Estado do Rio de Janeiro
, Prefeitura Municipal de Miguel Pereira U e 0. MIGUEL PEREIRA |
Miguel Pereira, de de 2025.
Mensagem n°/n 2. /2025.
Senhor Presidente, Senhores(és) Vereadores(as)
Tenho a honra de ‘encaminhar a essa Egrégia Casa de Leis, em_carater de
urgéncia, por intermédio de Vossa Exceléncia, o Projeto de Lei que “DESAFETA O
BEM PUBLICO QUE MENCIONA E DA OUTRAS PROVIDENCIAS.”
JUSTIFICATIVA
O presente Projeto de Lei tem por finalidade promover a desafetagcido de bem
publico de uso especial, transferindo-o para a categoria de bem dominical, nos termos
do artigo 99 do Cédigo Civil e da Lei Municipal n.° 3.710, de 08 de junho de 2021.
Tal medida se faz necessaria para adequar a utilizagao do referido imével ao
interesse publico, permitindo sua destinacao para finalidades diversas das originais,
inclusive possibilitando a realizagdo de permutas, alienagdes ou outras formas de
aproveitamento que atendam as necessidades do Municipio.
Ressalta-se que a desafetagdo nao implica prejuizo ao patriménio publico, mas,
ao contrario, garante maior flexibilidade na gestdao dos bens municipais, de modo a
torna-los efetivamente uteis a coletividade, conforme os principios da eficiéncia e da
funcao social da propriedade publica.
Dessa forma, contamos com o apoio dos nobres Vereadores para a aprovagao
da presente proposigao, por se tratar de medida de relevante interesse publico.
Exmo. Sr.
VITOR BATISTA RALHA DE AFONSECA.
DD. Presidente da Camara Municipal de Miguel Pereira.
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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Estado do Rio de Janeiro
i’ Prefeitura Municipal de Miguel Pereira
LEIN.° , DE DE DE 2025.
DESAFETA O BEM PUBLICO QUE
MENCIONA E DA OUTRAS
PROVIDENCIAS.
A CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA APROVA E EU SANCIONO A
SEGUINTE LEI:
Art. 1° Fica desafetado, de bem de uso especial para bem dominical, o imével
relacionado no anexo unico desta Lei, na forma do artigo 99 do Cédigo Civil e na Lei
Municipal n.° 3.710, de 08 de junho de 2025.
Art. 2° Esta Lei entra em vigor na data de sua publicagao, revogadas as
disposi¢des em contrario.
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira.
Em, de 2025.
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
........ E s } m Estado do Rio de Janeiro
1S Prefeitura Municipal de Miguel Pereira
LEIN.° . DE DE DE 2025.
ANEXO UNICO
IMOVEL LOCALIZACAO AREA (m?) INSCRICAO MUNICIPAL
I Portal das Mansées 32,68 119719
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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Secretaria Municipal de Urbanismo
Comissao Intersindical de Avaliagao de Iméveis MIGUEL PEREIRA
LAUDO DE AVALIACAO
(RETIFICADOR)
EMENTA: BEM PUBLICO DE USO COMUM DO
POVO - DESAFETACAO - INTERESSE PUBLICO
JUSTIFICADO - PERMUTA COM PARTICULAR -
ALIENACAO PRECEDENTE DE AUTORIZACAO
LEGISLATIVA E AVALIACAO DOS BENS
IMOVEIS - AUSENCIA DE PREJUIZO AO ENTE
MUNICIPAL - POSSIBILIDADE.
PROCESSO ADMINISTRATIVO N° 424/2023
[Apenso: Processo Administrativo n°® 10657/2024]
Requerente/Interessado: RAFAEL DA SILVA COSTA
MUNICIPIO DE MIGUEL PEREIRA
A COMISSAO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAGCAO DE
IMOVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuigdes legais previstas
no artigo 4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atengdo a solicitagdo da
Procuradoria Municipal, realizada nos autos do Processo Administrativo n°® 10657/2024, as fls.
20/21, vem apresentar seu Parecer Técnico Especializado, acerca do pedido formulado pelo
requerente RAFAEL DA SILVA COSTA, que propde ao Municipio de Miguel Pereira, a
PERMUTA de uma faixa de terras destinada a serviddo publica, nos termos da documentagdo e
plantas inseridas em ambos os processos.
(1) Relatorio
Em sintese, trata-se de pedido para permuta, estartado através dos processos
administrativos n°® 424/2022 e n° 10657/2024, onde o contribuinte propde a permuta — simples e
direita, sem reparacéo financeira — entre duas areas destinadas a servidoes, sendo uma constituida
por faixa de terra extraida de sua propriedade e outra do municipio de Miguel Pereira; com o
intuito de viabilizar a venda da Area de Terreno com superficie de 561,79 m?, desmembrada do
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Lote de Terreno n° 01, situado na Rua Mauricio Silveira, Bairro Retiro das Palmeiras, nesta; que
sera remembrado ao Lote de Terreno n° 17, do bairro Portal das Mansoes.
: Com efeito, consiste na solicitacgdo de permuta de uma faixa de terra ja
desmembrada do Lote de Terreno n° 01, com metragem de 81,51 m?, registrada no Livro 2-FICHA,
Matricula 7981, do Cartério do Oficio Unico de Miguel Pereira (fls. 19, apenso); pela faixa de
terras destinada serviddo ptiblica, localizada na linha diviséria (nos fundos) que divide o Lote de
Terreno n° 01 e o Lote de Terreno n° 17, do bairro Portal das Mansdes, com metragem de 32,68m?2,
conforme registro do Livro 2-FICHA, Matricula 9238, do Cartério do Oficio Unico de Miguel
Pereira (fls. 12, apenso).
E o presente RELATORIO.
Elaboramos o seguinte PARECER TECNICO.
(2) Parecer Técnico
Inicialmente, vale dizer que a troca de é&reas (permuta) sujeitas a serviddo
administrativa ou de passagem geralmente, exige Parecer Técnico Especializado (Laudo de
Avaliagdo, ABNT 14.653-2) para avaliar o impacto dessa troca na propriedade e na servidado. Logo,
o parecer deve analisar se a permuta altera a serviddo, se ha necessidade de indenizagéo adicional, e
se a 4rea remanescente apés a permuta continua adequada para o fim a que se destina a serviddo.
Sobre a possibilidade juridica da realizagdo de permuta, em especial sobre a
consulta/requerimento da viabilidade do negécio juridico entre a area de terreno destinada a
serviddo, tanto do Municipio de Miguel Pereira como requerente/contribuinte, podemos afirmar,
em termos técnico e em contexto, que:
e Ndo ha prejuizo econdmico-financeiro para o Municipio;
e Nio existem impedimentos técnicos ou legais identificados para o ato.
Ainda sobre a permuta, o artigo 76, inciso I, da Lei Federal n® 14.133/2021 (Lei de
Licitacdes) disciplina a alienagdo de bens publicos, incluindo:
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Art. 76. A alienagdo de bens da Administracdo Publica, subordinada a existéncia de
interesse publico devidamente justificado, serd precedida de avaliacdo e obedecerd ds
seguintes normas:
I — tratando-se de bens imdveis, inclusive os pertencentes as autarquias e as fundagdes,
exigird autorizagdo legislativa e dependerd de licitagdo na modalidade leildo, dispensada
a realizagdo de licitagdo nos casos de:
¢) permuta por outros imoveis que atendam aos requisitos relacionados as finalidades
precipuas da Administragdo, desde que a diferen¢a apurada ndo ultrapasse a metade do
valor do imével que serd ofertado pela Unido, segundo avaliagdo prévia, e ocorra a torna
de valores, sempre que for o caso;
Quando a permuta ocorre com particular, além da ha necessidade de avaliagdo
prévia, autorizagdo legislativa especifica e instituicdo do interesse ptiblico, deve ser demostrada a
equivaléncia de valores ser demonstrada por laudo de avaliagdo.
Neste vértice, podemos observar que existe relativa equiparagdo e equivaléncia,
quanto ao valor do metro quadrado, praticados em cada um dos bairros.
Aferimos, de forma objetiva, que o valor do metro quadrado (m?) do bairro Portal
das Mansoes, segundo consta no Boletim de Cadastro Imobilidrio (BCI) do Sistema de Arrecadacao
Municipal, é de R$83,6920 (oitenta e trés reais virgula seis nove dois zero centavos) por metro
quadrado (m?). No outro giro, constatamos que o valor do metro quadrado do bairro Retiro das
Palmeiras, é fixado no valor de R$80,7480 (oitenta reais, virgula sete quatro oito zero centavos)
por metro quadrado (m?).
Em valores absolutos, podemos dizer que a faixa de terra ofertada pelo
contribuinte/requerente, em permuta, tem valor equivalente a R$6.581,77 (seis mil, quinhentos e
oitenta e um reais e setenta e sete centavos); ao passo que a area solicitada/requerida, de
propriedade do Municipio de Miguel Pereira, tem valor de R$2.735,05 (dois mil, setecentos e trinta
e cinco reais e cinco centavos).
2.1. Introducdo e Contextualizacdo Técnica
A avaliagdo imobilidria fundamentada no método comparativo de dados de
mercado representa o paradigma dominante na engenharia de avaliagdes, conforme estabelecido
pela NBR 14653.
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A incorporagdo de técnicas de inferéncia estatistica neste contexto ndo apenas eleva
o rigor metodoldgico, mas também proporciona maior confiabilidade e precisdo nas estimativas de
valor, transformando o processo avaliatorio de uma prética empirica para uma ciéncia aplicada com
fundamentagdo matematica robusta.
O METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na analise técnico-cientifica de atributos dos
elementos comparéveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto
representativo de dados amostrais.
A inferéncia estatistica emerge como ferramenta indispensavel neste contexto,
permitindo a extrapolagdo de conclusdes sobre a populagdo de imdveis a partir de amostras
limitadas, quantificando incertezas e estabelecendo intervalos de confianca para as estimativas de
valor.
Noutro giro, nos foi possivel estabelecermos parametros de pregos, realizamos uma
vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadacdo Municipal do Municipio de Miguel Pereira.
Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parametros:
DADOS COLETADO PARA INFERENCIA ESTATISTICA ~ SISTEMA ARRECADAGAD MUNICIPAL (PORTAL DAS MANSOES) l
f T BAIRRO ) LOTEAMENTO | METRAGEM (m?) AVALIAGAO (R$) VALOR (m* /RS ) | ANO | PROCESSO
1 2024 82712024 PORTAL DAS MANSOES 726,22 210.000,00 289,57] 2 2024 1363/2024 PORTALDAS MANSOES | 620,00 350.000,00 564,52 3 2024 54412024 PORTAL DAS MANSOES 52,08 220,000,00 231,0 4 2024 §77/2024 PORTAL DAS MANSGES 500,00 258.000,00 430,00/ 5 2024 06012024 PORTAL DAS MANSOES 633 42) 285.000,00 449,94 [ 2024 11613/2024 PORTAL DAS MANSOES 620,00/ 270.000,00 435,48
7 2024 11839/2024 PORTAL DAS MANSOES 450,00 230.000.00 511,11
8 2024 214372025 PORTAL DAS MANSOES 620,70| 360.000,00) 579,99
VALOR MEDIO SIMPLES (m*/RS) | 249,41]
{ DADOS COLETADO PARA INFERENCIA ESTATISTICA -~ SISTEMA ARRECADAGCAC MUNICIPAL (RETIRO DA PALMEIRAS) |
| BAIRRO/LOTEAMENTO | METRAGEM {m’) AVALIAGAO (RS) I VALOR (m*/R$ ) l
i RETIRO 1.404,90) 760.000,00) 540,96]
2 RETIRO 610,73 303.000,00 496,13
3 RETIRO 1.022,37! 170.000,00 166,28
4 2025 42052025 RETIRO 633,971 180.000.00 ffi?i 5 2025 5233120265 RETIRO 1.278,75 180.000,00, K 2025 607012025 RETIRQ 1.307,55 6065.000.00 462,70]
VALOR MEDIO SIMPLES (m* [ RS) | 149,34}
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Logo, se considerada as dimensdes das faixas de terra a serem permutadas, temos
que:
[a] 32,68m2 x R$ 249,41 = R$ 8.150,72
[b] 81,51m?2 x R$ 149,34 = R$ 12.172,70
Em valores tratado com Inferéncia Estatistica, aplicados sobre a METOLOGIA
COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos dizer que a faixa de terra
ofertada pelo contribuinte/requerente, em permuta, tem valor equivalente a R$12.172,70 (dose mil,
cento e setenta e dois reais e setenta centavos); ao passo que a area solicitada/requerida, de
propriedade do Municipio de Miguel Pereira, tem valor de R$8.150,72 (oito mil, centro e cinquenta
reais e setenta e dois centavos).
Com efeito, seja pela utilizacdo dos valores expressos na “planta de valores” do
Municipio de Miguel Pereira; seja pela utilizacdo dos “Dados de Inferéncia Estatistica”, referente
aos negocios juridicos realizados no ambito municipal; resta demonstrado que ndo ha prejuizo
financeiro ou econdmico, nem tdo pouco é demonstrado qualquer tipo de prejuizo material ou
técnico era a populagdo.
Quanto ao tamanho das areas a serem permutadas, é de facil constatacdo que a
faixa de terra (ja desmembrada do Lote de Terreno n° 01), tem 81,51m?, vide Certiddo do RGI
registrada no Livro 2, Matricula 7981, do Cartério do Oficio Unico de Miguel Pereira (fls. 10,
apenso); ao passo que a faixa de terras (serviddo publica), localizada na linha diviséria (nos fundos)
que divide o Lote de Terreno n° 01 e o Lote de Terreno n° 17, do bairro Portal das MansGes, com
metragem de 32,68m?, conforme registro do Livro 2-FICHA, Matricula 9238, do Cartorio do
Oficio Unico de Miguel Pereira (fls. 12, apenso) — sendo proporcionalmente maior.
Destarte, ainda, é importante salientar que a faixa de terra (serviddo) ofertada ao
Municipio — por ter largura de 1,50m —, torna-se atrativa ao poder publico, na medida em que
permite a interligacio dos bairros Portal das Mansdes e Retiro das Palmeiras, por via terrestre, pela
simples construcdo de “escada de acesso”, facilitando o acesso dos pedestres e trabalhadores, de
um lado e de outro nos bairros.
Por derradeiro, deve ser assentado que, em vistoria no local, podemos constatar que
a servidio municipal existente hoje — objeto do pedido de permuta —, na prética, s6 seria funcional
para atende exclusivamente ao escoamento de esgoto do Lote de Terreno n° 17, do bairro Portal das
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Mansoes — o que ndo ocorre (!), na medida em que todo o esgotamento sanitario desse imével,
assim como dos demais iméveis vizinhos, seguem em sentido contrério por conta da inclinagdo do
terreno.
Com efeito, tanto em metragem quadrada (m?) quanto em valores absolutos ou
inferidos, podemos afirmar que o que estd sendo ofertado municipios de Miguel Pereira, é maior e
melhor do que se possui, podendo ser asseverado o interesse publico na interligacdo de bairros pela
simples construgdo de escada de acesso, o que facilitaria o fluxo de pedestres.
Desta forma, nés, membros da COMISSAO INTERSETORIAL
PERMANENTE DE AVALIACAO DE IMOVEIS (CEPAI), formamos consenso e opinido de
que NAO HA PREJUIZO AO ENTE PUBLICO ou qualquer empecilho técnico contrario a
realizagdo do negocio juridico; pelo que nos manifestamos favoravelmente a realizagdo da permuta
entre as areas de serviddo, mencionadas no processo administrativo acima em epigrafe.
Faz-se o PARECER TECNICO.
(3) Da Metodologia Aplicada
A avaliacdo foi conduzida por meio do METODO COMPARATIVO DIRETO
DE DADOS DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transagdes de imoéveis de
caracteristicas similares no mesmo local ou regido, procedendo o devido tratamento dos dados
coletados, considerando aspectos de homogeneizagdo e andlise estatistica, caso aplicavel.
A melhor doutrina ensina que 0 METODO COMPARATIVO DIREITO DE
DADOS DE MERCADO visa permitir a determinacdo do valor levando em consideragdo as
diversas tendéncias e flutuagdes do Mercado Imobilidrio, no &mbito do Municipio — nas localidades
e nos bairros —, livres de interferéncias de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonstra ser o mais pratico, recomendado e utilizado
para a avaliacdo de imoveis, desde de que haja bens imével idénticos ou semelhantes para
comparacdo direta. Ou seja, o objetivo de dar-se equilibrio na avaliagdo da construgdo urbana;
minimizar eventuais distor¢des e inibir a influéncia especulativa, uma vez que aos valores sdo
determinados tecnicamente, levando em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
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O presente LAUDO DE AVALIACAO ¢ elaborado tanto em conformidade
com o disposto no artigo 2° da Resolugdo CAU/BR N ° 21/2012; com em conformidade como
artigo 3°, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolugdo do
Conselho Federal de Corretores de Iméveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007
(D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confecgdo, foram tratados dados e elementos de aferigdo, por meio de
INFERENCIA ESTATISTICA, compativeis com os ditames preconizados na NBR
14653:2011, PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que sdo
amplamente utilizados em avaliagOes imobilidrias, e regulamenta a sua forma de elaboracao.
(4) Consideracgoes Finais
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito
pelos membros da COMISSAO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIACAO DE
IMOVEIS (CIPAI), no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER,
manifestam sua opinido técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisoes, que,
entretanto, em nada afetam a andlise dos objetos da presente avaliagdo.
Miguel Pereira, 11 de novembro de 2025.
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SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta — Matr, culan 05/4120
ANA CAROLINA BA?%..ZIO S FERREIRA PATRICIO
Perita Avaliadora — CNAI N° 95.932
Chefe da SEFFAI e da CIPAI - Matrlcula n° 01/2618