norma nº 3237/2026

PREFEITURA MUNICIPAL DE ITAPUÍ 
Praça da Matriz, 73 – ITAPUÍ – SP Fone (14) 3664-8040 
CNPJ 46.189.726/0001-15 
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AUTÓGRAFO N.º 16/2026 
 LEI Nº. 3.237 
DE 14 DE ABRIL DE 2026. 
DISPÕE SOBRE DIRETRIZES E 
EXIGÊNCIAS PARA APROVAÇÃO DE 
EMPREENDIMENTO NA 
MODALIDADE CONDOMÍNIO DE 
LOTES, NOS TERMOS DO ART. 
1.358-A DO CÓDIGO CIVIL, A SER 
EXECUTADO NO MUNICÍPIO DE 
ITAPUÍ, E DÁ OUTRAS 
PROVIDÊNCIAS. 
Art. 1º O pedido de aprovação do Empreendimento de Unidades Residenciais 
denominado “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VALE DO SOL”, a ser executado no 
Município de Itapuí, deverá ser requerido preliminarmente à Prefeitura Municipal, 
mediante protocolo formal, instruído com os seguintes documentos administrativos, 
projetos e estudos técnicos: 
I – Requerimento formal de aprovação do empreendimento, devidamente assinado 
pelo interessado ou seu representante legal; 
II – Documentos pessoais do requerente e, quando se tratar de pessoa jurídica, 
documentos da empresa e de seu representante legal; 
III - Procuração, quando o requerente não for o proprietário ou o responsável técnico, 
acompanhada de cópia simples do RG e CPF do outorgado, com poderes para 
representação junto às Secretarias Municipais; 
IV – Matrícula atualizada do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
competente, com data de emissão não superior a 30 (trinta) dias, comprovando a 
propriedade do imóvel objeto do empreendimento; 
V – Certidão Negativa de Débitos Municipais relativa ao imóvel objeto do 
empreendimento; 
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VI – Lei Municipal de Diretrizes aplicável ao empreendimento; 
VII – Projeto Urbanístico do empreendimento, em escala 1:1000, assinado pelo 
proprietário ou representante legal e por profissional legalmente habilitado, 
acompanhado da respectiva ART ou RRT, contendo, no mínimo: 
a) sistema viário interno - vias de acesso e circulação asfaltadas ou 
pavimentadas, guias e sarjetas; 
b) subdivisão das quadras e dos lotes; 
c) recuos, afastamentos e áreas não edificáveis; 
d) dimensões lineares e angulares do projeto, incluindo raios, cordas, arcos, 
pontos de tangência e ângulos centrais das vias curvilíneas; 
e) fechamento do empreendimento, contemplando o fechamento perimetral da 
gleba por meio de muro, alambrado ou solução equivalente; 
f) localização da guarita, lixeira, acessos e demais dispositivos; 
g) indicação das áreas destinadas a lazer, áreas verdes e áreas institucionais, 
quando exigidas. 
VIII – Planta Planialtimétrica da gleba, em escala adequada, assinada pelo 
proprietário ou representante legal e por profissional legalmente habilitado, 
acompanhada da respectiva ART ou RRT, contendo, no mínimo: 
a) divisas da propriedade perfeitamente definidas; 
b) curvas de nível de metro em metro; 
c) localização de cursos d’água, áreas sujeitas a restrições ambientais e áreas de 
preservação permanente, quando houver; 
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d) arruamentos e confrontações existentes em todo o perímetro da área; 
e) serviços públicos existentes no local e adjacentes; 
f) indicação do local exato da entrada do condomínio; 
g) indicação da localização dos marcos de referência e amarrações necessárias. 
IX – Projeto de Terraplenagem, assinado pelo proprietário ou representante legal e 
por profissional legalmente habilitado, acompanhado da respectiva ART ou RRT, 
contendo, no mínimo: 
a) cotas de terreno natural e terreno projetado; 
b) volumes de corte e aterro, com respectivos quadros de compensação; 
c) taludes, contenções previstas e medidas de estabilidade; 
d) compatibilização com o sistema viário e com o projeto de drenagem. 
X – Projeto de Drenagem e manejo de águas pluviais, assinado pelo proprietário ou 
representante legal e por profissional legalmente habilitado, acompanhado da 
respectiva ART ou RRT, contendo, no mínimo: 
a) dimensionamento das galerias, valetas, bocas de lobo, dissipadores e demais 
dispositivos; 
b) perfis longitudinais e transversais das redes de drenagem; 
c) realização de valeteamento e canalização de águas pluviais, que serão 
despejadas no Córrego da Bica de Pedra. Se houver intervenção em área de 
APP, o projeto deverá ser elaborado e executado pelo proprietário e aprovado 
nos órgãos competentes; 
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d) indicação dos pontos de lançamento; 
e) o projeto deverá contemplar soluções adequadas de drenagem urbana, sob 
responsabilidade exclusiva do condomínio após a implantação; 
f) demonstração da compatibilidade com o sistema público existente, quando 
houver. 
XI – Projeto de Abastecimento de Água Potável, assinado pelo proprietário ou 
representante legal e por profissional legalmente habilitado, acompanhado da 
respectiva ART ou RRT, acompanhado do respectivo Memorial Descritivo e Memória 
de Cálculo contendo, no mínimo: 
a) estudo de demanda, considerando, no mínimo, 4 (quatro) pessoas por lote e 
consumo médio de 200 (duzentos) litros por pessoa/dia; 
b) dimensionamento da rede de distribuição para atendimento da demanda do 
empreendimento, com indicação de diâmetro mínimo de 50 mm (cinquenta 
milímetros); 
c) traçado da rede interna, com indicação de materiais, dispositivos de manobra, 
ventosas, registros de descarga e isolamento de trechos de até 500 m 
(quinhentos metros); 
d) previsão de rede dupla, uma em cada passeio, com tubulações de até 100 mm 
(cem milímetros), sendo as ligações prediais executadas pelos proprietários 
dos lotes; 
e) dispositivos para evitar pontas secas, com previsão de registros de descarga 
nos pontos baixos, ligados à galeria de águas pluviais ou sarjetas; 
f) indicação da fonte de abastecimento, reservação e pressurização, devendo a 
rede ser interligada ao reservatório do loteamento Jardim Maria Luiza, desde 
que ampliada a vazão do poço existente, exclusivamente para atendimento da 
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demanda do empreendimento, ou, alternativamente, prevista a perfuração de 
poço próprio; 
g) instalação de hidrante de coluna em passeio público, com indicação de 
localização e especificações técnicas de acordo com as Instruções Técnicas 
definidas pelo corpo de Bombeiros; 
h) serão realizados procedimentos de testes da rede por período mínimo de 30 
(trinta) dias, sob acompanhamento do Departamento Municipal de Água e 
Esgoto; 
i) declaração expressa de que o sistema de abastecimento terá natureza 
privada, não sendo objeto de doação ao Município. 
XII – Projeto de Coleta e Destinação de Esgoto Sanitário, assinado pelo proprietário 
ou representante legal e por profissional legalmente habilitado, acompanhado da 
respectiva ART ou RRT, acompanhado do respectivo Memorial Descritivo e de 
Memória de Cálculo contendo, no mínimo: 
a) traçado da rede coletora interna, com indicação de diâmetros, declividades e 
materiais, devendo ser prevista a interligação à rede pública existente na 
Estrada Municipal ITI149, no poço de visita de saída do bairro Jardim Maria 
Luiza; 
b) perfis longitudinais da rede coletora e do trecho de interligação à rede pública; 
c) dimensionamento para atendimento integral da demanda; 
d) declaração expressa de que a manutenção das redes internas será de 
responsabilidade do condomínio; 
e) o empreendedor deverá assumir o compromisso de promover, às suas 
expensas, as melhorias necessárias na rede pública de destinação de esgoto 
sanitário existente, constatada sua insuficiência para absorver a demanda 
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adicional gerada pelo empreendimento, ficando o lançamento do esgoto 
condicionado à implementação das soluções técnicas adequadas, 
devidamente fundamentadas em estudos específicos a serem apresentados e 
juntados ao processo administrativo de aprovação; 
f) apresentação da interligação à rede municipal para acompanhamento, análise 
e aprovação final pelo fiscal competente. 
XIII – Projeto de Rede de Energia Elétrica e Iluminação Pública Internas, assinado 
pelo proprietário ou representante legal e por profissional legalmente habilitado, 
acompanhado da respectiva ART ou RRT, devendo obedecer às normas da 
concessionária local, contendo, no mínimo: 
a) rede de energia elétrica interna e externa, quando necessária; 
b) especificação de postes de concreto; 
c) iluminação das vias com braços de luz e luminárias LED de 120 W (cento e 
vinte watts), com fluxo luminoso mínimo de 12.200 (doze mil e duzentos) 
lúmens. 
XIV – Projeto de Arborização e Paisagismo das vias internas, áreas verdes e áreas 
comuns, contendo a identificação das espécies, priorização de nativas, 
espaçamentos, compatibilização com a infraestrutura e arborização mínima de 01 
(uma) árvore por lote em cada lado da via, previamente autorizado pela Prefeitura 
Municipal, assinado pelo proprietário ou representante legal e por profissional 
legalmente habilitado, acompanhado da respectiva ART ou RRT. 
XV – Projeto da Guarita, com indicação de localização, plantas e cortes com 
detalhamentos e dimensões, e integração ao sistema viário interno e externo, 
assinado pelo proprietário ou representante legal e por profissional legalmente 
habilitado, acompanhado da respectiva ART ou RRT e respectivo Memoriais 
Descritivos, podendo ser aprovado em momento posterior. 
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XVI – Memoriais Descritivos e Técnicos de todos os projetos apresentados, contendo 
especificações de materiais, métodos construtivos, normas técnicas aplicáveis, 
memórias de cálculo e compatibilização entre projetos. 
XVII – Cronograma Físico-Financeiro de execução das obras de infraestrutura do 
empreendimento, acompanhado da Planilha de Quantitativos e Orçamento, 
contemplando materiais e mão de obra, ambos assinados por profissional legalmente 
habilitado e acompanhados da respectiva ART ou RRT, devendo o cronograma 
observar o prazo máximo de 04 (quatro) anos para implantação da infraestrutura, 
prorrogável por igual período, nos termos desta Lei. 
XVIII – Laudo Ambiental completo e detalhado da área, contendo a caracterização 
física, ambiental e geotécnica do terreno, bem como a identificação de restrições e 
condicionantes ambientais assinado por profissional legalmente habilitado, 
acompanhado da respectiva ART ou RRT. 
Art. 2º Atendidas as exigências do artigo anterior, após a manifestação dos órgãos 
competentes e aprovação definitiva do projeto, o responsável firmará Termo de 
Compromisso no qual se obrigará a: 
I – executar, após o registro, no prazo máximo de 4 (quatro) anos, prorrogável por 
igual período, as obras de infraestrutura previstas nesta Lei, sem ônus para o 
Município, desde que, durante esse período, não ocorram alterações significativas nas 
condições ambientais, no entorno urbano ou nas características dos sistemas de 
infraestrutura e saneamento que fundamentaram a aprovação do empreendimento; 
II – observar as normas técnicas da ABNT, do Corpo de Bombeiros e das 
concessionárias de serviços públicos; 
III – entregar as obras concluídas, testadas e em perfeito estado de funcionamento; 
IV – manter disponíveis todos os documentos técnicos da obra, incluindo planilha de 
quantitativos e orçamento, cronograma físico-financeiro, diário de obra, alvará de 
construção e respectivas ARTs e/ou RRTs. 
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Art. 3º Assinado o Termo de Compromisso e recolhidas as taxas devidas, será 
expedido o competente Alvará de Execução de Obras. 
Art. 4º Após a expedição do Alvará de Execução de Obras, todas as obras de 
infraestrutura poderão ser acompanhadas e fiscalizadas pelos órgãos municipais 
competentes. 
Art. 5º Concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento, o recebimento das 
obras e a verificação de sua conformidade com os projetos aprovados, normas 
técnicas e exigências legais observarão o procedimento estabelecido neste artigo. 
§1º Concluídas as obras, o empreendedor deverá solicitar formalmente o recebimento 
de cada uma junto aos respectivos órgãos fiscalizadores, que emitirão os Termos de 
Recebimento Definitivo. 
§2º Para o recebimento das obras, deverá ser apresentada a documentação “as built”, 
em 01 (uma) via impressa, assinada pelos responsáveis técnicos com as respectivas 
ARTs e/ou RRTs, bem como mídia digital contendo arquivos georreferenciados nas 
extensões “pdf”, “doc”, “dwg” e “xls”. 
§3º Após o recebimento definitivo de todas as obras de infraestrutura, inclusive 
aquelas sob responsabilidade do Departamento de Água e Esgoto, o empreendedor 
deverá requerer a emissão do Termo de Verificação de Obras – TVO, nos termos do 
art. 18 da Lei Federal nº 6.766/1979, o qual deverá ser apresentado ao Oficial de 
Registro de Imóveis competente. 
§4º A liberação de eventual garantia somente ocorrerá após o recebimento definitivo 
de todas as obras e a emissão do TVO. 
Art. 6º Fica estabelecida a doação ao Município de área correspondente a 20% (vinte 
por cento) da área total do empreendimento, destinada a área verde, sistema de lazer 
ou área institucional. 
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§1º A doação deverá ocorrer no prazo máximo de 6 (seis) meses após o registro da 
incorporação imobiliária. 
§2º A área doada poderá ser objeto de cessão de direito real de uso ao condomínio, 
cabendo a este sua conservação e manutenção, sem ônus para o Município. 
Art. 7º A instituição do condomínio por unidades autônomas deverá observar a 
legislação federal aplicável, especialmente o art. 1.358-A do Código Civil e a Lei 
Federal nº 4.591/1964. 
Art. 8º Por se tratar de condomínio de lotes, as unidades deverão obedecer às 
dimensões mínimas previstas na Lei Federal nº 6.766/1979, sendo vedado o 
desmembramento de lotes após a aprovação do empreendimento. 
Art. 9º Não caberá ao Município qualquer responsabilidade por eventuais diferenças 
de medidas apuradas pelo interessado em relação às constantes do projeto aprovado. 
Art. 10 As áreas verdes públicas deverão situar-se externamente ao perímetro 
fechado do condomínio, sendo objeto de desmembramento e posterior incorporação 
ao patrimônio municipal. 
Art. 11 As áreas institucionais, quando exigidas, deverão situar-se externamente ao 
condomínio e serão objeto de desmembramento, ficando autorizado o Município a 
recebê-las. 
Art. 12 As áreas públicas eventualmente objeto de permissão de uso permanecerão 
sob domínio do Município, podendo a permissão ser revogada a qualquer tempo, por 
interesse público devidamente justificado. 
Art. 13 O empreendimento deverá estar em conformidade com a Lei de Diretrizes 
própria e demais normas urbanísticas vigentes, não implicando sua aprovação em 
flexibilização automática de parâmetros legais. 
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Art. 14 O empreendimento caracteriza-se como Condomínio de Lotes, não se 
confundindo com loteamento ou loteamento fechado, sendo vedada a alteração 
posterior de sua natureza jurídica. 
Art. 15 As vias internas e demais infraestruturas implantadas no interior do 
condomínio terão natureza privada, cabendo exclusivamente ao condomínio sua 
manutenção, conservação e operação, não gerando ônus presente ou futuro ao 
Município. 
§1º As vias internas do empreendimento deverão ser executadas com pavimentação 
adequada, mediante revestimento asfáltico ou outro tipo de pavimento tecnicamente 
equivalente, previamente aprovado pelo órgão municipal competente, observadas as 
normas técnicas aplicáveis. 
§2º As vias internas deverão possuir largura mínima total de 10 m (dez metros), com 
leito carroçável mínimo de 6 m (seis metros). 
§3º As dimensões das vias internas deverão ser compatíveis com os projetos de 
infraestrutura, segurança e circulação de veículos. 
Art. 16 Caberá exclusivamente ao condomínio a administração, manutenção e 
segurança das áreas e infraestruturas internas. 
Art. 17 A aprovação do empreendimento ficará condicionada à observância integral 
da legislação ambiental, incluindo licenciamento quando exigido, permanecendo as 
exigências ambientais desta Lei aplicáveis de forma cumulativa. 
Art. 18 A aprovação do empreendimento não implicará obrigação presente ou futura 
do Município quanto à prestação de serviços públicos internos ou manutenção de 
áreas privadas. 
Art. 19 A coleta de resíduos sólidos do empreendimento será realizada 
exclusivamente em ponto externo ao perímetro fechado do condomínio, definido em 
projeto aprovado, não cabendo ao Município a execução de coleta interna. 
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§1º Caberá ao condomínio a organização da logística interna de acondicionamento, 
transporte e disponibilização dos resíduos até o ponto externo de coleta. 
§2º A aprovação do empreendimento não implicará obrigação presente ou futura do 
Município quanto à coleta interna de resíduos sólidos ou à adequação de áreas 
privadas para esse fim. 
Art. 20 O descumprimento das disposições desta Lei sujeitará o infrator às sanções 
administrativas cabíveis. 
Art. 21 Constituem disposições complementares aplicáveis ao empreendimento: 
I. após o registro do empreendimento, o proprietário e/ou empreendedor deverá 
apresentar à Administração Municipal toda a documentação que não tenha 
integrado o processo administrativo de aprovação final, inclusive as matrículas 
individualizadas do registro das áreas públicas; 
II. em caso de vencimento de autorizações ambientais ou de concessionárias de 
serviços públicos, caberá exclusivamente ao empreendedor providenciar sua 
renovação; 
III. caberá exclusivamente ao proprietário e/ou empreendedor garantir o acesso 
ao empreendimento, providenciando a execução de todas as obras de 
infraestrutura necessárias, bem como adotando as medidas legais cabíveis 
para a integração ao sistema viário oficial do Município, inclusive mediante a 
doação das áreas correspondentes, quando exigido, observado que: 
a) as vias destinadas à interligação do empreendimento ao sistema viário 
oficial do Município, quando implantadas pelo empreendedor e 
posteriormente doadas ao Município, deverão ser obrigatoriamente 
executadas com pavimentação asfáltica, em conformidade com o padrão 
técnico adotado nas demais vias públicas municipais. 
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IV. o Município não se compromete a realizar desapropriações, devendo o 
interessado comprovar a propriedade das áreas necessárias ou eventual 
indenização a terceiros; 
V. somente após o registro imobiliário do empreendimento e a emissão do Alvará 
de Execução de Obras será permitido o início das obras; 
VI. as Anotações de Responsabilidade Técnica – ARTs e/ou Registros de 
Responsabilidade Técnica – RRTs apresentados deverão abranger, de forma 
expressa, tanto a Elaboração quanto a Execução dos projetos, obras e 
serviços correspondentes, não se admitindo responsabilidade técnica restrita 
apenas à fase de projeto; 
VII. a aprovação dos projetos e a fiscalização das obras pelo Município não 
implicam corresponsabilidade técnica, civil ou administrativa, permanecendo 
integralmente sob responsabilidade do proprietário, do empreendedor e dos 
respectivos responsáveis técnicos eventuais danos, vícios construtivos, 
passivos ambientais ou descumprimento de normas legais; 
VIII. a atuação municipal limitar-se-á ao controle administrativo, urbanístico e 
ambiental, nos estritos termos da legislação vigente, não caracterizando 
assunção de obrigações operacionais, financeiras ou de manutenção de 
infraestruturas privadas. 
Art. 22 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições 
em contrário. 
Publicado no quadro de avisos do paço municipal, registrado em Livro e arquivado na 
Diretoria de Administração da Prefeitura na data supra. 
Prefeitura de Itapuí, 14 de Abril de 2026. 
MARIA CLÉLIA VIARO PICHELLI 
PREFEITA MUNICIPAL