MUNICÍPIO DE
> 4) ITAPEJARA
D'OESTE
PROJETO DE LEI Nº 37/2025
DATA: 16.09.2025
SÚMULA: Autoriza o Executivo Municipal a Adquirir
Imóvel Urbano do Município para implantação de uma
UBS — Unidade Básica de Saúde e da outras providências.
A Câmara Municipal de Itapejara D'Oeste, Estado do
Paraná, aprovou e eu Prefeito Municipal, sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º - Autoriza o Executivo Municipal a Adquirir
Imóvel Urbano: Lote nº 08 da quadra nº 136, do “Loteamento Residencial Chá da
Gralha”, sito a Rua Isidoro Myszak, em Itapejara D'Oeste, Pr, Matrícula nº 26.839, com
área de 329,00 m2 (trezentos e vinte e nove metros quadrados), sem benfeitorias,
registrada no 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Pato Branco —
Paraná, de propriedade do Sr. Juliano Gnoatto e sua esposa Marcia Peretto Gnoatto,
casados pelo regime de comunhão universal de bens, ele portador do CPF nº
911.927.909-44, e ela portadora do CPF nº 030.931.869-60, residentes e domiciliados
em Itapejara D'Oeste, Paraná, conforme matrícula anexa, avaliado em R$ 113.500,00
(cento e treze mil e quinhentos reais), conforme avaliação oficial em anexo, sendo que
esta área será utilizada para a implantação de uma UBS — Unidade Básica de Saúde.
Parágrafo único — O lote referido no “caput” do Artigo 1º foi avaliado por Avaliador
Imobiliário (perito) e pelo Engenheiro civil no Departamento Municipal de Urbanismo,
conforme avaliações em anexo.
Art. 2º - Os valores correspondente da aquisição do
imóvel, será depositado para os proprietários, em parcela única através de transferência
bancária.
Art. 3º - As despesas decorrentes da presente Lei correrão
por conta do orçamento geral do município.
Art. 4º - Esta Lei entra em vigor na data de sua
publicação, revogadas as disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito Municipal de Itapejara D'Oeste,
Estado do Paraná, aos 16 (dezesseis) dias do mês de setembro de 2025.
A Sh
Prefeito Municipal.
” Av. Manoel Ribas, 620 +» (46) 3199-2598
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85580-000
CNPJ: 76.995.430/0001-52
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NORTE
PREFEITURA MUNICIPAL DE ITAPEJARA D'OESTE - PR
MAPA DE ITAPEJARA D' OESTE
ANOTAÇÕES E E o E — |PRANCHANS
01/01
lquadRa DATA
|= PNR 15-set-25 E
| IMÓVEIS URBANOS
ANO ESCALA (UNIDADE [ARQUIVO o
2025 1:10.000 '|METRO MAPA PRINCIPAL.DVvG
| DIREITOS AUTORAIS RESERVADOS QUALQUER MODIFICAÇÃO DEVERÁ TER AUTORIZAÇÃO DO DU - ITAP. D'OESTE
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL
Pes LEONARDO LUIZ SELBACH - OFICIAL TITULAR
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das
veidcawi 20 REGISTRO DE IMÓVEIS DA
este documento
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
FORO EXTRAJUDICIAL
Rua Pio XIl nº 385 - Centro - Pato Branco/PR - CEP: 35.501-320 - (46)3224-5140 - www.pb2ri.com.br
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ATUALIZADA
2º OFÍCIO DE REGI
GERAL DE IMÓVEIS REG ISTRO GERAL)[ po |
CNPJ 78.278.728/0001-77
RUBRICA
COMARCA DE PATO BRANCO-PR. »
Titular: Generozo Ribeiro de Oliveira MATRÍCULA N.º. 26.839 | LG
04 de Maio de 2015
IMÓVEL URBANO: Lote 08 da Quadra 136, do LOTEAMENTO RESIDENCIAL CHÁ DA GRALHA, sito
a Rua Isidoro Myszak, em Itapejara D' Oaste, nesta Comarca de Pato Branco-PR. Com a área de
329,00m? (TREZENTOS E VINTE E NOVE METROS QUADRADOS). Sem benfeitorias. Limites e
confrontações: NORTE: Medindo 23,50m, confronta-se com o lote 07 da mesma quadra; SUL: Medindo
23,50m, confronta-se com o lote 09 da mesma quadra; LESTE: Medindo 14,00m, confronta-se com a
Rua Isidoro Myszak; OESTE: Medindo 14,00r» confronta-se com o lote 09 da mesma quadra;
Situação: Situa-se a 43,00m da Rua Darci Dalmciin
PROPRIETÁRIOS: JULIANO GNOATTO e sua esposa MARCIA PERETTO GNOATTO, brasileiros,
casados pelo regime de comunhão universa! de bens, na vigência da lei 6515/77, ele, RG nº 6.314.137-
2 SSP/PR e CPF nº 911.927.909-44, ela, CPI nº 030.931.869-60, residentes e domiciliados em
Itapejara D' Oeste-PR.
TITULO AQUISITIVO: Ref. Mat. R. 04 e 19, AV 12,
Protocolo nº 75.823. Pato Branco — PR. 04/05/20"
3 e Av. 14 - 7.280 do livro 02 deste Oficio.
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8:
AUTENTICAÇÃO: A presente imagem ou informação confere com os livros desta FUNARPEN
serventia, qualquer alteração será considerada fraude. O referido é verdade e dou fé.
Certidão válida por 30 dias. Documento assinado digita!mente em 04/09/2025.
Angela Cristina Schossler Rembold - Escrevente Juramentada
PEDIDO: 109.485 - Data do pedido: 04/09/2025 - Data da emissão: 04/09/2025 -
Hora da emissão: 13:17 - Custas discriminadas da certidão: Emolumentos R$ 38,55
(139VRCs); Funrejus R$ 9,64 (35VRCs); ISS FS 1,16 (4VRCs); FUNDEP R$ 1,93
(7VRCS); Selo R$ 8,00 (29VRCs); Buscas: R$ 5.40 (12RCs) = Total: R$ 64,68. SELO DE FISCALIZAÇÃO
macae SFRIZ.w50Cv. jkjyj-
PROTOCOLO PENDENTE; O imóvel objeto desta certd>o pode possuir protocolo(s) ORTek.F930q
pendente(s) nesta serventia (caso conste na descrição https: //selo.funarpen. com.br
PG. 1 de1
SÓ QUEM REGISTRA É DONO
HINO
V9-6C89C00'T'PEZOBO
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL URBANO
“52 808142
tapejara'D'Oestey PR 85580-000!
LOTE 08 QUADRA 136
RUA ISIDORO MYSZAK
SETEMBRO 2025
ITAPEJARA D'OESTE - PR
SUMÁRIO
1. IDENTIFICAÇÃO...
p/00 0:14) (0 RR 2
2.1. FINALIDADE... session areais 2
3. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS... 2
4. FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...ssssesessissesseenisairasiiniisaiissidasasemerrsoenscersermasserrerearreroenrerereneeero 2
4.1. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: ............. riem meets 3
4.2. GRAU DE PRECISÃO: ............. sirene
5. METODOLOGIA... seitas eretas teaser rea tiree trees 3
o ofiE o a rar as a a E 4
6.1. LOCALIZAÇÃO .......... itinere riram reerae tear treetearreetçes 4
7. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL...
ZA. ASPECTOSIGERAIS:saseercarasmoeamrasaasosos SEEN ORESTES carerarrana ser ear errar 4
7.2. MICRORREGIÃO sassissassicsmasis rererserereoeameoerreerrenersseenserteseraso ressera ss tanta sa canas sans sensreanasensestesdteas 4
7.3.
7.4. EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS: ...........i titres eeeereeereeeerertre tierra 5
7.5.
7.5.1.
7.6.
7.6.1. | CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO: .......... irei etemeereeerererieeeemeetiants 5
%62. ASPECTOS FÍSICOS apazazuairi o aa 6
8. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
ER 610) V5)]5) (0/6 | 6
9.1.
9.2.
93.
9.4. PESQUISA DE MERCADO - Áreas Urbanas: ......... essere eneeeeeeeeereeeeteeeea 8
10. — INTERVALO DE CONFIANÇA ............ ii iii rteeeeeeeeteereeereeeeeeremeeerere rent estimates 8
11. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL ......... ires erterteaeeree tee eearertereereereeeeereeeres 8
12. ENCERRAMENTO ...
:»
IDENTIFICAÇÃO
SOLICITANTE: Município de Itapejara D'Oeste — PR
PROPRIETÁRIO: Juliano Gnoatto e Marcia Peretto Gnoatto
INTERESSADO: Município de Itapejara D Oeste — PR
2. OBJETIVO
Em conformidade com o item 10.1, apresentação do laudo de avaliação, da NBR 14653-2,
ABNT, determinar o justo valor de mercado pelo encargo específico a ser imposto ao imóvel
avaliando, caracterizado nos levantamentos topográficos apresentados pelo solicitante, descritos no
corpo do presente Laudo de Avaliação, do Lote 08 da quadra 136, em Itapejara D'Oeste - PR.
2.1. FINALIDADE
Estabelecer o justo valor de mercado, para fins de DESAPROPRIAÇÃO, em razão de utilidade
pública.
Fundamentado nas Normas Brasileiras da ABNT, NBR 14.653-1 — Norma Brasileira de
Avaliação de Bens - Parte 1 - Procedimentos, NBR 14.653-2 - Norma Brasileira de Avaliação de Bens -
Parte 2 - Imóveis Urbanos.
ER TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
Pesquisa imobiliária realizada em 15 de setembro de 2025;
Para o tratamento dos dados, foi adotada como ferramenta a estatística descritiva com o uso de
fatores de homogeneização;
Os fatores e coeficientes utilizados, o tratamento estatístico, a planilha de homogeneização e o valor
de mercado adotado para a determinação do valor final, encontram-se nos anexos.
4. FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terreno e edificação
enquadrando-se no Grau Il de fundamentação e Grau Il de precisão, conforme definição constante
nas tabelas 04, 05 e 06 do item 9.2.3 da NBR-14.653-2, norma da ABNT Associação Brasileira de
Normas Técnicas.
4.1. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
Em conformidade com a Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR
14.653-2, subitem 9.4, tabelas 9 e 10, e no subitem 9.2, onde estabelece o Grau de Fundamentação,
conforme a soma dos pontos obtidos nas tabelas 1 e 2, e Grau de precisão, de acordo com a tabela 3.
Pelo somatório dos pontos obtidos nas tabelas 9 e 10, num total de 16 pontos, o presente
Laudo de Avaliação pode ser enquadrado no Grau de Fundamentação: GRAU II.
4.2. GRAU DE PRECISÃO:
A Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR 14.653-2, no subitem
9.2.2, preconiza que os laudos deverão ser especificados, quanto ao Grau de Precisão, no caso em
que for utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O referido método foi
utilizado no tratamento dos dados, na determinação do valor unitário do metro quadrado dos lotes
urbanos de referência, com Grau Il de fundamentação e Grau Il de precisão.
5. METODOLOGIA
Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo Direto
de Dados do Mercado, item 8.2.1 da Norma Brasileira NBR-14.653-2, norma da ABNT Associação
Brasileira de Normas Técnicas:
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
É justamente este tipo de imóvel que o presente laudo define os procedimentos para
cálculo da avaliação.
Distinguimos 3 casos básicos que serão abordados a seguir:
e Terreno sem projeto de Construção.
e Terreno com projeto em fase de aprovação ou aprovado, porém não implantado.
e Terreno com projeto de Construção aprovado e implantado.
O presente imóvel se enquadra em Terreno sem projeto de construção.
6. OBJETO
Lote urbano sob n.º 08, situado na quadra n.º 136, referente à matrícula nº 26.839, totalizando uma
área de 329,00 m?, documentado no 2º Ofício de registro de imóveis de Pato Branco.
6.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel está localizado na Rua Isidoro Myszak, Loteamento Residencial Chá da Gralha,
município de Itapejara D'Oeste — Paraná.
Da CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
7.1. ASPECTOS GERAIS:
O Município de Itapejara D'Oeste está localizado na Região Sudoeste do Estado do Paraná,
possui uma população de 12344 habitantes, segundo Censo de 2022 do IBGE e um IDH de 0,731. A
cidade está inserida na região que engloba os municípios de Pato Branco, Francisco Beltrão, Coronel
Vivida, Bom Sucesso do Sul, Verê e São João, cujo destaque da economia é a indústria e
agropecuária.
7.2. MICRORREGIÃO
O imóvel está localizado no Município de Itapejara D'Oeste, Bairro Fênix, com densidade
demográfica normal, numa região com boa vizinhança.
7.3. INFRAESTRUTURA
Possui os seguintes equipamentos urbanos: pavimentação de pedras poliédricas, meio fio e
sarjetas, arborização, rede de energia, rede telefônica fixa e móvel, internet, iluminação pública, rede
de água tratada, e coleta de lixo sem rede de esgoto.
A coleta de resíduos sólidos se dá 2 (duas) vezes por semana.
7.4. | EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS:
A região é atendida por várias benfeitorias que visam atender às necessidades básicas de
educação, esporte ou lazer, saúde, segurança da comunidade onde está inserida a área avalianda e
as circunvizinhas, tais como:
º Creche;
º Quadra de esportes;
º Campo de futebol;
º Centro de eventos;
7.5. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:
7.5.1. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO:
Circundada pelo lote 07, e 09 da Quadra 136, , com o advento do Plano Diretor Municipal, a área
avaliando está inserida em Zona Residencial — ZR1.
Por tratar-se de área ZR1 as atividades que permitidos são:
º Habitação Unifamiliar
º Habitação coletiva;
º Equipamento de uso institucional;
º Comércio e serviço 1 e 2;
As atividades que Permissíveis são:
. Indústria tipo 1.
7.6. TERRENO
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o que melhor espelha a realidade do
valor de mercado do terreno.
7.6.1. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:
Situa-se no perímetro urbano, assim definido na Lei Municipal nº 1940/2020, — Plano
Diretor Municipal de Itapejara D'Oeste/PR. Confronta-se:
Ao Norte por linha seca com o lote 07, medindo 23,50 metros;
Ao Sul com o lote 09 medindo 23,50 metros;
Ao Leste com a Rua Isidoro Myszak por 14,00 metros;
Ao Oeste com o lote 09 medindo por 14,00 metros.
O macrozoneamento instituído pelo Plano Diretor Municipal fixou as regras fundamentais
de ordenamento do território, objetivando definir diretrizes para o uso e ocupação do solo.
A área avalianda possui vocação urbana, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente para a Zona
Residencial -ZR1.
O imóvel está classificado como ce situação favorável, situado dentro do perímetro e
macrozona urbanos.
Os imóveis circunvizinhos são dotados de equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, Iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar
e vias de acesso, e transporte escolar (público) mantido pela municipalidade.
A topografia pode ser considerada razoavelmente plana.
7.6.2. ASPECTOS FÍSICOS:
A topografia da área avalianda pode ser considerada adequada ao aproveitamento urbano.
º Formato — Retangular;
Topografia — parcialmente Plana;
Averbação — sem benfeitorias.
8. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Quanto à natureza: privada
Quanto à finalidade: Institucional
Quanto à intervenção física: terraplanagem
Quanto à posição em relação ao solo: Térrea
Quanto à duração: Perpétua
9. CONSIDERAÇÕES
Por se tratar de matéria de caráter legal e fora do contexto deste trabalho, foram dispensadas as
investigações relativas a títulos, invasões, hipotecas, divisas, etc.;
* Aceitamos como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados, bem como as informações
prestadas por terceiros como de boa fé e confiáveis;
e Otrabalho apresentado e seus resultados são válidos apenas para este laudo, não sendo permitida a
sua utilização em conexão com qualquer outro trabalho;
e Para a determinação do valor de mercado deste imóvel, utilizamos o Método Comparativo Direto de
Dados do Mercado através de estatística descritiva;
º Este laudo de avaliação foi elaborado com base a todas as exigências e critérios sugeridos e descritos
na NBR 14.653-2 Norma Brasileira de Avaliação de Bens parte 2 Imóveis Urbanos.
e Ovalor definido é referente à valoração para desapropriação;
9.1. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
Subentende-se que o imóvel avaliando encontra-se livre e desembaraçado e que as
informações coletadas de terceiros e de fontes externas, referentes ao mercado imobiliário em
análise, foram merecedoras de crédito e concedidas de boa fé.
Observa-se o fato de que o registro cartorial no RGl da Comarca de Pato Branco do imóvel
avaliando, considera-o como “imóvel urbano”, cadastro municipal nº 1011360080001-0.
Tal pressuposto básico é fundamental no desenvolvimento da avaliação, tendo em vista
que os procedimentos normativos e metodológicos aplicáveis são distintos e influenciam na
determinação do justo valor de mercado do imóvel avaliado.
A pesquisa cartorial, não demonstrou a existência de gravame(s) averbado(s) no Registro
Geral de Imóveis desta Comarca em relação à área avaliada.
9.2. VISTORIA:
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 15 de setembro de 2025, quando,
procedeu-se à pesquisa e aos levantamentos de informações do bem avaliando e do mercado
imobiliário de áreas urbanas afins, como os loteamentos Bem Viver, Sol Nascente, Haupt, e
Cooperhabi, Município de Itapejara D' Oeste, cujas descrições e documentação, estão anexadas ao
presente Laudo de Avaliação. Objetivou conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao
seu segmento de mercado, através da coleta de dados amostrais.
Foram identificadas as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos
relevantes à formação do valor, tais como, o conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas
tecnológicas, que afetam o seu valor, levantadas no mercado imobiliário e no Departamento de
Urbanismo do Município de Itapejara D'Oeste, quais sejam:
º Equipamento público ao lado — Centro de Eventos.
9.3. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
O mercado imobiliário no segmento considerado possui um número razoável de imóveis
ofertados, apresentando velocidade de venda lenta, de acordo com informações dos corretores de
imóveis da região.
9.4. PESQUISA DE MERCADO - Áreas Urbanas:
Após a identificação do objeto da avaliação, coletam-se, junto ao mercado imobiliário de áreas
urbanas, dados semelhantes para comparação, utilizando-se, posteriormente, de fatores de
homogeneização, visando tornar a dispersão a menor possível em torno da média.
A pesquisa no mercado imobiliário foi realizada através de contatos mantidos com os proprietários,
cartorários e corretores de imóveis da região, de onde originaram os dados que compuseram a
amostra, formada por 5 (cinco) dados, dos quais, após análise estatística dos resultados, foram
utilizados todos, dando lugar à convicção do valor unitário do metro quadrado dos lotes de terreno
urbanos (transação e/ou oferta), localizados próximos à área avaliada.
10. INTERVALO DE CONFIANÇA
Estando o terreno situado na divisa do centro de Eventos de Itapejara D' Oeste, a avaliação totalizou
dentro dos seguintes limites:
Valor Médio
Imóvel Valor Máximo Valor Mínimo
Aritmético
Terreno R$ 115.900,00 R$ 111.144,50 R$ 106.38,01
11. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Em função do contido nos itens anteriores, e considerando a necessidade da utilização do
imóvel pelo município, o valor adotado do imóvel após arredondamento permitido por norma é:
R$ 111.000,00
(Cento e onze mil reais)
12, ENCERRAMENTO
Documentação Dominial
º Matrícula;
Avaliação do imóvel
º Pesquisa imobiliária;
º Grau de fundamentação da Avaliação;
º Fatores e coeficientes utilizados;
º Memorial de cálculo de homogeneização;
Anexos
Imagem de satélite;
Fotos do terreno;
Matrícula de registro do imóvel;
Mapa da área obtido na Prefeitura Municipal de Itapejara D'Oeste;
Itapejara D'Oeste - PR, 15 de setembro de 2025.
Profissional Técnico Responsável:
Já
Lt ro DD
Leandro H. M. Santos
Engenheiro Civil - CREA PR-170817/D
RA MUNICIPAL DE
A D'OESTE - PR
H. M. Santos
-PR 170817/D
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma,
conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14.653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado quanto à
fundamentação e a precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da
ABNT NBR 14653-1:2001.
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO COM O USO DO TRATAMENTO POR FATORES
Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição | mM SRA
H I
Caracterização do | Completa quanto a | Completa quanto = . “
| pres todas variáveis | aos fatores utilizados Adoção de situação
avaliando analisadas no tratamento paradigma
E Características Podem ser
aracterísticas conferidas por utilizadas
2 nã pé conferidas pelo profissional características
autor do laudo credenciado pelo fornecidas por
autor do laudo terceiros
Quantidade minima |
de |
3 | dados de mercado 12 | 6 3
efetivamente |
utilizados |
Apresentação de
Apresentação de Apresentação de informações
' x informações AR ; relativas a todas as
4 ananenção des relativas E tod a | Momações reiativas caractorisâcas dos
características dos | .. god lados
de mercado dados analisadas, eine os correspondentes
com foto | aos fatores
utilizados
Extrapolação Admitida para
5 conforme Não admitida apenas uma Admitida
B52 variável
Intervalo admissível
de
6 ajuste para cada 0,90 a 1,10 0,70 a 1,30 0,50 a 1,50
fatore para o
conjunto de fatores
9 [5 (o) |
TOTAL 16 |
Nota: Observar subseção 9.1.
Para atingir o Grau Ill é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados
os seguintes critérios:
Na tabela 5, identificam-se três campos (graus Ill, Ile |) e seis itens;
O atendimento a cada exigência do grau | terá um ponto; do grau Il, dois pontos; e do grau III, três
pontos;
O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de
itens, atendendo a tabela 5.
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento
por fatores
GRAUS | a | l
Pontos Mínimos | | 6
Itens 3,5e e com os 6 no
obrigatórios no demais no Mitúiliiiosnoarau Todos, no mínimo
grau mínimo gro no graul
correspondente no grau ll
GRAU DE PRECISÃO PARA O TRATAMENTO POR FATORES
Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição | ET — I T —
Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor central da
estimativa
[Nota: Observar subseção 9.1. |
“30% [30% - 50%
> 50% |
Trabalho enquadrado como: GRAU Il DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU II DE PRECISÃO
FATORES UTILIZADOS
Oferta: geralmente o mercado imobiliário trabalha com valores acima do valor real do imóvel, para
que possa haver certa flexibilidade de negócio entre comprador e proprietário. Assim, para imóveis
em transação, os quais já estão sendo negociados a preço de mercado, aplica-se o fator de oferta
igual a 1,00, enquanto para imóveis à venda, aplica-se fator de oferta igual a 0,90.
Localização: fator relacionado à diferença de valores devido à localização do imóvel, pois mesmo que
haja semelhanças entre os elementos, sempre pode haver diferenças correspondentes à localização
dos mesmos.
Padrão: refere-se ao padrão de acabamento entre os imóveis comparados.
Otimo 100
Muito Bom 90
Bom 80
Médio 70
Baixo jo)
Conservação: refere-se ao estado de conservação relativo à idade aparente da construção.
Otimo 100
Muito Bom
Bom
Médio
Infra-estrutura: fator relacionado à presença ou não de infra-estrutura, obtido através da soma dos
valores correspondentes a cada item da infra-estrutura existente.
Agua [-[0a 15 ntação asfáltica
-[0a10 / pedra irregular
-/Dab5 com cascalho | -
Calçada e meio-fio | - | 0a 10 »entação primária |-| O
Telefone |-| Da5 Rede pluvial |- [0a 10
Iluminação pública |-| 045 Comércio |- [0a 15
Área: fator correspondente à relação entre a área do imóvel pesquisado e do imóvel avaliando,
obtido através da seguinte fórmula:
Fa = (Ap/Aa)n
Ap = Área pesquisada
Aa = Área avaliando acrescida em 30%
Sendo:
VU = Valor Unitário (R$/m?)
Fo = Fator de oferta
Wloc = Coeficiente de localização
Winfra = Coeficiente de infraestrutura
Wpadrão = Coeficiente de padrão
Wconserv = Coeficiente de conservação
Fárea = Fator de área
Winfra | Wpadrão | Wconsery | Fárea VUH
113] 125 100 099 [r$ 322,80 |VU
113 125 100 099 [R$ 328,22 |Fo
113 125 1,0 099 | R$ 327,46 |Wioc
113 125 10 | 099 |R$ Winfra
1,13 125 40 099 [R$ 328,22 |Wpadrão
113 125 100 0,99 |R$ 327,25 |Wconserv
1,13 125 1,00 099 | R$ 325,30 |Fárea
1,00, 135 1,00 099 [R$ 322,83 |
1,00 125 1,0c 099 | R$ 322,83 |
1,00 125 “aa 099 [R$ 435,38 |
1,00 1,25 1,00
2,00 125 100
o VUH
VUH = VU Homogeneizado (R$/m?)
VALOR UNITÁRIO (R$/m?)
FATOR DE OFERTA
COEFICIENTE DE LOCALIZAÇÃO
COEFICIENTE DE INFRA-ESTRUTUTRA
COEFICIENTE DE PADRÃO
COEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO
FATOR DE ÁREA
VU HOMOGENEIZADO (R$/m?)
VALOR UNITÁRIO MÍNIMO
VALOR UNITÁRIO MÁXIMO
R$ 323,37
R$ 352,28
p/m?
p/m?
VALOR UNITÁRIO ADOTADO R$337,83 p/m? ]
ÁREA DO IMÓVEL (m?) 329,00 |
VALOR MÍMINO R$ 106.389,01
VALOR MÁXIMO R$ 115.900,00
VALOR SUGERIDO R$ 111.144,50
Lo a
tR202C
Figura 2 - Situação da Área
RUDINEI SCHUASTZ
Perito Avaliador Imobiliário
. CRECI: F 42.532
. CREA - PR: 205193/D
e CNAI: 049668
LAUDO TÉCNICO
DE AVALIÇÃO
IMOBILIÁRIA
Itapejara D'Oeste, 25 de Agosto 2025
Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária
1. INTRODUÇÃO
1. INTRODUÇÃO
e Imóvel Avaliado: Lote nº 08 da Quadra nº 136 — Loteamento Residencial Chá
da Gralha
e Localização: Rua Isidoro Myszak — Itapejara D'Oeste/PR
e Área do Terreno: 329,00 m?
e Matrícula: nº 26.839 — Cartório de Registro de Imóveis competente
e Proprietários: Juliano Gnoatto e esposa Márcia Peretto Gnoatto
e Solicitante: Prefeitura Municipal de Itapejara D'Oeste-PR
e Finalidade da Avaliação: Determinação do valor de mercado para fins de
comercialização
ê: FINALIDADE E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Este laudo tem como objetivo estimar o valor de mercado do imóvel para fins de
comercialização, conforme solicitado pelo requerente supracitado.
3. DA QUALIFICAÇÃO DOS AVALIADORES
Rudinei Schuastz, Engenheiro Civil, registrado no CREA — PR sob o número
205193/D, Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), registrado no CRECI — PR sob
o número F42532, especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias.
4. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Este Laudo Técnico de Avaliação fundamenta-se no que é estabelecido
pelas Normas Técnicas ABNT, avaliação de bens, registradas no INMETRO como
NBR14.653 e baseia-se na:
ER TELEFONE: (46) 99936-2952
AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
a) Na documentação fornecida pelo solicitante desta avaliação.
b) Informações constatadas in loco quando da vistoria do imóvel;
c) Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário
local, tais como intermediários, vendedores,corretores, locadores e locatórias,
conhecedores das práxis da mercadologia imobiliária da região avaliada.
A pesquisa foi realizada entre os dias 20 e 21 de Agosto de 2025 e
concentrou-se essencialmente na coleta de informações sobre imóveis à venda e
vendas concretizadas nos últimos 12 meses, de Imóveis com mesmo perfil, que
permitam comparação.
NORMAS OBSERVADAS NESTA AVALIAÇÃO
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da norma brasileira da
ABNT- NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis urbanos e atende a todos os requisitos
da Lei 6.530/1978 que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, bem como
Resolução nº 1.066/2007 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis- COFECI.
5. METODOLOGIA
Para determinação do valor de mercado do imóvel, foi adotado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, com a homogeneização dos fatores
conforme preconiza a ABNT NBR 14.653 — Avaliação de Bens — Parte 2 — Imóveis
Urbanos.
Esse método fundamenta-se na investigação de elementos de mercado
obtidos por meio de pesquisa de imóveis com características semelhantes ao
avaliando, efetivamente ofertados ou negociados em condições normais de
comercialização.
Os dados coletados foram tratados e analisados, considerando fatores de
homogeneização pertinentes (como localização, comercialização e demais atributos
físicos e legais), resultando em um valor representativo das condições de mercado na
data de referência da presente avaliação.
BR TELEFONE: (46) 99936-2952
AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
6. DO BEM AVALIADO
Matrícula do Descrição do Bem Localização
Imóvel
26.839 Lote nº 08 da Quadra nº 136 —ltapejara D'este —
Loteamento Residencial Chá da PR. .
Coordenadas:
Gralha, com 329,00m? de área. 25º57'37.6"S
52º48'29.6"W
T ANÁLISE E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objeto da presente avaliação encontra-se no municipio de Itapejara
D'Oeste — PR, situado na Rua Isidoro Myszak, Bairro Fênix, integrante do Loteamento
Residencial Chá da Gralha.
Trata-se de uma região predominantemente residencial, com condominios e
conjuntos habitacionais de padrão popular, localizada próxima ao Centro de Eventos
Municipal. O loteamento encontra-se em fase de expansão, possuindo ruas
pavimentadas em calçamento de pedras.
O terreno possui 329,00 m?, com topografia plana, apresentando 14,00 m de
testada para a via de acesso e 23,50 m de profundidade, condições compatíveis com
a ocupação e circulação da região.
BR
RUDINEI SCHUASTZ
TELEFONE: (46) 99936-2952
AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
8. TABELA DE VALORES COLETADOS, COM
HOMOGEANIZAÇÃO DOS FATORES
Cliente : Juliano Gnoatto Cidade: Itapejara D'Oeste Data: 23/08/25
Valores coletados Fatores Homogeneizantes
N F F
Preço R$ Área (m?) R$/m? Oferta | Localização F Fisicos Fhom R/m?
1 R$ 150.000,00 363 R$ 413,22 0,9 1 I 1 43 RS 371,90,
2 R$ 100.000,00 360 R$ 277,78 0,9 1 1 0,9 R$ 250,00
3 R$ 110.000,00 334 R$ 329,34 1 E 1 1 R$ 329,34
4 R$ 110.000,00 351 R$ 313,00 1 1 1 1 R$ 313,00
5 R$ 75.000,00 R$ 250,00 1,2 0,9 R$ 247,50
Média R$316,66
Área do terreno: 329,00
9. MEMORIAL DE CÁLCULO PARA O VALOR DO TERRENO
Imóvel avaliando
Lote urbano nº 08 da quadra 136, Loteamento Chá da Gralha- Bairro Fenix- Itapejara
D'Oeste Area: 329m?
Área: 329m?
Método empregado:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com
homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por
este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de
características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m?) são
ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.
O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de
Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das
Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't de Student com confiança de 80%,
consoante com a Norma Brasileira.
A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:
F1: Oferta
F2: Localização
F3: Fisiscos
BR TELEFONE: (46) 99936-2952
e AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Imóveis amostrados para comparação:
Imóvel 1:
https://www.assmannimoveis.com.br/imovel/venda/terreno/itapejara-doeste-
pr/bem-viver/terreno-a-venda-no-bairro-bem-viver-em-itapejara-d-oeste---
pr/756402
Área: 363m?
Valor: R$150.000,00
Valor por metro quadrado: R$413,22
Fator de homogeneização Oferta: 0,90
Fator de homogeneização Localização: 1,00
Fator de homogeneização Fisiscos: 1,00
Imóvel 2:
https://www.mr-imoveis.com/imovel/3851030/lote-venda-itapejara-doeste-pr-
loteamento-sol-nascente?Mobile=1
Área: 360m?
Valor: R$100.000,00
Valor por metro quadrado: R$277,78
Fator de homogeneização Oferta: 0,90
Fator de homogeneização Localização: 1,00
Fator de homogeneização Fisiscos: 1,10
Imóvel 3:
hitps://www.polazzoimoveis.com.br/imovel/venda/terreno/itapejara-doeste-
pr/centro/terreno-em-itapejara-do-oeste---loteamento-haupt/564307
Área: 334m?
Valor: R$110.000,00
Valor por metro quadrado: R$329,34
Fator de homogeneização Oferta: 1,00
Fator de homogeneização Localização: 1,00
Fator de homogeneização Fisiscos: 1,10
Imóvel 4:
Lote vendido no Loteamento Cooperhabi, com as corrdenadas:25º56'57.5"S
52º49'21.9"W, Vendedor: Diego Schuastz
Área: 351m?
Valor: R$110.000,00
Valor por metro quadrado: R$313,39
Fator de homogeneização Oferta: 1,00
Fator de homogeneização Localização: 1,00
Fator de homogeneização Fisiscos: 1,00
BR TELEFONE: (46) 99936-2952
E AV: MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Imóvel 5:
Lote a venda Loteamento Veneza, Itapejara D'Oeste, Lote nº14 da quadra 248.
vendedor Maikon Lanhe
Área: 300m?
Valor: R$75.000,00
Valor por metro quadrado: R$250,00
Fator de homogeneização Oferta: 0,90
Fator de homogeneização Localização: 1,00
Fator de homogeneização Fisiscos: 1,20
Tabela de homogeneização:
Imóvel R$/m? F1 F2 F3 R$/m? homog.
1 413,22 0,90 1,00 1,00 371,90
2 277,18 0,90 1,00 1,10 275,00
3. 329,34. 1,00 1,00 1,10 362,28
do 313,39 1,00 1,00 1,00 313,39
5 250,00 - 0,90 1,00 1,20 270,00
Valores homogeneizados (Xi), em R$/m?:
Média: X = 5(Xi)/n
X=318,51
Desvio padrão: S = (X(X - Xi) 2/(n-1)
S=47,54
Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor
que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - XJ/S < VC
Valor crítico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65
Amostra 1: d=|371,90 - 318,51] /47,54
Amostra 2: d = |275,00 - 318,51 / 47,54
Amostra 3: d = |362,28 - 318,51// 47,54
Amostra 4: d=[313,39- 318,51]/47,54
Amostra 5: d = [270,00 - 318,51 /47,54
1,12 < 1.65 (amostra pertinente)
0,92< 1.65 (amostra pertinente)
0,92< 1.65 (amostra pertinente)
0,11< 1.65 (amostra pertinente)
1,02< 1.65 (amostra pertinente)
Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:
Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais,
teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li=X-tc* SA(n-1) e Ls=X+tc* SA(n-
1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de
confiança e 4 (n-1) graus de liberdade.
ER TELEFONE: (46) 99936-2952
: i AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Limite inferior do intervalo de confiança (Li):
Li = 318,51-1.53*47,54N(5-1) = 282,15
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 318,51+ 1.53*47,54N(5- 1) = 354,88
Cálculo do campo de arbítrio:
Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio
será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$286,66 a R$350,36
Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:
Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de
arbítrio.
Valor unitário do imóvel avaliando: R$345,00
Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$345,00 * 329,00 = R$113.505,00
10. -CONCLUSAO DO VALOR DO TERRENO AVALIADO
Levando em consideração a localização do imóvel, suas caracteristicas
físicas e os dados obtidos por meio da análise comparativa de mercado — cujas
amostras foram coletadas em bairros com características semelhantes ao do
avaliando — conclui-se que o valor estimado do terreno é de:
R$ 113.500,00 (cento e treze mil e quinhentos reais)
Observação: O valor apresentado representa a estimativa de mercado mais
provável à vista do imóvel, considerando as condições locais, a legislação
urbanistica vigente e os aspectos físicos do bem, correspondendo ao valor de
mercado na data da avaliação, podendo sofrer variações em função de alterações
econômicas, de mercado ou negociações específicas entre comprador e
vendedor.
ER TELEFONE: (46) 99936-2952
Ê AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Foto 01: Croqui de delimitação aproximada do imóvel
Fonte: Google Earth Pro
Foto 02: Localização do imóvel
No'Ponto
BR E
Fi duetisto
DjOeste,
Fonte: Google Earth Pro
= TELEFONE: (46) 99936-2952
z AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUASTZ ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Foto 03: Fotos do Imóvel
con q SA
TELEFONE: (46) 99936-2952
pve AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI SCHUAS ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000
Foto 04 Rua de acesso ao imóvel
TELEFONE: (46) 99936-2952
AV. MANOEL RIBAS, 1220 CENTRO
RUDINEI ITAPEJARA D'OESTE - PR CEP. 85580-000