Estado do Rio de Janeiro
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira
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Miquel Pereira, 22 de outubro de 2025.
Mensagem n° 117/2025
Senhor Presidente, Senhores(as) Vereadores(as),
Tenho a honra de encaminhar a essa Egrégia Casa de Leis, em _carater de
urgéncia, por intermédio de Vossa Exceléncia, 0 Projeto de Lei que “AUTORIZA O PODER
EXECUTIVO A DOAR AO FUNDO DE ARRECADAMENTO RESIDENCIAL - FAR
REPRESENTADO PELA CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, IMOVEL DE
PROPRIEDADE DO MUNICIPIO DE MIGUEL PEREIRA/RJ PARA IMPLEMENTAGAO DE
EMPREENDIMENTO HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL NO AMBITO DO
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA —- MCMV/FAR, E DA OUTRAS
PROVIDENCIAS”.
JUSTIFICATIVA
A proposta autoriza a doagao ao FARI/CEF do imével publico municipal, Matricula n.°
10.905 (area publica desmembrada n.° 2-B, Alameda dos Turistas, Praga da Ponte, com
4.252,12 m? - Inscrig&o Municipal n.° 119720/0, de propriedade do Municipio, conforme
certidées do Oficio Unico de Registros de Iméveis de Miguel Pereira. A medida viabiliza o
empreendimento MCMV/FAR — Faixa 1 (pré-contratagao n.° 54803), ampliando a oferta de
habitacao de interesse social para familias de baixa renda, nos termos da Lei Federal n.°
10.188/2011, com clausulas de encargos e reversao que protegem o patriménio publico. As
insengdes propostas concentram-se em atos estritamente necessarios a implantagao do
empreendimento social, estimulando a celeridade e reduzindo custos operacionais.
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira.
Em, 22 de outubro de 2025.
PEDRO PA UL AD’ COELHO
Prefeito Manicipal
Exmo. Sr.
VITOR BATISTA RALHA DE AFONSECA.
DD. Presidente da Camara Municipal de Miguel Pereira.
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-Ru, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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Prefeitura Municipal de Miguel Pereira
LEIN.° _DE DE DE 2025.
AUTORIZA O PODER EXECUTIVO A
DOAR AO FUNDO DE
ARRECADAMENTO RESIDENCIAL -—
FAR REPRESENTADO PELA CAIXA
ECONOMICA FEDERAL - CEF, IMOVEL
DE PROPRIEDADE DO MUNICIPIO DE
MIGUEL PEREIRA/RJ PARA
IMPLEMENTACGAO DE
EMPREENDIMENTO HABITACIONAL
DE INTERESSE SOCIAL NO AMBITO
DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA
VIDA — MCMV/FAR, E DA OUTRAS
PROVIDENCIAS.
A CAMARA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA APROVA E EU SANCIONO
A SEGUINTE LEI:
Art. 1° Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a doar, com encargos, ao
Fundo de Arrendamento Residencial — FAR (CNPJ 03.190.167/0001-50),
representado pela Caixa Econémica Federal — CEF (CNPJ 00.360.305/0001-04), o
imével publico municipal abaixo identificado, destinado exclusivamente a construgao
de moradias de interesse social no Ambito do Programa Minha Casa, Minha Vida —
MCMV/FAR (Faixa 1, pré-contratagao n° 54803):
1 — Area Publica Desmembrada n° 2-B, com area de 4.262,12m”, situada na
Alameda dos Turistas, Bairro Praca da Ponte, 1° Distrito de Miguel Pereira/RJ,
Inscrigao Municipal n.° 119720, melhor descrita na Matricula 10.905, Livro 2 do
Oficio Unico de Registro de Iméveis de Miguel Pereira.
Art. 2° A doacao tem por finalidade a implantagao de unidades habitacionais
de interesse social destinadas a familias de baixa renda, nos termos da Lei Federal
n° 10.188/2001 e demais normas do MCMV/FAR, vedada qualquer destinagao
diversa.
Art. 3° Constituem encargos da donatéria (FAR/CEF), além de outros
previstos em regulamentos federais e no instrumento de doacao:
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26. 900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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Prefeitura Municipal de Miguel Pereira 1989 ee 1055
(miguet PEREIRA)
| — Utilizar o imdével exclusivamente para a finalidade prevista no art. 2°;
ll — Obter a aprovagao dos projetos pelos érgaos competentes e celebrar o
contrato de financiamento com a CEF pertinente ao empreendimento;
lll — Iniciar as obras em até 24 (vinte e quatro) meses contados da lavratura
da escritura de doacao, salvo motivo de forga maior devidamente comprovado;
IV — Concluir o empreendimento conforme projeto aprovado e normativos
aplicaveis;:
V — Manter as areas publicas e institucionais projetadas conforme aprovagao
urbanistica, promovendo sua transferéncia ao Municipio, quando couber.
§ 1° O inadimplemento de qualquer dos encargos implicara reversao
automatica do imdvel ao patriménio do Municipio, independentemente de
indenizacao, mediante averbagao no Registro de Iméveis.
§ 2° A reversao abrangera as acess6es nao destacaveis, sem onus para o
Municipio, ressalvados os casos previstos em lei.
Art. 4° Fica o Poder Executivo autorizado a praticar todos os atos necessarios
a efetivacdo da doagao, inclusive lavrar a Escritura Publica de Doagao com
Encargos e Clausula de Reversao, firmar termos, convénios, compromissos e
demais instrumentos com o FAR/CEF e orgaos federais e estaduais, bem como a
promover as averbacgées e registros pertinentes perante o Oficio de Registro de
Imoveis.
Art. 5° Ficam isenos de tributcs municipais a transmissao decorrente da
presente doagao (ITBI), bem como os atos ¢€ procedimentos administrativos
indispensaveis a implantagaéo do empreendimento de interesse social no imovel
descrito no art. 1°, compreendendo taxas de aprovagao de projeto, licenciamento de
obras e emiss&o do “habite-se”, quando diretamente vinculados ao MCMV/FAR.
Paragrafo Unico. A isencao prevista neste artigo nao abrange tarifas ou
precos plblicos por servicgos efetivamente prestados.
Art. 6° A Escritura Publica de Doacao devera reproduzir as clausulas desta
Lei, especialmente finalidade, encargos e reversao, sob pena de nulidade.
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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Prefeitura Municipal de Miguel Pereira
Art. 7° As despesas eventualmente decorrentes da execugao desta Lei
correrao por conta de dotacdes orgamentarias prdprias, suplementadas se
necessario.
Art. 8° Esta Lei entra em vigor na data de sua publicagao.
Prefeitura Municipal de Miguel Pereira.
Em, de de 2025.
PEDRO PAULO SAD COELHO
Prefeito Municipal
Rua Prefeito Manoel Guilherme Barbosa, 375, Centro, Miguel Pereira-RJ, CEP 26.900-000
prefeitura@miguelpereira.rj.gov.br
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PREFEITURA MUNICIPAL DE MIGUEL PEREIRA
Secretaria Municipal de Urbanismo
Comiss4o Intersindical de Avaliacdo de Iméveis
Solicitante/interessado:
Objetivo da Avaliacao:
Metodologia Utilizada:
Discrigao do Imével:
PARECER TECNICO
LAUDO DE AVALIACAO DE MERCADO
(INDICATIVO DE PRECO)
PROCESSO ADMINISTRATIVO N° 10816/2025
MUNICIPIO DE MIGUEL PEREIRA
Detinigao do valor de mercado, para fins de atendimento ao
processo administrativo 10816/2025 da_ propriedade
denominada por “AREA PUBLICA DESMEMBRADA 2-B”, Bairro
Praca da Ponte, Miguel Pereira (RJ), objetivando 4 DETERMINACAO
DO VALOR DE MERCADO.
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS,
POR APLICACAO DE INFERENCIA ESTATISTICA
AREA DE TERRAS, com superficie de 4.252,12m? (quatro mil,
duzentos e cinquenta e dois e doze metros quadrados) denominado AREA
“AREA PUBLICA DESMEMBRADA 2-B”, situada a Alameda dos
Turistas, no bairro Praca da Ponte, 1° Distrito de Miguel Pereira (RJ), inscrita
no Boletim de Cadastro Imobiliario (BCI) n° 119720, com matricula 10905,
livro 2, ficha 001, junto ao Cartério do Registro de Geral de iméveis do
Oficio Unico de Miguel Pereira (RJ).
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RUBRICA
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ComissAo Intersindical de Avaliagao de imoveis
1. CARACTERIZAGAO DO MUNICIPIO
1.1. Miguel Pereira — Panorama Geral
Miguel Pereira é um municipio localizado no interior do estado do Rio de Janeiro, pertencente a Regiao Sudeste do Brasil. Sua drea territorial abrange cerca de 287 km? e, segundo as estimativas do IBGE em 2023, possui uma populacdo aproximada de 27 mil habitantes. A cidade esta situada a cerca de 120 quilémetros da capital fluminense, integrando a regido conhecida como Vale do Café, que se destaca pelo clima ameno, relevo montanhoso e abundantes areas verdes.
Reconhecida oficialmente como um dos principais destinos turisticos do interior do estado, Miguel Pereira é cercada por belas paisagens, cachoeiras, trilhas ecolégicas e areas de protec¢do ambiental, como o Parque Municipal de Miguel Pereira e partes do Parque Nacional da Serra da Bocaina. Seu turismo é impulsionado pelo ecoturismo, turismo rural, festivais culturais, gastronomia tipica e pela proximidade de importantes cidades turisticas, como Petropolis e Paty do Aiferes.
Além disso, a cidade conta com boa infraestrutura turfstica, rica hotelaria, pousadas charmosas e
restaurantes, o que facilita a recepgao de turistas durante todo o ano, especialmente durante o inverno e feriados
prolongados.
A economia, tradicionalmente ligada ao comércio, agricultura e produgio de flores, ganha forga
com 0 crescimento do setor de servicos e de turismo, consolidando Miguel Pereira como um municipio com
forte potencial para investimentos turisticos, criago de empreendimentos inovadores e sustentavel geracao de
renda.
1.2. Caracterizacao do Bairro
Localizagao e Acessibilidade
A regiao compreendida pelos bairros Praca da Ponte, Vale de Pontresina e Vista Alegre constitui area de significativa importancia no contexto urbano de Miguel Pereira, caracterizando-se pela proximidade ao centro da cidade e facilidade de acesso as principais vias de circulagdo municipal.
O acesso principal a regio efetua-se através da RJ-125 (Estrada Miguel Pereira-Paty do Alferes), que conecta o municipio as rodovias BR-040 e BR-116, proporcionando ligacdo direta com os principais centros urbanos da regiao metropolitana do Rio de Janeiro.
Caracteristicas Topograficas e Ambientais
A regiao apresenta topografia caracteristica da transi¢&o entre a Baixada Fluminense e a regiao serrana, com relevo suavemente ondulado e presenga de morros de baixa altitude. Esta configuragdo topografica proporciona condigées favoraveis 4 ocupagao urbana, com declividades adequadas a implantagao de edificagédes residenciais e infraestrutura urbana.
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= O clima subtropical de altitude, com temperaturas amenas e indices pluviométricos regulares, constitui fator de atratividade para ocupagdo residencial, especialmente para populacao oriunda de centros urbanos de maior densidade e temperatura.
Caracteristicas do Uso e Ocupacao do Solo
A ocupacdo predominante caracteriza-se por residéncias unifamiliares de padrao baixo a médio, com lotes de dimens6es variadas, refletindo o perfil de moradia definitiva de populacdo de renda baixa a média. Observa-se também a presenga de estabelecimentos comerciais e de servigos de apoio a atividade turistica local.
O padrao construtivo predominante compreende edificagdes de um a dois pavimentos, com arquitetura que privilegia a integragdo com o ambiente natural e aproveitamento das condigdes climaticas locais.
Dinamica Imobiliaria
O mercado imobiliario da regiao caracteriza-se pela demanda proveniente principalmente de:
¢ Demanda local por moradia principal.
2. DEPRECIACAO DE VALOR (AREA DE TERRA EM DECLIVE)
No contexto do mercado imobilidrio do municipio de Miguel Pereira, assim como em outros
municipios brasileiros, terrenos sofrem depreciagéo em relagdo ao valor de mercado de terrenos regulares
(topogarfia, geometria, liquidez, etc.).
2.1. Tratamento por fatores
A homogeneizagao das amostras comparativas em relagdo ao imévei avaliado foi realizada
através da aplicacHo de fatores, conforme determina a ABNT NBR 14653. Os principais fatores considerados
foram:
e Fator topografia: Atribuido como 1,000 para as amostras de terrenos planos e quando o terreno
possuir, em relacéo ao nivel da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorizacéo
pode chegar a 30%;
e Neste PTAM, o Fator Area foi calculado "utilizando a equa¢4o apropriada para diferencas de area
superiores a 30%, conforme literatura técnica”.
2.2. Percentual de Redugio de Valor de Mercado
A legislac#o municipal de Miguel Pereira, apoiada em laudos técnicos de avaliac&o imobiliaria
(Diretrizes da ABNT NBR 14.653) e praticas comuns de corretores de iméveis do municipio, aponta que o
o
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valor de terrenos com grau de inclinacdo e formato irregular (aproveitamento) do terreno, e com menor
liquidez, podem ser substancialmente reduzido em relag&o a terrenos padrao. Com efeito, os principais parametros observados sao:
Redugdo maxima aplicavel fator topografia : quando o terreno possuir, em relacdo ao nivel
da rua, declive ou aclive igual ou superior a 45 graus, desvalorizacao pode chegar a 30%,
Reducdo maxima aplicavel fator formato mercado e liquidez : quando o parcela de
compradores evita aclives severos, reduzindo liquidez e amplitude de demanda, sobretudo em usos
padrao, perda de liqueidez pela sua forma irregular, desvalorizagao pode chegar a 10%.
3. RELATORIO
Trata-se de Terreno vazio, com as seguintes medidas e confrontag6es: inicia-se esta descri¢fo
deste perimetro no vertice P01, deste segue aconfrontando com Alameda dos Turistas , com distancia de
23,43m ate 0 vertice P02, deste ponto segue em distancia de 13,8im ate o vertice P03, deste ponto e distancia
de 12,66m encontra o vertice P04, deste ponto e distancia de 16,21m encontra com o vertice POS, deste segue
confrontando com area remanescente 02, e distancia de 33,58m em curva ate vertice P06, deste ponto e
distancia de 41,15m encontra o vertice P07, deste ponto e distancia de 76,15m, encontra o vertce P08, deste
ponto e distancia de 24,20m encontra o vertice A, deste segue confrontando com a Area “A” e distancia de
30,96m ate o vertice POI.
Com rea de 4.252,12m2. Tudo devidamente registrado no oficio Unico de Miguel Pereira, no
livro livro 2, ficha 001, matricula n°10905. Inscrita no Boletim de Cadastro Imobilidrio (BCI) n° 119720.
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DATA
RUBRICA
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4. DA METODOLOGIA APLICADA
A avaliagao foi conduzida por meio dd METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO, consistente na pesquisa de ofertas e/ou transagées de iméveis de caracteristicas similares no
mesmo local ou regiao, procedendo o devido tratamento dos dados coletados, considerando aspectos de
homogeneizagao e andlise estatistica, caso aplicavel.
A melhor doutrina ensina quae o METODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE
MERCADO visa permitir a determinagdéo do valor levando em consideracéo as diversas tendéncias e
flutuagdes do Mercado Imobilidrio, no 4mbito do Municfpio — nas localidades e nos bairros —, livres de
interferéncias de outros ramos da economia.
Por esse viés, este método demonsira ser o mais pratico, recomendado e utilizado para a
avaliacdo de iméveis, desde de que haja bens imdével idénticos ou semelhantes para comparagdo direta. A
avaliagaéo imobilidria fundamentada no método comparativo de dados de mercado representa o paradigma
dominante na engenharia de avaliagdes, conforme estabelecido pela NBR 14653. A incorporagao de técnicas
de inferéncia estatistica neste contexto nao apenas eleva o rigor metodolégico, mas também proporciona maior
confiabilidade e preciso nas estimativas de valor, transformando o processo avaliatério de uma pratica
empirica para uma ciéncia aplicada com fundamentagao matematica robusta.
Ou seja, 0 objetivo de dar-se equilibrio na avaliagao da construg4o urbana; minimizar eventuais
distorgdes e inibir a influéncia especulativa, uma vez que aos valores so determinados tecnicamente, levando
em conta o que, verdadeiramente, se encontra edificado.
O presente LAUDO DE AVALIACAO ce PARECER TECNICO DE
AVALIACAO MERCADOLOGICA — PTAM 6 elaborado tanto em conformidade com o disposto no
artigo 2° da Resolugo CAU/BR N ° 21/2012; com em conformidade como artigo 3°, da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) c/c Resolug&o do Conselho Federal de Corretores de
Iméveis (COFECI) 1.066/2007, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007).
Para sua confeccio, foram tratados dados e elementos de aferigaéo, por meio de
INFERENCIA ESTATISTICA, compativeis com os ditames preconizados na NBR 14653:2011,
PARTES 1 e 2 (itens 8.2.1 e seguintes; itens 8.2.2 e seguintes), que sdo amplamente utilizados em
avaliacdes imobilidrias, e regulamenta a sua forma de elaboragao.
O METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
preconizado pela NBR 14653-2:2011, baseia-se na andlise técnico-cientifica de atributos dos elementos
comparaveis, constituindo-se como o método preferencial quando existe um conjunto representativo de dados
amostrais.
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5. DAAVALIACAO
(INTRODUCAO E CONTEXTUALIZACAO TECNICA)
A inferéncia estatistica emerge como ferramenta indispensavel neste contexto, permitindo a
extrapolacao de conclusées sobre a populagdo de iméveis a partir de amostras limitadas, quantificando
incertezas e estabelecendo intervalos de confianga para as estimativas de valor. Noutro giro, nos foi possivel
estabelecermos parametros de pregos, realizamos uma vasta colata de dados junto ao Sistema de Arrecadacao
Municipal do Municipio de Miguei Pereira. Com efeito, estabeleceu-se os seguintes parametros:
fator RS/m2
i) a ee 000,00 oar) eS nee as re cu en 27- 4 of a Te ok
2 6873/2025 2025 Praca da Ponte | R$ §1.250,00 512,50 RS 100,00 0.77 1 76,76 [RS (34,90)} RS (0,42)|OK 73{__7e0s/2025 2025__{ Praca da Ponte | R$ $0.000,00 312,50 RS o7,56| O77 7 74,83 RS____(36,77)| RS 0,45)[OK 4 8850/2025 2025 Praca da Ponte [R$ _53.000,00 685,00 RS 77,37 0,80 098 6035(/RS___Gi,31)]| RS (0,62)|0K
média 58,75 RS 144,92 111,66 desvio- pedrao(S) [| _107,0402005 #2, 37458279
coetde variagso =} RS 0.7386 RS 0,7372 ok 'O cv homog tem que ser m:
DIS tat. 1,53 YC interior ok
VC superior ruim
Logo, se considerada as dimensGes da faixa de terra, temos que:
NTERVALO DE orn 80%:
tc 1,64 4-1 = 3 AMOSTRAS, PARA 80% DE CONFIANCA
raiz de (n-1) be 1,73 RAIZ DE 3(N-1)
$s 82,31
limite conf. 78,03}TC * S homog. / RAIZ (N-1)
limite maximo RS 189,69
limite minimo R$ 33,63
amplitude 156,06
grau :
amplitude s 1,40 x100% = 140% GRAUI
4.252,12 DEPRECIACAO
VALOR MAXIMO R$ 806.597,13 M2 * Lmax 0,63 R$ 508.156,19
VALOR APURADO R$ 474.794,34 M2* RS hom. 0,63 R$ 299.120,43
VALOR MINIMO R$ 142.991,55 M2 * Lmin 0,63 RS 90.084,67
Em valores tratado com Inferéncia Estatistica, aplicados sobre a
METOLOGIA COMPARATIVA DIRETO DE DADOS DE MERCADO, podemos dizer que o terreno, a
ser licitada pelo Municipio, em condig&es normais de mercado, teria o valor equivalente a R$ 474.794,34 (quatrocentos
e setenat e quatro mil, setecentos e noveta e quatro reais e trinta e quatro centavos).
Destarte, estabelecida o valor da area de terras, determina-se o percentual de DEPRECIACAO,
estabelecendo-se os PERCENTUAIS DE REDUCAO, da seguinte forma:
(a) Percentual de Reducio, topografia grau de inclinacio acentuado : 30% (trinta_por se
N.° PROCESSO oe a) DATA Ts
RUBRICA
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cento) de depreciag4o sobre o valor de mercado comparado a terrenos com topografia plana.
(b) Percentual de Reducdo, liquidez: 10% (dez por cento) de depreciac4o sobre o valor de
mercado comparado a terrenos com forma regular.
Desta forma, nés, membros da COMISSAO INTERSETORIAL DE AVALIACAO DE
IMOVEIS, formamos consenso e opiniaio de nao empecilhos técnicos contrarios a realizagéo do negécio
juridico, desde que ocorra redug¢ao do valor de avaliagdo — ou seja, que o valor estabelecido para a area de terras
de interesse publico, seja fixado no patamar de R$ 299.120,43 (duzentos e noventa e nove mil, cento e vinte
reais e quarenta e tres centavos), conforme mencionado neste Laudo de Avaliacao.
6. CONSIDERACOES FINAIS
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado e subscrito pelos membros da
COMISSAO INTERSETORIAL DE AVALIACAO DE IMOVEIS, no intuito de produzirem o teor e
efeito legais desejados ao PARECER conforme solicitagdéo do processo 10816/2025, manifestam sua
opiniao técnica; penitenciarmo-nos por eventuais erros ou imprecisdes, que, entretanto, em nada afetam a
andlise dos objetos da presente avaliagao.
Faz-se o PARECER TECNICO.
Miguel Pereira, 22 de Outubro de 2025.
SJELE br
“SHEILA LURASCHY BARRETO
Perita Avaliadora
Arquiteta — Matricula n° 05/4120
1 k® ye _-
ANA CAROLINA BASILIO GOMES FERREIRA PATRICIO
Perita Avaliadora — CNAI N° 95.932
Arquiteta — Matricula n° 8
ROBSON TEIXEIRA DE TO
Fiscal de Fazenda
Chefe da SEFFAI — Matricula n° 01/2618