PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO VICENTE
Diretoria de Assuntos Legislativos
Mensagem nº 14/26
Proc. nº: 00003453/2026-76
Senhor Presidente
O Projeto de Lei Complementar em anexo visa a desafetar da classe dos bens
de uso comum do povo para a dos bens dominiais do Município a área que especifica (Área
“A1”), localizada na extensão continental da cidade permitindo oferecer à população serviços
diferenciados em local caracterizado pela deficiência de estruturas de lazer.
No mesmo Projeto, será desafetada da classe dos bens de uso comum do povo
para a dos bens de uso especial do Município a área que especifica (Área “A2”), que abriga o
Ginásio Poliesportivo Dr. Luiz Gonzaga de Oliveira Gomes.
Esse Projeto de Lei Complementar também revoga a Lei Complementar nº
1163, de 02 de julho de 2024 para fins de melhor descrição perimetral da Área “A1”.
Considerando a relevância da matéria, solicitamos que a sua apreciação ocorra
com a urgência prevista no art. 57 da Lei Orgânica do Município.
Ao ensejo, renovamos a V. Exa. os protestos de elevada estima e distinta
consideração.
KAYO AMADO
Prefeito Municipal
Exmo. Sr.
Vereador Wagner dos Santos Pinheiro
DD. Presidente da Câmara Municipal
São Vicente - SP
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR
Desafeta da classe dos bens de uso comum do povo
e transfere para a dos bens dominiais e dos bens
Ofício Mensagem nº 14/26 (1611641) SEI 3551009.401.00003453/2026-76 / pg. 1
especiais do Município as áreas que especifica.
Proc. nº 00003453/2026-76
Art. 1º A Praça dos Ambientalistas Parte “A”, localizada no Loteamento
Jardim Rio Branco, aprovado pelo Proc. nº 1901/57, tem a descrição a seguir:
O imóvel encontra-se georreferenciado no Sistema de Coordenadas UTM, Z
23S, Datum Sirgas 2000. A poligonal tem início no vértice P1 (E 349454.5635; N
7347729.6547), segue com distância de 2,79m ao longo da Av. Deputado Ulisses Guimarães até
o vértice P2 (E 349456.9331; N 7347728.1867). Deste, segue com distância de 11,11m até o
vértice P3 (E 349465.8061; N 7347721.4942). Segue então com 5,66m, ainda confrontando
com a mesma avenida até o vértice P4 (E 349469.4342; N 7347717.1555). Do vértice P1 até o
P4 confronta com a Av. Deputado Ulisses Guimarães. Do vértice P4 deflete à direita e segue
por 1,81m até o vértice P5 (E 349469.6578; N 7347715.3596). Deflete novamente à direita e
segue por 1,76m até o vértice P6 (E 349469.3689; N 7347713.6263). Os vértices P4, P5 e P6
situam-se na confluência da Av. Deputado Ulisses Guimarães com a Rua José Fagundes
Bezerra (antiga Rua 24). Do vértice P6 deflete à direita e segue por 3,845m até o vértice P7 (E
349466.9780; N 7347710.6155). Daí segue por 25,05m até o vértice P8 (E 349451.3521; N
7347691.0445). Deste ponto, deflete à direita e segue por 3,72m até encontrar com o vértice P9
(E 349447.7093; N 7347690.2938). Daí deflete à esquerda segue por 89,125m até o vértice P10
(E 349391.8691; N 7347620.8332). Deflete à esquerda e segue por 3,71m até o vértice P11 (E
349392.1809; N 7347617.1384). Deflete à direita e segue por 6,17m até encontrar o vértice P12
(E 349388.1699; N 7347612.4481). Do vértice P7 até o vértice P12 confronta com a Rua José
Fagundes Bezerra (antiga Rua 24). Do ponto P12 deflete à direita e segue por 2,15m até o
vértice P13 (E 349386.3047; N 7347611.3767). Do vértice P13 segue por 4,49 m até o vértice
P14 (E 349381.8772; N 7347610.6177). Segue por 2,94m até o vértice P15 (E 349378.9720; N
7347611.0961). Os vértices P13, P14 e P15 estão situados na confluência da Rua José
Fagundes Bezerra com a Rua Dr. Donald Alexandre Kealman (antiga Rua “3”). Do vértice P15
segue por 1,57 m até o vértice P16 (E 349377.5992; N 7347611.8621). Segue então por
32,63m até o vértice P17 (E 349352.2378; N 7347632.3936). Deflete à direita e segue por
4,00m até o vértice P18 (E 349349.7484; N 7347635.5228). Os vértices P16, P17 e P18
confrontam com o alinhamento da Rua Dr. Donald Alexandre Kealman (antiga Rua “03”).
Deste ponto segue por 3,675m até o vértice P19 (E 349348.3819; N 7347638.9352). Segue por
3,97m até o vértice P20 (E 349348.2379; N 7347642.9033). Do vértice P20 segue por 3,67m
até encontrar com o vértice P21 (E 349349.3270; N 7347646.4093). Os vértices P19, P20 e
P21 situam-se na confluência da Rua Dr. Donald Alexandre Kealman com a Av. Lilian Ferreira
Lacerda (antiga Avenida Marginal “2”). Daí segue por 3,32m até o vértice P22 (E
349351.2089; N 7347649.1433). Daí segue por 2,63m até o vértice P23 (E 349353.2039; N
7347650.8607). Deflete à direita segue por 6,46m até o vértice P24 (E 349358.7650; N
7347654.1423). Segue por 5,08m até o vértice P25 (E 349363.1391; N 7347656.7329). Segue
por 3,24m até encontrar com o vértice P26 (E 349365.8847; N 7347658.4581). Segue por
3,60m até o vértice P27 (E 349368.7620; N 7347660.6258). Segue por 5,37m até o vértice P28
(E 349372.6813; N 7347664.2973). Segue por 81,15m até o vértice P29 (E 349430.8058; N
7347720.9232). Segue por 9,41m até o vértice P30 (E 349437.5953; N 7347727.4409). Do
vértice P30 deflete à direita e segue por 3,79m até o vértice P31 (E 349440.6770; N
7347729.6446). Os pontos P22 até P31 estão situados ao longo do alinhamento da Av. Lilian
Ferreira Lacerda. Do ponto P31 segue por 4,24m até o vértice P32 (E 349444.6536; N
7347731.1114). Do ponto P32 segue por 3,82m até o vértice P33 (E 349448.4735; N
7347731.2532). Segue por 3,21m até encontrar com o vértice P34 (E 349451.6512; N
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7347730.8116). Os pontos P32, P33 e P34 situam-se na confluência da Av. Lilian Ferreira
Lacerda com a Av. Deputado Ulisses Guimarães. Do vértice P34 deflete à direita e segue por
3,135m até encontrar com o ponto de partida P1; encerrando-se assim a poligonal descrita, com
a área total de 5.472,75 m².
Art. 2º Fica desafetada da classe dos bens de uso comum do povo e
transferida para a dos bens dominiais do Município, a porção da Praça Ambientalistas Parte
“A”, denominada como Parte “A1”, descrita a seguir:
O imóvel encontra-se georreferenciado no Sistema de Coordenadas UTM, Z
23S, Datum Sirgas 2000. A poligonal tem início no vértice P1 (E 349454.5635; N
7347729.6547) segue com distância de 2,79m ao longo da Av. Deputado Ulisses Guimarães
até encontrar o vértice P2 (E 349456.9331; N 7347728.1867). Daí, segue-se com distância de
11,11m até encontrar o vértice P3 (E 349465.8061; N 7347721.4942). Deste segue-se com
distância de 5,66m confrontando com a mesma avenida até encontrar o vértice P4 (E
349469.4342; N 7347717.1555). Daí deflete à direita e segue com distância de 1,81m até
encontrar o vértice P5 (E 349469.6578; N 7347715.3596). Deste ponto, deflete-se à direita e
segue-se com distância de 1,76m até encontrar com o vértice P6 (E 349469.3689; N
7347713.6263). Os pontos P4, P5 e P6 situam-se na confluência da Av. Deputado Ulisses
Guimarães com a Rua José Fagundes Bezerra (antiga Rua 24). Do vértice P6 deflete-se à
direita e segue-se com distância de 3,845m confinando com a Rua José Fagundes Bezerra
(antiga Rua “24”) até encontrar com o vértice P7 (E 349466.9780; N 7347710.6155). Deste
segue-se com distância de 25,05m continuando paralelamente à Rua José Fagundes Bezerra
até encontrar com o vértice P8 (E 349451.3521; N 7347691.0445). Daí, deflete à direita e
segue com distância de 3,72m até encontrar com o vértice P9 (E 349447.7093; N
7347690.2938). Deste ponto deflete à esquerda segue com distância de 21,785m continuando
paralelamente à Rua José Fagundes Bezerra até encontrar com o vértice P9A (E 349434.0611;
N 7347673.3166). Deste ponto deflete à direita seguindo com distância de 36,64m na divisa
com o remanescente da Praça Ambientalistas Parte “A”, até encontrar com o vértice P28A (E
349405.5041; N 7347696.2739); daí deflete à direita e segue por 35,325m até encontrar com o
vértice P29 (E 349430.8058; N 7347720.9232); daí segue por 9,41m até encontrar com o
vértice P30 (E 349437.5953; N 7347727.4409). Os vértices P28A, P29 e P30 situam-se no
alinhamento da Av. Lilian Ferreira Lacerda. Partindo do vértice P30 deflete-se à direita e
segue-se na mesma avenida por 3,79m até encontrar com o vértice P31 (E 349440.6770; N
7347729.6446); daí segue por 4,24m até encontrar com o vértice P32 (E 349444.6536; N
7347731.1114); deste ponto segue por 3,82m até encontrar com o vértice P33 (E
349448.4735; N 7347731.2532); daí segue por 3,21m até encontrar com o vértice P34 (E
349451.6512; N 7347730.8116). Os vértices P31, P32, P33 e P34 defletem à direita e situamse na confluência da Av. Lilian Ferreira Lacerda com a Av. Deputado Ulisses Guimarães. Do
vértice P34 deflete à direita e segue por 3,135m até encontrar com o vértice inicial P1;
encerrando assim, a presente descrição perimétrica com superfície total de 1.929,35 m2.
Art. 3º Permanece na classe dos bens de uso comum do povo, a porção
remanescente da Praça Ambientalistas Parte “A”, descrita a seguir:
O imóvel encontra-se georreferenciado no Sistema de Coordenadas UTM, Z
23S, Datum Sirgas 2000. A poligonal tem início no vértice P9A (E 349434.0611; N
7347673.3166) e segue com a distância de 44,29m paralelamente à Rua José Fagundes Bezerra
até encontrar com o vértice P9B (E 349406.3103; N 7347638.7969) e daí deflete à direita
seguindo com distância de 42,03m, confrontando com a Parte “A2” afetada, até encontrar com
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o vértice P28B (E 349373.6479; N 7347665.2390) daí deflete à direita e segue confrontando
com a Av. Lilian Ferreira Lacerda por 44,475m até encontrar o vértice P28A (E 349405.5041;
N 7347696.2739). A partir do vértice P28A deflete à direita e segue por 36,64m confrontando
com Parte “A1” desafetada até encontrar com o vértice inicial P9A; encerrando assim, a
presente descrição perimétrica com superfície total de 1.739,44m².
Art. 4º Fica afetada da classe dos bens de uso comum do povo para a dos bens
especiais do Município a porção da Praça Ambientalistas Parte “A”, denominada como Área
“A2”, descrita a seguir:
O imóvel encontra-se georreferenciado no Sistema de Coordenadas UTM, Z
23S, Datum Sirgas 2000. A poligonal tem início no vértice P9B (E 349406.3103; N
7347638.7969 e segue com distância de 23,05m paralelamente à Rua José Fagundes Bezerra
até encontrar com o vértice P10 (E 349391.8691; N 7347620.8332) e daí deflete à esquerda
seguindo com distância de 3,71m até encontrar com o vértice P11 (E 349392.1809; N
7347617.1384) daí deflete à direita e segue por 6,17m até encontrar o vértice P12 (E
349388.1699; N 7347612.4481). A seguir, deflete à direita e continua por 2,15m até encontrar
o vértice P13 (E 349386.3047; N 7347611.3767), deste local segue por 4,49 m até encontrar
com o vértice P14 (E 349381.8772; N 7347610.6177); deste ponto segue por 2,94m até
encontrar com o vértice P15 (E 349378.9720; N 7347611.0961). Os vértices P13, P14 e P15
defletem à direita e situam-se na confluência da Rua José Fagundes Bezerra com a Rua Dr.
Donald Alexandre Kealman (antiga Rua “3”). Do vértice P15 deflete à direita e segue por 1,57
m até encontrar com o vértice P16 (E 349377.5992; N 7347611.8621) deste ponto segue
paralelamente à Rua Dr. Donald Alexandre Kealman por 32,63m até encontrar com o vértice
P17 (E 349352.2378; N 7347632.3936); daí deflete à direita e segue por 4,00m até encontrar
com o vértice P18 (E 349349.7484; N 7347635.5228); deste ponto segue por 3,675m até
encontrar com o vértice P19 (E 349348.3819; N 7347638.9352); daí segue por 3,97m até
encontrar com o vértice P20 (E 349348.2379; N 7347642.9033). Os vértices P18, P19 e P20
defletem à direita e situam-se na confluência da Rua Dr. Donald Alexandre Kealman com a
Av. Lilian Ferreira Lacerda (antiga Avenida Marginal “2”). Partindo do vértice P20 segue por
3,67m até encontrar com o vértice P21 (E 349349.3270; N 7347646.4093); daí segue por
3,32m até encontrar com o vértice P22 (E 349351.2089; N 7347649.1433); deste ponto segue
por 2,63m até encontrar com o vértice P23 (E 349353.2039; N 7347650.8607). Os vértices
P21, P22 e P23 defletem à direita e situam-se no alinhamento da Av. Lilian Ferreira Lacerda.
Do vértice P23 segue por 6,46m até encontrar com o vértice P24 (E 349358.7650; N
7347654.1423); deste ponto segue por 5,08m até encontrar com o vértice P25 (E 349363.1391;
N 7347656.7329); daí segue por 3,24m até encontrar com o vértice P26 (E 349365.8847; N
7347658.4581); deste ponto segue por 3,60m até encontrar com o vértice P27 (E 349368.7620;
N 7347660.6258); daí segue por 5,37m até encontrar com o vértice P28 (E 349372.6813; N
7347664.2973); deste ponto continua seguindo por 1,35 m no alinhamento da Av. Lilian
Ferreira Lacerda até encontrar com o vértice P28B (E 349373.6479; N 7347665.2390). Os
vértices P24, P25, P26, P27, P28, e P28B situam-se no alinhamento da Av. Lilian Ferreira
Lacerda. A partir do vértice P28B deflete à direita e segue por 42,03m confrontando com o
remanescente da Praça Ambientalistas Parte “A” até encontrar com o vértice inicial P9B;
encerrando assim, a presente descrição perimétrica com superfície total de 1.803,96 m².
Art. 5º Fica o Poder Executivo autorizado a conceder direito real de uso,
nos termos da Lei Federal nº 14133/21 e suas alterações, do imóvel descrito no art. 2º,
visando a sua utilização para fins comerciais, obedecido o critério da melhor proposta em
pecúnia e respeitado o valor mínimo igual ao apurado em Laudo de Avaliação.
Ofício Mensagem nº 14/26 (1611641) SEI 3551009.401.00003453/2026-76 / pg. 4
Art. 6º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação,
revogadas as disposições em contrário, em especial a Lei Complementar nº 1163, de 02 de
julho de 2024 .
***
Documento assinado eletronicamente por Kayo Felype Nachtajler Amado, Prefeito Municipal,
em 18/03/2026, às 09:58, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no Decreto
Estadual nº 67.641, de 10 de abril de 2023 e Decreto Municipal de regulamentação do processo
eletrônico.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site
https://cidades.sei.sp.gov.br/baixadasantista/sei/controlador_externo.php?
acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0, informando o código verificador 1611641 e o
código CRC 706D534B.
Referência: Processo nº 3551009.401.00003453/2026-76 SEI nº 1611641
Ofício Mensagem nº 14/26 (1611641) SEI 3551009.401.00003453/2026-76 / pg. 5
São Vicente, 09 de fevereiro de 2026.
Processo 3551009.401.00003453/2026-76– Desafeta da classe dos bens de uso
comum do povo e transfere para a dos bens dominiais e dos bens especiais do
Município as áreas que especifica.
Proc. n°44931/2022
ESTIMATIVA DE IMPACTO ORÇAMENTÁRIO-FINANCEIRO
Informo, nos termos da legislação vigente, em
especial, a Lei de Responsabilidade Fiscal (LC 101/2000), que o projeto em análise não
terá impacto orçamentário-financeiro para o município de São Vicente.
Por todo o exposto, conclui-se que o município não
terá as metas afetadas pelo estudo em questão e tem autorização na Lei de Diretrizes
Orçamentárias – LDO para essa ação.
Katiane C A Alves Bernardelli
Chefe de Gabinete - SEFAZ
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
LAUDO DE AVALIAÇÃO
VENDA DE IMÓVEL
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
- Data da vistoria
25 de fevereiro de 2026.
- Objeto
Terreno com construção
- Finalidade
Obtenção do valor de mercado de venda.
- Processo
3551009.401.00003453/2026-76
- Localização
Praça dos ambientalistas (ÁREA “A2”) – Rio Branco – São Vicente/SP.
- Inscrição Cadastral
- Metodologia de avaliação
Método Evolutivo. Grau de fundamentação I de acordo com o item 9.5 da NBR14653-2:2011.
Para o cálculo do imóvel pelo método evolutivo tem-se:
∗ (1)
Onde;
VI = Valor do imóvel;
VT = Valor total do terreno – R$5.710.898,52 (Anexo I)
CB = Custo total das benfeitorias – R$827.199,06 (Anexo I)
FC = 0,90 – Tipo do imóvel e fatores econômicos atuais.
VI = R$5.884.287,82
- Área do terreno/Área construída
Área do terreno – 1.803,96m² e Área construída – 764,46m²
- Inserção e tipo do imóvel no zoneamento urbano
Zona mista – ZM – Conforme o Art. 15, inciso III da Lei 987/2020 a ZM é descrita como:
“zona destinada a promover usos mistos, com predominância do uso
residencial, com densidades construtivas e demográficas baixas e médias”
- Caracterização geral do imóvel
Terreno com construção
- Valor Obtido
Conforme demonstração e fundamentação constante no anexo I, o valor locatício do imóvel é de
até:
R$5.884.287,82 mas que poderá ser estendido no valor de R$5.900.000 (cinco milhões e
novecentos mil reais)
____________________________________________
ENGENHEIRO CIVIL – CREA 5063427834
São Vicente, 25 de fevereiro de 2026.
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
CÁLCULO DAS BENFEITORIAS
Para o cálculo das benfeitorias, utiliza-se a eq. 2 (abaixo) da quantificação de custo. O
CUB Adotado é o GI (Galpão industrial), valor unitário de R$1.206,22.
OE = não há
OI = não há
OFe = 70.000,00
OFd = não há
S = 764,46m²
BDI = 32% (estimado tendo como referência taxa de juros do Banco Central do Brasil e taxa de lucro
aceitável para o tipo de empreendimento)
Aplicando esses parâmetros na eq. 2, tem-se: R$1.707,81 por m² e custo total R$1.305.554,08.
Utilizando o método de Ross-Heidecke para depreciação, com 35 anos de idade aparente, vida
útil de 60 anos, estado de conservação “Entre novo e regular” e levando em consideração o valor residual,
encontra-se o fator coeficiente de depreciação 0,634. Desta forma o valor total da benfeitoria é de
R$827.199,06.
Equação 2 – Quantificação de Custo segundo item 8.3.1.1.3 – NBR14653:2-2011.
∗ 1 ∗ 1 ∗ 1 (2)
Onde;
CC = Custo unitário por m² da construção
CUB = Custo Unitário Básico fornecido pelo SINDUSCON-SP referência JANEIRO/2026.
OE = Orçamento de elevadores
OI = Instalações especiais
OFe = Fundações especiais
OFd = Fundações diretas
S = Área equivalente construída calculada de acordo com o disposto na NBR12721:2005
A = Taxa de administração da obra
F = Custos financeiros durante o período de construção
L = Lucro e remuneração da construtora
(1+BDI) = (1+A) * (1+F) * (1+L)
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
ANEXO I
DADOS ENDEREÇO BAIRRO LOCAL INFORMANTE TELEFONE ÁREA VALOR TOTAL
1 RIO BRANCO A ALIANÇA IMÓVEIS 360,00 1.099.999,00
2 RIO BRANCO A RHEMA IMÓVEIS 330,00 1.350.000,00
3 RIO BRANCO A CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA 720,00 3.000.000,00
DADOS DOS TERRENOS
Lote Área (m²): 1803,96 Topografia: Plano Localização:
Nº Pesquisa TIPO DE PESQUISA Área (m²) Valor (R$) VU (R$/m²) Topografia LOC Informante Contato: Foferta Fárea Ftop. Ftransposição VU homogeneizado (R$/m²) Multiplicação das variáveis
1 Oferta 360,00 1.099.999,00 R$ 3.055,55 R$ plano A ALIANÇA IMÓVEIS 0 0,95 0,818 1,0 1,05 2 R$ .491,79 0,82
2 Oferta 330,00 1.350.000,00 R$ 4.090,91 R$ plano A RHEMA IMÓVEIS 0 0,95 0,809 1,0 1,05 3.3 R$ 00,04 0,81
3 Oferta 720,00 3.000.000,00 R$ 4.166,67 R$ plano A CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA 0 0,95 0,892 1,0 1,05 3.705,44 R$ 0,89
VUH (R$/M²) VU (R$/M²)
R$ 2.491,79 R$ 3.055,55
R$ 3.300,04 R$ 4.090,91
R$ 3.705,44 R$ 4.166,67
VALOR FINAL R$ 3.165,76
VALOR TOTAL ESTIMADO DO TERRENO 5.710.898,52
GRÁFICO DE VALORES ESTIMADOS X PREÇOS OBSERVADOS
VALOR DO TERRENO
Tipo: A
R$ 0,00
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
R$ 2.500,00
R$ 3.000,00
R$ 3.500,00
R$ 4.000,00
R$ 4.500,00
R$ 0,00 R$ 1.000,00 R$ 2.000,00 R$ 3.000,00 R$ 4.000,00 R$ 5.000,00 R$ 6.000,00
VALOR UNITÁRIO
LINHA DE TENDÊNCIA
N. Amostras
Média Aritmética (MA) = R$ 3.165,76 3
Amplitude da amostra (AA) = 1.213,65 R$ T.Tabelado
Desvio Padrão (DP) = 617,865 R$ 1,886
Limite Superior (LS = MA + 2* DP) = 4.401,49 R$ Grau de Liberdade
Limite Inferior (LI = MA -2* DP) = 1.930,03 R$ 2
Limite Superior Intervalo de Confinça (80%) 3.838,54 R$ Raiz de n
Limite Inferior do Intervalo de Confinça (80%) 2.492 R$ ,97 1,73
Precisão 43% III
TABELA DE DISTRIBUIÇÃO t STUDENT
Exemplo considerando saneamento por desvio padrão
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
FATORES PARA TRATAMENTO
n Área Amostras: amostra ÷ avaliando Fárea
1 360,00 0,200 0,818
2 330,00 0,183 0,809
3 720,00 0,399 0,892
INFERIOR ^0,25
SUPERIOR ^0,125
FATOR DE ÁREA
Área (m²): 1803,96
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
SANEAMENTO DA AMOSTRA
n Xi (Xi-média)^2 r = (Xi - média)/D.padrão DESVIO PADRÃO 617,87
1 R$ 2.491,79 454225,71 -1,091
2 R$ 3.300,04 18030,79 0,217
3 R$ 3.705,44 291258,73 0,873
média R$ 3.165,76
CHAUVENET
n Xi Intervalo de 30% acima 4.115,48 R$
1 2.491,79 R$ Intervalo de 30% acima 2.216,03 R$
2 3.300,04 R$
3 3.705,44 R$
média R$ 3.165,76
MÉDIA
n Xi (Xi-média)^2 r = (Xi - média)/D.padrão DESVIO PADRÃO R$ 617,87
1 2.491,79 R$ 454225,71 -1,091 2 DESVIOS PADRÃO R$ 1.235,73
2 3.300,04 R$ 18030,79 0,217
3 3.705,44 R$ 291258,73 0,873
média R$ 3.165,76
R$ 1.930,03
R$ 4.401,49
DESVIO PADRÃO
Laudo
6
LAUDO
LAUDO
Análise do grau de fundamentação e precisão do referido trabalho, de acordo com a norma da ABNT NBR 14653-2:2011
Tabela de Grau de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Itens Descrição
Grau
3 2 1
1
2
Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 5 3 1
1
Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas as
variáveis analisadas
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma
1
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3
3
Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características dos
dados analisadas, com foto
e características observadas
pelo autor do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
analisadas
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
correspondentes aos fatores
utilizados
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admíssivel de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor
de dados de mercado a amostra seja menos heterogênea
Total de pontos obtidos
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.2.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
b)identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.2.2 - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os
seguintes critérios:
a) na Tabela acima, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau 1 terá 1 ponto; do Grau II terá 2 pontos e do Grau II terá 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela abaixo.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no grau I
correspondente
2 e 4 no mínimo no Grau
III e os demais no Grau II
2 e 4 no mínimo no Grau II e
os demais no Grau I Todos, no mínimo no Grau I
Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de tratamento de fatores
Descrição Grau III Grau II Grau I
Analisando todas as exigências da NBR 14.653-2 citadas acima e a pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi alcançado o
Grau de Fundamentação I e Precisão I
Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor central
da estimativa
≤30% ≤40% ≤50 I
Área Coef. Utilizado Área Equivalente
0,00
0,00
764,46 1 764,46
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
764,46 764,46
R$ 1.206,22
R$ 70.000,00
5%
764,46
0,32
R$ 1.707,81
R$ 1.305.554,08
35,00 Anos Coef. 0,58 Buscar na Tabela de RossHeidecke
60,00 Anos Tabela 45,8
B K = 0,54
0,20
0,634
R$ 1.082,07
R$ 827.199,06
=
=
=
=
= (VT + CB) X FC
= 6.538.097,58 R$ X 0,9 = 5.884.287,82 R$
CALCULO DA ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - Item 8.3.1.1.2 - NBR 14.653-2
DADOS:
3.165,76
1.803,96
Valor Residual (VR)
MÉTODO ROSS-HEIDECKE
Idade Aparente
Vida Útil (VU)
Estado de Conservação
Coeficiente de Depreciação (Kd) Kd = VR + K (1 - VR)
Custo de Reedição por m²
Custo de Reedição da Edificação
"C" Custo m² de reprodução
Custo total de Reprodução
Estimação do Custo de Construção - Item 8.3.1.1.3 - NBR 14.653-2
Ofd - Orçamento de fundações diretas
S - área equivalente da cosntrução
BDI
OI - Orçamento de instalações especiais
OFe - Orçamento de fundações especiais
CUB
OE - Orçamento de elevadores
S - Área Equivalente Total
CUB (mês referência da avaliação) 1.206,22 R$
0,50 a 0,75
jan/26
Casa de máquinas
Piscinas, quintais etc
Área de loja sem acabamento
Área Geométrica total
Data de Referência
Varandas
Terraços ou áreas descobertas sobre laje
0,40 a 0,60
0,75 a 1,00
0,30 a 0,60
Estacionamentos sobre terrenos 0,05 a 0,10
1,00
Área Privativa - salas com acabamentos 1,00
Área Privativa - salas sem acabamento
0,50 a 0,75
0,75 a 0,90
0,50 a 0,75
Coeficientes médios - NBR 12.721
VI
VI
VALOR TERRENO R$/M2
ÁREA DO TERRENO M2
CUSTO DE REEDIÇÃO DA EDIFICAÇÃO R$
VALOR TOTAL DO TERRENO R$ 5.710.898,52
827.199,06
CALCULO MÉTODO EVOLUTIVO
Garagem Sub-Solo
Área Privativa (unidade autonoma padrão)
0,50 a 0,75
Coef. NBR 12.271 - item
5.7.3
0,50 a 0,75
0,00
0,50
Caixa d'agua
Área de projeção de terreno sem benfeitoria
Área de Serviço - Resid. Padrão Baixo
Barrilete
Laudo
7
LAUDO
Análise do grau de fundamentação do referido trabalho, de acordo com a norma da ABNT NBR 14653-2:2011
Analisando todas as exigências da NBR 14.653-2 citadas acima e a pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi alcançado o
Grau de Fundamentação II
II
Pontos Mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no grau
correspondente
1, com os demais no
mínimo no grau II
1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no Grau I
Graus III II I
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo
de benfeitorias
Conforme NBR 14653:2 item 9.3.2 - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser consideradps os
seguintes critérios:
a) na Tabela acima, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau 1 terá 1 ponto; do Grau II terá 2 pontos e do Grau II terá 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela abaixo.
Total de pontos obtidos
Conforme NBR 14653:2 item 9.3.1 - Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa
2
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3
3 Depreciação física
Calculada por
levantamento
do custo de recuperação
do bem, para deixá-lo no
estado de novo ou Casos
de bens novos ou projetos
hipotéticos
Calculada por métodos
técnicos consagrados,
considerando-se idade,
vida útil e estado de
conservação
Arbitrada
Tabela de Grau de Fundamentação no caso de utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
2
Itens Descrição
Graus
III II I
1 Estimativa do custo direto
Pela elaboração de
orçamento, no mínimo
sintético
Pela utilização de custo
unitário básico para
projeto semelhante ao
projeto padrão
Pela utilização de custo
unitário básico para
projeto diferente do
projeto padrão, com os
devidos ajustes
1 Estimativa do valor do terreno 1
2
Estimativa dos custos de
reedição 2
3 Fator de comercialização 1
4
Graus LAUDO
Pontos mínimos
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Análise do grau de fundamentação do trabalho, de acordo com a norma da ABNT NBR 14653-2:2011
Tabela 10 - Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Grau III de fundamentação no
método comparativo ou no
involutivo
Grau II de fundamentação no método
comparativo ou no involutivo
Grau I de fundamentação no método
comparativo ou no involutivo
Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela 10, observar o descrito nos itens 9.1 a 9.5 da ABNT NBR 14653-2:
2011
Item Descrição
Grau
Laudo
3 2 1
Grau III de fundamentação no
método da quantificação do
custo
Grau II de fundamentação no método
da quantificação do custo
Grau I de fundamentação no método da
quantificação do custo
Total de pontos obtidos
Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Conforme NBR 14653:2 item 9.5.2 - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado
a) na Tabela 10, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 11.
Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
III II I
Analisando todas as exigências da NBR 14.653-2 citadas acima e a pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi alcançado o Grau de
Fundamentação 1
Conforme NBR 14653:2 item 9.5.2.1 - Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representam menos de 15% do valor total do imóvel, podem ser adotados
dois pontos para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliação.
8 5 3
1 e 2, com o 3 no mínimo no
Grau II 1 e 2, no mínimo no Grau II Todos, no mínimo no Grau I
1
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
LAUDO DE AVALIAÇÃO
VENDA DE IMÓVEL
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
- Data da vistoria
25 de fevereiro de 2026.
- Objeto
Terreno
- Finalidade
Obtenção do valor de mercado de venda.
- Processo
3551009.401.00003453/2026-76
- Localização
Praça dos ambientalistas (ÁREA “A1”) – Rio Branco – São Vicente/SP.
- Inscrição Cadastral
- Metodologia de avaliação
Método Comparativo direto de dados de mercado – tratamento por fatores. Grau de
fundamentação I de acordo com o item 9.5 da NBR14653-2:2011.
- Área do terreno/Área construída
Área do terreno – 1.929,35m²
- Inserção e tipo do imóvel no zoneamento urbano
Zona mista – ZM – Conforme o Art. 15, inciso III da Lei 987/2020 a ZM é descrita como:
“zona destinada a promover usos mistos, com predominância do uso
residencial, com densidades construtivas e demográficas baixas e médias”
- Caracterização geral do imóvel
Terreno sem construção
- Valor Obtido
Conforme demonstração e fundamentação constante no anexo I, o valor locatício do imóvel é de
até:
R$6.056.762,50 mas que poderá ser estendido no valor de R$6.060.000 (seis milhões e
sessenta mil reais)
____________________________________________
ENGENHEIRO CIVIL – CREA 5063427834
São Vicente, 25 de fevereiro de 2026.
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
ANEXO I
DADOS ENDEREÇO BAIRRO LOCAL INFORMANTE TELEFONE ÁREA VALOR TOTAL
1 RIO BRANCO A ALIANÇA IMÓVEIS 360,00 1.099.999,00
2 RIO BRANCO A RHEMA IMÓVEIS 330,00 1.350.000,00
3 RIO BRANCO A CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA 720,00 3.000.000,00
DADOS DOS TERRENOS
Lote Área (m²): 1929,35 Topografia: Plano Localização:
Nº Pesquisa TIPO DE PESQUISA Área (m²) Valor (R$) VU (R$/m²) Topografia LOC Informante Contato: Foferta Fárea Ftop. Ftransposição VU homogeneizado (R$/m²) Multiplicação das variáveis
1 Oferta 360,00 1.099.999,00 R$ 3.055,55 R$ plano A ALIANÇA IMÓVEIS 0 0,95 0,811 1,0 1,05 2 R$ .470,95 0,81
2 Oferta 330,00 1.350.000,00 R$ 4.090,91 R$ plano A RHEMA IMÓVEIS 0 0,95 0,802 1,0 1,05 3.2 R$ 72,43 0,80
3 Oferta 720,00 3.000.000,00 R$ 4.166,67 R$ plano A CARLOS ALBERTO DIAS DA SILVA 0 0,95 0,884 1,0 1,05 3.674,45 R$ 0,88
VUH (R$/M²) VU (R$/M²)
R$ 2.470,95 R$ 3.055,55
R$ 3.272,43 R$ 4.090,91
R$ 3.674,45 R$ 4.166,67
VALOR FINAL R$ 3.139,28
VALOR TOTAL ESTIMADO DO TERRENO 6.056.762,50
GRÁFICO DE VALORES ESTIMADOS X PREÇOS OBSERVADOS
VALOR DO TERRENO
Tipo: A
R$ 0,00
R$ 500,00
R$ 1.000,00
R$ 1.500,00
R$ 2.000,00
R$ 2.500,00
R$ 3.000,00
R$ 3.500,00
R$ 4.000,00
R$ 4.500,00
R$ 0,00 R$ 1.000,00 R$ 2.000,00 R$ 3.000,00 R$ 4.000,00 R$ 5.000,00 R$ 6.000,00
VALOR UNITÁRIO
LINHA DE TENDÊNCIA
N. Amostras
Média Aritmética (MA) = R$ 3.139,28 3
Amplitude da amostra (AA) = 1.203,49 R$ T.Tabelado
Desvio Padrão (DP) = 612,697 R$ 1,886
Limite Superior (LS = MA + 2* DP) = 4.364,67 R$ Grau de Liberdade
Limite Inferior (LI = MA -2* DP) = 1.913,88 R$ 2
Limite Superior Intervalo de Confinça (80%) 3.806,43 R$ Raiz de n
Limite Inferior do Intervalo de Confinça (80%) 2.472 R$ ,12 1,73
Precisão 43% III
TABELA DE DISTRIBUIÇÃO t STUDENT
Exemplo considerando saneamento por desvio padrão
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
FATORES PARA TRATAMENTO
n Área Amostras: amostra ÷ avaliando Fárea
1 360,00 0,187 0,811
2 330,00 0,171 0,802
3 720,00 0,373 0,884
INFERIOR ^0,25
SUPERIOR ^0,125
FATOR DE ÁREA
Área (m²): 1929,35
Prefeitura Municipal de São Vicente
Cidade Monumento da História Pátria
Cellula Mater da Nacionalidade
Laudo de avaliação imobiliária
SANEAMENTO DA AMOSTRA
n Xi (Xi-média)^2 r = (Xi - média)/D.padrão DESVIO PADRÃO 612,7
1 R$ 2.470,95 446658,58 -1,091
2 R$ 3.272,43 17730,41 0,217
3 R$ 3.674,45 286406,54 0,873
média R$ 3.139,28
CHAUVENET
n Xi Intervalo de 30% acima 4.081,06 R$
1 2.470,95 R$ Intervalo de 30% acima 2.197,49 R$
2 3.272,43 R$
3 3.674,45 R$
média R$ 3.139,28
MÉDIA
n Xi (Xi-média)^2 r = (Xi - média)/D.padrão DESVIO PADRÃO R$ 612,70
1 2.470,95 R$ 446658,58 -1,091 2 DESVIOS PADRÃO R$ 1.225,39
2 3.272,43 R$ 17730,41 0,217
3 3.674,45 R$ 286406,54 0,873
média R$ 3.139,28
R$ 1.913,88
R$ 4.364,67
DESVIO PADRÃO
Laudo
6
LAUDO
LAUDO
Análise do grau de fundamentação e precisão do referido trabalho, de acordo com a norma da ABNT NBR 14653-2:2011
Tabela de Grau de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Itens Descrição
Grau
3 2 1
1
2
Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 5 3 1
1
Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas as
variáveis analisadas
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma
1
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3
3
Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características dos
dados analisadas, com foto
e características observadas
pelo autor do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
analisadas
Apresentação de informações
relativas a todas as
características dos dados
correspondentes aos fatores
utilizados
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admíssivel de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor
de dados de mercado a amostra seja menos heterogênea
Total de pontos obtidos
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.2.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
b)identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.2.2 - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os
seguintes critérios:
a) na Tabela acima, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau 1 terá 1 ponto; do Grau II terá 2 pontos e do Grau II terá 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela abaixo.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no grau I
correspondente
2 e 4 no mínimo no Grau
III e os demais no Grau II
2 e 4 no mínimo no Grau II e
os demais no Grau I Todos, no mínimo no Grau I
Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de tratamento de fatores
Descrição Grau III Grau II Grau I
Analisando todas as exigências da NBR 14.653-2 citadas acima e a pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi alcançado o
Grau de Fundamentação I e Precisão I
Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor central
da estimativa
≤30% ≤40% ≤50 I