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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA PRIMEIRA
VARA DA COMARCA DE GARÇA.
P. 0000067-75.2022.8.26.0201
RONALDO SANCHES BRACCIALLI, perito nomeado às fls. ??,
nos autos da Liquidação de Sentença, movida por GIUSTI & MENEZES LTDA.,
em face do MUNICÍPIO DE GARÇA, respeitosamente comparece perante Vossa
Excelência, com a finalidade de apresentar o Laudo de Avaliação dos imóveis de
natureza urbana (Industrial e Residencial) objeto das Matrículas 20.730 e 21.043
ambas do CRI da Comarca de Garça, composto de 28.
- Galpão Industrial: R$ 70.315,50 - (setenta mil trezentos e quinze reais e
cinquenta centavos).
- Área administrativa: R$ 49.355,00 - (quarenta e nove mil trezentos e
cinquenta e cinco reais).
- Área residencial: R$ 138.667,00 - (cento e trinta e oito mil seiscentos e
sessenta e sete reais).
- Área da edícula: R$ 21.101,00 - (vinte e um mil cento e um reais).
- Área de serviço: R$ 6.473,00 - (seis mil quatrocentos e setenta e três reais
e oitenta e cinco centavos).
Valor total: R$ 285.911,50 - (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e
onze reais e cinquenta centavos).
Nestes termos, junta-se aos autos.
P. E., Deferimento.
Garça, 30 de junho de 2022
Ronaldo Sanches Braccialli
Perito nomeado
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 336
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01 - SOLICITANTE: Juízo da Primeira Vara da Comarca de Garça (SP).
02 - AUTORA: Giusti & Menezes.
03 - REQUERIDO: Município de Garça.
IMÓVEIS
04 - FINALIDADE: Avaliação visando apurar o valor de mercado das benfeitorias
edificadas nos imóveis localizados na Rua Carlos Ferrari, 3337 e 3341 – Quadra D –
Lotes 20 e 22 – Distrito Industrial Prefeito Pedro Valentim Fernandes – Inscrições
municipais números 0042007200 e 0042007202 – 3ª Zona.
05 - SITUAÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIADOS
- Distância aproximada do centro comercial: 3,4 Km.
- Aproveitamento da área: XX%.
- Área territorial de cada um dos lotes: 866,79 e 897,75 m2.
- Área construída comercial: 149,05 m2 = 106,40 m2 (GI) produção
e 42,65 m2 administração.
- Área construída residencial: 128,19 m2.
- Área construída edícula (churrasqueira): 34,68 m2.
- Área construída de serviço: 15,96 m2.
06 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS: região servida por todos os melhoramos
públicos, sem exceção: rede de esgoto, energia elétrica, telefonia, galerias de
captação de águas pluviais, serviço de coleta de lixo, internet via cabo, iluminação
pública, pavimentação asfáltica, guias/sarjetas, traçado da via pública retilíneo
com dupla mão de direção.
07 - ZONEAMENTO: O imóvel está situado na Zona Urbana 3ª zona (industrial).
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 337
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FOTO SATÉLITE GOOGLE - LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
08 - PRESSUPOSTOS
O laudo é apresentado resumidamente nos termos da norma NBR 1453-3.
09 - METODOLOGIA
Relativamente as benfeitorias (construção), considerando as condições atuais de
uso e conservação dos imóveis, material empregado, acabamento, arquitetura,
vida útil, entre outros elementos.
10 - DA VISTORIA
Comparecemos no local do imóvel no dia 17.06.22 às 14:00 horas, horário
previamente agendado com as partes, sendo franqueado o acesso nos imóveis.
Para realização do trabalho foram adotados os seguintes procedimentos técnicos:
Vistoria no imóvel, coleta de dados e características gerais do local, consulta no
Departamento de Cadastro de Imóvel da Prefeitura de Garça.
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11 - OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO/AVALIAÇÃO: o presente laudo tem por
objetivo apurar e fornecer elementos seguros para alienação dos imóveis dentro
dos valores praticados no mercado imobiliário local.
12 – Esclarecimentos ao Juízo.
A fim de possibilitar uma avaliação mais justa as construções foram separadas,
ou seja, a parte comercial da residencial, conforme croqui atualizado juntado.
13 - DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS:
Imóvel comercial: Trata-se de construção de alvenaria com telhado tipo caixa,
com estrutura metálica e coberta com telhas de cimento amianto, com teto de laje
pré-moldada (área administrativa) e parte (GI) sem forro apenas com estrutura
metálica coberta com telhas de cimento amianto.
A área comercial é composta por 03 salas, um sanitário, recepção, um galpão
industrial e sanitários de funcionários.
Acabamento: O galpão industrial possui piso de concreto desempenado, acesso
para o quintal por meio de uma porta metálica de duas folhas bem danificadas,
paredes sujas e com total falta de manutenção.
O sanitário que atende a produção possui laje pré-moldada, piso cerâmico padrão
popular, portas de madeira, louças padrão popular, com abertura para ventilação,
em estado regular de uso e conservação.
As salas do setor administrativo possuem laje pré-moldada, com piso cerâmico
padrão popular e cimento queimado, portas de madeira e esquadrias de madeira
com vidro e metálicas com vidro. O sanitário que serve essa área possui paredes
revestidas com azulejos até o teto, porta de madeira, piso cerâmico, louças
padrão popular. Foram observadas nessa área paredes apresentando trincas,
pinturas totalmente danificadas, com falta de manutenção. A sala de recepção
possui esquadrias e porta metálica com vidros em bom estado de uso e
conservação.
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Não foi possível conferir o estado de conservação da parte elétrica haja vista que
encontra-se desativada.
Imóvel residencial: Trata-se de construção de alvenaria, com telhado de duas
águas, coberto com telhas cerâmica, com laje pré-moldada, contendo os
seguintes cômodos: 04 quartos, sendo 01 com sanitário, 02 com sanitários
inacabados, e outro sem, cozinha, despensa, piso cerâmico padrão popular,
janelas metálicas com vidro, piso cerâmicos padrão popular, sanitário com
paredes revestidas até o teto, louça e metais padrão econômico. As paredes da
cozinha são revestidas com azulejo até o teto.
O imóvel encontra-se parcialmente danificado, necessitando de muita
manutenção.
Edícula: Trata-se de construção de alvenaria, com estrutura metálica coberta com
telhas de cimento amianto, contendo um sanitário, 01 quarto, piso cerâmico, ao
que tudo indica seria uma área de lazer, necessitando de muita manutenção.
As edificações não possuem projetos aprovados pela Prefeitura de Garça,
contudo, segundo consta da petição da parte autora (fls. 266), o imóvel possui
mais de 30 anos, de maneira que para efeito de depreciação iremos considerar o
ano de 1992.
O imóvel de natureza comercial ou industrial com área de 106,40 m2, nas atuais
condições, considerando a qualidade dos materiais empregados na sua
construção, acabamento, estado de uso e conservação, pode ser classificado
como padrão baixo de acordo com a norma ABNT NBR 12721, sendo que o
estado de conservação foi classificado na letra “D”, “entre regular e reparos
simples” conforme preceitua a Tabela Ross-Heidecke.
Parte do imóvel comercial ou setor administrativo com área de 42,65 m2, nas
atuais condições, considerando a qualidade dos materiais empregados na sua
construção, acabamento e detalhes, estado de uso e conservação, pode ser
classificado como padrão normal de acordo com a norma ABNT NBR 12721,
sendo que o estado de conservação foi classificado na letra “E”, “reparos simples”
conforme preceitua a Tabela Ross-Heidecke.
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Relativamente ao imóvel residencial + área de serviço com área total de 144,15
m2, nas atuais condições, considerando a qualidade dos materiais empregados
na sua construção, acabamento, estado de uso e conservação, pode ser
classificado como padrão normal e semiacabado (condições atuais) de acordo
com a norma ABNT NBR 12721, sendo que o estado de conservação foi
classificado na letra “E”, “reparos simples” conforme preceitua a Tabela RossHeidecke.
Relativamente a edícula com área de 34,68 m2, nas atuais condições,
considerando a qualidade dos materiais empregados na sua construção,
acabamento, estado de uso e conservação, pode ser classificado como padrão
baixo de acordo com a norma ABNT NBR 12721, sendo que o estado de
conservação foi classificado na letra “E”, “reparos simples” conforme preceitua a
Tabela Ross-Heidecke.
VALOR DO M2 DA ÁREA CONSTRUÍDA – BENFEITORIAS
01 - Galpão Industrial (GI) com área de 106,40 m2.
Considerando as condições das benfeitorias, notadamente material empregado,
aproveitamento, estado de uso conservação, concluímos o seguinte:
De acordo com a Tabela CUB edição eletrônica maio 2022 (última referência
publicada), o custo global (material e mão de obra) para construções dessa
natureza (GI) é de R$ 1.067,64 - (mil e sessenta e sete reais e sessenta e quatro
centavos) o m2.
Área construída de 106,40 m2 de conformidade com o croqui em anexo que
espelha a realidade da área construída X R$ 1.067,64 = R$ 113.596,89 - (cento e
treze mil quinhentos e noventa e seis reais e oitenta e nova centavos).
Para utilizar o fator de depreciação necessário, iremos aplicar as regras da Tabela
Ross-Heidecke.
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De acordo com essa tabela temos que apurar o tempo de vida útil, considerando
que para imóveis dessa natureza (Galpões) o tempo máximo de “vida útil” é de 70
anos, para uma aplicação mais sensata, considerando as condições atuais de uso
e conservação, pode-se calcular o tempo de “vida aparente”.
De acordo com as declarações da parte autora a construção possui 30 anos,
portanto, está será a data base para calcular o grau de depreciação, ou seja,
1.992.
Nessa conformidade, iremos considerar essa data para efeito de cálculo da
depreciação, com base na regra de três, ou seja:
Valor A
70
Valor B
100
Valor X (novo Valor A)
30
Resultado
X=(30*100)/70=42,86
42,86% de vida útil
Pela tabela de conservação, parte do imóvel o estado do imóvel se enquadra em
“reparos simples”, portanto, letra “E”.
A tabela indica que deve ser aplicada uma depreciação de 38,10%, ou seja, valor
apurado de R$ 1.067,64 – 38,10% = R$ 660,86 – (seiscentos e sessenta reais e
oitenta e seis centavos) o m2.
Área total construída do GI de 106,40 m2 x R$ 660,86 = R$ 70.315,50 –
(setenta mil trezentos e quinze reais e cinquenta centavos).
02 - Área administrativa (CSL) com área de 42,65 m2.
Considerando as condições das benfeitorias, notadamente material empregado,
aproveitamento, estado de uso conservação, concluímos o seguinte:
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De acordo com a Tabela CUB edição eletrônica maio 2022 (última referência
publicada), padrão normal o custo global (material e mão de obra) para
construções dessa natureza (CSL) é de R$ 1.869,52 - (mil oitocentos e sessenta
e nova reais e cinquenta e dois centavos) o m2.
Área construída de 42,65 m2 de conformidade com o croqui em anexo que
espelha a realidade da área construída X R$ 1.869,52 = R$ 79.735,02 - (setenta e
nove mil setecentos e trinta e cinco reais e dois centavos).
Para utilizar o fator de depreciação necessário, iremos aplicar as regras da Tabela
Ross-Heidecke.
De acordo com essa tabela temos que apurar o tempo de vida útil, considerando
que para imóveis dessa natureza (CSL) o tempo máximo de “vida útil” é de 70
anos, para uma aplicação mais sensata, considerando as condições atuais de uso
e conservação, pode-se calcular o tempo de “vida aparente”.
De acordo com as declarações da parte autora a construção possui 30 anos,
portanto, está será a data base para calcular o grau de depreciação, ou seja,
1.992.
Nessa conformidade, iremos considerar essa data para efeito de cálculo da
depreciação, com base na regra de três, ou seja:
Valor A
70
Valor B
100
Valor X (novo Valor A)
30
Resultado
X=(30*100)/70=42,86
42,86% de vida útil
Pela tabela de conservação, parte do imóvel o estado do imóvel se enquadra em
“reparos simples”, portanto, letra “E”.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 343
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A tabela indica que deve ser aplicada uma depreciação de 38,10%, ou seja, valor
apurado de R$ 1.869,52 – 38,10% = R$ 1.157,23 – (mil cento e cinquenta e sete
reais e vinte e três centavos) o m2.
Área total construída (CSL) de 42,65 m2 x R$ 1.157,23 = R$ 49.355,85 –
(quarenta e nove mil trezentos e cinquenta e cinco reais)- arredondando).
03 - Área residencial (R-1) de 128,19 m2.
Considerando as condições das benfeitorias, notadamente material empregado,
aproveitamento, estado de uso conservação, concluímos o seguinte:
De acordo com a Tabela CUB edição eletrônica maio 2022 (última referência
publicada), o custo global (material e mão de obra) para construções dessa
natureza (R-1) padrão normal é de R$ 2.209,44 - (dois mil duzentos e nove reais
e quarenta e quatro centavos) o m2.
Área construída de 128,19 m2 de conformidade com o croqui em anexo que
espelha a realidade da área construída X R$ 2.209,44 = R$ 283.228,11 -
(duzentos e oitenta e três mil duzentos e vinte e oito reais e onze centavos).
Para utilizar o fator de depreciação necessário, iremos aplicar as regras da Tabela
Ross-Heidecke.
De acordo com essa tabela temos que apurar o tempo de vida útil, considerando
que para imóveis dessa natureza (CSL) o tempo máximo de “vida útil” é de 65
anos, para uma aplicação mais sensata, considerando as condições atuais de uso
e conservação, pode-se calcular o tempo de “vida aparente”.
De acordo com as declarações da parte autora a construção possui 30 anos,
portanto, está será a data base para calcular o grau de depreciação, ou seja,
1.992.
Nessa conformidade, iremos considerar essa data para efeito de cálculo da
depreciação, com base na regra de três, ou seja:
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 344
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Valor A
65
Valor B
100
Valor X (novo Valor A)
30
Resultado
X=(30*100)/65=46,15
46,15% de vida útil
Pela tabela de conservação, parte do imóvel o estado do imóvel se enquadra em
“reparos simples”, portanto, letra “E”.
A tabela indica que deve ser aplicada uma depreciação de 45,60%, ou seja, valor
apurado de R$ 2.209,44 – 45,60% = R$ 1.201,93 – (mil duzentos e um reais e
noventa e três centavos) o m2.
Área total construída (R-1) de 128,19 m2 x R$ 1.201,93 = R$ 154.075,40 – (cento
e cinquenta e quatro mil e setenta e cinco reais e quarenta centavos).
Considerando que o imóvel encontra-se semiacabado e com vários danos,
inclusive instalações elétricas, portas abertas sem acabamento, sanitários
entre outros (vide álbum de fotos), além da depreciação pelo tempo de
construção e vida útil, desvalorizamos em 10% o total, portanto, R$
154.075,40 – 10% = R$ 138.667,00 – (cento e trinta e oito mil seiscentos e
sessenta e sete reais).
Valor total da residência: R$ 138.667,00 – (cento e trinta e oito mil seiscentos
e sessenta e sete reais).
04 – Edícula com área de 34,68 m2.
Considerando as condições das benfeitorias, notadamente material empregado,
aproveitamento, estado de uso conservação, concluímos o seguinte:
De acordo com a Tabela CUB edição eletrônica maio 2022 (última referência
publicada), o custo global (material e mão de obra) para construções dessa
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 345
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natureza (PIS) padrão baixo é de R$ 1.242,75 - (mil duzentos e quarenta e dois
reais e setenta e cinco centavos) o m2.
Área construída de 34,68 m2 de conformidade com o croqui em anexo que
espelha a realidade da área construída X R$ 1.242,75 = R$ 43.098,57 - (quarenta
e três mil e noventa e oito reais e cinquenta e sete centavos).
Para utilizar o fator de depreciação necessário, iremos aplicar as regras da Tabela
Ross-Heidecke.
De acordo com essa tabela temos que apurar o tempo de vida útil, considerando
que para imóveis dessa natureza (PIS) o tempo máximo de “vida útil” é de 65
anos, para uma aplicação mais sensata, considerando as condições atuais de uso
e conservação, pode-se calcular o tempo de “vida aparente”.
De acordo com as declarações da parte autora a construção possui 30 anos,
portanto, está será a data base para calcular o grau de depreciação, ou seja,
1.992.
Nessa conformidade, iremos considerar essa data para efeito de cálculo da
depreciação, com base na regra de três, ou seja:
Valor A
65
Valor B
100
Valor X (novo Valor A)
30
Resultado
X=(30*100)/65=46,15
46,15% de vida útil
Pela tabela de conservação, parte do imóvel o estado do imóvel se enquadra em
“reparos simples”, portanto, letra “E”.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 346
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A tabela indica que deve ser aplicada uma depreciação de 45,60%, ou seja, valor
apurado de R$ 1.242,75 – 45,60% = R$ 676,05 – (seiscentos e setenta e seis
reais e cinco centavos) o m2.
Área total construída (PIS) de 34,68 m2 x R$ 676,05 = R$ 23.445,00 – (vinte e
três mil quatrocentos e quarenta e cinco reais) – (arredondando).
Considerando que o imóvel encontra-se com vários danos, inclusive na
cobertura de telha de amianto, trincas nas paredes, entre outros (vide álbum
de fotos), além da depreciação pelo tempo de construção e vida útil,
desvalorizamos em 10% o total, portanto, R$ 23.445,62 – 10% = R$ 21.101,00
– (vinte e um mil cento e um reais).
Valor total da edícula: R$ 21.101,00 – (vinte e um mil cento e um reais).
05 - Área de serviço 15,96 m2.
Os mesmos cálculos utilizados para calcular o valor da edícula, com uma redução
de 40% por estar semiacabado.
Assim, 15,96 m2 X R$ 405,63 = R$ 6.473,85 – (seis mil quatrocentos e setenta e
três reais e oitenta e cinco centavos).
Área total construída de 15,96 m2 x m2 X R$ 405,63 = R$ 6.473,00 – (seis mil
quatrocentos e setenta e três reais) – (arredondando).
TOTAL DAS BENFEITORIAS
Valor total: R$ 285.911,50 - (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e
onze reais e cinquenta centavos).
Garça, 30 de junho de 2022
Ronaldo Sanches Braccialli
perito nomeado
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Croqui atualizado dos imóveis
01 – 42,65 m2 – Área administrativa – 106, 40 m2 – Galpão industrial – 34,68 m2 – Edícula -53,00 m2 +75,19 m2 -
Residência - 15,96 m2 – área de serviço
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Foto da frente do imóvel comercial/industrial
Rua Carlos Ferrari, 3337
Foto do acesso principal
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Mosaico de fotos da área comercial
.
Imagem 01 – recepção ........ Imagem 02 – parcial recepção
.
Imagem 03 – parcial sala 01 Imagem 04 – parcial sala 02
.
Imagem 05 – parcial interna...................................................Imagem 06 -parcial sala 03
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RONALDO SANCHES BRACCIALLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/06/2022 às 14:02 , sob o número WGAR22700247647 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8568A5E. fls. 350
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Imagem 07 – parcial interna Imagem 08 – parcial interna
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Imagem 09 – parcial sala Imagem 10 – parcial sanitário (administração)
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Imagem 11 – parcial sanitário funcionários Imagem 12 – parcial sanitário funcionários
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Imagem 13 – parcial sanitário funcionários Imagem 14 – parcial sanitário funcionários
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Imagem 15 – parcial galpão industrial Imagem 16 – parcial galpão industrial
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Imagem 17 – parcial galpão industrial Imagem 18 – parcial galpão industrial
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Imagem 19 – parcial interna GI Imagem 20 – porta dos fundos GI
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Imagem 21 – portão de acesso ao GI Imagem 22 – vista lateral área administrativa
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Foto da frente do imóvel residencial
Foto acesso a área residencial
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Mosaico de fotos da área residencial
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Imagem 01 – vista frente da residência Imagem 02 – vista fundos da residência
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Imagem 03 – vista fundos da residência Imagem 04 – vista dormitório
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Imagem 05 – parcial dormitório Imagem 06 – parcial sanitário inacabado
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Imagem 07 – parcial sanitário inacabado Imagem 08 – parcial dormitório
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Imagem 09 – parcial sanitário apto Imagem 10 – parcial dormitório
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Imagem 11 – parcial dormitório Imagem 12 – parcial dormitório
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Imagem 13 – parcial quarto Imagem 14 – parcial interna
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Imagem 15 – parcial cozinha Imagem 16 – parcial cozinha
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Imagem 17 – parcial cozinha Imagem 18 – parcial cozinha
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Imagem 19 – parcial despensa Imagem 20 – vista geral área descoberta
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Imagem 21 – vista geral área descoberta Imagem 22 – vista área de serviço
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Imagem 23 – parcial área de serviço Imagem 24 – parcial área de serviço
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Imagem 25 – vista interna área de serviço Imagem 26 – vista área de serviço
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Imagem 27 – parcial área de serviço Imagem 28 – vista geral edícula
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Imagem 29 – parcial edícula Imagem 30 – parcial cobertura edícula
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Imagem 31 – parcial piso edícula Imagem 32 – parcial cobertura edícula
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Imagem 33 – parcial sanitário edícula Imagem 34 – parcial sanitário edícula
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Imagem 35 – quarto da edícula Imagem 36 – muro de divisa área comercial e residencial
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Imagem 37 – parcial muro de divisa Imagem 38 – portão de acesso
QUESITOS DA AUTORA (fls. 266/267)
a - O imóvel situado na Rua Carlos Ferrari, 3337, objeto da perícia. Trata-se de
um imóvel comercial ou residencial?
R: Frente comercial fundo residencial.
b - Quantos prédios de construção possuem o imóvel? Qual a metragem de cada
um deles?
R: Área administrativa = 42,65 m2 – área industrial = 106,40 m2 – área residencial
considerada = 128,19 m2 – área de serviço = 15,96 m2 e edícula = 34,68 m2.
c - Qual a metragem de construção do muro construído para o imóvel?
R: Segundo documento de fls. 95, 185 metros lineares.
d - Qual a metragem total da área de construção do imóvel incluindo o muro?
R: Prejudicado. Área construída edificada é diferente de área de muros.
e) - Considerado o tempo do imóvel de mais de 30 (trinta) anos. Conforme os
documentos dos autos, bem como a análise presencial da perícia. É possível
estipular o padrão do tipo de construção?
R: Sim.
f) - Considerando a infraestrutura e superestrutura, que compões em regra 40%
do imóvel, é possível identificar a qualidade da construção?
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R: Sim, no estado atual de uso e conservação.
g) - Quanto ao acabamento, considerando que o imóvel está há mais de 02 (dois)
anos desabitado e em desuso, qual o valor atribuído apenas ao acabamento?
R: Prejudicado.
h) - Qual é o valor que pode ser atribuído, especificamente, à infraestrutura e
superestrutura do imóvel?
R: Prejudicado, detalhes da avaliação estão no laudo.
I ) - Qual o valor atribuído à construção apenas do muro do imóvel?
R: Prejudicado.
j) - Qual o valor, em média gasto com a mão-de-obra para a construção de um
imóvel, com mesma metragem do objeto de perícia, compondo toda a área de
construção, inclusive muros?
R: Vide laudo.
k) - Qual o valor estipulado do imóvel, considerando a infraestrutura,
superestrutura, muro, em total de metragem construído, analisando conforme o
objetivo dos autos de indenização por benfeitoria/construção realizada?
R: Vide conclusão do laudo.
l) - Qual o valor de Custo Unitário Padrão da Construção Civil CUB do SindusconSP para a construção comercial?
R: Vide laudo.
QUESITOS DO REQUERIDO (fls. 247/249)
01) - Considerando que o lote 20 foi doado para a Empresa por meio da escritura
pública em 12/02/1997, conforme doc. em anexo, e pelos documentos constantes
das págs. 119 e 121, o endereço da atividade industrial foi alterado para Rua
Carlos Ferrari nº 3337 (local atual do prédio) em 13/05/1999, considerando que
não existe nenhum projeto aprovado de construção no Município (doc. 123/141)
para comprovar a data da construção, é possível por meio de aplicativo de buscas
ou outro meio precisar há quantos anos fora construído o prédio constante deste
lote, bem como as demais benfeitorias, portões, passeios, telhados, etc.?
R: Prejudicado. Conforme declarado na petição da autora (fls. 266), item “e”, ela
confessa que a construção possui mais de 30 anos.
02) - Considerando pelos documentos em anexo, o lote 22 foi doado para a
Empresa em 2011, é possível informar se o prédio constante deste lote foi
construído neste mesmo período?
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R: Prejudicado.
03) - A parte elétrica, portas, janelas, pisos, pinturas e outros itens necessários e
úteis estão em bom estado de conservação?
R: Não.
04) - Pelos documentos as págs. 123/141, onde consta construção industrial e
residencial, bem como as características da construção do prédio localizado no
fundo do lote, é possível constatar que esse prédio (construído nos fundos do
lote) se trata realmente de um prédio residencial?
R: Si. Pelas características se trata de um imóvel de natureza residencial.
05) - Pelas características de construção, qual prédio era destinado
exclusivamente a atividade industrial e qual a sua metragem?
R: O prédio de número 3337, com área de 149,50 m2 da Rua Carlos Ferrari.
06) - Se há um imóvel residencial no local, qual a sua metragem?
R: Sim, com área total e atual de 178,83 m2.
07) - Pela tabela de Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB do
Sinduscon-SP, qual o índice de depreciação dos referidos imóveis?
R: Vide laudo.
08) - Qual o valor de mercado dos prédios, muros, portão e demais itens que
podem ser valorados de forma individualizada?
R: Vide laudo.
09) - Existem vizinhos no imóvel? Caso a resposta seja afirmativa, existem
documentos que comprova que o muro foi construído somente pela Empresa
Giusti e Menezes?
R: Sim, vizinhança industrial, não existindo documentos que possam efetivamente
comprovar que a construção dos muros de divisas foi construído pela autora.
10) - Anexar fotos e demais documentos que demonstre o estado de conservação
do imóvel.
R: Vide álbum de fotos em anexo.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE GARÇA
FORO DE GARÇA
1ª VARA
Praça Martinho Funchal de Barros, 50, Garça-SP - 17400-000
Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às 19h00min
DECISÃO
Processo Digital nº: 0000067-75.2022.8.26.0201
Classe – Assunto: Liquidação por Arbitramento - Propriedade
Requerente: Giusti & Menezes Ltda
Requerido: MUNICÍPIO DE GARÇA, CNPJ 44.518.371/0001-35
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Renata Lima Ribeiro Raia
Vistos.
Trata-se de liquidação das benfeitorias realizadas no imóvel objeto de ação de
reintegração de posse.
Em sua impugnação (p. 101/112) alega a municipalidade que só deve ser
indenizado o imóvel construído com a finalidade industrial, excluindo-se a área residencial
irregular. Pretende ainda a compensação do valor da avaliação com os tributos em atraso.
Determinada a avaliação das benfeitorias, o laudo pericial foi juntado às fls.
336/363.
É o relatório. Decido.
Ao contrário do sustentado pelo exequente de que "nunca houve uma casa residencial
nos terrenos, objeto da presente liquidação, mas sim, um imóvel que era utilizado como moradia, por
extrema necessidade da utilização da empresa, tendo em vista os horários de expediente dos Funcionários"
(p. 184), colhe-se da sentença o seguinte:
"Além disso, houve destinação diversa aos imóveis, pois o local vem sendo utilizado
como moradia" e "averiguando-se apenas uma residência, cujos filhos da parte ré
dormiam nos quartos (fls. 384/386). Ademais, a existência de residência no local
também foi confirmada pela sócia-proprietária da parte ré em boletim de ocorrência
lavrado a seu pedido (fls. 83/84)."
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RENATA LIMA RIBEIRO RAIA, liberado nos autos em 11/08/2022 às 14:26 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8880FD0. fls. 387
Desse modo, o exequente edificou uma residência no local sem a anuência do
Município, em benefício e conforto próprio, de modo que tal benfeitoria não é indenizável.
Quanto ao direito de compensação, entendo que o executado deverá realizar o
pagamento do valor total devido nestes autos e, nos processos em que executa as dívidas que a
parte executada possui com o Município, requerer a penhora do crédito no rosto destes autos, uma
vez que os débitos não são da mesma natureza, o que, em tese, desautorizaria a aplicação do
instituto.
No tocante ao montante da indenização, o perito do juízo elaborou laudo
conforme as normas técnicas exigidas para avaliações como a do caso em tela e especificou
claramente a forma pela qual encontrou o valor da área.
Ao responder aos quesitos o fez em pormenores, com clareza, de modo a
transmitir ao julgador a segurança necessária para o deslinde da questão, mesmo porque o valor
apontado não se mostra discrepante ou fora da realidade e houve concordância das partes.
Quanto ao muro, deve prevalecer a manifestação do perito no sentido de que (p.
376): "não existe documentos que possam efetivamente comprovar que a construção dos muros de divisas
foi construído pela autora." Portanto, o laudo detalhado e bem fundamentado, que serviu de base para a
fixação do quantum devido como indenização, deve prevalecer, razão pelo qual homologo-o pelo
valor ali encontrado de R$ 119.670,50 (excluídas as áreas de serviço, residencial e edícula).
Intime-se.
Garça, 09 de agosto de 2022.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RENATA LIMA RIBEIRO RAIA, liberado nos autos em 11/08/2022 às 14:26 . Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000067-75.2022.8.26.0201 e código 8880FD0. fls. 388