PREFEITURA MUNICIPAL Dl IGARAPAVA
ESTADO DE SÃO PAULO
GABRIEL VILELA, 413 - CENTRO - CEP 14540-000
à /0001-67 LE. ISENTO
PABX (16) 2173 - 8200
E-MAIL: prefeituraQigerapava.sp.gov.br
RUA DR
Igarapava/SP, 08 de Abril de 2022.
Ofício nº 501/2022.
A Sua Excelência, ao Senhor
Luan Scares da Silva.
M.D. Presidente da Câmara Municipal de Vereadores.
Exmo. Sr. Presidente « demais Edis,
Regime de tramitação de urgência.
Temos a honra de encaminhar em anexo
o Projeto de Lei nº 038 de 08.04.2022, que “DISPÕE SOBRE A
DESAFETAÇÃO, AUTORIZAÇÃO PARA A ALTERAÇÃO
DA DESTINAÇÃO, E A ALIENAÇÃO DE IMÓVEL MUNICIPAL OBJETO
DA MATRÍCULA 16.421 DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE
IGARAPAVA, MEDIANTE LICITAÇÃO, NA MODALIDADE
CONCORRÊNCIA, E OFERECER Eli GARANTIA DE CRE EBNTO
IMOBILIÁRIO, DENTRO DO PROGRAMA HABITACIONAL INSTITUÍDO
PELO DECRETO ESTADUAL Nº 84.413, DE 28 DE AGOSTO DE 2078."
Presente pedido deve tramitar em regime de
urgência.
Aproveitamos o ensejo para externar a
Vossa Excelência nossos protestos de elevada estima e consideração.
Atenciosamente,
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JOSÉ RICARDO RODRIGUES MATTAR
A e PREFEITO MUNICIPAL DE IGARAPAVA
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| JIGARAPAVA
MUNICIPIO DE INTERESSE TURÍSTICO
: PREFEITURA MUNICIPAL
RUADR GABRIEL VILELA, 413 - CENTRO - CEP 14540-000
CNPJ 45.324,290/0001-67 LE. ISENTO '
PABX (16) 3173-8200
OFÍCIO nº 39/2022 - DDEjjst
Igarápava, 07 de abril de 2022.
Ao Excelentíssimo Sr. Dr.
JOSÉ RICARDO RODRIGUES MATTAR
Prefeito Municipal
Excelentíssimo-Senhor,
z Cumprimento-o: cordialmente Vossa Excelência e sirvo-me do presente. pari:
encaminhar Projeto de Lei que-dispõe sobre a desafetação, autorização para alteração de
destinação e alienação de-imóvel municipal objeto da matrícula nº 16.421 do Registro de
Imóveis de Igarapava, mediante de licitação, na modalidade concorrência, e oferecer em
garantia de crédito imobiliário, dentro-do Programa Habitacional instituído pelo Decreto
Estadual nº 64.419/2019.
: CONSIDERANDO - que o direito social à moradia é assegurado pela
Constituição Federal.em seu artigo 6º. A própria Carta Magna instituiu a competência comuin
entre União, estados e municípios no anigo 23, inciso IX do-referido diploma, o dever de
promover prógramas de moradia:e melhoria das condições habitacionais.
CONSIDERANDO que a Constituição do Estado de São Paulo, em seu astius
182,. expressa ser incumbência do Estado c aos Municípios a: construção-de moraci:s
populares:e de melhoria das condições habitacionais.
CONSIDERANDO que:a Lei Orgânica do município de Igarapava prevê em:
seu artigo 6º, inciso IX, a competência administrativa comum. do Município, da União = ds
Estado o exercicio da promoção de programas de constnição. de moradias c de condições
habitacionais.
CONSIDERANDO, ainda, que a Lei Orgânica do município de Igarapava em
seu artigo 190, no Capitulo VII - Da Habitação, dispor sobre a promoção de convênios com
a-União, com o Estado e-órgãos. oficiais ou particulares afetos ao sistema, programas de
“construção de moradias populares € de melhoria das condições habitacionais.
CONSIDERANDO que:o Decreto do Estado de São Paulo nº 64,419 de 28 é
aposto de 2019 instituiu junto à Secretaria da Habitação, o Programa Nossa Casa ; destinado
afomentar a produção, pela iniciativa privada, de unidades habitacionais de interesse social:
CamsScanner
HIGARAPAVA
MUNICÍPIO DE INTERESSE TURÍSTICO
PREFEITURA MUNICIPAL
RUADR, GABRIEL VILELA, 413 - CENTRO — CEP 14540-000
CNPJ 45.324 200/0001-67-.E. ISENTO
PABX (16) 3173-8200
Apresenta-se, na o i i i i art
Na-se, portunidade, projeto. de lei com a finalidade de implantar é
a Paul Nossa Casa, Conforme Termo-de Convênio Firmado com o Governo do Estado de
en a 9 POr intermédio. da Secretaria da Habitação para 210 apartamentos que poderá
eficiar de 800 (oitocentos) a 1.000 (mil) pessoas, apartamentos que serão implantados 07
Prédios de 04 pavimentos cada, conforme Termo de Convênio e projeto que acompanha o
presente ofício.
: Destaca-se, ainda, que o programa habitacional foi desenvolvido para sc:
implantado em área localizada no Bairro Jardim Bothânico nas intermediações das Ruas João
“- Humberto Bemardes, Luiz Avezum, Alcides Alves Vieira e José Moisés Nelto, conforme
documento de localização em anexo. -Menciona-se que na localidade (Bairro Jardim
Bothânico) existem outras áreas institucionais para instalação de equipamentos públicos, O
que não inviabilizaria a desafetação da referida área inslitucional para. fins habitacionais.
conforme mapa de localização das áreas em anexo.
E : Visando respeitar as exigências legais (autorização legislativa e realização de
licitação) apresenta-se 9 mencionado projeto para realização de alienação do-bem público
“identificado no presente documento-com regular procedimento de desafetação,
; Trata-se de interesse público relevante, “ou seja, a: promoção do
desenvolvimento habitacional do município e permite o Poder Público melhor organizar o
uso-do solo e atender os interesses da coletividade.
Despeço-me com protesto de. elevada estima: c distinta consideração e
coloco-me à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais.
Respeitosamente,
el
Is,
MÁRCIQ WELLINGTON DA SILVA
Diretor do Departamentonie D; Sjnei imeni Econômico e Habitação
, Pol f a
| Z y A SE Dad
NA
CamsScanner
ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Ficha informativa
DECRETO Nº 64.419, DE 28 DE AGOSTO DE 2019
Institui, junto à Secretaria da Habitação, o Programa Nossa Casa e dá providências correlatas
RODRIGO GARCIA, Vice-Governador, em Exercício no Cargo de Governador do Estado de
São Paulo, no uso de suas atribuições legais,
Decreta:
Artigo 1º - Fica instituído, junto à Secretaria da Habitação, o Programa Nossa Casa, destinado
a fomentar a produção, pela iniciativa privada, de unidades habitacionais de interesse social
direcionadas à população de baixo poder aquisitivo, nos termos da Lei nº 12.801, de 15 de
janeiro de 2008.
Artigo 2º - A execução do Programa Nossa Casa dar-se-á em articulação com os demais
programas habitacionais instituídos nas esferas federal, estadual e municipal, inclusive com
aqueles executados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo - CDHU.
Artigo 3º - O Programa Nossa Casa poderá contar com recursos do Fundo Paulista de
Habitação de Interesse Social - FPHIS, instituído pela Lei nº 12.801, de 15 de janeiro de 2008.
8 1º - A concessão de subsídio estadual com recursos do Fundo Paulista de Habitação de
Interesse Social - FPHIS obedecerá às regras estabelecidas por seu Conselho Gestor.
$ 2º - Não se aplicam ao Programa Nossa Casa as disposições do Decreto nº 62.113, de 19 de
julho de 2016.
Artigo 4º - Cabe à Agência Paulista de Habitação Social - CASA PAULISTA exercer as funções
de agente executor e operador do Programa Nossa Casa, nos termos do artigo 4º do Decreto nº
57.370, de 27 de setembro de 2011.
Artigo 5º - O Programa Nossa Casa será implementado por meio das seguintes modalidades:
|- Nossa Casa - Municípios;
Il - Nossa Casa - Estado;
HI - Nossa Casa - CDHU;
IV - Nossa Casa - Terrenos Privados.
& 1º - As modalidades referidas nos incisos | a Ill deste artigo poderão contemplar:
1. edificação de habitações de interesse social mediante incorporação por mandato, nos termos
do artigo 31, 8 1º, da Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, produzindo e
entregando unidades habitacionais a preço social, em contraprestação ao valor do terreno de
titularidade do ente público;
2. concessão de subsídio estadual aos adquirentes de unidades habitacionais de interesse
social edificadas em terreno de titularidade do ente público, observado o disposto no 8 1º do
artigo 3º deste decreto.
8 2º - A modalidade referida no inciso IV deste artigo contemplará a concessão de subsídio
estadual aos adquirentes de unidades habitacionais de intsrssss social edificadas em terrenos
privados, observado o disposto no $& 1º do artigo 3º deste decreto.
Artigo 6º - Os Municípios paulistas interessados em participar do Programa Nossa Casa, na
modalidade prevista no inciso | do artigo 5º deste decreto, deverão formalizar sua adesão por
meio de instrumento próprio, a ser disponibilizado no sítio eletrônico do Programa.
Parágrafo único - A Secretaria da Habitação realizará estudos e concederá orientação e apoio
técnico aos Municípios paulistas para implementação do Programa a que alude o “caput” deste
artigo, cenforme previsto em seu respectivo regulamento.
Artigo 7º - Fica a Secretaria da Habitação autorizada a representar o Estado na celebração de
conyênios com Municípios paulistas, tendo por objeto promover a colaboração entre os
partícipes por meio de orientação e apoio técnico na implementação, no âmbito do Município
corveniado, do Programa Nossa Casa, na modalidade Nossa Casa - Municípios.
84º -'A instrução dos processos referentes a cada convênio deverá incluir parecer da
Gonsultoria Jurídica que serve à Secretaria da Habitação e observar, no que couber, o disposto
fio Decreto nº 52.479, de 14 de dezembro de 2007, e no artigo 5º do Decreto nº 59.215, de 21
; de maio de 2013.
8 2º - Os convênios com Municípios paulistas de que trata o “caput” obedecerão à minuta-
padrão constante do Anexo deste decreto, podendo o Secretário da Habitação promover as
adaptações necessárias em razão das peculiaridades de cada partícipe, vedada a alteração do
objeto.
Artigo 8º - O Secretário da Habitação editará, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da
publicação deste decreto, resolução aprovando o regulamento do Programa Nossa Casa.
Parágrafo único - O regulamento a que se refere o “caput” deste artigo deverá dispor, entre
outros aspectos, sobre:
1. modalidades do Programa Nossa Casa, observado o disposto na Lei nº 12.801, de 15 de
janeiro de 2008;
2. critérios de seleção das famílias beneficiárias do Programa Nossa Casa, observado o
disposto na Lei nº 12.801, de 15 de janeiro de 2008, e no Programa Minha Casa Minha Vida,
inserido no Programa Nacional de Habitação Urbana;
3. parâmetros técnicos para o estabelecimento do prego social das unidades habitacionais a
que se refere o Item 1 do 8 1º do artigo 5º deste decreto;
4. critérios de participação dos Municípios paulistas e dos titulares de terrenos privados no
Programa Nossa Casa;
5. plano de trabalho dos convênios de que trata o artigo 7º deste decreto.
Artigo 9º - Este decreto entra em vigor na data de sua publicação, ficando revogado o Decreto
nº 64.388, de 14 de agosto de 2019.
Palácio dos Bandeirantes, 28 de agosto de 2019
RODRIGO GARCIA
Flavio Augusto Ayres Amary
Secretário da Habitação
Antonio Carlos Rizeque Malufe
Secretário Executivo, Respondendo pelo Expediente da Casa Civil
Nelson Baeta Neves Filho
Secretário Executivo, Respondendo pelo Expediente da Secretaria de Governo
Publicado na Secretaria de Governo, aos 28 de agosto de 2019.
ANEXO
a que se refere o 8 2º artigo 7º do Decreto nº 64.419, de 28 de agosto de 2019
CONVÊNIO QUE CELEBRAM O ESTADO DE SÃO PAULO, POR INTERMÉDIO DA
SECRETARIA DA HABITAÇÃO, E O MUNICÍPIO DE , OBJETIVANDO A COLABORAÇÃO
ENTRE OS PARTÍCIPES POR MEIO DA ORIENTAÇÃO E APOIO TÉCNICO NA
IMPLEMENTAÇÃO DO PROGRAMA NOSSA CASA, NA MODALIDADE NOSSA CASA -
MUNICÍPIOS
O ESTADO DE SÃO PAULO, por intermédio da SECRETARIA DAHABITAÇÃO, neste ato
representada por seu Titular, devidamente autorizado pelo Governador do Estado, nos 1termos
do Decreto nº, de de de , e o MUNICÍPIO de , neste ato representado por seu Prefeito,
doravante denominados, respectivamente, ESTADO e MUNICÍPIO, resolvem celebrar o
presente Convênio, observadas as disposições da Lei federal nº 8.666, de 21 de Junho de 1993,
da Lei nº 6.544, de 22 de novembro de 1989, no que couber, e do Decreto nº 59.215, de 21 de
mais de 2013, mediante as cláusulas e condições seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA
Do Objeto
O presente convênio tem por objeto promover a colaboração entre os partícipes por meio de
orientação e apoio técnico na implementação, no âmbito do MUNICÍPIO, do Programa NOSSA
CASA, na modalidade NOSSA CASA - Municípios, instituído pelo Decreto nº , de de de 2019,
em conformidade com o regulamento do Programa (Anexo |) e Plano de Trabalho (Anexo II),
que integram o presente instrumento.
Parágrafo único - O Secretário de Habitação, amparado em pronunciamento do setor técnico
da Pasta, poderá autorizar modificações incidentes sobre o Plano de Trabalho de que trata o
“caput”, para sua melhor adequação técnica, a serem formalizadas mediante termo aditivo,
vedada a alteração do objeto do ajuste.
CLÁUSULA SEGUNDA
Das Atribuições dos Partícipes Os particípes terão as seguintes atribuições:
|- pelo ESTADO:
a) realizar estudos e prestar orientação e apoio técnico e administrativo ao MUNICÍPIO, visando
colaborar e auxiliar nas ações necessárias à execução do Programa NOSSA CASA, conforme
estabelecido no Plano de Trabalho, em especial no que:se refere à regularização e à avaliação
do terreno municipal selecionado, à realização de processo licitatório para a escolha de
incorporador-construtor, ao acompanhamento do processo de incorporação imobiliária por
mandato e à seleção dos beneficiários das unidades habitacionais a preço social;
b) disponibilizar e manter ambiente virtual necessário à execução do Programa NOSSA CASA;
c) mobilizar e coordenar as atividades dos órgãos estaduais envolvidos na execução do
Programa NOSSA CASA;
d) supervisionar e fiscalizar a execução e o desenvolvimento do objeto conveniado;
e) apresentar os comprovantes de despesas referentes às ações de apoio técnico na forma
prevista no Plano de Trabalho;
f) designar responsável para atuar como agente de integração, visando facilitar a coordenação
e a execução das atividades vinculadas ao Programa NOSSA CASA;
1! - pelo MUNICÍPIO:
a) executar as ações de sua competência, necessárias à execução do Programa NOSSA
CASA, especialmente aquelas previstas no Plano de Trabalho;
b) acolher a orientação e o apoio técnico fornecidos pelo ESTADO, executando, por suas
próprias expensas, todos os procedimentos necessários a;tornar apto o terreno oferecido para
incorporação imobiliária na forma da lei, incluindo a possibilidade de financiamento das
unidades por meio dos programas habitacionais existentes;
c) assumir as despesas com os encargos, emolumentos, despesas judiciais e correlatas,
visando à regularização jurídica, imobiliária, ambiental e fundiária do terreno selecionado, além
das despesas com divulgação do Programa em seu território;
d) criar instrumentos legais e regulamentares, no âmbito municipal, que viabilizom a execução
do Programa NOSSA
CASA, na forma do regulamento do Programa e Plano de Trabalho;
e) mobilizar, coordenar e integrar as ações das Secretarias e órgãos municipais envolvidos na
execução do Programa NOSSA CASA;
f) realizar certame licitatório para a contratação do incorporador-construtor;
9) outorgar mandato de incorporação imobiliária, na forma da Lei federal nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964;
h) permitir e facilitar ao ESTADO e aos demais órgãos de controle intemo e externo o
acompanhamento, a supervisão e a fiscalização da execução do objeto deste convênio,
indusive colocando à sua disposição a documentação relacionada:
i) fornecer as informações e os documentos solicitados pelo ESTADO, de forma a garantir a
mais ampla fiscalização e desenvolvimento do Programa NOSSA CASA; .
j) submeter à aprovação do ESTADO, com a antecedência necessária, quaisquer alterações
que o MUNICÍPIO pretenda realizar no Plano de Trabalho;
k) obter, quando pertinente, as anuências de órgãos federais ou estaduais necessárias à
execução do Programa NOSSA CASA;
|) designar servidores próprios para a execução das atividades decorrentes do Plano de
Trabalho, observadas as disposições legais e regulamentares pertinentes, respondendo por
todos os encargos, inclusive os trabalhistas e previdenciários;
m) designar representantes (titular e suplente) para acompanhar a execução do objeto deste
convênio;
n) colocar e manter placa de identificação do empreendimento, de acordo com o modelo oficial
constante do Manual de Identidade Visual do Governo do Estado de São Paulo.
CLÁUSULA TERCEIRA
Do Pessoal
O pessoal utilizado por quaisquer dos partícipes na execução das atividades decorrentes deste
instrumento, na condição de empregado, funcionário, autônomo, empreiteiro ou contratado a
qualquer título, não terá qualquer vinculação em relação ao outro partícipe, ficando a cargo
exclusivo de cada qual a integral responsabilidade no que se refere a todos os direitos, em
especial em relação às obrigações de natureza fiscal, trabalhista, tributária e previdenciária,
inexistindo solidariedade entre ambos.
CLÁUSULA QUARTA
Da Coordenação e Fiscalização
Cada um dos partícipes indicará os responsáveis pelo desenvolvimento dos trabalhos
ajustados, que sejam de sua responsabilidade, os quais darão o apoio necessário à
consecução do objeto do presente convênio e serão encarregados do controle e da fiscalização
da sua execução.
CLÁUSULA QUINTA
Dos recursos financeiros
O presente convênio não implicará repasse de recursos financeiros entre os partícipes,
respondendo cada qual pelas despesas decorrentes das atividades assumidas, as quais
onerarão as dotações próprias dos respectivos orçamentos estadual e municipal, ressalvado o
disposto nos 88 1º e 2º da Cláusula Sétima deste instrumento.
CLÁUSULA SEXTA
Da Vigência
O presente convênio vigorará por ( ) meses, a contar da data de sua assinatura.
Parágrafo único - Havendo motivo relevante e interesse dos partícipes, o presente convênio
poderá ter seu prazo de execução prorrogado, mediante termo aditivo e prévia autorização do
Secretário de Habitação, amparada em pronunciamento: do setor técnico da Pasta, observado o
limite máximo de 5 (cinco) anos de vigência.
CLÁUSULA SÉTIMA
Da Denúncia e da Rescisão
Este convênio poderá ser denunciado a qualquer tempo, mediante notificação prévia com
antecedência mínima de 30 (trinta) dias, e será rescindido por infração legal ou descumprimento
de qualquer de suas cláusulas, respondendo cada partícipe, em qualquer hipótese, pelas
obrigações contraídas na vigência do instrumento.
8 1º - A denúncia ou rescisão do ajuste por ação imputada ao MUNICÍPIO obriga-o ao
ressarcimento das despesas relativas às ações de orientação e apoio técnico que tiverem sido
executadas pelo ESTADO, com dispêndio de recursos públicos, na forma do regulamento do
Programa NOSSA CASA e limitado ao estimado em item próprio do Plano de Trabalho.
8 2º - Os valores a que se refere o 8 1º serão devidamente atualizados, a partir da data do
desembolso, pelos índices de reajuste das cadernetas de poupança, até o limite dos valores
estimados no Plano de Trabalho, corrigido pelos mesmo índices.
CLÁUSULA OITAVA
Da Ação Promocional
Em qualquer ação promocional, relacionada com o objeto do presente convênio, deverá ser,
obrigatoriamente, consignada a participação do Estado de São Paulo, pela Secretaria da
Habitação, ficando vedada a utilização de nomes, símbolos ou imagens, que caracterizem
promoção pessoal de autoridades ou servidores públicos, nos termos do $ 1º do artigo 37 da
Constituição Federal.
CLÁUSULA NONA
Da Propriedade Intelectual
Todos os sistemas, projetos e banco de dados que forem utilizados para a execução do
Programa NOSSA CASA são de propriedade exclusiva do ESTADO, sendo vedado aos que
tiverem acesso a esses, a qualquer título, reproduzir, copiar, emprestar, doar, ceder, transferir,
permutar, fornecer, alugar, vender ou aliená-los sob qualquer forma.
CLÁUSULA OITAVA
Do Foro
Fica eleito o Foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo para dirimir quaisquer
questões oriundas ou relativas à execução ou interpretação deste convênio, não resolvidas na
esfera administrativa, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem de acordo, firmam o presente termo em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na
presença das testemunhas abaixo subscritas.
São Paulo, de de 2019
SECRETÁRIO ESTADUAL DA HABITAÇÃO
PREFEITO(A) MUNICIPAL
Testemunhas:
1. 2.
Nome: Nome:
RG.: R.G.:
CPF: crF:
TERMO DE ADESÃO AO PROGRAMA NOSSA CASA FORMALIZADO PELO MUNICÍPIO DE .
1. O MUNICÍPIO de , (qualificação completa) (MUNICÍPIO), neste ato representado por seu
Prefeito |, (qualificação completa), RESOLVE, por meio do presente instrumento, ADERIR ao
Programa NOSSA CASA - Municípios, instituído pelo Decreto nº de agosto de 2019, que
prevê o fomento à produção, pela iniciativa privada, de unidades habitacionais de interesse
social, para comercialização a famílias de baixa renda, conforme Lei nº 12.801, de 15 de janeiro
de 2008.
2. Em razão da adesão prevista neste Termo, o MUNICÍPIO declara e atesta:
a) estar ciente e de pleno acordo com as disposições, condições e obrigações contidas no
Regulamento do Programa NOSSA CASA, aprovado pela Resolução SH nº ,de de de,
e suas respectivas atualizações, parte integrante deste instrumento, independentemente de
transcrição;
b) possuir terreno (s) de sua titularidade, localizados em área urbana ou de expansão urbana,
assim definidas pela legislação municipal, o(s) qual(is) será(ão) objeto de análise técnica
preliminar de viabilidade pela Secretaria da Habitação;
c) a existência, no âmbito de seu território, de famílias que demandem atendimento habitacional
de interesse social e que tenham perfil para atendimento no âmbito do Programa NOSSA
CASA.
3. O acompanhamento da execução deste Termo de Adesão, pelo MUNICÍPIO, será realizado
por (servidor municipal indicado), CPF nº, ou, na falta deste, por quem o MUNICÍPIO indicar
para cumprir esta função.
4. O MUNICÍPIO providenciará a publicação deste Termo de Adesão em seu veículo de
divulgação oficial.
Pesquisas Econômicas
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
ESTUDO DA ESTRUTURAÇÃO DE PROGRAMAS HABITACIG-NAIS DA
OPERACIONALIZAÇÃO E DESENVOLVIMENTO DOS
PROGRAMAS HABITACIONAIS EM CURSO NA AGÊNCIA “AULISTA DE
HABITAÇÃO SOCIAL
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO COMERCIAL
MUNICÍPIO DE IGARAPAVA
. /
CÓDIGO A0048-29
SÃO PAULO
FEVEREIRO/2022
PJ 5610-1
Pesquisas Econômicas
ÍNDICE
5.
5.1
OBJETIVO
METODOLOGIA
CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
PARÂMETROS COMPARATIVOS
PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO
PESQUISAS
5.1.1 RESULTADO DA PESQUISA
5.2 ANÁLISES
5.2.1 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA
5.2.2 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA
6.
7.
8.
AVALIAÇÃO
DOCUMENTAÇÃO ANEXADA
CONCLUSÃO
10
u
q
1. OBJETIVO
A Fipe foi contratada pela “Secretaria de Habitação do Governo do Estado de São Paulo”,
no âmbito do Programa Nossa Casa, para avaliar o valor de mercado, para venda, de um
terreno incorporável, situado à Rua José Moisés Netto, s/nº, ocupando a totalidade da
quadra delimitada pelas ruas João Humberto Bernardes, Luiz Avezum e Alcides Alves
Vieira, Jardim Bothanico, Município de Igarapava — SP. Para apoio da avaliação, foram
utilizados os seguintes documentos disponibilizados na plataforma do Programa Nossa
Casa: matrícula de nº 16.421 do Oficial de Registro de Imóveis de Igarapava, certidão de
uso e ocupação do solo, relatórios jurídico e urbanístico preliminares, plano de massa e
planta de levantamento planialtimétrico.
Fonte: Google Earth 2022
A avaliação assume que a propriedade esteja livre e desembaraçada de qualquer ônus
específico, bem como de passivos ambientais, contratos de locação, hipotecas ou outros
vínculos ou deficiências de documentação que possam onerá-la. Considera, também, a
exatidão da documentação fornecida, bem como das informações prestadas por terceiros.
2. METODOLOGIA
A metodologia básica adotada observa os critérios estabelecidos pela Norma Avaliatória
nº 14 653/2.001-2.019 - Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas,
consubstanciados por critérios auxiliares já consagrados pela Engenharia de Avaliações.
A Norma Técnica ABNT/NBR 14 653, em vigor, admite avaliações por métodos diretos e
indiretos. Entre os diretos destaca-se, preferencialmente, o Método Comparativo de Dados
de Mercado. O processo consiste na apuração dos valores através da análise do
comportamento do mercado imobiliário, relativamente” ao segmento enfocado, e prevê a
comparação direta com outros imóveis assemelhados recentemente transacionados ou em
oferta ostensiva, cujas particularidades, preços e condições gerais sejam conhecidos.
Para a perfeita aplicação do Método Comparativo, impõe-se que os atributos intrínsecos e
extrínsecos que influem na formação dos preços sejam ponderados por homogeneização de
forma a minimizar o grau de subjetividade da avaliação. Assim, para o procedimento de
comparação entre as referências de mercado e o imóvel paradigma, sempre que necessário
são adotados fatores de correção e ponderação, tais como oferta, frente, profundidade,
localização, topografia etc.
Já a abordagem indireta, em especial o Método Involutivo, serve como suporte à expressão
acerca do valor, pois no caso de terrenos incorporáveis o valor está diretamente relacionado
aos preços de venda dos produtos imobiliários geráveis (apartamentos, por exemplo), ainda
que de forma hipotética.
A maior parte das pesquisas de interesse para a avaliação está à disposição de qualquer
(esclarecido) comprador, mas não se pode exigir deste um conhecimento mais amplo do
mercado imobiliário. No nosso caso, porém, além dostas pesquisas temos acesso a um
to
grande banco-de-dados que nos fornece uma espécie de pano de fundo geral, com o qual
podemos confrontar o objeto da avaliação. Neste sentido, entendemos oportuno informar:
- a equipe de avaliadores da Fipe atua no mercado imobiliário desde 1973,
acumulando uma experiência conferida pela avaliação de dezenas de milhares de
imóveis. Todas as pesquisas realizadas nos últimos 20 anos podem ser recuperadas
e analisadas com surpreendente rapidez. É claro que à avaliação em questão, só
interessam informações mais recentes, mas podemos verificar, por exemplo, de que
modo o valor de terrenos em determinadas regiões, tem evoluído ao longo do
tempo;
- a equipe é totalmente independente, pois observa o desempenho da indústria
imobiliária, sem, contudo, participar diretamente da arena do mercado. Não
competimos com corretores de imóveis ou outros especialistas de marketing
imobiliário, mas sabemos identificar os profissionais que se especializam neste ou
naquele tipo de imóvel (no caso, terreno incorporável) e em determinadas regiões
(no caso, Igarapava-SP). Assim, para cada avaliação, e independentemente da
possibilidade de estabelecer comparações diretas, são consultados diversos
especialistas que opinam sobre o valor de mercado do imóvel.
Em suma: na medida em que procuramos repetir o caminho de um hipotético comprador,
perseguimos uma metodologia eminentemente comparativa, ainda que certas comparações
só possam ser realizadas de maneira indireta.
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Sob o ponto de vista dos profissionais que participam da avaliação, o material que estamos
juntando (fotografias, fichas de pesquisas de mercado...), bem como o relato verbal do autor
da vistoria, são muito mais importantes do que quaisquer descrições pormenorizadas. No
caso vertentes, apenas as seguintes informações são consideradas como relevantes. para a
avaliação do valor de mercado:
Pesquisas Econômicas
- Localização: Rua José Moisés Netto, s/nº, ocupando a totalidade da quadra 35 (Área
Institucional 06) do Loteamento Jardim Bothanico, delimitada pelas ruas João Humberto
Bernardes, Luiz Avezum e Alcides Alves Vieira, Município de Igarapava — SP. Dista,
aproximadamente, 780 m da Avenida Dr. Wanderley Ribeiro, a principal via de penetração
na cidade, e 2.400 m da Rodovia Anhanguera (SP-330).
- Zoneamento: zona urbana de interesse social.
- Serviços públicos: o local dispõe de todos os melhoramentos públicos presentes na
cidade, com linhas regulares de Ônibus circulando pela Avenida Dr. Wanderley Ribeiro.
- Logradouros: as quatro vias são asfaltadas e medem cerca de 10 m de largura. Suportam
tráfego rarefeito de veículos. As ruas José Moisés Netto e Luiz Avezum possuem perfis
inclinados, enquanto que as ruas João Humberto Bernardes e Alcides Alves Vieira são
praticamente planas.
- Vizinhança: predominantemente residencial unifamiliar, de médio padrão, em franco
processo de consolidação/ocupação. O Loteamento Jardim Bothanico foi lançado em 2013,
tendo sido concebido com 1.470 lotes, dos quais cerca de 500 ainda estão disponíveis para
venda com a loteadora. Dispõe de setores residencial unifamiliar e empresarial, áreas
verdes e institucionais, com completa infraestrutura, constituindo uma das melhores opções
de moradia da cidade.
- Terreno: com formato irregular e configuração aproximadamente retangular, mede
204,00 m de frente para as ruas José Moisés Netto e Luiz Avezum, 9,43 m ein arco pelas
esquinas e 80,00 para as ruas João Humberto Bernardes e Alcides Alves Vieira, encerrando
19.841,36m?, conforme consta na documentação disponibilizada. Desenvolve-se em
declive, acompanhando os perfis das vias públicas.
Encontra-se recoberto por pasto, devidamente roçado.
- Desapropriações e Projetos Viários: não pudemos identificar nenhuma desapropriação ou
projeto viário que possa atingir o terreno ou suas cercanias imediatas.
- Possibilidades de Aproveitamento do Terreno Face à Legislação: as diretrizes urbanísticas
são aquelas indicadas na certidão de uso e ocupação solo, disponibilizada pela plataforma
do Programa Nossa Casa.
- Possibilidades de Aproveitamento do Terreno Face ao Mercado: o recomendável seria
efetuar um Estudo de Maior e Melhor Aproveitamento para identificar os produtos
imobiliários mais adequados (tipologias de apartamentos, dimensionamento de centros
comerciais de apoio à vida cotidiana etc.), ou seja, aqueles que devem proporcionar os
maiores valores agregados, em termos econômicos e financeiros, considerando
praticamente todas as condicionantes, tais como: restrições e incentivos de uso e ocupação
do solo, público alvo, mercado de demanda, mercado de oferta (concorrência, nos diversos
segmentos), custo de capital (taxas de juros e de atratividade), poder aquisitivo das famílias,
entre outros.
De qualquer forma, em princípio, a construção de um empreendimento habitacional
vertical, de médio padrão, poderia ser perfeitamente indicada para o local. Aliás, como já
foi proposto pelo relatório urbanístico preliminar e pelo plano de massa, inclusive com
piscinas (adulto e infantil) e quadra poliesportiva, o que foi admitido como correto para
efeitos de avaliação.
4. PARÂMETROS COMPARATIVOS
Procuramos pesquisar todas as informações referentes a terrenos vendidos nesta região da
cidade, nos últimos anos. Percorremos os arredores do imóvel, à busca de ofertas ostensivas
evidenciadas por placas ou cartazes. Examinamos detidamente os anúncios publicados em
jornais e revistas. Recuperamos informações referentes às avaliações que já tivemos
ocasião de realizar para imóveis assemelhados e navegamos pelas páginas da Internet, para
obter dados hoje divulgados por este meio. Todas as pesquisas relevantes estão sendo
anexadas sob a forma de “fichas” de “Parâmetros Comparativos”.
Buscando outros indicativos, foi verificada, também, a performance do mercado de
lançamentos de apartamentos na macrorregião de interesse, pois o valor de terrenos pode
ser associado ao valor de produtos imobiliários para eles adequados. Os dados examinados
constam das fichas de lançamentos anexas.
E como subsídio, foram consultados profissionais que atuam nas seguintes organizações
especializadas:
- Empreendimento Jardim Bothanico;
- SP Imóveis;
- Idymilson Pimentel Consultor de Imóveis;
- Cláudio Soares Corretor de Imóveis.
5. PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO
As pesquisas de mercado são geralmente analisadas com os métodos e critérios sugeridos
pela “Norma NBR-14 653 — Partes 1 e 2” da Associação Brasileira de Normas Técnicas,
que trata das avaliações de imóveis urbanos, utilizando-se tratamento estatístico de fatores
pela “Distribuição t de Student”, ideal para pequenas amostras.
5.1 PESQUISAS
São apresentadas sob a forma de fichas, sendo que interessam fundamentalmente a esta
avaliação as pesquisas de terrenos incorporáveis localizados em Igarapava. E, como
subsídio, a de lotes no próprio loteamento Jardim Bothanico.
Por motivos de ordem técnica, os “Parâmetros Comparativos” deveriam limitar-se a
imóveis cujas áreas estivessem contidas num intervalo de 0,5 a 2,0 vezes a do objeto em
avaliação. Entretanto, interessam ao processo avaliatório dados que extrapolem esse
intervalo.
Ainda por razões de ordem técnica, o ideal são parâmetros obtidos no prazo máximo de um
ano. É importante notar que, em certos casos, duas pesquisas podem estar “amarradas” pela
expressão “Parâmetro-de-Liquidez”. Isto significa que ambas referem-se ao mesmo imóvel,
mas realizadas em datas diferentes (não há limite para a data mais antiga), constituindo
excelentes indicadores de liquidez.
5.1.1 RESULTADO DA PESQUISA
Foram selecionados 13 “Parâmetros Comparativos”, envolvendo 8 terrenos e 5
apartamentos, considerados como de pouca relevância e interesse para efeitos da avaliação.
As cópias das respectivas “fichas” seguem em anexo e, para uma correta interpretação
delas, observe-se:
- normalmente todas registram a data da informação, a origem e o endereço do
imóvel pesquisado (exceto quando envolve informação sigilosa, como por exemplo
resultados de avaliações já realizadas pela própria equipe. Neste caso, a ficha é
identificada como “Utilização de Sistema”, podendo estar acompanhada por uma
ficha “Promédio”, resumo de pesquisa opinativa. Pode ocorrer, também, uma
situação na qual o informante não se dispõe a identificar o endereço preciso do
imóvel);
- quando possível, a pesquisa é documentada com fac-símile de anúncios, fotos de
placas, endereços na internet etc.. Nem sempre, porém, existe um documento, como
no caso, por exemplo, de ofertas de imóveis “em carteira” de corretores.
5.2 ANÁLISES
A análise do material pesquisado é feita de maneira independente, segundo o tipo da
informação. Dados referentes a transações comprovadas e a outras avaliações realizadas
pela equipe, são acolhidos em sua plenitude. Valores “financiados” são convertidos para
valores à vista. No caso de imóveis que estejam sendo oferecidos ao mercado, aplica-se um
fator de elasticidade da oferta Os pareceres dos especialistas consultados são
estatisticamente tratados.
5.2.1 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA
Face à situação em exame (área institucional, com destinação específica, de porte
avantajado, em localização de boa qualidade) o material comparativo disponível de terrenos
não é adequado ao processo avaliatório, o que obrigou a conclusão do trabalho sob
enfoque de “Parecer Técnico”, anteriormente denominado “Avaliação Expedita”, conforme
previsto na “Norma NBR-14 653” da Associação Brasileira de Normas Técnicas — ABNT,
aplicável quando não há informações suficientes para a utilização dos métodos previstos.
A norma NB-502 da ABNT, que já não mais se aplica,
definia, com clareza, que “Avaliações Expeditas”. “São
aquelas que se louvam em informações e na escolha arbitrária
do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta
Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos
que levaram à convicção do valor”.
De qualquer forma, ele acaba por proporcionar algum indicativo e permitiria reputar o valor
dos terrenos em situação normal, entre R$ 256,79/m? e R$ 296,62/m?, intervalo este que
não deve ser atingido devido às peculiaridades de propriedade em questão (grande porte e
destinação específica).
Quanto à enquete opinativa, os pareceres dos especialistas consultados permitiriam estimar
o resultado procurado entre R$ 236,05/m? e R$ 305,86/m?, também, em situação normal de
mercado, contudo é preciso ponderar a viabilidade em função do projeto específico
proposto para o local, o que foi feito a seguir.
Tesquisas Econômicas
5.2.2 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA
No caso presente, se mostra imprescindível a realização uma criteriosa contra prova pelo
Método Involutivo, desenvolvido pela estimativa de um VGV — Valor Geral de Vendas do
empreendimento residencial vertical, proposto para o local, do qual são subtraídos os custos
necessários à sua implantação, construção e comercialização, além do lucro do
empreendedor, definindo-se uma idéia da importância que este poderia pagar pelo terreno,
para executar o plano. Para tanto, foram adotados os seguintes parâmetros:
- Terreno: 19.841,36 m?;
- Área útil: 9.450,00 m? (210 apartamentos, em 7 prédios de 4 pavimentos cada);
- Área total construída: 12.665,50 m?;
- Preço de venda das unidades residenciais: entre R$ 150,00 mil e 170,00 mil por
apartamento (para estimá-lo, foi privilegiada a enquete opinativa dos corretores
consultados, cujo resultado variou entre R$ 148,19 mil e 171,81 mil. Como subsídio,
foi feita análise de apartamentos na macrorregião de interesse, uma vez que inexistem
empreendimentos verticais novos na cidade — vide fichas em anexo, sendo o resultado
entre R$ 156,69 mil e 174,17 mil);
- Custo de construção: R$ 1.700,00/m?, tendo por base do custo unitário básico do
Sinduscon — SP, publicado mensalmente - Boletim Econômico de janeiro/2 022, para
prédio residencial, de padrão popular (PP-4), acrescido de BDI e outros melhoramentos;
- Projetos de arquitetura e executivos completos (hidráulica, elétrica, paisagismo etc.):
4% do custo de construção; ;
- Despesas de comercialização, emolumentos, marketing publicidade, montagem jurídica
do empreendimento: 6% do VGV; !
- Tributação de uma Sociedade de Propósito Específico — SPE: 7% do VGV.
Definidos tais parâmetros, foi desenvolvida, em valores presentes, a simulação abaixo, por
modelo estático, previsto na Norma NBR 14 653-1, mo qual se utilizam fórmulas
simplificadas e que não levam em conta o tempo de ocorrência de despesas e receitas:
- VGV (210 aptos por R$ 150.000 a R$ 170.000): 31.500.000 / 35.700.000
- Tributos da SPE (7% do VGV): (2.205.000/ 2.499.000)
- Despesas de comercialização, emolumentos etc. (6% do VGV): (1.890.000 / 2.142.000)
- Custo de construção (12.665,50 m? por R$ 1.700/m?): (21.531.350)
- Projetos completos (4% do custo de construção): (861.254)
- Resultado da operação imobiliária: 5.012.396 / 8.666.396
- Lucro do empreendedor (50% do resultado): (2.506.198 / 4.333.198)
- Preço que um empreendedor poderia pagar pelo terreno (R$/m?): 126,31/218,39
O termo médio da abordagem indireta é de R$ 172,35/m?, compatível com a natureza do
produto projetado, o que implica num deságio da ordem de 35% sobre o preço em situação
normal de mercado.
6. AVALIAÇÃO
Depois de criticar e tratar estatisticamente as informações consideradas relevantes, a equipe
da Fipe, amparada pelas pesquisas disponibilizadas, por critérios de bom senso e com base
em sua experiência, arbitrou o valor de mercado, para venda, do terreno objeto do presente
Laudo, em função do projeto proposto, em R$ 3.420.000,00, para pagamento à vista.
(IMPORTA A PRESENTE AVALIAÇÃO EM TRÊS MILHÕES. QUATROCENTOS E
VINTE MIL REAIS, PARA PAGAMENTO À VISTA).
7. DOCUMENTAÇÃO ANEXADA
Como parte integrante do presente Laudo Técnico de Avaliação, estamos anexando:
- Dossiê fotográfico;
- Fichas individualizadas dos “Parâmetros Comparativos”.
8. CONCLUSÃO
A avaliação resulta da análise conjunta dos dados e informações reunidos e representa, em
nosso melhor julgamento, o correto valor de mercado, para venda, deste imóvel, no
presente momento. Solicitamos que qualquer dúvida ou incompreensão nos seja
prontamente comunicada, através de um dos seguintes meios:
Correspondência: Av. Paulista, 2 300 - Andar Pilotis - Cep: 01310-300 - São Paulo-SP
Telefone: 011 3665 1590;
E-mail: reinaldo .fincattidfipe.org.br
Concluída em São Paulo, dia 15 de fevereiro de 2 022.
Eng. Reinaldo Eduardo Nicolaci Fincatti (CREA 5060905170)
Diretor Técnico
REGISTRO GERAL, dele dE aa a Miatricu do seguinte teor: Ro
AL DEF EGISTRO DE EM VEIS DE IGARAPAVA -SP
“Data: 31 de dá janeiro cezoia
ante daé seguintes
para a a 18. duzentos e quatro (204.00)
nvolvimento de 9,43 (nove metros & quarenta e
confiué: da Rua 16 con a Rua23,.
oo (oitenta) metros até atingir a bhha
quarenta & Hês centimetros) e faio de |
1; dal, seque pelo alinhamento da Rua.
metros, até. ing a ha curva com desenvolvimento.
centimetros). e raia de 6,00. (sais) metros, na
E nes sto pelo alinhamento da Rue 30; em 80,00.
com desenvolvimento-de 9.43 (nove metros e
OO dé tRetros. pa conflueneia da Rua 30 coma)
19, onde teve it os & finge sta descrição. A
2
ava PRESETURA MUNIGIPAL RElGA
324 260/0001:67 tArtigo 22 da tai 6:766/70).. E
E Em 120816 “AA 05 0074
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
TERMO DE CONVÊNIO
Convênio Nossa Casa — Preço Social SH-PRC-2021-00008-DM-2020
CONVÊNIO QUE CELEBRAM O ESTADO DE SÃO
PAULO, POR INTERMÉDIO DA SECRETARIA DA
HABITAÇÃO, E O MUNICÍPIO DE IGARAPAVA,
OBJETIVANDO A COLABORAÇÃO ENTRE OS
PARTÍCIPES POR MEIO DA ORIENTAÇÃO E APOIO
TÉCNICO NA IMPLEMENTAÇÃO DO PROGRAMA
NOSSA CASA, NA MODALIDADE NOSSA CASA
- MUNICÍPIOS
O ESTADO DE SÃO PAULO, por intermédio da SECRETARIA DA HABITAÇÃO, neste ato representada por seu
Titular, devidamente autorizado pelo Governador do Estado, nos termos do Decreto nº 64.419, de 28 de agosto de
2019, e MUNICÍPIO DE IGARAPAVA, neste ato representado por seu Prefeito, doravante denominados,
respectivamente, ESTADO e MUNICÍPIO, resolvem celebrar o presente Convênio, observadas as disposições da Lei
federal nº 8.666, de 21 de junho de 1993, da Lei nº 6.544, de 22 de novembro de 1989, no que couber, e do Decreto nº
59.215, de 21 de maio de 2013, mediante as cláusulas e condições seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA
Do Objeto
O presente convênio tem por objeto promover a colaboração entre os partícipes por meio de orientação e apoio técnico
O
O
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
na implementação, no âmbito do MUNICÍPIO, do Programa NOSSA CASA, na modalidade NOSSA CASA — Municípios,
instituído pelo Decreto nº 64.419, de 28 de agosto de 2019, em conformidade com o regulamento do Programa (Anexo
1) e Plano de Trabalho (Anexo Il), que integram o presente instrumento.
Parágrafo único - O Secretário de Habitação, amparado em pronunciamento do setor técnico da Pasta, poderá
autorizar modificações incidentes sobre o Plano de Trabalho de que trata o “caput”, para sua melhor adequação
técnica, a serem formalizadas mediante termo aditivo, vedada a alteração do objeto do ajuste.
CLÁUSULA SEGUNDA
Das Atribuições dos Partícipes
Os partícipes terão as seguintes atribuições:
|- pelo ESTADO:
a) realizar estudos e prestar orientação e apoio técnico e administrativo ao MUNICÍPIO, visando colaborar e auxiliar nas
ações necessárias à execução do Programa NOSSA CASA, conforme estabelecido no Plano de Trabalho, em especial
no que se refere à regularização e à avaliação do terreno municipal selecionado, à realização de processo licitatório
para a escolha de incorporador-construtor ou loteador-construtor, ao acompanhamento do processo de incorporação
imobiliária por mandato ou de promessa de alienação de imóvel com pessoa a declarar e mandato para parcelamento
do solo e à seleção dos beneficiários das unidades habitacionais a preço social;
b) disponibilizar e manter ambiente virtual necessário à execução do Programa NOSSA CASA;
c) mobilizar e coordenar as atividades dos órgãos estaduais envolvidos na execução do Programa NOSSA CASA;
d) supervisionar e fiscalizar a execução e o desenvolvimento do objeto conveniado;
e) apresentar os comprovantes de despesas referentes às ações de apoio técnico na forma prevista no Plano de
Trabalho:
f) designar responsável para atuar como agente de integração, visando facilitar a coordenação e a execução das
atividades vinculadas ao Programa NOSSA CASA;
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
It - pelo MUNICÍPIO:
a) executar as ações de sua competência, necessárias à execução do Programa NOSSA CASA, especialmente
aquelas previstas no Plano de Trabalho;
b) acolher a orientação e o apoio técnico fomecidos pelo ESTADO, executando, por suas próprias expensas, todos os
procedimentos necessários a tornar apto o terreno oferecido para incorporação imobiliária ou para parcelamento de
solo, mediante promessa de alienação de imóvel com pessoa a declarar e mandato na forma da lei, incluindo a
possibilidade de financiamento das unidades por meio dos programas habitacionais existentes;
c) assumir as despesas com os encargos, emolumentos, despesas judiciais e correlatas, visando à regularização
jurídica, imobiliária, ambiental e fundiária do terreno selecionado, além das despesas com divulgação do Programa em
seu território;
d) criar instrumentos legais e regulamentares, no âmbito municipal, que viabilizem a execução do Programa NOSSA
CASA, na forma do regulamento do Programa e Plano de Trabalho;
e) mobilizar, coordenar e integrar as ações das Secretarias e órgãos municipais envolvidos na execução do Programa
NOSSA CASA;
f) realizar certame licitatório para a contratação do incorporador- construtor ou do loteador-construtor;
9) outorgar mandato de incorporação imobiliária, na forma da Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 ou
celebrar contrato de promessa de alienação de imóvel com pessoa a declarar e mandato para parcelamento de solo,
nos termos do Código Civil;
h) permitir e facilitar ao ESTADO e aos demais órgãos de controle interno e externo o acompanhamento, a supervisão
e a fiscalização da execução do objeto deste convênio, inclusive colocando à sua disposição a documentação
relacionada;
i) fornecer as informações e os documentos solicitados pelo ESTADO, de forma a garantir a mais ampla fiscalização e
desenvolvimento do Programa NOSSA CASA;
1) submeter à aprovação do ESTADO, com a antecedência necessária, quaisquer alterações que o MUNICÍPIO
pretenda realizar no Plano de Trabalho;
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
k) obter, quando pertinente, as anuências de órgãos federais ou estaduais necessárias à execução do Programa
NOSSA CASA;
1) designar servidores próprios para a execução das atividades decorrentes do Plano de Trabalho, observadas as
disposições legais e regulamentares pertinentes, respondendo por todos os encargos, inclusive os trabalhistas e
previdenciários;
m) designar representantes (titular e suplente) para acompanhar a execução do objeto deste convênio;
n) colocar e manter placa de identificação do empreendimento, de acordo com o modelo oficial constante do Manual de
Identidade Visual do Governo do Estado de São Paulo.
CLÁUSULA TERCEIRA
Do Pessoal
O pessoal utilizado por quaisquer dos partícipes na execução das atividades decorrentes deste instrumento, na
condição de empregado, funcionário, autônomo, empreiteiro ou contratado a qualquer título, não terá qualquer
vinculação em relação ao outro partícipe, ficando a cargo exclusivo de cada qual a integral responsabilidade no que se
refere a todos os direitos, em especial em relação às obrigações de natureza fiscal, trabalhista, tributária e
previdenciária, inexistindo solidariedade entre ambos.
CLÁUSULA QUARTA
Da Coordenação e Fiscalização
Cada um dos partícipes indicará os responsáveis pelo desenvolvimento dos trabalhos ajustados, que sejam de sua
responsabilidade, os quais darão o apoio necessário à consecução do objeto do presente convênio e serão
encarregados do controle e da fiscalização da sua execução.
CLÁUSULA QUINTA
Dos recursos financeiros
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
O presente convênio não implicará repasse de recursos financeiros entre os partícipes, respondendo cada qual pelas
despesas decorrentes das atividades assumidas, as quais onerarão as dotações próprias dos respectivos orçamentos
estadual e municipal, ressalvado o disposto nos $$ 1º e 2º da Cláusula Sétima deste instrumento.
CLÁUSULA SEXTA
Da Vigência
O presente convênio vigorará por 27 meses, a contar da data de sua assinatura.
Parágrafo único - Havendo motivo relevante e interesse dos participes, o presente convênio poderá ter seu prazo de
execução prorrogado, mediante termo aditivo e prévia autorização do Secretário de Habitação, amparada em
pronunciamento do setor técnico da Pasta, observado o limite máximo de 5 (cinco) anos de vigência.
CLÁUSULA SÉTIMA
Da Denúncia e da Rescisão
Este convênio poderá ser denunciado a qualquer tempo, mediante notificação prévia com antecedência mínima de 30
(trinta) dias, e será rescindido por infração legal ou descumprimento de qualquer de suas cláusulas, respondendo cada
participe, em qualquer hipótese, pelas obrigações contraídas na vigência do instrumento.
$ 1º - A denúncia ou rescisão do ajuste por ação imputada ao MUNICÍPIO obriga-o ao ressarcimento das despesas
relativas às ações de orientação e apoio técnico que tiverem sido executadas pelo ESTADO, com dispêndio de
recursos públicos, na forma do regulamento do Programa NOSSA CASA e limitado ao estimado em item próprio do
Plano de Trabalho.
8 2º - Os valores a que se refere o 8 1º serão devidamente atualizados, a partir da data do desembolso, pelos índices
==
=
ES
=
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
de reajuste das cadernetas de poupança, até o limite dos valores estimados no Plano de Trabalho, corrigido pelos
mesmo Índices.
CLÁUSULA OITAVA
Da Ação Promocional
Em qualquer ação promocional, relacionada com o objeto do presente convênio, deverá ser, obrigatoriamente,
consignada a participação do Estado de São Paulo, pela Secretaria da Habitação, ficando vedada a utilização de
nomes, símbolos ou imagens, que caracterizem promoção pessoal de autoridades ou servidores públicos, nos termos
do 8 1º do artigo 37 da Constituição Federal.
CLÁUSULA NONA
Da Propriedade Intelectual
Todos os sistemas, projetos e banco de dados que forem utilizados para a execução do Programa NOSSA CASA são
de propriedade exclusiva do ESTADO, sendo vedado aos que tiverem acesso a esses, a qualquer título, reproduzir,
copiar, emprestar, doar, ceder, transferir, permutar, fornecer, alugar, vender ou aliená-los sob qualquer forma.
CLÁUSULA OITAVA
Do Foro
Fica eleito o Foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo para dirimir quaisquer questões oriundas ou relativas
à execução ou interpretação deste convênio. não resolvidas na esfera administrativa. com expressa renúncia a
qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
MA
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
E, por estarem de acordo, firmam o presente termo em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das
testemunhas abaixo subscritas.
ANEXO 1 AO TERMO DE CONVÊNIO
[Resoluções — arquivo anexo]
ANEXO 2 AO TERMO DE CONVÊNIO
[plano de trabalho -arquivo anexo]
São Paulo, 02 de dezembro de 2021
JOSÉ RICARDO RODRIGUES MATTAR
Prefeito
PREFEITURA MUNICIPAL DE IGARAPAVA
FLAVIO AUGUSTO AYRES AMARY
Secretário de Habitação
Gabinete do Secretário
TESTEMUNHA(S):
MAYARA MARQUES BERNARDES - Secretária Executiva
SHTER2021000006DM
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
Agência Paulista
BIANCA ROGERIA DE GODOY - Oficial Administrativo
Agência Paulista
Assinado com senha por: FLAVIO AUGUSTO AYRES AMARY - 02/12/2021 às 11:44:07
Assinado com senha por: JOSÉ RICARDO RODRIGUES MATTAR - 26/11/2021 às 14:43:22
Assinado com senha por: BIANCA ROGERIA DE GODOY - 10/12/2021 às 11:47:32
Assinado com senha por: MAYARA MARQUES BERNARDES - 02/12/2021 às 14:17:48
Documento Nº: 617889A0842070 - consulta é autenticada em:
https://demandas.spsempapel.sp.gov.br/demandas/documento/617889A0642070
Im
||
SHTER2021000006DM
RUA LUIZ AVEZUM LEGENDA AREAS.
ÁREA PEMEÁVEL
ÁREA PROJEÇÃO PRÉDIOS
FE] AREAS COMPLEMENTARES [PORTARIA]
QUANTIDADES
VAGAS ESTACINAMENTO [VAGA DE 2304500) 210 VAGAS
UNIDADES APARAMENTOS 210 UND.
CIDES ALVES VIEIRA
É
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e
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Ir
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A
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RUA JOSÉ MOISES NETTO
PROGRAMA NOS$
Roe 3D" CASA
IGARAPAVA
ESTUDO DE MASSA
EEZZANEA INSTINUDIONHL NGS PROGRANA NOSSA CASA
Jardim BOTHÂNICO |
Imobiliarios Ltda.
INTERESSE socus,
MAPA DE NUMERAÇÃO 02/10
rANTAÇÃO SO LOTEAMENTO HRESIDENCIAL vE
CAJOY Empreendimentos
- se
soanapata
FLS: 15
Prefeitura Municipal
de Igarapava
PROJETO DE LEI Nº 38 DE 08 DE ABRIL DE 2022 PREFEITO
MUNICIPAL
Dispõe sobre a desafetação, autorização
para a alteração da destinação, e a
alienação de imóvel municipal objeto da
Matrícula 16.421 do Registro de Imóveis de
Igarapava, mediante Licitação, na
modalidade concorrência, e oferecer em
garantia de crédito imobiliário, dentro do
programa habitacional instituído pelo
Decreto Estadual nº 64.419, de 28 de agosto
de 2019.
Artigo 1º - Fica desafetado de sua finalidade pública passando a ser
bem dominical o imóvel objeto da Matrícula 16.421 do Registro de
Imóveis de Igarapava. Área institucional 06 (seis) da quadra 35 (trinta
e cinco) do Loteamento “Jardim Bothânico”, com frente para Rua 16
(dezesseis) lado par, com área de 19.841,36 m? (dezenove mil,
oitocentos e quarenta e um e trinta e seis metros quadrados), dentro
das seguintes medidas e confrontações: Inicia-se de frente para a Rua
16 (dezesseis), 204,00 m (duzentos e quatro metros) até atingir a
linha curva, com desenvolvimento de 9,43 m (nove metros e quarenta e
três centímetros) e raio de 6,00m (seis metros), na confluência da Rua
16 (dezesseis) com a Rua 23 (vintes e três), daí segue pelo alinhamento
da Rua 23 (vinte e três), em 80,00 m (oitenta metros) até atingir a
linha curva com desenvolvimento de 9,43 m (nove metros e quarenta e
três centímetros) e raio de 6,00 m (seis metros) na confluência da Rua
23 (vinte e três) com a Rua 11 (onze), daí, segue pelo alinhamento
da Rua 11, em 204,00 m (duzentos e quatro metros) até atingir a linha
curva com desenvolvimento de 9,43 m (nove metros e quarenta e três
centímetros) , e raio de 6,00 m (seis metros) na confluência da Rua
11 (onze) com a Rua 30 (trinta): daí, segue pelo alinhamento da Rua
30 (trinta), em 80,00 m (oitenta metros) até atingir a linha curva com
desenvolvimento de 9,43 m (nove metros e quarenta e três centímetros)
e raio de 6,0 m (seis metros), na confluência da Rua 30 (trinta) com
Rua 16 (dezesseis), até atingir o alinhamento da Rua 16 (dezesseis),
onde teve início e finda esta descrição. Localização: Rua José Moisés
Netto, s/nº, ocupando a totalidade da quadra 35 (Área Institucional
26) do Loteamento Jardim Bothânico, delimitada pelas Ruas João Humberto
Bernardes, Luiz Avezum e Alcides Alves Vieira, Município de Igarapava
- SP. Dista, aproximadamente, 780,00 m (setecentos e oitenta metros)
da Avenida Dr. Wanderley Ribeiro, a principal via de penetração na
cidade, e 2.400,00 m (dois mil e quatrocentos) da Rodovia Anhanguera
(SP-330).
Ssinai
io por T pessoa: JOSE RICARDO RODRIGUES MATTAR”
UTAS, ACESS:
FLS: 16
Prefeitura Municipal
de Igarapava
PROJETO DE LEI Nº 38 DE 08 DE ABRIL DE 2022 PREFEITO
MUNICIPAL
Artigo 2º - Ficam alterados a destinação, fim, objetivos originais
estabelecidos como área institucional sobre o imóvel a que se refere
o artigo 1º desta lei, para a implantação de unidades habitacionais
residenciais, de interesse social, no âmbito do Programa NOSSA CASA,
instituído junto a Secretaria da habitação do Estado de São Paulo,
pelo Decreto Estadual nº 64.419 de 28 de agosto de 2019.
Parágrafo único - O imóvel a que se refere o “caput” deste artigo
abrange as construções e benfeitorias nele existentes.
Artigo 3º - Fica o Poder Executivo autorizado a alienar o imóvel a que
se referem o artigo 1º desta lei, mediante licitação nos termos da Lei
nº 8.666/1993, na modalidade concorrência, por meio de incorporação
imobiliária, conforme autoriza o parágrafo 1º do artigo 31 da Lei nº
4.591/1964, através da outorga de instrumento público de mandato a
incorporador-construtor, para a produção de unidades residenciais no
âmbito do Programa NOSSA CASA, instituído junto a Secretaria da
Habitação do Estado de São Paulo, pelo Decreto Estadual nº 64.419, de
28 de agosto de 2019.
Parágrafo 1º - Do contrato de mandato de incorporação imobiliária,
previsto no $1º do artigo 31 da Lei nº 4.591/1964, constará a expressa
transcrição do disposto no 8 42, do art. 35, para concluir todos os
negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, deverão
constar cláusulas, termos e condições que assegurem a efetiva
utilização do imóvel para a incorporação imobiliária de unidades
habitacionais de interesse social, sob responsabilidade exclusiva do
outorgado Incorporador, podendo praticar todos os atos necessários ao
fim a que se destina.
Parágrafo 2º - A autorização de que trata o caput inclui oferecer o
imóvel em garantia de operação de crédito, para a viabilização do
empreendimento, junto à Caixa Econômica Federal, visando a produção
das unidades residenciais dentro do Programa Federal de incentivo para
a moradia popular.
Parágrafo 3º - OQ imóvel está avaliado pelo valor de R$3.420 008,00
(três milhões, quatrocentos e vinte mil reais) data base de 15/02/2022,
conforme laudo em anexo.
Artigo 4º - Do contrato objetivado no certame licitatório com o
incorporador- construtor deverão constar cláusulas, termos e condições
que assegurem a efetiva utilização no âmbito de programa habitacional
e que impeça sua destinação de forma diversa.
B422-1822-C6BC-2D19
AR
das assinaturas, acesse htip:
oa: JOSE RICARDO RODRIGUES M/
or 1 pesso:
Esinado pi
FLS: 217
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de igarapava
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MUNICIPAL
Artigo 5º - As despesas decorrentes da execução desta lei correrão por
conta das dotações orçamentárias próprias.
Artigo 6º - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Igarapava, 08 de Abril de 2022.
JOSÉ RICARDO RODRIGUES MATTAR
PREFEITO MUNICIPAL
icar a validade das assi
FLS: 18
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de Igarapava
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MUNICIPAL
ANEXO I
Planta
MEMORIAL DESCRITIVO:
Imóvel objeto da Matrícula 16.421 do Registro de Imóveis de Igarapava
(Área institucional 06 (seis) da quadra 35 (trinta e cinco) do
Loteamento “Jardim Bothânico”, com frente para Rua 16 (dezesseis) lado
par, com área de 19.841,36 m? (dezenove mil, oitocentos e quarenta e
um e trinta e seis metros quadrados), dentro das seguintes medidas e
confrontações: Inicia-se de frente para a Rua 16 (dezesseis), 204,00m
(duzentos e quatro metros) até atingir a linha curva, com
desenvolvimento de 9,43m (nove metros e quarenta e três centímetros)
e raio de 6,00m (seis metros), na confluência da Rua 16 (dezesseis)
com a Rua 23 (vintes e três), daí segue pelo alinhamento da Rua 23
(vinte e três), em 80,00m (oitenta metros) até atingir a linha curva
com desenvolvimento de 9,43m (nove metros e quarenta e três
centímetros) e raio de 6,00m (seis metros) na confluência da Rua 23
(vinte e três) com a Rua 11 (onze), daí, segue pelo alinhamento da
Rua 11, em 204,00m (duzentos e quatro metros) até atingir a linha
curva com desenvolvimento de 9,43m (nove metros e quarenta e três
centímetros) , e raio de 6,00m (seis metros) na confluência da Rua 11
(onze) com a Rua 30 (trinta): daí, segue pelo alinhamento da Rua 30
(trinta), em 80,00m (oitenta metros) até atingir a linha curva com
desenvolvimento de 9,43m (nove metros e quarenta e três centímetros)
e raio de 6,0m (seis metros), na confluência da Rua 30 (trinta) com
Rua 16 (dezesseis), até atingir o alinhamento da Rua 16 (dezesseis),
onde teve início e finda esta descrição. Localização: Rua José Moisés
Matrn <c/ne orinando a totalidade da quadra 35 fáÁrea Tncetifucinnal
1822-C68C-2D19
RODRIQUESMATIAR O
A
s assinaturas, &
por OE
ssinado pi
Para
pm
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96) do Loteamento Jardim Bothânico, delimitada pelas Ruas João Humberto
Bernardes, Luiz Avezum e Alcides Alves Vieira, Município de Igarapava
- SP. Dista, aproximadamente, 780,00m (setecentos e oitenta metros)
da Avenida Dr. Wanderley Ribeiro, a principal via de penetração na
cidade, e 2.400,00m (dois mil e quatrocentos) da Rodovia Anhanguera
(SP-330).
ANEXO II
AVALIAÇÃO
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAILO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
ESTUDO DA ESTRUTURAÇÃO DE PROGRAMAS HABITACIONAIS DA
OPERACIONALIZAÇÃO E DESENVOLVIMENTO DOS
PROGRAMAS HABITACIONAIS EM CURSO NA AGÊNCIA PAULISTA DE.
HABITAÇÃO SOCIAL
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO COMERCIAL
MUNICÍPIO DE IGARAPAVA
CÓBIGO-Ag943-29
SÃO PAULO
FEVEREIRO/2022
Risoto
2688-2019
422-1822-C68C-2D
B
ssinado por
FLS: 20
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de igarapava
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MUNICIPAL
t
|
1. OBERNVO . . E
2. METODOLOGIA. 2 é
4. PARAMETROSCOMPARATIVOS 5 ia
5 PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO = é E)
51 PESQUISAS 6 E
ETADO DA PESQUISA. =" . 7 [ê
SG RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA. , g |
5,2:2 RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA. E)
6. AVALIAÇÃO. . z . ÃO |
7. DOCUMENTAÇÃO ANEXADA AL |
É CONCLUSÃO... . o E
oc.com.brive:
SERICARDO RODRIGUES MATTAR
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PROJETO DE LEI Nº 23 DE 08 DE ABRIL DE 2022 PREFEITO
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mm — -. i :
Penqutas Members
1. OBJETIVO [E
AF foi contratada pela “Secretaria de Habitação do Governo do Estado -de-São Paio”, |
no âmbito do Programa Nossa Casa; para avaliar-o valor de merça do, para venda, de um. À
ierreno iihcorporável, sitiado: 3 Rua José Moisés: Nélio, sin%, ocupando a totalidade da
aguada delimitada pelas fuas João Humberto Bernardes, Diz Aveztm e Alcides alves
Vieira, Jardim: Bothanico, Município de Igarapava =-SP. Para-apoio da avaliação, foram.
utilizados: os seguintes documentos: disponibilizadosna plataforna do Programa Nossá
Casa: matrícítia de nº 16.421 do-Quvial de Registro de Imáveis de Igarapava; certidão de:
uso:s ocupação-do solo, relatórios jurídico w urbanístico preliminares, plano :de-massa e
> B422-1822-6
pgto Emth 26.
o: assue. que a propriedade. esteja live e desembaraçada de qualquer ônus.
específico,
bem como-de passivas ambientais, couiratos de locação, hipotecas ou-outros
JOSE RICARDO RODRIGUES MATTAR”
Sr 7 pessia:
do Di
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FLS: 22
fo: los ou deficiências de: dicrimentação que possam oiicrá-la. Considera, também, à
exifidão da documentação fornecida, bem como das informações prestadas por terceiros.
2. METODOLOGIA,
sisaaciados por critérios andres eonsagrdos pr de Avaliações.
A, Nona Téciica ABNT/NBR 14653, em vigor, admite avaliações por métodos diretos é
diretos. Entre os-dítetos destaca-se, preferencialmente, o Método Comparativo-de-Dados
de: Merendo: O processo! conisiate na apuração dos valores através da análise do
mento do mercado imobiliária, relafivamente. ao segmento enfocado, e prevê a
coriparação: direta tom outros imóveis assemelhados-recentemente transacionados ou em
afetarostensiva; cujas particularidades, preços e conidições gerais sejarii conhecidos.
Para a perfeita aplicação do Método Comparativo, impõe-se que 'os atributos ilitrinsecos e
extrinsecos: que infliem na formação dos preços sejam ponderados por homogeneização: de
formas dbihimizar o grau de subjetividade da avaliação. Assim, pata O procedimeiito de
poihiparação entre as relerências de iercado e o imóvel pafadigua, sempre que-necessário
siio-adolados Jatores de correção: e-ponderação, tais como oferta, frente, profundidade,
Ioeilização topografia rete.
Já à abordagem: indireta, em especial o Metodo Involutvo, serve como suporte'à expressão
aéerca do valor, pois no caso de terrenos incorporáveis o valor está diretamente -relavionado
áos preços:de venda dos produtos: imobiliários geráveis (apartamentos, por exemplo), ainda
estã àdisposição de qualquer
(esclarecido) comprador, nias não se' pode exigir" deste um conhecimento mais amplo do
igigreado imiobiliário. No nosso caso, porém, além destas pesquisas tefnos acesso a um
[o
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Assinado por T pessoa: JOSE RICARDO RODRIG!
Para verificar a validade das
19
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22-4822-CH8C2D1S e
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grande baúco-de-dados quê nos foriece unia espécie de pano de fiúido geral, com 6 qual |
podemos:confiontaro objeto da avaliação: Neste sentido, entendemos: qporhmo infónmar:
- & Bquipe de avaliádores da Fibe atila no ineicado imobiliário desde 1973,
acumiúlando umaexperiência conferida pela-avaliação:de dezenas de milhares de.
infóveis: Todás-as pesquisas realizadas nos últimos Z0'anos poden ser recuperadas
e analisadas com surpreendente:xapidez: É claro que:à avaliação -em questão, sá
interessam informações mais recentes, nias;podemos verificar, porexemplo, de que
modo 6 valor de terrenos em -detemimadas regiões, tem evoliido: ao longo do
jo B422-1822-C68C-2D18
U
= a equipe é totalmente independente, pois úbserva o: desempenho da indústria
imobiliária, sem, contudo, participar -diretamênto da areia do. mercado, Não
comipetimos com. corretores de; imóveis. ou: outros especialistas de marketing
“mobiliário, nas sabemos identificar os profissionais que se especializam neste ou
nagiele-tipo-de imóvel (no casó, terreno incorporável) e-eni detenminadas regiões
tio caso, Isarapava-SP). Ássim, para cada. avaliação, e independentemente. da
“possi silidade de estabelecer comparações diretas, são consultados diveisos.
especialistas que opinam:sobre o -valor de mercado do imóvel,
fix medida em que procurânios repetir-o. caminho de um hipotético comprador,
uma metodologia eminentes
ex realizadas de maneira jndiréta..
comparativa, ainda que-certas comparações:
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Sob 6 ponto de vista dos profissionais que participam da avaliação, o material que estamos
Jeutando fotografias, fiehas de pesquisas de Fitrogdio a eim como -orelato-verbal do autor
Para verificar a v
]
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- Localização: Rua José Moisés Netto, s/nº, ocupando a totalidade da quadia 35 (Átea
Thstitucional 06)-do Loteamento: Jardim, Boibanizo; delimitada:pelas ruas: João Humberto
j de igarapava - SP. Dista,
ênte; -T80/m dá Avenida Dr. Wanderley Ribeiro, a principal via de penetração
-400-m:da-Rodovia Anhanguera (8P-330),
«Zoneamento::zonaurbana:de interesse;social.
=Sereloos públicos: o local. dispõe de: todos: os melhoramentos públicos presentes na
i om linhas régulares de Snibus citéulândo pela Avenida Dr. Wanderley Ribeiro.
- Logradouros: às quatro vias são asfaltadas e medem. cerca de 10m:de largura. Suportam
tráfego fatefeio de veíóulos, AS ruas Jose Moj8s Netto. Tliz Avezimi posíueim perfis
inclinados, Enquanto: que as:ruas João Humberto Bemardes e Áleides Alves: Vieira são:
praticamente planas.
- Viginhatiça: predominanterhente residencial unifaniliar, de médio padrão, em franco
progesso de-cansolidação/otupação. O Loteamento Jardim Bothamico foi lançado em 2013,
tendo sido concebido com 1.470 lotes, dos quais cerca-de 500 ainda estão disponíveis para
im, a loteadora, Dispõe de setores sesidencial unifamiliar e empresarial, áreas
asirorádia da cidade.
“com formato regular e configuração aproximadamente tetanghiar, mede
é Moisés Netto e Luiz: Avezim, 9,43-m: em-arco pelas
dtides Alves Vieira, encerrando
Encontra-se recoberto-por pasto, devidamente roçado.
+ Desa apiopriações & Projetos Viários: não pudeinos identificar nenhuma desapropriação ou,
projeto viário que possa atingir o terreno ot silas cercanias imediatas.
+
údigo B422-1822-C68C-2D1%
2-1822-068C-2D19 e informe o
adoece
av;
Jras,
CARDO RODRIGUES MATTAR”
as, acesse https://
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- Possibilidades de Aproveitamento; do Tertenio Face À Legislação; as diretrizes urbanisticas
do Programa Nossa Casa.
- Possibilidades de Aproveitamento do Terreno: Face ão Mercado; o recomendável seria
ido de Maior, & Melhor Apror ento para identificar os produtos
vomerciars de apoio-à sida cútidiana-ett.), 'ou-seja, aqueles 'que devem proporcionar os
i “valores agregados, em termos: economicos e: financeiros, considerando
prints “todas as condicionantes, tais como: restrições. e incentivos de tiso e-ocupação
do.soló, público-alvo, inercado de demanda; mercado: de oferta (concorência, nos diversos.
segmentos), custo 'de capital (taxas de juros e'deatratividade), poder aquisitivo das famílias,
eme oúitios.
Dé fualquer forma, êm. pincípio, a' tonstração de um. empreendimento habitacional
oderia ser perfeitamente indicada para o local. Aliás, conio já
urbanístico preliminar:e pelo plano de massa, inclusive: com
p is-(adulto-e infantil) é quadra poliesportiva, o que foi admitido conto: coreto para
efeitos de avaliação.
“4. PARÂMETROS COMPARATIVOS
Procuramos pesquisar toda
cidade nos últimos anos. Percortemos os nrrédores do imóvel, à busca de ofertas ostensivas
evidenciadas: por placas ou cartazes. Examinamos-detidamente os anúncios publicados-em
jomais e revistas. Recuperamos informações “referentes às avaliações: que já tivemos:
& infoimações referentes a terrenos vendidos nestá região da
dkasião de realizar para imóveis assemelhados e navegamos pelas páginas da Internet; para
obter: dados; hoje divulgados-poreste-túeio. Todas as pesquisas relevantes estão. sendo.
anexadas sob uy fonha de“fichas” de “Parâmetros Comparativos”.
igo B422-1822-C68C-2D19
Para verificar a validade das
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Buscando outros indicativos, foi verificada, também, a performanes 'do mercado de |
lançamentos de apartamentos na: macrorregião 'de interesse, pois; o-valor de terrenos pode:
do valor de produtos imobiliários para eles adequados. Os dados eeamminidos
«fichas de lançamentos anexas.
o,, foram cotisultádos: profissionais quesatuam atas. segintes- organizações
B422-1822-C68C-2D19
E Empreendimento Jardin Bothanico;
=SP Imóveis,
=Idymilson Pimentel Consultor de Tmóveis;
= Clâudio Soares Corretor de Tmúveis.
5 PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO.
As pesquisas «de-mercado são: geralmente analisadas com os métodos e critérios sugeridos
pela “Nórma NBR-Í4 653. — Partes. e'2” da Associação Brasileira de Normas Técnicas,
que tratadas avaliações de imóveis uibanos, utilizando-se tratamiento estatístico de fatores
pelas tribuição tde-Student”, iúeal para pequenas amostras.
51 PESQUISAS
São Hpresbntadis sob a: forma de; fichas, sendo que interessar fundamentalmente;a esta
as besquisas de terrenos incorporáveis. localizados: em Igarapava. E, como
anda, arde próprio loteamento Jardim Bothaúico.
Pôr iófivos de ordem técnica, os “Parâmittos. Comparativos” deveriam: limitar-se a
imóveis cijás áreas estivessem contidas-nwm intervalo de 0,5 à 2,0 vezes a do objeto em
avaliação. Entretanto, interessam o processo ávaliatório dados: que extrapolem esse:
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Ainda por razões de-ordem técnica, O ideal são parâmenos obtidos no; prazo máximo de um
É importante-notar que; emeertos:casos, duaspesquisas.podem-estar “amarradas” pela
“Parâmetro-de-Liquidez” Isto'significa- quecambas referein-se-as mesmo imóvel,
mas tealizadas em datas diferentes (uão há limite para a data tais antiga), constituindo
exvelentes indicadores:de liquidez.
C-2D19
SA. RESULTADO DA PESQUISA
Eocam: selecionados 13 “Parâmetros Comparativos”, envolvendo -$ temenos e 5
gritos; considerados cojno:de pouca relevánicia e mteresse para efeitos da avaliação.
ias das-respectivas “fichas” seguem «em anexp:e, para uma: correta: interpretação
q
q
q
m
s
8
é
E
5
G
o
a
q
[o]
vestidos: de avaliações lizadas pela brio: seg. pn a ficha-é |
identificada 'cotho Utilização de Sistema”, podendo estar acoripanhada pór uia
ficha “Promédio”, resumo: de pesquisa opinativa, Pode ocorrer, também, uma
can/B422-1822-C:
ssiluação na qual à informante não se dispõe a ideniificar ó endereço preciso do
imóvel);
- Jqándo; possível, à pesquisa é docimientáda com fac-símile de anúncios, fotos de:
placas; endereçosna, intemist-ste. “Nem sempre; porém, existe um documento, como
no cáso, por exemplo; de-ofertas de imóveis “em carteira” de corretores.
52 ANÁLISES.
A análise do iiaterial pesquisado: é feita: de maneira: independente, segundo o-tipo da
iifóimação: Dados mefecentes atransações coómprovadas e-a outras avaliações realizadas
jados” são convertidos para:
Macedsa dem inves que estejam sendo of idos;ao mercado, aplica-seúm.
erificar a validade das assine
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fator de elasticidade da oférta Os pareceres dos especialistas constiltados são
estatisticamente tratados. i&
q
oo
524. RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM DIRETA 8
N
a
8
Face à situação em exame (fica institucional, com destinação especifica, de porte 4
avantajado, em localização de boa qualidade) o-material comparativo disponível de tenenos. iã
hão é (Adequido do processo avalistório, 6 que obrigou 4 Gonelusad do tiabalho: sob $
entóque-de “Parecer Técnico”, anteriormente denontinado “Avaliação Expedita?, conforme 5
: g
previsto na “Norma:NBR-14'653"'da Associação Brasileira de: Normas Técnicas - ABNT, | E
él quando não:há informações sf entes para a utilização dos méindos previstos. | E
A nomia NB-502 da ABNT, que: já não mais se: aplica, | ã
definia, com: clareza, que “Avaliações. Expéditas”; “São iso
aquelas que se louvam em informações é na escolha arbitrária
da: avaliador; -sem se pautar por metodologia definida: nesta
Noiina e sem comprovação expressa dos elementos e métodos.
que levaram à convieção do valor”,
destinação especifica).
enquete: npinaliva; os; preces é dos especiais eeenlidos pereióiiada estimar
igarapava.1doc.com .br/verificacan/B422-182:
progadtos faraó scg, oque: oi fliva. a seguir:
pessoa:
Para verificar a valid:
ssinado por
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52% RESULTADO DA ANÁLISE POR ABORDAGEM INDIRETA |
Ea]
No caso;presente, se-mostia imprescindível a-tealização-uma criteriosa:contra;prova-pelo 1 E
Método Involutivo, desenvolvido pela:estimativa de um VGV — Valor Geral de Véndas do é
Emprecndimieiito residencial vertical, proposto para. logal, do-qualsão subitaídos os custos: E
necessários: à sua implantação, onsiugõr “e comercialização, além. do Incro do | q
ainprecndedor defini é-este poderia pagar pelo terreno, | a
d
parrexgentaro plano. Para. atento, Soa, adotados os-seguintes:parátnetros:,
= BR 9.841,36m?;
“ittlo:9,450,00 mº (210 apartamentos, em 7 prédios de 4 pavimentos cada); |
= Axéa'total constuida; 12.665,50m?;
= “Preço de venda das unidades residenciais: entre R$ 150,00mil e 170,00 mil por
apartamento: (para -estimá-lo, foi privilegiada a enquete opinativa dos corretores.
consultados, cujo sestltado vazou entre /R$ 148,19 mil e 171,81 mil. Como subsídio. |
foifbita análise de apartamentos na; macronegião de interesse, tima vez:que inexistem.
enpreeúdimentos verticais novos na cidade — vide-fichas eny anexo, sendo o restiltado |
entre R$156,69 mile 174,17 mid);
- Custo/de construção: R$ 1:700,00/m2, tendo; por base; do: custo: unitário básico: do
Sihdúscon ='SP, publicado mensalmente - Boletim Econômico de janeiro/2/022, para
E
prédio residencial, de padrão popular (PP-4) acrescido de BDI s;outros melhoramentos; Ê
= “Prójetos de axquitenma e executivos completos (hidráulica, elétrica. paisagismo etc): E
= Despesas 'de comercialização, emolnmentos, marketing/publitidade, montagem jurídica k 8
do emprecudimento: 6% do VGN; E
ibutação deuiia Sociedade ds Proposio Específico -- SPE:7%4do VGY. E
e paratietros, foi desenvolvida, Em valores presentes, à simulação abaixo, por
sioddis estático, previsto a Norma NBR 14653-1, no qual. se utilizam. fórmulas
simplificadas e que não levam em:contá ó tempo de-ocorrência-de despesas e receitas:
, acesse
FLS: 30
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= VON (2i0 apros por R$150.00: K5:170.000): 31.00.00 / 35:700.000 | &
BnibitosdaspE (gado vov): (2:205,000/2:499.006) | ê
| G
- Despesas deromercidlização, emliinientos ete (6% do VEN): (1.890:0007 2142-006) a
Custo de construção (12:665;50:mE por R$ 1:700/m3): (21.531:350)
' |
- Résuiliddo da-operação imobiliânia: SI age 5666206
endedor (30% do resultado); 12:506.198/4:333.108)
Ria tina paia iininianiati mpum cogitar ã
Preço que um empreendedor poderia pagar pelo terreno (RSmP): 126 31/2189 Ri
q
O temo; médig;da abordagem indireta: É de R$ 1723511 compatível com « natureza do e
22:
prodito projetado; oque implica nim deságio da ordem de 35% sobre o preço .em sitiiação
normal dé mercado.
6 AVALIAÇÃO
Depois de criticar e tratar estatisticamente as informações consideradas relevantes, a equipe
da Eipe
em st
parada pelas pesquisas disponibilizadas, poreritérios de bom, senso E com base
speriência, arbifroi-o valor de riercado; para venda, do terreno. objeto do presente.
Laudo, em função do projeto proposto, em R$3,420.000,00, para pagamento à vista:
(IMPORTA, A PRESENTE AVALIAÇÃO EM TRÊS MILHÕES, QUATROCENTOS E
VINTE MIT REAIS, PARA PAGAMENTO À VISTA).
uras
10
Para verificar a validade da:
FLS: 31
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MUNICIPAL.
7. DOCUMENTAÇÃO ANEXADA.
Como:partesinteprante do presente Laudo Técnica de Avaliação, estaios anexando:
- Dossiê fotográfico;
= “Hig vidnalizadas dos “Parâmetros Comparativos”.
8. CONCLUSÃO
A avaliação resulta da análise Conjiita dos dados e mformações rsimidos é representa, em.
nosso: melhor jilgamento,. o correto valor. de mercado. para venda, deste. imóvel, no
presente; momento, Solicitamos que qualquer divida ou incompreensão nos seja
prontametite: comunicada, através de-um:dos-segnintes:meios:
Contspondencia: Av. Paulista, 2/200 - Abdar Pilotis - Cep:/01310-300 - São Paulo-SP
Telefone-071,3965 1590:
figo B422-1822-C68C-2D19
£
o
s:/ligarapava.idoe.co!