materia nº 2783/2025

PODER LEGISLATIVO
CÂMARA MUNICIPAL DE PETRÓPOLIS
GABINETE DO VEREADOR THIAGO
DAMACENO
LIDO
EM: ___ / ___ / _____
______________________
2º SECRETÁRIO
PROJETO DE LEI
PROTOCOLO LEGISLATIVO
PROCESSO Nº 2783/2025
REGULAMENTA A EXPLORAÇÃO DE
IMÓVEIS RESIDENCIAIS COMO MEIO DE
HOSPEDAGEM REMUNERADA NO
MUNICÍPIO DE PETRÓPOLIS E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS
Art. 1º A exploração de imóveis residenciais, como meios de hospedagem, em caráter
remunerado ou oneroso, será disciplinada por esta Lei e, de forma subsidiária, pela Lei
Federal nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, respeitada a disciplina específica sobre o
aluguel de temporada, previsto na Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Art. 2º Para efeitos desta Lei, em consonância com a Lei Federal nº 8.245/1991, a
locação de imóveis residenciais, por período inferior a noventa dias, reger-se-á pela Lei
Federal que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, cabendo ao município legislar,
de forma complementar, nesta Lei, os assuntos de interesse local e de sua competência
legislativa tributária.
CAPITULO I
DO CONCEITO DE MEIOS DE HOSPEDAGEM E A SUA RELAÇÃO COM IMÓVEIS
RESIDENCIAIS
Art. 3º Para fins desta Lei consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou
estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar
serviços de alojamento temporário, de forma remunerada ou onerosa, ofertados em
unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros
serviços necessários aos usuários, denominado de serviços de hospedagem, mediante
adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária, nos termos do
art. 23 da Lei Geral do Turismo - Lei n°11.771/2008.
§ 1º Aplica-se o disposto nos arts. 48 e 49 da Lei Federal nº 8.245/1991 à locação de
imóveis residenciais por temporada, podendo a disponibilização de o imóvel ocorrer, em
todo ou em parte, mediante remuneração previamente acordada entre as partes.
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§ 2º Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou
administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem, em
unidades mobiladas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão
sujeitos às determinações de que trata esta Lei e atos normativos regulamentadores.
§ 3º Não descaracteriza a prestação de serviços de hospedagem a divisão do
empreendimento em unidade hoteleira, assim entendida a atribuição de natureza jurídica
autônoma às unidades habitacionais que o compõe, sob titularidade de diversas pessoas.
§ 4º O disposto nesta Lei não se aplica aos empreendimentos imobiliários organizados
sob a forma de condomínio, que contém instalações e serviços de hotelaria à disposição
dos moradores, nos quais os proprietários disponibilizem suas unidades, exclusivamente
para uso residencial ou para serem utilizadas por terceiros, sem caráter remuneratório,
com esta finalidade taxativa, por períodos superiores a noventa dias, conforme legislação
específica.
Art. 4º Consideram-se enquadrados nesta Lei os imóveis residenciais que são divulgados,
disponibilizados ou ofertados por meio de intermediação, em qualquer forma nítida admitida
no ordenamento jurídico, tais como sites, empresas constituídas para esta finalidade,
aplicativos, plataformas eletrônicas e quaisquer formas de exploração ou denominações
correlatas e similares.
CAPITULO II
DA CONDIÇÃO DE OFERTAS E USO DO IMÓVEL
Art. 5º A oferta de hospedagem de imóveis residenciais somente poderá ocorrer pelo
proprietário do imóvel e por intermediadores diversos, como agências de turismo,
aplicativos, plataformas eletrônicas diversas e similares, mediante contrato com o
proprietário, diretamente e igualmente comprovado aos órgãos competentes.
Parágrafo único. Fica vedada a oferta de hospedagem de imóveis residenciais por
locatários, comodatários, posseiros e quaisquer formas de direito de uso previstas em Lei,
salvo prévia, expressa e formal autorização do proprietário.
Art. 6º Para fins de aplicabilidade dos efeitos desta Lei, a utilização de imóvel residencial,
como meio de hospedagem, remunerada ou onerosa, deverá respeitar sua utilização pelo
prazo máximo de noventa dias, de forma contínua, em respeito à Lei Federal nº
8.245/1991.
Parágrafo único. Para fins do disposto nesta Lei, considera-se ano o período
compreendido entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de cada ano civil.
CAPITULO III
DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM CONDOMÍNIOS
Art. 7º A exploração de imóveis residenciais, com caráter remunerado em condomínios,
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horizontal e vertical, nos termos previstos no Código Civil Brasileiro, dever-se-á orientar
por esta Lei e seguir as seguintes premissas para a exploração de forma remunerada ou
onerosa:
I – haver previsão expressa de autorização na convenção de condomínio a que pertença a
unidade residencial ou a aprovação dos condôminos em assembleia geral convocada para
este fim específico, com o quórum previsto na convenção condominial ou, na omissão
deste, com a aprovação da maioria absoluta;
II – ser observada a destinação do condomínio e as regras e limitações quanto à
perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes dos demais condôminos,
sem prejuízo de observância de outras legislações de que trata a matéria.
§ 1º Os documentos de que trata este artigo deverão ser apresentados no momento do
cadastro inicial do imóvel residencial, a sua renovação anual e sempre que a autoridade
competente de fiscalização exigir.
§ 2º A prévia autorização de que trata este artigo e quaisquer outros documentos
complementares deverão constar ou serem mencionados no anúncio comercial do imóvel,
em letras e formas legíveis, em respeito aos princípios da publicidade e transparência, nos
termos do Código de Defesa do Consumidor.
§ 3º Ao ofertante cabe a responsabilidade por zelar pelo cumprimento das regras
estabelecidas pelos condomínios, obrigando-se a disponibilizar, em local visível do imóvel,
as regras internas de utilização e convivência, tais como cópia do regimento interno da
convenção do condomínio e quaisquer outras que o proprietário assim estabelecer,
observados os preceitos e bons costumes.
§ 4º As multas aplicadas pelo Poder Público, decorrentes de infrações previstas nesta Lei,
são independentes e não excluem e nem são excluídas por eventuais penalidades
aplicadas por parte dos condomínios residenciais, no caso de desrespeito às regras e
previsões contidas nas convenções condominiais.
§ 5º Os condomínios, intermediadores, síndicos e administradores em geral, nos termos
definidos nesta Lei, ficam obrigados a colaborarem com os procedimentos fiscalizatórios,
exclusivamente no que tange à utilização de imóveis residenciais com caráter
remuneratório ou oneroso, respeitadas as normas especificas do Código Civil Brasileiro,
sob pena de ensejar corresponsabilidade no disposto de que trata esta Lei e suas
previsões sobre infração e penalidade.
CAPITULO IV
DAS OBRIGAÇÕES
Art. 8º O imóvel residencial que for explorado como meio de hospedagem, em caráter
remuneratório ou oneroso, deverá observar respeito às regras sanitárias e de saúde
pública, às regras de relação de consumo, o Código de Segurança Contra Incêndio e
Pânico e toda a legislação específica pertinente a meios de hospedagem, sobretudo o
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disposto na Lei geral do turismo, Lei Federal n°11.771/2008.
Art. 9º Considera-se contribuinte, para os fins desta Lei, o proprietário do imóvel
residencial que o explore, como meio de hospedagem em caráter remuneratório ou
oneroso e, de forma subsidiária, os intermediadores ou administradores responsáveis pela
exploração dos mesmos, independentemente da forma de constituição ou denominação.
Art. 10. O contribuinte e o responsável pelos serviços de hospedagem, de que trata esta
Lei, direta ou indiretamente, devem informar ao fisco municipal, preferencialmente através
de plataforma específica on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de
funcionamento e do imposto sobre serviço de qualquer natureza, decorrente da prestação
remunerada de seus imóveis residenciais, sob pena de multa a ser fixada pelo Poder
Executivo em regulamento próprio.
§ 1º A base de cálculo do imposto é o preço da diária do imóvel residencial, utilizado como
meio de hospedagem, em caráter remuneratório ou oneroso.
§ 2º Ficam obrigados os contribuintes e os responsáveis tributários, de que trata este
artigo, a efetuarem o recolhimento do imposto sobre serviço de qualquer natureza,
referente à prestação efetiva dos serviços aos hóspedes, através dos canais específicos
de comunicação com o fisco municipal, na forma do caput deste artigo e em regulamento
específico a ser publicado, relativo aos procedimentos fiscais para imóveis residenciais de
que trata esta Lei.
Art. 11. A cada período trimestral, os contribuintes e os responsáveis tributários, direta ou
indiretamente, através dos canais de comunicação de que trata o art.10, deverão informar
às autoridades municipais, em até trinta dias ao mês subsequente deste período, as
seguintes informações:
I – a quantidade de diárias comercializadas no período trimestral;
II – o preço cobrado;
III – o nome completo, CPF - Cadastro de Pessoas Físicas, o número do passaporte, se
for estrangeiro, e a origem dos hóspedes.
§ 1º A municipalidade disponibilizará formulários específicos para a prestação de tais
informações.
§ 2º Fica autorizado o Poder Executivo impor multa em caso de descumprimento.
Art. 12. Deverá o proprietário do imóvel e o responsável pela intermediação do imóvel,
colocado à hospedagem remunerada ou onerosa, cumprir os seguintes requisitos, sob
pena de multa:
I – indicar os números de telefone dos serviços de emergência e o endereço dos hospitais
e das unidades de atendimento de emergência mais próximos ao imóvel;
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II – fornecer o número de contato para que o hóspede possa entrar em contato com o
proprietário do imóvel ou o responsável direto pelo serviço de hospedagem;
III – dispor de um kit de primeiros socorros, em um local de fácil acesso, no imóvel;
IV – assegurar a privacidade do seu hóspede, informando se há câmeras de segurança ou
outros equipamentos de vigilância em sua acomodação ou nos seus arredores,
observando as normas que dispõem sobre o uso dos equipamentos;
V – disponibilizar, previamente, as informações relativas às regras da hospedagem,
esclarecendo as condições, restrições, permissões e proibições;
VI – manutenção de uma apólice de seguro para a unidade de responsabilidade civil e
contra riscos pessoais aos hospedes.
CAPITULO V
DAS PENALIDADES
Art. 13. A não observância do disposto nesta Lei sujeitará o contribuinte ou o responsável
tributário, às seguintes penalidades:
I – advertência por escrito;
II – multa no valor de até R$ 10.000,00 (dez mil reais) por ocorrência;
III – cancelamento da licença de funcionamento do imóvel residencial, como meios de
hospedagem em caráter remuneratório ou oneroso.
§ 1º as penalidades previstas nos incisos II e III do caput deste artigo poderão ser
aplicadas isoladamente ou cumulativamente.
§ 2º A aplicação de qualquer das penalidades não dispensa o infrator da obrigação de
fazer ou deixar de fazer, interromper, cessar, reparar ou sustar, de imediato, o ato ou a
omissão caracterizada como infração, sob pena de incidência de multa ou aplicação de
penalidade de cancelamento da licença de funcionamento.
§ 3º O Poder Executivo poderá expedir regulamento próprio que disporá sobre os critérios
para a gradação dos valores das multas e fatores de aplicação das penalidades, inclusive
com previsão das hipóteses de reincidência das infrações previstas nesta Lei.
§ 4º A penalidade de cancelamento da licença de funcionamento implicará na paralisação
dos serviços de hospedagem, de que trata esta Lei, e a apreensão do certificado de
cadastro, sendo deferido prazo de até trinta dias, contados da ciência do infrator, para a
regularização de compromissos assumidos com os usuários, não podendo, no período,
assumir novas obrigações.
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Art. 14. As multas aplicadas decorrentes das penalidades de que trata esta Lei,
devidamente atualizadas na data de seu efetivo pagamento, serão recolhidas à conta do
fundo de turismo, se houver, e na sua ausência ao Tesouro Municipal, para aplicação
específica para o desenvolvimento do turismo, atividades fiscais afins e para o
aparelhamento e desenvolvimento do fisco municipal, observadas as leis municipais
vigentes.
§ 1º Os débitos decorrentes do não pagamento da aplicação das multas previstas nesta
Lei, no prazo de trinta dias, serão, após apuradas a sua liquidez e certeza, inscritas na
Dívida Ativa do Município e no cartório de protestos e no SPC/SERASA, sendo de
responsabilidade do responsável o pagamento das custas e emolumentos.
§ 2º O município utilizará o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial -
IPCA-E, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE para atualizar as
obrigações principais e acessórias previstas nesta norma.
Art. 15. Caberá pedido de reconsideração, no prazo de dez dias, contados a partir da
efetiva ciência pelo interessado, à autoridade que houver proferido a decisão da aplicação
de penalidade, a qual decidirá no prazo de cinco dias.
§1º No caso de indeferimento, o interessado poderá, no prazo de dez dias, contados da
ciência da decisão, apresentar recurso hierárquico, com efeito suspensivo, para uma junta
de recursos.
§2º Os critérios para composição e a forma de atuação da junta de recursos, de que trata
o §1º deste artigo, serão regulamentados pelo Poder Executivo.
Art. 16. Cumprida a penalidade de interdição da atividade e cessados os motivos de sua
aplicação, os sujeitos passivos de que tratam esta Lei poderão requerer reabilitação junto
aos órgãos competentes.
Parágrafo único. Deferida a reabilitação, as penalidades anteriormente aplicadas deixarão
de constituir agravantes, no caso de novas infrações, nas seguintes condições:
I - decorridos sessenta dias sem a ocorrência de novas infrações nos casos de
advertência por escrito;
II - decorridos noventa dias sem a ocorrência de novas infrações nos casos de multa ou
cancelamento da licença de funcionamento.
CAPITULO VI
DAS INFRAÇÕES
Art. 17. Ficam sujeitos às penalidades de que trata o art. 13, os proprietários de imóveis
residenciais, em caráter remunerado ou oneroso, os condomínios horizontais e verticais e
intermediadores de serviços de hospedagem desta natureza, sob qualquer forma de
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constituição, com relação jurídica e comercial direta com aqueles imóveis, relativo às
seguintes previsões de infração:
I - não efetuar a declaração espontânea de que trata o art. 10, com vistas a informar ao
órgão competente da exploração remunerada de imóveis residenciais e os cumprimentos e
procedimentos de que trata esta Lei;
II - não prestar esclarecimentos e informações relativos à exploração remunerada ao fisco
municipal, quando solicitados;
III - dificultar e criar embaraços à fiscalização nos seus atos de rotina legal e ao acesso a
informações exclusivas a exploração remunerada destes imóveis;
IV - prestar informações não verdadeiras ou omiti-las ao fisco municipal, relativas às
atividades de exploração remunerada de imóveis residenciais;
V – não cumprir com as obrigações legais estabelecidas por esta Lei.
Parágrafo único. A aplicação das penalidades decorrentes das infrações, de que trata este
artigo, respeitará os princípios da ampla defesa e contraditório, conforme previsão de
recurso de que trata o capítulo V e atos regulamentadores relativos à gradação da
aplicação de multas e demais penalidades.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 18. As orientações legais relativas ao imposto sobre serviços de qualquer natureza, no
que tange às infrações, penalidades e procedimento administrativo tributário, deverão
observar o disposto no Código Tributário do Município de Petrópolis e, de forma
subsidiária, o disposto nesta lei municipal.
Art. 19. O Município poderá firmar convênios e parcerias com órgãos públicos federais e
estaduais para o cumprimento efetivo desta norma.
Art. 20. O Município fiscalizará o cumprimento desta Lei, no âmbito de sua competência,
valendo-se de sua estrutura administrativa para o efetivo Poder de Polícia Administrativa e
exercerá, contra qualquer pessoa física ou jurídica, que exerça a atividade de prestação
remunerada ou onerosa de serviços de hospedagem, em imóveis residenciais, na
circunscrição legal do município.
Art. 21. Fica autorizada a destinação de vinte por cento das receitas de aplicação das
multas de que trata esta Lei ao Fundo Municipal de Turismo do Município de Petrópolis.
Art. 22. Os proprietários de imóveis residenciais, seja em condomínio vertical ou
horizontal, e os intermediadores de serviços de que trata a previsão e o disposto nesta
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Lei, terão o prazo de sessenta dias para adaptar-se às suas determinações, valendo de
todo apoio e informações dos órgãos competentes, para quaisquer esclarecimentos
educativos e orientativos à sua aplicabilidade.
Art. 23. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, observado o prazo do artigo
anterior e os Princípios Tributários Constitucionais.
JUSTIFICATIVA
Considerando a constante queda da arrecadação do município, nos últimos anos, e a
consequente fragilidade da situação financeira municipal, considero que o município não
pode prescindir de elevar os resultados financeiros oriundos do Imposto Sobre Serviços
de Qualquer Natureza (ISS), até hoje não aplicado nas hospedagens em imóveis
residenciais, cuja procura sofreu considerável elevação principalmente com o advento de
plataformas intermediárias desse tipo de negócio.
É razoável estabelecer às hospedagens em imóveis residenciais a mesma cobrança
que incide sobre o faturamento da rede hoteleira tradicional no município de Petrópolis,
que vem amargando consecutivos prejuízos desde a pandemia da COVID-19, para que se
promova, assim, justiça fiscal. Deve-se levar em conta, inclusive, que a rede hoteleira
tradicional é responsável pela geração de milhares e milhares de empregos na nossa
capital e, por isso, qualquer concorrência desleal deve ser coibida pelo Poder Público.
Neste sentido, observando que a orientação firmada pelo Supremo Tribunal Federal é
no sentido de que, em matéria tributária, a iniciativa do Chefe do Poder Executivo é
aplicável somente aos Territórios (art. 61, § 2º, b da Constituição), podendo as Casas
Legislativas Municipais e Estaduais legislar sobre o tema, conforme precedentes ADI nº
2.724, rel. Min. Gilmar Mendes, DJ 02.04.04, ADI nº 2.304, rel. Min. Sepúlveda Pertence,
DJ 15.12.2000, ADI nº 2.599-MC, rel. Min. Moreira Alves, DJ 13.12.02 e ADI 2464, Rel.
Min. Ellen Gracie, Tribunal Pleno, julgado em 11/04/2007, DJe-023, apresentamos a
presente proposição.
Logo, em contato com o entendimento judicial e doutrinário sobre o objeto de
emenda/proposição, podemos perceber que se trata de assunto de interesse local e a
legislação que trata sobre ISS deve ser alterada em alguns pontos, por compreender que a
intermediação de hospedagem e disponibilização de hospedagem em imóveis de fins
residenciais mediante remuneração, com ou sem a presença do morador do imóvel, bem
como a intermediação de hospedagem, disponibilização, organização, operação ou serviço
de transporte de passageiros, com exceção dos veículos de aluguel providos de taxímetro,
e a intermediação de hospedagem, disponibilização, organização, operação ou serviço de
logística ou compra de bens ou serviços, são hipóteses de incidência do tributo.
Sala das Sessões,Quarta - feira, 12 de fevereiro de 2025
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CÓDIGO DE VERIFICAÇÃO: 20250427000401172783
Thiago Damaceno
Vereador
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