materia nº 188/2025

Estado do Rio de Janeiro 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
“HiGHE piREER 
CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA 
‘2Com(ss de Justica e Redacao 
Miquel Pereira, 30 de setembro de 2025. Em _wl]) 
o . { . Mensagem n.° 103/2025. CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA presfle 
Senhor Presidente, Senhores(as) 
PROJETO 
Vereadores(as) 
N 188/2025 ] | T 
,) s 
[/ 1] Pregidente |/ Tenho a honra de encaminhar a essa Egrégia Casa de lbete—emcarateris 
urgéncia, por intermédio de Vossa Exceléncia, o Projeto de Lei Complementar que 
“ALTERA A LEI COMPLEMENTAR N° 430, DE 09 DE AGOSTO DE 2024, PARA CRIAR A 
DIRETORIA DE DESENVOLVIMENTO ECONOMICO E ATRACAO DE INVESTIMENTOS - 
INVEST MP, NO AMBITO DA AUTARQUIA MUNICIPAL DE TURISMO - 
MIGUELPEREIRATUR, E DA OUTRAS PROVIDENCIAS.” 
JUSTIFICATIVA 
Submeto a apreciacdo de Vossas Exceléncias o anexo Projeto de Lei 
Complementar, que visa alterar a Lei Complementar n® 430, de 09 de agosto de 2024, para instituir a Diretoria de Desenvolvimento Econdmico e Atracdo de 
Investimentos — Invest MP, no ambito da Autarquia Municipal de Turismo - 
MiguelPereiraTur. 
A presente iniciativa legislativa representa um passo estratégico para o futuro 
de Miguel Pereira. Embora nosso municipio ja seja uma referéncia no setor de 
turismo, identificamos um vasto potencial para diversificar nossa matriz econdmica, 
gerar novas oportunidades de empregoe e renda e, consequentemente, fortalecer a 
arrecadagao municipal. Para capitalizar esse potencial, € imperativo que o Poder 
Publico atue de forma proativa, organizada e técnica. 
A criagao da Invest MP tem como finalidade centralizar e profissionalizar os 
esforgos de desenvolvimento econdmico. A nova Diretoria sera responsavel por 
tarefas cruciais, como a prospec¢ao e negociacado com investidores privados, © 
fomento ac empreendedorismo local, a melhoria do ambiente de negdcios e & 
articulagdo de parcerias estratégicas. Ao concentrar essas competéncias em uma 
estrutura dedicada, ganhamos agilidade e eficiéncia, posicionando Miguel Pereira 
como um destino competitivo e atrativo para novos empreendimentos. 
A decisdo de alocar esta nova diretoria na estrutura da Autarquia de Turismo 
nac € fortuita. Pelo contrario, reflete uma viséo de desenvolvimento integrado, na 
gual o turismo e a atividade economica geral se retroalimentam. A infraestrutura € a 
imagem positiva construidas pelo turismo servem como plataforma para atrair 
investimentos em outros setores, como tecnologia, servicos e comércio. que, por sua 
vez, qualificam e fortalecem a propria atividade turistica. 
E fundamental destacar que a criagdo da Invest MP sera implementada com 
rigorosa observancia a responsabilidade fiscal. Conforme detalhado no Art. 3° do 
Rua Prefeito Manoei Guilherme Barbosa, 375 Centro. Mig 
Estado do Rio de Janeiro Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
BIGHEL PERTIRS 
existentes, 
projeto, a nova 
sem 
estrutura sera viabilizada por meio de remanejamento de cargos ja 
Trata-se acarretar qualguer aumento de despesa para os cofres publicos. 
possuimos, 
de uma reocrganizacao administrativa que otimiza os recursos que ja direcionando-os para uma finalidade estratégica de alto impacto. 
(Art. 
Do ponto de vista juridico, a proposta encontra amparo na autonomia municipal 
local 
30, 1 e V, da Constituicao Federal) para legislar sobre assuntos de interesse 
superiores, 
e organizar seus servicos publicos. A jurisprudéncia de nossos tribunais 
municipios para 
a exemplo do STF - RE 1259480, reconhece a legitimidade dos 
econdmicas 
criar estruturas administrativas que visem ao fomento de atividades 
da Administracao 
e a promogao do desenvolvimento. em conformidade com os principios Publica. 
modernizacéo 
Diante do exposto, a criagao da Diretoria Invest MP & uma medida de 
crescimento administrativa, essencial para impulsionar um novo ciclo de sustentavel em Miguel Pereira. 
Conto com o indispensavel apoio e a célere aprovacao de Vossas Exceléncias para este projeto de grande relevancia para o nosso municipio. 
E v 
PEDRO PAUKO SAD CfiOELHi) PREFEITOMUNICIPAL 
APROVADO - 1?(\)/’ Ot T?gf\g% APROV{-;\;%O " 2.2 VOT(\) Sl E DATA-@OTI NV, 5 SIDENTE "} [/\\ \ // / PRESIDENTE 
Exmo. Sr. VITOR BATISTA RALHA DE AFONSECA. DD. Presidente da Camara Municipal de Miguei Pereira. 
Rua Prefeito Manos! Guitherme Barbosa. 375 O Miguet Pereira-RJ, CEP 28 800-000
x ESTA!)O DO RIO DE JANEIRO 
_, MUNICIPIO DE MIGUEL PEREIRA 
. Secretaria de Fazenda, Planejamento e Financas 
ESTIMATIVA DO IMPACTO ORGAMENTARIO-FINANCEIRO PARA A CRIACAO DA DIRETORIA DE DESENVOLVIMENTO ECONOMICO E ATRAGAO DE INVESTIMENTOS — INVEST MP 
De forma consoante com o artigo 16 da Lei Complementar n® 101 de 04 de maio de 
2000 (LRF), vimos em virtude da necessidade de levantamento de Impacto Orcamentario X 
Financeiro, expor 0 que se segue: 
O Custo Estimado em comento mpiica em um aumento de despesa, referente a 
reposicao, da ordem de R% 29.¢ » nove mil, n 
©o para o ano de 2825 a saber 
Total Salario Mensal R$ 9.203,15 
Meses — 03 = R$ 27.609 45
13° Salario - R$ 9.203,15 x 03 meses/12 meses= R$ 2.300.79 
Total da despesa para 2025 - R$ 27.608,45 + R$ 2.300,79 = R$ 29.910,24 
O calculo do impacto, se dara sobre o valor do aumento da despesa (R$ 29.910,24), 
dividido pelo valor orcado para o exercicio de 2025 da Fonte de Recurso 1500 — Recursos Nao 
Vinculados de Impostos (R$ 65.260.336,91) x 100. 
Custo Estimado (R$ 29.910,24) , Or¢ado Fonte 1.500 (R$ 81.808.174,21) x 100 = 
Apenas para esclarecimento e melhor vislumbre, o impacto orgamentario-financeiro 
para o presente exercicio da despesa estimada é de 0,0365% do total orgado para a fonte de 
recurso a ser utilizada para tal. 
Relativamente a 2026 e 2027, o impacto se daria em proporgdes minimas, visto que 
serdo reajustados os encargos e salarios pelos indices oficiais. 
E o Relatorio, 
GIMSE LU BORGES 
£ senrne 
José Luiz Borges 
Secretéario de Fazenda, Planejamento e Finangas
Estado do Rio de Janeiro 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira “migEl FRERs 
LEI COMPLEMENTAR N.° y DE DE DE 2025. 
ALTERA A LEI COMPLEMENTAR N° 
430, DE 09 DE AGOSTO DE 2024, PARA 
CRIAR A DIRETORIA DE 
DESENVOLVIMENTO ECONOMICO E 
ATRACAO DE INVESTIMENTOS - 
INVEST MP, NO AMBITO DA 
AUTARQUIA MUNICIPAL DE TURISMO — 
MIGUELPEREIRATUR, E DA OUTRAS 
PROVIDENCIAS. 
A CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA APROVA E EU SANCIONO A 
SEGUINTE LEI COMPLEMENTAR: 
Art. 1° Fica criada, no ambito da Autarquia Municipal de Turismo - 
MiguelPereiraTur, a Diretoria de Desenvolvimento Econbémico e Atragao de 
Investimentos — Invest MP, com a finalidade de estimular e promover o 
desenvolvimento econdmico e social do Municipio de Miguel Pereira. 
Art. 2° Compete a Diretoria Invest MP: 
| - atrair, negociar e apoiar investimentos privados no territério municipal; 
Il — fomentar a geracao de empregos e renda; 
Il - promover a melhoria do ambiente de negocios local, em articulagao com 
brgaos municipais, estaduais e federais; 
IV — apoiar iniciativas de inovagao, empreendedorismo e parcerias publico￾privadas; 
V — elaborar e executar planos e projetos de desenvolvimento economico, 
inclusive em integracédo com as acées de turismo, cultura e sustentabilidade: 
VI — articular a imagem institucional do Municipio como polo de investimentos. 
mediante promoc¢éao e divulgagao de oportunidades: 
VIl — celebrar convénios, termos de cooperacdo e parcerias com entidades 
publicas e privadas, nacionais e internacionais, voltados ao desenvolvimento 
A A 
Pii . f 
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375 Ceniro. Miguei Pereira-RJ, CEP 26 900-000
Estado do Rio de Janeiro 
T Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
acondmico. 
Art. 3° A Diretoria Invest MP tera a seguinte estrutura: 
| — Diretoria Executiva; 
Il - Assessoria Técnica, 
I — Ndcleo de Captacao de Investimentos; 
IV — Nucleo de Inovagao e Ambiente de Negocios. 
Paragrafo dnico. A estrutura funcional sera detalhada em regulamento, sem 
aumento de despesas, mediante remanejamento de cargos previsto no Anexo Unico 
da Lei Complementar n® 430/2024. 
Art. 4° O Diretor Executivo da Invest MP tera status equivalente a Subsecretario 
Municipal, aplicando-se, no que couber, o disposto no art. 8° da Lei Complementar n° 
430/2024. 
Art. 5° A Invest MP atuara de forma integrada a Presidéncia da Autarquia, 
observadas as deliberacées do Conselho de Administracdo e as competéncias 
estabelecidas na Lei Complementar n® 430/2024. 
Art. 6° O Poder Executivo regulamentara a presente Lei Complementar no prazo 
de até 90 (noventa) dias, assegurando a compatibilidade com a estrutura ja existente. 
Art. 7° Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicagao. 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira. 
Em, de de 2025. 
PEDRO PAULO/SAD CGOELHO 
Prefeifo fbr%%c?pai 
Rua Prefeito Manos! Guilherme Barbosa, 375 Ceniro. Miguel Pereira-RJ. CEP 26 900-007 
prefeituraCy migueipersra. g gov O
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v CWEEEEE ¢ i Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
HGEEL FREN 
LEI COMPLEMENTAR N.° IO DE DE 2025. 
ANEXO UNICO 
ESTRUTURA DE CARGOS DA DIRETORIA DE DESENVOLVIMENTO ECONOMICO E 
ATRACAOQO DE INVESTIMENTOS ~ INVEST MP 
Cargo Quantidade Denominagao SIMBOLO 
Diretor Executivo 1 Subsecretario AP 
da Invest MP ~ Municipal 
Assessor 1 Asgsessor DAS-08 
Chefe 
Técnico 
Nucleo de 1 Chefe 
Técnico 
de Nucleo DAS-08 
S 
Captacao de ' 
Investimentos | , 
Chefe Nucleo de 1 Chefe de Nucleo DAS-08 
Inovacao e 
Ambiente de 
Negbcios o i 
« Todos os cargos devem ser providos por remanejamento, sem aumento de despesas. 
conforme previsao legal. 
« A estrutura funcional detalhada sera regulamentada pelo Executivo, conforme a Lei. 
Rua Prefeito Mance! Guilherme Barbosa. 375, Centro, Migue! Pereira-RJ. CEF 26.§00-000 
prefeitura@migueipereira r.gov.br
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PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA ATUALIZAÇÃO 
CADASTRAL
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A T U A L I Z A Ç A O 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 02”, Bairro 
Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à DETERMINAÇÃO DO 
VALOR DE MERCADO, simulando situação hipotética para “venda”,
pelo Município, segundo critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 1.291,78m² (um mil, duzentos 
e noventa e um e setenta e oito metros quadrados) denominado ÁREA “02”, 
situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito de Miguel Pereira 
(RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116087, com 
matrícula 3160, livro 2, ficha 001, junto ao Cartório do Registro de Geral de 
imóveis do Ofício Único de Miguel Pereira (RJ).
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1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, pertencente à 
Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as estimativas do IBGE
em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade está situada a cerca de 120 
quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como Vale do Café, que se destaca pelo clima
ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do estado, 
Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de proteção ambiental, 
como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da Serra da Bocaina. Seu turismo é 
impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, gastronomia típica e pela proximidade de 
importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas charmosas e 
restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente durante o inverno e feriados 
prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, ganha força 
com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como um município com 
forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos inovadores e sustentável geração de 
renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas no artigo 
4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria Municipal, 
realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico Especializado, nos 
termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de Miguel
Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro Urbano da cidade, 
apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos serviços e comércios de bairro. 
Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para as montanhas da Serra do Mar 
proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo tanto para moradores quanto para 
investidores.
Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio – aonde 
encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito buscadas por quem 
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deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por sua vez, fortalece o caráter 
familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm registrando 
crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e apartamentos em
plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um mercado imobiliário dinâmico, 
com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo Rio￾Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades para novos 
comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas pousadas e 
estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana — incluindo 
pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a atratividade da região para 
futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada em Miguel 
Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há demanda 
real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é favorável ao 
desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, farmácias, escolas, 
supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de crescimento 
econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de venda online confirma 
o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. Com planejamento adequado e 
incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se firmarem como referência em qualidade 
de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da economia local.
2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em outros 
municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de terrenos regulares
(topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
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2.1. Tratamento por fatores.
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi realizada 
através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais fatores considerados 
foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o terreno 
possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização 
pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças de área 
superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação imobiliária 
(Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do município, aponta que o 
valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular (aproveitamento) do terreno, e com menor 
liquidez, podem ser substancialmente reduzido em relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais 
parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação ao nivel 
da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, perda de 
aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela de 
compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo em usos 
padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é fundamental
considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar até 50% (trinta por 
cento) do valor da propriedade.
3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente em tres 
seguimentos, todos de frente para rua Dr. Ziher, sendo o primeiro em curva com 32,24metros, o segundo com 
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12,53 metros, o terceiro com 40,40metros; pelo lado direito 25,70 metros, confrontando servidão lá existente, 
pelo lado esquerdo, em dois seguimentos, em curva sendo o primeiro com 15,68 confrontando com o “cul-de￾sac” da rua “III” e pelos fundos em cinco segmentos, sendo o primeiro com 9,60 metros confrontando com a 
rua “III”, o segundo com 5,30 metros, sendo o primeiro em curva com 15,84 metros, e o segundo com 32,50
metros, confrontando com o lote n0 01 e uma servidão ja existente, o terceiro com 14,00 metros, confrontando 
uma servidão ja existente, o quarto com 3,00 metros, confrontando uma servidão ja existente e o quinto com 
13,88 metros confrontando uma servidão ja existente, com todos angulos formando 900 
. Com área de 
1.291,78m2. Tudo devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, no livro livro 2, ficha 001, 
matrícula n°3160. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116087.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de características similares no 
mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados coletados, considerando aspectos de 
homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
A melhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE 
MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e 
flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos bairros –, livres de 
interferências de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação direta. A 
avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado representa o paradigma 
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dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 14653. A incorporação de técnicas 
de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor metodológico, mas também proporciona maior 
confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, transformando o processo avaliatório de uma prática 
empírica para uma ciência aplicada com fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar eventuais 
distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados tecnicamente, levando 
em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o disposto no 
artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo 3º, da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c
Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 
2007 (D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 14653:2011, 
PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente utilizados em 
avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos elementos 
comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto representativo de dados 
amostrais.
5. DAAVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, permitindo a
extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, quantificando 
incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro giro, nos foi possível 
estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadação 
Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
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Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 1.291,78m² x R$ 499,76 = R$ 645.579,97
[b] 1.291,78m2 x R$ 466,09 (valor homegeinizado) = R$ 602.085,74
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor equivalente 
a R$ 602.085,74 (seiscentos e dois mil, oitenta e cinco reais e setenta e quatro centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de DEPRECIAÇÃO, 
estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 30% (trinta por 
cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 10% (dez por cento) de depreciação sobre 
o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o valor de 
mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (50%) = Resultado Final (R$ R$ 
602.085,74 x 0,56 (coeficiente de depreciação) = R$343.188,87)
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 0,90 1 481,75
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 0,90 1 488,14
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 0,87 1 483,33
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 0,87 1 493,00
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 0,90 1 450,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,23 1 768,75
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 0,87 1 212,67
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 0,88 1 480,30
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,86 1 656,59
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,23 1 146,34
média 765,66 R$ 499,76 466,09
Depreciaçao:
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 602.085,74
topografia 0,7
formato 0,9
liquidez 0,9
total 0,57 R$ 343.188,87
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Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do negócio
jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento estabelecido para a área 
de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 343.188,87 (trezentos e quarenta e tres mil, 
cento e oitenta e oito reais e oitenta e sete centavos), conforme mencionado neste Laudo de Avaliação.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam sua 
opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em nada afetam a 
análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 29 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618
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PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA ATUALIZAÇÃO 
CADASTRAL 
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A T U A L I Z A Ç Ã O 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 03”, Bairro 
Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à DETERMINAÇÃO DO 
VALOR DE MERCADO, simulando situação hipotética para “venda”,
pelo Município, segundo critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 1.241,54m² (um mil, duzentos 
e quarenta e um e cinquenta e quatro metros quadrados) denominado ÁREA 
“03”, situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito de Miguel 
Pereira (RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 
116088/cod reduzido 2001805, com matrícula 3161, livro 2, ficha 001, junto 
ao Cartório do Registro de Geral de imóveis do Ofício Único de Miguel 
Pereira (RJ).
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1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, pertencente à 
Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as estimativas do IBGE
em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade está situada a cerca de 120 
quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como Vale do Café, que se destaca pelo clima
ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do estado, 
Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de proteção ambiental, 
como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da Serra da Bocaina. Seu turismo é 
impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, gastronomia típica e pela proximidade de 
importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas charmosas e 
restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente durante o inverno e feriados 
prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, ganha força 
com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como um município com 
forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos inovadores e sustentável geração de 
renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas no artigo 
4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria Municipal, 
realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico Especializado, nos 
termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de Miguel
Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro Urbano da cidade, 
apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos serviços e comércios de bairro. 
Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para as montanhas da Serra do Mar 
proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo tanto para moradores quanto para 
investidores.
Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio – aonde 
encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito buscadas por quem 
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deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por sua vez, fortalece o caráter 
familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm registrando 
crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e apartamentos em
plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um mercado imobiliário dinâmico, 
com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo Rio￾Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades para novos 
comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas pousadas e 
estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana — incluindo 
pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a atratividade da região para 
futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada em Miguel 
Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há demanda 
real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é favorável ao 
desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, farmácias, escolas, 
supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de crescimento 
econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de venda online confirma 
o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. Com planejamento adequado e 
incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se firmarem como referência em qualidade 
de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da economia local.
2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em outros 
municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de terrenos regulares 
(topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
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2.1. Tratamento por fatores.
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi realizada 
através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais fatores considerados 
foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o terreno 
possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização 
pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças de área 
superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação imobiliária 
(Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do município, aponta que o 
valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular (aproveitamento) do terreno, e com menor 
liquidez, podem ser substancialmente reduzido em relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais 
parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação ao nivel 
da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, perda de 
aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela de 
compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo em usos 
padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é fundamental
considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar até 50% (trinta por 
cento) do valor da propriedade.
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3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente em tres 
seguimentos, todos de frente para rua Dr. Ziher, sendo o primeiro de 38,95metros, o segundo com 13,72 metros, 
o terceiro com 12,57metros; pelo lado direito em curva 29,50 metros, confrontando com o “cull-de-sac” da rua 
“III”, pelo lado esquerdo, em dois seguiemntos, sendo o primeiro em curva com 15,84 metros, e o segundo 
com 3,56 metros, confrontando com a Rua !I! e pelos fundos, em tres segmentos em linha quebrada, sendo o 
primeiro com 30,27 metros, confrontando com lote n 01 da quadra “C”, e o segundo com 28,00 metros, 
confrontando com os fundos do lote n 1 da quadra “C” e o terceiro com 30,00 metros, confrontando com o lote 
n2 da Quadra “C” com área de 1.241,54m2. Tudo devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, 
no livro 2-ficha, folhas 95, matrícula n°2424. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116088/cod 
reduzido 2001805.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de características similares no 
mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados coletados, considerando aspectos de 
homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
A melhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE 
MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e 
flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos bairros –, livres de 
interferências de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação direta. A 
avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado representa o paradigma 
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dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 14653. A incorporação de técnicas 
de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor metodológico, mas também proporciona maior 
confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, transformando o processo avaliatório de uma prática 
empírica para uma ciência aplicada com fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar eventuais 
distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados tecnicamente, levando 
em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o disposto no 
artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo 3º, da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolução do Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 14653:2011, 
PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente utilizados em 
avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos elementos 
comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto representativo de dados 
amostrais.
5. DA AVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, permitindo a
extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, quantificando 
incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro giro, nos foi possível 
estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadação 
Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 0,90 1 481,75
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 0,90 1 488,14
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 0,88 1 488,89
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 0,88 1 498,67
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 0,91 1 455,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,13 1 706,25
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 0,88 1 215,11
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 0,88 1 480,30
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,87 1 664,22
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,13 1 134,44
média 765,66 R$ 499,76 461,28
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Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 1.241,54m² x R$ 499,76 = R$ 620.472,03
[b] 1.241,54m2 x R$ 461,28 (valor homegeinizado) = R$ 572.697,57
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor equivalente 
a R$ 572.697,57 (quinhentos e setenta e dois mil, seiscentos e noventa e sete reais e cinquenta e sete centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de DEPRECIAÇÃO, 
estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 30% (trinta por 
cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 10% (dez por cento) de depreciação sobre 
o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o valor de 
mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (50%) = Resultado Final (R$ R$ 
572.697,57 x 0,56 (coeficiente de depreciação) = R$326.437,61)
Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do negócio
jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento estabelecido para a área 
de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 326.437,61 (trezentos e vinte e seis mil, 
quatrocentos e trinta e sete reais e sessenta e um centavos), conforme mencionado neste Laudo de 
Avaliação.
Depreciaçao:
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 572.697,57
topografia 0,7
formato 0,9
liquidez 0,9
total 0,57 R$ 326.437,61
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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam sua 
opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em nada afetam a 
análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 30 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
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Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618
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PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA 
ATUALIZAÇÃO CADASTRAL 
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A TU AL I Z A Ç ÃO 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 04”, 
Bairro Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO,
simulando situação hipotética para “venda”, pelo Município, segundo 
critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 393,65m² (trezentos e 
noventa e tres e sessenta e cinco metros quadrados) denominado 
ÁREA “04”, situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito 
de Miguel Pereira (RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário 
(BCI) n° 116089, com matrícula 3162, livro 2, ficha 001, junto ao 
Cartório do Registro de Geral de imóveis do Ofício Único de Miguel 
Pereira (RJ).
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1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, 
pertencente à Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as
estimativas do IBGE em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade 
está situada a cerca de 120 quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como
Vale do Café, que se destaca pelo clima ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do 
estado, Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de 
proteção ambiental, como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da 
Serra da Bocaina. Seu turismo é impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, 
gastronomia típica e pela proximidade de importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do
Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas 
charmosas e restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente 
durante o inverno e feriados prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, 
ganha força com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como 
um município com forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos 
inovadores e sustentável geração de renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas 
no artigo 4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria 
Municipal, realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico 
Especializado, nos termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de
Miguel Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro 
Urbano da cidade, apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos 
serviços e comércios de bairro. Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para 
as montanhas da Serra do Mar proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo 
tanto para moradores quanto para investidores.
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Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio 
– aonde encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito 
buscadas por quem deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por 
sua vez, fortalece o caráter familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes 
e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm 
registrando crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e 
apartamentos em plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um 
mercado imobiliário dinâmico, com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo 
Rio-Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade 
de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades 
para novos comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas 
pousadas e estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana 
— incluindo pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a 
atratividade da região para futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada 
em Miguel Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há 
demanda real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é 
favorável ao desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, 
farmácias, escolas, supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de 
crescimento econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de 
venda online confirma o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. 
Com planejamento adequado e incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se 
firmarem como referência em qualidade de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da 
economia local.
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2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em 
outros municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de 
terrenos regulares (topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
2.1. Tratamento por fatores
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi 
realizada através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais 
fatores considerados foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o 
terreno possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, 
desvalorização pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças 
de área superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação 
imobiliária (Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do 
município, aponta que o valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular
(aproveitamento) do terreno, e com menor liquidez, podem ser substancialmente reduzido em 
relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação 
ao nivel da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 
30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, 
perda de aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela 
de compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo 
em usos padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 
10%.
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2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é
fundamental considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar 
até 50% (trinta por cento) do valor da propriedade.
3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente 
em dois seguimentos, sendo o primeiro em linha reta , com 6,91 metros de frente para a rua “I” e o 
segundo ewm curva com 11,59 metros, confrontando com a rua “I” e a rua Dr. Ziher; pelo lado direito 
30,00 metros, confrontando com o lote n0 01 da quadra “A” pelo lado esquerdo com 22,77 metros, 
confrontando com a rua Dr. Ziher e pelos fundos com 11,59 metros, confrontando com a Àrea n0 01 
(anteriromente desmembrada) formando um angulo de 1020
. Com área de 393,65m2. Tudo 
devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, no livro livro 2, ficha 001, matrícula 
n°3162. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116089.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de 
características similares no mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados 
coletados, considerando aspectos de homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
Amelhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS 
DE MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos 
bairros –, livres de interferências de outros ramos da economia.
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Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para 
a avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação 
direta. A avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado 
representa o paradigma dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 
14653. A incorporação de técnicas de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor 
metodológico, mas também proporciona maior confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, 
transformando o processo avaliatório de uma prática empírica para uma ciência aplicada com 
fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar 
eventuais distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados 
tecnicamente, levando em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o 
disposto no artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo
3º, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolução do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 
14653:2011, PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente 
utilizados em avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos 
elementos comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto 
representativo de dados amostrais.
5. DAAVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, 
permitindo a extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, 
quantificando incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro 
giro, nos foi possível estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados 
junto ao Sistema de Arrecadação Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, 
estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
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Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 393,65m² x R$ 499,76 = R$ 196.730,53
[b] 393,65m2 x R$ 558,36 (valor homegeinizado) = R$ 219.798,41
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor 
equivalente a R$ 219.798,41 (duzentos e dezenove mil, setecentos e noventa e oito reais e quarenta 
e um centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de 
DEPRECIAÇÃO, estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 20% (trinta 
por cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com 
topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 5% (dez por cento) de depreciação 
sobre o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o 
valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (35%) = Resultado Final (R$ 
R$ 219.798,41 x 0,68 (coeficiente de depreciação) = R$ 149.462,92)
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 1,04 1 556,69
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 1,04 1 564,07
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 1,03 1 572,22
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 1,03 1 583,67
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 1,04 1 520,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,70 1 1.062,50
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 1,03 1 251,78
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 1,03 1 562,17
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,99 1 755,84
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,30 1 154,67
média 765,66 R$ 499,76 558,36
Depreciaçao 
(coeficientes)
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 219.798,41
topografia 0,8
formato 0,95
liquidez 0,9
total 0,68 R$ 149.462,92
ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do
negócio jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento 
estabelecido para a área de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 149.462,92
(cento e quarenta e nove mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e noventa e dois centavos), 
conforme mencionado neste Laudo de Avaliação.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam 
sua opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em 
nada afetam a análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 30 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618