norma nº 3034/2019

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MUNICÍPIO DE PARAPUÃ au
Espotem
LEIN.º 3.034, DE 03 DE DEZEMBRO DE 2019.
“DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS DE
LOTES URBANOS NO MUNICÍPIO DE PARAPUÁ, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.”
GILMAR MARTIN MARTINS, Prefeito Municipal de
Parapuã, Comarca de Osvaldo Cruz, Estado de São Paulo,
usando de suas atribuições legais, faz saber que a CÂMARA
MUNICIPAL DE PARAPUÃ APROVOU e ele SANCIONA e
PROMULGA em redação final a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Artigo 1º- A presente Lei se destina a disciplinar os projetos de Implantação
de Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos no município de Parapuã, sendo
elaborada nos termos do artigo 1.358-A da Lei Federal nº 10.406/2002; Lei Federal nº
6.766/79; e Lei Federal nº 4.591/64, suas alterações e demais disposições sobre a matéria,
complementada pelas normas específicas de competência do Município.
Artigo 2º- Esta Lei tem como objetivos:
I - Estimular e orientar o desenvolvimento urbano no Município, com adensamento
populacional equilibrado, proporcional à capacidade de atendimento dos equipamentos
urbanos e comunitários, assegurando condições dignas de habitação, trabalho, lazer e
circulação no espaço urbano;
II - Definir os procedimentos para a elaboração do projeto e a execução de Condomínios
Horizontais de Lotes Urbanos;
WI - Assegurar a existência de padrões urbanísticos e ambientais de interesse da
comunidade nos processos de parcelamento do solo e
IV - Adequar a legislação municipal às novas demandas do mercado imobiliário, surgidas
com a promulgação da Lei Federal nº 13.465/2017.
Artigo 3º- O parcelamento do solo através de Condomínios Horizontais de
Lotes Urbanos poderá ser feito observadas as disposições desta Lei, exigências das
legislações federais, estaduais e municipais e da Lei Complementar que institui o Plano
Diretor, das Leis de Zoneamento, de Uso e Ocupação do Solo Urbano e Rural e do
Sistema Viário.
Parágrafo Único. Consideram-se Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos
os empreendimentos que contenham partes designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
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Artigo 4º- Os projetos e a execução de Condomínios Horizontais de Lotes
Urbanos dependerão sempre de prévia autorização dos órgãos municipais ooimpeterite,
obedecidas às normas desta Lei e normas federais, estaduais e municipais.
Artigo 5º- Projetos destinados à execução de Condomínios Horizontais de
Lotes Urbanos, por meio de áreas fracionadas em partes ideais de uso e não
desmembradas, basear-se-ão, no que couber, ao disposto nesta Lei, na Lei de
Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano e Rural e nas legislações estaduais e
federais pertinentes.
Parágrafo Único: Será exigida apresentação da minuta da instituição
(convenção) do condomínio.
Artigo 6º- Os Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos adequar-se-ão ao
traçado do sistema viário básico, às diretrizes urbanísticas e de preservação ambiental
determinadas pelo município, à Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano e
Rural, de modo a assegurar a integração do empreendimento c com a estrutura urbana
existente.
$ 1º- Não poderão prejudicar o acesso público até margens de rios e canais,
não podendo cercá-las para uso privativo, na conformidade do artigo 98 do Código Civil
Brasileiro, devendo ser reservadas nessas confrontações, faixas de 30,00m (trinta metros)
de largura, no mínimo, para preservação ambiental. .
8 2º- Os Condomínios somente serão permitidos nas zonas onde se permitam
usos habitacionais, assim definidos na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo
Urbano e Rural.
8 3º- A ocupação proposta pelo empreendimento não poderá exceder em
nenhum caso os parâmetros estabelecidos para a zona em que se insere a gleba.
Artigo 7º- Os Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos atenderão
obrigatoriamente as seguintes exigências:
I - As faixas de acesso deverão ter as seguintes dimensões mínimas: a) 2,00m (dois
metros), quando destinadas a pedestres; b) 10,00 (dez metros), sendo 6,00m (seis metro)
de leito carroçável (pista) e 2,00m (dois metros) de passeio de cada lado e quando as
futuras edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso; 9 m (nove
metros), sendo 6,00m (seis metros) de leito carroçável (pista) e 2,00m (dois metros) de
passeio do lado com lotes e 1 m (um metro) do lado sem lotes e edificações;
N - Os limites externos dos Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos deverão ser
circundados por grades, muros, cercas vivas e outras formas de vedação;
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HI - A infraestrutura básica dos condomínios será constituída pelos equipamentos
urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação, esgotamento sanitário,
abastecimento de água potável, energia elétrica, guias, sarjetas, calçadas e pavimentação
nas áreas comuns e privativas;
IV - Reserva de área interna destinada ao uso de recreação dos condôminos, na proporção
mínima de 5% (cinco por cento) da área total dos condomínios inferiores a 10.000 metros
e para superiores uma área mínima de 500,00m? (quinhentos metros quadrados). Não
podendo incluir neste percentual as áreas destinadas às vias de circulação;
V - Destinação ao Município de Parapuã, em área livre e edificável, ao equivalente a 6%
(seis por cento) do total da área do condomínio, com mínimo de 600,00m? (seiscentos
metros quadrados), para os empreendimentos superiores a 10.000,00m? que será
destinada à implantação de equipamentos comunitários, entendidos estes como os
equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer ou áreas verdes e similares fora
da área do condomínio, podendo se aplicar, em relação às áreas verdes, as regras de
compensação ambiental, em outras áreas públicas ou privadas, indicadas exclusivamente
pelo Departamento Municipal de Meio Ambiente do Município, mediante termo de
compromisso que constará prazo e demais obrigações assumidas pelo empreendedor;
VI - Os lotes, que compõem a parte privativa do condomínio, deverão possuir área
mínima de 125,00m? (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5,00m
(cinco metros);
VII - Nos lotes integrantes do condomínio, poderão ser instituídas limitações
administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da
população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem,
usufrutos e restrições à construção de muros;
VIII - A área referida no inciso V deste artigo deverá estar situada fora do condomínio,
mas não obrigatoriamente contígua ao empreendimento, necessitando prévio
consentimento ou justa avaliação por parte do órgão municipal competente;
E CAPÍTULO II
DA APROVAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS DE LOTES URBANOS
Artigo 8º- Antes da elaboração do projeto dos Condomínios Horizontais de
Lotes Urbanos, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, que defina as
diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das
áreas reservadas para equipamento comunitário, apresentando, para este fim,
requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I- as divisas da gleba em que será implantado o condomínio;
I - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou
municipal;
HI - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
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IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no
local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser implantado o
condomínio;
V-otipo de uso predominante a que o condomínio se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Artigo 9º- A Prefeitura Municipal indicará nas plantas apresentadas junto com
o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I- as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e
do município, relacionadas com o condomínio pretendido e a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
HI - a localização aproximada das áreas destinadas a equipamento comunitário e das
áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as
faixas não edificáveis;
V- a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Parágrafo Unico. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de
quatro anos. '
Artigo 10- Se no Plano Diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona
em que se situe'o parcelamento, o Município de Parapuã poderá dispensar, por lei, a fase
de fixação de diretrizes previstas nos artigos precedentes.
Artigo 11- Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o
projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras
com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal,
acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do
competente instrumento de constituição de garantia real. )
$ 1º- Os desenhos conterão pelo menos: .
I- a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
II - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de
tangência e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e áreas internas
delazer;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de
curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
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8 2º- O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a discriminação e individualização dos lotes de propriedade exclusiva, estremados uns
dos outros e das partes comuns;
IN - a determinação da fração ideal atribuída a cada lote, relativamente às partes comuns;
HI - a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
IV - as condições urbanísticas do condomínio e as limitações que incidem sobre os lotes e
suas futuras acessões, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
VI - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de
registro do condomínio;
VII - a enumeração e discriminação dos equipamentos comunitários e dos serviços
públicos ou de utilidade pública, reservados nas adjacências do condomínio.
8 3º- Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula
apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações do
tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas
insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações dela
decorrentes. :
Artigo 12- A Prefeitura Municipal, após análise de toda a documentação
enviada, emitirá certidão de diretrizes de uso e ocupação do solo, referente às exigências
que deverão ser respeitadas pelo empreendedor em seu projeto.
Artigo 13- O projeto completo do condomínio, para a aprovação final, deverá
conter:
I - Implantação do Condomínio Horizontal de Lote Urbano na escala 1:1.000, em 05
(cinco) vias. Esse projeto, assinado pelo profissional responsável e seu representante
legal, deverá conter: a) Planta do condomínio na escala adequada, em pelo menos 5
(cinco) vias, contendo: quadras, lotes e vias internas com as respectivas dimensões
lineares e angulares do projeto, raios, pontos de tangência e ângulos centrais das vias em
curvas e numerações, a indicação das áreas a serem doadas à Prefeitura com suas
respectivas porcentagens em relação à área total, bem como o quadro estatístico
contemplando todas estas áreas; b) Perfis longitudinais e transversais de todas as vias
internas de circulação, nas seguintes escalas: horizontais 1:1000 e verticais de 1:100; c)
Indicações dos marcos de alinhamento e nivelamento, localizados nos ângulos ou curvas
das vias projetadas e amarradas a referência de nível existente e identificável; d)
Indicações das restrições especiais que eventualmente agravam os lotes; e) Planta de
situação na escala adequada em coordenadas geográficas; f) Levantamento
planialtimétrico da área total na escala adequada, com R.N. reconhecida e coordenadas
geográficas em seu perímetro; g) Título de propriedade do imóvel, acompanhado da
certidão da matrícula do imóvel, com prazo de expedição inferior a 30 (trinta) dias,
expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca; h) Certidão Negativa de
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impostos e tributos municipais, estaduais e federais; i) Memoriais descritivos do
loteamento, contendo descrição dos lotes, das vias, áreas de uso público e comunitário;
II - Título de propriedade do imóvel ou documento equivalente;
“DI - Estatuto, convenção ou regulamento próprio condominial, com inserção
indispensável das obrigações reservadas para o condomínio por esta Lei, sobre o qua a
Prefeitura poderá ou não, exigir parecer ou relatório ambiental prévio;
IV - Minuta do contrato de promessa de compra e venda a ser firmado entre o
empreendedor e os adquirentes dos lotes e respectivas frações ideais, acompanhado das
minutas do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio;
V - Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA, referente aos projetos
apresentados, dentro da habilitação profissional legalmente exigível;
VI - Certificado de Aprovação ou prova de dispensa de análise emitida pelo
GRAPOHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de
São Paulo.
$ 1º- Os projetos apresentados deverão obedecer às características técnicas
indicadas pela ABNT.
$ 2º A planta do projeto deverá ser assinada pelo proprietário e pelo
Responsável Técnico legalmente habilitado pelo CREA para execução dos respectivos
serviços.
CAPÍTULO HI ,
DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Artigo 14- Aprovado o projeto de implantação do Condomínio Horizontal de
Lote Urbano; o empreendedor deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro do prazo
improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da aprovação, sob pena de
caducidade.
8 1º- Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a
infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
$ 2º- O empreendedor somente poderá negociar sobre lotes integrantes do
condomínio após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos: a) título de propriedade do imóvel, devidamente registrado; b)
certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de
ações cíveis e criminais, de ações trabalhistas e de ônus reais relativas ao imóvel, sendo
que as certidões pessoais deverão abranger todas as pessoas que foram proprietárias do
imóvel no período de 10 (dez) anos; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d)
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projeto e respectivas aprovações dos órgãos municipais e estaduais competentes; e)
cálculo das áreas das edificações, quando houver; f) memorial descritivo, consoante
disposto no artigo anterior; g) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas - ABNT, discriminando-se, também, o custo de implantação da infraestrutura e
de eventuais acessões nas áreas comuns do empreendimento, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pelo empreendimento; h) discriminação das frações ideais
de terreno com os lotes que a eles corresponderão; i) minuta da futura Convenção de
condomínio que regerá o Condomínio Horizontal de Lotes Urbanos.
$ 3º- A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de
Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
8 4º- Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de lotes são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível
a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o
incorporador/empreendedor ou a quem o suceder, inclusive, na hipótese de falência
posterior ao término do empreendimento.
$ 5º- O número do registro referido no $ 3º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes ao empreendimento.
$ 6º- A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
8 7º- As plantas do projeto aprovado poderão ser apresentadas em cópia
autenticada pelo profissional responsável pelo empreendimento, acompanhada de cópia
da licença de construção/implantação.
$ 8º- O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o
qual, se ela ainda não se houver concretizado, o empreendedor só poderá negociar
unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo.
8 9º- No tocante ao processo de registro, aplicar-se-ão, naquiloque couber, as
normas previstas nas Leis Federais nºs) 4.591/64 e 10.406/2002.
Artigo 15- Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do
Cartório de Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar
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LEI N.º 3.034, DE 03 DE DEZEMBRO DE 2019.
em jornal de circulação local, em resumo e com pequeno desenho de localização da área,
edital do pedido de registro em 03 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado
no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da última publicação.
$ 1º- Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se
houver impugnação de terceiros, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis intimará o
requerente e a Prefeitura Municipal para que sobre ela se manifestem no prazo de 05
(cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo
será enviado ao juiz competente para decisão.
8 2º- Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá
de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias
caso a matéria exija maior indagação.
8 3º- Registrado o Condomínio Horizontal de Lotes Urbanos, o Oficial de
Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.
Artigo 16- Por ocasião do término da implantação das obras de infraestrutura
e construções, quando houver, o empreendedor deverá requerer ao Setor de Obras da
Prefeitura Municipal a emissão de Termo de Vistoria de Conclusão de Obras do
condomínio, o qual deverá ser apresentado ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis,
juntamente com o instrumento de instituição de condomínio horizontal de lotes,
regimento interno e convenção do condomínio para o competente registro.
CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 17- Os Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos, aprovados pela
municipalidade, não poderão sofrer qualquer modificação ou alteração na sua forma
original sem prévia autorização do Poder Público Municipal.
Artigo 18- Cabe aos condôminos a responsabilidade e ônus pela indispensável
limpeza, coleta interna de resíduos sólidos domiciliares, manutenção e preservação de
vias, espaços, logradouros e áreas internas de uso exclusivo do condomínio, assim como
as obras de infraestrutura básica previstas nesta lei.
Parágrafo Único. O local apropriado para depósito de resíduos sólidos
domiciliares do condomínio será definido pelos órgãos competentes da Prefeitura
Municipal e deverá atender as exigências da legislação em vigor.
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Artigo 19- Na eventualidade da dissolução do Condomínio Horizontal de Lote
Urbano, a rede viária e as áreas descobertas de uso comum serão transferidas, no todo ou
em parte, ao domínio do município, sem ônus para o mesmo.
Parágrafo Único. Para alteração do uso do solo do Condomínio Horizontal de
Lote Urbano, observar-se-ão as regras estabelecidas na sua convenção e no código civil.
Artigo 20- Caberá ao Setor de Obras e Engenharia, em conjunto com o
Departamento Jurídico da Prefeitura Municipal, decidir sobre os casos omissos na
presente Lei.
Artigo 21- Eventuais despesas decorrentes desta Lei correrão por conta de
dotações orçamentárias próprias, suplementadas se necessário.
Artigo 22- Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as
disposições em contrário.
Prefeitura Municipal de Parapuã, enf03 de dezembro de 2019.
GILMAR TIN MARTINS
Prefeito Municipal
Publicada e registrada em livro próprio na Secretaria da Prefeitura Municipal
de Parapuã, e afixada em lugar de costume na data supra.
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