materia nº 26/2026

CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
João Neiva-ES, 22 de maio de 2026.
OFÍCIO VEREADORES/CMJN - Nº 026/2026
4
cb dos Santos
Exmo. Sr. Chefe de Gabinete
PAULO SÉRGIO DE NARDI Decreto Nº 8.058/2021
Prefeito Municipal salosiag
Assunto: Encaminhamento de proposta de atualização da Instrução Normativa STB nº
005/2020 — critérios de avaliação, lançamento e cobrança do ITBI.
Senhor Prefeito
Os Vereadores da Câmara Municipal de João Neiva/ES, ao final subscritos, no exercício de
suas atribuições institucionais de representação popular, fiscalização e cooperação com a
Administração Pública Municipal, vêm, respeitosamente, encaminhar a Vossa Excelência a
minuta anexa de nova Instrução Normativa destinada a atualizar os critérios e
procedimentos de avaliação, lançamento e cobrança do Imposto sobre Transmissão de
Bens Imóveis Inter Vivos — ITBI, com proposta de revogação da Instrução Normativa STB
nº 005/2020.
A presente iniciativa decorre de reiteradas manifestações de insatisfação popular em relação
ao modelo atualmente utilizado para apuração da base de cálculo do ITBI, especialmente
nos casos em que o valor declarado nas escrituras públicas e demais instrumentos de
transmissão imobiliária é desconsiderado pela Administração Tributária, com a adoção de
valores de avaliação definidos unilateralmente pelo Município.
A Câmara Municipal tem recebido relatos de contribuintes, produtores rurais, adquirentes de
imóveis, famílias em processo de regularização patrimonial e demais interessados que
apontam insegurança, imprevisibilidade e dificuldade financeira na formalização das
transmissões imobiliárias. Em muitos casos, a cobrança do ITBI sobre base de cálculo
superior ao valor efetivo do negócio acaba por desestimular a lavratura de escrituras, o
registro imobiliário e a regularização fundiária, produzindo efeito contrário ao interesse
público municipal.
Não se desconhece, por evidente, a importância do ITBI como receita própria do Município,
nem se pretende sugerir qualquer medida que configure renúncia fiscal, prejuízo ao erário
ou indevida limitação ao poder-dever de fiscalização tributária. A proposta ora encaminhada
tem finalidade diversa: busca compatibilizar a arrecadação municipal com a legalidade, a
pacata VE são Eure
ES,
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
boa-fé objetiva, a segurança jurídica, o devido processo legal, a ampla defesa, a motivação
dos atos administrativos e o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.113, firmou
entendimento segundo o qual a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado; o valor da transação declarado pelo
contribuinte possui presunção de compatibilidade com esse valor; e eventual discordância
do Fisco somente pode ser superada mediante regular instauração de processo
administrativo próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, assegurados o
contraditório e a ampla defesa.
O mesmo entendimento afasta a possibilidade de o Município arbitrar previamente a base de
cálculo do ITBI com fundamento exclusivo em valores de referência, pautas fiscais,
avaliações unilaterais ou parâmetros administrativos internos, sem antes reconhecer a
presunção de legitimidade da declaração do contribuinte e, quando houver dúvida concreta,
instaurar procedimento administrativo específico para apuração do real valor de mercado.
A proposta encaminhada, portanto, não elimina a possibilidade de fiscalização. Ao contrário,
organiza o procedimento de forma mais segura, transparente e juridicamente adequada. O
modelo sugerido preserva a prerrogativa da Administração Tributária de discordar do valor
declarado quando houver elementos concretos que indiquem incompatibilidade manifesta
com o mercado. Nessa hipótese, contudo, exige-se decisão motivada, demonstração
objetiva dos fundamentos da discordância, apresentação de elementos comparativos
idôneos e abertura de prazo para manifestação, produção de provas e recurso
administrativo pelo contribuinte.
A minuta também estabelece parâmetros mínimos referenciais para imóveis rurais,
distinguindo áreas agricultáveis e não agricultáveis, sem transformar tais parâmetros em
base automática de cálculo. Essa previsão busca conferir maior previsibilidade ao
contribuinte e à Administração, sem afastar a análise concreta das peculiaridades do imóvel,
tais como APP, reserva legal, declividade acentuada, restrições ambientais, acesso,
topografia, aproveitamento econômico e demais características relevantes.
Sob a perspectiva administrativa, a atualização normativa tende a reduzir conflitos,
impugnações, judicializações e pedidos de restituição, além de fortalecer a confiança do
contribuinte na atuação fiscal do Município. A previsibilidade do procedimento também
favorece a formalização dos negócios jurídicos, inc
nta a regularização registral e
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
fundiária e pode, em médio prazo, contribuir para a própria eficiência arrecadatória, pois
estimula que as transações sejam devidamente declaradas, escrituradas e registradas.
Ressalta-se que o encaminhamento desta minuta possui natureza colaborativa e
institucional. A Câmara Municipal não pretende substituir a análise técnica da Secretaria
Municipal da Fazenda, da Controladoria Geral do Município ou da Procuradoria Geral do
Município, tampouco interferir na competência administrativa do Poder Executivo. O objetivo
é apresentar contribuição concreta, tecnicamente fundamentada e alinhada às demandas da
população, para que o Executivo avalie a conveniência e oportunidade de promover a
revisão da regulamentação vigente.
Diante disso, os Vereadores signatários solicitam a Vossa Excelência que a minuta anexa
seja encaminhada à Secretaria Municipal da Fazenda, à Controladoria Geral do Município e
à Procuradoria Geral do Município, para análise técnica e jurídica, com vistas à possível
edição de nova Instrução Normativa sobre a matéria.
Solicita-se, ainda, que, após a análise pelos órgãos competentes, seja esta Casa Legislativa
informada sobre as providências adotadas, especialmente quanto à viabilidade de revisão
da Instrução Normativa STB nº 005/2020 e adequação do procedimento municipal de
cobrança do ITBI ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Certos de contar com a atenção de Vossa Excelência para tema de elevada relevância
social, econômica, fiscal e jurídica para o Município de João Neiva, renovamos votos de
elevada estima e consideração.
Atenciosamente,
ADEMIR ES CELSO FE (CORRÊA
CELSO LUIZ GUZZO CLAUDIA so. S. DA SILVA
EO
Cc
ERALDO FRANCISCO POLEZE MARCELO CAMPOSTRINI
À &, a
MÁRIO HEN MARIM REALI MATHEUS ERVADO CERBIRA
DEMA BARROS
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
INSTRUÇÃO NORMATIVA STB Nº XXX/2026
DISPÕE SOBRE CRITÉRIOS E PROCEDIMENTOS PARA A
AVALIAÇÃO, LANÇAMENTO E COBRANÇA DO IMPOSTO
SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS
— ITBI NO ÂMBITO DO MUNICÍPIO DE JOÃO NEIVAIES,
REVOGA A INSTRUÇÃO NORMATIVA STB Nº 005/2020 E
DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
A SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA e a CONTROLADORIA GERAL DO
MUNICÍPIO DE JOÃO NEIVAIES, no uso das atribuições legais que lhes são conferidas
pela legislação municipal;
CONSIDERANDO a necessidade de disciplinar, atualizar e uniformizar os procedimentos
administrativos relativos à avaliação, ao lançamento e à cobrança do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos — ITBI;
CONSIDERANDO a necessidade de adequar os procedimentos administrativos
municipais ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo
nº 1.113, segundo o qual: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que
não pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo
contribuinte goza de presunção de correspondência com o valor de mercado, somente
podendo ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo
próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional; e c) o Município não pode
arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência
estabelecido unilateralmente;
CONSIDERANDO que a adoção automática de valores referenciais ou avaliações
unilaterais, sem prévia instauração de processo administrativo próprio, pode gerar
insegurança jurídica, aumento de litigiosidade e desestímulo à formalização das
transações imobiliárias;
CONSIDERANDO a necessidade de prestigiar a boa-fé objetiva, a presunção de
legitimidade das transações imobiliárias regularmente formalizadas por escritura pública
ou instrumento juridicamente idôneo, sem prejuízo do poder-dever de fiscalização da
Administração Tributária;
CONSIDERANDO a insatisfação manifestada por contribuintes quanto à forma
atualmente adotada para avaliação e cobrança do ITBI, especialmente quando o valor
declarado na transação é desconsiderado sem fundamentação específica, o que pode
inibir a regularização fundiária e a formalização das transmissões imobiliárias;
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
CONSIDERANDO que a presente regulamentação não tem por finalidade causar prejuízo
ao erário, renunciar receita ou impedir a atuação fiscalizatória do Município, mas sim
estabelecer procedimento compatível com o devido processo legal, a ampla defesa, o
contraditório, a motivação dos atos administrativos e a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça;
RESOLVEM expedir a presente Instrução Normativa:
| - FINALIDADE
A presente Instrução Normativa tem por finalidade disciplinar e normatizar os
procedimentos relativos à avaliação, ao lançamento e à cobrança do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos — ITBI, incidente sobre transmissões onerosas
de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis no Município de João Neiva/ES.
Esta Instrução Normativa estabelece critérios para o recebimento das declarações
prestadas pelos contribuintes, para o lançamento do imposto com base no valor declarado
na transação imobiliária e para eventual instauração de processo administrativo próprio
quando houver discordância motivada da Administração Tributária quanto ao valor
informado.
Il - ABRANGÊNCIA
A presente Instrução Normativa abrange a Secretaria Municipal da Fazenda, o Setor de
Tributação, o Setor de Protocolo, a Comissão de Avaliação de Bens Imóveis, a
Controladoria Geral do Município e demais órgãos ou servidores que atuem, direta ou
indiretamente, nos procedimentos de avaliação, lançamento, cobrança, fiscalização,
revisão e julgamento administrativo relacionados ao ITBI.
HI —- CONCEITOS
Para os fins desta Instrução Normativa, consideram-se as seguintes terminologias:
1. ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos, incidente sobre a
transmissão onerosa, por ato entre vivos, de bens imóveis, por natureza ou acessão
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre cessão
de direitos à sua aquisição.
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
2. Bens imóveis — bens que não podem ser transportados de um local para outro sem
alteração de sua substância, compreendendo imóveis urbanos, rurais, edificados ou não
edificados, bem como direitos reais sobre imóveis.
3. Código Tributário Municipal — legislação municipal que institui e disciplina os tributos de
competência do Município de João Neiva/ES.
4. Valor da transação imobiliária — valor efetivamente declarado pelas partes no negócio
jurídico oneroso de transmissão do imóvel ou de direitos reais sobre o imóvel, constante
da escritura pública, contrato ou instrumento juridicamente idôneo apresentado ao
Município.
5. Valor venal de mercado — valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, consideradas as circunstâncias concretas da transação, as características do
bem, sua localização, destinação, estado de conservação, benfeitorias, restrições legais,
ambientais, urbanísticas, registrais e demais fatores relevantes.
6. Comissão de Avaliação de Bens Imóveis — equipe de servidores públicos municipais
designada pelo Chefe do Poder Executivo para atuar nos procedimentos de análise,
avaliação e reavaliação de imóveis, quando regularmente instaurado procedimento
administrativo próprio.
7. Guia de ITBI — documento emitido pelo Município para recolhimento do imposto devido
em razão da transmissão imobiliária.
8. Processo administrativo próprio de arbitramento — procedimento formal instaurado pela
Administração Tributária, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, quando
houver elementos concretos que indiquem que o valor declarado pelo contribuinte é
omisso, não merece fé ou se mostra manifestamente incompatível com a realidade de
mercado, assegurados o contraditório, a ampla defesa, a produção de provas e o recurso
administrativo.
IV — BASE LEGAL
A presente Instrução Normativa tem como base legal:
e Constituição Federal de 1988, especialmente os arts. 5º, LIV e LV, 37, caput, 145,
81º,e 156, Il; |
e Código Tributário Nacional, especialmente os arts. 35, 38, 142, 145, 148 e 149;
e Código de Processo Civil, especialmente o art. 927, III;
e Lei Complementar nº 101/2000 — Lei de Responsabilidade Fiscal;
e Lei Federal nº 4.320/1964;
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
e Lei Federal nº 6.830/1980;
e Código Tributário Municipal de João Neiva/ES;
e Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça;
Demais normas municipais aplicáveis à Administração Tributária.
V-— DIRETRIZES GERAIS
O lançamento do ITBI deverá observar, como regra, o valor da transação imobiliária
declarado pelo contribuinte e constante da escritura pública de compra e venda, contrato
ou instrumento juridicamente idôneo apresentado ao Município.
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, boa-fé e
compatibilidade com o valor de mercado do imóvel transmitido.
A Administração Tributária não poderá substituir automaticamente o valor declarado pelo
contribuinte por valor unilateralmente fixado, valor de referência, pauta fiscal, base de
IPTU, avaliação prévia ou qualquer outro parâmetro interno, sem a instauração de
processo administrativo próprio.
A discordância da Administração Tributária quanto ao valor declarado somente poderá
produzir efeitos para fins de alteração da base de cálculo do ITBI após regular processo
administrativo, devidamente motivado, com observância do art. 148 do CTN, do
contraditório, da ampla defesa e da possibilidade de recurso administrativo.
O objetivo desta Instrução Normativa é assegurar equilíbrio entre a proteção do erário e a
segurança jurídica dos contribuintes, prestigiando a boa-fé das transações imobiliárias e
incentivando a regularização fundiária e registral no Município de João Neiva/ES.
VI - RESPONSABILIDADES
1. Compete ao Setor de Protocolo:
1.1. Receber a documentação apresentada pelo contribuinte, cartório, procurador ou
interessado para fins de emissão da guia de ITBI.
1.2. Formalizar o processo administrativo de lançamento do ITBI.
1.3. Encaminhar o processo ao Setor de Tributação, com a documentação apresentada.
2. Compete ao Setor de Tributação:
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
2.1. Receber os processos administrativos encaminhados pelo Setor de Protocolo.
2.2. Conferir a documentação apresentada pelo contribuinte, especialmente escritura
pública, contrato de compra e venda, cessão de direitos, matrícula atualizada do imóvel,
declaração do valor da transação e demais documentos necessários.
2.3. Informar o número da inscrição imobiliária municipal, quando existente, e verificar os
dados cadastrais do imóvel.
2.4. Verificar a existência de pendências fiscais relacionadas ao imóvel, ao adquirente ou
ao transmitente, quando cabível.
2.5. Proceder ao cálculo e ao lançamento do ITBI com base no valor declarado na
transação imobiliária, salvo se houver elementos concretos e motivados que justifiquem a
instauração de processo administrativo próprio para apuração do valor venal de mercado.
2.6. Emitir a guia de recolhimento do ITBI com base no valor da transação declarado pelo
contribuinte, quando ausente fundada discordância da Administração.
2.7. Encaminhar à Comissão de Avaliação de Bens Imóveis os processos em que houver
indícios concretos de incompatibilidade manifesta entre o valor declarado e o valor de
mercado, para fins de análise técnica e eventual instauração de processo administrativo
próprio.
2.8. Arquivar o processo após a comprovação do recolhimento do imposto e a prática dos
atos administrativos necessários.
3. Compete à Comissão de Avaliação de Bens Imóveis:
3.1. Atuar apenas nos casos em que houver necessidade de análise técnica do valor
declarado, mediante encaminhamento motivado pelo Setor de Tributação.
3.2. Examinar as características concretas do imóvel, tais como localização, dimensão,
acesso, topografia, pedologia, geometria, destinação, benfeitorias, estado de
conservação, restrições ambientais, urbanísticas, registrais, áreas de preservação
permanente, reserva legal, declividade acentuada, aproveitamento econômico e demais
elementos relevantes.
3.3. Realizar vistoria in loco quando necessária à adequada apuração dos elementos
técnicos do imóvel.
3.4. Fotografar o imóvel, quando realizada vistoria, e juntar os registros ao processo
administrativo.
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
3.5. Elaborar parecer ou laudo técnico fundamentado, indicando de forma clara e objetiva
os critérios utilizados, os elementos comparativos considerados e as razões pelas quais o
valor declarado pelo contribuinte merece ou não ser acolhido.
3.6. Apresentar, sempre que possível, histórico de transações imobiliárias efetivamente
praticadas em imóveis semelhantes, na mesma região ou em regiões equivalentes,
vedada a utilização isolada de anúncios ou ofertas de mercado desacompanhados de
justificativa técnica.
3.7. Submeter o parecer ou laudo ao Setor de Tributação para prosseguimento do
processo administrativo.
4. Compete à autoridade administrativa julgadora de primeira instância:
4.1. Analisar a manifestação do contribuinte e os documentos apresentados.
4.2. Decidir, de forma expressa e fundamentada, pela manutenção do valor declarado ou
pelo arbitramento da base de cálculo do ITBI.
4.3. Indicar, em caso de afastamento do valor declarado, os elementos concretos que
demonstram a incompatibilidade manifesta da declaração do contribuinte com o valor
venal de mercado.
4.4. Cientificar o contribuinte da decisão, abrindo prazo para recurso à segunda instância
administrativa.
5. Compete à autoridade administrativa julgadora de segunda instância:
5.1. Apreciar eventual recurso interposto pelo contribuinte.
5.2. Confirmar, reformar ou anular a decisão de primeira instância, mediante decisão
fundamentada.
5.3. Determinar, quando necessário, a realização de nova diligência, vistoria, parecer
técnico ou complementação de prova.
VIl- DOS PROCEDIMENTOS
1. Do requerimento e da documentação
1.1. O interessado deverá apresentar requerimento de emissão de guia de ITBI,
acompanhado, conforme o caso, dos seguintes documentos:
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
a) escritura pública, minuta de escritura, contrato de compra e venda, instrumento
particular, cessão de direitos ou outro documento juridicamente idôneo que comprove a
transação;
b) matrícula atualizada do imóvel;
c) documentos pessoais ou atos constitutivos do adquirente e do transmitente;
d) procuração, se houver representação por procurador;
e) comprovante do valor da transação imobiliária, quando disponível;
f) demais documentos necessários à identificação do imóvel e das partes.
1.2. Nas transações formalizadas por escritura pública de compra e venda, o valor nela
constante será considerado, em regra, legítimo e idôneo para fins de lançamento do ITBI.
1.3. O mesmo critério será observado em relação a contratos, cessões de direitos e
demais instrumentos juridicamente idôneos, desde que contenham elementos suficientes
para identificação das partes, do imóvel e do valor da transação.
2. Do lançamento ordinário do ITBI
2.1. Recebida a documentação, o Setor de Tributação procederá ao lançamento do ITBI
com base no valor declarado pelo contribuinte.
2.2. A guia de recolhimento será emitida com aplicação da alíquota prevista na legislação
municipal sobre o valor da transação imobiliária declarado no respectivo instrumento.
2.3. O lançamento com base no valor declarado não impede posterior fiscalização pela
Administração Tributária, observados os prazos decadenciais e prescricionais previstos
na legislação tributária.
3. Da discordância quanto ao valor declarado
3.1. Caso o Setor de Tributação identifique elementos concretos que indiquem
incompatibilidade manifesta entre o valor declarado e o valor venal de mercado do imóvel,
deverá elaborar despacho fundamentado e encaminhar o processo à Comissão de
Avaliação de Bens Imóveis.
3.2. A mera existência de valor cadastral, valor de IPTU, valor de referência, pauta fiscal,
avaliação anterior ou anúncio imobiliário não autoriza, por si só, o afastamento automático
do valor declarado.
3.3. A discordância deverá ser motivada com elementos objetivos, tais como:
a) histórico de transações efetivamente realizadas em imóveis semelhantes;
b) dados públicos ou oficiais de mercado;
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
c) características específicas do imóvel;
d) existência de benfeitorias relevantes não consideradas;
e) indícios documentados de subavaliação artificial;
f) divergência manifesta e relevante entre o valor declarado e valores praticados em
transações comparáveis;
9) outros elementos concretos que justifiquem a dúvida quanto à fidedignidade da
declaração.
3.4. Concluindo a Comissão de Avaliação pela existência de fundada dúvida quanto ao
valor declarado, deverá ser instaurado processo administrativo próprio de arbitramento,
nos termos do art. 148 do CTN.
VIIl- DO PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO DE ARBITRAMENTO
O processo administrativo próprio de arbitramento será instaurado quando a
Administração Tributária entender, de forma motivada, que o valor declarado pelo
contribuinte é omisso, não merece fé ou se mostra manifestamente incompatível com a
realidade de mercado.
A instauração do processo deverá ser formalizada por despacho fundamentado,
contendo:
a) identificação do imóvel e da transação;
b) valor declarado pelo contribuinte;
c) elementos concretos que justificam a dúvida fiscal;
d) indicação preliminar dos critérios de avaliação utilizados;
e) intimação do contribuinte para manifestação.
O contribuinte será intimado para, no prazo de 15 dias úteis, apresentar manifestação,
documentos, laudos, pareceres, fotografias, comprovantes de pagamento, justificativas
comerciais, restrições do imóvel, condições negociais ou quaisquer outros elementos que
demonstrem a legitimidade do valor declarado.
O contribuinte poderá requerer a produção de provas, inclusive juntada de documentos
complementares e avaliação contraditória, administrativa ou particular.
A Comissão de Avaliação deverá analisar expressamente os argumentos e documentos
apresentados pelo contribuinte.
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
A decisão administrativa que afastar o valor declarado deverá ser motivada, clara e
específica, não sendo suficiente fundamentação genérica baseada em valores médios,
anúncios isolados, presunções abstratas ou simples inconformidade da Administração.
A decisão deverá demonstrar, de forma inequívoca, as razões pelas quais o valor
declarado não corresponde ao valor venal de mercado, apresentando, sempre que
possível:
a) histórico de valores efetivamente praticados em transações semelhantes;
b) comparação com imóveis de características equivalentes;
c) metodologia utilizada;
d) elementos técnicos relacionados ao imóvel avaliado;
e) análise das particularidades da transação;
f) resposta aos documentos e argumentos do contribuinte.
— =
Proferida a decisão de primeira instância administrativa, o contribuinte será intimado para,
querendo, interpor recurso à segunda instância administrativa no prazo de 15 dias úteis.
O recurso administrativo terá efeito suspensivo quanto à exigibilidade da diferença
apurada entre o valor declarado e o valor arbitrado, sem prejuízo da possibilidade de
recolhimento do ITBI sobre a parcela incontroversa.
A segunda instância administrativa deverá decidir de forma fundamentada, podendo
manter, reformar ou anular a decisão recorrida, bem como determinar diligências
complementares.
Somente após decisão administrativa final poderá ser emitida guia complementar de ITBI,
caso mantido o arbitramento em valor superior ao declarado.
Sendo acolhido o valor declarado pelo contribuinte, o lançamento deverá observar
exclusivamente esse valor como base de cálculo, ressalvada eventual fiscalização
posterior nos limites legais.
IX - DOS IMÓVEIS RURAIS E DOS PARÂMETROS MÍNIMOS REFERENCIAIS POR
ALQUEIRE
Para fins de análise técnica de imóveis rurais, ficam instituídos os seguintes parâmetros
mínimos referenciais por alqueire:
a) áreas agricultáveis, compreendidas como lavouras, pastagens, áreas aptas ao cultivo,
criação ou exploração agropecuária regular: R$ 150.000,00 por alqueire;
b) áreas não agricultáveis, compreendidas como áreas de preservação permanente,
reserva legal, áreas com declividade acentuada, restrições ambientais relevantes, áreas
inaproveitáveis ou de severa limitação produtiva: R$ 50.000,00 por alqueire.
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Os parâmetros previstos neste item têm natureza orientativa e técnica para fins de
triagem fiscal, análise de razoabilidade e identificação de eventual incompatibilidade
manifesta do valor declarado.
Os parâmetros mínimos referenciais não constituem, por si só, base de cálculo
automática do ITBI, piso obrigatório de tributação ou autorização para substituição
imediata do valor declarado pelo contribuinte.
Caso o valor declarado na transação imobiliária seja inferior aos parâmetros referenciais
previstos neste item, a Administração Tributária poderá instaurar processo administrativo
próprio para apuração do valor venal de mercado, desde que apresente motivação
específica e assegure ao contribuinte contraditório, ampla defesa, produção de provas e
recurso administrativo.
Na avaliação de imóvel rural, deverão ser consideradas as áreas efetivamente
agricultáveis e não agricultáveis, com a devida individualização técnica, sempre que
possível, por meio de documentos ambientais, mapas, georreferenciamento, matrícula,
CAR, laudos, vistoria ou demais elementos disponíveis.
A existência de APP, reserva legal, declividade acentuada, restrições ambientais,
limitações de acesso, ausência de infraestrutura, servidões, ônus reais, litígios
possessórios, irregularidades registrais ou outros fatores restritivos deverá ser
considerada na análise do valor venal de mercado.
A Administração Tributária poderá atualizar periodicamente os parâmetros previstos neste
item, mediante ato normativo próprio, desde que preservada sua natureza referencial e
observado o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
X- DA REVISÃO DE LANÇAMENTO
O contribuinte poderá requerer revisão do lançamento do ITBI quando discordar do valor
utilizado, do enquadramento do imóvel, da alíquota aplicada ou de qualquer elemento do
cálculo.
O pedido de revisão deverá ser instruído com documentos que demonstrem a alegação
do contribuinte, tais como escritura pública, contrato, laudo particular, matrícula do imóvel,
fotografias, documentos ambientais, comprovantes de pagamento, avaliações particulares
e demais elementos pertinentes.
A Administração Tributária deverá analisar o pedido de revisão de forma expressa e
fundamentada.
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Não será indeferido pedido de revisão por mera ausência de concordância da
Administração com o valor declarado, devendo eventual desconsideração do valor
informado observar o processo administrativo próprio previsto nesta Instrução Normativa.
Caso constatado erro material, duplicidade, lançamento indevido ou cobrança em
desconformidade com esta Instrução Normativa, o Setor de Tributação deverá promover a
correção do lançamento.
XI- DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
A avaliação de bens imóveis para fins de ITBI deverá observar os princípios da
legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade, eficiência, razoabilidade,
proporcionalidade, motivação, boa-fé objetiva, segurança jurídica, contraditório e ampla
defesa.
A presente Instrução Normativa não impede a fiscalização tributária, não autoriza
renúncia de receita e não afasta o dever da Administração de proteger o erário.
A atuação fiscalizatória deverá ser exercida de forma motivada, proporcional e compatível
com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, evitando-se a adoção automática de
valores unilaterais que possam desestimular a formalização de negócios jurídicos, a
regularização fundiária e o registro das transmissões imobiliárias.
O contribuinte ou responsável pelo preenchimento da guia de transmissão ficará obrigado
a apresentar ao órgão competente, até a data do recolhimento do imposto, cópia do
instrumento que formaliza a transação imobiliária, bem como os documentos exigidos
pelo Município.
A emissão da guia de ITBI não cria direito quanto a parcelamento do solo, regularização
urbanística, aprovação de loteamento, desmembramento, condomínio, construção,
ocupação, licenciamento ambiental ou qualquer outro ato administrativo dependente de
procedimento próprio.
Eventuais irregularidades urbanísticas, registrais, ambientais ou fiscais relacionadas ao
imóvel poderão ser comunicadas aos órgãos competentes, sem prejuízo do lançamento
do ITBI conforme as regras desta Instrução Normativa.
Os casos omissos serão resolvidos pela Secretaria Municipal da Fazenda, ouvida a
Procuradoria Geral do Município, quando houver dúvida jurídica relevante.
XII - REVOGAÇÃO E VIGÊNCIA
CÂMARA MUNICIPAL DE JOÃO NEIVA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Fica revogada a Instrução Normativa STB nº 005/2020, e demais disposições
administrativas em contrário.
Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação, aplicando-se aos
requerimentos de ITBI ainda não definitivamente concluídos, respeitados os atos jurídicos
perfeitos, o direito adquirido e a coisa julgada.
João Neiva/ES, — de de 2026.
SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA
Secretário Municipal da Fazenda