norma nº 67/2020

LEI Nº 067 DE 01 DE JULHO DE 2020.
Dispõe sobre a aprovação de Projetos de
Condomínio de Lotes no Perímetro
Urbano, previstos no art. 1.331 a 1.358-A
do Código Civil.
O PREFEITO DO MUNICÍPIO DE PARIQUERA-AÇU, ESTADO DE
SÃO PAULO, FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a
seguinte Lei:
Capítulo I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Nos termos dos incisos I e VIII do artigo 30 da Constituição Federal, a
presente Lei Complementar tem por objetivo regulamentar a aprovação, pelo Município de
Pariquera-Açu, dos projetos de Condomínio de Lotes para fins empresariais ou residenciais
(CL), nos termos dos artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406, de
10 de janeiro de 2002) e das demais legislações aplicáveis.
Art. 2º O CL, fruto de atividade empresarial privada de incorporação
imobiliária, é espécie de condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358-A, do Código Civil) no
âmbito do qual há a coexistência e a indissociável vinculação entre:
I. as unidades autônomas, suscetíveis de utilização exclusiva, consubstanciadas
em lotes de terreno aptos à edificação porquanto atrelados a projeto previamente aprovado
pela Municipalidade nos termos desta Lei; e
II. a fração ideal do terreno e das Áreas Comuns de Propriedade Compartilhada,
conforme previsto no artigo 5º desta Lei Complementar atribuível a cada unidade
imobiliária e dela inseparável.
Parágrafo único. Para efeitos de cálculo de IPTU, serão levadas em
consideração as áreas privativas e a fração ideal a ela correspondente mencionada no inciso
II deste artigo.
Art. 3º Adicionalmente ao disposto nos artigos 1º e 2º desta Lei Complementar,
o CL apresenta as seguintes características:
I. não se caracteriza como parcelamento de solo;
II. a totalidade das Áreas Comuns de Propriedade Compartilhada, definidas no
artigo 5º desta Lei Complementar permanecerão pertencentes exclusivamente aos
condôminos;
III. observado o quanto disposto nesta Lei Complementar, os condôminos terão
ampla liberdade para estabelecer, como melhor lhes aprouver, por meio da Convenção de
Condomínio e do Regimento Interno devidamente aprovados na forma da legislação em
vigor, os direitos e as obrigações a eles atribuídos, bem como todas as demais normas
relativas à convivência entre eles e à utilização exclusiva das unidades autônomas (lotes) e
à utilização compartilhada e indistinta entre todos das Áreas Comuns de Propriedade
Compartilhada;
IV. para efeitos tributários de IPTU, cada unidade autônoma (lote) será tratada
como imóvel isolado, cabendo ao respectivo condômino, diretamente e com exclusividade,
arcar com as respectivas importâncias, na forma dos respectivos lançamentos;
V. para efeitos de ISS da obra do empreendimento, será observado o seguinte:
a) o ISS calculado sobre a área construída da área comum será condição para a
expedição do “Habite-se” da área comum e;
b) o ISS calculado sobre a área construída em cada unidade autônoma (lote)
será condição específica e exclusiva para a expedição do “Habite-se” da obra realizada na
respectiva unidade.
Art. 4º O CL está submetido, cumulativamente:
I. aos requisitos previstos na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quanto à
incorporação imobiliária;
II. aos artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil;
III. conforme autorizado pelos artigos 30, VIII, e 182 da Constituição Federal,
às normas edilícias municipais que ordenam o espaço urbano no Município de Pariquera￾Açu, às leis municipais que regulem o ordenamento territorial, às leis de zoneamento de uso
e ocupação do solo, de mobilidade urbana, o Código de Obras e o Código de Posturas,
conforme o caso;
IV. ao previsto na respectiva Convenção de Condomínio do empreendimento,
cuja minuta encontra-se arquivada no Cartório de Registro de Imóveis respectivo, conforme
previsto no art. 32, “j”, da Lei nº 4.591/64 e ao Regimento Interno, devidamente aprovados
na forma da legislação em vigor;
V. aos artigos 447 a 451 do Provimento CGJ N.º 51/2017, das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo e futuras atualizações, ou
Provimento mais novo que vir a substitui-lo;
VI. à legislação estadual e municipal aplicável, em especial a Lei
Complementar Municipal nº 26, de 24 de março de 2008, desde que não contrária aos fins
previstos no CL. 
Art. 5º. Para os fins e efeitos previstos nesta Lei Complementar, consideram-se:
I. Áreas Comuns de Propriedade Compartilhada: as áreas e edificações de
propriedade compartilhada e comum dos condôminos, compreendendo:
a) a infraestrutura básica correspondente ao conjunto de equipamentos de
abastecimento de água potável, disposição adequada de esgoto sanitário, de forma coletiva
ou individual, drenagem de águas pluviais, vias iluminadas e rede de energia elétrica
(“Infraestrutura Básica”);
b) o conjunto das áreas e edificações internas do Condomínio, tais como, as
vias de circulação interna, áreas verdes, clube recreativo, áreas de lazer, portaria e área
administrativa, etc., conforme previsto no respectivo projeto.
II. Condomínio de Lotes (CL): são os condomínios de lotes para fins
empresariais ou residenciais, nos termos dos artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil e da
legislação aplicável, fruto de atividade empresarial privada de incorporação imobiliária,
compreendendo as unidades autônomas e a fração ideal do terreno e das Áreas Comuns De
Propriedade Compartilhada, previstas no artigo 2º desta Lei Complementar.
§1º. As Áreas Comuns de Propriedade Compartilhada pertencerão,
exclusivamente, aos condôminos.
§2º. O CL encontra-se submetido à legislação mencionada no artigo 4º e possui
as características definidas no artigo 3º desta Lei Complementar.
Art. 6º Os direitos e deveres dos condôminos do CL deverão constar da
Convenção de Condomínio aprovada na forma prevista no §2º do artigo 9º da Lei n.º
4.591/64.
Parágrafo único. A Convenção de Condomínio deverá conter, dentre outras
disposições, aquelas listadas nas alíneas “a” a “m” do §3º do artigo 9º da Lei n.º 4.591/64,
bem como, no que não conflitar com o quanto contido nesta Lei, as limitações edilícias e de
uso do solo relacionadas com cada unidade autônoma (lote), observados o Código de
Obras, Posturas e Plano Diretor do Município. 
Art. 7º Deverá ser observado o seguinte:
I. cada unidade autônoma do CL deverá atender os índices e recuos da Lei
Complementar Municipal nº 24/2008;
II. poderá ser o CL cercado com muro ou alambrado com, no mínimo, 1,80 m
(um metro e oitenta);
III. poderá exigir o controle de acesso com guarita;
IV. na entrada de veículos, deverá haver faixa de acomodação para, no mínimo,
2 (um) veículos;
V. a largura das vias internas deverá possuir, no mínimo, 7 (sete) metros de
leito carroçável e deverá haver balão de contorno no final das vias;
VI. o passeio deverá conter, no mínimo, 1,5 m (um metro e meio)
VII. o projeto deverá ser submetido à análise prévia do GRAPROHAB – Grupo
de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo.
Art. 8º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser
instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do
poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como
servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
Capítulo II
DO PROCESSO DE APROVAÇÃO DO PROJETO DE CL
Art. 9º A aprovação do projeto do CL deverá incluir a descrição e especificação
das unidades autônomas (lotes) e das áreas comuns (sistema viário, áreas de lazer, portaria,
áreas verdes etc).
Art. 10 Adicionalmente, poderá ser incluído, no mesmo processo, a critério do
empreendedor, o pedido de aprovação das futuras construções relativas a cada uma das
unidades autônomas.
Parágrafo único. Mesmo tendo sido aprovadas no mesmo processo, as
aprovações das futuras construções relativas a cada uma das unidades autônomas têm
caráter individual, podendo isoladamente ser objeto de pedido específico de modificação,
cabendo ao interessado submeter pedido de modificação junto ao órgão municipal
competente, observando, para tanto, toda a legislação municipal e, ainda, a Convenção de
Condomínio e o Regimento Interno do empreendimento.
Art. 11 O processo administrativo de aprovação do CL compreenderá as
seguintes etapas:
I. aprovação do Projeto Urbanístico e seus complementares;
II. alvará de licença para execução dos serviços das obras de infraestrutura;
III. aprovação dos respectivos projetos arquitetônicos;
IV. alvará de licença para as edificações quando requeridas pelos proprietários
das unidades autônomas;
V. fiscalização das obras de infraestrutura;
VI. recebimento e certificação de que as obras de infraestrutura atenderam as
exigências do Projeto;
VII. concessão da respectiva carta de “habite-se” para cada unidade autônoma e
para as edificações de uso comum;
VIII. parecer de dispensa de licenciamento Ambiental do órgão competente, ou
o licenciamento, se for o caso.
Art. 12 É necessária a submissão, para análise e aprovação do GRAPROHAB –
Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo, órgão da
Secretaria Estadual de Habitação, de projetos que se enquadrem em uma das seguintes
situações:
I. CL com mais de 200 (duzentas) unidades ou com área de terreno superior a
50.000,00m² (cinquenta mil metros quadrados);
II. condomínios de lotes localizados em área especialmente protegidas pela
legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m² (dez mil metros
quadrados).
Art. 13 O requerimento de solicitação de aprovação do CL deverá ser instruído
com os seguintes documentos:
I. cópia da certidão da matrícula emitida há menos de trinta dias;
II. planta da situação da área ou gleba;
III. planta da gleba com as delimitações, os cursos d’águas existentes e as
curvas de nível em 6 (seis) vias;
IV. projeto urbanístico, em seis vias, contendo, no mínimo:
a) delimitação da gleba;
b) subdivisão da gleba em unidades autônomas, com as respectivas
localizações, dimensões, áreas e numerações, sendo essencial destacar a área de utilização
exclusiva de cada unidade ou, se for o caso, a área de utilização ocupada pela edificação;
c) indicação das vias confrontantes com a gleba;
d) sistema viário interno com o seu respectivo dimensionamento;
e) localização das demais áreas de uso comum dos condôminos;
f) indicação e delimitação das faixas de domínio, faixas de segurança, faixas
non aedificandi, servidões, áreas de preservação permanente e outras restrições impostas
pela legislação que gravem o condomínio;
g) quadro de áreas (modelo NBR 12.721) com indicação do cálculo das áreas
privativas e comuns, se for o caso, a tipologia das unidades e a avaliação do custo global da
obra;
h) demais elementos necessários para elucidação do projeto, tais como, projetos
de rede de água, coleta de esgoto individual ou coletivo, sistema de drenagem de águas
pluvial, rede de distribuição de energia, rede de iluminação pública, pavimento (asfalto,
concreto ou bloquete), arborização, obras de pontes, bueiros;
V. projetos arquitetônicos e complementares das edificações de uso comum
conforme especificações previstas em lei e aos parâmetros urbanísticos para a zona onde
estiver situado o CL;
VI. dispensa ou aprovação do projeto pelo GRAPROHAB – Grupo de Análise e
Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo, nos projetos que se
enquadrarem nos incisos I e II do artigo 12 desta Lei Complementar;
VII. anotação de responsabilidade técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT), acompanhada de guia e respectivo comprovante de
pagamento quitado, referente aos projetos e execução.
VIII. Parecer do Órgão Ambiental Competente, ou Licenciamento Ambiental,
se for o caso.
Parágrafo único. Após o efetivo registro da incorporação no Cartório de
Registro de Imóveis competente, deverá o empreendedor apresentar na Prefeitura a minuta
da “Convenção de Condomínio” do CL.
Art. 14 Todas as obras individuais que vierem a ser edificadas nas unidades
autônomas deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo setor competente no
Município, aplicando-se as mesmas normas válidas para a realização de obras na referida
área segundo a legislação municipal vigente.
Art. 15 Independentemente de qualquer autorização e/ou formalidade, o direito
de construção relativo a cada uma das unidades autônomas poderá ser livremente cedido
pelo empreendedor a qualquer terceiro e, outrossim, por este a qualquer outra pessoa e
assim sucessivamente.
Art. 16 Os requisitos urbanísticos do CL (tais como, por exemplo, o coeficiente
de aproveitamento, permeabilidade e ocupação, recuos, gabarito de altura) serão aqueles
exigidos pela no plano diretor para o local do empreendimento.
§1º Para efeito do tamanho do lote mínimo no CL, serão observadas as
seguintes regras:
I. quando houver, concomitantemente, a aprovação dos projetos das casas das
unidades autônomas, como acontece no condomínio de casas, será considerada não só a
metragem específica da unidade autônoma, mas, também, a respectiva fração ideal do
terreno a ela relativa;
II. quando não houver, concomitantemente, a aprovação dos projetos das casas
das unidades autônomas, será considerada apenas a metragem específica da unidade
autônoma.
§2º. O lote mínimo de cada zona de uso referido §1º deste artigo está no anexo
sob n°s 1 a 17 da Lei Complementa Municipal nº 25, de 2008.
Art. 17 A Municipalidade deverá fiscalizar a implantação das obras de
infraestrutura básica tal como consta do Projeto de Construção previamente aprovado,
somente expedindo o “HABITE-SE” ou “TERMO DE CONCLUSÃO DE OBRAS” depois
de concluída em conformidade com o referido projeto aprovado.
Parágrafo único. O “HABITE-SE” das áreas comuns do empreendimento é
independente do “HABITE-SE” de cada uma das unidades autônomas, cabendo à
Municipalidade aferir as condições necessárias para a emissão do referido documento de
forma individual para cada caso e, no que tange às unidades autônomas, de forma
específica a cada uma delas.
Art. 18 Na aprovação do CL pelo Município, deverão ser observadas a
legislação federal, estadual e municipal e, em especial, a legislação ambiental em vigor,
bem como os critérios e índices urbanísticos definidos na presente Lei Complementar, no
Plano Diretor e o Código de Obras do Município.
Art. 19 A municipalidade poderá sugerir Plano Diretor próprio de edificações
em CL que, obrigatoriamente, deverá ser previamente aprovado por lei, independentemente
de outas condicionantes instituídas pela Convenção de Condomínio.
Art. 20 Consideram-se aprovados os CLs que possuam Projeto de Construção
Aprovado pela autoridade municipal.
Capítulo III
DA INFRAESTRUTURA DO CL
Art. 21 Caberá ao empreendedor, de acordo com as responsabilidades definidas
na Convenção de Condomínio e no projeto do CL:
I. a demarcação e a implantação das unidades autônomas e das Áreas Comuns
de Propriedade Compartilhada, definidas no artigo 5º desta Lei Complementar;
II. a implantação das redes da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas
do Condomínio, tais como as despesas decorrentes da implantação da infraestrutura interna,
tais como energia elétrica e iluminação, água potável, esgoto, pavimentação de ruas e
captação de águas pluviais;
III. a implantação das vias e das áreas verdes internas, bem como das demais
áreas comuns;
IV. arcar com todos os custos de manutenção de todas as obras destinadas a
implantação de área comum dentro do condomínio;
Art. 22 As obras de acesso direto à entrada do CL, tais como, anéis, rotatórias,
canteiros e alargamentos serão custeadas pelo empreendedor ou por este executadas sob
licença do Poder Público competente.
Art. 23 As vias de acesso a serem implantadas simultaneamente à instituição do
CL e destinadas ao uso comum e exclusivo dos condôminos, devem:
I. ter pavimento com solução de drenagem de águas pluviais, as redes de
energia elétrica e de água potável;
II. possuir, no mínimo, 7 (sete) metros e 1,5 (um e meio) metro de passeio,
sendo certo, ademais, que, quando terminarem em bolsão de retorno, este deverá ter, no
mínimo, 12 (doze) metros de diâmetro na pista de rolamento.
Art. 24 Caberá aos condôminos, de acordo com as responsabilidades definidas
na Convenção de Condomínio e no projeto do CL:
I. a manutenção das redes da infraestrutura básica instaladas nas áreas internas
do Condomínio;
II. a manutenção e a limpeza das vias e das áreas verdes internas, bem como das
demais áreas comuns;
III. quando as áreas verdes forem públicas e forem resultantes dos recuos de
ajardinamento, a manutenção e a conservação com tratamento paisagístico em toda a sua
extensão, em obediência aos dispositivos vigentes à época da aprovação do CL;
IV. arcar com o custo de consumo da energia elétrica e iluminação no
Condomínio, seja no âmbito das unidades autônomas, seja nas áreas comuns;
V. arcar com o custo de consumo dos serviços de água potável, esgotos e
drenagem de águas pluviais;
VI. arcar com o custo de coleta, transferência e armazenagem de resíduos
sólidos ou, conforme previsto na legislação, o tratamento e a deposição dos mesmos em
local apropriado para coleta pelo Poder Público;
VII. arcar com os custos da coleta de lixo domiciliar com observância dos
padrões de coleta seletiva em caçambas apropriadas e sua destinação final deverá ser feita
em área a ser especificada pelo Município;
VIII. a manutenção e a conservação das vias e logradouros até o ponto de
ligação com a rede pública;
IX. arcar com o pagamento individual do IPTU de cada unidade autônoma, que
compreenderá, na sua fração ideal do terreno, a correspondente área total do
empreendimento.
Art. 25 São áreas de propriedade e uso exclusivos dos condôminos as vias
urbanas internas de comunicação, os muros, as guaritas, os serviços e obras de
infraestrutura, os equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua
natureza, destinem- se ao uso comum e exclusivo de todos os condôminos.
Parágrafo único. Caberá exclusivamente aos condôminos a responsabilidade
pela manutenção das áreas mencionadas no caput deste artigo.
Art. 26 Fica estabelecido que, quando o CL for implantado sobre lote resultante
de processo de loteamento previamente aprovado no qual já tenha havido doação de área
institucional e de área verde ao Poder Público, não será necessária nova doação, seja de
área institucional, seja de área verde.
Capítulo IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 27 Todas as questões técnicas referentes às obras de infraestrutura básica,
bem como a aprovação do Projeto de Construção de CL serão de competência da Diretoria
Municipal de Obras.
Art. 28 Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação,
ficando revogadas as disposições em contrário
Prefeitura Municipal de Pariquera-Açu, 01 de julho de 2020.
José Carlos da Silva Pinto
Prefeito Municipal
REGISTRADO E PUBLICADO NA SEÇÃO DE SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS DA
PREFEITURA MUNICIPAL DE PARIQUERA-AÇU, NA PRESENTE DATA.
João Batista de Andrade
Diretor do Departamento de Administrativo