materia nº 13/2006

6 Prefeitura Municipal de Palmital faia!
Estado de São Paulo
Nº 13/4006
A Câmara Municipal APROVA:-
Artigo 1.º Fica a Prefeitura Municipal autorizada a
desapropriar amigavelmente terreno rural dentro de área urbana, com as
seguintes características: Terreno irregular, com área de 54.089 m2 , ocupado
por pasto, divisa com a cidade num bairro urbanizado, servido por uma
extensão de 271 metros por uma rua pavimentada e iluminada.
Artigo 2.º - As despesas decorrentes da execução da
presente Lei, correrão por conta de verbas próprias do orçamento vigente,
suplementadas se necessário.
Artigo 3.º - Esta Lei entrará em vigor na data de sua
publicação, revogadas as disposições em contrário.
PREFEITURA MUNICIPAL DE PALMITAL, 20
de março de 2006
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Oficial Legislativo
G) Prefeitura Municipal de Palmital PALHITAL
Estado de São Paulo
JUSTIFICATIVA:-
Senhor Presidente
Nobres Vereadores
Servimo-nos do presente para encaminhar o Projeto de Lei
n.º 010/2006 que autoriza a Prefeitura Municipal de Palmital a desapropriar
amigavelmente terreno rural dentro da área urbana, para fim de construção de
casas populares.
Justificamos que esta administração vem trabalhando para
atender a demanda de moradia de nossa população, e para tanto já entregou as
casas populares do Conjunto Habitacional Albino Rainho, já firmou convênio
com o CDHU para construção de 32 casas em sistema de mutirão e busca
ainda a construção de casas populares para população com renda de até um
salário mínimo, construídas em parceria com a Caixa Econômica Federal.
Portanto com este terreno a administração dá o primeiro
passo para a construção destas casas e espera contar com o habitual apoio
deste Legislativo, na análise e aprovação deste Projeto.
Palmital, 11 de março de 2006.
Exmo. Sr. PREFEITO MUNICIPAL de PALMITAL.
MARIA MADALENA BIASON ORLANDI, corretora de imóveis,
registrada no CRECI 2º região sob n.º 50.817, FATIMA CRISTINA RETT
TIOSSI, engenheira civil, registrada no CREA-SP sob n.º 506.024.519-9,
SILVIO ABUD HADDAD engenheiro civil, registrado no CREA-SP sob n.º
060.123.794-4, membros nomeados para a Comissão de Avaliação pela portaria
municipal 2116, de 12/08/2005, vêm, após proceder a vistoria, análises e
cálculos, mui respeitosamente apresentar os resultados dos trabalhos, requeridos
por Vossa Exa., através do seguinte LAUDO.
RESUMO
Finalidade: Determinar o valor do IMÓVEL.
io: ANGELO DE SOUZA SANTOS.
Um Terreno Rural dentro do perímetro urbano.
Rua Paulo Bueno de Carvalho —
Agua Parada
Palmital — SP
Nível de Rigor:
Expedito
Métodos: Terreno Urbano e Rural: “Comparativo”
Corretora de imóveis Maria Madalena Biason Orlandi
Engenheira Civil Fátima Cristina Rett Tiossi
Engenheiro Civil Silvio Abud Haddad
AVALIAÇÃO:
Valor de Mercado
178.696,00 (Cento e setenta e oito mil, seiscentos e noventa
e seis reais )
Março 2.006.
1- Considerações Iniciais.
2- Características Locais.
3- Vistoria.
4- Metodologia de Avaliação.
5- Avaliação.
6- Considerações Finais.
ANEXOS
1- Mapa Terreno.
2- Croqui de Localização.
3- Fotos.
4- Simulação de loteamento.
1- Considerações Iniciais.
Para avaliar O terreno nu realizamos a pesquisa de mercado local, visando coletar
elementos comparativos para determinarmos o valor de mercado do imóvel.
Porém para a área rural os dados se mostraram inconsistentes, os valores não
foram confirmados. Portanto o autor arbitrou o valor baseado num preço
referencial “Valor Histórico”, amplamente utilizado, de 1000 (Um mil) sacas de
soja por Alqueire. Adotou-se o valor de R$ 40.000,00 (trinta e cinco mil reais),
devido a proximidade da cidade.
Os critérios seguidos foram os preconizados pela ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) e pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia), sendo que a precisão deste trabalho é de nível EXPEDITO,
segundo a norma NBR-8799-85.
A área do imóvel, assim como suas medidas, foram retiradas do mapa, anexado
no laudo. O nome do proprietário foi fornecido pela prefeitura.
Para efeito de Avaliação utilizamos os dados, áreas e medidas acima referidos.
Adotou-se para a avaliação, como medidas de um lote padrão, 10 metros nas
medidas de frente e fundo, e 30 metros em ambas laterais, portanto 300m2.
Embora tais medidas não estejam presentes no loteamento adjunto (CDHU), é
padrão na cidade e encontram-se em todos outros bairros próximos.
A quantidade de lotes desmembrados, dez (10), é de acordo com que permite a
lei. Acima desta quantidade, enquadra-se em loteamento.
Características Locais.
Trata-se de uma área rural limítrofe a um bairro residencial urbano, um
loteamento do CDHU.
Distante cerca de 2,0 quilômetros do centro da cidade (Bancos e Órgãos
Públicos)
A taxa de ocupação do bairro urbano é alta, casas populares.
Não tem benfeitorias consideráveis (parte avaliada).
Vistoria.
Data : 08/03/2006.
Descrição: Trata-se de um terreno irregular com as seguintes características:
- Terreno irregular.
- Area do terreno 54.089 m2 (parte avaliada).
- O terreno avaliado, encontra-se ocupado por pasto. É divisa com a cidade num
bairro urbanizado e é servido por uma extensão de 271 metros por uma rua
pavimentada e iluminada.
- Solo Seco.
- Topografia: pequena declividade. .
- Melhorias urbanas (Energia Elétrica, Esgoto, Coleta de Lixo, Água, Iluminação
Pública).
Metodologia de Avaliação.
4.1 — Das Definições :
Valor de mercado: é o preço pago por um comprador desejoso de comprar, mas
não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, tendo
ambos o conhecimento de todos os usos e utilidades das propriedades
transacionadas, equivalentes ao preço obtido através de uma compra e venda à
vista. Esta definição é aplicada para transação de bens imóveis, máquinas e
equipamentos.
4.2 - Avaliação Da Terra Nua:
Será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com nível
de precisão expedito, obedecendo as condições exigíveis pela Norma NBR 5676
da ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas e critérios preconizados
pelo IBAPE — Associação Brasileira de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Esses valores estão condicionados ao mercado específico de cada ativo e ou dos
insumos utilizados em sua construção, sendo, portanto, válidos enquanto
perdurarem as condições existentes à época da avaliação ou referência dos
valores, a qual está devidamente expressa no corpo deste Laudo Técnico.
A pesquisa de mercado de terrenos será realizada junto às imobiliárias que
negociam imóveis na região, corretores de imóveis e permitiu-nos coletar
elementos comparativos, necessários para obtenção do valor do imóvel.
4.3 — Avaliação Das Benfeitorias:
Não há benfeitorias.
Como avaliar
Para avaliar o imóvel foram consideradas três opções abaixo descritas e
escolhida a de maior valor.
A- Área rural.
B- Área susceptível a loteamento. Fazendo uma simulação (anexo 4) para esta
opção, chegou a valores próximos ao da opção C e como o retorno é mais longo
e com risco maior.
B.- Área susceptível a loteamento. Fazendo uma simulação (anexo 4) para esta
opção, chegou a valores próximos ao da opção C e como o retorno é mais longo
e com risco maior.
C.- Uma área desmembrada em lotes urbanos(10) e área complementar rural.
Sendo os lotes urbanos divididos e um comercial de 450m2 e nove lotes
residenciais de 300m2 cada, a critério dos avaliadores para uma absorção rápida
pelo mercado. De acordo com o desmembramento permitido por lei.
Avaliação.
6.1.- Cálculo do valor do terreno rural (Via):
Valor unitário da terra (Vu) = 40.000,00 reais /alq
Área da terra (At) = 5,4089 ha =2,2351 alqueires
Vi= Atx Vu = 2,2351 x 40.000 = 89.404,00 reais
6.2.- Cálculo do valor do terreno rural e lotes desmembrados (Vic):
Valor unitário do terreno (Vu) = 30,00 reais
Área dos terrenos (Atuc) = 3150,00 m2
Vtuc = Atuc x Vu = 3150,00 x 30,00 = 94.500,00
Vtuc= 94.500,00
Valor unitário da terra (Vu) = 40.000,00 reais /alg
Área da terra (Atrc) = 54.089,00 m2 — 3.150,00 = 50.939,00 m2
Área da terra (Atrc) = 2,1049 alq
Vtrc = Atre x Vu = 2,1049 x 40.000 = 84.196 reais
Vic = Vtuc + Vtre = 94.500 + 84.196 = 178.696,00 reais
7- Considerações Finais
Este laudo é composto de 07 páginas rubricadas no seu anverso, sendo esta
última devidamente assinada, contendo ainda anexos: croquis do terreno de
localização e fotos.
adalena Biason Orlandi
Spas
Fátima Gristina Rett Tiossi
Silvio Abud Haddad