Câmara Municipal de Carambeí - PR - Carambeí - PR
Sistema de Apoio ao Processo Legislativo
COMPROVANTE DE PROTOCOLO - Autenticação: 12025/11/03001150
Número /
Ano 001150/2025
Data /
Horário 03/11/2025 - 15:23:58
Ementa
IND N° 167/2025 - Solicita ao Poder Executivo Municipal, que seja promovida a atualização da Lei Municipal n° 536/2007,
que trata do parcelamento do solo urbano, adequando-a às disposições da Lei Federal n° 13.465/2017, a qual alterou o Código
Civil e introduziu o Art. 1.358-A, regulamentando o condomínio de lotes em todo o território nacional.
Autor André Petter
Natureza Legislativo
Tipo
Matéria Indicação
Número
Páginas 11
Emitido
por
Cristiane
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GABINETE DO VEREADOR ANDRE PETTER
Proposição n°/2025
O Vereador André Petter, infra-assinado, no uso de suas atribuições legais,
submete à apreciação da Câmara Municipal de Carambeí a seguinte proposição:
INDICAÇÃO /2025 - Solicita ao Poder Executivo Municipal, que seja promovida a
atualização da Lei Municipal n° 536/2007, que trata do parcelamento do solo urbano,
adequando-a às disposições da Lei Federal n° 13.465/2017, a qual alterou o Código
Civil e introduziu o Art. 1.358-A, regulamentando o condomínio de lotes em todo o
território nacional.
A referida atualização visa adequar a legislação municipal à realidade jurídica
atual, proporcionando segurança jurídica aos empreendimentos imobiliários,
incentivando o desenvolvimento urbano ordenado e garantindo que o Município esteja
em conformidade com as normas federais que regem o parcelamento do solo e os
condomínios de lotes.
A Lei Federal n° 13.465/2017 trouxe avanços significativos ao tratar do
condomínio de lotes, modalidade que já era praticada na realidade imobiliária, mas
carecia de previsão legal expressa. Ao introduzir o Art. 1.358-A no Código Civil, a
legislação passou a reconhecer e disciplinar essa forma de parcelamento, conferindo
maior clareza e segurança jurídica às relações entre o poder público, os
empreendedores e os adquirentes.
Dessa forma, a atualização da Lei Municipal n° 536/2007 se faz necessária para
que a legislação local esteja em consonância com a norma federal, evitando conflitos
normativos e modernizando o marco regulatório municipal sobre o uso e o
parcelamento do solo urbano.
Para subsidiar tecnicamente a elaboração do novo texto municipal, seguem
como referência técnica, os Artigos 14 a 27 da Lei n° 14.468/2022 (Ponta Grossa/PR),
os quais tratam especificamente das Subseções I e II — Dos Condomínios Edilícios e
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Dos Condomínios de Lotes, servindo de modelo técnico e comparativo para a
atualização da legislação local.
Art. 1° - É admitida a constituição de Condomínios Edilícios Verticais e
Horizontais nos termos dos Arts. 1.331 a 1.338 do Código Civil e da Lei Federal
4.591/64, assim considerados os empreendimentos que contenham unidades
imobiliárias que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
Art. 2° O Condomínio Edilício horizontal é o fracionamento do imóvel sob a
forma de unidades autônomas isoladas entre si e destinadas a fins habitacionais,
configurado através de construção de habitações unifamiliares, assobradadas,
geminadas ou não, realizadas pelo empreendedor, concomitante à implantação das
obras de infraestrutura, e que determinam o surgimento de matrículas
individualizadas, vinculadas a matrícula original do imóvel. Classificam-se em: a)
condomínio edilício horizontal de pequeno porte: com mais de 01 (uma) unidade
autônoma e com área total máxima de 15.000m^ (quinze mil metros quadrados); b)
condomínio edilício horizontal de médio porte: área total seja superior a 15.001m^
(quinze mil e um metros quadrados), observando o limite de 60.000m^ (sessenta mil
metros quadrados); c) condomínio edilício horizontal de grande porte: área total seja
superior a 60.001m^ (trinta mil e um metros quadrados), observando o limite de
90.000m^ (noventa mil metros quadrados); d) Em casos excepcionais, a critério do
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Ponta Grossa (IPLAN) e da
Comissão de análise do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) poderão ser aceitos
condomínios com até 120.000m^ (cento e vinte mil metros quadrado) desde que
respeitada a dimensão máxima de 300m entre vias públicas.
§ 1° Os condomínios de pequeno porte podem ser implantados apenas em
áreas previamente parceladas.
O
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§ 2° Para as classificações de Condomínios deverá ser prevista área específica
para o acondicionamento dos depósitos de lixo e resíduos sólidos urbanos, de acordo
com as normas técnicas.
§ 3° Deverá ser previsto no mínimo 5% (cinco por cento) do número do total de
vagas para visitantes, sendo dispensada essa exigência para condomínio habitacional
horizontal com até 10 (dez) unidades autônomas.
Art. 3° O Condomínio Edilício vertical são as edificações que apresentam mais
de 02 (duas) ou mais unidades autônomas, dispostas verticalmente, com acessos
comuns, instaladas em uma ou mais torres, dentro de um único imóvel e que
determinam o surgimento de matrículas individualizadas, vinculadas a matrícula
original do imóvel, composta pela correspondente fração ideal de terreno, pelas
frações das áreas edificadas comuns e pela área privativa da unidade, observando o
limite de 90.000m^ (noventa mil metros quadrados); é de responsabilidade do
proprietário do empreendimento a aprovação de acesso junto aos órgãos
responsáveis para o caso de empreendimentos com testada e acesso pelas rodovias.
§ 1° A distância entre blocos ou torres, com ou sem aberturas deve ser
calculada através da fórmula (h/6)X2, onde h=altura total do prédio em metros,
descontada altura de caixas d'água, equipamentos de elevadores, chaminés e dutos,
respeitando uma distância mínima de 5,00m (cinco metros).
§ 2°. Deverá ser previsto no mínimo 5% (cinco por cento) do número do total
de vagas para visitantes, sendo dispensada essa exigência para condomínio
habitacional vertical até 10 (dez) unidades autônomas.
§ 3° Quando em vias com características de arteriais e coletoras, ou a critério
do Iplan, através da análise do Estudo de Impacto de Vizinhança, condomínios
edilícios verticais com mais de 50 apartamentos devem prever área para embarque e
desembarque no interior do lote.
§ 4° Condomínios edilícios verticais e horizontais com mais de 50 unidades
devem submeter-se ao EIV.
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§ 5° É obrigatório ao empreendedor executar as calçadas de todas as testadas
do empreendimento ficando a manutenção a cargo do condomínio.
Art. 4° Em Habitações multifamiliares de pequeno, médio e grande porte em
condomínios, horizontais e verticais acima de 08 unidades, será assegurado que, do
total de unidades habitacionais do empreendimento, no mínimo 3% (três por cento)
seja(m) adaptável(is) ao uso por pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida,
devendo ser observados, pelo menos, as especificações dos itens 4.2, 4.3, 4.4, 4.6 e
6.9 da NBR 9050 - ou norma técnica oficial que a substitua.
§ 1° Deverá ser assegurado que as unidades mencionadas no caput deste
artigo possam ser adaptadas posteriormente para serem acessíveis, conforme a
demanda, de modo a observar outras especificações previstas na NBR 9050 - ou
norma técnica oficial que a substitua, não mencionadas no caput deste artigo.
§ 2° Caso o resultado obtido através da aplicação do percentual mencionado
no caput deste artigo seja decimal, o valor será arredondado para cima, devendo ser
assegurada pelo menos 1 (uma) unidade.
§ 3° Nos edifícios com mais de um pavimento, que não estejam obrigados à
instalação de elevador, a execução da(s) unidade(s) habitacional(is) adaptável(is)
deverá ocorrer no piso térreo do empreendimento.
§ 4° Nos casos do parágrafo anterior, em que o pavimento de acesso for
executado com pilotis, a(s) unidade(s) habitacional(is) adaptável(is) poderá(ão) ser
construída(s) no piso imediatamente superior, desde que garantido o acesso a(s)
referida(s) unidade(s), bem como a sua interligação com todas as partes de uso
comum ou abertas ao público.
Art. 5° Os Condomínios edilícios devem atender às seguintes disposições
quanto aos limites externos e divisas.
I. os limites externos dos condomínios poderão ser circundados por
grades, cercas vivas, muros e outras formas de vedação. Nas testadas
com mais de 100m, vedações que constituam-se em barreiras visuais
como muros são permitidos em até no máximo 50% desta testada. Os
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50% restante pode ser destinado a guaritas, acessos de pedestres e Lei
n° 14.468 /2022 Página n° 13/39 veículos, lotes (ou frações) voltados
para via pública ou vedações em materiais que permitam permeabilidade
visual;
II. quando o condomínio possuir três faces voltadas para logradouros
públicos, pelo menos 1 (uma) destas faces deverá apresentar lotes
voltados para o logradouro;
III. quando o condomínio possuir quatro faces voltadas para logradouros
públicos, pelo menos 2 (duas) destas faces deverão apresentar lotes
voltados para os logradouros;
IV. será permitida a implantação de condomínios urbanísticos adjacentes,
ou na mesma quadra, desde que a somatória das testadas de todos os
imóveis não ultrapasse 150,00m (cento e cinquenta metros), respeitando
o tamanho máximo da quadra;
V. Nos casos de lotes confinados ou lindeiros a acidentes geográficos que
obstruam naturalmente o desenvolvimento da malha urbana, serão
permitidos condomínios urbanísticos de grande porte, ultrapassando a
distância estabelecida de 300m (trezentos metros), limitados às
diretrizes do sistema viário e desde que aprovados pela comissão de
análise de Estudo de Impacto e Vizinhança (EIV) quando do tramite do
processo de aprovação do empreendimento na forma desta Lei.
Art. 6° Os Condomínios edilícios devem atender às seguintes disposições
quanto ao sistema viário:
I. Em caso de aberturas de vias particulares de circulação do condomínio de
pequeno porte deverão ter as seguintes características mínimas:
1. vias de pedestre: 2,0m (dois metros);
2. vias de circulação de veículos: 10,00m (dez metros) sendo 6,00m (seis
metros) de leito carroçável e 2,00m (dois metros) de passeio de cada lado; e quando
as futuras edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso; 9,20 m
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(nove metros e vinte centímetros), sendo 6,00m (seis metros) de faixa de rolamento e
2,00m (dois metros) de passeio do lado com lotes e 1,20 m (um metro e vinte
centímetros) do lado sem lotes e edificações;
3. vias de circulação de veículos sem saída: diâmetro mínimo do leito
carroçável do balão de retorno: 11,00m (onze metros);
4. respeitadas a NBR-9050/2020 e o Código de Segurana Contra Incêndio e
Pânico - CSCIP, do estado do Paraná, os condomínios de pequeno porte com até 50
unidades autônomas poderão ter vias com dimensões menores que as definidas nas
alíneas a), b), e c);
II. As vias particulares de circulação do condomínio de médio porte deverão ter
as seguintes características mínimas:
1. vias de pedestre: 2,0m (dois metros)
2. nos pontos de controle de acesso ao condomínio deve ser previsto, praças
e/ou áreas verdes externas à área de fechamento para acesso de veículos, com área
totalizando, no mínimo, 1% (um por cento) da área loteável, computável como área
de praça pública e devendo conter um círculo mínimo de 20,00m (vinte metros) de
diâmetro;
3. os acessos ao empreendimento deverão ser através de faixas de aceleração
e desaceleração definidas no parcelamento.
4. vias de circulação de veículos: 12,00m (doze metros) sendo 8,00m (oito
metros) de leito carroçável e 2,00m (dois metros) de passeio de cada lado; e quando
as futuras edificações estiverem situadas em um só lado da faixa de acesso; 11,20 m
(onze metros e vinte centímetros), sendo 8,00m (oito metros) de leito carroçável (pista)
e 2,00m (dois metros) de passeio do lado com lotes e 1,20m (um metro e vinte) do
lado sem lotes e edificações.
5. vias de circulação de veículos sem saída: diâmetro mínimo do leito
carroçável do balão de retorno: 11,00m (onze metros).
III. As vias particulares de circulação do condomínio de grande porte deverão
ter as seguintes características:
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1. as vias internas dos condomínios de grande porte devem obedecer ao
estabelecido na Lei do Sistema Viário Básico.
2. nos pontos de controle de acesso ao condomínio deve ser previsto, praças
e/ou áreas verdes externas à área de fechamento para acesso de veículos, com área
totalizando, no mínimo, 1% (um por cento) da área loteável, computável como área
de praça pública e devendo conter um círculo mínimo de 20,00m (vinte metros) de
diâmetro;
3. os acessos ao empreendimento deverão ser através de faixas de aceleração
e desaceleração definidas no parcelamento.
Art. 7° Aos Condomínios edilícios de grande porte, a critério do Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano de Ponta Grossa (IPLAN), conforme o estabelecido
por este, quando da análise do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), poderão ter
exigências de doação de áreas destinadas ao uso público, situadas foram dos limites
externos do condomínio, além de poderem ser exigidas outras contrapartidas
institucionais.
Art. 8° Os Condomínios edilícios, com mais de 08 unidades autônomas, devem
atender às seguintes disposições quanto aos espaços destinados a recreação, lazer
e atividades:
I. área mínima de 10% (dez por cento) da área total do condomínio
excluindo as áreas destinadas às vias de circulação;
II. não poderá estar localizado no recuo frontal do terreno;
III. deverá estar separado da circulação e locais de estacionamento de
veículos, das instalações de gás e dos depósitos de lixo.
Art. 9° Os Condomínios edilícios devem atender às seguintes disposições
quanto às unidades autônomas:
I. Até 20 (vinte) unidades autônomas, quando implantados em
loteamentos que estejam a um raio de 4,0 km da Praça Barão do Rio
Branco (coordenadas UTM E = 584.711,88m; N = 7.224.421,22m.
DATUM SIRGAS 2000, Fuso UTM 22Sul), as frações individuais ou
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sublotes podem ter testada e área mínima livre. Á área construída
privativa mínima de cada unidade autônoma não pode ser inferior a
45m^;
II. Até 50(cinquenta) unidades autônomas, quando implantados em
loteamentos anterior ao ano 2.017, a mais de 4,5 km da Praça Barão do
Rio Branco a área de cada unidade habitacional, deverá ter no mínimo
5m Lei n° 14.468 /2022 Página n° 15/39 (cinco metros) de testada e
100m^ (cem metros quadrados) de área mínima;
III. Em loteamentos implantados após 2017, a área mínima privativa, de uso
exclusivo de cada unidade autônoma deverá ter testada mínima de 6,0m
(seis metros) e área mínima de 120m^ (cento e vinte).
IV. quando geminadas, as habitações devem ser executadas duas a duas,
sendo obrigatório o recuo lateral de 1,5m (um metro e cinquenta
centímetros) em pelo menos uma das divisas laterais; V. recuo mínimo:
5,00m (cinco metros);
V. altura máxima junto às divisas: 8,00m (oito metros), a partir do terreno
natural; outros elementos construtivos acima desta altura deverão estar
afastados no mínimo 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros);
VI. A fração ideal vinculada a cada unidade autônoma deve ser igual ou
superior ao lote mínimo da Zona em que está inserido;
VII. Os demais parâmetros devem ser obedecidos de acordo com a zona em
que se localiza estabelecidos na Lei de Uso e Ocupação do Solo de
Ponta Grossa.
Art. 10 Os condomínios edilícios devem atender ainda os seguintes
dispositivos:
I. A partir de 8 unidades, prever 3% de casas adaptáveis para pessoas
com deficiência ou mobilidade reduzida;
II. Nos casos em que parte das unidades tiverem testada para via pública;
III. deve-se respeitar o afastamento mínimo de 5m entre guias rebaixadas;
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IV. É vedada a implantação do mesmo empreendimento, na mesma quadra
e nas adjacentes.
Art. 11 É admitida a constituição de Condomínios de Lotes, nos termos da Lei
Federal 13.465/2017, assim considerados os empreendimentos que contenham lotes
que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Os Condomínios de Lotes classificam-se em:
I. Condomínio de Lotes de pequeno porte: é o fracionamento do
imóvel sob a forma de lotes autônomos isolados entre si e
destinados a fins habitacionais, concomitante à implantação das
obras de infraestrutura, com área total máxima de 15.000,00m^
(quinze mil metros quadrados);
II. Condomínio de Lotes de médio porte: é o fracionamento do imóvel
sob a forma de lotes autônomos isolados entre si e destinados a
fins habitacionais, concomitante à implantação das obras de
infraestrutura, cuja área seja superior a 15.001,00 m^ (quinze mil
e um metros quadrados), observando o limite de 60.000,00 m^
(sessenta mil metros quadrados);
III. Condomínio de Lotes de grande porte: é o fracionamento do
imóvel sob a forma de lotes autônomos isolados entre si e
destinados a fins Lei n° 14.468 /2022 Página n° 16/39
habitacionais, concomitante à implantação das obras de
infraestrutura, cuja área total seja superior a 60.001 m^ (trinta mil
e um metros quadrados), observando o limite de 90.000m^
(noventa mil metros quadrados);
IV. Em casos excepcionais, a critério do Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Ponta Grossa (IPLAN) e da Comissão
de análise do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) poderão ser
aceitos condomínios com até 120.000m^ (cento e vinte mil metros
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quadrado) desde que respeitada a dimensão máxima de 300m
entre vias públicas.
Art. 12 Os condomínios devem observar os parâmetros da Zona em que se
localizam, em conformidade com a Lei de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo,
obedecidas as mesmas condições definidas nos art. 17, quanto aos limites externos
e divisas, art. 18, quanto ao sistema viário, art. 19 quanto as áreas institucionais, art.
20 quanto aos espaços destinados a lazer recreação.
Art. 13 Quanto as futuras unidades autônomas e sublotes:
I. A área mínima de uso exclusivo, deve ter testada mínima de 6,5m
(seis metros e meio) e área do sublote de 150m^ (cento e
cinquenta metros quadrados);
II. quando geminadas, as habitações devem ser executadas duas a
duas, sendo obrigatório o recuo lateral de 1,5m (um metro e
cinquenta centímetros) em pelo menos uma das divisas laterais;
III. recuo mínimo: 5,00m (cinco metros);
IV. altura máxima junto às divisas: 8,00m (oito metros), a partir do
terreno natural; outros elementos construtivos acima desta altura
deverão estar afastados no mínimo 2,50m (dois metros e
cinquenta centímetros);
V. Os demais parâmetros devem ser obedecidos de acordo com a
zona em que se localiza estabelecidos na Lei de Uso e Ocupação
do Solo de Ponta Grossa.
Art. 14 Nos lotes integrantes do condomínio, poderão ser instituídas limitações
administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da
população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de
passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
O
Com base nisso, a Lei n° 14.468/2022, do Município de Ponta Grossa/PR,
incorporou dispositivos modernos e técnicos, detalhando parâmetros urbanísticos,
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Rua da Prata, 99 - Carambeí - Paraná - www.carambei.pr.leg.br
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GABINETE DO VEREADOR ANDRÉ PETTER
viários, ambientais e de acessibilidade, que podem servir de referência para a revisão
da legislação municipal de Carambeí.
Assim, a presente Indicação visa contribuir com o aperfeiçoamento da
legislação urbanística de Carambeí, garantindo gestão eficiente do solo urbano e
desenvolvimento sustentável do Município.
Sala das Sessões da Câmara Municipal, em 22 de outubro de 2025.
ANDRÉ PETTER
VEREADOR
a
Poder Legislativo Municipal, Gabinete 16
Vereador investigador André Petter - gabinete16@carambei.pr.leg.br
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