materia nº 34/2025

PREFEITURA MUNICIPAL DE ARTUR NOGUEIRA
(Berço da Amizade)
PAÇO MUNICIPAL “PREFEITO JACOB STEIN”
Rua 15 de Novembro, nº 1.400 - Artur Nogueira - SP - CEP 13165-025
CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
e-mail: contato(darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº. 934 /2025
“DISPÕE SOBRE AUTORIZAÇÃO PARA
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
MEDIANTE PERMUTA, DESAFETAÇÃO
DE ÁREA PÚBLICA QUE ESPECIFICA E
DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”.
LUCAS SIA RISSATO, Prefeito do Município de Artur Nogueira,
Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições e prerrogativas legais,
FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e
promulga a seguinte Lei Complementar.
Art. 1º. - Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a proceder a
alienação de bens imóveis pertencentes à municipalidade, mediante permuta,
com a Mitra Diocesana de Limeira, inscrita no CNPJ sob nº. 47.949.656/0001-
19, mediante as condições previstas nesta Lei Complementar.
Art. 2º. - A alienação de que trata o Artigo anterior, deverá ser E
realizada nos moldes do estabelecidos pelos Artigos; 76, Inciso |, alínea “c”, da
Lei nº. 14.133, de 1º. de abril de 2021 e 101, da “LOMAN” — Lei Orgânica do
Município de Artur Nogueira.
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PREFEITURA MUNICIPAL DE ARTUR NOGUEIRA
(Berço da Amizade)
PAÇO MUNICIPAL “PREFEITO JACOB STEIN”
: Rua 15 de Novembro, nº 1.400 - Artur Nogueira - SP - CEP 13165-025
Va CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
io «E PABALHO E PROGRESSO, gg e-mail: contato(Darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
Art. 3º. - A Prefeitura Municipal, representada pelo Prefeito
Municipal dará em permuta à Mitra Diocesana de Limeira, dois terrenos de sua
propriedade abaixo descritos e devidamente identificados, (itens 1 e 2).
1) Um lote de terreno, sem benfeitorias, com área total de
7.704,85m? (sete mil setecentos e quatro metros quadrados e
oitenta e cinco centímetros), parte a ser destacada de uma área
maior, mediante procedimento apropriado, formada por imóveis
situados no Jardim Europa e Jardim Europa Il, avaliado em R$
693.33 (seiscentos e noventa e três reais e trinta e três centavos,
por metro quadrado, perfazendo um total de R$ 5.342.003,65
(cinco milhões trezentos e quarenta e dois mil reais, sessenta e
cinco centavos), conforme laudo de avaliação anexo, que fica
fazendo parte integrante e inseparável desta Lei Complementar.
2) Um lote de Terreno, sem benfeitorias, com área total de 1.805.25
a
m2 (um mil oitocentos e cinco metros quadrados e vinte e cinco
centímetros) destinada a “Sistema de Lazer 05”, situada na
Quadra “U”, com frente para Rua João Luiz Machado, (antiga
Rua 1), no Jardim Bela Vista Il, com suas identificações e
características descritas na matrícula nº. 109.943, Cartório de
Registro de Imóveis de Mogi Mirim, cadastro municipal sob nº.
03.4442.0790, bem como do laudo de avaliação, que são partes
integrantes e inseparáveis desta Lei Complementar, avaliado em
R$ 608.310638 (seiscentos e oito reais trinta e um centavo,
perfazendo um valor total de R$ 1.098.152,78 (um milhão
noventa e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e setenta e oito
centavos), conforme laudo de avaliação, anexo, que fica fazendo
parte integrante e inseparável desta Lei Complementar.
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y Rua 15 de Novembro, nº 1.400 - Artur Nogueira - SP - CEP 13165-025
VM CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
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TR, a so
vo e ABALHO E PROGRESS a 19
$ 1º. - O valor total dos imóveis pertencentes à municipalidade é
de R$ 6.440.156,43 (seis milhões quatrocentos e quarenta mil, cento e
cinquenta e seis reais e quarenta e três centavos).
8 2º. - Os procedimentos necessários para as ações
administrativas e cartorárias, inclusive as despesas para a regularização da área
a ser destacada, de que trata o item 1, deste Artigo, correrão sob a
responsabilidade e expensas da municipalidade.
Art. 4º. - Ficam desafetadas as áreas públicas de propriedade do
Município, descritas nos itens “1º e '2', do Artigo 3º., desta Lei Complementar
de suas atuais classificações de categorias a fim de convertê-las em bem
público de uso dominical, nos termos da legislação vigente e autorizando sua
alienação nos moldes desta Lei Complementar.
Parágrafo Único - Se necessário, poderá o Executivo expedir Decreto,
regulamentando as classificações e categorias, das áreas descritas nesta Lei
Complementar, para atender as disposições desta Lei Complementar.
Art. 5º. - O Município, representado pelo Prefeito Municipal receberá,
em permuta, da Mitra Diocesana de Limeira, o imóvel com suas identificações e
características constantes na matrícula nº. “44.623”, do Cartório de Registro de
Imóveis de Mogi Mirim, com cadastro e identificação municipal nº. 01.0380.3910,
ambos anexos, que serão partes inseparáveis desta Lei Complementar,
avaliado em R$ 6.440.156,43 (seis milhões quatrocentos e quarenta mil, cento e
cinquenta e seis reais e quarenta e três centavos), conforme laudo de avaliação
anexo, que fica fazendo parte integrante e inseparável desta Lei Complementar.
Parágrafo Único - Será de atribuição e responsabilidade da Mitra
Diocesana de Limeira as providências e documentos necessários para habilitar
a lavratura da escritura pública, cujas escrituras, serão providenciadas e
lavradas, mediante acordo e entendimento entre as partes.
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Art. 6º. - Os valores dos imóveis permutados são iguais, não
cabendo pagamento ou ressarcimento a nenhuma das partes.
Art. 7º. - Cada uma das partes arcará com as despesas de taxas e
emolumentos, individuais para a obtenção das escrituras públicas e seus
registros.
Art. 8º. - Revogam-se as disposições em contrário.
Art. 9º. - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação,
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116 A DALHO E PROGRESSO, o; e-mail: contato(Darturogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
JUSTIFICATIVA
Exmo. Senhor Presidente,
Senhores Vereadores.
Justificamos a apresentação do presente Projeto de Lei
complementar, que ora encaminhamos para apreciação dessa Egrégia Casa
Legislativa, tendo por objetivo buscar a autorização legislativa, para que a
municipalidade, possa obter amparo legal, para a efetivação da permuta de bens
públicos municipais, pelo prédio da Antiga Escola Montessori, também conhecido
como Educandário, de propriedade da Mitra Diocesana de Limeira.
As características e identificações de cada imóvel constante desta
lei se encontram nas matrículas, anexas, bem como dos cadastros municipais,
contando ainda com os seus respectivos laudos de avaliação.
As bases legais utilizadas para a referida propositura são os
estabelecidos pelos Artigos; 76, Inciso |, alínea “c”, da Lei nº. 14.133, de 1º. de
abril de 2021 e 101, da “LOMAN” — Lei Orgânica do Município de Artur
Nogueira, bem como se trata de matéria exclusiva de competência do Executivo.
Também como já é de conhecimento, com a realização desta
permuta o Município se fará proprietário de imóvel construído, aliás, prédio onde
funcionou a Escola do Montessori, até mesmo a administração municipal esteve
de uso destas dependências, lembrando que se tratava também do prédio
conhecido como educandário.
A medida é de interesse público, levando em consideração que os
valores que envolvem os imóveis são iguais entre si, não havendo necessidade
de contra partida, de nenhuma das partes, ficando cada qual responsável pelas
despesas da obtenção das referidas escrituras e demais despesas
administrativas, visando a possibilidade de lavratura das escrituras públicas.
Também é necessário destacar que há pretensão de cessão de uso
para a instalação do Fórum, neste prédio, levando em conta que as
acomodações onde se encontra instalado o Fórum atualmente, não atendem
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CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
ão a PABANO E PROGÃE R e-mail: contato(Darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
mais a necessidade deste importante Poder Judiciário, que recentemente vem
crescendo substancialmente, e que, já não atende mais o abrigamento das
varas judiciárias da nossa Comarca.
Ressalta-se também que a administração entende ser um negócio
viável, para as partes, em especial para a municipalidade, que tem consciência
da necessidade de reforma e recuperação do prédio, que terá bom
aproveitamento pela administração, até mesmo, para instalação de unidades da
administração, se por ventura não houver interesse do Tribunal de Justiça, que
de antemão já demonstrou interesse e necessidade.
Pelos motivos ora expostos, solicito a acolhida e aprovação da
matéria, ao tempo em que renovo as minhas cordiais saudações.
Paço Municipal “Prefeito Jacob Stefn”, 27 de outubro de 2025 — segunda-feira.
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“vai TD manos
CENSINNIDO suis VU TOA] ALMAS tio rei
qu
12022. 0-01500)
município de Artur Nogueira, desta Comarca, com & área de 2.617,93 m?, assim descrita:
MATRÍCULA Nº REGISTRO DE IMÓVEIS nc
85.794 DA COMARCA DE MOGI MIRIM - SP LIVRO 2 - REGISTRO GERAL
Imóvel: URBANO - E
À gleba de terra destinada à AREA
- Cadastro Municipal: n/c.
+ Situada na Quadra “01”, do loteamento JARDIM EUROPA, no
“1n1CiB-se em um ponto
localizado entre 6 Estrada Municipal, Área do Clube Recreativo Floresta e & área em questão, segue em linha
cera a distância de 23,88 metros, confrontando com a Estrada Municipal até atingir um ponto; deflete à esquerda
e segue em linha reta a distância de 93,89 metros, confrontando com a Área Verde até i
distância de 31,35 metros, confrontando com q Prolongamento da Rua Alcí
Teixeira Whitaker Matteis até atingir um ponto; i i
Municipio: ARTUR NOGUEIRA
MUNICIPIO DE ARTUR ROGUEI| + Pessoa Jurídica de direito público interno, com sed
10 de Abril, nº 629, centro, inscrito no CNPJ/MF sob nº 45.735.552/0001-86. ]
matrícula 50.191, dazado de 02 de Setembro de 1997, deste Registro. Mogi Mirim,
e od 4
Escrevente, (Maria Aparecida dos Santos Bella) - O 2º Substituto do Oficial, SO
(José Francisco de Almeida) -— Prot. 243.767 e Mic. 95.914.
Ao Oficial...: R$ 24,04
Ao Estado.. R$ 0,00
Ao Ipesp... R$ 0,00
Ao Reg. Civil: R$ 0,00
Ao Trib. Just: R$ 0,00
SELOS E CONTRIBUIÇÕE:
nóed
RECOLEIDOS POR VERBA.
Ed
4
211531
iii 12022-0-44 (025561 mar Mag ga

PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Logradouro: 1 PROF. ALCÍDIA T. W. MATTEIS
Complemento: ÁREA INSTITUCIONAL Cond, / Edifício:
Quadra: 01 Lote:AÍ Loteamento:
Bairro; JD. EUROPA CEP; 13162-026
Logradouro: Rua 10 de Abril Nº: 629
Complemento: Bairro: Centro
Municipio: Artur Nogueira UF:SP CEP:13160-162
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45,735.552/0001-86 Proprietário
Testada Valor M2
2.617,93 31,35 128,70 85794
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 336.923,40
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 336.923,40
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 336.923,40
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 336.923,40
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
RFO006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 2 dez
HSTRO DE
COMARCA DE MOGI MIRIM - 5! Nu
Imóvel: URBANO - Municipio: ARTUR FOGUEIRA - Cadasçec Munacipal: 1/0.
À gleba de cerca destinada à ARRA VERDE, situada na Quadra “DL”, cc Loceamenzo JARDIM BUROI
Artur Nogueira, desta comarca, com a área de 8,420,92 nº, assam descenta: “Lricla-se ont
entre & Estrada Municipal, Area Institucional é & área em quesção, segue em linha rete à
metros, confrontando com a Estrada Municipal atê athngLt um pontos deflece à esquerde é ae
distância de 86,9! metros, confrontando com Ricardo Berni até atingir um ponto; deílete à é
linha reta a distância de 92,75 metros, confrontando zom o prolongamento Ce Rua Alcidia
Matteis até atingic um ponto; deflete é esquerda é segue em linho cega
confcontendo con a Area Institucionel (mat, 85744) atê atingir port ÁRINRO
ARTUR NOGUEIRA, p:3208 juridica ds diteito público ânterno, com sede RA
nº 629, centro, Insceito no CNEJ/ME sob nº 45.735.552/0001-36. Regis
datado de 02 de Setembro de 1997, deste Registro. Mom
(Marie Apatecide dos Santos Belle) -
Francidco de Alneida),- Proz, 244,968 e Mic, 96.885.
CRER RÃ,
PREFEITURA MUNICIPAL DE ARTUR NOGUEIRA
Estado de São Paulo
SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS E VALOR VENAL DO IMÓVEL
Nº: 43842/2025
SITUAÇÃO CADASTRAL
Inscrição: 02.0631.1240
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
Promissário:
Endereço: Rua Prof. Alcídia T. W. Matteis, O
Complemento: Área Verde
Lote: AV Quadra: 01
Bairro: Jd. Europa
CEP: 13162-026 UF:
Loteamento:
VALORES VENAIS / ÁREAS - Exercício: 2025
Matrícula: 86340
Cidade: Artur Nogueira
CEP: 13162-026 UF:
Terreno: R$ 1.083.939,11 Área do Terreno: 8.422,32
Construção: R$ 0,00 Área Construída: 0,00
Valor Venal Excedente: R$ 0,00 Testada Principal: 92,75
Valor Venal Total: R$ 1.083.939,11 Área Global: 0,00
A Prefeitura de Artur Nogueira CERTIFICA que o valor venal do imóvel, para o exercício de 2025, é o
acima especificado, apurado com base nos dados cadastrais utilizados para o cálculo do Imposto Predial
€ Territorial Urbano do referido exercício fiscal.
Fica ressalvado o direito de a Fazenda Pública do Município de Artur Nogueira atualizar quaisquer
elementos que venham a ser apurados ou que se verifique, a qualquer tempo, inclusive em relação ao
período abrangido por esta certidão.
A base de cálculo do ITBI é o preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado
pelas partes, constante da escritura ou instrumento particular de transmissão ou cessão, valor este que,
no caso de imóveis urbanos, em nenhuma hipótese, poderá ser inferior ao valor venal territorial
multiplicado pelo coeficiente 1,5 (um virgula cinco) somado ao valor venal predial multiplicado pelo
coeficiente 1,2 (um vírgula dois), conforme artigo 104 da L.C. 255/2001, alterado pela L.C. 658/2021.
Certidão emitida às 12:18:14 horas do dia 23/09/2025 (hora e data de Brasília).
Código de controle da certidão: D724.DF28.C9C3.28F4
Certidão Emitida Gratuitamente
dem
« -
Es = 4
marícuLA Nº REGISTRO DE IMÓVEIS n E 7a
86.341 DA COMARCA DE MOGI MIRIM - SP LIVRO 2 - REGISTRO GERAL TA RI -
móvel: URBANO - Municipio: ARTUR NOGUEIRA - Cadestro Municipal: n/c.
À gleba de terre destinada à ÁREA VERDE, situada na Quadra “I”, do loteamento JARDIM EUROPA II, no municipio de
Artur Nogueira, desta comarca, com a área de 6.131,28 m?, medindo 50,00 metros de frente para o prolongamento
da Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis; 33,47 metros do lado esquerdo de quem da rua olha pera o imóvel,
confrontando com a Área Institucional do mesmo loteamento; dai deflete à esquerda medindo 39,00 metros,
confrontando com a Área Institucional do mesmo loteamento; daí deflete à direita e segue medindo 46,74 metros,
confrontando com Ricardo Berni; 86,91 metros do lado direito, confrontande com a Rua C do loteamento Jardim
Europa; e 89,25 metros no fundo, confrontando com a Estrade Municiphl. roprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR
NOGUEIRA, pessoa juridica de direito público interno, com sede 6 , na Rua 10 de Abril, nº
622, centro, inscrito no CNPJ/MF sob nº 45.735.552/0001-26. R. 02, na matricula 54,414,
datado de 05 de Março de 2001, deste Registro. Mogi Mirim, 02 de à Escrevente, (1,
(Maria Aparecida dos Santos Bella) - O 2º Substituto do Oficial, (José Francisco de/Álmeida).-
Procede-se esta averbação, viste de requerimento datado de 03 de
Prot. 244.888 e Mic. 96.893.
mokel objeto desta matricula, do lado direito, onde mede 86,91
do Loteamento Jardim Europa (mat. 66340), conforme projeto
(Gisseli Martini Patelli Longatto).- Prot. 248.902 e Mic.
»
z
AV. 01. Mogi Mirim, 12 de Dezembro de 20
Dezembro de 2013, para ficar constando cut
metros, confronta, com a Area Verde da
arquivado neste Registro. À Escrevente,
100.490.
Ao Ofíicial...: R$ 24,04 Esta certidão, extraída por processo reprográfico de acordo com o $ 1º, do An 19 da Lei 6.015, de 31/12/1973, está
aa Rotáda: nã e pau conforme o original constante da matrícula nº86341, desteregistro. NADA MAIS havendo a certificar além dos atos
pesp.....: ,
é nela lançados, inclusive com referência aalienações, ônus reais e registro de citação de ações reais oupessoais
do Mação. Glide RR Agra reipersecutórias e refere-se aos atos praticados até o dia imediatamente anterior à emissão, do que dou fé Para
ho Trib. dust: 88 004 lavratura de escrituras esta certidão é válida por 30 dias (NSCGUSP, XIV. 12.0",
ÓtaL. ques e mt R$ 24,0 É
SELOS E CONTRIBUI Mogi Mrim, 22 de agosto de 2014
RECOLHIDOS POR VERBA. A É.
/ A Munl dl
Selma Cristina Dias Andrade Escrevente Autorizada.
A TT
211535
12022- 0: 015001- C3ECO0: Ga
om! 12022-0-A8 025565 e tejo np

PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
rá
Inscrição: 01.1581,0500 Inscrição Anterior:
IDEREÇO DE LO!
Logradouro: 1 PROF, ALCÍDIA T. W. MATTEIS
Complemento: ÁREA VERDE
Cond. / Edifício:
Quadra: ! Lote:AV Loteamento:
Bairro: JD. EUROPA Il
“ENDEREÇO DE Cf ONDÊNCI
Logradouro: Rua 15 de Novembro Nº: 1400
Complemento: Bairro: Imóvel Palmeiras
UF:SP CEP;13165-025
Municipio: Artur Nogueira
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45,735.552/0001-86 Proprietário
Matricula
Area M? Testada Valor M?
86341
6.131,28 so 128,70
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 789.085,93
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 789.085,93
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 789.085,93
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 789.085,93
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Processo
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 2 de2
ex EA gs - atu sa =. = . a aaa rs E .. + dê,
1 mm ao mo o a e ade EE a na ma meg e - =— -
MATRÍCULA Nº REGISTRO DE IMÓVEIS H
86.395 DA COMARCA DE MOGI MIRIM - SP LIVRO 2 - REGISTRO GERAL 01dA
Imóvel: URBANO - Município: ARTUR NOGUEIRA - Cadastro Municipal: n/c.
À gleba de terra destinada à ÁREA INSTITUC + situeda ne Quadra “I”, do loteamento JARDIM EUROPA II, no
município de Artur Nogueira, desta comarca, com a área de 1.305,17 m?, medindo 39,00 metros de frente para o
prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis; 33,47 metros do lado direito de quem da cua olha para o
imóvel, confrontando com a Áree Verde (mat. 86341); 39,00 metros no fundo. confrontando com & Áres Verde (mat.
86341); e 33,47 metros do lado esquerdo, confrontando com RicacdoBeTniW Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR
NOGUEIRA, pessoa jurídica de direito público interno, com sede eá Artyr Nogueira, SP, na Rua 10 de Abril, nº
629, centro, inscrito no CNPJ/MF sob nº 45.735.552/0001-86. Registrojanterior: R. 02, na matrícula 54 414,
datado de 05 de Março de 2001, deste Registro. Mogi Mirim, 23 de Fho /H UI3. À Escrevente, À
(Maria Aparecida dos Santos Bella) - O 2º Substituto do Oficial,
Prot. 245.310 e Mic. 97.305.
: R$ 24,04 Esta certidão, extraida por processo reprográfico de acordo com o $ 1º,do At 19 da Lei 6.015, de 31/12/1973, está
R$ 0,00 conformeo original constante da matrícula nº86395, desteregistro. NADA MAIS havendo a certificar além dos atos
: R$ 9.00 nela lançados, inclusive com referência aalienações, ônus reais e registro de citação de ações reais oupessoais
à = apo reipersecutórias e refere-se aos atos praticados até o diaimediatamente anterior âemissão, do que dou fé. Para
: ns 24,09 lavratura de escrituras esta certidão é válida por 30 dias (NSCGJSP, XIV. 12,4")
seLos E conrrisurções Mogi Mrim, 22 de agosto de 2014
RECOLHIDOS POR VERBA.
Selma Cristina Dias Andrade,
co O co
211534
quai 12022-0-AA 025564 Cespe
ta

PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
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CADASTRO IMOBILIÁRIO
o ce nb eds pipe Cet
IMOBILIÁR
ERNEST
Logradouro:
Complemento: ÁREA INSTITUCIONAL Cond. / Edifício:
Quadra: | Lote: Al Loteamento:
Bairro: JD. EUROPA Il CEP: 13162-032
Nº; 1400
Logradouro: Rua 15 de Novembro
Bairro: Imóvel Palmeiras
Complemento:
UF:SP CEP:13165-025
Municipio:
Artur Nogueira
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
Proprietá!
CNPJ/CPF: 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86 Proprietário |
Testada iz Valor MZ Matricula
39 128,70 86395
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 167.973,29
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 167.973,29
Exercício:
Valor Venal Terreno: 167.973,29
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 167.973,29
RF0006801 USUÁRIO; FALVARENGA Pág. 1 de2
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
= Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Processo Descrição
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 2 de2
) dovico
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Terrenos institucionais e áreas verdes - Município de Artur Nogueira
*) dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19,
com sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos
Santos, nº 260, Jardim Nossa Senhora do Amparo — CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico:
gonzaga(Ddovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos,
análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença da partes,
apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
GONZAGA DOVIGO
pista JUNIOR:35673701896
JUNIOR:3567370189 Date: 2024.07.24 16:34:42
6 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
*) dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de quatro imóveis do tipo “institucional”
e “área verde”, sem benfeitorias, com seus respectivos terrenos situado à frente
da Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis , s/nº fundos com a Avenida Floresta
(antiga estrada Municipal) localizado na cidade Artur Nogueira/SP, comarca de
Mogi Mirim/SP, todos, devidamente registrados e averbados no Cartório de
Registro de Imóveis competente sob nºs. de matriculas; 85.794, 86.340, 86.341 e
86.395 e cadastros municipais sob nºs. 02.0631.0320, 02.0631.1240,
01.1581.0500 e 01.1581.0890.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este avaliador
a vistoria “in locu”, visita técnica e fotografias no dia 25 de junho de 2024 no imóvel
supramencionado, com a presença do representante o Sr. Mauricio Scarpa
membro da Secretária de Planejamento Urbano de Artur Nogueira, podendo
observar a disposição dos mesmos, vias de acesso, benfeitorias (não há), divisas
e confrontações, assim como as suas características individuais e demais detalhes
de interesse, a título de apresentar resultado que digne ser expressão da verdade.
*) dovico
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição das matrículas nºs. 85.794,
86.340, 86.341 e 86.395, do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca
de Mogi Mirim/SP.
Matricula 85.794 — Área Institucional — Jardim Europa
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA INSTITUCIONAL, situada
na Quadra “01”, do loteamento JARDIM EUROPA, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 2.617,93 m?, assim descrita:
“inicia-se em um ponto localizado entre a Estrada Municipal, Área do
Clube Recreativo Floresta e a área em questão, segue em linha reta a
distância de 23,88 metros, confrontando com a Estrada Municipal até
atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a distância
de 93,89 metros, confrontando com Área Verde até atingir um ponto;
deflete à esquerda e segue em linha reta a distância de 31,35 metros,
confrontando com o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis até atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a
distância de 95,98 metros, confrontando com a Área do Clube
Recreativo Floresta até atingir o ponto inicial”.
Matricula 86.340 — Área Verde — Jardim Europa
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA VERDE, situada na
Quadra “01”, do loteamento JARDIM EUROPA, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 8.422,32 m?, assim descrita:
“inicia-se em um ponto localizado entre a Estrada Municipal, Área
Institucional e a área em questão, segue em linha reta a distância de
93,01 metros, confrontando com a Estrada Municipal até atingir um
ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a distância de 86,91
metros, confrontando com Ricardo Berni até atingir um ponto; deflete à
) dovico
esquerda e segue em linha reta a distância de 92,75 metros,
confrontando com o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis até atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a
distância de 93,89 metros, confrontando com a Área Institucional (mat.
85.794) até atingir o ponto inicial”.
Matricula 86.341 — Área Verde — Jardim Europa Il
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA VERDE, situada na
Quadra “I”, do loteamento JARDIM EUROPA II, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 6.131,28 m?, medindo 50,00
metros de frente para o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis: 33,47 metros do lado esquerdo de quem da rua olha para o
imóvel, confrontando com a Área Institucional do mesmo loteamento;
daí deflete à esquerda medindo 39,00 metros, confrontando com a Área
Institucional do mesmo loteamento; daí deflete à direita e segue
medindo 46,74 metros, confrontando com Ricardo Berni; 86,91 metros
do lado direito, confrontando com a Rua C do loteamento Jardim
Europa; e 89,25 metros no fundo, confrontando com a Estrada
Municipal.
Matricula 86.395 — Área Institucional — Jardim Europa Il
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA INSTITUCIONAL, situada
na Quadra “I”, do loteamento JARDIM EUROPA II, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 1.305,17 mé, medindo 39,00
metros de frente para o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis: 33,47 metros do lado direito de quem da rua olha para o imóvel,
confrontando com a Área Verde (mat. 86.341) 39,00 metros, no fundo,
confrontando com a Área Verde (mat. 86.341); e 33,47 metros do lado
esquerdo, confrontando com Ricardo Berni.
*) dovico
Nos aludidos imóveis NÃO se encontra construídos nenhum tipo de benfeitoria.
Somando-se todos os imóveis, totalizam uma área de terreno com 18.476,70
m? (dezoito mil, quatrocentos e setenta e seis metros e setenta centimetros
quadrados) conforme certidão cadastral disponibilizada pela prefeitura municipal
de Artur Nogueira/SP.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla quase todo o quarteirão e está localizado em zona urbana
do município de Artur Nogueira/SP, região nobre, com endereço postal sendo o
Jardim Europa e Jardim Europa Il, conforme os CEP: 13.162-026 e13.162-032
respectivamente, seguindo no seu entorno pelos bairros denominados Jardim
Rezek | e Il, Jardim do Trevo e Condomínio Residencial Manhattan, e mais a frente
os bairros Jardim Amaro, e Jardim Conservani, o principal acesso é por meio da
Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis e Avenida Floresta (Antiga Estrada
Municipal), encravado a 1.6 km da Praça Governador Laudo Natel, região central
da cidade, e cerca 3,2 km do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor
Zeferino Vaz (SP-332), sendo esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do metro quadrado dos imóveis supramencionados com intuito de
proceder uma permuta amigável entre as partes interessadas.
B) dovico
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrinsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como caracteristicas e atributos que possuem o maior nível de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
B) dovico
7. COMPARATIVOS
TA.
7.2.
Comparativo 01
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEOO01
Descrição: Terreno à Venda no Centro de Artur Nogueira, Área total: 388m?.
Localizado próximo ao centro da cidade, ao lado do Clube Recreativo
Floresta e da encantadora Lagoa dos Pássaros, esse terreno possui
uma localização privilegiada. Com todas as infraestruturas necessárias,
como água, esgoto, energia e pavimentação, esse terreno oferece tudo
o que você precisa para construir o imóvel dos seus sonhos. Ótimo
investimento para valorização, excelente localização com comércios,
escritórios e residências tradicionais da cidade. O imóvel ainda possui
um barracão antigo de 53m? e amplo espaço na frente. Não perca essa
oportunidade de adquirir um terreno em uma localização tão especial!
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Área total: 388,00 m?
Valor anunciado para venda: R$245.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https:/AWwww imoveisagape.com.br/imoveis/TE0001
Comparativo 02
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF1959
Descrição: Com área total de 400m?, esse terreno é perfeito para quem
busca uma ótima localização para construir seu empreendimento
”) dovico
7.3.
comercial. Localizado numa região privilegiada, próximo a Lagoa dos
pássaros, bares, restaurantes e centro da cidade, o terreno conta com
infraestrutura completa, incluindo água, esgoto e energia disponíveis.
Além disso, oferece a flexibilidade de escolher o projeto ideal para o seu
negócio. Aproveite essa oportunidade única de adquirir um terreno
comercial de qualidade em uma das áreas mais valorizadas da cidade.
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Área total: 400,00 m?
Valor anunciado para venda: R$320.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https:/Avww.imoveisagape.com.br/imoveis/TEO069
Comparativo 03
Fonte: Ágape Imobiliária
Bairro/cidade: Jardim José Sampaio Pires/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO218
Descrição: Terreno com área útil de 360m”. Contando com todos os
serviços essenciais, como cerca, água, energia, esgoto e
pavimentação. Ótima opção para construir a casa dos seus sonhos ou
investir em um empreendimento localizado em uma região tranquila e
de fácil acesso, o terreno oferece diversas possibilidades para lazer e
convivência em família. Não perca essa oportunidade! Venha conhecer
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Área total: 360,00 m?
Valor anunciado para venda: R$380.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https:/Awww. imoveisagape.com.br/imoveis/TE0218
B) dovico
74.
7.5.
Comparativo 04
Fonte: Paulo Valim Imobiliária
Bairro/cidade: Jardim do Trevo/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: COD.2897
Descrição: Sem descrição no site.
Área total: 351,00 m?
Valor anunciado para venda: R$300.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/venda/terreno/artur-
nogueira/jardim-do-trevo/2897
Comparativo 05
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Jardim Resek/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF.1531
Descrição: Excelente terreno no bairro Resek, em Artur Nogueira;
próximo ao Clube Floresta, União Adventista; 445,30 metros quadrados
(11,45 metros de frente); Topografia excelente, pronto para construir;
murado em uma lateral, frente e no fundo.
Área total: 445,00
Valor anunciado para venda: R$350.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https;/Ayww.brunonunesimoveis.com/1531/imoveis/venda-
terreno-jardim-rezek-i-artur-nogueira-sp
10
P) do dov LL G O,
7.6. Comparativo 06
Fonte: Alto Padrão Imobiliária e Incorporadora
Bairro/cidade: Jardim do Trevo/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TE00017
Descrição: Terreno de esquina à venda no bairro Jardim do trevo Artur
Nogueira SP Excelente terreno de esquina com 656,63 m? com testada
de 13,00 metros no bairro Jardim do Trevo em Artur Nogueira. Excelente
para comércio, vista para a Rodovia Professor Zeferino Vaz. * Aceita
carro como parte de pagamento.
Área total: 656,00
Valor anunciado para venda: R$420.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https://altopadraoimoveis.imb.br/comprar/sp/artur-
nogueira/jardim-do-trevo/terreno/72765727
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Esse | separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja, apresenta
cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e posteriormente
apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias, utilizando os fatores
de homogeneização e apresentação.
8.1. Fator Localização (FL)
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao endereço
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as características
da região, sua classe socioeconômica, as facilidades encontradas, tais como
dovigo com.br
3805 4006
987300422
571018725
11
B) dovico
escolas, mercados, teatros, locais para lazer e esporte, postos de serviços e
geral, rodovias e principais acessos dentre outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou desvalorizar
um imóvel, quando comparado com testadas de referência da região. Além de
sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta um a
única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas testadas, ou seja, mais
de face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um bom
exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo de imóvel deverá ser
levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em declive,
onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a ser menos
valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto mais baixo a
frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia tomou
como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis semelhantes
ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras, pois trata-se de
um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para região. Após estudo
deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos imóveis comparativos,
geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de imóveis que lança
determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor de venda acima
12
dovigo com or
contatogaovi
4006
99730.842.
701 a72s
dovig
upa rINDIMENTOS IMORNIÁRIOS + G auent-s
uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para depois aceitar algum
tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
84. Tabela 01 - Valor dos imóveis comparativos anunciados
Imobiliária | Valor anunciado | Metragem | Desconto | Valor descontado | Valor com desconto
Emo ion [e [Rê 24.500,00 | R$ 220.500,00)
320.000,00 ne 32.000,00 | R$ 288.000,00
0000, gongo [er
PS E (000.00
0,00
Amostras Código
Imobiliária Valor anunciado Metragem Desconto, Valor m?
ooo [soon [104 [Rê —s0000[RS 20d]
Rs 38000000] 36000] 10% [R$ —tOss56[R$ 05000]
|Rs ooo io o o —— a]
640,24 = 576. 22
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado por
mê (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da realidade
de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem exata em suas
dimensões, analisando os descontos e homogeneização, utilizamos uma
média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e dividindo pelo mesmo
número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos, ou seja, os imóveis com
valor de m? maior e menor.
go. com br
z
13
”) dovico
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa perícia
desconta os valores extremos (amostras 01 e 03), pois estão mais longe da
medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 02, 04, 05 e 06), e divide
pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = AZ + A4 + AS + A6
04
Valor médio m? = R$ 720,00 + R$ 769,23 + R$ 707,87 + R$ 576,22
04
Valor médio m? = R$ 2.773,32
04
Valor médio m? = R$ 693,33
9. FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
) dovico
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas caracteristicas do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 07% (sete por cento)
do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
Par eo mm.
Fator Homogeneização
Após cálculos e demonstrações, o valor de mercado encontrado para os terrenos
(bruto) do imóvel desta lide é de: R$ 12.169.927,89. (doze milhões, cento e
sessenta e nove mil, novecentos e vinte e sete reais e oitenta e nove
centavos).
10.VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DOS IMÓVEIS = R$ 12.169.927,89
15
) dovico
O
11.FATOR RELEVANTE
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
NA.
Considerando que os imóveis avaliandos são do tipo “área verde” e
“área institucional”, não podendo ser destinado para outros fins ou
mudado sua vocação nesse momento, apesar de seu tamanho,
dimensões e possível englobamento, parra uma possível verticalização,
isso requer mudanças no zoneamento junto ao plano diretor do
município e que, nas condições que se encontram, possui uma liquidez
relativamente BAIXA, pois essa alterações demandam parte burocrática
e tempo;
. Caso, essas alterações e adequações sejam realizadas e, em
colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
incorporação imobiliária vertical, implantação de complexo misto,
comercial, hoteleiro, levando em conta as diretrizes do município.
- O melhor cenário econômico é a permuta dos imóveis, já que as partes
interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com outro imóvel
que está sendo avaliado por este profissional.
12.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por essa perícia, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de 05%
(cinco por cento) no valor final.
”) dovico
13. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
13.1. Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
e Conforme matrículas 85.794, 86.340, 86.341 e 86.395 do Oficial de
Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa
nos autos, o imóvel em questão ESTÁ livre e desembaraçado de
quaisquer ônus reais e hipotecas, que possam prejudicar sua
comercialização no mercado imobiliário, não constam penhoras,
processos e demais.
e As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade sua
exatidão e veracidade.
e Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
e O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou imobiliárias
devidamente credenciadas que porventura realizarem a intermediação
do imóvel.
*) dovico
e Não foi realizado levantamento de eventuais custos de documentação,
projetos e parte burocrática quanto a alteração de vocação dos imóveis
junto ao zoneamento e plano diretor do município.
13.2. Referencias normativas
Para elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
prescrições:
e NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos);
14.CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO DO m? (metro quadrado) dos imóveis
ofertados na região do Jardim Europa e Jardim Europa Il, onde estão encravados
os imóveis desta lide em R$ 693,33 (seiscentos e noventa e três reais e trinta
Avalio o VALOR DE MERCADO dos imóveis constante das matrículas 85.794,
86.340, 86.341 e 86.395, retro descritas, caraterizados como; terreno de “ÁREA
VERDE" e “ÁRE INSTITUCIONAL”, contendo uma área total de 18.476,70 mº de
terreno, todos com frente à Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis pelo valor de R$
12.169.927,89. (doze milhões, cento e sessenta e nove mil, novecentos e
vinte e sete reais e oitenta e nove centavos).
18
P) dovico
15. ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se O presente LAUDO PERÍCIAL, com
19 (dezenove) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para
todos os fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer
outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 29 (vinte e nove) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 01 de julho de 2024.
Digitally signed by LUIZ
LUIZ GONZAGA GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.07.24 16:35:10
-03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
dá
UMPREINDIMINTOS IMOBIÁRIOS CRECI 28817-4
16.ANEXOS
16.1. Imagens do imóvel avaliando
Figura 1 - Demarcação agrea
Figura 2 - Localização com relação a cidade
20
EMPREENDIMENTOS IMQMILIARIOS +CREC) 28617-4
Figura 3 - Lateral direita de quem da rua olha
21
dovico
UMPRIENOIMINTOS IMORLARIOS + CRECI 28817-4
Figura 4 - Centro do imóvel
dog eme munte, 698
to rielana
d422
22
P) dovico
Figura 5 - Fundos do imóvel
897308422
23
oviGo
FMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS + CRECI 28817-4
Figura 6 - Fundos do imóvel 02
24
AMPACENDIMENTOS IMORIÁRIOS + CRECI 28617-4
P) dovico
Figura 7 - Centro do imóvel por outro ângulo
sovigo-co
contatoçs
25
HMPREANOIMENTOS IMORILARIOS “CRECI 20417-4
4 « " cas A
bi O mê E
Figura 8 - Visão do centro do imóvel com os fundos
Mogi Mir
EO 1AR06 DG:
26
”) dovico
16.2. Amostras
16.2.1. Comparativo 01
(O oem se8m'
ve! R$245.000,00
nda
[o]
Sobre o imóvel ee
Figura 9 - Amostra 01
16.2.2. Comparativo 02
400 m 400 m*
Venda R$320.000,00
Figura 10 - Amostra 02
27
?) dovico
16.2.3. Comparativo 03
180 me ) som
venda R$380.000,00
asas
Figura 11 - Amostra 03
16.2.4. Comparativo 04
Figura 12 - Amostra 04
28
dovico
16.2.5. Comparativo 05
R$ 350.000,00
E ra RR PO TP RR
Figura 13 - Amostra 05
16.2.6. Comparativo 06
R$ 42000000
209
Figura 14 - Amostra 06
29
DugarertgE
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PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Logradouro: 1 JOÃO LUIZ MACHADO
Complemento: SISTEMA DE LAZER Cond. / Edifício:
Quadra: U y Loteamento:
Bairro: JD. BELA VISTA ll CEP: 13165-084
Logradouro:
Complemento:
Municipio: UF: CEP:
ES
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86 Proprietário
Matricula
109943
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 72.205,79
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total; 72.205,79
Exercício:
Valor Venal Terreno: 72.205,79
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total; 72.205,79
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
DE:PS:ZL LZ0Z/60/F Lua opezensia-(q Bio'saJopeas!Des AvAM)SIAOUI] OP SaJuc St =H [Egueo ejod epeziquodsip ogdezmensia
0000000 T4LOZZOZT TENTÉTA OTAS 3 SZS'09T "DIW
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eJ91 us sOIJsuU OZ'TE S PAIND us soroU B0'0T PATSITP E “un eng E PIRd SqUaiz Op SsOIJAU 0€E'68 OpuTpalu
“EJTISAp UTSse “,U SZ'SO8'T SP Poxp woD 'ETIPTITQOUT OpóTIDsumoITto easap 'ds 'eITenboN MI1Y op ordyotunu
ou “II VASIA VISE HIQUYOU OJUSUPSJ0T OU 'N eapend eu epenars 'So HAZVI GQ VWIISIS e PpeUTISSp IIS) Pp eqaTÊ V
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“TZOZ/80/ET QP '66T'6TE “30x
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5 VINIRILVIN
”) dovigo
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Sistema de lazer 05, Jardim Bela Vista — Município de Artur
Nogueira.
”) dovico
PARTES INTERESSADA
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço
eletrônico: gonzaga(Ddovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído
seus estudos, análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença das
partes, apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessárias, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Assinado de forma
digital por LUIZ
DOVIGO GONZAGA DOVIGO
JUNIOR:3567370 JUNIOR:35673701896
Dados: 2025.09.09
1896 14:50:10 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
*) dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de um imóvel do tipo “sistema de
lazer”, sem benfeitorias, com seu respectivo terreno situado à frente da Rua
João Machado, s/nº esquina com a Avenida da Saudade (antiga Avenida do
Cemitério) Floresta (antiga estrada Municipal) localizado na cidade Artur
Nogueira/SP, comarca de Mogi Mirim/SP, devidamente registrado e averbado no
Cartório de Registro de Imóveis competente sob nº de matricula 109.943 e
cadastro municipal sob nº 03.4442.0790.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este
avaliador a vistoria “in locu”, visita técnica e fotografias no dia 04 de setembro de
2024 no imóvel supramencionado, com a presença do representante o Sr.
Nogueira, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso,
benfeitorias (não há), divisas e confrontações, assim como as suas
características individuais e demais detalhes de interesse, a título de apresentar
resultado que digne ser expressão da verdade.
”) dovico
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição da matrícula nº. 109.943,
do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP.
Matricula 109.943 — Sistema de Lazer 05 — Jardim Bela Vista Il
IMÓVEL: Urbano — Município: Artur Nogueira/SP — Cadastro
Municipal: 03.4442.0790
A geba de terras destinada a SISTEMA DE LAZER 05, situada na
Quadra “U”, no loteamento JARDIM BELA VISTA Il, no município de
Artur Nogueira/SP, desta circunscrição imobiliária, com área de
1.805,25 m?, assim descrita: “medindo 89,30 metros de frente para a
Rua Um; à direita 10,08 metros em curva e 31,20 metros em reta,
confrontando com a Avenida do Cemitério; e à direita 98,40 metros,
confrontando com a propriedade de Alcides Amaro Rodrigues”.
Proprietário: Município de Artur Nogueira, pessoa jurídica de direito
público, com sede à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro Palmeiras
— CEP 13.167-160, inscrito no CNPJ 45.735.552/0001-86. Registro
anterior: R. 04 na matrícula 50.184, datado de 02 de abril de 2003.
No aludido imóvel NÃO se encontra construídos nenhum tipo de benfeitorias.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla uma boa parte do quarteirão e está localizado em zona
urbana do município de Artur Nogueira/SP, região central, com endereço postal
sendo o Jardim Bela Vista Il, conforme os CEP: 13.165-084 respectivamente,
seguindo no seu entorno pelos bairros denominados, Jardim da Saudade, Jardim
Leonor, e Jardim Arrivabene, e logo mais à frente Jardim Planalto Ill, Jardim
Olinda, Residencial Vila Nogueira e Parque Residencial Ida Sia, o principal
”) dovico
acesso é por meio da Avenida da Saudade (antiga avenida do cemitério) e Rua
João Machado (antiga rua um), encravado a 2,1 km da Praça Governador Laudo
Natel, região central da cidade, a 750 metros da Prefeitura Municipal local e
cerca 2,3 km do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor Zeferino Vaz
(SP-332), sendo esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do metro quadrado do imóvel supramencionado com intuito de
proceder uma permuta amigável entre as partes interessadas.
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrinsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
”) dovigc
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como características e atributos que possuem o maior nível de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
7. COMPARATIVOS
TA:
Ta.
Comparativo 01
Fonte: Imobiliária Paulo Valim
Bairro/cidade: Jardim Bela Vista Il, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: 3010
Descrição: Terreno comercial de esquina, próximo ao supermercado
Bela Vista e Auto Posto Bom Jardim. Ótima Localização.
Área total: 341,00 m?
Valor anunciado para venda: R$370.000,00
Data da pesquisa: 22/09/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/locacao/terreno/artur-
noqueira/jardim-bela-vista-ii/3010
Comparativo 02
Fonte: Imobiliária Ágape
*) do
EMPaTEROIARNTOS MORIN UÁRIOS
7.3.
74.
viço
er a8i7-4
Bairro/cidade: Jardim Arrivabene III, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO108
Descrição: Com uma área total de 359m?, este terreno é perfeito para
construir a casa dos seus sonhos. Localizado em um bairro tranquilo e
bem estruturado, oferece uma excelente infraestrutura para você e sua
família desfrutarem. Aproveite essa oportunidade para investir em um
imóvel com excelente custo-benefício. Agende sua visita e garanta já o
seu terreno no Jardim Arrivabene Ill, em Artur Nogueira. Não perca
essa chance única
Área total: 359,00 m?
Valor anunciado para venda: R$160.000,00
Data da pesquisa: 22/09/2024
Link no site: https:/Awww.imoveisagape.com.br/imoveis/terreno-venda-
359m2-artur-nogueira-jardim-arrivabene-iii-TE0108
Comparativo 03
Fonte: Imobiliária Paulo Valim
Bairro/cidade: Residencial do Bosque/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: 2971
Descrição: Sem descrição no site
Área total: 295,00 m?
Valor anunciado para venda: R$236.000,00
Data da pesquisa: 23/09/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim. com.br/imovel/venda/terreno/artur-
nogueira/residencial-do-bosque/2971
Comparativo 04
”*) dovico
7.5.
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Jardim Olinda/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO131
Descrição: Com uma área total de 510m?, esse terreno é consideravelmente
grande, o que significa que ele pode acomodar uma casa de tamanho médio
ou grande, dependendo do projeto de construção. Ele também pode ter
espaço suficiente para jardins, piscinas, estacionamento e outras
áreas de lazer. É uma ótima oportunidade para quem deseja construir
a casa ou investir em um negócio promissor. Além disso, o terreno
possui um espaço para você customizar a forma como quiser. Não
perca essa chance de dar o primeiro passo para a realização de um
grande projeto! Agende uma visita hoje mesmo e venha conferir tudo o
que esse terreno tem a oferecer. Entre em contato conosco para mais
informações.
Área total: 510,00 m?
Valor anunciado para venda: R$299.000,00
Data da pesquisa: 22/04/2024
Link no site: https://www.imoveisagape.com.br/imoveis/terreno-venda-
510m2-artur-nogueira-jardim-olinda-TE0131
Comparativo 05
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Jardim Bela Vista/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF.2011
Descrição: Para uso Comercial ou Residencial (misto); próximo à
Avenida 15 de Novembro e Prefeitura. Terreno com 330 m*. Topografia
bem plana. Localizado em Artur Nogueira - SP no bairro Bela Vista.
Aceita carro como parte de pagamento. Aceita financiamento bancário.
Pd
oviçgo
eParENonMENTOs MOBILIÁRIOS:
7.6.
Área total: 330,00
Valor anunciado para venda: R$280.000,00
Data da pesquisa: 24/09/2024
Link no site: https://www brunonunesimoveis.com/201 /imoveis/venda-
terreno-bela-vista-artur-nogueira-sp
Comparativo 06
Fonte: Imobiliária Mané
Bairro/cidade: Jardim Conservani/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: RH5838
Descrição: Sem descrição no site.
Área total: 780,00
Valor anunciado para venda: R$600.000,00
Data da pesquisa: 24/09/2024
Link no site: hitps://imobiliariadomane.com.br/arquivos/imovel/9t-
terreno-jd-conservani
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Esse avaliador separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja,
apresenta cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e
posteriormente apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias,
utilizando os fatores de homogeneização e apresentação, neste caso não
temos benfeitorias, para serem analisadas e avaliadas.
8.1.
contasodadovigo cam
2405 400€
997308422
Fator Localização (FL)
*) dov
GO
NMPREENDIMANTOS MOMIAMOS +GREG: 7aM5=4
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao
endereço do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as
características da região, sua classe socioeconômica, as facilidades
encontradas, tais como escolas, mercados, teatros, locais para lazer e
esporte, postos de serviços e geral, rodovias e principais acessos dentre
outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou
desvalorizar um imóvel, quando comparado com testadas de referência da
região. Além de sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre
apresenta um a única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas
testadas, ou seja, mais de face voltada para a via de acesso. Um terreno de
esquina é um bom exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo
de imóvel deverá ser levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em
declive, onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a
ser menos valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto
mais baixo a frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia
tomou como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis
semelhantes ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras,
pois trata-se de um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para
dor ide
10
*) do
viGo
RP RENDIMENTOS MOR LIÁRIOS + RG IUMº3=4
região. Após estudo deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos
imóveis comparativos, geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de
imóveis que lança determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor
de venda acima uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para
depois aceitar algum tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na
compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
8.4. Tabela 01 — Valor dos imóveis comparativos anunciados
Imobiliária Valor anunciado |Metragem | Desconto | Valor descontado | Valor com desconto
[10% |R$ 37.000,00 | R$ 333.000,00
212.400,00
269.100,00
252.000,00
540.000,00 |
8.5. Tabela 02 — Valor do m? dos imóveis comparativos anunciados
Valor mê Valor m? descontado
m
Cipa [e sigo! tom TS 10860 ES]
445.68 | R$ 401.1
10% E 800,00 | R$ 720,00
[ssaço [19 R$ 586,27 = 527,65
R$ 769,23 RS 69231
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado
por m? (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da
realidade de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem
exata em suas dimensões, analisando os descontos e homogeneização,
utilizamos uma média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e
11
”) dovico
dividindo pelo mesmo número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos
ou seja, os imóveis com valor de m? maior e menor.
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa
perícia desconta os valores extremos (amostras 01 e 02), pois estão mais
longe da medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 03, 04, 05 e
06), e divide pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = A3 + A4 + AS + A6
04
Valor médio m? = R$ 720,00 + R$ 527,65 + R$ 763,64 + R$ 692,31
04
Valor médio m? = R$ 2.703,59
04
Valor médio m? = R$ 675,90
9. FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
) dovico
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas caracteristicas do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 10% (dez por
cento) do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
[VT| Valordo Ter
PA Aradotemno
va] Valormédiom |
| K | Fator Homogeneização|
[VT]
6759 "
Após cálculos e demonstrações, utilizando os fatores de homogeneização acima,
encontra-se o valor de mercado do metro quadrado (m?) do terreno em questão
m R$ R$ 608,310638 (seiscentos e oito reais e trinta e um centavos).
10. VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DO IMÓVEL = ÁREA X VALOR M?
VALOR DO IMÓVEL = 1805,25 x R$ R$ 608,310638 = R$ 1.098.152,78
11.FATOR RELEVANTE
13
*) doviçgo
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
MAs
Considerando que o imóvel avaliando é do tipo “sistema de lazer" não
podendo ser destinado para outros fins ou mudado sua vocação nesse
momento, apesar de seu tamanho, dimensões e possível
desmembramento, isso requer mudanças no zoneamento junto ao
plano diretor do município e que, nas condições que se encontram,
possui uma liquidez relativamente BAIXA, pois essa alterações
demandam parte burocrática e tempo;
Caso, essas alterações e adequações sejam realizadas e, em
colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
exploração imobiliária com vocação comercial, levando em conta as
diretrizes do município.
O melhor cenário econômico é a permuta dos imóveis, já que as
partes interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com
outro imóvel que está sendo avaliado por este profissional.
12.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por essa perícia, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de
05% (cinco por cento) no valor final.
13. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
2»
dovico
PuPaGENDIMENTOS OMNI RIOS «CREC:
13,1.
Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
Conforme matrícula 109.943 do Oficial de Registro de Imóveis e
Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa nos autos, o imóvel em
questão ESTÁ livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e
hipotecas, que possam prejudicar sua comercialização no mercado
imobiliário, não constam penhoras, processos e demais.
As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade
sua exatidão e veracidade.
Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou
imobiliárias devidamente credenciadas que porventura realizarem a
intermediação do imóvel.
Não foi realizado levantamento de eventuais custos de documentação,
projetos e parte burocrática quanto a alteração de vocação dos
imóveis junto ao zoneamento e plano diretor do município.
15
*) dovico
13.2. Referencias normativas
Para elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
prescrições:
e NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos).
14.CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO DO m? (metro quadrado) dos imóveis
ofertados na região do Jardim Europa e Jardim Europa Il, onde estão
encravados os imóveis desta lide em R$ 608,310638 (seiscentos e oito reais e
trinta e um centavos).
Avalio o VALOR DE MERCADO do imóvel constante da matrícula 109.943,
retro descrita, caraterizado como; terreno de “SISTEMA DE LAZER 05”,
contendo uma área total de 1.805,25 mê de terreno, com frente para a Rua João
Machado esquina com a Avenida da Saudade pelo valor de R$ 1.098.152,78.
(um milhão e noventa e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e setenta e
oito centavos).
15. ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente LAUDO PERÍCIAL, com
17 (dezessete) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para
”) dovico
todos os fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer
outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 28 (vinte e oito) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 09 de setembro 2025.
LUIZ GONZAGA Assinado de forma digital por
LUIZ GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Dados: 2025.09.09 14:39:34 -0300'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
17
*) dovico
16.ANEXOS
16.1. Imagens do imóvel avaliando
18
”) dovico
| =
a
Ina
Figura 4 - Centro do imóvel
4 22 0 Qutubro. BAR
19
*) dovico
Figura 5 - Frente do imóvel
20
) dovico
Figura 6 - Lateral parte central do imóvel 02
21
Vigo
UMPREENOIVENTOS IMONIANOS-CREG! 2887-4
Figura 7 - Centro do imóvel por outro ângulo
22
P) dovico
mr erANOIANTOS MORIÁRIOS +CRtO! THei=S
Figura 8 — Visão da frente do imóvel com os fundos
23
UMPRETNDIMANTOS MOR NÁRIOS- CRI! JUM7-)
Figura 9 - Visão da rua Lateral
ortatodbaov zo
2005 4006
Durão 0432
24
dovigo
EMPREENDIMENTOS mabiLIARIOS + CRECI 28877-
Figura 10 - Testada para a rua lateral
25
”) dovico
16.2. Amostras
16.2.1. Comparativo 01
Terreno comercial para venda e locação no jardim aluguel asisoado
Bela Vista |l, Artur Nogueira tura
o : a re
Figura 11 - Amostra 01
astssaso
16.2.2. Comparativo 02
ima rogue
No are
º E CERREEIMO
Sobre 0 imavei
Figura 12 - Amostra 02
26
P) dovico
EMPREENDIMENTOS MMCUNÁRIOS + GRI: TRO-3
16.2.3. e 03
Terreno à venda no Residencial do Bc
Nogueira
Figura 13 - Amostra 03
16.2.4. Comparativo 04
Acart Ed «as
mo vera vaso
= e
O)
Sotre o imovel ba
Figura 14 - Amostra 04
27
P) dovico
16.2.5. Comparativo 05
R$ 280.000,00
Figura 15 - Amostra 05
16 a o 06
9T- Terreno Jd. Conservani
O
Figura 16 - Amostra 06
Assinado de forma digital por LUIZ
LUIZ GONZAGA DOVIGO GonzaGa povio
e JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Dados: 2025.09.09 14:50:42 -0300'
ata utopia EM
28
11/09/2025, 07:32 Laudo de Avaliação sistema de lazer - planejamento arturnogueira.sp.gov.br - Webmail
ú
ARTUR NÓGUEIRA
Laudo de Avaliação sistema de lazer
De: Luiz Gonzaga
Para: plansjamentoDartumogueira sp.gov.br
Copia:
Cópia
oculta:
Assunto: Laudo de Avaliação sistema de lazer
Enviada em: 09/09/2025 | 14:54
Recebida 09/09/2025 | 14:54
em:
E B310N95 png 43.17 KB » avaliação. pa!4.31 MB
Boa tarde.
A/c Mauricio Scarpa.
Segue correção ao Laudo de Avaliação do sistema de lazer localizado na Avenida da Saudade.
Qualquer dúvida, estou à disposição.
Atte,
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so EMPpe,
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-
= 19 3805-4006 / 19 99864-8422
EN á gonzagaQdovigo.com.br
E) Rd Aveniga 22 de Outubro. 68H - Sala OL
yo « qua" Ju. Sama Helena - Mogi Mi sp
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
Corretor e Avaliador de Imoveis
CRECI 116698-F | CNAI 11778
Avenida 22 de outubro, 688 - Mogi Mirim
Telefone: (19) 3805-4006
mew dovigo. com.br
https://webmailpro.uol.com.br/?xc=851066cc358c0aedecfBec6c8c7 5609d%/webmail/0//INBOX/page:1/MjQxOTM
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PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Inscrição: 01,0380.3910
Logradouro: 1 NOSSA SENHORA DAS DORES Nº: 629
Complemento: EDUCANDARIO Cond, / Edifício:
Quadra: . Lote:, Loteamento: MARROM
Bairro: CENTRO CEP;13160-166
Logradouro: Rua Santo Antônio Nº: 181
Complemento: Bairro: Centro
Municipio: Artur Nogueira UF:SP CEP:13160-164
Proprietário: DIOCESE DE LIMEIRA
CNPJ/CPF: 47.949.656/0001-19 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
DIOCESE DE LIMEIRA 47.949.656/0001-19 Proprietário
Área M? Testada Matricula
6.400,00 44623
Última Reforma
Valor M2
Área Uso Padrão
Unidade
Área Construída da 2.269,00 6 - Amarelo 01/01/2013
ES RENAVAL E DE CAÍ
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 475.764,22
Valor Venal Construção: 1,103.460,08
Valor Venal Total: 1.579.224,30
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 475.764,22
Valor Venal Construção: 1.103.460,08
| Valor Venal Total: 1.579.224,30
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
ú ACER PR
Processo Descrição
02/09/2016 01) Acerto do cadastro - de contrib. 52549 para contr. 64215
12/06/2023 4114/2023 05] Proc. 4114/2023 - Certidão de Habite-se (Habite-se Nº 000/2023, emitida em 00/00/2023).
28/03/2023 2441/2023 04] Proc. 2441/2023 - Busca de Certidão de Habite-se (Não localizado Habite-se),
2112/2021 8089/2021 02] Proc. 8089/2021 - Alteração de endereço de entrega IPTU e Notificação (Alterado endereço de entrega do carnê de IPTU em
04/01/2022, para Rua Santo Antônio, nº 181, bairro Centro, conforme solicitado no referido processo).
14/03/2022 1722/2022 03] Proc. 1722/2022 - 2º Via de Planta (Enviado via email em 17/03/2022 o projeto: Aprovação Plantas nº 408 / 419 e Projeto de
Conservação).
29/08/2025 6634/2025 06] Busca de Projeto Aprovado; Certidão de Conclusão de Obras e Habite-se.
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 2 de2
*) dovico
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Antigo Educandário Nossa Senhora das Dores - Diocese de Limeira
*y dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19,
com sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos
Santos, nº 260, Jardim Nossa Senhora do Amparo — CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico:
aonzagaQQdovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos,
análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença da partes,
apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Digitally td EA LUIZ
GONZAGA DOVI
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.07.31 10:00:06 -03/00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
*) dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de um imóvel do tipo “comercial”,
consistente de um antigo Educandário e demais benfeitorias, com seu respectivo
terreno situado à frente da Rui Barbosa, nº 632 esquina com as Ruas Nossa
Senhora das Dores e Avenida Santo Amaro, localizado na cidade Artur
Nogueira/SP, comarca de Mogi Mirim/SP, devidamente registrado e averbado no
Cartório de Registro de Imóveis competente sob nº 44.623 e cadastro municipal
sob nº 01.0380.3910.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este avaliador
a vistoria “in /ocu”, visita técnica e fotografias no dia 25 de junho de 2024 no imóvel
supramencionado, com a presença de representantes de ambas as partes, sendo
eles, os Srs. Mauricio Scarpa e Fernando Arrivabene, ambos membros da
Secretária de Planejamento Urbano de Artur Nogueira e os Srs. Padre Marcelo
Fagundes e Alfeu Becária ambos membros da Mitra Diocesesana de Limeira/SP,
podendo observar a disposição do mesmo, vias de acesso, benfeitorias, divisas e
confrontações, assim como as suas características individuais e demais detalhes
de interesse, a título de apresentar resultado que digne ser expressão da verdade.
”) dovico
EMPRINDIMENTOS IMambMIOs -CaRs Haas
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição da matrícula nº 44.623, do
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP.
IMÓVEL: O prédio à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de Artur
Nogueira/SP, desta comarca de Mogi Mirim/SP, com o respectivo
terreno, que mede 80,00 metros de frente, por 80,00 metros da frente
aos fundos, confrontando na frente com a rua referida, de um lado, com
a Rua Nossa Senhora das Dores, com a qual faz esquina, de outro lado
e fundos, com Antonio Amaro Rodrigues.
No aludido imóvel encontra-se construído um EDUCÁNDARIO e demais
benfeitorias, sendo composto por um prédio principal com térreo e piso
superior e 02 prédios anexos:
e Prédio principal: Piso térreo composto por 01 anfiteatro com hall
de entrada, 21 salas de tamanhos variados, 07 banheiros de
tamanhos variados, escritórios, hall de circulação, 01 páteo
coberto, recepção e sala administrativa, jardim e varanda. Piso
superior com 06 salas/quartos, 01 banheiro completo e 03 WC.
e Prédio anexo 01; composto por 01 cozinha/área de serviço, 01
banheiro/vestiário para funcionários e varanda coberta integrada
com uma quadra poliesportiva coberta;
e Prédio Anexo 02: composto por 04 salas, 02 banheiros e
varanda.
*) dovico
OBS. Toda área de divisa do imóvel está com fechamento de muros, seja total
ou parcial.
Totalizando uma área construída de aproximadamente 2.269 m? (dois mil,
duzentos e sessenta e nove metros quadrados) e área de terreno com 6.400,00
m? (seis mil e quatrocentos metros quadrados) conforme certidão cadastral
disponibilizada pela prefeitura municipal de Artur Nogueira/SP.
Na matricula do imóvel não é possível identificar quais a benfeitorias estão
averbadas, pois não há descrição de nenhuma delas e consta apenas que é um
“prédio”, ou seja, estão pendentes de regularização de área, seja por aprovação
projeto de construção e/ou demolição e retificação de área total.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla quase todo o quarteirão e está localizado em zona urbana
do município de Artur Nogueira/SP, região nobre, com endereço postal sendo o
CENTRO, conforme o CEP: 13.160-166 seguindo no seu entorno pelos bairros
denominados Jardim Arrivabene, Jardim do Trevo e Jardim Planalto, e mais a
frente os bairros Jardim Amaro, e Jardim Consevani, o principal acesso é por meio
da Rua Rui Barbosa e Rua Nossa Senhora das Dores, encravado a 800 metros
da Praça Governador Laudo Natel, região central da cidade, e cerca 50 metros km
do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor Zeferino Vaz (SP-332), sendo
esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
*) dovico
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do imóvel supramencionado com intuito de proceder uma permuta
amigável entre as partes interessadas.
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrínsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como características e atributos que possuem O maior nivel de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
P) dovico
IMPREPNOIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECI 2887-4
7. COMPARATIVOS
td.
Ts
Comparativo 01
Fonte: Alto Padrão Imobiliária e Incorporadora
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: AR0006
Descrição conforme site: Área comercial na entrada de Artur Nogueira
SP Excelente área comercial na entrada de Artur Nogueira. Localizada
no trevo de acesso à cidade, pela Rodovia Professor Zeferino Vaz, está
à 300 metros do centro comercial, igreja matriz, supermercados e lojas,
acesso à vicinal Limeira / Artur, saída pra Engenheiro Coelho, Conchal
e Mogi Mirim e, no mesmo trevo, saída para Cosmópolis, Paulínia e
Campinas. Área Total 6.545,70 m? Valor R$ 750,00/m? vendendo a ára
total, podendo ser vendida fracionada em 3 partes a R$ 800,00/m? Área
totalmente documentada!
Área total: 6545,70 m?
Valor anunciado para venda: R$4.910.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: | hitps://altopadraoimoveis.imb.br/comprar/sp/artur-
nogueira/centro/area/72766383
Comparativo 02
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF1959
Descrição: Ótimo terreno comercial em Artur Nogueira, localizado no
centro da cidade, bem próximo à Avenida Fernando Arens, 400 metros
*) dovico
7.3.
74.
quadrados, todo murado e com portão, Documentos em ordem, aceita
financiamento bancário.
Área total: 400,00 m?
Valor anunciado para venda: R$380.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https:/Avww brunonunesimoveis.com/1959/imoveis/venda-
terreno-centro-artur-nogueira-sp
Comparativo 03
Fonte: Paulo Valim Imobiliária
Bairro/cidade: Centro/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: COD2875
Descrição: Sem descrição no site
Área total: 480,00 m?
Valor anunciado para venda: R$350.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/venda/terreno/artur-
noqueira/centro/2875
Comparativo 04
Fonte: Vila Real Imóveis
Bairro/cidade: Mogi Mirim/SP
Código no site da imobiliária: TEO105
Descrição: Terreno muito bem localizado, 558m?, 10,00 frente, 10,55
fundo, 54,30 comprimento.
Área total: 558,00 m?
Valor anunciado para venda: R$390.000,00
*) dov
iGO
TMPREENOIMENTOS IMORILÁRIOS + CAREY 2461-4
7.5.
7.6.
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https:/Awww imoveisvilareal.com.br/imovel/terreno-artur-
nogueira-558-m/TE0105-DBN?from=sale
Comparativo 05
Fonte: Imobiliária do Mané
Bairro/cidade:Expansão urbana/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: RH-6107
Descrição: Área comercial ou residencial, rural — urbanizada, ótimo
localização, próxima SP-332.
Área total: 3.000,00
Valor anunciado para venda: R$3.000.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: hitps://imobiliariadomane.com.br/arquivos/imovel/area-
comercial-residencial
Comparativo 06
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Jardim Del Alamo/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO624
Descrição: Terreno de 2.040m* à venda no centro de Artur Nogueira!
Com localização privilegiada, próximo aos principais comércios da
cidade, São 2.040m? de terreno plano, 6 matriculas individualizadas,
sendo: 4 lotes de 310m? cada; 2 lotes de 400m? cada. Murado na
dimensão toda. Último terreno vago nessa região.
Área total: 2.040,00
Valor anunciado para venda: R$3.170.000,00
Data da pesquisa: 26/11/2022
* dovico
Link no site: https:/Awww. imoveisagape.com.br/imoveis/TE0264
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Esse | separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja, apresenta
cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e posteriormente
apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias, utilizando os fatores
de homogeneização e apresentação.
8.1. Fator Localização (FL)
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao endereço
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as características
da região, sua classe socioeconômica, as facilidades encontradas, tais como
escolas, mercados, teatros, locais para lazer e esporte, postos de serviços e
geral, rodovias e principais acessos dentre outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou desvalorizar
um imóvel, quando comparado com testadas de referência da região. Além de
sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta um a
única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas testadas, ou seja, mais
de face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um bom
exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo de imóvel deverá ser
levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
10
dovigo
EMPARENDIMENTOS IMORNIÁMIOS «CRECI TaMt7-s
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em declive,
onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a ser menos
valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto mais baixo a
frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia tomou
como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis semelhantes
ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras, pois trata-se de
um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para região. Após estudo
deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos imóveis comparativos,
geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de imóveis que lança
determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor de venda acima
uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para depois aceitar algum
tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
8.4. Tabela 01 - Valor dos imóveis comparativos anunciados
Imobiliária | Valor anunciado Metragem Desconto | Valor descontado | Valor com desconto
[1 | AR0006 | AtoPadrão [R$ 491000000] 6.545 70| 10% [R$ 49100000
à tetas] REF. o) Bruno Nunes R$. 380,000.00 ns 00] 10% [R$ 3800000 [R$ 342.000,00
o Valim | R$ 350.000,00 480,00 10% R$ 315.000,00
mm R$ 390.000,00 | 55800) 10% R$ 351.000,00)
[| 5 | RH6107 | Mané /R$ 3000.00000 RS 2.700.000.00
[6 [ rEo26s | Ágape [RS 3.170.000.00 | 2.040,00
R$ 2.853.000,00
8.5. Tabela 02 - Valor do m? dos imóveis comparativos anunciados
R$ 317.000,00
pro RSA
eiono
1
*) dovico
Código Imobiliária | Valor anunciado gem emo rar diante!
1 'ARDO006 | Alto Padrão [R$ 410.000,00 | 6.54870 |. o jo osso
27 [REF.1959 | Bruno Nunes [R$ 380.000,00 | 400) [qo ré esogol rs — mes 0o|
3 [COD.2875| PauloValm | R$ 235000000 | 480,00 ee a] [RS 65625]
Fê Sscndo | ssa [ie [RS sol ve omg
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado por
m? (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da realidade
de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem exata em suas
dimensões, analisando os descontos e homogeneização, utilizamos uma
média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e dividindo pelo mesmo
número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos, ou seja, os imóveis com
valor de m? maior e menor.
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa perícia
desconta os valores extremos (amostras 04 e 06), pois estão mais longe da
medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 01, 02,03 e 05), e divide
pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = Aí + AZ + AS + AS
04
7
Valor médio m? = R$ 675.10 + R$ 855,00 + R$ 656,25 + R$ 900,00
04
Valor médio m? = R$ 3.086,35
04
Valor médio m? = R$ 771,59
12
”) dovico
O valor médio do m? (metro quadrado) dos imóveis ofertados no mercado
imobiliário da região e no bairro em questão é de R$ 771,59 (setecentos e
setenta e um reais e cinquenta e nove centavos).
9. FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas características do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 07% (sete por cento)
do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
VT=A*Vq-K
[A| Areadotereno | [A | cmo |
[k [rsorhomogeneização | [DK | =|
13
*) dovico
(bruto) do imóvel desta lide é de: R$ 4.691.267,20. (quatro milhões, seiscentos
e noventa e um mil, duzentos e sessenta e sete reais e vinte centavos).
10. FATORES DE HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS
Neste caso em específico, para avaliação das benfeitorias existentes no local
utilizarei o Método de Custo de Reprodução, que se baseia na hipótese de
reposição das benfeitorias, aplicando a normativa CUB (Custos Unitários Básicos),
através da tabela SINDUSCON/SP, sendo o mês de junho/2024 — CSL-8N, no
valor de R$ 1.993,17 (mil, novecentos e noventa e três reais e dezessete centavos)
como de referência, e posteriormente, aplicando-se as considerações necessárias
quanto à depreciação das benfeitorias existentes por meio da tabela de 'HOSS
HEIDECKE”.
10.1. FATOR DEPRECIAÇÃO (FD)
A depreciação física é devida ao desgaste pelo uso, ou deterioração
advindas da ação das pessoas, ou das intempéries do tempo. O método mais
utilizado é o de HOSS HEIDECKE, que toma por base a idade do imóvel, seu
padrão e seu estado de conservação no momento. Sendo assim, pode haver
imóveis novos em péssimo estado e imóveis velhos ou antigos em excelente
estado. Para determinar o estado de conservação de um imóvel, tomamos
como base uma tabela denominada “Estado de conservação das edificações e
benfeitorias”, devidamente exposta abaixo.
14
GMPRLENOIMINTOS IMORNIÁMIOS +CRECI 24817-4
*) dovico
o da e
ERA Características
Edificação
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de
Nova dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural de
A pintura externa.
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de
Entre Nova e . i
dois anos, que necessite apenas de uma demão leve de pintura para
regular .
B recompor a sua aparência.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5
anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos
Regular au ' E
, de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e
o) interna.
—+
Entre regular e . EI , )
; Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5
necessitando .
anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos
de reparos E : & E
. á de fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
D simples
. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura
Necessitando ' . ms
interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais
de reparos k ;
nei generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural.
simples = . , A :
E Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura
interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com
, estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As
Necessitando |. E ta
instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante
de reparos sis ig
imp revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas
simples e
. naturalmente. eventualmente possa ser necessária a substituição
importantes R :
dos revestimentos de pisos e paredes, de um outro cômodo.
Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da
F cobertura.
J
15
* dovico
G Reparos importantes
Entre reparos importantes e sem valor
Para realização dos cálculos, essa avaliação separa o valor do terreno com
o valor das benfeitorias existentes, sendo assim, atribui-se uma média padrão,
adotando um fator de depreciação de natureza “F”, levando em consideração que
praticamente todas as benfeitorias, não recebem reparos, reformas e manutenção
por longos anos, onde muitas encontram-se fechadas por abandono ou
interditadas por não oferecem a segurança devida. Um alojamento de jogadores
e um refeitório foram pintados na atual gestão administrativa do clube desportivo.
Abaixo segue a demonstração e considerações:
Educandário
Estado |Reparos importantes
er, E
195
83,1
Me:
a
(total
R$ 3.758.199,77
*) dovico
IMPREENDIVENTOS IMOBLIÁRIOS «CRECI PR8T-4
11.VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DAS BENFEITORIAS
VALOR DO IMÓVEL = R$ 4.691.267,20 + R$ 764.302,96
VALOR DO IMÓVEL = R$ 5.455.570,16
12.FATOR RELEVANTE
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
12.1. Considerando que o imóvel avaliando é um antigo educandário
estudantil, e que, nas condições que se encontra, possui uma liquidez
MUITO BAIXA, no geral, todas as benfeitorias existentes e citadas no
item 03 do aludido laudo, necessitam de uma reforma geral e
substancial para evitar novas depreciações e avarias sendo todas
reformas em grau importante;
*) dovico
42.2. Colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
incorporação imobiliária vertical, implantação de complexo misto,
comercial, hoteleiro, levando em conta as diretrizes do município.
12.3. O melhor cenário econômico é a permuta do imóvel, já que as partes
interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com outros
imóveis que estão sendo avaliados por este profissional.
13.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por esse avaliador, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de 05%
(cinco por cento) no valor final.
14. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
14.1. Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
e Conforme matrícula 44.823 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos
da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa nos autos, O imóvel em questão
ESTÁ livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e hipotecas, que
possam prejudicar sua comercialização no mercado imobiliário, não
constam penhoras, processos e demais.
”) dovico
14.2.
Para
prescrições:
As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade sua
exatidão e veracidade.
Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou imobiliárias
devidamente credenciadas que porventura realizarem a intermediação
do imóvel.
Não foi realizado levantamento de eventuais custos de manutenção,
reformas, reparos e até mesmo demolição das benfeitorias existentes.
Referencias normativas
elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos);
FP 12806 050
19
?) dovico
e As recomendações de estudo e tabela elaborados por ROSS
HEIDECKE quanto ao fator de depreciação de imóveis;
e CUB/m? - Custo Unitário Básico da Construção Civil, elaboradora pelo
SINDUSCON/SP (Sindicato da Industria e Construção civil do Estado
de São Paulo), mês de referência: maio/2024 — CSL-8N; R$ 1.993,17
(mil, novecentos e noventa e três reais e dezessete centavos) sem
desoneração, para construção de prédios comerciais de salas e lojas.
15.CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO do imóvel constante da matrícula 44.623, retro
descrita, caraterizado como; prédio à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de
Artur Nogueira/SP, desta comarca de Mogi Mirim/SP, contendo uma área de 6.400,00
mê de terreno e 2.269,00 m? de área construida, com frente à pelo valor de R$
16. ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se O presente LAUDO PERÍCIAL, com
20 (vinte) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para todos os
fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer outros
esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 33 (trinta e três) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
20
P) dovico
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 01 de julho de 2024.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.07.31 10:00:30 -0300'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
21
* dovico
17.ANEXOS
17.1. Imagens do imóvel avaliando
Apenas algumas imagens constam no laudo, por serem muitas fotos, o arquivo acaba
corrompendo, sendo assim, segue o link com todas as fotos tiradas na oportunidade
da vistoria “in locu” em um drive que segue abaixo.
https://drive.google.com/drive/folders/1 EZA-nDylvX870pZY JKrMBmv-EJcfFQI
Figura 1 - Localização com relação a cidade
22
Figura 2 - Demarcação aérea
23
EMPREENDIMENTOS MON ÁRIOS +CRECH T541-4
Figura 3 - Fachada
24
*”) dovico
EMPRIANDIMENTOS MOR IÁMIOS «CRECI T887-4
Figura 4 - Vista lateral com relação ao acesso principal
25
EMPREENDIMENTOS IMORILIÂNIOS +CRECY 246 -4
Figura 5 - Vista lateral intema (estacionamento)
26
* dovico
Figura 6 - Visão da quadra poliesportiva coberta
n sm
ta Hesena
27
UMPREINDIMENTOS MORA ÁMIOS «CRECI 38817-4
*» dovico
Figura 7 - Sala interna (referência com base em todas as salas)
28
RMPECINDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CSEC) 24817-4
Figura 8 - Corredor interno
29
MPeriNOnMaNTOS iam UmOs + Catcs TAANI-s
Figura 9 - Visão lateral do prédio 02
Drs ss
30
*) dovico
tupRtINOIMINTOS MOU Amas -CaEC: 2087
Amostras
FA RE
Comparativo 01
Figura 10 - Amostra 01
171.2.
R$ 380.000,00
Comparativo 02
v0e0co
Figura 11 - Amostra 02
31
*) dovico
17.1.3. Comparativo 03
Não constam imagens.
17.1.4. Comparativo 04
testes om
Figura 12 - Amostra 04
171.5. Comparativo 05
Figura 13 - Amostra 05
32
*) dovico
17.1.6. Comparativo 06
18. Não constam imagens.
33
*) dovico
ADITAMENTO AO LAUDO
DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Antigo Educandário Nossa Senhora das Dores - Diocese de Limeira
”) dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19, com
sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos Santos, nº
260, Jardim Nossa Senhora do Amparo - CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-86, com
sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro Palmeiras - CEP
13.167-160.
ADITAMENTO COMPLENTAR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis, devidamente
habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI 2º Região sob
nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis - CNAI 11778, com escritório
comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 - sala 01, Jardim Santa Helena, Mogi
Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico: gonzaga(Ddovigo.com.br e celular
(19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos, análises e exames necessários, vem
respeitosamente à presença da partes, apresentar aditamento complementar ao LAUDO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, a fim de constar no referido documento, que durante o período
de 29/03/2023 a 27/05/2024 foram realizadas reformas no imóvel supra mencionado e
avaliado, constante da matrícula 44.623, retro descrita no laudo, caraterizado como; prédio
à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de Artur Nogueira/SP, desta comarca de Mogi
Mirim/SP, contendo uma área de 6.400,00 m? de terreno e 2.269,00 m? de área construída
e que despenderam o importe de R$ 984.586,27 (novecentos e oitenta e quatro, quinhentos
e oitenta e seis mile vinte e sete centavos), consoante discriminação em anexo e conforme
*) dovico
notas fiscais de materiais e mão de obra apresentadas, avalio o imóvel pelo valor total de - 1 il
(quê
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o ADITAMENTO, dentro das formalidades legais.
Mogi Mirim, 10 de setembro de 2024.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
DOVIGO GONZAGA DOVIGO
JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701 Date: 2024.09.10
896 15:49:56 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
FMPRFENDIMENTOS IMOBAIÁRIOS +CBRCS 288V-4
*) dovico
ANEXOS
Digitally signed by LUIZ
LUIZ GONZAGA GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.09.10 15:51:19
-03'00'
*; dovico
Diocese de Limelra
Paróquia Nossa Senhora das Dores
Artur Noguetra/SP
Planilha de gastos com
a reforma do
prédio do antigo
educandário (Montessori)
Agosto de 2024
Paróquia Nossa Senhora das Dores - Artur Nogueira/SP
Sastos com a reforma do prédio do antigo educandário (Montessori)
Data Empresa Nº da NF Descrição Valor
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JUNIOR:35673701896 Date: 2024.09.10 15:50:26
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