MUNICÍPIO DE FRANCISCO BELTRÃO
Estado do Paraná
Rua Octaviano Teixeira dos Santos, 1000 - Fone: (46) 3520-2121 - CNPJ: 77.816.510/0001-66 - CEP: 85.601-030
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MENSAGEM Nº 95/2025
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores,
Encaminhamos para apreciação dessa Egrégia Casa Legislativa o Projeto de Lei que
autoriza a doação de três lotes urbanos à Universidade Estadual do Oeste do Paraná
–
UNIOESTE, destinados à construção da Casa do Estudante, visando ampliar o acesso e a
permanência de alunos no ensino superior em nosso Município.
A iniciativa representa investimento em educação, inclusão e desenvolvimento
regional, contribuindo para o fortalecimento da universidade e para a formação de novos
profissionais. Ressalta-se que a doação contempla cláusula de reversão, garantindo o
interesse público na utilização dos imóveis.
Diante disso, solicitamos a análise e aprovação do presente Projeto de Lei.
Atenciosamente,
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 05 de dezembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://franciscobeltrao.1doc.com.br/verificacao/B604-6038-7418-BBA9 e informe o código B604-6038-7418-BBA9
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PROJETO DE LEI DO EXECUTIVO Nº /2025
Desafeta do uso comum e autoriza a
doação, com encargo, de áreas públicas
à Universidade Estadual do Oeste do
Paraná
– UNIOESTE para construção da
Casa do Estudante, e dá outras
providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DE FRANCISCO BELTRÃO, Estado do Paraná, no uso de suas
atribuições legais conferidas pela Lei Orgânica do Município, submete à elevada apreciação
da Câmara Municipal o seguinte Projeto de Lei:
Art. 1º Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a doar à Universidade Estadual
do Oeste do Paraná
– UNIOESTE, autarquia estadual, inscrita no CNPJ nº 78.680.337/0001-
84, com sede no Município de Cascavel
– PR, os seguintes imóveis de propriedade do
Município de Francisco Beltrão
– PR:
I
– Lote urbano nº 11, da Quadra nº 1237, situado no Loteamento Biazin, com área de
325,00 m² (trezentos e vinte e cinco metros quadrados), registrado sob a Matrícula nº
26.860, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, avaliado
em R$ 201.588,87 (duzentos e um mil, quinhentos e oitenta e oito reais e oitenta e sete
centavos);
II
– Lote urbano nº 12, da Quadra nº 1237, situado no Loteamento Biazin, com área
de 386,58 m² (trezentos e oitenta e seis metros e cinquenta e oito decímetros quadrados),
registrado sob a Matrícula nº 26.861, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de
Francisco Beltrão
– PR, avaliado em R$ 252.405,59 (duzentos e cinquenta e dois mil,
quatrocentos e cinco reais e cinquenta e nove centavos);
III
– Lote urbano nº 13, da Quadra nº 1237, situado no Loteamento Biazin, com área
de 336,50 m² (trezentos e trinta e seis metros e cinquenta decímetros quadrados),
registrado sob a Matrícula nº 26.862, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de
Francisco Beltrão
– PR, avaliado em R$ 208.722,02 (duzentos e oito mil, setecentos e vinte e
dois reais e dois centavos).
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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Art. 2º Os imóveis descritos no artigo anterior ficam desafetados do patrimônio
público municipal, passando da categoria de bens de uso comum do povo ou de uso especial
para a de bens dominicais, com a finalidade de viabilizar a doação prevista nesta Lei.
Art. 3º A doação dos imóveis descritos nesta Lei tem como finalidade específica a
construção da Casa do Estudante da UNIOESTE, destinada ao acolhimento e moradia
estudantil, visando apoiar e promover o acesso, permanência e desenvolvimento acadêmico
dos estudantes da instituição.
Art. 4º Os imóveis de que trata esta Lei não poderão ser vendidos, doados ou
transferidos, a qualquer título, pelo donatário, devendo reverter ao patrimônio do Município
de Francisco Beltrão
– PR, caso o beneficiário não venha a lhe dar a destinação prevista ou
altere sua finalidade.
Art. 5º O imóvel fica gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
reversão ao patrimônio municipal.
Art. 6º Por ocasião da lavratura da escritura pública de doação, cujas despesas
correrão por conta do Donatário, poderão ser estipuladas outras obrigações ou condições
complementares entre as partes.
Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 05 de dezembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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JUSTIFICATIVA
Encaminhamos para análise e deliberação desta Casa Legislativa o Projeto de Lei
que autoriza o Poder Executivo Municipal a doar à Universidade Estadual do Oeste do
Paraná
– UNIOESTE, os lotes urbanos nº 11, nº 12 e nº 13, da Quadra nº 1237, localizados no
Loteamento Biazin, com a finalidade específica de implantação da Casa do Estudante, espaço
destinado à moradia estudantil e suporte à permanência acadêmica.
A medida reflete o compromisso do Município de Francisco Beltrão com o
fortalecimento da educação pública, da ciência e da formação superior como instrumentos
de promoção de desenvolvimento regional. A UNIOESTE, instituição pública consolidada e
reconhecida pela qualidade de seu ensino, pesquisa e extensão, atua como agente
estratégico na produção de conhecimento, na inovação e na formação de profissionais
qualificados que retornarão à sociedade por meio de suas atividades laborais e acadêmicas.
O projeto da Casa do Estudante integra uma iniciativa institucional da UNIOESTE,
prevista para implantação nos cinco campus da universidade. Em Francisco Beltrão, sua
execução ocorrerá em regime de parceria, cabendo ao Município a doação da área pública — localizada no Bairro Vila Nova, nas proximidades do campus — enquanto a UNIOESTE será
responsável pela construção, por meio de recursos próprios e convênios. O projeto
arquitetônico inicial contempla espaços de uso coletivo, como lavanderia, cozinha,
refeitório, sala de estudos e áreas de convivência, além da construção de duas alas com
capacidade estimada para 20 quartos (10 femininos e 10 masculinos), totalizando
acomodação para aproximadamente 40 estudantes, com banheiros privativos. A edificação
será projetada de acordo com as normas de acessibilidade, incluindo instalação de elevador
e demais facilidades, assegurando pleno acesso a pessoas com deficiência. A previsão é de
que as obras tenham início no segundo semestre de 2026, conforme planejamento
institucional e disponibilidade de recursos vinculados aos convênios.
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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A proposta surge em resposta à crescente demanda por moradia estudantil,
sobretudo de jovens provenientes de outros municípios e de famílias com menor condição
socioeconômica, que enfrentam dificuldades financeiras para custear aluguel, alimentação e
demais despesas durante o período de formação universitária. A Casa do Estudante,
destinada prioritariamente a alunos em situação de vulnerabilidade social, terá critérios de
seleção definidos pela universidade, garantindo que o benefício alcance aqueles que mais
necessitam. Assim, contribui-se para ampliar o acesso, a permanência e a conclusão de
cursos superiores, evitando evasão por motivos financeiros.
Cabe destacar que a doação dos imóveis é acompanhada de finalidade específica e
cláusula de reversão, garantindo que os bens retornem ao patrimônio municipal caso a obra
não seja executada ou a destinação seja alterada. Dessa forma, preserva-se o interesse
público e assegura-se responsabilidade e transparência no uso do patrimônio municipal.
Considerando a relevância social, educacional e estratégica da iniciativa, a proposta
representa investimento de longo prazo no desenvolvimento humano, na formação de
novos profissionais e no fortalecimento institucional da UNIOESTE, consolidando Francisco
Beltrão como polo educacional regional e ampliando oportunidades para a juventude local e
regional.
Diante do exposto, solicitamos o apoio dos nobres vereadores para aprovação deste
Projeto de Lei, certos de que ele contribuirá significativamente para o progresso
educacional, social e econômico de Francisco Beltrão e região.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 05 de dezembro de 2025.
ANTÔNIO PEDRON
Prefeito Municipal
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: B604-6038-7418-BBA9
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
ANTONIO PEDRON (CPF 196.XXX.XXX-49) em 06/12/2025 16:04:00 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 11
DA QAUDRA 1237
MATRÍCULA nº 26.860 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão - Pr
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 325,00 m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 201.588,87 (Duzentos e um mil,
quinhentos e oitenta e oito reais e
oitenta e sete centavos)
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, JOSE CARLOS KNIPHOFF e VANIOS CARLOS BIEHL
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PARECER DE AVALIAÇÃO
1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor de
mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a dinâmica
de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta e da
demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial de
natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de margem
de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área dos
lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada
a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR 14.653-
2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio, definido como
o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos preços
homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas e corretagem, refletindo o valor mais
representativo de mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de ITBI confere
maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação, permitindo a
obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade imobiliária.
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, JOSE CARLOS KNIPHOFF e VANIOS CARLOS BIEHL
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3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
I. Lote Urbano nº 11, da Quadra 1237, situado no LOTEAMENTO BIAZIN, nesta cidade
e Comarca de Francisco Beltrão, Matricula 26860 da 2ª Circunscrição, com área de
325,00 (Trezentos e vinte e cinco metros quadrados) com os limites e confrontações
seguintes: NORDESTE: Por linha seca e reta medindo 25,00m, confronta com o lote
09 da mesma quadra. SUDESTE: Por linha seca e reta 13,00m, confronta com a
Travessa Rubi. SUDOESTE: Por linha seca e reta medindo 25,00m, confronta com o
lote 13 da mesma quadra. NOROESTE: Por Linha seca e reta, medindo 13,00m,
confronta com o lote 10 da mesma quadra.
II. Área: 325,00 m².
III. Matrícula nº 26.860 do 1° Ofício Registro de Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
amostra Origem quadra lote mês/ano Valor metros vlr/m²
1 CMI-IBTI 1237 7 mar/25 190.000,00 345,75 549,53
2 CMI-IBTI 524 10 fev/22 210.000,00 420,00 500,00
3 CMI-IBTI 1837 9 jun/22 282.000,00 734,15 384,12
4 CMI-IBTI 28 23 mai/24 200.000,00 484,00 413,22
5 NI-MILICO 525,00 350.000,00 666,67
6 SANTINI IMÓVEIS 420,00 480.000,00 1.142,86
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 510.000,00 816,00
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 580.000,00 1.126,21
Total 4.068,90 2.802.000,00 688,64
1º QUADRO
AMOSTRAS - VALOR DAS COMPRA E VENDAS CMI-ITBI e OFERTA VALOR HISTÓRICO
Amostra FONTE Vlr CMI-ITBI CORRIGIDO Oferta -15% Valor Ajustado m² BASE DE VALOR /M²
1 CMI-ITBI 572,84 572,84 345,75 198.058,11
2 CMI-ITBI 667,90 667,90 420,00 280.517,52
4 CMI-ITBI 454,07 454,07 484,00 219.769,73
3 CMI-ITBI 495,61 495,61 734,15 363.849,07
5 NI-MILICO 666,67 -15% 566,67 525,00 297.500,00
6 SANTINI IMÓVEIS 1.142,86 -15% 971,43 420,00 408.000,00
7 SANTINI IMÓVEIS 816,00 -15% 693,60 625,00 433.500,00
8 SANTINI IMÓVEIS 1.126,21 -15% 957,28 515,00 493.000,00
1,60 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% TOTAL 662,14 4.068,90 2.694.194,44
2º QUADRO
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, JOSE CARLOS KNIPHOFF e VANIOS CARLOS BIEHL
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação do
valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de 15%
sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em valores mais
representativos do mercado real.
Amosta FONTE m² Valor total valor / m²
1 CMI-ITBI 345,75 198.058,11 572,84
2 CMI-ITBI 420,00 280.517,52 667,90
4 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
3 CMI-ITBI 734,15 363.849,07 495,61
5 NI-MILICO 525,00 297.500,00 566,67
6 SANTINI IMÓVEIS AMOSTRA DESCARTADA 20%
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 433.500,00 693,60
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 493.000,00 957,28
- Total 3.164,90 1,60 2.066.424,70 652,92
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
3º QUADRO
4º QUADRO
QUADRA LOTE Vlr Médio FORMA TERRENO TOPOLOGIA vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
1.237 652,92 11 1,00 0,95 620,27 325,00 201.588,87
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, JOSE CARLOS KNIPHOFF e VANIOS CARLOS BIEHL
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O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com o
justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 02 de dezembro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSE CARLOS KNIPHOFF
Suplente
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, JOSE CARLOS KNIPHOFF e VANIOS CARLOS BIEHL
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ANEXO I – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO III –PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI
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ANEXO VI – DOCUMENTO LEVANTAMENTO IMOBILIÁRIO
VALOR 350.000,00 /525,00M² = R$ 666,67/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 566,67/m²
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VALOR 480.000,00 / 420,00M² = R$ 1.142,860/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 971,43/m²
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VALOR 510.000,00 /625,00M² = R$ 816,00/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 693,60/m²
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VALOR 580.000,00 /515,00M² = R$ 1.126,21/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 957,28/m²
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 12
DA QAUDRA 1237
MATRÍCULA nº 26.861 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão - Pr
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 386,58m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 252.405,59 (Duzentos e cinquenta de
dois mil, quatrocentos e cinco reais e
cinquenta e nove centavos)
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PARECER DE AVALIAÇÃO
1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor de
mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a dinâmica
de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta e da
demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial de
natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de margem
de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área dos
lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada
a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR 14.653-
2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio, definido como
o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos preços
homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas e corretagem, refletindo o valor mais
representativo de mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de ITBI confere
maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação, permitindo a
obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade imobiliária.
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3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
I. Lote Urbano nº 12, da Quadra 1237, situado no LOTEAMENTO BIAZIN, nesta cidade
e Comarca de Francisco Beltrão, matrícula 26861 da 2ª Circunscrição, com área de
386.58 (Trezentos e oitenta e seis metros e cinquenta e oito centímetros quadrados)
com os limites e confrontações seguintes: NORDESTE: Por linha seca e reta medindo
25,00m, confronta com o lote 10 da mesma quadra. SUDESTE: Por linha seca e reta
14,48m, confronta com o lote 13 da mesma quadra. SUDOESTE: Por linha seca e reta
medindo 25,08m, confronta com o lote 20-D da Gleba 03-FB. NOROESTE: Por Linha
seca e reta, medindo 16,45m, confronta com a Travessa Ametista
II. Área: 386,58 m².
III. Matrícula nº 26.861 do 1° Ofício Registro de Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
amostra Origem quadra lote mês/ano Valor metros vlr/m²
1 CMI-IBTI 1237 7 mar/25 190.000,00 345,75 549,53
2 CMI-IBTI 524 10 fev/22 210.000,00 420,00 500,00
3 CMI-IBTI 1837 9 jun/22 282.000,00 734,15 384,12
4 CMI-IBTI 28 23 mai/24 200.000,00 484,00 413,22
5 NI-MILICO 525,00 350.000,00 666,67
6 SANTINI IMÓVEIS 420,00 480.000,00 1.142,86
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 510.000,00 816,00
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 580.000,00 1.126,21
Total 4.068,90 2.802.000,00 688,64
1º QUADRO
AMOSTRAS - VALOR DAS COMPRA E VENDAS CMI-ITBI e OFERTA VALOR HISTÓRICO
Amostra FONTE Vlr CMI-ITBI CORRIGIDO Oferta -15% Valor Ajustado m² BASE DE VALOR /M²
1 CMI-ITBI 572,84 572,84 345,75 198.058,11
2 CMI-ITBI 667,90 667,90 420,00 280.517,52
4 CMI-ITBI 454,07 454,07 484,00 219.769,73
3 CMI-ITBI 495,61 495,61 734,15 363.849,07
5 NI-MILICO 666,67 -15% 566,67 525,00 297.500,00
6 SANTINI IMÓVEIS 1.142,86 -15% 971,43 420,00 408.000,00
7 SANTINI IMÓVEIS 816,00 -15% 693,60 625,00 433.500,00
8 SANTINI IMÓVEIS 1.126,21 -15% 957,28 515,00 493.000,00
1,60 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% TOTAL 662,14 4.068,90 2.694.194,44
2º QUADRO
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação do
valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de 15%
sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em valores mais
representativos do mercado real.
Amosta FONTE m² Valor total valor / m²
1 CMI-ITBI 345,75 198.058,11 572,84
2 CMI-ITBI 420,00 280.517,52 667,90
4 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
3 CMI-ITBI 734,15 363.849,07 495,61
5 NI-MILICO 525,00 297.500,00 566,67
6 SANTINI IMÓVEIS AMOSTRA DESCARTADA 20%
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 433.500,00 693,60
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 493.000,00 957,28
- Total 3.164,90 1,60 2.066.424,70 652,92
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
3º QUADRO
4º QUADRO
QUADRA LOTE Vlr Médio FORMA TERRENO TOPOLOGIA vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
1.237 652,92 12 1,00 1,00 652,92 386,58 252.405,59
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com o
justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 02 de dezembro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSE CARLOS KNIPHOFF
Suplente
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ANEXO I – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO III –PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI
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ANEXO VI – DOCUMENTO LEVANTAMENTO IMOBILIÁRIO
VALOR 350.000,00 /525,00M² = R$ 666,67/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 566,67/m²
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VALOR 480.000,00 / 420,00M² = R$ 1.142,860/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 971,43/m²
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VALOR 510.000,00 /625,00M² = R$ 816,00/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 693,60/m²
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VALOR 580.000,00 /515,00M² = R$ 1.126,21/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 957,28/m²
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 13
DA QAUDRA 1237
MATRÍCULA nº 26.862 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão - Pr
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 336,50m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 208.722,02 (Duzentos e oito mil,
setecentos e vinte e dois reais e dois
centavos)
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PARECER DE AVALIAÇÃO
1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor de
mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a dinâmica
de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta e da
demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial de
natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de margem
de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área dos
lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada
a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR 14.653-
2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio, definido como
o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos preços
homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas e corretagem, refletindo o valor mais
representativo de mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de ITBI confere
maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação, permitindo a
obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade imobiliária.
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3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
I. Lote Urbano nº 13, da Quadra 1237, situado no LOTEAMENTO BIAZIN, nesta cidade
e Comarca de Francisco Beltrão, matrícula 26862 da 2ª Circunscrição, com área de
336,50 (Trezentos e trinta e seis metros e cinquenta centímetros quadrados) com os
limites e confrontações seguintes: NORDESTE: Por linha seca e reta medindo 25,00m,
confronta com o lote 11 da mesma quadra. SUDESTE: Por linha seca e reta 12,36m,
confronta com a Travessa Rubi. SUDOESTE: Por linha seca e reta sucessivas medindo
11,43m e medindo 13,66m, confronta com o lote 20-E e 20-D da Gleba 03-FB.
NOROESTE: Por Linha seca e reta, medindo 14,48m, confronta com o lote 12 da
mesma quadra;
II. Área: 336,50 m².
III. Matrícula nº 26.862 do 1° Ofício Registro de Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
amostra Origem quadra lote mês/ano Valor metros vlr/m²
1 CMI-IBTI 1237 7 mar/25 190.000,00 345,75 549,53
2 CMI-IBTI 524 10 fev/22 210.000,00 420,00 500,00
3 CMI-IBTI 1837 9 jun/22 282.000,00 734,15 384,12
4 CMI-IBTI 28 23 mai/24 200.000,00 484,00 413,22
5 NI-MILICO 525,00 350.000,00 666,67
6 SANTINI IMÓVEIS 420,00 480.000,00 1.142,86
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 510.000,00 816,00
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 580.000,00 1.126,21
Total 4.068,90 2.802.000,00 688,64
1º QUADRO
AMOSTRAS - VALOR DAS COMPRA E VENDAS CMI-ITBI e OFERTA VALOR HISTÓRICO
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação do
valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
Amostra FONTE Vlr CMI-ITBI CORRIGIDO Oferta -15% Valor Ajustado m² BASE DE VALOR /M²
1 CMI-ITBI 572,84 572,84 345,75 198.058,11
2 CMI-ITBI 667,90 667,90 420,00 280.517,52
4 CMI-ITBI 454,07 454,07 484,00 219.769,73
3 CMI-ITBI 495,61 495,61 734,15 363.849,07
5 NI-MILICO 666,67 -15% 566,67 525,00 297.500,00
6 SANTINI IMÓVEIS 1.142,86 -15% 971,43 420,00 408.000,00
7 SANTINI IMÓVEIS 816,00 -15% 693,60 625,00 433.500,00
8 SANTINI IMÓVEIS 1.126,21 -15% 957,28 515,00 493.000,00
1,60 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% TOTAL 662,14 4.068,90 2.694.194,44
2º QUADRO
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
Amosta FONTE m² Valor total valor / m²
1 CMI-ITBI 345,75 198.058,11 572,84
2 CMI-ITBI 420,00 280.517,52 667,90
4 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
3 CMI-ITBI 734,15 363.849,07 495,61
5 NI-MILICO 525,00 297.500,00 566,67
6 SANTINI IMÓVEIS AMOSTRA DESCARTADA 20%
7 SANTINI IMÓVEIS 625,00 433.500,00 693,60
8 SANTINI IMÓVEIS 515,00 493.000,00 957,28
- Total 3.164,90 1,60 2.066.424,70 652,92
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
3º QUADRO
4º QUADRO
QUADRA LOTE Vlr Médio FORMA TERRENO TOPOLOGIA vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
1.237 652,92 13 1,00 0,95 620,27 336,50 208.722,02
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de 15%
sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em valores mais
representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com o
justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 02 de dezembro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSE CARLOS KNIPHOFF
Suplente
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ANEXO I – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO III –PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI
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ANEXO VI – DOCUMENTO LEVANTAMENTO IMOBILIÁRIO
VALOR 350.000,00 /525,00M² = R$ 666,67/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 566,67/m²
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VALOR 480.000,00 / 420,00M² = R$ 1.142,860/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 971,43/m²
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VALOR 510.000,00 /625,00M² = R$ 816,00/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 693,60/m²
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VALOR 580.000,00 /515,00M² = R$ 1.126,21/m², atribuído desconto de 15% negociação e
corretagem = R$ 957,28/m²
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: F585-2B0E-5687-F6A7
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
MOACIR GIACOMIN (CPF 483.XXX.XXX-53) em 02/12/2025 17:41:08 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
JOSE CARLOS KNIPHOFF (CPF 555.XXX.XXX-44) em 03/12/2025 07:08:23 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
VANIOS CARLOS BIEHL (CPF 554.XXX.XXX-87) em 03/12/2025 07:18:33 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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