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Ofício nº 0162/GOV/2025 Aa g
Assunto: PROJETO DE LEI Pres Om
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Em, 16 de setembro de 2025. na bh,
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Excelentíssimo Senhor Presidente,
Encaminho a Vossa Excelência, Projeto de Lei que
“Institui a cobrança da Mais Valia sobre construções irregulares
regularizáveis no Município de Cachoeiras de Macacu, estabelece
condições para sua regularização e dá outras providências”.
Tenho a honra de submeter à elevada consideração dessa
Egrégia Casa Legislativa o Projeto de Lei anexo, que tem por objetivo
instituir a cobrança da “Mais Valia” como contrapartida financeira para
regularização de construções consolidadas no Município de Cachoeiras de
Macacu. A proposição legislativa que visa estabelecer um procedimento
administrativo para compatibilizar edificações irregulares com os
parâmetros urbanísticos e ambientais vigentes, promovendo o
ordenamento territorial e a segurança jurídica. A iniciativa está alinhada
com as diretrizes de regularização fundiária e urbanística, buscando
conciliar o interesse público com o direito de propriedade.
O Projeto de Lei encontra respaldo em princípios
constitucionais e na legislação urbanística. A cobrança de contrapartida,
que e a “Mais Valia” representa, um instrumento previsto no Estatuto da
Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001).
Na certeza de aprovação da matéria por Vossa Excelência e
seus digníssimos pares, aproveito a oportunidade para reiterar votos de
estima e consideração.
Atenciosamente
RAFAEL MUZZI DE pasado do fora gta
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MIRANDA:84535253749 MIRANDA-84535253749
RAFAEL MUZZI DE MIRANDA
Prefeito Municipal
AO
EXMO. SR. VILMAR PEREIRA DA SILVA
Presidente da Câmara Municipal de Cachoeiras de Macacu/R]J.
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Cachoeiras | SEGOV
de Macacu po ip
PROJETO DE LEI Nº DE DE DE 2025.
“Institui a cobrança da Mais Valia sobre
construções irregulares regularizáveis no
Município de Cachoeiras de Macacu,
estabelece condições para sua
regularização e dá outras providências.”
O PREFEITO MUNICIPAL DE CACHOEIRAS DE MACACU,
Estado do Rio de Janeiro, faz saber que a Câmara APROVOU e EU
SANCIONO a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art.1º-Fica instituída a cobrança da Mais Valia como contrapartida
financeira devida pelo proprietário para regularização urbanística de
edificações consolidadas, nos termos desta Lei.
Art.2º-Para os efeitos desta Lei, considera-se:
1-Mais Valia: a contrapartida financeira devida pelo proprietário para
regularização urbanística de edificação consolidada;
1I-Obra consolidada: construção concluída ou habitada até a data de
publicação desta Lei;
III-Regularização: procedimento administrativo que busca
compatibilizar a edificação consolidada com os parâmetros urbanísticos e
ambientais adotados pela municipalidade, mediante pagamento e
assinatura de termo de compromisso, incluindo a observância do projeto
aprovado e a emissão do Habite-se, nos termos do art. 51 do Decreto-Lei
nº 28, de 11 de maio de 1943;
IV-Reurb: modalidade de Regularização Fundiária Urbana, nos termos da
Lei Federal nº 13.465/2017 e da Lei Complementar Municipal nº K
0092/2024;
Art.3º-A regularização de que trata esta Lei não se aplica a: i
I- construções em áreas de risco definidas pelo Poder Público; Dem
SM
Cachoeiras | SEGOV
II- edificações em Áreas de Preservação Permanente, salvo se
consolidadas antes da Lei nº 11.428/2006 (Lei da Mata Atlântica) ou de
regulamentações municipais posteriores, desde que autorizadas pelos
órgãos ambientais competentes, mediante medidas de mitigação,
recomposição ou compensação;
III- construções localizadas em:
a) faixas de servidão de linhas férreas, de energia, gasodutos, adutoras e
faixas de domínio de rodovias e estradas;
b) áreas tombadas ou de proteção histórica e cultural;
c) áreas de proteção de mananciais ou sujeitas à inundações, que devem
passar por análise prévia da Defesa Civil;
d) áreas públicas invadidas.
IV- imóveis com dívidas de IPTU, taxas de obras ou outros tributos, exceto
quando houver parcelamento formalizado adimplente;
V- obras embargadas por risco à saúde ou segurança pública.
Parágrafo Único-Na ausência de afastamentos definidos, poderá ser
admitida a construção junto às divisas, desde que não comprometa
ventilação, iluminação, permeabilidade do solo, funcionalidade urbana ou
harmonia com o entorno. Situações excepcionais poderão ser analisadas
caso a caso, mediante justificativa técnica e concordância do órgão
competente, desde que não gerem risco ou prejuízo ao Município.
Art.4º-Imóveis enquadrados como Reurb-S terão rito simplificado e
possibilidade de isenção ou desconto, conforme regulamentação.
CAPÍTULO II
CONDIÇÕES PARA REGULARIZAÇÃO E PROCEDICMENTOS
ADMINISTRATIVOS
Art.5º-As condições e O procedimento administrativo para a regularização
serão definidos pelo Poder Público Executivo, por meio de regulamentação
específica para esta Lei.
CAPÍTULO III
CÁLCULO DA MAIS VALIA
Aroc
proi:
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Secretaria Municipal de
Governo e Casa Civil
de Macacu
Art.6º-A Mais Valia será calculada de forma proporcional à vantagem
obtida pelo proprietário, conforme fórmula:
I. O cálculo da Mais Valia será feito conforme a fórmula:
MV = [(Ac - Al) x (Tou/Top) x (Npc/Npp)] x Vc x K
Onde:
MV = valor da Mais Valia
Ac = área construída total (m2)
AI = área legal permitida (m2)
Tou = taxa de ocupação utilizada (%)
Top = taxa de ocupação permitida (%)
Npc = número de pavimentos construídos
Npp = número de pavimentos permitidos
Vc = valor do ITBI (R$)
K = Variável Social
“e...
Art.7º-0 pagamento poderá ser parcelado, conforme regulamentação do
Executivo, com prazos diferenciados para imóveis da Reurb-S.
Art.8º-A variável K utilizada no cálculo da Mais Valia será definida e
regulamentada pelo Poder Público Executivo.
CAPÍTULO IV
OBRAS REGULARIZADAS ATRAVÉS DE MAIS VALIA
Art.9º-Obras posteriores à regularização via Mais Valia:
I-Qualquer reforma, ampliação ou acréscimo de pavimentos em imóvel
que já tenha sido regularizado por meio do pagamento da Mais Valia deverá
observar integralmente os limites legais de ocupação, taxa de ocupação e
gabarito permitidos;
II-Obras que ultrapassem os limites estabelecidos não poderão ser
regularizadas mediante novo pagamento de Mais Valia, estando sujeitas a
— SM.
de Macacu ico ra
penalidades previstas na legislação municipal, incluindo multa, embargo e
demolição do excesso;
III-O proprietário deverá comunicar previamente ao Município qualquer
reforma ou ampliação antes do início da obra, apresentando projeto
arquitetônico que deverá ser aprovado pelos órgãos competentes;
Art.10-0 Executivo regulamentará o procedimento de fiscalização e
eventuais instrumentos de controle, garantindo que a Mais Valia seja usada
somente para regularização da situação existente até a data de publicação
da lei, e não como autorização para expansão futura irregular.
CAPÍTULO V
INCENTIVOS DA MAIS VALIA
Art.11-Os incentivos previstos neste Capítulo têm como objetivo estimular
melhorias que aumentem a segurança, acessibilidade, sustentabilidade e
qualidade urbana das edificações, promovendo benefícios tanto para o
proprietário quanto para a coletividade, sem prejudicar a função regulatória
da cobrança da Mais Valia.
$1º-As adequações sugeridas e incentivadas, que poderão gerar desconto
ou redução proporcional no valor da Mais Valia, serão definidas pelo Poder
Executivo, por meio de regulamentação específica para esta Lei.
$2º-0 valor da Mais Valia poderá ser ajustado proporcionalmente ao custo
das adequações realizadas, incentivando boas práticas e a redução do ônus
financeiro da regularização.
CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art.12-A regularização não exime o proprietário de cumprir exigências
técnicas de segurança, acessibilidade e sustentabilidade previstas em lei.
Art.13-Qualquer alteração futura nas regras de uso da Mais Valia,
incentivos e adequações poderá ser promovida por decreto do Poder
Executivo, respeitando limites legais e os princípios urbanísticos,
ambientais, de acessibilidade e de sustentabilidade urbana.
Art.14-0 Poder Executivo regulamentará esta Lei em até 90 dias.
— SM.
PREFEITURA DE
SEGOV
Secretaria Municipal de
Governo e Casa Civil
Art.15-Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, com prazo de
vigência de 12 meses, prorrogável por igual período por decreto, se
comprovado interesse público.
GABINETE DO PREFEITO,
RAFAEL MUZZI DE
MIRANDA:8453525374'
DE
DE 2025.
Assinado de forma digital
q Por RAFAEL MUZZI DE
MIRANDA:84535253749
RAFAEL MUZZI DE MIRANDA
Prefeito Municipal
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