PJ 5610-1
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
ESTUDO DA ESTRUTURAÇÃO DE PROGRAMAS HABITACIONAIS DA
OPERACIONALIZAÇÃO E DESENVOLVIMENTO DOS
PROGRAMAS HABITACIONAIS EM CURSO NA AGÊNCIA PAULISTA DE
HABITAÇÃO SOCIAL
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO COMERCIAL
MUNICÍPIO DE GARÇA
CÓDIGO A0038-20
SÃO PAULO
OUTUBRO/2022
ÍNDICE
1. OBJETIVO ________________________________________________________________ 1
2. METODOLOGIA ___________________________________________________________ 2
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ____________________________________________ 3
4. PARÂMETROS COMPARATIVOS ____________________________________________ 5
5. PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO ________________________________________ 6
5.1 PESQUISAS _______________________________________________________________ 6
5.1.1 RESULTADO DA PESQUISA ________________________________________________ 7
5.2 ANÁLISES ________________________________________________________________ 7
5.2.1 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA ________________________ 8
5.2.2 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA ______________________ 8
6. AVALIAÇÃO _____________________________________________________________ 10
7. DOCUMENTAÇÃO ANEXADA _____________________________________________ 10
8. CONCLUSÃO_____________________________________________________________ 10
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1. OBJETIVO
A Fipe foi contratada pela “Secretaria da Habitação do Governo do Estado de São Paulo”,
no âmbito do Programa Nossa Casa, para avaliar o valor de mercado, para venda, de um
terreno incorporável, situado à Rua José Augusto Escobar, s/nº, esquina com o
prolongamento da Rua São Carlos, Bairro Ferrarópolis, Município de Garça – SP. Para
apoio da avaliação, foram utilizados os seguintes documentos disponibilizados na
plataforma do Programa Nossa Casa: matrícula de nº 33.103 do 1º Oficial de Registro de
Imóveis da Cidade, certidão de uso e ocupação do solo, relatórios jurídico e urbanístico
preliminares, plano de massa e planta de levantamento planialtimétrico.
Fonte: Google Earth 2022
A avaliação assume que a propriedade esteja livre e desembaraçada de qualquer ônus
específico, bem como de passivos ambientais, contratos de locação, hipotecas ou outros
vínculos ou deficiências de documentação que possam onerá-la. Considera, também, a
exatidão da documentação fornecida, bem como das informações prestadas por terceiros.
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2. METODOLOGIA
A metodologia básica adotada observou os critérios estabelecidos pela Norma Avaliatória
nº 14 653/2.001-2.019 - Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas,
consubstanciados por critérios auxiliares já consagrados pela Engenharia de Avaliações.
A Norma Técnica ABNT/NBR 14 653, em vigor, admite avaliações por métodos diretos e
indiretos. Entre os diretos destaca-se, preferencialmente, o Método Comparativo de Dados
de Mercado. O processo consiste na apuração dos valores através da análise do
comportamento do mercado imobiliário, relativamente ao segmento enfocado, e prevê a
comparação direta com outros imóveis assemelhados recentemente transacionados ou em
oferta ostensiva, cujas particularidades, preços e condições gerais sejam conhecidos.
Para a perfeita aplicação do Método Comparativo, impõe-se que os atributos intrínsecos e
extrínsecos que influem na formação dos preços sejam ponderados por homogeneização de
forma a minimizar o grau de subjetividade da avaliação. Assim, para o procedimento de
comparação entre as referências de mercado e o imóvel paradigma, sempre que necessário,
são adotados fatores de correção e ponderação, tais como oferta, frente, profundidade,
localização, topografia etc.
Já a abordagem indireta, em especial o Método Involutivo, serve como suporte à expressão
acerca do valor, pois no caso de terrenos incorporáveis o valor está diretamente relacionado
aos preços de venda dos produtos imobiliários geráveis (apartamentos, por exemplo), ainda
que de forma hipotética.
A maior parte das pesquisas de interesse para a avaliação está à disposição de qualquer
(esclarecido) comprador, mas não se pode exigir deste um conhecimento mais amplo do
mercado imobiliário. No nosso caso, porém, além destas pesquisas temos acesso a um
grande banco-de-dados que nos fornece uma espécie de pano de fundo geral, com o qual
podemos confrontar o objeto da avaliação. Neste sentido, entendemos oportuno informar:
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- a equipe de avaliadores contratados pela Fipe atua no mercado imobiliário desde
1973, acumulando uma experiência conferida pela avaliação de dezenas de milhares
de imóveis. Todas as pesquisas realizadas nos últimos 20 anos podem ser
recuperadas e analisadas com surpreendente rapidez. É claro que à avaliação em
questão, só interessam informações mais recentes, mas podemos verificar, por
exemplo, de que modo o valor de terrenos em determinadas regiões, tem evoluído
ao longo do tempo;
- a equipe é totalmente independente, pois observa o desempenho da indústria
imobiliária, sem, contudo, participar diretamente da arena do mercado. Não há
competição com corretores de imóveis ou outros especialistas de marketing
imobiliário, mas sabe identificar os profissionais que se especializam neste ou
naquele tipo de imóvel (no caso, terreno incorporável) e em determinadas regiões
(no caso, Garça - SP). Assim, para cada avaliação, e independentemente da
possibilidade de estabelecer comparações diretas, são consultados diversos
especialistas que opinam sobre o valor de mercado do imóvel.
Em suma: na medida em que procura-se repetir o caminho de um hipotético comprador,
persegue-se uma metodologia eminentemente comparativa, ainda que certas comparações
só possam ser realizadas de maneira indireta.
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Sob o ponto de vista dos profissionais que participam da avaliação, o material juntado
(fotografias, fichas de pesquisas de mercado...), bem como o relato verbal do autor da
vistoria, são muito mais importantes do que quaisquer descrições pormenorizadas. No caso
vertente, apenas as seguintes informações são consideradas como relevantes, para a
avaliação do valor de mercado:
- Localização: Rua José Augusto Escobar, s/nº, esquina com o prolongamento da Rua São
Carlos, na região delimitada pelo Rio Tibiriçá, popularmente conhecida como Buracão,
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Bairro Ferrarópolis, Município de Garça – SP. Dista, aproximadamente, 390 m da Rua
Coronel Joaquim Piza, 580 m do Estádio Municipal Frederico Platzeck e 770 m da Igreja
Matriz São Pedro Apóstolo.
- Zoneamento: zona urbana.
- Serviços públicos: o local dispõe de todos os melhoramentos públicos presentes na
cidade, com linhas regulares de ônibus municipais circulando pela Rua Coronel Joaquim
Piza.
- Logradouros: a Rua José Augusto Escobar possui perfil ligeiramente inclinado, piso
calçado de pedras, alguma arborização e cerca de 16 m de largura. Suporta tráfego
moderado de veículos, nos dois sentidos.
Já o prolongamento da Rua São Carlos apresenta perfil inclinado e leito carroçável de terra
batida pedregulhada, com cerca de 9 m de largura.
- Vizinhança: predominantemente residencial unifamiliar, de médio/bom padrão, ao lado de
poucos prédios de apartamentos e de estabelecimentos comerciais, de prestação de serviços
e institucionais, destacando-se, dentre outras presenças, a da Igreja São João Batista e do
Centro de Exposições.
- Terreno: com formato e configuração irregulares, mede 75,63 m de frente para a Rua José
Augusto Escobar e cerca de 70,00 m para o prolongamento da Rua São Carlos, encerrando
6.333,70 m², conforme consta na documentação fornecida. Originalmente era inclinado,
acompanhando os perfis das vias públicas e hoje, após serviços de terraplenagem, abriga
um amplo platô ao nível da Rua José Augusto Escobar, atualmente utilizado por um campo
de futebol, a partir do qual se desenvolve em forte declive no sentido do Rio Tibiriça,
envolvendo uma área de preservação permanente – APP de 1.411,91 m².
- Desapropriações e Projetos Viários: não pudemos identificar nenhuma desapropriação ou
projeto viário que possa atingir o terreno ou suas cercanias imediatas.
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- Possibilidades de Aproveitamento do Terreno Face à Legislação: as diretrizes urbanísticas
são aquelas indicadas na certidão de uso e ocupação solo, disponibilizada pela plataforma
do Programa Nossa Casa.
- Possibilidades de Aproveitamento do Terreno Face ao Mercado: o recomendável seria
efetuar um Estudo de Maior e Melhor Aproveitamento para identificar os produtos
imobiliários mais adequados (tipologias de apartamentos, dimensionamento de centros
comerciais de apoio à vida cotidiana etc.), ou seja, aqueles que devem proporcionar os
maiores valores agregados, em termos econômicos e financeiros, considerando
praticamente todas as condicionantes, tais como: restrições e incentivos de uso e ocupação
do solo, público alvo, mercado de demanda, mercado de oferta (concorrência, nos diversos
segmentos), custo de capital (taxas de juros e de atratividade), poder aquisitivo das famílias,
entre outros.
De qualquer forma, em princípio, a construção de um empreendimento habitacional
vertical, de médio padrão, poderia ser perfeitamente indicada para o local. Aliás, como já
foi proposto pelo relatório urbanístico preliminar e pelo plano de massa, o que foi admitido
como correto para efeitos de avaliação.
4. PARÂMETROS COMPARATIVOS
Procura-se pesquisar todas as informações referentes a terrenos vendidos nesta região da
cidade, nos últimos anos. Percorre-se os arredores do imóvel, à busca de ofertas ostensivas
evidenciadas por placas ou cartazes. Examina-se detidamente os anúncios publicados em
jornais e revistas. Recuperou-se informações referentes às avaliações que já obteve-se
ocasião de realizar para imóveis assemelhados e navega-se pelas páginas da Internet, para
obter dados hoje divulgados por este meio. Todas as pesquisas relevantes estão sendo
anexadas sob a forma de “fichas” de “Parâmetros Comparativos”.
Buscando outros indicativos, foi verificada, também, a performance do mercado de
lançamentos de apartamentos na macrorregião de interesse, pois o valor de terrenos pode
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ser associado ao valor de produtos imobiliários para eles adequados. Os dados examinados
constam das fichas de lançamentos anexas.
E como subsídio, foram consultados profissionais que atuam nas seguintes organizações
especializadas:
- Imóveis em Garça;
- Imobiliária Veredas;
- Dova Imóveis;
- Adplan’Co Imobiliária;
- Imobiliária Residence.
5. PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO
As pesquisas de mercado são geralmente analisadas com os métodos e critérios sugeridos
pela “Norma NBR-14 653 – Partes 1 e 2” da Associação Brasileira de Normas Técnicas,
que trata das avaliações de imóveis urbanos, utilizando-se tratamento estatístico de fatores
pela “Distribuição t de Student”, ideal para pequenas amostras.
5.1 PESQUISAS
São apresentadas sob a forma de fichas, sendo que interessam fundamentalmente a esta
avaliação as pesquisas de terrenos incorporáveis, localizados em Garça, preferencialmente
nas proximidades da região Central.
Por motivos de ordem técnica, os “Parâmetros Comparativos” deveriam limitar-se a
imóveis cujas áreas estivessem contidas num intervalo de 0,5 a 2,0 vezes a do objeto em
avaliação. Entretanto, interessam ao processo avaliatório dados que extrapolem esse
intervalo.
Ainda por razões de ordem técnica, o ideal são parâmetros obtidos no prazo máximo de um
ano. É importante notar que, em certos casos, duas pesquisas podem estar “amarradas” pela
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expressão “Parâmetro-de-Liquidez”. Isto significa que ambas referem-se ao mesmo imóvel,
mas realizadas em datas diferentes (não há limite para a data mais antiga), constituindo
excelentes indicadores de liquidez.
5.1.1 RESULTADO DA PESQUISA
Foram selecionados 12 “Parâmetros Comparativos”, envolvendo apenas 3 terrenos e 9
apartamentos, considerados como de pouca relevância e interesse para efeitos da avaliação.
As cópias das respectivas “fichas” seguem em anexo e, para uma correta interpretação
delas, observe-se:
- normalmente todas registram a data da informação, a origem e o endereço do
imóvel pesquisado (exceto quando envolve informação sigilosa, como por exemplo
resultados de avaliações já realizadas pela própria equipe. Neste caso, a ficha é
identificada como “Utilização de Sistema”, podendo estar acompanhada por uma
ficha “Promédio”, resumo de pesquisa opinativa. Pode ocorrer, também, uma
situação na qual o informante não se dispõe a identificar o endereço preciso do
imóvel);
- quando possível, a pesquisa é documentada com fac-símile de anúncios, fotos de
placas, endereços na internet etc.. Nem sempre, porém, existe um documento, como
no caso, por exemplo, de ofertas de imóveis “em carteira” de corretores.
5.2 ANÁLISES
A análise do material pesquisado é feita de maneira independente, segundo o tipo da
informação. Dados referentes a transações comprovadas e a outras avaliações realizadas
pela equipe, são acolhidos em sua plenitude. Valores “financiados” são convertidos para
valores à vista. No caso de imóveis que estejam sendo oferecidos ao mercado, aplica-se um
fator de elasticidade da oferta. Os pareceres dos especialistas consultados são
estatisticamente tratados.
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5.2.1 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA
Face à situação em exame (grande porte e localização central, com uma porção em APP) o
material comparativo disponível de terrenos, além de diminuto, não é adequado ao
processo avaliatório, o que obrigou a conclusão do trabalho sob enfoque de “Parecer
Técnico”, anteriormente denominado “Avaliação Expedita”, conforme previsto na “Norma
NBR-14 653” da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, aplicável quando
não há informações suficientes para a utilização dos métodos previstos.
A norma NB-502 da ABNT, que já não mais se aplica, definia, com clareza, que
“Avaliações Expeditas”:
“São aquelas que se louvam em informações e na escolha arbitrária do
avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem
comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do
valor”.
De qualquer forma, ele acaba por proporcionar algum indicativo e permitiria reputar o
termo médio em R$ 237,34/m².
Já quanto à enquete opinativa, que entendemos deva ser privilegiada, os pareceres dos
especialistas consultados permitiriam estimar o resultado procurado entre R$ 190,26/m² e
R$ 250,09/m², sendo de todo recomendável ponderar a viabilidade em função do projeto
específico proposto para o local, o que foi feito a seguir.
5.2.2 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA
Assim sendo, julgamos prudente realizar uma criteriosa contraprova pelo Método
Involutivo, desenvolvido pela estimativa de um VGV – Valor Geral de Vendas do
empreendimento residencial vertical, proposto para o local, do qual são subtraídos os custos
necessários à sua implantação, construção e comercialização, além do lucro do
empreendedor, definindo-se uma ideia da importância que este poderia pagar pelo terreno,
para executar o plano. Para tanto, foram adotados os seguintes parâmetros:
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- Terreno: 6.333,70 m²;
- Área útil: 4.400,00 m² (110 apartamentos, em 1 prédio de 14 pavimentos);
- Área total construída: 6.240,00 m²;
- Preço de venda das unidades residenciais: entre R$ 165,00 mil e 175,00 mil por
apartamento (para estimá-lo, foi privilegiada a enquete opinativa dos corretores
consultados, cujo resultado variou entre R$ 163,02 mil e R$ 176,98 mil. Como
subsídio, foi feita análise de apartamentos na macrorregião de interesse, uma vez que
inexistem empreendimentos verticais novos na cidade – vide fichas em anexo, sendo o
resultado entre R$ 158,18 mil e R$ 179,84 mil);
- Custo de construção: R$ 2.100,00/m², tendo por base do custo unitário básico do
Sinduscon – SP, publicado mensalmente - Boletim Econômico de setembro/2 022, para
prédio residencial, de padrão normal (R-16), acrescido de BDI e outros melhoramentos;
- Projetos de arquitetura e executivos completos (hidráulica, elétrica, paisagismo etc.):
4% do custo de construção;
- Despesas de comercialização, emolumentos, marketing/publicidade, montagem jurídica
do empreendimento: 6% do VGV;
- Tributação de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE: 7% do VGV.
Definidos tais parâmetros, foi desenvolvida, em valores presentes, a simulação abaixo, por
modelo estático, previsto na Norma NBR 14 653-1, no qual se utilizam fórmulas
simplificadas e que não levam em conta o tempo de ocorrência de despesas e receitas:
- VGV (110 aptos por R$ 165.000 a R$ 175.000): 18.150.000 / 19.250.000
- Tributos da SPE (7% do VGV): (1.270.500 / 1.347.500)
- Despesas de comercialização, emolumentos etc. (6% do VGV): (1.089.000 / 1.155.000)
- Custo de construção (6.240,00 m² por R$ 2.100/m²): (13.104.000)
- Projetos completos (4% do custo de construção): (524.160)
----------------------------------------
- Resultado da operação imobiliária: 2.162.340 / 3.119.340
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- Lucro do empreendedor (50% do resultado): (1.081.170 / 1.559.670)
----------------------------------------
- Preço que um empreendedor poderia pagar pelo terreno (R$/m²): 170,70 / 246,25
6. AVALIAÇÃO
Depois de criticar e tratar estatisticamente as informações consideradas relevantes, a equipe
da Fipe, amparada pelas pesquisas disponibilizadas, por critérios de bom senso e com base
em sua experiência, avaliou o valor de mercado, para venda, do terreno objeto do presente
Laudo, em função do projeto proposto, em R$ 1.300.000,00, para pagamento à vista.
(IMPORTA A PRESENTE AVALIAÇÃO EM HUM MILHÃO E TREZENTOS MIL
REAIS, PARA PAGAMENTO À VISTA).
7. DOCUMENTAÇÃO ANEXADA
Como parte integrante do presente Laudo Técnico de Avaliação, segue anexo:
- Dossiê fotográfico;
- Fichas individualizadas dos “Parâmetros Comparativos”.
8. CONCLUSÃO
A avaliação resulta da análise conjunta dos dados e informações reunidos e representa, em
nosso melhor julgamento, o correto valor de mercado, para venda, deste imóvel, no
presente momento. Qualquer dúvida ou incompreensão deve ser prontamente comunicada,
através de um dos seguintes meios:
Correspondência: Av. Paulista, 2 300 - Andar Pilotis - Cep: 01310-300 - São Paulo-SP
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Telefone: 011 3665 1590;
E-mail: reinaldo.fincatti@fipe.org.br
Concluída em São Paulo, dia 28 de outubro de 2 022.
Eng. Reinaldo Eduardo Nicolaci Fincatti (CREA 5060905170)
Responsável Técnico