norma nº 3866/2022

LEI N° 3.866 DE 28 DE ABRIL DE 2022.
Dispõe sobre o instrumento da Transferência
do Direito de Construir (TDC), instituído pela
Lei do Plano Diretor do Município de Araucária
e dá outras providências.
A CÂMARA MUNICIPAL DE ARAUCÁRIA, Estado do
Paraná, aprovou, e eu, Prefeito, sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Fica instituído o instrumento urbanístico da Transferência do
Direito de Construir (TDC), que regulamenta o instrumento instituído pela Lei do Plano
Diretor Municipal (Lei Complementar nº 19/2019), e pela Lei do Zoneamento de Uso e
Ocupação do Solo (Lei Complementar nº 25/2020).
Art. 2º Para fins desta Lei são adotados os seguintes conceitos:
I - Coeficiente de aproveitamento básico (CA Básico) – é o fator numérico,
estabelecido para cada uso nas diversas zonas, eixos e setores, a ser multiplicado pela
área do lote para obtenção da área total permitida de construção, que define o quanto
pode ser construído no lote, de acordo com o suporte ambiental e antrópico;
II - Coeficiente de aproveitamento máximo (CA Máximo) – é o maior fator
numérico que indica a possibilidade de construção acima do CA Básico, em determinadas
zonas, eixos e setores, mediante transferência ou compra de potencial construtivo, ou
ainda, por meio da Compensação Paisagística;
III - Certidão de Concessão de Potencial Construtivo (CCPC) – é o
documento que atesta e garante ao proprietário do imóvel a possibilidade de
transferência de potencial construtivo, sujeito à averiguação no momento da transação de
transferência, obedecidas as condições desta lei e demais diplomas legais;
IV - Certidão de Transferência de Potencial Construtivo (CTPC) – é o
documento que atesta o potencial construtivo transferível, que integra a documentação de
registro e a comprovação da transação de transferência.
CAPÍTULO II – DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TDC)
Seção I – Do Conceito e Utilização
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 2/10
Art. 3º A Transferência do Direito de Construir (TDC), nos termos dos art.
74 a 76 da Lei Complementar nº 19/2019, Plano Diretor Municipal, é a autorização
expedida pelo Município ao proprietário do imóvel urbano privado ou público para:
I - exercer totalmente ou em parte o seu direito de construir, em outro
local passível de receber potencial construtivo adicional; 
II - alienar, total ou parcialmente, o seu direito de construir, mediante
escritura pública, que poderá ser aplicado em locais onde o coeficiente de
aproveitamento máximo do lote o permita.
Art. 4º O Anexo IV da Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
estabelece os parâmetros de ocupação do solo, dentre os quais os parâmetros de
acréscimo aos índices urbanísticos básicos das zonas, eixos e setores passíveis de
aplicação da transferência do direito de construir.
§ 1º O potencial construtivo a ser transferido pelo lote estará limitado aos
coeficientes de aproveitamento básicos previstos para a zona ou setor em que o lote
transmissor estiver localizado.
§ 2º Para transferência de potencial construtivo dos imóveis da Zona de
Conservação Ambiental (ZOCA) e os imóveis que se enquadrem no disposto no inciso VII
do art. 5º desta Lei, o potencial construtivo a ser transferido estará limitado ao coeficiente
de aproveitamento 1 (um).
§ 3º Para transferência de potencial construtivo dos imóveis do Setor de
Interesse Histórico (SIH), o potencial construtivo a ser transferido deverá atender ao
disposto nos artigos 69 e 70 da Lei Complementar nº 25/2020.
§ 4º O potencial construtivo a ser absorvido pelo lote estará limitado aos
coeficientes de aproveitamento máximos previstos para a zona ou eixo em que o lote
receptor estiver localizado.
§ 5º No ECON, o instrumento da Transferência do Direito de Construir
(TDC) deverá ser utilizado para obtenção do Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CA
MÁX.) acima de 4,5 (quatro e meio) até 7,5 (sete e meio).
Art. 5º O instrumento urbanístico da TDC será utilizado para:
I - transferência de potencial construtivo dos imóveis do Setor de
Interesse Histórico (SIH), da Zona Central (ZC) e da Zona de Conservação Ambiental
(ZOCA), conforme regulamenta a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo;
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 3/10
II - recebimento de potencial construtivo nos imóveis da Zona de
Consolidação Central (ZCC), dos Eixos de Centralidade (ECEN) e dos Eixos de
Consolidação (ECON), conforme regulamenta a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação
do Solo;
III - transferência e o recebimento de potencial construtivo dos imóveis
delimitados pelo instrumento urbanístico da Operação Urbana Consorciada (OUC),
conforme legislação específica;
IV - transferência e o recebimento de potencial construtivo dos imóveis
das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), conforme legislação específica;
V - transferência de potencial construtivo nos imóveis que sejam doados
total ou parcialmente ao poder público como forma alternativa à aplicação do instituto da
desapropriação;
VI - transferência de potencial construtivo nos imóveis que sejam
classificados como Unidades de Interesse de Preservação (UIPs) ou imóveis tombados,
definidos em leis específicas;
VII - transferência de potencial construtivo nos imóveis que possuam
Áreas de Preservação Permanente (APP) ou remanescentes florestais nativos, desde
que estes ocupem no mínimo 80% (oitenta por cento) do lote e não seja possível a
utilização total do potencial construtivo do imóvel.
Art. 6º A transferência do direito de construir nas áreas definidas nos
incisos IV ao VII do art. 5º desta Lei será autorizada para os seguintes fins:
I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários; 
II - preservação de lotes situados nos espaços que integram áreas de
proteção e interesse ambiental;
III - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
paisagístico, social ou cultural; 
IV - atendimento a programas de regularização fundiária voltados à
população de baixa renda e à construção de habitação de interesse social. 
Art. 7º A transferência do direito de construir, relativa aos imóveis que
integram áreas de interesse paisagístico ou histórico, inclusive as unidades de interesse
de preservação (UIPs) poderá ser concedida para construção no próprio imóvel, a título
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 4/10
de incentivo construtivo, desde que haja área remanescente edificável e que seja
respeitado o cone de atingimento e sombreamento no entorno destes imóveis, quando
couber.
Parágrafo único. Em imóveis localizados no entorno de UIPs, bens
imóveis tombados ou áreas de interesse paisagístico ou histórico, a TDC poderá ser
aplicada nos termos do caput deste artigo desde que sejam alcançados pelo cone de
atingimento e sombreamento.
Art. 8º Será autorizada a transferência do direito de construir para um ou
mais lotes, quando o imóvel ficar impedido de utilizar em sua própria localização, total ou
parcialmente, o seu potencial construtivo, devido às seguintes situações:
I - limitações relacionadas à preservação do patrimônio de interesse
histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
II - proteção e preservação do patrimônio de interesse histórico,
paisagístico, social ou cultural;
III - proteção, conservação e preservação das áreas de interesse
ambiental;
IV - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e
comunitários, e espaços de uso público e lazer;
V - proteção e preservação dos mananciais públicos de interesse de
abastecimento metropolitano;
VI - programas de regularização fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Seção II – Da Concessão da TDC a Título de Doação
Art. 9º A transferência do direito de construir a título de doação poderá ser
utilizada pelo poder público como forma alternativa à aplicação do instituto da
desapropriação. 
Art. 10. Poderá ser concedida a TDC ao proprietário que doar ao
Município de Araucária seu imóvel ou parte deste, para os fins previstos no art. 6º e nas
mesmas condições previstas nesta Lei, desde que haja interesse público.
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 5/10
§ 1º A doação de que trata o caput deste artigo considerará para efeitos
de cálculo do potencial construtivo a ser transferido, os valores estabelecidos no art. 4º,
§§ 1º ao 3º.
§ 2º Quando a doação de que trata o caput deste artigo for de iniciativa
do poder público, as benfeitorias existentes serão indenizadas financeiramente.
§ 3º Quando a doação de que trata o caput deste artigo for de iniciativa
do proprietário, não caberá indenização às benfeitorias existentes.
§ 4º Caso o proprietário não aceite a TDC, o poder público poderá
proceder à desapropriação do imóvel.
Art. 11. Poderá ser concedida a TDC ao proprietário que doar ao
Município de Araucária seu imóvel ou parte deste, quando houver atingimento viário,
desde que haja interesse público.
CAPÍTULO III – DOS PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS
Art. 12. A TDC deverá ser solicitada pelo proprietário através de processo
administrativo ao órgão gestor municipal de urbanismo, com a apresentação dos
seguintes documentos:
I - requerimento, conforme modelo disponibilizado pelo órgão gestor
municipal de urbanismo, indicando o potencial construtivo a ser transferido;
II - matrícula atualizada do imóvel, emitida há no máximo 90 (noventa)
dias, podendo ser obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
III - autorização do proprietário assinada (com firma reconhecida ou
assinatura digital), caso o interessado não seja o proprietário do imóvel.
§ 1º Para processo de recebimento de potencial construtivo também
deverá ser anexada a Certidão de Concessão de Potencial Construtivo (CCPC).
§ 2º Outros documentos poderão ser solicitados para maiores
esclarecimentos no caso de condições específicas documentais ou físicas do lote. 
Seção I – Da Transferência
Art. 13. A transferência do direito de construir será analisada e aprovada
pelo órgão gestor municipal de urbanismo, ouvidos os órgãos e entidades competentes.
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 6/10
Art. 14. Será aprovada a TDC que atenda ao disposto nesta Lei e na Lei
do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Municipal.
§ 1º A TDC aprovada será concedida para construção no próprio imóvel
e/ou em outros imóveis a título de incentivo construtivo, quando se enquadrar no disposto
no art. 8º e/ou na Seção II, do Capítulo II - Da Concessão da TDC a Título de Doação,
desta Lei.
§ 2º Em caso de parecer desfavorável à TDC, o processo será
encaminhado para conhecimento do requerente.
Art. 15. O órgão gestor municipal de urbanismo emitirá Certidão de
Concessão de Potencial Construtivo (CCPC) relativa ao imóvel transmissor após
aprovada a TDC.
§ 1º Na CCPC deverá constar:
I - a identificação do imóvel, com endereço, matrícula do IPTU, área do
terreno, registro no Registro de Imóveis;
II - a identificação do(s) proprietário(s);
III - o zoneamento onde se localiza o imóvel transmissor do direito de
construir;
IV - as razões para a concessão da TDC, conforme as hipóteses
previstas nesta Lei;
V - o potencial construtivo (total ou parcial) passível de transferência;
VI - data de emissão;
VII - informação de que o potencial construtivo passível de transferência
foi originado com ou sem doação de terreno.
§ 2º A CCPC será válido durante a vigência da Lei Complementar nº
25/2020.
§ 3º Havendo alteração dos parâmetros urbanísticos e de incidência de
TDC pela Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Municipal, sem que a TDC
tenha sido concluída ou que se encontre em tramitação processo de recebimento do
respectivo potencial construtivo, a CCPC deverá ser utilizada no prazo máximo de 1 (um)
ano após a alteração da Lei, perdendo sua validade após este prazo.
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 7/10
Art. 16. O proprietário do imóvel transmissor do potencial poderá solicitar
a emissão de CCPC atualizada, constando o potencial construtivo remanescente, caso
este não tenha sido integralmente transferido.
Parágrafo único. Poderá ser solicitada ao proprietário do imóvel, a
comprovação da utilização parcial do potencial construtivo.
Seção II – Do Recebimento
Art. 17. O processo de recebimento da TDC será analisado e aprovado
pelo órgão gestor municipal de urbanismo, ouvidos os órgãos e entidades competentes.
Art. 18. Será aprovada a transferência que atenda ao disposto nesta Lei e
na Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Municipal.
Art. 19. O órgão gestor municipal de urbanismo emitirá a Certidão de
Transferência de Potencial Construtivo (CTPC) após aprovado o projeto e emitido o
Alvará de Construção do receptor da TDC.
§ 1º Na CTPC deverá constar:
I - a identificação do imóvel, com endereço, matrícula do IPTU, área do
terreno, registro no Registro de Imóveis;
II - a identificação do(s) proprietário(s);
III - dados do imóvel transmissor e da respectiva CCPC;
IV - o potencial construtivo (total ou parcial) transferido na transação;
V - o zoneamento onde se localiza o imóvel receptor do direito de
construir;
VI - número do Alvará de Construção ao qual a CTPC esteja vinculada;
VII - data de emissão.
§ 2º A CTPC terá a mesma validade do Alvará de Construção, sendo
vinculada sua renovação automática à renovação do Alvará de Construção.
§ 3º Considera-se revogada a CTPC cujo Alvará de Construção, ao qual
esteja vinculada, tenha sido revogado.
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 8/10
Seção III – Do Registro
Art. 20. A transferência do direito de construir será averbada, pelo
proprietário no registro imobiliário competente, na matrícula do imóvel que cede o direito
de construir. 
Parágrafo único. A averbação deverá conter, além do disposto no caput
deste artigo, as condições de proteção, preservação e conservação do bem de origem da
transferência do direito de construir, e outras condições quando aplicáveis.
Seção IV - Do Cálculo
Art. 21. O valor de mercado do metro quadrado do lote em que se opera
a transferência do direito de construir será avaliado pela Comissão Municipal de
Avaliação (CMA), obedecendo às Normas Brasileiras editadas pela Associação Brasileira
de Normas Técnicas - ABNT, que regem os procedimentos na área de Engenharia de
Avaliações, bem como aos critérios constantes no Decreto Municipal que regulamenta a
atuação desta Comissão. 
Art. 22. No cálculo do volume a ser transferido nas situações indicadas no
art. 4º desta Lei, adotar-se-á a seguinte fórmula:
Pt = PCt x Vmt x FP
 Vmr
Sendo:
Pt = Potencial Construtivo Transferível (m²);
PCt = Potencial Construtivo do imóvel transmissor (m²);
Vmt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que transmite o
potencial, determinado pela Comissão Municipal de Avaliação (R$/m²);
Vmr = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que recebe o
potencial, determinado pela Comissão Municipal de Avaliação (R$/m²);
FP = Fator de Planejamento.
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 9/10
Parágrafo único. O Fator de Planejamento (FP) será igual a 1 (um)
quando o imóvel receptor do potencial se destinar a uso misto e será igual a 0,6 (seis
décimos) para os demais usos.
Art. 23. Caso exista edificação no lote transmissor, o potencial construtivo
do imóvel transmissor equivalerá à diferença entre o potencial construtivo permitido pelo
coeficiente de aproveitamento básico e o potencial já utilizado no lote no terreno.
Parágrafo único. No cálculo do potencial a ser transferido na situação
indicada no caput deste artigo, adotar-se-á a seguinte fórmula:
PCt = (A x CAt) - ACc
Sendo:
PCt = Potencial Construtivo do imóvel transmissor (m²);
A = Área do lote transmissor (m²);
CAt = Coeficiente de aproveitamento básico do imóvel transmissor;
ACc = Área construída existente no lote transmissor (m²).
Art. 24. Serão consideradas áreas não computáveis para efeitos do
cálculo do coeficiente de aproveitamento, as áreas definidas no Art. 151 da Lei
Complementar nº 26/2020, Lei do Código de Obras e Edificações do Município de
Araucária.
Art. 25. Quando se tratar de gleba não parcelada, para o cálculo do
coeficiente de aproveitamento básico será considerada a área total da gleba.
Seção V - Do Controle
Art. 26. O controle da TDC será realizado pelo órgão gestor municipal de
urbanismo.
Art. 27. O órgão gestor municipal de urbanismo deverá cadastrar no
Cadastro Territorial Municipal os imóveis que transferiram e os que receberam potencial
construtivo, assim como o valor correspondente à TDC.
CAPÍTULO IV - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Lei nº 3.866/2022 - Pág. 10/10
Art. 28. Os custos de transferência e escrituração do lote transferidor
correrão por conta do interessado.
Art. 29. Os casos omissos serão submetidos à análise do Conselho
Municipal do Plano Diretor, através de decisão motivada, considerando os princípios
adotados pela Lei do Plano Diretor Municipal de Araucária e pela presente Lei.
Art. 30. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Prefeitura do Município de Araucária, 28 de abril de 2022
HISSAM HUSSEIN DEHAINI
Prefeito de Araucária
Processo nº 41770/2022