materia nº 10/2025

 PREFEITURA MUNICIPAL DE IGUAPE
 Gabinete do Prefeito
 Estância Balneária
Avenida Adhemar de Barros – 1.070 – Porto de Ribeira – CEP 11920-000 – Iguape - SP
Iguape (SP), 08 de março de 2025
Of. n. 108/2025
Ao Excelentíssimo Senhor Eduardo de Lara
DD. PRESIDENTE DA CÂMARA MUNICIPAL DE IGUAPE (SP)
Rua das Neves, n. 01, Centro Histórico, Iguape – SP
Assunto: Encaminha Projeto de Lei para apreciação
Senhor Presidente, 
Encaminho em anexo o Projeto de Lei 10, de 08 de março de 2025, que disciplina 
a locação de imóveis sob medida do âmbito da Administração Pública direta e indireta de Iguape, 
observadas as disposições da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e, no que couber, das Leis 
12.462, de 04 de agosto de 2011, e 14.133, de 1º de abril de 2021.
Requeiro, outrossim, que a propositura legislativa seja apreciada pelo Plenário em 
regime de urgência, nos termos do artigo 57 da Lei Orgânica do Município de Iguape, haja vista 
que há necessidade de locação de imóveis, sob medida, na área da educação, da saúde e da 
promoção social. 
Atenciosamente. 
SALVADOR JOSÉ BARBOSA JUNIOR
 PREFEITO
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 PROJETO DE LEI Nº 10, 
DE 08 DE MARÇO DE 2025 
Autoria: Executivo 
DISCIPLINA A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS SOB MEDIDA DO 
ÂMBITO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA DIRETA E 
INDIRETA, OBSERVADAS AS DISPOSIÇÕES DA LEI 
8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 E, NO QUE COUBER, 
DAS LEIS 12.462, DE 04 DE AGOSTO DE 2011, E 14.133, DE 
1º DE ABRIL DE 2021, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS. 
SALVADOR JOSÉ BARBOSA JÚNIOR, Prefeito Municipal de Iguape –
Estância Balneária, no uso de suas atribuições legais, FAZ SABER que a Câmara Municipal 
aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei:
CAPÍTULO I 
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º - Esta Lei disciplina a locação de imóveis sob medida pela Administração Pública 
Municipal Direta e Indireta, ficando vedada, em qualquer hipótese, a dispensa de licitação em 
desconformidade com os critérios e exigências desta Lei, observadas as disposições da Lei 8.245, 
de 18 de outubro de 1991 e, no que couber, das Leis 12.462, de 04 de agosto de 2011 e 14.133, 
de 1º de abril de 2021. 
Parágrafo único - As empresas públicas e sociedades de economia mista municipais ficam 
subordinadas ao regime desta Lei, no que couber, observado o disposto na Lei federal 13.303, de 
30 de junho de 2016. 
Art. 2º - Para os fins desta Lei, considera-se: 
I - imóvel sob medida: imóvel no qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma 
substancial, inclusive ampliação e adaptação, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo 
ou por terceiros, em conformidade com as intervenções especificadas pela Administração; 
II - locação de imóvel sob medida: contrato de aluguel que tem por objeto imóvel sob medida;
III - valor da locação sob medida: montante devido pelo uso do imóvel, somado a possível 
amortização do investimento feito pelo locador, excluídas as taxas condominiais eventualmente 
aplicáveis; 
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IV - memorial descritivo: documento unilateral, produzido pela Administração, no qual são 
especificadas as intervenções exigidas pela Administração Pública como condição para a 
celebração do contrato de locação sob medida; 
V - orçamento: documento produzido pelo locador, informando detalhadamente a composição 
dos custos, com quantitativos e preços unitários, para fazer frente ao atendimento das 
especificações constantes do memorial descritivo, que deverá ser avaliado e aprovado pela 
Administração. 
CAPÍTULO II 
DA CONTRATAÇÃO DE LOCAÇÃO SOB MEDIDA
Art. 3º - A Administração Pública poderá firmar contratos de locação de imóveis sob medida, 
nos termos da Lei 14.133, de 1º de abril de 2021.
§ 1º - Aplica-se a hipótese prevista no “caput” deste artigo quando a locação sob medida tiver 
por objeto imóvel estratégico para o desenvolvimento da cidade. 
§ 2º - Será necessária apresentação de justificativa para escolha do imóvel a ser locado, 
demonstrando se as necessidades de instalação e de localização.
§ 3º - A contratação direta será realizada em conformidade com as disposições desta Lei, 
observando-se, no mínimo, o seguinte: 
I - exigência de prévia avaliação do imóvel pela Administração, para fixação do preço da locação, 
tendo em vista os preços praticados no mercado; 
II - avaliação a respeito da compatibilidade entre a necessidade da Administração e as 
características do imóvel ofertado para locação; 
III - justificativa fundamentada para aprovação da proposta de locação. 
Art. 4º - A decisão pela locação sob medida deverá ser baseada em estudos técnicos, pareceres e 
documentos comprobatórios que justifiquem tal opção contratual, incluindo a necessidade de se 
demonstrar que a utilização da locação sob medida mostra-se mais favorável economicamente 
do que a realização de reforma ou readequação em imóvel próprio ou alugado sob a forma 
convencional. 
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Parágrafo único - Para fins do disposto no “caput” deste artigo, é necessária a comprovação da 
inexistência de imóveis próprios disponíveis no âmbito da Administração que atendam às 
necessidades da atividade a ser desenvolvida, mediante declaração expressa do órgão público 
responsável pelo controle e gestão do patrimônio imobiliário municipal. 
Art. 5º - As especificações do imóvel sob medida, previstas no artigo 3º, serão elaboradas pela 
Administração, por meio de seu órgão técnico, através do Memorial Descritivo, que servirá de 
base para os respectivos custos a serem orçados detalhadamente pelo locador e submetidos à 
Administração Pública. 
§ 1º - A validação dos custos pela Administração deverá ser realizada, preferencialmente, com 
base em sistemas de referência de custos, na forma do regulamento. 
§ 2º - Os custos orçados pelo locador, desde que aprovados pelo órgão técnico da Administração, 
servirão para a fixação do limite da locação, conforme previsto no art. 8º, inciso I, desta Lei.
§ 3º - Eventuais acréscimos no custo correrão por conta e risco do locador. 
Art. 6º - O valor da locação deverá ser compatível com o valor de mercado, determinado em 
conformidade com metodologia apropriada. 
Art. 7º - A contratação formalizada em desrespeito ao quanto disposto nesta Lei será nula de 
pleno direito, não cabendo ao proprietário do imóvel qualquer indenização por danos materiais, 
lucros cessantes ou valores não amortizados, não se aplicando, neste caso, o art. 10 desta Lei. 
CAPÍTULO III 
DO CONTRATO DE LOCAÇÃO SOB MEDIDA
Art. 8º - A Administração Pública só poderá firmar contrato de locação sob medida desde que 
observadas as seguintes regras, ficando vedada, em qualquer hipótese, a dispensa de licitação em 
desconformidade com os critérios e exigências desta Lei: 
I - as intervenções deverão ser realizadas após a assinatura do contrato de locação ou de pré￾contrato, que nestes casos deverá prever cláusula que fixe o início do pagamento dos alugueis 
apenas quando do término das intervenções por parte do locador e da aprovação da 
Administração Municipal; 
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II - as intervenções poderão acontecer em fases distintas, devendo o pagamento ser apurado 
proporcionalmente a cada fase e somente ser realizado após a entrega de cada uma delas, com a 
necessária aprovação da Administração Municipal; 
III - o contrato referido no “caput” deste artigo poderá prever a reversão dos bens à Administração 
Pública ao final da locação, mediante expressa disposição em contrato, sendo a reversão 
obrigatória nos casos em que a locação sob medida recair sobre bem público municipal. 
CAPÍTULO IV
DO PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO SOB MEDIDA
Art. 9º - O prazo de vigência do contrato da locação de imóvel sob medida deverá ser compatível 
com a amortização dos investimentos e não será superior a 35 (trinta e cinco) anos, incluindo 
eventual prorrogação. 
§ 1º - Eventual prorrogação do prazo previsto no “caput” dependerá de relatório circunstanciado 
da Administração. 
§ 2º - O prazo de vigência previsto no caput deste artigo poderá ser majorado com autorização 
legislava. 
CAPÍTULO V
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO SOB MEDIDA E DAS GARANTIAS
Art. 10 - Nas hipóteses de extinção unilateral dos contratos de locação de imóvel sob medida, 
garantindo-se o contraditório e ampla defesa, o contrato de locação deverá prever a indenização 
das parcelas dos investimentos ainda não amortizados que tenham sido comprovadamente 
realizados.
Art. 11 - A Administração Pública poderá prestar garantia locatícia, nos termos do art. 37 da Lei 
8.245, de 18 de outubro de 1991, para os contratos de locação de imóvel sob medida. 
CAPÍTULO VI
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 12 - O Município não terá qualquer responsabilidade ou vinculação a eventuais contratos de 
financiamento ou cujo objeto seja o aporte financeiro ou atividades de securitização imobiliária 
firmados entre o locador e terceiros. 
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Art. 13 - O locador deverá admitir que prepostos do Município ingressem a qualquer momento 
nos locais onde se realizem as obras, reformas e demais atividades relativas à construção, 
adaptação ou ampliação do imóvel, para fins de fiscalizar a sua execução. 
Parágrafo único - Caso sejam verificadas divergências com normas técnicas ou especificações 
do Memorial Descritivo, o locador deverá ser notificado para proceder às correções necessárias 
no prazo a ser deliberado, sem ônus para a Municipalidade. 
Art. 14 - Os contratos de locação sob medida poderão conter cláusula de arbitragem para a 
resolução de conflitos, nos termos da Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996. 
Art. 15 - A vigência do contrato de locação convencional de imóveis rege-se pelo artigo 51 da 
Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 e não será superior a 15 (quinze) anos. 
Art. 16 - O Poder Executivo Municipal expedirá os atos normativos necessários ao cumprimento 
do disposto nesta Lei. 
Art. 17 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO SENHOR PREFEITO MUNICIPAL DE IGUAPE
EM 08 DE MARÇO DE 2025
SALVADOR JOSÉ BARBOSA JUNIOR
PREFEITO
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JUSTIFICATIVA
Tenho a honra de submeter à elevada consideração de Vossas Excelências o 
presente Projeto de Lei que disciplina a locação de imóveis sob medida do âmbito da 
Administração Pública direta e indireta, observadas as disposições da Lei 8.245, de 18 de outubro 
de 1991, e, no que couber, das Leis 12.462, de 04 de agosto de 2011, e 14.133, de 1º de abril de 
2021. 
O modelo contratual built to suit, em vernáculo “construído para servir”, e 
comumente denominado locação por encomenda ou locação sob medida, nomina um contrato 
mediante o qual “um empreendedor se obriga a construir ou reformar um imóvel para adaptá￾lo às necessidades específicas de um usuário que, por sua vez, receberá o direito ao uso e/ou 
fruição desse bem, por determinado prazo, mediante o pagamento de uma contraprestação que 
engloba a remuneração pelo uso e, também, a restituição e a retribuição do investimento 
realizado.”
1
Portanto, em sua essência básica, o contrato de built to suit envolve adaptação de 
um bem imóvel através de construções ou reformas substanciais para a cessão onerosa do uso e 
fruição, por determinado tempo, pelo usuário.2
Ou seja, no núcleo da operação está a construção ou a substancial reforma de um 
imóvel customizado pelo locador investidor para servir à determinada atividade do futuro 
locatário, de modo que “é possível verificar um conjunto de prestações pertinentes a diferentes 
contratos típicos (v.g., compra e venda, empreitada e locação).”3
Nesse contexto, o contrato BTS não pode ser interpretado como simples contrato 
de locação, pois a análise a partir da operação econômica (perspectiva funcional4
) evidencia sua 
1 LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato de Built to Suit. In: CARVALHOSA, Modesto (Coord.). Tratado de 
direito empresarial. Vol. 4. Contratos mercantis. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p.421-456. P. p. 421.
2 LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato de Built to Suit. In: CARVALHOSA, Modesto (Coord.). Tratado de 
direito empresarial. Vol. 4. Contratos mercantis. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p.421-456. P. 426.
3
Idem. p. 422.
4 Adota-se a conceituação de contrato de Alcides Tomasetti Júnior: “Enquanto modelo dogmático, o contrato pode 
ser conceituado como um negócio jurídico — formado pela congruência entre duas ou mais declarações negociais, 
contrapostas e convergentes, emitidas por duas ou mais partes em função de uma operação econômica que tem como 
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complexidade pela junção de elementos de outros tipos de contratos, formando uma nova 
modalidade contratual. 
No ordenamento jurídico pátrio, a locação sob medida está prevista no “caput” do 
artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991), incluído pela Lei 12.744, 
de 19 de dezembro de 2012, na seção de locação não residencial: 
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à 
prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do 
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por 
prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato 
respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis 
durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se 
este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos 
aluguéis a receber até o termo final da locação. 
No âmbito específico da Administração Pública, a Lei 13.190, de 13 de novembro
2015, incluiu o art. 47-A na Lei do Regime Diferenciado de Contratações – RDC (Lei 12.462, 
de 04 de agosto de 2011 – atualmente revogada pela Lei 14.133, de 1º de abril de 2021), que 
tratava expressamente da locação sob encomenda: 
Art. 47-A. A administração pública poderá firmar contratos de locação de bens móveis e 
imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, 
com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado 
pela administração. 
§ 1º A contratação referida no caput sujeita-se à mesma disciplina de dispensa e 
inexigibilidade de licitação aplicável às locações comuns.
§ 2º A contratação referida no caput poderá prever a reversão dos bens à administração 
pública ao final da locação, desde que estabelecida no contrato. 
eficácia categorial correspondente a autovinculação daquelas partes no sentido de constituir, modificar ou extinguir 
relação ou relações jurídicas patrimoniais.” TOMASETTI JR., Alcides. In: OLIVEIRA, Juarez (coord.). 
Comentários à lei de locação de imóveis urbanos (Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991). São Paulo: Saraiva, 1992, 
p.6. A perspectiva funciona de tal definição decorre da apresentação do contrato como orientado ao desenvolvimento 
de uma operação econômica.
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§ 3º O valor da locação a que se refere o caput não poderá exceder, ao mês, 1% (um por 
cento) do valor do bem locado. 
Ressalta-se que a ausência de dispositivo semelhante na Lei de Licitações e 
Contratos Administrativos vigente não afasta a legalidade da contratação pela municipalidade,
pois operação já era realizada pela Administração Pública antes mesmo do advento do dispositivo 
supra, com fulcro no artigo 54-A da Lei do Inquilinato e na Lei 8.666, de 21 de junho de 1993, e 
com aprovação do Tribunal de Contas da União e dos estados, como será detalhado adiante. 
Segundo Marçal Justen Filho “não existe impedimento a que a Administração se 
valha da solução da locação sob medida. Aliás e muito pelo contrário, essa prática pode ser 
extremamente vantajosa para o setor público. Em muito casos, configurar-se-á uma hipótese de 
inviabilidade de competição, sujeitado à disciplina do art. 25 Lei 8.666/1993.” 5 Sobre os 
benefícios para a Administração Pública, leciona o renomado jurista: 
Rigorosamente, esse tipo de negócio não é uma locação comum, nem se submete ao 
disposto no inc. X do art. 24. O negócio é muito mais próximo de um leasing do que de 
uma locação. Assim se passa porque o empreendedor realiza uma atividade de 
financiamento, eis que se obriga a realizar investimento de elevado montante – o que 
resulta em vantagens relevantes para o futuro ocupante. Depois, o edifício é construído 
sob medida. Isso também propicia grandes benefícios, especialmente para a 
Administração Pública (que não necessita promover o contrato de obra pública com todos 
os encargos inerentes à licitação e ao gerenciamento da execução).
6
No mesmo sentido Rodrigo Xavier Leonardo assevera que o contrato built to suit, 
“não é incompatível com o interesse público e com o regime público das contratações.” 7
Atualmente, a operação built to suit pela administração pública está respaldada 
também no art. 51 da Lei 14.133, de 1º de abril de 2021, que dispõe sobre os contratos de locação 
de imóveis:
Art. 51. Ressalvado o disposto no inciso V do caput do art. 74 desta Lei, a locação de 
imóveis deverá ser precedida de licitação e avaliação prévia do bem, do seu estado de 
5
JUSTEN FILHO, Marçal. Comentários à Lei de licitações e contratos administrativos. 16 ed. São Paulo: Revista 
dos Tribunais, 2014, p. 434.
6
Ibidem.
7 LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato de Built to Suit. In: CARVALHOSA, Modesto (Coord.). Tratado de 
direito empresarial. Vol. 4. Contratos mercantis. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p.421-456. p. 453.
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conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos 
necessários.
Com efeito, para a locação de imóveis pela Poder Púbico a licitação é a regra, 
afastada apenas na hipótese de locação de imóvel cujas características de instalações e de 
localização tornem necessária sua escolha (Art. 74, inciso V, da Lei 14.133/2021).
Assim sendo, conclui-se que é juridicamente possível a municipalidade celebrar
locação na modalidade built to suit para fins de construção de imóvel customizado, construído 
de acordo com requisitos preestabelecidos (localização, padrão físico e construtivo, 
especificações técnicas, com ou sem aparelhamento de bens) a fim de atender a necessidade.
Contudo, a ausência de regulamentação legal específica em relação à celebração 
de tais contratos pela Administração Pública pode ensejar fundamentadas dúvidas quanto à 
adequada aplicação do art. 54-A da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. 
Diante disso, à míngua de normas no ordenamento municipal, faz-se necessária
apresentar proposta legislativa visando regulamentar no âmbito municipal o contrato de locação 
no modelo sob medida, até porque poderá possibilitar a construção estratégica de prédios 
públicos de relevância social, suprindo a necessidade na área da educação, da saúde e da própria 
administração pública, fazendo uso dos novos conceitos do Estado subsidiário, caracterizado 
como o Poder Público que compartilha com a iniciativa privada os avanços comunitários. 
O projeto é de relevante interesse público, especialmente diante da necessidade de
locação de imóveis, sob medida, na área da educação, da saúde e da promoção social, e, por isso 
mesmo, solicito a sua apreciação e aprovação, em caráter de urgência.
Cordialmente,
Iguape – SP, 08 de março de 2025
SALVADOR JOSÉ BARBOSA JUNIOR
 PREFEITO