materia nº 189/2025

Estado do Rio de Janeiro 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
SR natm CAMARA MUNCIPAL DE MIGUEL PEREIRA 
de Q 
A Comissao de Justicgye Reda 
Em Qgfle_ = Miguel Pereira, 30 de setembro de 2025. [/ [T 
President Mensagem n°.i('4 /2025 CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA 
CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA 
Senhor Presidente, Senhores(as) Vereadores(as) ”/; ' 
PROJETON° 18912025 | |.. .t 7210 
VAS 
Pres;denw Tenho a honra de encaminhar a essa Egrégia Casa de Leis, em carater de 
urgéncia, por intermédio de Vossa Exceléncia, o Projeto de Lei que “AUTORIZA A 
ALIENACAO DE IMOVEIS PERTENCENTES AO PATRIMONIO MUNICIPAL E DA OUTRAS PROVIDENCIAS.” 
JUSTIFICATIVA 
O presente Projeto de Lei tem por finalidade autorizar o Poder Executivo a 
promover a alienacao de iméveis pertencentes ao Patrimdnio Municipal, nos termos 
do art. 105, inciso |, da Lei Organica do Municipio de Miguel Pereira e do art. 89, 
inciso VII, da Lei Federal n° 14.133/2021 (Nova Lei de Licitagbes e Contratos 
Administrativos), que disciplina a forma e as hipoteses de alienacdo de bens 
publicos. 
A alienagédo de areas publicas que nao se mostram essenciais a consecucao 
direta das atividades administrativas encontra respaldo no principio da eficiéncia, 
previsto no art. 37 da Constituicdo Federal, uma vez gue visa otimizar a gestao do 
patrimbnio pdblico, reduzir custos de manutengao e permitir que os recursos 
advindos da venda sejam aplicados em acées prioritarias para a coletividade. 
O Municipio de Miguel Pereira, ao propor a presente medida, busca alinhar-se 
as diretrizes de boa governanga puUblica e responsabilidade fiscal, convertendo 
ativos patrimoniais subutilizados em receitas qgue possam ser direcionadas para 
investimentos em infraestrutura urbana, modernizacao administrativa e melhoria dos 
servigos publicos prestados a populagao. 
Trata-se, portanto, de providéncia que observa os ditames legais e os 
principios da administracao publica, notadamente os da legalidade, eficiéncia e 
interesse publico, permitindo a Administragdo Municipal maior capacidade de 
investimento em setores estratégicos para o desenvolvimento social e econémico da 
cidade. 
Rua Prefeito Manoe! Guillerme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pergira-RJ. CEF 26 900-000 
prefeitura@miguelpereira 1j gov br N ™
Estado do Rio de Janeiro Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 
Certo de que os nobres Vereadores reconh €cerao a relevancia da matéria e a pertinéncia da iniciativa submeto o presente Legislativa, Py ojeto de Lej a apreci na expectativa de sya célere aprovacao. 
acao desta Casa 
PEDRO Pé,xfi bst | 
AP ROVA%O 1.2 VOTACA 
paTa e /P30 02& 
d )/ /E-D/RESIDENTE[ pREs@EfilTE // / 
Exmo. Sr. VITOR BATISTA RALHA DE AFONSECA. fl DD. Presidente da Camara ‘ Municipal de Miguel Pereira. 
Rua Prefeito Manoe! Guilherme Barbosa, 375 Centro. Migus! Pereirs.
Estado do Rio de Janeiro 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira #iGHEL PLRTIRA 
LEIN.° , DE DE DE 2025. 
AUTORIZA A ALIENACAO DE IMOVEIS 
PERTENCENTES AO PATRIMONIO 
MUNICIPAL E DA OUTRAS 
PROVIDENCIAS. 
A CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA APROVA E EU SANCIONO A 
SEGUINTE LEL 
Art. 1° Fica o Poder Executivo autorizado, nos termos do art. 105, inciso |, da Leil 
Organica Municipal e do art. 89, inciso Vi, da Lei Federal n° 14.133, de 1° de abril de 
2021, a promover a alienacéo, por meio dos 6rgaos competentes, dos seguintes bens 
publicos dominicais integrantes do Patriménio Municipal: 
| - Area 02 
Imoével situado no 1° Distrito de Miguel Pereira/RJ, @ Rua Dr. Ziher, perimetro 
urbano, medindo de frente em trés segmentos, todos de frente para a Rua Dr. Ziher, 
sendo o primeiro em curva com 32,24m, o segundo com 12,53m e o terceiro com 
40,40m; pelo lado direito com 25,70m, confrontando com servidao existente; pelo lado 
esquerdo em dois segmentos em curva, sendo o primeiro com 1568m e o segundo 
com 5,30m, confrontando com o cul-de-sac da Rua lil; e pelos fundos em cinco 
segmentos, sendo o primeiro com 9,60m, confrontando com a Rua lil, o segundo com 
32.50m, confrontando com o lote n° 01 e servidao existente, o terceiro com 14,00m, 
confrontando com servidao existente, o quarto com 3,00m e o quinto com 13,88m. 
ambos confrontando com servidao existente, formando angulos de 90°, perfazendo a 
area total de 1.291,78 m?2, inscricao municipal n° 01-16.087. Registrado no Livro 2, 
matricula n® 3160, do Cartério do Oficio Unico de Miguel Pereira/RJ 
il — Area 03 
Imével situado no 1° Distrito de Miguel Pereira/RJ, @ Rua Dr. Ziher, perimetro 
urbano, medindo de frente em trés segmentos para a Rua Dr. Ziher, sendo o primeiro 
com 38,95m, o segundo com 13,72m e o terceiro com 12,57m; pelo lado direito em 
curva com 29,50m, confrontando com o cul-de-sac da Rua “lll"; pelo lado esquerdo em 
g e Rua Prefeito Manoel Guitherme Barbosa, 375, Centio, Migued Pergira-RJ. CEP 26 960-000 
prefeitura@miguelpereira r.gov b
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MIGUH PLRLIER 
dois segmentos, sendo o primeiro em curva com 1584m e o segundo com 3 56m, 
confrontando com a Rua “I". e pelos fundos em irés segmentos em linha quebrada, 
sendo o primeiro com 30,27m, confrontando com o lote n® 01 da quadra C, o segundo 
com 28,00m, confrontando com os fundos do lote n® 01 da mesma quadra, e o terceiro 
com 30,00m, confrontando com o lote n° 02 da quadra C; perfazendo a area total de 
1.241,54 m?, inscrigdo municipal n°® 01-16.088. Registrado no Livro 2, matricula n” 
3161, do Cartério do Oficio Unico de Miguel Pereira/RJ 
I — Area 04 
Imovel situado no 1° Distrito de Miguel Pereira/RJ, com frente em dois 
segmentos, sendo o primeiro em linha reta com 6,91m para a Rua *I” e o segundo em 
curva com 11,59m, confrontando com a Rua “I" e Rua Dr. Ziher; pelo lado direito com 
30.00m, confrontando com o lote n° 01 da Quadra “A”; pelo lado esquerdo com 
22.77m, confrontando com a Rua Dr. Ziher; e pelos fundos com 11,59m, confrontando 
com a Area n° 01 (anteriormente desmembrada), formando angulo de 102°, perfazendo 
a area total de 393,65 m? inscricao municipal n® 01-16.089. Registrado no Livro 2- 
FICHA, matricula n° 3162, do Cartério do Oficio Unico de Miguel Pereira/RJ 
Art. 2° A alienacgao sera realizada mediante procedimento licitatorio, observadas 
as disposicdes da Lei Federal n® 14.133/2021 e demais normas pertinentes. 
Art. 3° Os recursos obtidos com a alienacao serdo destinados a investimentos 
em infraestrutura urbana, servicos publicos e demais finalidades de interesse coletivo, 
a critério do Poder Executivo. 
Art. 4° Esta Lei entra em vigor na data de sua publicagao, revogadas as 
disposicdes em contrario. 
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira. 
Em, de de 2025. 
PEDRO PAULO SAD CX 
Prefeito Mufiicigal 
N 
Rua Prefeiio Manoel Guilherme Barbosa, 375, Cenfro, Miguei Pereira-RJ, CEP 26 800-000 
prefeitura@miguelpereira . gov br
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PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA ATUALIZAÇÃO 
CADASTRAL
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A T U A L I Z A Ç A O 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 02”, Bairro 
Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à DETERMINAÇÃO DO 
VALOR DE MERCADO, simulando situação hipotética para “venda”,
pelo Município, segundo critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 1.291,78m² (um mil, duzentos 
e noventa e um e setenta e oito metros quadrados) denominado ÁREA “02”, 
situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito de Miguel Pereira 
(RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116087, com 
matrícula 3160, livro 2, ficha 001, junto ao Cartório do Registro de Geral de 
imóveis do Ofício Único de Miguel Pereira (RJ).
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1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, pertencente à 
Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as estimativas do IBGE
em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade está situada a cerca de 120 
quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como Vale do Café, que se destaca pelo clima
ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do estado, 
Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de proteção ambiental, 
como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da Serra da Bocaina. Seu turismo é 
impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, gastronomia típica e pela proximidade de 
importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas charmosas e 
restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente durante o inverno e feriados 
prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, ganha força 
com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como um município com 
forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos inovadores e sustentável geração de 
renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas no artigo 
4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria Municipal, 
realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico Especializado, nos 
termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de Miguel
Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro Urbano da cidade, 
apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos serviços e comércios de bairro. 
Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para as montanhas da Serra do Mar 
proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo tanto para moradores quanto para 
investidores.
Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio – aonde 
encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito buscadas por quem 
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deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por sua vez, fortalece o caráter 
familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm registrando 
crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e apartamentos em
plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um mercado imobiliário dinâmico, 
com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo Rio￾Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades para novos 
comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas pousadas e 
estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana — incluindo 
pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a atratividade da região para 
futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada em Miguel 
Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há demanda 
real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é favorável ao 
desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, farmácias, escolas, 
supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de crescimento 
econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de venda online confirma 
o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. Com planejamento adequado e 
incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se firmarem como referência em qualidade 
de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da economia local.
2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em outros 
municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de terrenos regulares
(topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
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2.1. Tratamento por fatores.
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi realizada 
através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais fatores considerados 
foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o terreno 
possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização 
pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças de área 
superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação imobiliária 
(Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do município, aponta que o 
valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular (aproveitamento) do terreno, e com menor 
liquidez, podem ser substancialmente reduzido em relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais 
parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação ao nivel 
da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, perda de 
aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela de 
compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo em usos 
padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é fundamental
considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar até 50% (trinta por 
cento) do valor da propriedade.
3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente em tres 
seguimentos, todos de frente para rua Dr. Ziher, sendo o primeiro em curva com 32,24metros, o segundo com 
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12,53 metros, o terceiro com 40,40metros; pelo lado direito 25,70 metros, confrontando servidão lá existente, 
pelo lado esquerdo, em dois seguimentos, em curva sendo o primeiro com 15,68 confrontando com o “cul-de￾sac” da rua “III” e pelos fundos em cinco segmentos, sendo o primeiro com 9,60 metros confrontando com a 
rua “III”, o segundo com 5,30 metros, sendo o primeiro em curva com 15,84 metros, e o segundo com 32,50
metros, confrontando com o lote n0 01 e uma servidão ja existente, o terceiro com 14,00 metros, confrontando 
uma servidão ja existente, o quarto com 3,00 metros, confrontando uma servidão ja existente e o quinto com 
13,88 metros confrontando uma servidão ja existente, com todos angulos formando 900 
. Com área de 
1.291,78m2. Tudo devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, no livro livro 2, ficha 001, 
matrícula n°3160. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116087.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de características similares no 
mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados coletados, considerando aspectos de 
homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
A melhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE 
MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e 
flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos bairros –, livres de 
interferências de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação direta. A 
avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado representa o paradigma 
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dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 14653. A incorporação de técnicas 
de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor metodológico, mas também proporciona maior 
confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, transformando o processo avaliatório de uma prática 
empírica para uma ciência aplicada com fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar eventuais 
distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados tecnicamente, levando 
em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o disposto no 
artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo 3º, da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c
Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 
2007 (D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 14653:2011, 
PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente utilizados em 
avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos elementos 
comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto representativo de dados 
amostrais.
5. DAAVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, permitindo a
extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, quantificando 
incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro giro, nos foi possível 
estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadação 
Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
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Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 1.291,78m² x R$ 499,76 = R$ 645.579,97
[b] 1.291,78m2 x R$ 466,09 (valor homegeinizado) = R$ 602.085,74
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor equivalente 
a R$ 602.085,74 (seiscentos e dois mil, oitenta e cinco reais e setenta e quatro centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de DEPRECIAÇÃO, 
estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 30% (trinta por 
cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 10% (dez por cento) de depreciação sobre 
o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o valor de 
mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (50%) = Resultado Final (R$ R$ 
602.085,74 x 0,56 (coeficiente de depreciação) = R$343.188,87)
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 0,90 1 481,75
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 0,90 1 488,14
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 0,87 1 483,33
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 0,87 1 493,00
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 0,90 1 450,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,23 1 768,75
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 0,87 1 212,67
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 0,88 1 480,30
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,86 1 656,59
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,23 1 146,34
média 765,66 R$ 499,76 466,09
Depreciaçao:
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 602.085,74
topografia 0,7
formato 0,9
liquidez 0,9
total 0,57 R$ 343.188,87
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Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do negócio
jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento estabelecido para a área 
de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 343.188,87 (trezentos e quarenta e tres mil, 
cento e oitenta e oito reais e oitenta e sete centavos), conforme mencionado neste Laudo de Avaliação.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam sua 
opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em nada afetam a 
análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 29 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618
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PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA ATUALIZAÇÃO 
CADASTRAL 
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A T U A L I Z A Ç Ã O 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 03”, Bairro 
Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à DETERMINAÇÃO DO 
VALOR DE MERCADO, simulando situação hipotética para “venda”,
pelo Município, segundo critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 1.241,54m² (um mil, duzentos 
e quarenta e um e cinquenta e quatro metros quadrados) denominado ÁREA 
“03”, situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito de Miguel 
Pereira (RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 
116088/cod reduzido 2001805, com matrícula 3161, livro 2, ficha 001, junto 
ao Cartório do Registro de Geral de imóveis do Ofício Único de Miguel 
Pereira (RJ).
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PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, pertencente à 
Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as estimativas do IBGE
em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade está situada a cerca de 120 
quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como Vale do Café, que se destaca pelo clima
ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do estado, 
Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de proteção ambiental, 
como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da Serra da Bocaina. Seu turismo é 
impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, gastronomia típica e pela proximidade de 
importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas charmosas e 
restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente durante o inverno e feriados 
prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, ganha força 
com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como um município com 
forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos inovadores e sustentável geração de 
renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas no artigo 
4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria Municipal, 
realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico Especializado, nos 
termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de Miguel
Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro Urbano da cidade, 
apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos serviços e comércios de bairro. 
Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para as montanhas da Serra do Mar 
proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo tanto para moradores quanto para 
investidores.
Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio – aonde 
encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito buscadas por quem 
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deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por sua vez, fortalece o caráter 
familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm registrando 
crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e apartamentos em
plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um mercado imobiliário dinâmico, 
com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo Rio￾Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades para novos 
comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas pousadas e 
estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana — incluindo 
pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a atratividade da região para 
futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada em Miguel 
Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há demanda 
real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é favorável ao 
desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, farmácias, escolas, 
supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de crescimento 
econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de venda online confirma 
o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. Com planejamento adequado e 
incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se firmarem como referência em qualidade 
de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da economia local.
2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em outros 
municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de terrenos regulares 
(topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
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2.1. Tratamento por fatores.
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi realizada 
através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais fatores considerados 
foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o terreno 
possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização 
pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças de área 
superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação imobiliária 
(Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do município, aponta que o 
valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular (aproveitamento) do terreno, e com menor 
liquidez, podem ser substancialmente reduzido em relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais 
parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação ao nivel 
da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, perda de 
aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela de 
compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo em usos 
padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é fundamental
considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar até 50% (trinta por 
cento) do valor da propriedade.
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3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente em tres 
seguimentos, todos de frente para rua Dr. Ziher, sendo o primeiro de 38,95metros, o segundo com 13,72 metros, 
o terceiro com 12,57metros; pelo lado direito em curva 29,50 metros, confrontando com o “cull-de-sac” da rua 
“III”, pelo lado esquerdo, em dois seguiemntos, sendo o primeiro em curva com 15,84 metros, e o segundo 
com 3,56 metros, confrontando com a Rua !I! e pelos fundos, em tres segmentos em linha quebrada, sendo o 
primeiro com 30,27 metros, confrontando com lote n 01 da quadra “C”, e o segundo com 28,00 metros, 
confrontando com os fundos do lote n 1 da quadra “C” e o terceiro com 30,00 metros, confrontando com o lote 
n2 da Quadra “C” com área de 1.241,54m2. Tudo devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, 
no livro 2-ficha, folhas 95, matrícula n°2424. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116088/cod 
reduzido 2001805.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de características similares no 
mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados coletados, considerando aspectos de 
homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
A melhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE 
MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e 
flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos bairros –, livres de 
interferências de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação direta. A 
avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado representa o paradigma 
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dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 14653. A incorporação de técnicas 
de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor metodológico, mas também proporciona maior 
confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, transformando o processo avaliatório de uma prática 
empírica para uma ciência aplicada com fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar eventuais 
distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados tecnicamente, levando 
em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o disposto no 
artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo 3º, da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolução do Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 14653:2011, 
PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente utilizados em 
avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos elementos 
comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto representativo de dados 
amostrais.
5. DA AVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, permitindo a
extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, quantificando 
incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro giro, nos foi possível 
estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadação 
Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 0,90 1 481,75
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 0,90 1 488,14
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 0,88 1 488,89
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 0,88 1 498,67
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 0,91 1 455,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,13 1 706,25
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 0,88 1 215,11
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 0,88 1 480,30
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,87 1 664,22
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,13 1 134,44
média 765,66 R$ 499,76 461,28
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Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 1.241,54m² x R$ 499,76 = R$ 620.472,03
[b] 1.241,54m2 x R$ 461,28 (valor homegeinizado) = R$ 572.697,57
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor equivalente 
a R$ 572.697,57 (quinhentos e setenta e dois mil, seiscentos e noventa e sete reais e cinquenta e sete centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de DEPRECIAÇÃO, 
estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 30% (trinta por 
cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 10% (dez por cento) de depreciação sobre 
o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o valor de 
mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (50%) = Resultado Final (R$ R$ 
572.697,57 x 0,56 (coeficiente de depreciação) = R$326.437,61)
Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do negócio
jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento estabelecido para a área 
de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 326.437,61 (trezentos e vinte e seis mil, 
quatrocentos e trinta e sete reais e sessenta e um centavos), conforme mencionado neste Laudo de 
Avaliação.
Depreciaçao:
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 572.697,57
topografia 0,7
formato 0,9
liquidez 0,9
total 0,57 R$ 326.437,61
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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam sua 
opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em nada afetam a 
análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 30 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618
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PARECER TÉCNICO
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO PARA 
ATUALIZAÇÃO CADASTRAL 
Solicitante/interessado: MUNICÍPIO DE MIGUEL PEREIRA
Objetivo da Avaliação: Definição do valor de mercado, para fins de A TU AL I Z A Ç ÃO 
C A D A S T R A L, da propriedade denominada por “ÁREA 04”, 
Bairro Centro, Miguel Pereira (RJ), objetivando à 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO,
simulando situação hipotética para “venda”, pelo Município, segundo 
critérios de avaliação mercadológica.
Metodologia Utilizada: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Discrição do Imóvel: ÁREA DE TERRAS, com superfície de 393,65m² (trezentos e 
noventa e tres e sessenta e cinco metros quadrados) denominado 
ÁREA “04”, situada a Rua Dr. Ziher s/n, no bairro Centro, 1º Distrito 
de Miguel Pereira (RJ), inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário 
(BCI) n° 116089, com matrícula 3162, livro 2, ficha 001, junto ao 
Cartório do Registro de Geral de imóveis do Ofício Único de Miguel 
Pereira (RJ).
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1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
1.1. Miguel Pereira – Panorama Geral
Miguel Pereira é um município localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, 
pertencente à Região Sudeste do Brasil. Sua área territorial abrange cerca de 287 km² e, segundo as
estimativas do IBGE em 2023, possui uma população aproximada de 27 mil habitantes. A cidade 
está situada a cerca de 120 quilômetros da capital fluminense, integrando a região conhecida como
Vale do Café, que se destaca pelo clima ameno, relevo montanhoso e abundantes áreas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turísticos do interior do 
estado, Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecológicas e áreas de 
proteção ambiental, como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da 
Serra da Bocaina. Seu turismo é impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, 
gastronomia típica e pela proximidade de importantes cidades turísticas, como Petrópolis e Paty do
Alferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turística, rica hotelaria, pousadas 
charmosas e restaurantes, o que facilita a recepção de turistas durante todo o ano, especialmente 
durante o inverno e feriados prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produção de flores, 
ganha força com o crescimento do setor de serviços e de turismo, consolidando Miguel Pereira como 
um município com forte potencial para investimentos turísticos, criação de empreendimentos 
inovadores e sustentável geração de renda.
A COMISSÃO INTERSETORIAL PERMANENTE DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS (CIPAI), por seus membros infra-assinados, no uso de suas atribuições legais previstas 
no artigo 4°, inciso VI, do Decreto n° 7.456, de 03/06/2025; em atenção à solicitação da Procuradoria 
Municipal, realizada nos autos do Processo Administrativo. acima em destaque, seu Parecer Técnico 
Especializado, nos termos da documentação e plantas inseridas no processo.
1.2. Caracterização do Bairro
O Bairro do Centro, é uma das regiões mais valorizadas e em expansão no município de
Miguel Pereira, RJ. Situado em área estratégica, o bairro destaca-se pelo fácil acesso ao Centro 
Urbano da cidade, apesar de estar em área predominantemente residencial tem facil acesso aos 
serviços e comércios de bairro. Sua topografia agradável, ruas arborizadas e a vista privilegiada para 
as montanhas da Serra do Mar proporcionam qualidade de vida elevada, tornando o local atrativo 
tanto para moradores quanto para investidores.
ESTADO DO RIO DE JANEIRO
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Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Como principais características e atrativos, podemos dizer que o Condominio Refugio 
– aonde encontra-se o terreno em questão, alia tranquilidade e segurança, características muito 
buscadas por quem deseja viver ou investir em imóveis na região serrana do Rio de Janeiro e, por 
sua vez, fortalece o caráter familiar e comunitário da região, sendo conhecido por seus espaços verdes 
e pela atmosfera acolhedora.
1.3. Potencial Econômico e Fluxo de Desenvolvimento
Ao longo dos últimos anos, os condominios nas adjacencias do Centro Urbano, vêm 
registrando crescimento significativo na busca por imóveis residenciais, comerciais e para veraneio.
Nesse vértice, a presença constante de anúncios de venda de casas, terrenos e 
apartamentos em plataformas digitais como OLX, Zap Imóveis e redes sociais, aponta para um 
mercado imobiliário dinâmico, com forte rotatividade e valorização.
Esse fluxo de vendas é impulsionado tanto pela procura de investidores fora do eixo 
Rio-Petrópolis, para famílias que buscam fugir dos grandes centros em busca de melhor qualidade 
de vida.
Além do mercado imobiliário em relativa alta, são notáveis também as oportunidades 
para novos comércios de bairro, serviços voltados ao turismo rural e ecológico, além de pequenas 
pousadas e estabelecimentos de alimentação. O desenvolvimento constante da infraestrutura urbana 
— incluindo pavimentação, iluminação, transporte e saneamento — aumenta, ainda mais, a 
atratividade da região para futuros empreendimentos.
1.4. Perspectivas para Investimentos e Negócios
Observando o cenário atual, o Bairro do Centro com suas adjacencias de condominios 
residenciais apresenta potencial para se consolidarem como polos de expansão urbana planejada 
em Miguel Pereira.
O constante fluxo de vendas de imóveis, alimentado pela internet, demonstra que há 
demanda real e crescente por novas moradias e produtos imobiliários diferenciados. O contexto é 
favorável ao desenvolvimento de condomínios horizontais, loteamentos fechados, clínicas, 
farmácias, escolas, supermercados, e também projetos voltados ao lazer e bem-estar.
Com efeito, o Bairro do Centro constitui uma região com grande potencial de 
crescimento econômico e valorização imobiliária em Miguel Pereira. O dinamismo dos anúncios de 
venda online confirma o interesse dos compradores e investidores, refletindo a atratividade local. 
Com planejamento adequado e incentivo a novos negócios e serviços, esses bairros têm tudo para se 
firmarem como referência em qualidade de vida, desenvolvimento sustentável e diversificação da 
economia local.
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2. DEPRECIAÇÃO DE VALOR
(ÁREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobiliário do município de Miguel Pereira, assim como em 
outros municípios brasileiros, terrenos sofrem depreciação em relação ao valor de mercado de 
terrenos regulares (topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
2.1. Tratamento por fatores
A homogeneização das amostras comparativas em relação ao imóvel avaliado foi 
realizada através da aplicação de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais 
fatores considerados foram:
● Fator topografia: Atribuído como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o 
terreno possuir, em relação ao nível da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, 
desvalorização pode chegar a 30%;
● Neste PTAM, o Fator Área foi calculado "utilizando a equação apropriada para diferenças 
de área superiores a 30%, conforme literatura técnica". 
2.2. Percentual de Redução de Valor de Mercado
A legislação municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliação 
imobiliária (Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e práticas comuns de corretores de imóveis do 
município, aponta que o valor de terrenos com grau de inclinação e formato irregular
(aproveitamento) do terreno, e com menor liquidez, podem ser substancialmente reduzido em 
relação a terrenos padrão. Com efeito, os principais parâmetros observados são:
• Redução máxima aplicável fator topografia : quando o terreno possuir, em relação 
ao nivel da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorização pode chegar a 
30%,
• Redução máxima aplicável fator formato terreno : quando o terreno possuir, 
perda de aproveitamento pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 10%.
• Redução máxima aplicável fator formato mercado e liquidez : quando o parcela 
de compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo 
em usos padrão, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorização pode chegar a 
10%.
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2.3. Conclusão
Portanto, para efeitos de avaliação, compra e venda ou regularização de áreas, é
fundamental considerar esses parâmetros de depreciação, que, no caso de Miguel Pereira, pode variar 
até 50% (trinta por cento) do valor da propriedade.
3. RELATÓRIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontações: medindo de frente 
em dois seguimentos, sendo o primeiro em linha reta , com 6,91 metros de frente para a rua “I” e o 
segundo ewm curva com 11,59 metros, confrontando com a rua “I” e a rua Dr. Ziher; pelo lado direito 
30,00 metros, confrontando com o lote n0 01 da quadra “A” pelo lado esquerdo com 22,77 metros, 
confrontando com a rua Dr. Ziher e pelos fundos com 11,59 metros, confrontando com a Àrea n0 01 
(anteriromente desmembrada) formando um angulo de 1020
. Com área de 393,65m2. Tudo 
devidamente registrado no oficio Único de Miguel Pereira, no livro livro 2, ficha 001, matrícula 
n°3162. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI) n° 116089.
 
4. DA METODOLOGIAAPLICADA
A avaliação foi conduzida por meio do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transações de imóveis de 
características similares no mesmo local ou região, procedendo o devido tratamento dos dados 
coletados, considerando aspectos de homogeneização e análise estatística, caso aplicável.
Amelhor doutrina ensina que o MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS 
DE MERCADO visa permitir a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, no âmbito do Município – nas localidades e nos 
bairros –, livres de interferências de outros ramos da economia.
ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Por esse viés, este método demonstra ser o mais prático, recomendado e utilizado para 
a avaliação de imóveis, desde de que haja bens imóvel idênticos ou semelhantes para comparação 
direta. A avaliação imobiliária fundamentada no método comparativo de dados de mercado 
representa o paradigma dominante na engenharia de avaliações, conforme estabelecido pela NBR 
14653. A incorporação de técnicas de inferência estatística neste contexto não apenas eleva o rigor 
metodológico, mas também proporciona maior confiabilidade e precisão nas estimativas de valor, 
transformando o processo avaliatório de uma prática empírica para uma ciência aplicada com 
fundamentação matemática robusta.
Ou seja, o objetivo de dar-se equilíbrio na avaliação da construção urbana; minimizar 
eventuais distorções e inibir a influência especulativa, uma vez que aos valores são determinados 
tecnicamente, levando em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM é elaborado tanto em conformidade com o 
disposto no artigo 2º da Resolução CAU/BR N º 21/2012; com em conformidade como artigo
3º, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolução do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007).
Para sua confecção, foram tratados dados e elementos de aferição, por meio de 
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, compatíveis com os ditames preconizados na NBR 
14653:2011, PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que são amplamente 
utilizados em avaliações imobiliárias, e regulamenta a sua forma de elaboração.
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na análise técnico-científica de atributos dos 
elementos comparáveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto 
representativo de dados amostrais.
5. DAAVALIAÇÃO
(INTRODUÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO TÉCNICA)
A inferência estatística emerge como ferramenta indispensável neste contexto, 
permitindo a extrapolação de conclusões sobre a população de imóveis a partir de amostras limitadas, 
quantificando incertezas e estabelecendo intervalos de confiança para as estimativas de valor. Noutro 
giro, nos foi possível estabelecermos parâmetros de preços, realizamos uma vasta colata de dados 
junto ao Sistema de Arrecadação Municipal do Município de Miguel Pereira. Com efeito, 
estabeleceu-se os seguintes parâmetros:
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PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Logo, se considerada as dimensões da faixa de terra, temos que:
[a] 393,65m² x R$ 499,76 = R$ 196.730,53
[b] 393,65m2 x R$ 558,36 (valor homegeinizado) = R$ 219.798,41
Em valores tratado com Inferência Estatística, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos
dizer que o terreno, a ser licitada pelo Município, em condições normais de mercado, teria o valor 
equivalente a R$ 219.798,41 (duzentos e dezenove mil, setecentos e noventa e oito reais e quarenta 
e um centavos).
Destarte, estabelecida o valor da área de terras, determina-se o percentual de 
DEPRECIAÇÃO, estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUÇÃO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Redução, topografia grau de inclinação acentuado : 20% (trinta 
por cento) de depreciação sobre o valor de mercado comparado a terrenos com 
topografia plana. 
(b) Percentual de Redução, formato do terreno: 5% (dez por cento) de depreciação 
sobre o valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
(c) Percentual de Redução, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciação sobre o 
valor de mercado comparado a terrenos com forma regular.
Nesse vértice, tem-se que:
[c] Valor de Avaliação – Percentual de Redução (35%) = Resultado Final (R$ 
R$ 219.798,41 x 0,68 (coeficiente de depreciação) = R$ 149.462,92)
PROCESSO ANO BAIRRO R$ m2 R$/m2 fator AREA
fator 
TOPOGRAFIA
 R$/m2 
homogeinizado 
1 9449/2024 2024 centro R$ 300.000,00 560,46 R$ 535,27 1,04 1 556,69
2 10198/2024 2024 centro R$ 300.000,00 553,12 R$ 542,38 1,04 1 564,07
3 11849/2024 2024 centro R$ 250.000,00 450,00 R$ 555,56 1,03 1 572,22
4 13054/2024 2024 centro R$ 255.000,00 450,00 R$ 566,67 1,03 1 583,67
5 13175/2024 2024 centro R$ 290.000,00 580,00 R$ 500,00 1,04 1 520,00
6 1179/2025 2025 centro R$ 250.000,00 400,00 R$ 625,00 1,70 1 1.062,50
7 1598/2025 2025 centro R$ 110.000,00 450,00 R$ 244,44 1,03 1 251,78
8 1677/2025 2025 centro R$ 250.000,00 458,05 R$ 545,79 1,03 1 562,17
9 3387/2025 2025 centro R$ 300.000,00 392,94 R$ 763,48 0,99 1 755,84
10 7349/2025 2025 centro R$ 400.000,00 3.362,00 R$ 118,98 1,30 1 154,67
média 765,66 R$ 499,76 558,36
Depreciaçao 
(coeficientes)
 TERRENO 
AVALIADO 
HOMEGENIZ
ADO PELOS 
FATORES R$ 219.798,41
topografia 0,8
formato 0,95
liquidez 0,9
total 0,68 R$ 149.462,92
ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PREFEITURAMUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo 
Comissão Intersindical de Avaliação de Imóveis
Desta forma, nós, membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS, formamos consenso e opinião de não empecilhos técnicos contrários a realização do
negócio jurídico, desde que ocorra redução do valor de avaliação – ou seja, que o pagamento 
estabelecido para a área de terras de interesse público, seja fixado no patamar de R$ 149.462,92
(cento e quarenta e nove mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e noventa e dois centavos), 
conforme mencionado neste Laudo de Avaliação.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos
membros da COMISSÃO INTERSETORIAL DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS, no intuito de produzirem o teor e efeito legais desejados ao PARECER, manifestam 
sua opinião técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisões, que, entretanto, em 
nada afetam a análise dos objetos da presente avaliação.
Faz-se o PARECER TÉCNICO.
Miguel Pereira, 30 de setembro de 2025.
SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta – Matrícula n° 05/4120
ANA CAROLINA BASÍLIO GOMES FERREIRA PATRÍCIO
Perita Avaliadora – CNAI N° 95.932 
Arquiteta – Matrícula n° 05/4888
ROBSON TEIXEIRA DE BRITO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI – Matrícula nº 01/2618