materia nº 138/2013

Câmara Municipal de Domingos Martins
Estado do Espírito Santo
Rua Roberto Carlos Kautsky, n° 401 – Domingos Martins – ES – CEP: 29260-000
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PROJETO DE LEI 138/2013
“Estabelece normas e autoriza o Município a con￾ceder o direito real de uso resolúvel de áreas públi￾cas de loteamentos com perímetros fechados a se￾rem implantados e dá outras providências”
A CÂMARA MUNICIPAL DE DOMINGOS MARTINS, ESTADO DO ESPÍRI￾TO SANTO, no uso das atribuições legais, aprova:
Art. 1º. Estabelece normas para implantação e regularização, no âmbito do Muni￾cípio de Domingos Martins, de Loteamentos com perímetro fechado e acesso controlado, de uso
resolúvel de áreas públicas do loteamento, por tempo indeterminado, conforme previsto no art. 7º
da Lei Federal nº 11.481, de 31 de Maio de 2007, desde que atendidas às disposições legais vi￾gentes, bem como as estabelecidas nesta Lei.
Art. 2º. O direito de uso de áreas públicas do loteamento será dado por instrumen￾to de concessão de uso de bens públicos, onde serão estabelecidos os encargos da concessionária
relativos à destinação, ao uso, à ocupação, à conservação e à manutenção dos bens públicos obje￾tos da concessão.
Art. 3º. As áreas públicas e particulares de que trata a concessão correspondem às
vias de circulação local, parques, praças, áreas verdes, espaços livres e áreas reservadas para
equipamento urbano e comunitário, conforme Lei nº 816/79 do Município de Domingos Martins.
Parágrafo único. As áreas reservadas a equipamentos comunitários, corresponden￾tes, de até 5%(cinco por cento) e diminuídos dos 35%(trinta e cinco por cento) da área total par￾celável, previsto em lei, poderão ficar fora do loteamento:
I - Poderá ser feita a substituição do percentual de que trata o parágrafo anterior
para outro terreno, que por ventura os loteadores venham a possuir no Município de Domingos
Martins;
II - Poderá ser feita a substituição desse percentual pela construção de equipamen￾tos comunitários, conforme projeto e diretrizes definidos na Secretaria Municipal de Obras;
III - Poderá ser feita a substituição desse percentual pela construção e manutenção
de Parques Municipais nas Zonas de Proteção Ambiental (ZPA);
IV - A substituição de áreas de que tratam as alíneas anteriores, deverá ser de for￾ma a equilibrar os valores monetários das terras em questão e das construções e serviços para se
permitir uma troca justa;
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V - Os preços dos imóveis de que trata a alínea anterior terão como base os valo￾res venais atualizados fornecidos pelo Setor de Cadastro Imobiliário Municipal, com as benfeito￾rias nele por ventura existentes.
Art. 4º. Os loteamentos já existentes que tenham sido modificados em conformi￾dade com a Lei Federal nº 6766/79, poderão requerer seu fechamento e concessão de direito real
de uso resolúvel de áreas públicas, desde que cumpridas as diretrizes e requisitos estabelecidos
nesta Lei.
Parágrafo único – É necessária a anuência de 60%(sessenta por cento) dos pro￾prietários dos lotes inseridos na porção objeto do fechamento.
Art. 5º. O fechamento do loteamento deverá adequar-se e integrar-se ao Sistema
Viário existente ou projetado, não interrompendo a continuidade viária pública, principalmente
no que se refere às vias estruturadoras, articuladoras e coletoras de interligação entre bairros ou
zonas do Município.
Art. 6º. Para a concessão de direito real de uso resolúvel, que se refere o art. 1º, a
pessoa física ou jurídica responsável pelo loteamento deverá instituir uma associação sob forma
de pessoa jurídica, sem fins lucrativos, composta pelos proprietários e ou adquirentes de lotes,
que depois de constituída, assumirá os direitos e obrigações decorrentes da concessão.
§ 1º - Junto com o pedido de aprovação do loteamento, o interessado deverá apre￾sentar à Secretaria Municipal de Obras, o pedido de fechamento do mesmo e de concessão de di￾reito de uso resolúvel de áreas públicas do loteamento, o qual será acompanhado pelos seguintes
documentos:
I - Minuta do estatuto da futura associação, que deverá ser constituída pelos pro￾prietários e ou adquirentes de lotes;
II - Identificação dos bens públicos e equipamentos comunitários, a que se pede
concessão de uso.
§ 2º - Nos loteamentos que se enquadrem no art. 4º, além dos procedimentos ante￾riores descritos, o interessado deverá apresentar cópia do decreto de aprovação do loteamento,
expedido pelo setor municipal competente.
Art. 7º. Fica o Poder Executivo autorizado a aprovar o fechamento do loteamento,
concedendo uma concessão de uso de bens públicos e permitir o uso deste para tal fim.
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§ 1º - Caso não haja uma associação regularmente constituída, será outorgada ao
loteador, obrigando-se ele a formalizar a associação a qual se obriga a transferir os direitos e de￾veres, até a conclusão do loteamento.
Art. 8º. A Concessão de Direito Real de Uso Resolúvel de Bens Públicos terá vali￾dade por 25(vinte e cinco) anos, podendo ser prorrogado por mesmo período, e condicionado ao
estabelecido no art. 9º.
Art. 9º. A Concessão de Direito Real de Uso Resolúvel de Bens Públicos no lotea￾mento fechado prevalecerá até que o crescimento da cidade ou expansão urbana exija necessida￾de de articulação com o loteamento circundado, de modo que com essa condição não interrom￾pam as vias de circulações públicas ou corredores de trânsito e tráfego, de se comunicarem com
o processo de desenvolvimento urbano.
§ 1º - A condição de interrupção das principais vias de circulações públicas ou
corredores de trânsito e tráfego, de modo a criarem obstáculos ao processo de desenvolvimento
urbano, deverá ser comprovada através de estudos técnicos urbanísticos específicos;
Art. 10º. A concessão ou permissão de uso de que trata o art. 1º, não poderá impe￾dir a continuidade da prestação dos serviços públicos de energia elétrica, telefonia, gás canaliza￾do, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário e coleta de lixo, pelo município ou seus
concessionários aos proprietários e/ou adquirentes de lotes.
Art. 11º. Os proprietários, bem como titulares de compromisso de transmissão de
direitos reais ou seus sucessores, a título singular ou universal, sobre imóveis pertencentes aos
loteamentos de que trata esta lei, ficam obrigados às observâncias das normas específicas quanto
à ocupação do solo e aos aspectos edificantes, emanadas das leis municipais que tratam das res￾pectivas matérias e as restrições urbanísticas do direito de construir, constantes do memorial e no
contrato tipo do referido empreendimento.
Parágrafo único – O loteador, ainda que alienados todos os lotes ou os vizinhos, é
parte legítima para promover ação destinada a impedir a construção em desacordo com as restri￾ções urbanísticas do loteamento ou contrárias a quaisquer outras normas de edificação ou de ur￾banização referentes aos lotes.
Art. 12º. O fechamento do loteamento poderá ser de muro de alvenaria, ou outro
tipo apropriado a critério do empreendedor, que circunda e separe o loteamento, propiciando se￾gurança e estética urbana.
Art. 13º. Dissolve-se a concessão antes de seu término, caso o concessionário dê
ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra cláusula reso￾lutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
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Art. 14º. O Poder Público Municipal poderá baixar decreto que regulamente nor￾mas ou especificações complementares ao necessário atendimento de dispositivos desta lei.
Art. 15º. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogando-se as dis￾posições em contrário.
Sala das Sessões, 28 de novembro de 2013.
IVAN LUIZ PAGANINI
Vereador
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JUSTIFICATIVA
Trata-se de modalidade nova de aproveitamento do espaço, em que se procura
conjugar a existência de lotes individuais de uso exclusivo com áreas de uso comum dos condô￾minos, à semelhança do que ocorre nos edifícios de apartamentos. No "loteamento fechado" não
há vias e logradouros públicos; as áreas destinadas à circulação e lazer não são transferidas ao
Poder Público, pois continuam a pertencer aos proprietários da gleba, que sobre elas têm utiliza￾ção privativa.
Por sua vez, o artigo 10, da Lei nº 11.481/2007, altera a redação do artigo 1.225,
do Código Civil, acrescentando o inciso XII, caracterizando como direito real, “a concessão de
direito real de uso”. Este importante instrumento é brilhantemente definido pelo renomado jurista
Hely Lopes Meirelles da seguinte forma: 
“Concessão de direito real de uso – é o contrato pelo qual a Administração trans￾fere o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel,
para que dele se utilize em fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo
ou qualquer outra exploração de interesse social”. 
A criação deste instituto deu-se com o advento do Decreto-lei nº 271 de 28 de fe￾vereiro de 1967, especialmente em seu artigo 7º. Assevera o aludido artigo tratar-se de um con￾trato administrativo, de direito real, transmissível por ato inter vivos e causa mortis. Esta caracte￾rística doutrinária da concessão de direito real de uso, corresponde por força dos elementos que a
compõem, a verdadeira concessão de uso, por conta da transmissão da posse direta dos bens pú￾blicos ou privados, de forma gratuita ou onerosa (remuneração) atendendo ao importante pressu￾posto de atribuir o cumprimento à função social do bem, na localidade onde o mesmo se encon￾tra. 
Mais uma vez age com sensível primazia o legislador ao inserir esta “concessão
de direito real de uso”, no bojo do rol previsto no artigo 1.225 do Código Civil, dado a semelhan￾ça das características previstas no direito real de uso, já consagrado no início V, do já festejado
artigo 1.225, do Código Civil de 2002.
O fechamento dos loteamentos convencionais da Lei 6.766/79, operado mediante
obstrução das vias internas ao acesso do público, com a colocação de obstáculos, cancelas e gua￾ritas, é sustentado por alguns autores como lícito, sendo freqüente o argumento de que o Municí￾pio pode viabilizá-lo pelo instituto da concessão de direito real de uso das áreas públicas, previs￾to no art. 7º do Decreto-lei 271, de 28/02/67, já mencionado acima:
Art. 7º. É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares,
remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins
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específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de
interesse social.
A doutrina especializada já chegou a fazer confusão entre os institutos aqui trata￾dos, na medida em que empregou as expressões loteamento fechado, loteamento especial, lotea￾mento em condomínio e condomínio horizontal como sinônimas dessa forma de aproveitamento
condominial do espaço para a formação dos condomínios especiais de casas térreas ou assobra￾dadas (art. 8º da Lei 4.591/64), como bem expressou HELY LOPES MEIRELLES neste contes￾to:
"(...) os loteamentos especiais, também conhecidos por "condomínio horizontal"
ou "loteamento fechado", vêm sendo implantados consoante à permissão genérica da Lei federal
4.591/64 (art. 8º), mas, na maioria dos casos, sem normas locais regulamentares de seus aspec￾tos urbanísticos. Tais loteamentos são bem diferentes dos convencionais, pois que continuam
como áreas particulares, sem vias públicas e com utilização privativa de seus moradores". (...)
Em outra obra clássica o mesmo Mestre assim se expressa: 
"Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das gran￾des cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para estes loteamentos não há, ainda, le￾gislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios
editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados
"loteamentos fechados", "loteamentos integrados", "loteamentos em condomínio", com ingresso
só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urba￾nos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. To￾davia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que, em
tais casos, não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e
conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto
podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual
e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".
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Portanto, este Projeto de Lei vem estabelecer normas para implantação e regulari￾zação, em nosso Município, de loteamentos com perímetro fechado e acesso controlado, median￾te direito real de uso, cedido pela administração pública o uso de bens de seu domínio para parti￾culares, de forma remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, sob a forma de di￾reito real resolúvel, para o desenvolvimento e implementação de atividades sócio-econômicas
que sejam relevantes para o interesse público. 
Sendo assim, pelas razões apresentadas peço aos Nobres Pares a aprovação do
presente Projeto e Lei. 
Sala das Sessões 28 de novembro de 2013.
IVAN LUIZ PAGANINI
Vereador