materia nº 74/2025

Câmara Municipal
at
COMISSÃO DE JUSTIÇA E REDAÇÃO
Projeto de Lei do Executivo nº 074/2025 — De autoria do Executivo Dispõe
sobre a desafetação e doação de área de propriedade do município com
benfeitorias em favor do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial -
SENAI, destinado a implantação de uma escola para realização de cursos de
formação profissional, programas de treinamentos e programas de
aperfeiçoamento destinados a jovens e adultos e dá outras providências.
Em atenção ao referido documento, por ser legal e constitucional, somos de
parecer favorável à apreciação do Projeto de Lei do Executivo nº 074/2025 pelo
Plenário.
PARECER PELA LEGALIDADE
Plenário Dr. Durval Nicolau, 14 de julho de 2025.
RUI NOVA/ONDA
Câmara Municipal
COMISSÃO DE EDUCAÇÃO E ASSISTÊNCIA
SOCIAL
Projeto de Lei do Executivo nº 074/2025 — De autoria do Executivo Dispõe
sobre a desafetação e doação de área de propriedade do município com
benfeitorias em favor do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial -
SENAI, destinado a implantação de uma escola para realização de cursos de
formação profissional, programas de treinamentos e programas de
aperfeiçoamento destinados a jovens e adultos e dá outras providências.
Em atenção ao referido documento somos de parecer favorável à apreciação do
Projeto de Lei do Executivo nº 074/2025 pelo Plenário.
PARECER FAVORÁVEL
Plenário Dr. Durval Nicolau, 14 de julho de 2025.
ad da HELLEN
LEANDRO THOMAZINI
ALEXANDRE SASSARÃO
Município de São Jodú da Boa Vista
Gabinete do Prefeito
Secretaria Geral
OFÍCIO Nº 974/2025/GAB/SG sm ”:
PROJETO DE LE! Nº Il 2 ads!
São João da Boa Vista, 10 de julho de 2025.
Ao
Exmo. Sr. Vereador |
LUIS CARLOS DOMICIANO bi. Ê mu
Presidente da Câmara Municipal PO AXU LO ;
NESTA. espe
Assunto: Projeto de Lei
Senhor Presidente,
Estamos encaminhando a Vossa Excelência, para apreciação dos Senhores
Vercadores, o incluso Projeto de Lei, em regime de urgência, que dispõe sobre a desafe-
tação e doação de área de propriedade do município com benfeitorias em favor do Servi-
ço Nacional de Aprendizagem Industrial - SENAI, destinado a implantação de uma esco-
la para realização de cursos de formação profissional, programas de treinamentos e pro-
gramas de aperfeiçoamento destinados a jovens e adultos e dá outras providências.
Renovamos os protestos de estima e consideração.
97 5 õ! : AAR
o Municipal
/
RECEBIDO es /
Parador Tás
Rua Marechal Deodoro, 366, Centro (19) 3634-1000 CEP 13870-223
WWW.Saojoao.sp.gov.br secretariatisaojoao.sp.gov.br ]
Município de São João da Boa Vista
Gabinete do Prefeito
Secretaria Geral
PROJETO DE LEI VI, AMA)
“Dispõe sobre a desafetação e doação de área de propriedade
do município com benfeitorias em favor do Serviço Nacional de
Aprendizagem Industrial — SENAI, destinado a implantação de
uma escola para realização de cursos de formação profissional,
programas de treinamentos e programas de aperfeiçoamento
destinados a jovens e adultos e dá outras providências.”
Art. 1º - Fica o Município de São João da Boa Vista, através do Poder
Executivo, autorizado a desafetar e doar ao Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial
— SENAI, entidade de direito privado, cadastrada junto ao CNPJ(MF) sob o nº
03.774.819/0001-02, com sede na Av. Paulista nº1313-Bela Vista, São Paulo-SP, o
imóvel abaixo especificado, destinado a implantação de uma escola para realização de
cursos de formação profissional, programas de treinamentos e programas de
aperfeiçoamento destinados a jovens e adultos, nos termos do requerido nos autos do
Processo Administrativo nº 20.690/2023. com as seguintes medidas e confrontações:
Imóvel matrícula 79.302:
Identificada por GLEBA “A2”, resultado do desmembramento da
“Gleba A”, do lugar denominado 'CEAGESP”, com área de 9,057,90
m?, com as seguintes medidas e confrontações: “tem início no Ponto
"37" (C), junto a Rua Napoleão Conrado, divisando com a CDHU
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo (matricula de n 65.990) e deflete com distância 67,00 m
(sessenta e sete metros) e AZ= 99º49"10” até o Ponto “IS” (B), ainda
em confronto com CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional
Urbano do Estado de São Paulo; deste deflete à direita com uma medida
de 95,70 m (noventa e cinco metros e setenta centímetros) e AZ =
152º016'11" confrontando com a CDHU até o Ponto “17” (A); deste
deflete à direita uma medida de 77,01 m ( setenta e sete metros e um
centímetro) e Azimute 239º7'35" até o “Ponto 38", iniciando uma
confrontação com a propriedade de DNIT Departamento Nacional de
Infraestrutura de Transportes; deste deflete à direita uma medida de
99,04 m (noventa e nove metros e quatro centímetros) Azimute de
148º10'3" até o Ponto 34; deste deflete à direita a medida de 70,30 m
(setenta metros trinta centimetros) e Azimute 72º9'19" até o Ponto 35;
deste segue em linha reta a medida de 66,52 m (sessenta e seis metro e
cinquenta e dois centímetros) e Azimute 94º54'19" até o Ponto 36; deste
deflete direita a medida de 12,13 m (doze metros e treze centímetros) e
Rua Marechal Deodoro,366, Centro (19) 3634-1000 CEP 13870-223
WWw.saojoao.sp.gov.br secretaria(Wsaojoao.sp.gov.br a
Gabinete do Prefeito
Secretaria Geral
Azimute de 358º49"10" até o Ponto 37 onde teve início essa descrição.
Ao longo da divisa com a Faixa de Domínio do DNIT fica instituída uma
Faixa “non aedificand” com largura de 15,00 m em atendimento a Lei
6.766 de 19 de dezembro de 1979.
Art. 2º — Para efeito da doação com encargos fica atribuído ao imóvel o
valor total de R$ 7.829.029,59 (sete milhões, oitocentos e vinte e nove mil. vinte e nove
reais e cinquenta e nove centavos), de conformidade com o laudo elaborado pelos peritos
nomeados pela Portaria nº 19.070, de 04 de julho de 2.025, através do Processo
Administrativo nº 20.690/2023.
Art. 3º — O imóvel objeto da presente lei reverterá ao patrimônio público
municipal, independente de interpelação judicial ou extrajudicial, caso não lhe seja dada
a destinação prevista, constante no caput do Art. 1º.
Art. 4º — Nos termos da presente lei, a área descrita no Art. 1º não poderá
ter sua destinação, fins e objetivos alterados.
Art. 5º - A doação de que trata esta lei será com encargos, ficando o SENAI
obrigado a:
1 - utilizar o imóvel e o prédio nele edificado exclusivamente para a
instalação, manutenção e desenvolvimento de cursos técnicos c de qualificação
profissional, bem como atividades correlatas de ensino, pesquisa c extensão, em
benefício da população de São João da Boa Vista c região;
Il - manter o imóvel e suas benfeitorias em perfeitas condições de
conservação e uso, arcando com todas as despesas decorrentes, incluindo impostos, taxas,
tarifas de consumo (água, energia elétrica, etc.) e quaisquer outros encargos que recaiam
sobre o bem;
HI - apresentar anualmente ao Poder Executivo Municipal um relatório das
atividades desenvolvidas no imóvel. comprovando o cumprimento da finalidade da
doação e o impacto social e econômico no Município;
IV - permitir, a qualquer tempo, a fiscalização do Poder Executivo
Municipal quanto ao cumprimento dos encargos e à correta utilização do imóvel;
V - não ceder, alugar, sublocar, vender ou de qualquer forma alienar ou
onerar o imóvel a terceiros, total ou parcialmente, sem prévia e expressa autorização do
Poder Executivo Municipal e da Câmara Municipal, sob pena de reversão imediata.
Rua Marechal Deodoro,366, Centro (19) 3634-1000 CEP 13870-223
Www.Sagjoao.sp.gov.br secretaria(isaojoao.sp.gov.br
NE
Município de São João da Boa Vista
Gabinete do Prefeito
Secretaria Geral
Parágrafo único — Fica estabelecido ao adquirente o prazo de 12 (doze)
meses, para início das atividades descritas no inciso I do Art. 5º.
Art. 6º - O descumprimento, total ou parcial, dos encargos estabelecidos no
Art. 5º desta Lei, o desvirtuamento da finalidade da doação, ou a dissolução do SENAL,
implicará na automática reversão da área e das benfeitorias nela edificadas ao patrimônio
do Município de São João da Boa Vista, sem direito a qualquer indenização ou retenção,
e sem prejuízo das medidas cabíveis para a recomposição de eventuais danos causados ao
erário.
Parágrafo único - Para fins de formalização da reversão. o Poder Executivo
Municipal notificará o SENAI, que terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o
imóvel. Decorrido o prazo sem a desocupação, o Município poderá reaver a posse plena
do imóvel por via judicial, caracterizado o esbulho possessório.
Art. 7º — Fica dispensada a realização de licitação em razão do interesse
público existente na presente doação com encargos, na forma disposta no $ 6º do Artigo
76 da Lei nº 14.133/2021, bem como em razão do constante no inciso 1 e $ 1º do artigo
98 da Lei Orgânica do Município.
Art. 8º — A presente lei, o memorial descritivo. planta topográfica, a portaria
que designou os peritos, e o laudo avaliatório integrarão o translado da escritura por
cópias reprográficas.
Art. 9º — Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 10 — Ficam revogadas as disposições em contrário, em especial a Lei
nº5.285, de 03 de junho de 2.024.
Prefeitura Municipal de São João da Boa Vista, aos dez dias do mês de julho
de dois mil e vinte e cinco (10.07.2025).
VANDERLEIBO ES DE CARVALHO
/ Prefeito Municipal
hy
Rua Marechal Deodoro,366, Centro (19) 3634-1000 CEP 13870-223
Www.Saojoao.sp.gov.br secretaria(saojoao.sp.gov.br 4
Gabinete do Prefeito
Secretaria Geral
JUSTIFICATIVA:
Temos a honra de submeter à elevada apreciação de Vossas Excelências o
presente Projeto de Lei, que visa autorizar o Poder Executivo Municipal a efetivar a doa-
ção de uma área de sua propriedade, com benfeitorias existentes, ao Serviço Nacional de
Aprendizagem Industrial - SENAI, pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos.
para a instalação e o desenvolvimento de cursos técnicos e de qualificação profissional
em São João da Boa Vista.
A presente proposição encontra respaldo no inequívoco interesse público e
social em fortalecer a oferta de ensino profissionalizante em nosso Município. O SENAI,
reconhecido nacionalmente pela excelência de sua atuação, desempenha um papel fun-
damental na formação de mão de obra qualificada, essencial para o desenvolvimento
econômico local e regional.
A transferência definitiva da propriedade por meio da doação, com a
imposição de encargos claros e irretratáveis, assegura que o imóvel será utilizado
exclusivamente para a finalidade de ensino técnico e qualificação profissional. A lei prevê
cláusulas de reversão que garantem o retorno do bem ao patrimônio municipal caso os
encargos não sejam cumpridos ou a finalidade seja desvirtuada, protegendo o patrimônio
público e o interesse da coletividade.
A dispensa de licitação para esta doação com encargos está amparada na
legislação vigente, em razão do notório interesse público na qualificação profissional e na
parceria com uma instituição de reconhecida idoneidade e capacidade técnica como o
SENAI.
Diante do exposto, e considerando a relevância social e econômica da
formação profissional oferecida pelo SENAI, contamos com o apoio dos nobres
Vereadores e Vercadoras para a aprovação deste Projeto de Lei em regime de urgência,
que representa um avanço significativo para a educação e o desenvolvimento de São João
da Boa Vista.
Prefeitura Municipal de São João da Boa Vista, aos dez dias do mês de julho
de dois mil e vinte e cinco (10.07.2025).
/ A N Pp
VANDERLÉLBORGES DE CARVALHO
refeito Municipal
Rua Marechal Debdoro, 266, Centro (19) 3634-1000 CEP 13870-223
Www.saojoao.sp.gov.br secretaria(dsaojoao.sp.gov.br 5
PREFEITURA MUNICIPAL
SÃO JOÃO DA BOA VISTA
Estado de São Paulo
***
PORTARIA Nº 19.070, DE 04 DE JULHO DE 2.025
O Prefeito Municipal de São João da Boa Vista, Estado de São
Paulo, usando de suas atribuições legais,
Considerando o processo nº 20.690/2023,
RESOLVE:
Art. 1º - Nomear os engenheiros JJAN LUCAS CONCEIÇÃO DE
MORAES, Engenheiro Civil/ CREA-SP 5069.98217-0, LUCIANO LOPES
GONÇALEZ, Engenheiro Civil/ CREA 5070.53180-1 e PETERSON GARCIA
ZENUN, Engenheiro Civil/ CREA 5063.27624-6, para elaborarem laudo de
avaliação do imóvel, situado à Rua Napoleão Conrado — antiga CEAGESP, área
que será doada para a escola do SENAI — São João da Boa Vista - SP.
Art. 2º - Esta portaria entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º - Ficam revogadas as disposições em contrário.
Prefeitura Municipal de São João da Boa Vista, aos quatro dias do
mês de julho de dois mil e vinte e cinco (04.07.2025).
Assinado de forma digital por
VANDERLEI BORGES DE À VANDERLEI BORGES DE
CARVALHO:723406068 RVALHO:72340606853
Dados: 2025.07.04 15:36:57 -03'00'
VANDERLEI BORGES DE CARVALHO
Prefeito Municipal
Publicado no Jornal Oficial Eletrônico
no Município nº, todo na Edição do
dia QU Er
TocraanlGeral do Gabinete
Rua Ana de Oliveira, nº
27, Centro, São João da
Boa Vista, SP. Fone: (19)
3631-7704
LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Conforme NBR 14.653:2011 e Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia — IBAPE/SP
Processo nº: 20690/8023 — SERVIÇO NACIONAL DE
APRENDIZAGEM - SENAI
Imóvel: Imóvel destinado à implantação da nova escola do
SENAI — Gleba A2 — Imóvel objeto da licitação de Tomada de
Preços nº 003/2021 — contrato nº 134/2021.
Portaria: 19.070, de 04 de julho de 2025
Matrícula do imóvel: 79.302, do C.R.l local
3.0. Homogeneização das amostras para avaliação do terreno .........................u. 52
3.1. Pesquisa, homogeneização e valor médio unitário do m2(R$/m?) ....................... 52
3.1.1. Pesquisa e Homogeneização ................ cs ieeeeerenesereereneeeecenceneeeeeeeeneo 52
3.1.2. Amostras coletadas a partir das fontes. ........... ss eerieeseeerees 52
3.1.3. Média saneada dos valores (R$/M?) .................i ii PRE 61
4.0. Valor final do m2 homogeneizado (Vf - R$/m?).
5.0. Avaliação do Imóvel.................o
5.1. Avaliação da faixa de área
5.1.1. Classificação do imóvel quanto à zona de localização.
5.1.2. Fator de Forma: Profundidade (Cp)
5.1.3. Fator de Forma: Testada (Cf) .................. ceia anente ate aate sao iaos o aerecenesaneasnans 64
5.1.4. Fator de área (Ca)... ereereeneeerneneererec ces cererrceneeaaeenaneeaaa 65
5.1.5. Fator diferença de área (Fadif) .....................n in erecreneeeeeea 65
5.1:6; Fator de frentes múltiplas (EMI) cus css esmas sssepmsasmanaseaas RE 66
DB: t7: Fator TOPO ANCO (RO) sas parse ssa SSI 66
5.1.8: Fator deconsistéricia do temendo (C3) .ssssasas asa socar amicascomucasarsmaço 67
5.1.9. Fator de acessibilidade ou condução (AC) .................. pseneacamers 67
5.1.10. Fator de melhoramentos públicos (Fmp).................ssssieciieeeceeeeers 67
5.1.11. Valor final do terreno (VI) ............. e iereeeeeeeeerererererarenanereraneeras 68
6. Avaliação da (s) benfeitoria (as)
7.0. Valor final de mercado do Imóvel (VI).
8.0 Conclusão...
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E
1.0 Escopo de Trabalho
1.1. Objetivo
O objetivo deste Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado
com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel
avaliando, em virtude de avaliação de imóvel com característica e enquadramento
industrial e comercial, situado dentro da zona urbana do município de São João da
Boa Vista, em área residencial e comercial, tratando-se da Gleba a A2 a ser
desmembrada da Gleba A, constante do projeto de desmembramento elaborado
pelo Departamento de Gestão e Planejamento Urbano às fis. 140 do processo
administrativo nº 20690/2023, onde a Gleba A2 a ser desmembrada possui área
territorial total de 9.057,90 m?, a ser desmembrada da Gleba A, com área territorial
total original de 78.550,67 m? . A referida Gleba AZ, objeto desta avaliação, é objeto
da ficha cadastral municipal nº 05.037.0780.001, onde a mesma contém ainda uma
edificação do tipo galpão industrial com área total construída de 2.374,75 m?,
edificação esta que fora objeto recente de obra pública de reforma desenvolvida e
entregue por este mesmo departamento, objeto da licitação de Tomada de Preços
nº 003/2021, contrato nº 134/2021, processo contrato nº 15636/2021; com objetivo
de doação do referido imóvel para a implantação da nova escola do Serviço
Nacional de Aprendizagem (SENAI), conforme planta de desmembramento de área
elaborada pela Engenheira Agrimensor Mariana dos Santos Pelegrini, CREA
5070.24921-5, de propriedade do Município de São João da Boa Vista, com a
finalidade de doação para a implantação da nova escola do SENAI, conforme
processo administrativo nº 20690/2023.
A referida Gleba A2, objeto de desmembramento do processo supramencionado e
objeto desta avaliação, conforme projeto de desmembramento e memorial
descritivo constante das fls. 138 do referido processo, tem a seguinte descrição:
(...) “Identificada por GLEBA “A2", resultado do desmembramento da “Gleba A”, do
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 é
Município de São Josa da Boa Vivia
ad ari de Gestão e Planej Brno Libano
corraate
evartuerE
lugar denominado 'CEAGESP”, com área de 9,057,90 m?, com as seguintes
medidas e confrontações: “tem início no Ponto "37" (C), junto a Rua Napoleão
Conrado, divisando com a CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de São Paulo (matricula de n 65.990) e deflete com distância
67,00 m (sessenta e sete metros) e AZ= 99º49"10” até o Ponto “18” (B), ainda em
confronto com CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do
Estado de São Paulo; deste defiete à direita com uma medida de 95,70 m (noventa
e cinco metros e setenta centímetros) e AZ = 152º016'11" confrontando com a
CDHU até o Ponto “17” (A); deste deflete à direita uma medida de 77,01 m ( setenta
e sete metros e um centímetro) e Azimute 239º7'35" até o “Ponto 38”, iniciando uma
confrontação com a propriedade de DNIT Departamento Nacional de Infraestrutura
de Transportes; deste deflete à direita uma medida de 99,04 m (noventa e nove
metros e quatro centimetros) Azimute de 148º10'3" até o Ponto 34; deste deflete à
direita a medida de 70,30 m (setenta metros trinta centimetros) e Azimute 72º9'19"
até o Ponto 35; deste segue em linha reta a medida de 66,52 m (sessenta e seis
metro e cinquenta e dois centímetros) e Azimute 94º54'19" até o Ponto 36; deste
defilete direita a medida de 12,13 m (doze metros e treze centimetros) e Azimute de
358º49"10" até o Ponto 37 onde teve início essa descrição. Ao ongo da divisa com
a Faixa de Domínio do DNIT fica instituída uma Faixa “non aedificand” com largura
de 15,00 m em atendimento a Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979.
1.2. Localização e Caracterização da região e do imóvel em avaliação
O imóvel avaliando em questão trata-se de um imóvel com característica e
enquadramento industrial e comercial, tratando-se da Gleba a AZ a ser
desmembrada da Gleba A, constante do projeto de desmembramento elaborado
pelo Departamento de Gestão e Planejamento Urbano às fis. 140 do processo
administrativo nº 20690/2023, onde a Gleba A2 a ser desmembrada possui área
territorial total de 9.057,90 m?, a ser desmembrada da Gleba A, com área territorial
total original de 78.550,67 mí . A referida Gleba A2, objeto desta avaliação, é objeto
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 pi
da ficha cadastral municipal nº 05.037.0780.001, onde a mesma contém ainda uma
it, Ê
edificação do tipo galpão industrial com área total construída de 2.374,75 m?,
edificação esta que fora objeto recente de obra pública de reforma desenvolvida e
entregue por este mesmo departamento, objeto da licitação de Tomada de Preços
nº 003/2021, contrato nº 134/2021, processo contrato nº 15636/2021, com objetivo
de doação do referido imóvel para a implantação da nova escola do Serviço
Nacional de Aprendizagem (SENAI), conforme planta de desmembramento de área
elaborada pela Engenheira Agrimensor Mariana dos Santos Pelegrini. CREA
5070.24921-5, de propriedade do Município de São João da Boa Vista, com a
â
finalidade de doação para a implantação da nova escola do SENAI, conforme
processo administrativo nº 20690/2023.
%
No local onde se localiza o imóvel existem melhoramentos públicos tais
como:
e Energia Elétrica;
E]
. Pavimentação asfáltica; da
. Huminação Pública; e
. Rede de Distribuição de Água Potável;
. Rede de coleta de esgoto sanitário;
. Rede de telefonia e sinais de telefonia celular.
. Sistemas de drenagem de águas pluviais, como galerias, guias e
sarjetas. e"
A região geoeconômica onde encontra-se o imóvel ora avaliado possui
caracteristicas de ocupação residencial e de serviços.
Dentre os bairros comerciais e industriais dessa região de num raio de até E
1,50 Km podemos citar:
e São Benedito;
e Centro;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
e Vila Operária;
Gus * Jardim Yara;
e Santo Antônio;
Di e Jardim Recanto do Jaguari;
“a e Jardim Novo Horizonte;
air e Jardim Dona Tereza;
e Jardim Industrial;
e Jardim Recanto;
A e Jardim Molinari.
ba Na figura 1.3.1, segue a imagem da vista aérea onde localiza-se o imóvel em
avaliação.
GLEBA “AI
49 150.04 m*
És
SANTO ANTÔNIO
Figura 1.2.1: Croqui extraído da planta de desdobro contendo a área em
avaliação, designado com o Gleba A2.
ho DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 |
R E EA
É 2
e sereno er
Figura 1.2.2: Vista aérea do raio amostral de determinação do banco
amostra! para o imóvel avaliando, definido em 1,50 Km em torno do
mesmo. a
=
Figura 1.2.3: Vista aérea da localização do imóvel avaliando.
1.3. Vistoria do imóvel avaliando
1.3.1. Objeto de Vistoria
Fora realizada vistoria para aferição do estado de conservação e análise
técnica do imóvel, quanto às características da área a ser doada tratando-se da
Gleba a AZ a ser desmembrada” da Gleba A, constante do projeto de
desmembramento elaborado pelo Departamento de Gestão e Planejamento
Urbano às fis. 140 do processo administrativo nº 20690/2023, onde a Gleba AZ a
ser desmembrada possui área territorial total de 9.057,90 m?, a ser desmembrada
>
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Projetos
da Gleba A, com área territorial total original de 78.550,67 m?2.. A referida Gleba A2,
objeto desta avaliação. é objeto da ficha cadastral municipal nº 05.037.0780.001,
onde a mesma contém ainda uma edificação do tipo galpão industrial com área total
construída de 2.374,75 m?, edificação esta que fora objeto recente de obra pública
de reforma desenvolvida e entregue por este mesmo departamento, objeto da
licitação de Tomada de Preços nº 003/2021, contrato nº 134/2021, processo
contrato nº 15636/2021, com objetivo de doação do referido imóvel para a
implantação da nova escola do Serviço Nacional de Aprendizagem (SENAI),
conforme planta de desmembramento de área elaborada pela Engenheira
Agrimensor Mariana dos Santos Pelegrini, CREA 5070.24921-5, de propriedade do
Município de São João da Boa Vista, com a finalidade de doação para a
implantação da nova escola do SENAI, conforme processo administrativo nº
20690/2023.
Dados da vistoria
* Data da Vistoria Imóvel: 08/07/2025 — às 11:30 horas.
* Vistoriador: Eng. Jean Lucas C. Moraes - Departamento de Gestão e
Planejamento Urbano de São João da Boa Vista.
1.3.2. Condição atual da edificação e infraestrutura
A. Área externa
Após a realização da vistoria in loco, fora constatada a situação construtiva
e de conservação da área externa da edificação, onde a mesma se encontra em
estado contínuo de manutenção periódica desde a implantação da vigilância 24
horas por parte do SENAI, caracterizando uma evolução positiva no estado de
conservação e funcionamento da edificação em relação ao primeiro laudo de
vistoria elaborado. A edificação, bem como o imóvel em si apresenta estado de
conservação de regular a necessitando de reparos simples, no tocante a alguns
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 É]
Bieprad
hdi elementos construtivos específicos, porém, sem comprometer a integridade de seu
Eyar valor de mercado. Em suma, a edificação se encontra com manutenção periódica
e pronta para receber melhorias de implantação após a instalação da nova escola.
E.
&
Imagem: área extema e via de acesso da nova escola do SENAI.
ud,
Ê.
for
Imagem: fachada principal da edificação e área externa defronte ao imóvel.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 ii] /
Espaço
Vas
E
3
Bo
E
de
4
e
É.
Ef
Imagem: área externa defronte ao imóvel.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 ae
Imagem: área externa à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório a
principal.
E
Município de São jo
Departamento de Gestão e
Imagem: área externa defronte ao imóvel.
Imagem: área extema defronte ao imóvel.
tor de De ivimento e Projetos e
)
f.
E
Imagem: área extema à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório “a
principal.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 &
hta Municipio de São Jo
is Departamento de Gestão e 6]
Ur Lrescivorver
Meira
o « Eng, Jean G: Moraes Mie
Riga RES suiço : 08/07/2025:1
. . Imagem: área externa à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório
EA na
principal.
E DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Imagem: área externa à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório %
principal. rá “a
Imagem: área extema à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório
principal.
s
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Au | A
a o N
“
;:
A
Imagem: área extema à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório
principal.
Imagem: área extema à lateral esquerda dos galpões e vista ao reservatório
principal.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
ig
imagem: área externa aos fundos dos galpões do imóvel. rs
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E UR VÁ
Imagem: área externa do imóvel.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
SPsao.
Imagem: área extema aos fundos dos galpões do imóvel.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 õ
Municipio d
Departamento «
Setur de Desenvorvinento
B. Interior da edificação
Em relação ao interior da edificação, o estado gera! dos elementos
construtivos da edificação, bem como sua fachada e elementos externos é em
estado de conservação regular e satisfatório, no tocante geral, vista que os galpões.
incluindo o banheiro multiuso, agora estão recebendo manutenção e vigilância
constante.
Imagem: primeira sala ampla no interior da edificação.
vÚrípio de São João da Boa Vista
Deparcemento de Gestão e Planejamento Urbano
setor de Desenvolvimento e Projetos ss
Imagem: primeira sala ampla no interior da edificação.
Imagem: corredor de acesso principal no interior da edificação. E)
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
imagem: corredor de acesso principal no interior da edificação.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 1
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
comigo
vrgínio de São João da Boa Vista
ão o Pianaiarmento lrbano
: df.
él so
3
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
a)
"o
ta
;
ER
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 :
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
muitiuso.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Imagem: segunda sala ampla no interior da edificação, contendo o banheiro
multiuso.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
,*
E
4
ão-da Boa Vista
mento Urbano
q
:
!
Imagem: quarta sala ampla no interior da edificação.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Imagem: terceira sala ampla no interior da edificação.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
ft
EE
Imagem: quarta sala ampla no interior da edificação.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
oãgo da Boa Vista
E]
pano
Y
Imagem: fachada principal da edificação e área externa defronte ao imóvel. a
, É
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Cê /
/
Sa
EM
5
x
Conclusão e considerações finais
A partir da vistoria in loco realizada em data supramencionada, fica atestada
as seguintes condições atuais no novo prédio destinado às futuras instalações da
escola do Senai, edificação recém-reformada em pouco mais ce dois anos.
a. O estado de conservação no interior da edificação e sua fachada
extema é satisfatória e regular, não apresentando avarias
siginificativas e/ou generalizadas, que se enquadrem de forma
patológica.
b. O estado de conservação da área externa da edificação agora se
encontra também em estado regular a necessitando de reparos
simples, vista evolução deste estado de conservação em relação à
primeira vistoria realizada devida à intervenção do Senai nas
instalações e a constante manutenção e vigilância às mesmas que a
referida escola vem providenciando.
2.0. Metodologias aplicáveis e especificação da metodologia
empregada
2.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Para elaboração de avaliação referente a terrenos, utiliza-se o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, este é preferencialmente
utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando, segundo a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
URBANOS IBAPE/SP: 2011, complementado pelo TRATAMENTO POR
FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m?. Neste
tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exernplo: área, frente.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação
do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 — Especificação das avaliações,
apresenta a seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está
relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como
com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O
estabelecimento inicial. pelo contratante, do grau de fundamentação
desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho
avaliativo, mas não representa garantia de alcance de graus elevados
de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada
e, por isso, não é passível de fixação a priori.”
Em função das particularidades da área a ser avaliada e do comportamento
do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011,
item 9.2.3 — Tabela 4 e Tabela 5, item 9.2.4 — Tabela 6, e a Norma para avaliação
de Imóveis Urbanos, do IBAPE/SP:2011 — Tabelas 3, 4 e 11, o presente laudo de
avaliação possui Grau de Fundamentação !! e Grau de Precisão Il, atingindo a
pontuação de 9 pontos, conforme tabelas 2.1.1,2.1.2€e 2.1.3.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Ea E
É. +
a
“ia
Grau o . |
| gs e o no o
tem l Descrição [ a já o mM - | 7
| Caracterização do | Completa quanto a todos ompleta quan “OS | Adoção de situação
imóvel avaliando os fatores analisados | tratamento | paradigma ]
“1
Quantidade mínima í !
de dados de mercado. 12 5 a !
efetivamente ]
utilizados |
Apresentação de Apresentação de |
informações relativas a informações
] todas as características Apresentação cu | relativas a todas as |
3! Identificação dos dos dados analisadas, informações relativas a | características dos |
| dados de mercado | com foto o todas as caracteristicas dados /
| | | caracteristicas dos dados analisadas | correspondentes |
| observadas pelo autor ] aos fatores
| do laudo utilizados
i intervalo admissível | E e o ici 1 o
4 de ajuste para o 0,80 a 1,25 0,50 a 2.00 0,40 a 2.50 “a
H — conjunto de fatores l E no
“a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado. O intervalo admissive; de ajuste é de 0,80 a 1.25, !
L pois é desejável que. com um número menor de dados de mercado. a amostra seja menos. sterodiariaa,
Tabela 2.1.1: Graus de fundamentação para tratamento por fatores. Fonte:
IBAPE/SP.
Detalhamento do grau de fundamentação do iaudo, no método
comparativo:
* Item1: Grau lll-3 pontos;
e lItem2:Grau | — 1 ponto;
e item3: Grau li — 2 pontos;
* ltem4: Grau Ill - 3 pontos;
* Somatória e pontuação final: 9 pontos (Grau de fundamentação | e Grau de
precisão Ill, para o método comparativo).
Graus mm [ 4
Pontos minimos 10 Lo 6
1
E)
E
+
|
I |
ltens 2 e 4 no grau ill. com | Itens 2 e 4 no minimo so | |
i
|
]
Í
| tens obrigatórios | os demais nominimo no , grauil e os demais 1» Todos: na ni
| | grau ll minimo no grau | Migas
4
Tabela 2.1.2: Enquadramento do laudo segundo grau de fundamentação para
o tratamento por fatores. Fonte: IBAPE/S?.
[ Grau de Precisão para a homogeneização por tratamento por fatores ]
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E
T Grau de precisão de acordo com o grau de
fundamentação
Amplitude do intervalo de confiança de 80% TT]
em torno da estimativa de tendência central
<=40%
Índice de Precisão adotado segundo a
fundamentação do iaudo 30,00%
Tabela 2.1.3: Graus de precisão no caso de homogeneização através do
tratamento por fatores ou da utilização da inferência estatística. Fonte:
IBAPE/SP. Ra
21.1. Tratamento por fatores =
A Norma IBAPE:2011 cita que: No tratamento por fatores, devem ser “Lu
utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em
todas as suas caracteristicas, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para Em
menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas si
entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores se
devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma Ceitíbiia
de somatório. No valor original do elemento devem ser considerados, quando
aplicáveis:
e A elasticidade de preços representada pelo fator oferta
e A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou gi
, o]
conversões de preços que sejam ofertados em outras ;
moedas
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado
como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se pi &
iza
verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor “e
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Ei |
VÁ
É o
[o
coeficiente de variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em
termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência
espacial e temporal, com a consideração de:
e Localização;
e Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas
frentes);
e Fatores padrão construtivo e depreciação.
Os elementos comparativos serão tratados seguindo orientações das
Normas de Avaliação da ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas e do
IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia, as quais
relacionamos:
2.1.1.1. Fator de Oferta (Fo)
Conforme a Norma IBAPE:2011: “A superestimativa dos dados de oferta
(elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do
fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode
ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original
pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do
fator oferta.”
Para esse estudo, adotar-se-á o valor recomendado de 0,90.
211.2. Fator Topográfico (Fd)
A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive,
poderá ser valorizante ou desvalorizante. Como critério em geral, as influências
desta natureza poderão ser determinadas pela dedução ou acréscimo
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 per
correspondente aos gastos necessários a se colocar o terreno em situação de
máximo aproveitamento.
Na utilização destes fatores. além de sua validação, deve ser
fundamentada sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação,
podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genéricos, conforme
demonstra a tabela 2.1.1.2.1.
e
Snuação f aradiguta: Terreno Plano
Dectives ato rx
Dective che: 5%, ato: 10%
Dective do 105% aro 20%
Dectivo acima do 20%
Em active tó 10%,
Em achve stó 208 -
Em achve acta cio 20%,
seno ele ron de ritos catar 1 Om
Asia do nível d rua da 4,00m até 2.50m
Mana to ninvel de: rua 2 ler atos 4 00m
Acima do nivel de rua até 2,00m
Acima do rivel de «sa do 2,00m até 4 00m
Eatesters sacode cnseto es comprometem prremvistase cum O és
Tabela 2.1.1.2.1: Coeficientes topográficos de cálculo. Fonte: IBAPE/SP.
21.1.3. Fator de Consistência do terreno (Cs)
[Situação Parag: “a “etono Seco
|º Fotreno situado vm toguio UND qe empado ou aNcuna 6 O Sal j 19º
, ser. mas não à próprio terreno, s vom pos ção mas q! “o
| nisi ira aj cl 4 és
| FeRáno situado “m roquio imundaves e quo & atingido ou atatado Er :
amante pola curdação Kit HE 4
L costa A £ ceigegããa ER RD O
| Cemeno pormanentome-ta alargado i 40% pos
— pecar Sá Gi a ca
| ' amos aplicavos as esprpssõos provéstas em 10.6
Tabela 2.1.1.3.1: Coeficientes de consistência de terreno. Fonte:
IBAPE/SP.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 V .
y
ta
2.1.1.4. Fator de Acessibilidade ou condução (Ac)
L Situação Paradigma: (Ac) j
Terreno de condução direta 1,00
Terreno de condução próxima 1,02. a
Terreno de difícil acesso 1,05
Tabela 2.1.1.4.1: Coeficientes de acessibilidade ou condução.
2.1.1.5. Fator de Localização (IF)
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local
para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos
fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal,
se for constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses
valores ou se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser
procedido estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos
de locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o
qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local à
avaliar.
No caso de São João da Boa Vista - SP a planta genérica não tem
atualização dos valores de forma geral há muitos anos, assim descartamos a
utilização desse fator para não prejudicar a homogeneização da amostra.
2.1.1.6. Fator Área (Ca)
A Norma IBAPE:2011 recomenda que em zona residencial horizontal
popular (1a zona) aplica-se somente o fator área, utilizado dentro dos limites de
áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte
fórmula:
Ca = (A/125) 22º, onde A = área do comparativo.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 ar
A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.
Este estudo é destinado a avaliar terrenos em São João da Boa Vista — SP que não
se enquadra nessa zona, que é exclusiva para o município de São Paulo SP.
211.7. Fator de frentes múltiplas (Fml)
Fator que considera o fato de que lotes situados em esquinas ou que tenham
frentes múltiplas tem maior possibilidade de serem utilizados para negócios e maior
perímetro de vitrines, sendo, portanto, mais valorizados. A norma para avaliação
de imóveis urbanos considera a utilização do fator de frentes múltiplas apenas para
imóveis e/ou áreas situados em zonas comerciais (7º, 8º e 9º zona) e zonas de
incorporação (4º, 5º e 6º zona), assim como observa-se na tabela 2.1.1.7.1.
Zona Incorporaçeos Padrão Módio
&º Zona Incomporações, "Verdrãey Alm
8º Zona Comercia! Padrão Médio
Y Zona Cororciat Padrão ARO
“Valores aplicáveis 35. csprossãos previstas em ID &
Tabela 2.1.1.7.1: Fatores de frentes múltiplas aplicáveis. Fonte: IBAPE/SP.
2.1.1.8. Fator diferença de área (Fadif)
Aplicar-se-á o fator diferença de área com a finalidade de correção das
diferenças entre a área do (s) imóvel (s) avaliando com as áreas das amostras
coletadas, quando estas apresentarem valores significativamente inferiores ou
superiores à área do imóvel avaliando. Em caso de similaridade, este coeficiente
torna-se o mais próximo possível de um valor unitário, não causando impactos
significativos no valor final do imóvel avaliando. Este fator visa principalmente,
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 =
4º
evitar que um valor alto de custo por metro quadrado homogeneizado seja atribuído
a um imóvel avaliando com baixa área, e vice-versa, por exemplo.
Fadif= -=1,521x Ln (área paradigma) +21,285
—1,521 x Ln (área imóvel) +21,285
sia PE toe
We 2.1.1.9. Fator de Forma: Profundidade (Cp)
As influências de profundidade podem ser calculadas pelos seguintes
fatores:
Pe= área do Imóvel
nam. ” Testada Projetada (Fp)
Condições aplicáveis:
Para: Pmi < Pe <Pma, Cp = 1,00;
Bi. Para: 1/2Pmi <= Pe <=Pmi, Cp = fm
ia
e Para: Pe <= 1/2Pmi, Cp = 0,5”
. Para: Pma <= Pe <= 3Pma, Cp = =» —— TR
ve “TITE
- Para: Pe > 3Pma, Cp = TI TUNFT
l ca di- (Game) k Ed)
Re 2.1.1.10. Fator de Forma: Testada (Cf)
As influências de testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:
Condição aplicável:
Para: Fr/2 < Fp<2Fr,
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E
"E
ft,
fFicts
Rs
2.1.1.11. Fator de melhoramentos públicos (Fmp)
Para os fatores de melhoramentos públicos existentes, aconselhamos o Sist
uso de fatores de ponderação para o cálculo de seu respectivo coeficiente. Para o
presente caso, utilizar-se-á os valores da tabela 2.1.1.11.1, pois já estão inclusos Ra
nos elementos da pesquisa.
Fator Melhoramentos Públicos Valorização Fator (Fmp)
Rede de Água 15% 0,15
Rede de Esgoto 10% 0,10
Iluminação Pública 5% 0,05
Energia Elétrica 15% 0,15
Guias e Sarjetas 10% 0,10
Pavimentação 30% 0,30
Rede ou sinal de Telefonia 5% 0,05
Galeria de Águas Pluviais 10% 0,10
Tabela 2.1.1.11.1: Coeficientes de melhoramento público.
2.2. Método Evolutivo
Para elaboração de avaliação referente a benfeitorias (edificações)
existentes, utiliza-se o MÉTODO EVOLUTIVO, preconizado pelos diplomas
normativos ABNT NBR 14.653 — Avaliação de Bens - Parte 1 — Procedimentos
Gerais e ABNT NBR 14.653 — Avaliação de Bens - Parte 2 — Imóveis Urbanos e
detalhado pelo IBAPE/SP.
Em função das particularidades do imóvel a ser avaliado, e em conformidade
com a NBR 14.653-2:2011, item 9.5 — Tabela 10 e Tabela 11, e o Manual
Consolidado Fina! - Manual de Avaliação de Imóveis, do Patrimônio da União-
Tabelas 9 e 10, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação Il, EZ
no método Evolutivo, com pontuação de 5 pontos, conforme tabelas 2.2.1 e os
22B, : É
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 a Í
.
+
tee
Grau 7
Descrição cafe SA (o Es E
m | u 1 !
E. a o
| | Grau ilide Grau lide Grau Ide
1| Estimativa do valor | fundamentaçãono | fundamentação no | fundamentação no
| do terreno | método comparativo | metodo comparativo | metodo comparativo |
] ou no involutivo ou ro involutivo SL ro Involuuvo
SS A a Ri it RR Asa nn
NE | Grau lide |
Estimativa dos Grau lllde fundamentação Graulda
2 custos de reedição fundamentação no método da | furizmentação |
| | oudevatar de | no método da | quantificação do custo : no metodo da |
1 venda | quantificação do custo | ouemprego dovEIU | q uantifiação do custo |
| ! - 2019
| RENA AR E aa | ds ie +. — —
| | DR st so inferido em mercado | Inferido em mercado | |
3. oii Fair de semelhante, com mais | semeihante com03 | susuficado
| ao Mercado de 03 (três) elementos | ttrés) elementos H
Tabela 2.2.1: Graus de fundamentação para utilização do método evolutivo. Fonte:
IBAPE/SP.
ANTA PU CT
Requisitos DR a a ac
mm “ )
cui Sm
Porcos Nurimos 3 ! 5 |
itens CDrgatorios no grau leZcom3no | leZcomno
correspondente | mMinamo no Grau tt EE minimo no Grau |
Tabela 2.2.2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação para
utilização do método evolutivo. Fonte: IBAPE/SP.
Detalhamento do grau de fundamentação do laudo, no método evolutivo:
* Item 1:Grau |-1 ponto;
* Item2:Grau Il - 2 pontos;
* lItem3: Grau |- 1 ponto;
* Somatória e pontuação final: 4 pontos (Grau de fundamentação |, para o
método evolutivo).
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 [HH
pero
2.3. Método Involutivo
O Método involutivo de avaliação identifica o valor de um bem, focando no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-
econômica, mediante hipotético empreendimento compativel com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
O Método Involutivo torna-se aplicável para avaliação de terrenos e glebas
urbanas quando há poucos ou inexistem elementos de pesquisa similares ao objeto
da avaliação, quer por suas dimensões e áreas, quer pelo seu aproveitamento.
Este método consiste na apuração do custo do bem cujo valor se deseja
determinar por meio de apuração de receita total auferível na venda de todas as
unidades de projeto (hipotético ou não), que corresponde ao seu máximo e mais
eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos
envolvidos na execução do empreendimento, bem como os seus lucros.
Sua aplicação, por este profissional, é feita seguindo a metodologia de
aplicação desenvolvida pelo Engº Hélio de Caires — Avaliação de Glebas
Urbanizáveis.
A fase inicial para aplicação do método consiste no cumprimento das etapas
a seguir:
e Vistoria da região geoeconômica no qual se encontra inserido o terreno
avaliando, visando à coleta de dados referentes aos empreendimentos
existentes (em lançamentos e/ou em execução ou concluídos) e condições
de mercado;
e Vistoria do terreno avaliando, definindo suas características fisicas e
eventuais interferências de construções vizinhas;
* Verificação da legislação de uso e ocupação do solo;
E)
desaie
“Sa
Município
tamento d
e Caracterização do hipotético empreendimento imobiliário, considerando o
aproveitamento eficiente do terreno, legalmente permitido pela legislação e
com unidades assemelhadas as da região analisada;
e Cálculo da receita líquida provável, obtida através de pesquisas de preços,
deduzidos as despesas de comercialização, as legais, as indiretas e as
eventuais;
e Cálculo do custo do empreendimento, consideradas as despesas inerentes
à transformação do terreno no empreendimento projetado:
e Estimativa do prazo previsto para a execução e comercialização do
empreendimento;
e Cálculo dos custos financeiros do terreno e da construção;
* Cálculo dos ganhos financeiros do empreendimento;
e Estimativa da taxa de atratividade do empreendimento:
e Aplicação dos dados coletados e admitidos em modeio de viabilidade
técnico-econômica.
2.4. Metodologia empregada
Uma vez que o imóvel avaliando, trata-se de um lote urbano do tipo
industrial, classificada como terreno simplesmente, desconsiderando-se quaisquer
benfeitorias existentes, o presente laudo utilizar-seá do “MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO”, apoiado pelo
“TRATAMENTO POR FATORES”, para elaboração da avaliação referente ao
terreno simplesmente, apoiado pelo “MÉTODO EVOLUTIVO”, para avaliação das
benfeitorias não reprodutivas existentes no imóvel.
2.5. Diagnóstico de mercado
* Desempenho: desempenho consiste no cenário geral
* Número de ofertas: média
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Nível de demanda: baixa
Volatilidade: baixa
Liquidez: baixa
3.0. Homogeneização das amostras para avaliação do terreno
Os valores obtidos dos Elementos de Pesquisa Imobiliária, irão conduzir ao
valor médio unitário praticado no mercado local, decorrendo deste, o valor do metro
quadrado de terreno em estudo.
3.1. Pesquisa, homogeneização e valor médio unitário do m?(R$/m?)
3.1.1. Pesquisa e Homogeneização
Efetuando pesquisa de mercado de lotes em oferta para venda e opiniões
de pessoas credenciadas, situados na mesma microrregião onde se situa o imóvel
avaliado, atendendo a suas caracteristicas, porém para obter-se uma avaliação
mais precisa e sensível ao mercado atual, coletou-se informações de transações
imobiliárias, através das imobiliárias L. Bócoli e Porto Seguro Imóveis, J. Leandro
Imóveis, Alpi Imóveis, Morada Imóveis e Davis V. Junqueira Imóveis, fontes
especializadas em venda de terrenos, glebas e imóveis. As amostras coletadas
próxima à região serão apuradas e homogeneizadas de forma que o desvio padrão
fique simétrico com o valor real do imóvel.
3.1.2. Amostras coletadas a partir das fontes
Oferta
São Benedito | R$210.000,00 882.35 | R$794,12 | Alpi móveis - Ref. TV1519
Centro I — | R$ 300.000,00 | 1.029,00 | 291,55 | R$ 262,39 | Alpi Imóveis - Ref. TV1505
Santo Antônio 'R$ 127 000.00. | 230.00 552,17 | R$496.96 |L. Bócoli Imóveis - Ref. 1260 |
Jardim Santo |
André — R$ 250 000,00 | 300,00 | 833,33 | R$ 750,00 | L Bócoli Imóveis - Ref. 1354
5 Jardim Santo
R$ 550.000,00 1.200,00 | 458,33 R$ 412.50 |L. Bócoli Imóveis - Ref. 1535
J. Leandro Imóveis - Ref.
779,04 | R$701,14 |9188
André
E Jardim Yara
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 |
R$ 270.000,00 | 346,58
*
J. Leandro Imóveis - Ref |
10761 |
Alpi Imóveis - Ref. TV1561
J. Leandro Imóveis - Ref
13265 o |
l
Vila Operária R$ 350.000,00 | 460,00 | 760,87 | R$ 684,78
Vila Operária R$ 250.000,00 | 398,00 | 628,14 | R$565,33
1063,8
37600 | 3 | R$95745
R$ 1833,3 | R$
1.100.000,00 | 600,00 | 3 1.650,00
R$ 400.000,00
J. Leandro Imóveis - Ref
10196
Tabela 3.1.2.1: Amostras utilizadas na presente avaliação.
Foram pesquisados 10 imóveis para compor a amostra inicial, validando
assim o Grau de Fundamentação e Precisão exposto no item 2.0 desta obra
técnica.
As amostras utilizadas apresentam médias de área de pesquisa e desvio
padrão das mesmas de forma satisfatória, como apresenta-se na tabela 3.1.2.2.
Área Média Pesquisa
Desvio Padrão - Área
Percentual Relativo
Tabela 3.1.2.2: Médias e desvio padrão de área das amostras utilizadas.
Valor Médio Oferta R$ 727,47
R$380.99
Desvio Padrão - Valor
Percentual Relativo 52,37%
Tabela 3.1.2.3: Médias e desvio padrão de oferta das amostras utilizadas.
ELEMENTO Nº 01:
Fonte: Alpi Imóveis — Ref. TV1519;
Local: São Benedito;
Valor: R$ 882,35/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 210.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno plano — Fd = 1,00;.
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Emp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025; ,
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vul =Vox(1 +I(Pd=1)+(Cs— D+(Ac- 1) +(Emp- 1) +(IL- 1]
Vul =79412x(1+(1,00-1 )+00-D+(1,0-1D)+ (L0— 1) + (1,0 — 1)))
Vuí = R$794,12/m?
ELEMENTO Nº 02:
Fonte: Alpi Imóveis — Ref. TV1 505;
Local: Centro;
E)
Valor: R$ 291,55/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 300.000,00; É
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 3,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05;
Característica do Solo: Firme e Seco — C=1,00; e
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00; E
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Emp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial:
Data: Julho/2025; . kr
HOMOGENEIZAÇÃO:
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 a N JÁ .
Municioio de
VuZ2 =Vox(1+[(Fd-1)+(Cs— 1D)+(Ac— 1) +(Fmp-— 1) + (IL — 1)])
VuZ = 262,39x(1+[(L05-1)+(L0-D+(L,0-1)+(1,0-1)+(1,0- 1)))
Vu2 = R$276,20/m?
ELEMENTO Nº 03:
Fonte: L. Bócoli Imóveis — Ref. 1260;
Local: Santo Antônio;
Valor: R$ 552,17/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 127.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 5,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu3=Vox(1+[(Fd-1)+(Cs— 1) + (Ac— 1) + (Emp — 1) + (JL — D)])
Vu3 = 496,96 x (1 + [(1,05-1)+(1,0-1)+(1,0-1)+(1,0—1) + (1,0 — 1)])
Vu3 = R$523,11/m?
ELEMENTO Nº 04:
Fonte: L. Bócoli Imóveis — Ref. 1354;
Local: Jardim Santo André;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 a / ,
inémio do São João da Boa Vista
fio E |
Li P$)
A
Valor: R$ 833,33/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 250.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em 5,0% a 10,0% — Fd = 1,00/0,90 = 1,11;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025:
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu4=Vox(1+[(Fd-1)+(Cs— 1) + (Ac— 1) + (Emp = D +(IL— D]
Vu4 = 750,00x(1+[(1,11-1)+(L0-D+(10-D+(4,0-1)+(1,0- DJ]
Vu4 = R$833,33/m?
ELEMENTO Nº 05:
Fonte: L. Bócoli Imóveis — Ref. 1535;
Local: Jardim Santo André;
Valor: R$ 458,33/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 550.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em 5,0% a 10,0% — Fd = 1,00/0,90 = 1,11;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 :
é
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vus=Voxfi+I[(Fd-1)+(Cs— 1) + (Ac— 1) + (Emp — D+ (LD)
Vu5 = 412,50 x (1 +[(1,11-1)+(10-1)+(1,0-1)+(1,0-1)+(1,0- 1)])
Vu5 = R$458,33/m?
ELEMENTO Nº 06:
Fonte: J. Leandro Imóveis — Ref. 9188;
Local: Jardim Yara;
Valor: R$ 779,04/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 270.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 5,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05:
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Emp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu6 =Vox(t+[(Fd-1)+(Cs-1)+(Ac— 1) +(Emp-1)+(1L— DD)
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Vu6 = 701,14x (1 + [(1,05-1)+(1,0-D+(10-D+(L0-1)+(1,0- DJ)
Vu6 = R$738,04/m?
ELEMENTO Nº 07:
Fonte: J. Leandro Imóveis — Ref. 10761;
Local: Vila Operária;
Valor: R$ 760,87/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 350.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 5,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu7 =Vox(t+[(Fd-1)+(Cs— 1) +(Ac— 1) + (Fmp- D+ (UL— 1]
Vu7 = 684,78 x (1 + [(1,05-1)+(4,0-D+(L0-D+(L,0-1)+(1,0- DJ)
Vu7 = R$720,82/m?
ELEMENTO Nº 08:
Fonte: Alpi Imóveis — Ref. TV1561;
Local: Vila Operária;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 & N
Valor: R$ 628,14/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 250.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 5,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu8=Vox(1+[(Fd-1)+(Cs—-1)+(Ac—1) + (Emp = D+ (IL — 1))]
VuB = 565,33 x (1+[(1,05-1)+(10-D) +(L0-D+(1,0-1)+(1,0- DI]
Vu8 = R$ 595,08/m?
ELEMENTO Nº 09:
Fonte: J. Leandro Imóveis — Ref. 13265;
Local: Centro;
Valor: R$ 1.063,83/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 400.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno plano — Fd = 1,00/1,00 = 1,0:
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00:
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vu9=Vox(1+I[(Fd-1)+(Cs— 1) +(Ac— 1) + (Emp — 1) + (JL — 1)])
Vu9=95745x0 +(1,00-1)+(L0-D+(060-D+(1,0-D)+(L0- DI]
Vu9 = R$957,45/m?
ELEMENTO Nº 10:
Fonte: J. Leandro Imóveis — Ref. 10196;
Local: Centro;
Valor: R$ 1.833,33/metro quadrado — Valor absoluto: R$ 1.100.000,00;
Fator de Oferta: Redução de 10% (Fator 0,90);
Topografia: Terreno em declive em até 5,00% — Fd = 1,00/0,95 = 1,05;
Característica do Solo: Firme e Seco — C = 1,00;
Acessibilidade: Local de condução direta — Ac = 1,00;
Melhoramentos Públicos: Todos os melhoramentos públicos — Fmp = 1,00;
Aproveitamento: Residencial/comercial;
Data: Julho/2025;
HOMOGENEIZAÇÃO:
Vul0O = Vox(1+[(Fd-1)+(Cs — 1) + (Ac— D) + (Emp — 1) + (IL — DJ]
VulD = 1650,00 x (14 [(1,05-1)+(40-D+(1,0-1) + (1,0- 1) + (1,0 — DJ)
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 o] À
O
A
A
ff
7
eg
esp
rodeio
sia
Municipio de São joão da Soa
t rar >
VulO = R$ 1736,84/m?
3.1.3. Média saneada dos valores (R$/m?)
Calculado os resultados de todos os elementos da pesquisa, procede-se à
determinação da média aritmética dos unitários. Em seguida, eliminam-se os
elementos com valores 25,00% acima e 20.00% abaixo da média, correspondendo
ao grau de fundamentação e precisão adotado para o laudo, determinando-se com
uses os elementos restantes uma nova média saneada, que deverá representar o valor
4
Eh, básico unitário procurado.
1º MEDIA =
ar SITUAÇÃO DA |
e ELEMENTOS PESQUISADOS DISCREPANCIA Do Var Mº (R$/m?)
ELEMENTO E4 OK Do R$T94I2
ELEMENTO E-2 FORA Menor I R$ 276,20
ELEMENTO E3 FORA Menor — R$52311
ij di ELEMENTO E-4 OK Co R$83333
é ELEMENTO E-5 FORA Menor | R$ 458,33
ELEMENTO E-6 OK Lo R$738,04
ELEMENTO E7 OK — R$720,82 4
eis ELEMENTO E-8 FORA Menor Do R$595,08
ELEMENTO | 1 ES | FORAMaior o R$957,45
ELEMENTO EA40 FORA Maior | — R$1.736,84
Mie, A- TOTAL DOS VALORES PESQUISADOS (7 eiexentos) | — R$763333
“nadie B- TOTAL DE ELEMENTOS VALIDOS 10,00 | o
di Valor médio metro quadrado (R$/m?) => gmcalc=A/B | R$ 763,33
VERIFICAÇÃO DE DISCREPÂNCIA INICIAL
LIMITE INFERIOR | qmcal x 0,5 (0,5) R$ 381,67
LIMITE SUPERIOR qmcal x 2,0 (2,0 R$ 1.526,67
VERIFICAÇÃO DE DISCREPÂNCIA FINAL
Ea LIMITE SUPERIOR qmcal'x 1,25 (+25,00%) | R$ 954,17
« Et LIMITE INFERIOR qmcal x 0,80 (-20,00% R$ 610,67
oBs::
“as HÁ VALORES FORA DO LIMITE
Tabela 3.1.3.1: Homogeneização das amostras — 1º média.
Ph, DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 »
Média Saneada de Valores: 763,33 R$/m?
Verificação da Discrepância (limite de ajuste do grau de precisão de 25,00%
acima e 20,00% abaixo, respeitando o grau de precisão Ill para o grau de
fundamentação calculado)
Limite Superior: 763,33 x 1,250 (+25,00%) = 954,17 R$/m?
Limite Inferior: 763,33 x 0,800 (-20,00%) = 610,67 R$/m?
Devido à ocorrência de valores fora do limite na homogeneização,
verificadas na segunda, terceira, quinta, oitava, nona e décima amostras acima;
efetua-se novamente a homogeneização das amostras coletadas, afim de
estabilizar o valor final do custo unitário por metro quadrado para as amostras
selecionadas.
MEDIA ESTABILIZADA| | , a
ELEMENTO PESQUISADO | situação DISCREPANCIA
Valor M? (R$/m?)
ELEMENTO [EA OK L R$ 794,12
ELEMENTO E-2 FORA Menor R$ 0,00
ELEMENTO 1 ES FORA Menor R$ 0,00
ELEMENTO R$ 833,33
ELEMENTO E-5 FORA Menor
ELEMENTO "1 E6
ELEMENTO 1 E7 R$ 720,82
“ELEMENTO || ES FORA Menor R$ 0,00
ELEMENTO E-9 FORA Menor R$ 0,00
ELEMENTO EMO R$ 0,00
FORA Menor
Es
TOTAL DOS VALORES PESQUISADOS
R$ 3.086,31
TOTAL DE ELEMENTOS VALIDOS L
4,00
R$ 771,58
. VERIFICAÇÃO DE DISCREPÂNCIA
Valor médio metro quadrado - (R$/m?) = qmcale |
| 1
qmeai x 1,25 (+25,00%,
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
— UMITE SUPERIOR | R$ 964,47
LIMITE INFERIOR qmeal x 0,80 (-20,00% R$ 617,26
oBS.:: |
TODOS OS VALORES DENTRO DOS LIMITES
Tabeia 3.1.3.2: Homogeneização das amostras — Média final.
Média Saneada de Valores: 771,58 R$/m?
Verificação da Discrepância (limite de ajuste do grau de precisão de 25,00%
acima e 20,00% abaixo, respeitando o grau de precisão Ill para o grau de
fundamentação calculado)
Limite Superior: 771,58 x 1,250 (+25,00%) = 964,47 R$im?
Limite Inferior: 771,58 x 0,800 (-20,00%) = 617,26 R$/m?
Observa-se que os valores dentro do limite estabilizam o valor final da média
saneada, caracterizando a homogeneização de forma satisfatória.
4.0. Valor final do m? homogeneizado (Vf - R$/m?)
Como resultado de pesquisa e homogeneização de valores, conforme
cálculos descritos nos itens 3.1.2. e 3.1.3, apresenta-se o valor final do metro
quadrado homogeneizado para a presente avaliação do terreno do imóvel
avaliando, para a data atual de julho de 2025.
Vuf = R$ 771,58 Im?
5.0. Avaliação do Imóvel
5.1. Avaliação da faixa de área
Considerando o tratamento “por fatores preconizado no Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, o imóvel avaliando é sujeito à aplicação
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 po :
de fatores de forma modificadores de seu valor de mercado, de acordo com suas
características físicas, dimensionais e geográficas. Para tal, aplica-se devidamente
os fatores de profundidade, testada e fator de área, sendo este último somente para
imóveis localizados em zonas horizontais residenciais populares, segundo
preconização do IBAPE/SP — Instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia.
5.1.1. Classificação do imóvel quanto à zona de localização
* Padrão do Imóvel: Gleba A2 a ser desmembrada da Gleba A (Grupo IV:
Considerar como Zona industrial — 10º Zona);
»
Exa
Profundidade Mínima (Pmi): Não se aplica;
”
* Profundidade Máxima (Pma): Não se aplica;
o
* Testada de Referência (Fr): Não se aplica;
Área total avaliada da faixa de área: 9.057,90 m?.
*
o
5.1.2. Fator de Forma: Profundidade (Cp)
Fator não aplicável devido à zona considerável do imóvel para fins de
avaliação mercadológica, sendo considerado para fins de aplicação de fatores
como pertencente a zona industrial (10º Zona).
5.1.3. Fator de Forma: Testada (Cf)
Fator não aplicável devido à zona considerável do imóvel para fins de
avaliação mercadológica, sendo considerado para fins de aplicação de fatores
como pertencente a zona industrial (10º Zona).
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Eos]
aa
eitho
5.1.4. Fator de área (Ca)
Este fator é aplicável somente quando o imóvel avaliando enquadra-se
como localizado em Zona Residencial Horizontal Popular (1º Zona) Quando este
fato ocorre, pode-se desconsiderar os fatores de profundidade e de testada
anteriormente discorridos.
5.1.5. Fator diferença de área (Fadif)
Aplicar-se-á este fator para homogeneizar as diferenças incorridas das áreas
referentes ao imóvel avaliando e as amostras coletadas.
. —1,521 x Ln (área paradigma) +21,285
Fadif = "5 "TO porociomo) tr2es
—1,521 x Ln (área imóvel) +21,285
gi —1,521x Ln (517,76) +21,285
Fadif= "DDD"
—1,521 x Ln (9.057,90) +21,285
Fadif = 1,5861.
Por tratar-se de uma avaliação de um imóvel de caractériistica de terreno
industrial, porém situado em zona residencial e comercial do município, o fator
discrepância de área torna-se aplicável, uma vez que fora considerado intervalo
característico de áreas da norma como parâmetro de referência, ou seja, áreas
compatíveis com lotes industriais até 20.000 metros quadrados, o que se enquadra
com o imóvel avaliando, onde possui uma área estimada de 9.057,90 metros
quadrados.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 “*
5.1.6. Fator de frentes múltiplas (Fml)
Fator não aplicável devido à zona considerável do imóvel para fins de
avaliação mercadológica, sendo considerado para fins de aplicação de fatores
como pertencente a zona industrial (10º Zona).
5.1.7. Fator topográfico (Fd)
Topografia
Paradigma: Torno Flana
Demctiges sates ái
Deachvo de 5% ato tre,
Deciive do 10% mo 20"
Dechvo acima de 27%
Em acirve até 10%,
Em aciiva até 20%.
Um active acima de 207%,
Abaixo do nível da cia ato $ O0m
Abaixo do nível da ma de * 00m até 2.50m
Aesauen sto rnvol da tua 2 item ato 4 Cm
Acinia de rtivesl da cti-t ates GG
Acima do nível da rua de 2 .00m até 4.00m
Dates aphrsavels ue ceprossões provistas em 10 6
Tabela 5.1.7.1: Coeficientes topográficos de cálculo.
A presente avaliação considera o terreno avaliando como em declive/aclive
em até 5,00%, conforme vistoria in loco, ou seja, Fd = 1,05.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 mo
ds
maria eso
EM
o
&
EA
Ea
E
as
5.1.8. Fator de consistência do terreno (Cs)
[ stuação . o Toopreciação — [Fator]
Situação Patadigma forreny Seco
| À
Torteno situado em região mundával, quo impede ou diteuita o seu 1 E | RO
je manto ep
acasso, mas Não alingo O proprio torrono, situado em posição mais aita !
i
Terreno situado em togião mungavel é que e atuo vu aletado
penodicamerte poia nundação
Terreno permanentemente stargado E t 167
Falores aplicaveis às expressões previstas om 106
Tabela 5.1.8.1: Coeficientes de consistência de terreno.
Para efeito prático, a presente avaliação considera o terreno avaliando
como terreno seco, ou seja, Cs = 1,00.
5.1.9. Fator de acessibilidade ou condução (Ac)
. Situação Paradigma: (Ac) |
Terreno de condução direta 1,00
| Terreno de condução próxima 1,02
| Terreno de difícil acesso 10 4,065.
Tabela 5.1.9.1: Coeficientes de acessibilidade ou condução.
Para efeito prático, a presente avaliação considera o terreno avaliando
como terreno de condução próxima, ou seja, Ac = 1,02.
5.1.10. Fator de melhoramentos públicos (Fmp)
Fator
Melhoramentos
Públicos
Rede de Agua 15.00%
Rede de Esgoto 10,00%
Iluminação
Pública
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 É 6
—
15.00%
[e ge
Sist Telefonia [5% [x] som |
Total o . a o
Melhoginisitdé 100% Total Depreciação
Fator a utilizar | 4000 |
Tabela 5.1.10.1: Cálculo de pesos de melhoramentos públicos.
Para efeito prático, a presente avaliação considera o imóvel avaliando
como possuindo todos os melhoramentos de infraestrutura pública, resultando em
uma depreciação de 0,00%. Portanto, o coeficiente de melhoramento público a ser
utilizado é Fmp = 1,000.
5.1.11. Valor final do terreno (Vt)
Para o cálculo do valor final de mercado do terreno avaliando, segue a
presente equação:
Vt= a os x Aterreno
Qu+[lFa-1)+(Cs-1)+(Ac—-D)+(Emp-1) + (Fml-=1) + (Cp-D)+(Cf-1)+(Fadif-1)])
O Ra x 9.057,90
(01+[(1,05-1)+:1,0-1)+(1,02-1)+(1,00-1) + (1,0-1) + (1,0-1)+(1,0-1)+(1,5861-1)])
Vt= R$ 4.220.019,24 (quatro milhões, duzentos e vinte mil, dez reais e vinte e
quatro centavos).
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
AM
*
vão
ap
O que resulta em um valor unitário por metro quadrado para o terreno do
imóvel avaliando de:
Valor de mercado do terreno avaliando
Viry 2= z
m Área total territorial
Vir) R$4220.010,24
/m? = 9.057,90
LA Tlm? = 465,89 and A (quatrocentos e sessenta e cinco reais e oitenta
e nove centavos por metro quadrado de terra nua).
6. Avaliação da (s) benfeitoria (as)
Conforme pesquisa na documentação do imóvel avaliando, seguem seus
respectivos valores:
e Área construida total para o imóvel = 237475
mê, conforme ficha cadastral nº 05.037.0780.001.
6.1.1 Avaliação da benfeitoria — Galpão industrial reformado para a nova escola
do SENAI
A tabela 6.1.1, extraída da obra “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
— VEIU 2019 — Unidades Isoladas” do IBAPE/SP, fornece os critérios técnicos para
enquadramento da edificação, segundo suas caracteristicas de porte, durabilidade,
características construtivas, finalidade de aplicação, visual aparente e presença ou
não de dispositivos integrados à edificação, assim como de intervenção humana
danosa externa às benfeitorias existentes.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
/
|, óiia 1.1- Padrão Rústico 5 0%
oo o 17 - Padrão Simples e 0% a
2.1 - Padrão Rústico so Na
E) s ]
f ea se 0% ! Es
| = sea | o
[o caca “o E
| Ea zo 20º; |
-$ - Padrãa Supertor 76 20%
2.7 - Padrão Eno [E 200% is
28 - Padrão Luxo 6c 2095 Ea]
2.1 - Padrão Económica 0 20%
o tão Medio 20% iai 250
Ca 26 1004
+ COBERTURA s2 2€ 1095
l E 3 - Eacirão Supenor 30 700% a
Tabela 6.1.1: Classificação de edificações quanto ao porte de aplicação. E
Fonte: IBAPE/SP, VEIU 2019. “a
A avaliação classifica a edificação da seguinte maneira:
tspie
e Grupo de classificação: Galpão (item 3); ss
e Padrão de construção: Padrão médio (item 3.3); Es
e Intervalo de valores para cálculo: Máximo para refletir a valoração od
e consideração de recente reforma sobre o imóvel avaliando, IPC =
1,871; :
e Idade Referencial em anos (Ir): 80 anos; E
e Valor Residual (R): 20%. “&
pias
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Es À
A j
A
O método evolutivo de avaliação considera a depreciação do
empreendimento em virtude do tempo de construção, exposição às intempéries,
considerando a redução da durabilidade de seus componentes construtivos,
principalmente aos relacionados à superestrutura e os elementos de revestimento,
sejam decorativos ou de revestimento primário, como chapisco, emboço
regularizador de superfície ou superfície suporte para acabamento final ou pintura,
como o reboco.
A partir do preposto, considera-se um fator de depreciação da edificação
(deterioração dos componentes da edificação), calculado na determinação do
coeficiente “K” de Ross-Heidecke, levando em conta o fator de obsoletismo da
edificação, tipo de construção, tipo de estrutura, aspecto arquitetônico, aspecto de
acabamento e estado de conservação.
O valor de avaliação da edificação é determinado em função dos parâmetros
analisados, sendo que para o estado de conservação da edificação, a mesma é
classificada segundo critério de conservação preconizado no referido método, de
acordo com a tabela 6.1.2.
Estado da Estação
Este ação pinça ou cesar refe gerar e Tasbyat ame tai, é mogvi
Fes atom area e ad
A] ca ques sem
entass Proust as
' smerhetas tem siradas efou penis oaeiro ecntrrma
per cry radar ane nad
nefes cetencto matas cast
era de e peças aprstentes &
BoSPABeNÇÃO USOS cesariana eemitaso. dh queda ee quarenta, cha
cure otra abs Cerrito poe Fas Ama Sotistrruação ou
: near antes pa trepar wcõ rea telado
A
: : Ha
: Po ua ' =
E tosa '
Tabela 6.1.2: Classificações para depreciação de edificações. Fonte:
IBAPE/SP.
A partir deste, a presente avaliação subdivide os componentes construtivos
da edificação em subgrupos, atribuindo os referidos estados de conservação
elencados na tabela 6.1.2 a cada componente construtivo da edificação, através da
relação de pesos atribuídos a cada etapa construtiva completa que a obra
apresenta. Deste forma calcula-se o coeficiente de Ross-Heidecke de forma
detalhada, como segue na tabela 6.1.2 no tópico 6.1.2.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 mm
“ê
N
6.1.2. Cálculo do Coeficiente de Ross-Heidecke (K) e Fator de Obsoletismo e
Conservação (Foc)
SERAÇOS PRELUMSRES
MO) DE TERRA |
FUNDAÇÕES ESPECIAS
PERMESTRUTURA
SUPERESTRITURA
VEDAÇÃO
[025
=
EE
100,0 Soma dos Pesos
Ret Pesos Relatos: TCPO/PA - Cademo de
| Omações e indices de Custos da Cosnirução Cas -
| Estumetva de Gastos po Etapa Industrial - Gaigão -
Padrão Médio (9) - MasoiZ025
TIPO DM EDIFICAÇÃO CONSIDERADO COMERCIAL - GALHÃO PADRAO MÉDIO - NOVA ESCOLA DO SENAI - 58%
Tabela 6.1.3: Cálculo detalhado do coeficiente de Ross-Heidecke. Fonte:
IBAPE/SP e TCPO/PINI.
A partir da determinação do coeficiente de Ross-Heidecke “K”, determina-se
o fator obsoletismo e conservação da benfeitoria (Foc), como apresenta-se:
e Idade aproximada da edificação: 40 anos;
e Valor Residual — R: 20%;
e Estado de conservação/obsoletismo (classe): Detalhado conforme
tabela 6.1.3; É
e Coeficiente de Ross-Heidecke calculado (K): 0,607.
Foc=R+Kx(1-—R)
Onde:
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 '
Foc — Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação;
R — Valor residual corresponde ao padrão da edificação, expresso em
percentagem do valor de reprodução;
K — Coeficiente de Ross-Heidecke.
Portanto:
Foc=R+Kx(1—R)
Foc = 0,20 + 0,607 x (1 — 0,20)
Foc = 0,6856
De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de
São Paulo (Sinduscon/SP), o custo unitário básico (CUB) de mercado, referente ao
mês de junho de 2025 (06/2025), é R$ 1.184,75 R$/m2, considerando para o imóvel
avaliando o padrão Gl (padrão de construção galpão industrial) em padrão normal
de acabamento.
A partir das variáveis determinadas e, conforme ficha de inscrição cadastral
do imóvel nº 05.037.0780.001, aplica-se, conforme tópico de vistoria do imóvel,
para a determinação do valor de mercado da edificação como um todo, sua área
construída estimada existente:
A-=2.374,75m?
A partir das variáveis anteriores determinadas, pode-se calcular então o valor
final da benfeitoria:
e CUB=R$1.184,75 R$/m? — Padrão R8-N normal;
e IPC=1,871;
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 a
q
sa
Municipio de São João aa Boa
* Foc= 0,6984.
2.13.1.2 Valor final da Benfeitoria — Galpão para a nova escola do SENA!
Portanto, determina-se o valor final de mercado da edificação do refeitório:
Vo =CUB -SPxIminx A, x Foc
Va = 1.184,75 x 1,871 x 2.374,75 x 0,6856
Vo = R$ 3.609.019,35 (três milhões, seiscentos e nove mil, dezenove reais
e trinta e cinco centavos).
O que resulta em um valor final por metro quadrado da referida construção:
(VB)
V 23
Bam Área construída
y | 3.609.019,35
Ba COTAS
Voam? = R$ 1.519,75 R$/m? (um mil, quinhentos e dezenove reais e
setenta e cinco centavos por metro quadrado de construção).
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
7.0. Valor final de mercado do Imóvel (VI)
Com a determinação dos valores referentes à (s) benfeitoria (s) avaliada (s),
o valor referente às acessões incorporadas e o valor final da faixa de área do
imóvel, determina-se então o valor final do imóvel avaliando:
Vi =(Vr+Vo+ Va)xFc
Em que:
V, — Valor final de mercado do imóvel;
Vr — Valor do terreno;
Vs — Valor de avaliação da (s) benfeitoria (as);
V, — Valor das acessões incorporadas à edificação;
Fc — Fator de Comercialização, que possui valor unitário para o caso analisado.
Portanto, determina-se o valor final do imóvel avaliando:
V=(Wr+Va+ Vi)xFc
V, = (4.220.010,24 + 3.609.019,35 + 0,00) x 1,00
V, = R$ 7.829.029,59 (sete milhões, oitocentos e vinte e nove mil, vinte e nove
reais e cinquenta e nove centavos).
O que resulta em um valor final por metro quadrado para o imóvel avaliando de:
(VD
Viimi =
Um" Área útil
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 aa
Dag 7.829.029,59
E mê O 2.374,75
fo
Vim? = R$3.296,78 R$/m? (três mil, duzentos e noventa e seis reais e
pa setenta e oito centavos por metro quadrado para o imóvel).
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
é
8.0 Conclusão
Tendo concluído os trabalhos dentro da técnica adequada, procurando ser o mais
objetivo possível, onde dá-se aos signatários por encerrado o presente LAUDO DE
AVALIAÇÃO DE VALOR DE MERCADO, afirmando como valor final plausível de
mercado de imóvel do tipo galpão industrial para doação para implantação da nova
escola do SENAI; para o imóvel denominado como “Gleba AZ. de propriedade do ia
Município de São João da Boa Vista, com área territorial de 9.057,90 metros ,
quadrados e área construída total de 2.374,75 metros quadrados, em R$ “a
7.829.029,59 (sete milhões, oitocentos e vinte e nove mil, vinte e nove reais e
cinquenta e nove centavos), podendo ser expresso em R$ 7.830.000,00 (sete
milhões, oitocentos e trinta mil reais). miss
E
á
Mas.
ÇA
+
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E | A
A Pp * E. “E “A “4 "gs "4 "a “s "a 3 A 3
10.0 Encerramento
Nada mais havendo a esclarecer, os signatários encerram o presente laudo
composto de 78 (setenta e oito) laudas, digitadas e impressas eletronicamente de um
só lado e todas devidamente timbradas e rubricadas, sendo a última delas datada e
assinada, tendo em anexos: pesquisa de imobiliária.
São João da Boa Vista, 10 de junho de 2025.
Jean Lucas Conceição de Moraes
Engenheiro Civil-- Eng. Segurança do Trabalho
CREA/SP 5069.98217-0
24
Mpeg
Peterson Garcia Zenun
Engenheiro Civil
CREA/SP 5063.27624-6
Luciano Lopes Gonçalez
Engenheiro Civil
CREA/SP 5070.53180-1
14 Fr
SAS
Milton Cavalcante Filho
Diretor do Departamento de Gestão e Planejamento Urbano
ER é “y
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 [55
tão e Planejamento
de Desenvolvimento e Projetos
ANEXOS
*“ Anexo |: Pesquisa Imobiliária
* Anexo Il: Matrícula 79.302 do imóvel
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 [|
grs
Fa
ds dor À, &
é
Ryo dr Êo rd p
Fi
á “x
Pa Anexo |: Pesquisa Imobiliária
Segue, como anexo, a referida pesquisa imobiliária de opinião
Rea mercadológica, utilizada como fonte de coleta das amostras utilizadas para a
composição da presente avaliação.
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no São Benedito (sem foto). Fonte: Alpi
das Imóveis. Ref. TV1519 — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Festa
aa
a
cia
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Centro. Fonte: Alpi Imóveis. Ref.
TV1505 — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA. Nº 27. CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Município de Sã
vesarntament:
- BÓCOLI
IMOVEIS
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Santo Antônio. Fonte: L. Bócoli
Imóveis. Ref. 1260 — data: 07/08/2025.
Sê,
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
Dan
( BÓCOL! |
IMOVEIS
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Jardim Santo André. Fonte: L. Bócoli
Imóveis. Ref. 1354 — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 o
Em
SR Ê, r.
É.
: COLI
nã pis
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Jardim Santo André. Fonte: L. Bócoli
Imóveis. Ref. 1535. — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 “= A
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Jardim Yara. Fonte: J. Leandro
Imóveis. Ref. 9188. — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 E k ) VA
pis
E
mg
cego
Nisãe a. Terreno a venda no ves
RS 350.000,0€
a Caractensucas do imovel
E A Pesquisa Imobiliária: Terrenos:situado na Vila Operária. Fonte: J. Leandro
: Imóveis. Ref. 10761. — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 [o
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Centro. Fonte: J. Leandro Imóveis.
Ref. 13265. — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 Edi
E]
Município de São joão da Boa visi
Departamento de Gestão e Planejamento Jruano
a Terreno à venda nó Careso. SBc 1530 Ja Bos vet
R$ 1.100.000,60
Coractensecas do movei
[e] s e
SOME (2kEnge Meme 200n elas SDm am ares hD
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado no Centro. Fonte: J. Leandro Imóveis.
Ref. 10196. — data: 07/08/2025.
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704
E]
Pesquisa Imobiliária: Terrenos situado na Vila Operária (sem foto). Fonte: Alpi o
Imóveis. Ref. TV1561 — data: 07/08/2025. f
Sater
ai
DGP - RUA ANA DE OLIVEIRA, Nº 27, CENTRO - FONE: (19) 3631-7704 o] N / ai
das
MEMORIAL DESCRITIVO
Refere-se o presente memorial a DESCRIÇÃO PERIMETRAL da GLEBA “AZ”,
localizada na Rua Napoleão Conrado, 13871-022, São Benedito, São João da Boa Vista,
número de Cadastro Municipal 05.037.0780.001 e registrado no Cartório de Registro de
Imóveis sob a Matrícula n.º 79302.
PROPRIETÁRIO: MUNICÍPIO DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA
GLEBA - “A2” —- ÁREA TOTAL DE TERRENO = 9.057,90 Mº
Tem início no Ponto “37” (C), junto a Rua Napoleão Conrado, divisando com a CDHU -
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (matrícula
de nº 65.990) e deflete à direita com a distância 67,00 m (sessenta e sete metros) e AZ =
99º49'10” até o Ponto “18” (B), ainda em confronto com a CDHU — Companhia de
Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de São Paulo; deste deflete à direita uma
medida de 95,70 m (noventa e cinco metros e setenta centimetros) e AZ = I52º16'11”
confrontando com a CDHU até o Ponto “17” (A): deste deflete à direita uma medida de
77.01 m (setenta e sete metros e um centímetro) e Azimute 239º7"35” até o Ponto 38
iniciando uma confrontação com a propriedade de DNFT - Departamento Nacional de
Infraestrutura de Transportes; deste deflete à direita uma medida de 99,04 m (noventa e
nove metros e quatro centímetros) e Azimute de 148º10'3” até o Ponto 34; deste deflete à
direita a medida de 70,30 m (setenta metros e trinta centímetros) e Azimute 72º 919” até o
Ponto 35; deste segue em linha reta a medida de 66.52 m (sessenta e seis metro e cinquenta
e dois centímetros) e Azimute 94º54" 19” até o Ponto 36; deste deflete à direita a medida de
12.13 m (doze metros e treze centímetros) e Azimute de 358º49" 10” até o Ponto 37 onde
teve início essa descrição. Totalizando uma área de 9.057,90 mº.
São João da Boa Vista, maio de 2025
x
ZA
,
PÉ X
o Pd /
Munícípio/dg São João da Boa Vista Mariana dos Santos Pelegrini
( Engenheira Agrimensora
“CREA 5070249215 - SP
OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS
COMARCA DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA - ESTADO DE SÃO PAULO
CÓD. NACIONAL DE MATRÍCULA: 120238.2.0079302-86
“uvro 2 - REGISTRO GERAL REGI: O 1 IS ANEXOS DE S.]. B. VISTA
CNS 12023-8
MATRÍCULA FICHA.
( 79302 ) | 01 sto joão pa son vista, Dk JUL. 2075
GLEBA VAZ” - CEAGESP
São João da Boa Vista - SP
Cadastro Municipal: 05.037.0780.001
IMÓVEL: UMA GLERA DE TERRAS identificede por GLEBA “AZ”, resultado do
desmembramento da “GLEBA A” do lugar denominado “CEAGESP”, com a área de
9.057,90m?, com as seguintes medidas e confrontações: “Tem início no Ponto
"97" (C), junto a Rua Napoleão Conrado, divisando com a CDHV Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (matricula de
nº 65.990) e deflete à direita com a distância 67,00 m (sessenta e sete
metros) e AZ = 99º49'10" até o Ponto "18" (B), ainda em confronto com a 4
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de São ty
Paulo; deste deflete à direita uma medida de 95,70 m (noventa e cinco +
metros e setenta centimetros) e AZ 152º16'11" confrontando com a CDHU até
o Ponto “17 (Ay; deste deflere à direita uma medida de 77,01 m (setenta
e sete metros e um centímetro) e Azimire 239º7'35" até o Ponto 3B iniciando
uma confrontação com a propriedade de DNIT Departamento Nacional de
Infraestrutura de Transportes; deste deflete à direita uma medida de 99,04
m (noventa & nove metros e quarro centímetros) e Azimute de 19Rº10'3” até
o Ponto 34; deste deflete à direita & medida de 70,30 m (setenta metros E
trinta centímetros) e Azimute 72º 9'19” até q Ponto 35, deste segue em
linha reta a medida de 66,52 m (sessenta e seis metro e cinquenta e dois
centímetros) e Azimute 94º54'19" até o Ponto 36; deste deflere à direita
e medida de 12,13 m (doze metros e treze centímetros) e Azimute de
358º49'10" até o Ponto 97 onde teve início essa descrição”. Ao longo da
divisa com a Faixa de Domínio do DNIT fica instituída uma Faixa “non
aedificandi” com largura de 15,00 m em atendimento a Lei 6.766 de 19 de
dezembro de 1979.=.=.=.=.=,=,=,=,=,=,=,=,=,=,=,=,=,=,2,=,2,=,=,=,=,=,=,=,
- sp
o da Boa Vista
PROPRIETÁRIO: MUEICÍPIO DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA, pessoa jurídica de direito
público interno, * com sede neste minicipio, na. Rua Marechal Deodoro, nº 366,
inscrito no CNPJ nº 46.429.379/0001-50,=.=,.=.=.=,=.=,=,=,=,=.=,=.=.=.=,
TÍTULO(S) AQUISITIVO(S): Matrícula nº 77.244, de 18/08/2023, do Livro nº
2 de Registro Geral, desta Serventia. À presente marrícule foi abepr
requerimento do proprietário, solicitando o DESAENBRAMENTO do é
proveniente do rírulo equisirivo, nos recmos do ÀArr. 235, S1º da
6.015/73, e acompanhado de plante e memorial descritivo elaborado
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos
Comarca de São Jo:
SP e ART mn. 2620250996272, com aruéncia do CONDEPHIC, cujos do
ficam digitalizados nesta Serventia sob nº 274.065. O Escrevente,
(Orlando Carpinedo Ferreira). Protocolo nº 274.065, de 03/06/20
Bigdtal. nº 120238311000000025923625M. =.=,=,=,=.=.=,.=,.=,=,. =, =, =, =7
TRANSPORTE DA A DA M/77.244
Av.1/M-79 .302. São João da Boa Vista, U4 de julho dd 2)25.
Procede-se à presente para constar o transporte da Av. 1 da matricul
77.244 deste Oficial, datada de 18/08/2023: “Conforme se verifica da
Av.4/M-77,.242, do livro Z de Registro Geral desta Serventiá, que deu origem
à presente matricula, procede-se à presente para conatak qle o imóvel desta
matrícula foi “TOMBADO” pelo Conselho de Defesa do Patrjmônio Histórico,
Cultural e Ambiental de São João da Boa Vista - CONDEPHIC, nos recmas do
Decreto nº 4. IIS, de Ul/12/2012, do executivo municipal local, assinado
pelo Prefeito em exercício, Nelson Mancini Nicolau, ellpublicado no Jornal
Oficial, nº 520, da Prefeituras desta cidade em 15/02 » Bverbação esta
datada de 25 de maio de 2012. O Escrevente, ,
Ny
Págiirx 0001/0002
120238 AA 0403701 0225
Rua Antonio Machado, 06 - Centro - São João da Boa Vista/SP - CEP; 13870-226
Fone/Fax: (19) patas - e-mail: camexosgmail. oem
QUALQUER ADULIERA
à UU EMENDA INVALIDA STE ne
COD. NACIONAL DE MATRÍCULA: 120238.2.0079302-86
LIVRO 2 - REGISTRO GERAL REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE S.]. B. VISTA
(rss (1) ms
Ea “ . .
FRADE Digital nº 120236331000000025923725G.=.=.=.=.=
F: A
Ao Oficial...: R$ 44,20 Certífico e dou fé que a presente cópia é reprodução autêntica da
Ao Estado R$ 12,56 MATRÍCULA Nº 79302 com referência aos atos protocolados até o dia
ho IPESP.....: R$ 8,60 imediatamente anterior, sendo extraída nos têrmos do art.19, 81.º da
Ao Reg. Civil: R$ 2,33 Lei nº6.015, de 31/12/1973, NADA MAIS CONSTANDO COM
ho Trib.Just.: R$ 3,03 RELAÇÃO AO IMÓVEL DA MATRÍCULA CERTIFICADA, inclusive com
Ao Município.: R$ 1,33 relação acitações emações reais e (ou) pessoais reipersecutórias. - À
Ao Min.Púb. R$ 2,12 PRESENTE CERTIDÃO TEM VALIDADE DE TRINTA (30) DIAS PARA
Total sos vas : R$ 74,17 EFETOS EXCLUSIVAMENTE, NOTARIAIS (Proc. 000.02.004824-6
À CUSTAS DEVIDAS AO ESTADO da CGJSP) , São João da Bha Vista/SP, 88 de julho de 2025
y E IPESP PAGAS POR VERBA. 15:15:08 N
<>
Para conferir a procedência deste
, documento efetue a leitura do QrCode
i impresso ou acesse o endereço
eletrônico:
https: / /selodigital.tisp.jus.br
e Selo digital:
fot 1202383F3000000025924425V
f
Ea
oo
ko
1
| 2
3
4
5h
Certidão de ato praticado protocolo nº: 274065 Controle: | | Página: 0002/0002
433275
1 na CÃO SASURA OU ERENDA. INVALIDA ESTE DOGUMENTO
IE PLANTA TOPOGRÁFICA Folha Única
OBJETO = DESMEMBRAMENTO DA GLEBA A xá
CEAGESP - Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo 4
Lc, - Rua Santo Antônio esquina com a Rua Napoleão Conrado, São Benedito | o
PROPRIETÁRIO = Município de São João da Boa Vista Es 2
e
MUNICÍPIO n São João da Boa Vista - SP Cadastro Imobiliário: 05.037.0766.001 À
Matrícula n.º77.244
ESCALA = 1/1000
Ê Localização sem escala :
Muntett, nderler Borges de Cavalo “/Ste
Prefeito Municipal
Áreas
GLEBA "A1" = 49.150,04 m2
GLEBA "A2" = 9.057,90 m2
GLEBA "A3" = 16.946,05 m2
GLEBA "A4" = 3.396,68 m2
GLEBA "B" = 4.822,26 m2
Data: Maio/2025
TE.
TABELA DE MEDIDAS - GLEBA A1
DISTÂNCIA | AZIMUTE
(metros
16,19
15113
[275:20527]
136,50
15,29 269º42'41”
87º40'559”
329º57'0”
346º38'5”
z
e)
E
» »
EE
++
E
14,02
38,34
35,68
39,01
MEME
Lu [a
28º51'29”
pa
E
34131717”
324º1737"
30,65
100,85
| 324º12'37" |
58º39'44”
99,04
[3 | 33 | aa
[32 | 16651 [13900577]
110,79 | 139º40'51”
Ha
j
m
ais
TABELA DE MEDIDAS - GLEBA A2
DISTÂNCIA | AZIMUTE
Edil
18
17 | 9570 [15216177]
38 | 7701 | 2397357 |
8 34 148º10'3”
34 | 35 | 7030 | 72919” |
5 36 | 6652 | 945419 |
36 37 358º49'10”
TABELA DE MEDIDAS - GLEBA A3
DISTÂNCIA
31 | 7077 |
36
35 94º54'19'
3a
33
32 139º40'51”
TABELA DE MEDIDAS - GLEBA A4
AZIMUTE
PONTO
Fá
18
E
Q
ta
=
ww
PONTO | PONTO AZIMUTE
32
4
w
W
34
33
PONTO | PONTO
DISTÂNCIA
metros
1 32
31
1 178º49'10º