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Estado de São Paulo
Birigui — 20 de janeiro de 2026.
Parecer: 3/2026
Solicitante: Reginaldo Fernando Pereira
Presidente da Câmara Municipal de Birigui
Assunto: Projeto de Lei 2/2026 — "DISPÕE SOBRE RETIFICAÇÃO DE
ÁREAS DE TERRAS, OBJETIVANDO A REGULARIZAÇÃO DE PARTE DAS
VIAS DE SISTEMAS VIÁRIOS, E DE PARTE DE ÁREAS VERDES E
INSTITUCIONAIS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL VENEZA, NOAS
TERMOS QUE ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS".
Senhor Presidente:
Conforme determinado por Vossa Excelência,
estamos enviando parecer sobre o projeto em epígrafe, de autoria do Executivo
Municipal que dispõe sobre retificação de áreas de terras, objetivando a
regularização de parte das vias de sistemas viários, e de parte de áreas verdes
e institucionais do loteamento Residencial Veneza, nos termos que especifica, e
dá outras providências. Projeto registrado no Protocolo Geral desta Casa sob
número 50/2026, em 9 de janeiro de 2026. Despachado para parecer em 20 de
janeiro de 2026. Recebido para parecer em 20 de janeiro 2026.
I — Do Projeto.
Projeto de lei que trata de área de terra de condomínio
residencial Veneza, que situa-se na Rodovia Senador Teotônio Vilela, anexo ao
Residencial Eurico Caetano, tendo por objetivo a retificação do sistema viário,
de áreas verdes e de áreas institucionais, através de desdobro, desafetação,
1 ASSINADO 0.411,1,1.1
FERNANDO BA0010 BARBIERE
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Estado de São Paulo
afetação e englobamento de terras constantes de matrículas 51.751, 51.747,
51.748, 51.752, 98.181, 98.179 e 98.180, do Cartório de Registro de Imóveis de
Birigui, conforme específica o artigo 1°, do presente projeto de lei.
Ressalta nas considerações que o projeto foi
reprovado de acordo com documento juntado fls. 55, sendo certificado n°
479/2002, emitido por órgão estadual GRAPROHAB. Havendo termo de
compromisso fls. 56/57, em que os interessados se comprometem a realizar a
regularização da área em questão, matrícula n° 49.223, datado de agosto de
2022. O termo de compromisso possui o mesmo número do certificado, n°
479/2002.
Esclarece que foi realizada audiência pública,
conforme as considerações e documentos juntados fls. 35/54, ressalta que todas
as despesas cartorárias serão realizadas por conta da loteadora, conforme
determina o artigo 3
0, do presente projeto de lei.
O artigo 1°, determina a regularização fundiária das
áreas que estão localizadas no loteamento "Residencial Veneza", situado na
Rodovia Senador Teotônio Vilela, anexo ao Residencial Eurico Caetano, através
de retificação do sistema viário de áreas verdes e institucionais, realizando
desdobro, desafetação, afetação e englobamento de terras que constam nas
matrículas específicas no próprio artigo e documentos juntados fls. 27/34, do
projeto de lei em análise.
Determina o artigo 2°, do projeto de lei que o poder
público municipal fica autorizado a tomar todas as medidas necessárias para a
regularização das áreas que trata o artigo 1°, incisos I ao VII, discriminam as
áreas em questão, memoriais descritivos juntados fls, 5/26.
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FERNANDO BA0010 F3ARBIERE
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Estado de São Paulo
II — Do Desdobro, Desafetação, Afetação e
Englobamento.
A Lei n° 6.799/79 — Lei do Parcelamento do Solo,
estabelece normas gerais para o parcelamento do solo urbano, com vistas a
regulamentar o processo de urbanização de uma gleba (área de terreno que
ainda não foi dividida ou parcelada), mediante sua divisão e redivisão em
parcelas destinadas ao exercício das funções urbanísticas.
A Lei n° 6.799/79 decorre de competência
constitucional da União (art. 24, I da CF) de estabelecer normas gerais em
matéria de Direito Urbanístico que poderão ser suplementadas pelos Estados e
Municípios (arts. 24, § 2° e 30, I e II da CF).
As normas que regulam o uso do solo urbano,
geralmente utilizam instrumentos limitativos que indicam a área de construção
em relação ao terreno, a quantidade de cobertura do solo além de estabelecer a
altura dos prédios, tais condições são estabelecidas através de índices
urbanísticos, devendo serem respeitados o que se estabelece nas legislações a
este respeito.
De acordo com a Lei n° 6766/79 para fins de
elucidação:
Desdobro é a subdivisão do lote não se alterando a sua natureza (ou
seja, ele continuará sendo lote). No entanto só é possível realizar o
desdobro, se tal previsão constar na legislação do Município.
Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
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FERNANDO BAGGIO BARBIERE
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Estado de São Paulo
não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. O
desmembramento está previsto na Lei 6.766/1979.
Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O
loteamento está previsto na Lei 6.766/1979.
Englobamento também pode ser conhecido como remembramento de
lotes que na verdade significa a união de lotes ou terrenos para a formação
de um único, com a mesma matrícula, devendo haver aprovação do
proprietário e autorização legal.
Afetação é a preposição de um bem a um dado destino categorial de uso
comum ou especial, por parte do poder público, dando-lhe uma destinação
determinada.
Desafetação é a retirada da categoria específica que o bem público
pertence para outra categoria, com o objetivo de dar outra destinação ao
mesmo, geralmente a de bens dominicais que podem ser alienados.
Apesar de não apresentar uma definição na Lei do
Parcelamento do Solo a jurisprudência possui o presente entendimento,
juntamente com a doutrina, em relação ao conceito de englobamento ou
remembramento de lotes ou terrenos.
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FERNANDO BAGGIO BARBIERE
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Estado de São Paulo
De acordo com José Afonsa da Silva, o englobamento
ou remembramento consiste:
Em uma nova divisão da área parcelada, que poderá impor
obrigatoriamente para o fim de: a) regularizar a configuração das parcelas,
b) distribuir justamente entre os proprietários os benefícios e ônus da
ordenação.
(....) o remembramento consiste na modificação da subdivisão de uma
quadra, pelo reagrupamento de lotes e/ou parte de lotes, de que resulte
nova distribuição de unidades ou áreas dos lotes.
Eis jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, para fins de comprovação desta figura jurídica:
"ANULATÓRIA IPTU Exercício de 2015 a 2017 - Município de São Paulo -
Certificado de conclusão de obra, com englobamento de unidades
autônomas e unificação do SQL - Alteração cadastral que gerou novo
lançamento do imposto retroativo sob o SQL resultante do
englobamento Alegado recolhimento do imposto devido sobre os
cadastros individualizados Município de São Paulo que reconheceu
ter sido realizado o pagamento do tributo, mas argumenta que o valor
está disponível para que o contribuinte realize novo recolhimento
Descabimento - Demonstração do pagamento e extinção da obrigação
tributária Exação indevida Precedentes desta C. Corte - Sentença de
improcedência reformada Recurso provido. (...) Analisando-se os autos,
nota-se que a autora realizou o recolhimento dos IPTUs referentes aos
exercícios de 2015, 2016 e 2017 (parcela 01 a 07) dos imóveis cadastrados
sob os números 301.064.0030-7, 304.064.0128-1, 304.064.008-9 e
304.064.007-2 (fls. 33/118). As unidades autônomas foram englobadas e,
5 FERNANDO BAGGIO BARBIER E
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Estado de São Paulo
após a declaração de conclusão de obra, emitida em 16/03/2015, os SQLS
supramencionados foram unificados no cadastro SQL 304.064.0366-7 (fls.
120/121). Ocorre que, tendo sido o pagamento dos IPTUs realizados para
as quatro unidades autônomas, a municipalidade entendeu que não teriam
ocorrido os pagamentos dos IPTUs para o imóvel unificado e, portanto,
novo lançamento foi feito, retroativo e substitutivo aos lançamentos
efetuados anteriormente para os SQLs antecedentes (fls. 183/184). Mas,
como já afirmado, está comprovado que houve o recolhimento dos IPTUs
(fls. 33/118), segundo os respectivos lançamentos. Se é assim, há que se
concluir tal como também o fez a municipalidade que os tributos cobrados
estão corretamente quitados. Nesse contexto, afigura-se incompreensível
a postura do Município de exigir que o contribuinte recolha novamente o
IPTU, relativo aos mesmos exercícios, apenas em virtude de alteração
cadastral promovida pelo SQL resultante do englobamento, que, aqui, vale
para o futuro. Assim, quer o Município devolver os valores efetivamente
recolhidos aos cofres públicos para que eles sejam novamente entregues
ao Fisco, mas agora, para uma única inscrição cadastral, o que contraria
lógica e o direito, pois os créditos anteriores estão extintos, pelo
pagamento, assim não havendo falar, no cancelamento dos lançamentos
anteriores, que já operaram seu efeito, de constituir o crédito tributário.
Desse modo, a nova exação desatende aos artigos 145 e 149 do CTN e
por isso, não é possível considerar descumprida a obrigação tributária
apenas porque o Fisco deseja alterar a identificação do pagamento no seu
cadastro fiscal. O fato incontroverso, destes autos, é o de que a autora
pagou em montante correto os IPTUs cobrados pelo Município de São
Paulo, mas o fez considerando os cadastros individuais dos imóveis,
quando a municipalidade desejava que tal recolhimento se desse de modo
unificado, retroativamente, para o que não há fundamento jurídico, como
se viu. Assim, equivocada a conduta da Municipalidade em desconsiderar
o pagamento dos tributos anteriores à unificação dos imóveis, sob o mesmo
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Estado de São Paulo
número, o que demonstra a incongruência entre a realidade fática e a
equivocada inscrição dos débitos na dívida ativa (fls. 244/246)." (Apelação
Cível n°1039914-02.2017.8.26.0053; Comarca de São Paulo; Relator Des.
Silva Russo; j. 14/07/2020; (....). (grifo nosso).
APELAÇÃO Ação anulatória - IPTU Exercícios de 2019 e 2020 -
Remembramento de imóveis Alteração cadastral que gerou novo
lançamento retroativo do imposto sob o SQL resultante do
remembramento dos lotes (descendente) Imposto devido recolhido
sobre os SQLs individualizados (ascendentes) Ação julgada
parcialmente procedente para o fim de condenar o Município a
imputar, em relação ao SQL descendente, os pagamento realizado
sobre o SQL ascendente dos exercícios de 2019 e 2020 na proporção
referida na sentença, devendo ser devolvido à parte ré o depósito
efetuado nos autos - Insurgência do Município Descabimento Autora
que efetuou o recolhimento correto do imposto, considerando os cadastros
individuais dos imóveis Impossibilidade de cobrança retroativa, sem
considerar pagamento anteriormente consumado Necessidade de
aproveitamento dos pagamentos já realizados, sob pena de configurar "bis
in idem" Sentença mantida - Recurso não provido. Apelação Cível n°
1003122-39.2023.8.26.0053. (grifo nosso).
Tanto a propriedade quanto a cidade devem atender
à função social, essa necessidade encontra-se expressamente prevista na
Constituição, os artigos 5°, XXIII, 170, III e 182 § 2°, versam sobre a função social
da propriedade e o artigo 182 caput deixa claro que um dos objetivos da política
de desenvolvimento urbano é ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade.
ASSINADO DIGITALMENTE
FERNANDO BAGGIO BARBIERE
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Estado de São Paulo
III — Do Direito.
Os bens de natureza pública estão dispostos no artigo
99, do Código Civil e seguintes, onde possuem a sua definição legal e as
determinações em relação a alienação ou não dos mesmos, assim são
considerados bens públicos bens de uso comum do povo, bens de uso especial
e os bens dominicais.
Para que o poder público possa alienar um bem
público deverá realizar a sua desafetação, passando de sua categoria atual, bem
de uso comum do povo ou bem de uso especial para bem dominical, como
determina os artigos 100 e 101, do Código Civil.
Observa-se no presente projeto de lei em seu artigo
2°, que discrimina as áreas a serem objeto do projeto e a sua atual categoria e a
categoria que deverá obter com o projeto de lei, apenas o artigo 2°, II, alínea "c",
destina o bem para área dominical, assim posteriormente o poder público poderá
realizar sua alienação, mas logicamente com autorização legislativa.
O restante das áreas continuarão com destinações
como áreas verdes, institucionais, sistema viário e bem de uso comum do povo,
os documentos forma juntados, com matrículas e memoriais descritivos.
Uma observação, nas considerações é mencionado
que:
o projeto do referido loteamento foi reprovado pelo GRAPROHAB,
conforme certificado n° 479/2002;
A.,51.00 DIGN.1.11
FERNANDO BAGGIO BARBIERE
SERPRO
8
eárnara cfKunicipal de Carioi
Estado de São Paulo
Mas ao analisar o certificado, consta que o mesmo se
refere como aprovado, contendo termo de compromisso como determina o artigo
9°, do Decreto n° 66.960/22.
Dessa maneira para melhor compreensão do
mencionado nas considerações e o que determina o documento juntado, por
parte deste advogado público, se faz necessário juntada de esclarecimentos,
com base no princípio dos motivos determinantes.
IV - Do Parecer Jurídico.
O parecer jurídico, ressalvada as hipóteses onde a lei
determina seu caráter vinculativo, é uma peça técnico-opinativa não vinculativa
de assessoramento parlamentar, não afastando critérios de oportunidade e
conveniência inerentes ao exercício do mandado eletivo, nos termos da ADPF
412, do C. Supremo Tribunal Federal.
V — Conclusão.
Assim, opinamos pela ilegalidade da propositura,
submetemos o presente à alta consideração de Vossa Excelência, e aos demais
membros da Casa.
É o parecer.
ASSINAM, ,
FERNANDO BAGGIO BARBIERE
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Fernando Baggio Barbiere
Advogado Público
OAB/SP n° 298.588
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