materia nº 16/2023

MUNICÍPIO DE
E ITAPEJARA
D'OESTE
GESTÃO 2021/2024
PROJETO DE LEI Nº 016/2023
DATA: 06.03.2023
SÚMULA: Autoriza o Executivo Municipal
adquirir Imóvel Urbano e dá outras providências.
A Câmara Municipal de Itapejara D'Oeste, Estado
do Paraná, aprovou e eu Prefeito Municipal, sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º. Fica autorizado o
Municipal a adquirir Lote Urbano, conforme segue:
a) Adquirir Imóvel Urbano, “Lote nº. 01, da Quadra nº 32”, Matrícula n.º 28.130,
registrado no 2º Oficio de Registros de Imóveis de Pato Branco, Paraná, com área de
300,60 m2 (trezentos metros e sessenta centímetros quadrados), sem benfeitorias,
localizado na Rua Nereu Ramos no Bairro Meniro Deus, Mun cípio de Itapejara
D'oeste, Pr, de propriedade do Srta. Rayza Da! Molin Cortese, b a. solteira,
portadora do RG nº 7.546.435-5 SSP/PR e CPE nº 052.862.40º
domiciliada à Rua Duque de Caxias, Centro de Itapejara D'Oeste, Pr., pelo valor de R$
100.000,00 (cem mil reais), conforme parecer técnico apresentado pelo perito avaliador
imobiliário Sra. Eduarda Biezus, CRECI: 41.336 CNAI: 39.97 e laudo técnico do
Engenheiro Civil Sr. Leandro H. Mass Santos, que será utilizado para a implantação de
um parquinho de diversões para uso da população (crianças e adolescentes) residemes
no bairro Menino Deus e loteamento Vila Verce.
Art. 2º - As despesas decorrentes da presente lei
correrão por conta do orçamento geral do município.
Art. 3º - Esta Lei entra em vigor na data de sua
publicação, revogadas as disposições em contrário
5 ç
Gabinete do Prefeito Municipal de lapejara
D'Oeste, aos 06 (seis) dias do mês de março de 2023.
Vilma: x
Prefeito Munici pai.
(7 Av. Manoel Ribas, 620 ; 1» (46) 3526-8300
Itapejara D'Oeste - Paraná É E
85580-000 O adm itapejaradoeste.pr.gov.br
CNPJ: 76.995.430/0001-52
EDUARDA BIEZUS
PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
CRECI: 41.336 CNAI: 39.971
PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA DE ÁREA
URBANA
LOTE 01 DA QUADRA 32
RUA NEREU RAMOS
ÁREA: 300,60 m?
ITAPEJARA D'OESTE/PR.
SEGURANÇA IMÓVEIS. DIA: 22 de fevereiro de 2023. Itapejara D'Oeste/PR
[Sil
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO DE ÁREA URBANA
1. INTRODUÇÃO:
Visa o presente Parecer, atender a solicitação da Prefeitura Municipal de Itapejara
D'Oeste, pessoa jurídica, inscrita no CNPJ nº 76.995.430/0001-52.
Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que
regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 do
COFECI — Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT —
NBR 14.653 — 2 Avaliação de Imóveis Urbanos.
2. OBJETIVO:
O objetivo do presente Parecer é a determinação de valor de mercado para levantamento
patrimonial.
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
Lote 01 da Quadra 32, situado na Rua Nereu Ramos, Bairro Centro, Itapejara D'Oeste - PR,
com área de 300,60 (Trezentos e um metros e sessenta centímetros quadrados) sem
benfeitoria, com limites e confrontações constadas na Matrícula de nº 28.131 do 2º Oficio
de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Pato Branco — PR.
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Data da vistoria: 17 de fevereiro de 2023.
A área localiza - se no Município de Itapejara D'Oeste, com acessona Rua Nereu
Ramos, Bairro Centro, em Itapejara, D'Oeste — PR. O terreno é plano e tem sua frente
voltada para o Oeste.
5. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
O imóvel encontra- se em uma área comercial e residencial, com boa liquidez e
solvência, com o público alvo sendo pessoas que buscam imóveis comerciais ou residênciais.
6. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S)
UTILIZADO(S):
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado.
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/m?
01 | Monjoleiros R$: 90.000,00 | 300,00 m? R$: 300,00 m?
02 | Frederico Fiorentim R$: 97.000,00 300,00 m? R$: 323,33 m?
03 [Eudes Pichetti R$: 118.000,00 | 360,50 m? R$: 327,32 m?
04 [Zilda Arns R$: 120.000,00 | 360,50 m? R$: 332,87 m?
05 | Cláudio João Antoniolli R$: 140.000,00 | 320,00 m? R$: 437,50 m?
06 | Presidente Kenedy R$: 219.000,00 | 639,20 m? R$: 342,61 m?
SEGURANCAIMOVEISQHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
[Sil
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
10% = 309,57
Média Aritimética = Soma do valor do m? das 6 amostras = 2063,63 = 343,93
6 5
= +10% = 378,32
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/m?
02 | Frederico Fiorentim R$: 97.000,00 300,00 m? R$: 323,33 m?
03 |Eudes Pichetti R$: 118.000,00 | 360,50 m? R$: 327,32 m?
04 [Zilda Arns R$: 120.000,00 | 360,50 m? R$: 332,87 m?
06 | Presidente Kenedy R$: 219.000,00 | 639,20 m? R$: 342,61 m?
NOVA MÉDIA COM O TRATAMENTO DAS AMOSTRAS:
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/m?
02 | Frederico Fiorentim R$: 97.000,00 | 300,00 m? R$: 323,33 m?
03 [Eudes Pichetti R$: 118.000,00 | 360,50 m? R$: 327,32 m?
04 [Zilda Arns R$: 120.000,00 | 360,50 m? R$: 332,87 m?
06 | Presidente Kenedy R$: 219.000,00 | 639,20 m? R$: 342,61 m? |
Média Final = Soma do valor do m? das 04 amostras: 1326,13 =331,53
4
Média Aritimética = Valor do m? x Metragem do terreno = 331,53 X 300,80 = 99.989,44
7. CONCLUSÃO:
É de entender do perito avaliador que os valores para o imóvel avaliando:
VALOR DO TERRENO: 100.000,00 (Cem mil reais)
Limite Superior: 110.000,00 (Cento e dez mil reais)
Limite Inferior: 90.000,00 (Noventa mil reais)
Obs. Valores válidos para a presente data
Itapejara D'Oeste/PR. Dia: 22 de fevereiro de 2023.
EDUARDA BIEZUS
PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
CRECI: 41.336 CNAI: 39.971
Es SEGURANCAIMOVEISQHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
[Sil
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
REGISTRO FOTOGRÁFICO
E SEGURANCAIMOVEISQHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
Si
SEGURANÇA IMÓVEIS
MATRICULA "UTIEIZADA!PARA O PARECER:
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL
e PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
kr: LEONARDO LUIZ SELBACH - OFICIAL TITULAR
FORO EXTRAJUDICIAL
2º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE PATO BRANCO - PR
Rua Pio Xi! pº 285 - Centro - Pato Branco/PR CEP: 85501-320 (46)3224-5140 www ph2ci com br
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ATUALIZADA
2º OFÍCIO DE REGISTRO ns
GERAL DE IMÓVEIS [REG ISTRO GERAL || 1
CNPJ 78.278.728/0001-77
EEE
COMARCA DE PATO BRANCO-PR.
Titular: Gonerozo Ribeiro da Olivoira [MATRÍCULA N.º... 28.13
16 de outubro de 2015.
IMÓVEL JYRBANO: Lote nº 01 - Quadra nº 32, sito à Rua Nereu Ramos, em itapelara D'Oeste, na
Comarca de Pato Branco - PR. Com a área de 300,60m' (TREZENTOS METROS E SESSENTA
CENTIMETROS QUADRADOS). Sem benfeitorias. Limites e confrontações: NORTE: Confronta-se por
linha seca, medindo 29.29m, com o lote 23 da mesma quadra; LESTE: Confronta-se por linha seca,
medindo 12,00m, com a Rua Nereu Ramos, do mesmo perimetro; SUL: Confronta-se por linha seca,
medindo 27,15m, com o lote nº 01-A da mesma quadra, OESTE: Confronta-se por linha seca, medindo
13,18m, com o lote 01-B, da mesma quadra. A poligonal tem inicio no marco 'MO?, situado na linha seca
que faz divisa com a Rua Noteu Ramos e lote nº 01-A, segue com o azimute de 0º00'00" e percorre
12.00m, por linha seca que faz divisa com a Rua Nereu Ramos do mesmo patrimônio, até o marco
MOZ, segue com o azimute de 292º13'51º é percorre 29,29m, por linha seca que faz divisa com o lote
nº 23, da mesma quadra, até o marco MQ3, segue com azimute de 1 17º44'46" e percorre 13,16m, por
linha seca que faz divisa com os lotes nº 01-B, da mesma quadra, ate o marco MOS, segue com
azimute de 111º44'12” e percorre 27.15m, por linha seca que faz divisa com os lotes nº 01-A da mesma
quadra, até o marco MO1, onde teve início esta descrição. Titulo de Propriedade nº 013/91 e 012/91,
emitidos em 12.06.1997, pela Prefeitura de Itapejara D'Oeste — PR.
PROPRIETÁRIA: NELI RITA DAL MOLIN CORTESE. casada com RUI CORTESE, sob o regime de
comunhão parcial de bens, brasileiros, eia, RG nº 1.944.135-0 SSP-PR e CPF nº 435 178.468-53 , ele,
RG nº 1.188.837-3 SSP-PR e CPF nº 137 527.239-04, residentes e domiciliados à Rua Duque de
Caxias, 583, Centro, em itapejara D'Oeste-PR
TiruLo IVO: RefMat. AV.01 e 02- 28.129, do livro 02 deste Ofício. Protocalo nº 78.575, Pato
PR, 16/10/201
EM SERÁ CONSIDERADA FRAUDE
ONE er
CERTIDÃO VÁLIDA POR 30 DIAS A PARTIR DE 22/02/2023 - QUALQUER ALTERAÇÃO NA IMAGI
-— Formal de Partilha - TRANSMITENTE: ESPÓLIO de NEL!
RITA DAL MOLIN CORTESE. tura Públca de Invervário € Pornlho — Público de 28/11/2015,
lavrada no livro 7S:N. fis, 139/147, do Tabelionato de Itapejara D' Oeste-PR ADQUIRENTE: RAYZA DAL
MOLIN CORTESE, brasileira, solteira, estudante, RG "º 7 546 435-5 SSP-PR c CPF nº 056 857 409.8:
residente é domiciliada à Rus Duque de Caxias, em Itapejara D'Oeste-PR. Área: 300,60m? - Sei
benfeitorias. Cadastro Imobihário 10103203150010. Cert. Neg ce Tributos Municipais nº 780/2015 Cert
Neg. de Débitos de Tributos Estaduais nº 01398114-40. Cent. Neg. de Débitos Relativos aos Tributos
Federais e à Divida Ativo da União emitida em 24/11/2015 Cert. Neg «o OHcio Distribuidor emitde em
24/11/2015. desta Comarca. Cert. Neg. de Débitos Tranalhistas nº 196439541/2018. Cert. Neg. de Ações
Trabalhistas do 1º Grau - TRT — Sº Região nº 2015.11 24-eU6862L6, emilica em 24/11/2075 Cet Neg de
Onus emitida em 25/11/2015, selo nº jTIVO.D4AEO Raar-skCoe TFHS Consuita a Central de
Indisponibiicade ce Bens - Negativo - Cocgo Hash et
Ca? 64G8.093G.boea abtc cea9 b23c.080e Adae 883. VALOR: R$ 2000000 Pugo o ITCMD em
25/71/2015. Declaração 01500090433-2 Funrejus pago em 26/71/2015 conforme guia nº
BaQNOGONCO1 105324-0. Sera emitida a DOI. Ref. Mat 28.130, acima Dou fé, 2010 VRC. R$ 475,02 Pato
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A PRESENTE CERTIDÃO DA MATRÍCULA 28.130 CONFERE COM OS LIVROS DESTA SERVENTIA
ER UTENTICAÇÃO |
A PRESENTE IMAGEM OU INFORMAÇÃO |
CONFERE COM OS LIVROS DESTA SERVENTIA. |
O REFERIDO É VERDADE E DOU FÉ.
22 DE FEVEREIRO DE 2023
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ASSINADO DIGITALMENTE. =. e
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Grazisia Caroime Brandelero Chaves | [EM AeR ORM 8 É
Escrevente Juramentado | |
fPedido: 95.812 - Data do pedido: 22/02/2023 - Data da emissão:
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| SELO DIGITAL
2/02/2023 - Hora da emissão: 14:42 - Custas discriminadas dá |
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F930V. pEqPX.bhDs
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«pisejo tunarpen cor be |
ridão: Emolumentos R$ 34,24 (158VRCs); Buscas R$ 2,2
frovrosy; Selo R$ 0,00 (OVRCs); Funrejus R$ 9,12 (42VRCs); ISS R$
1,10 (SVRCs); FUNDEP R$ 1,82 (8VRCs) = Total: RS 48,50.
PG. 1 de 1
E SEGURANCAIMOVEISQOHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
|Si|
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:
E SEGURANCAIMOVEISQOHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
22/02/2023, 16:41 Conselho.NET / Certidão de Regularidade
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS 62 REGIÃO / PR
CRECI 62 REGIÃO / PR
CERTIDÃO DE REGULARIDADE PESSOA FÍSICA
CERTIDÃO EMITIDA EM:
11/02/2023 Às 09:31:45
CÓDIGO DE AUTENTICIDADE: Y5XPCE
ESTA CERTIDÃO É VÁLIDA POR 30 DIAS -> ATÉ 13/03/2023
Certificamos, para os fins que se fizerem necessários, que o(a) Corretor(a) de Imóveis EDUARDA BIEZUS
- registrado com o nome fantasia: EDUARDA BIEZUS CORRETORA DE IMÓVEIS, encontra-se
devidamente inscrito(a) nesta Entidade sob o Nº 41336, desde 10/05/2022, ESTANDO COM SEU
REGISTRO ATIVO, APTO(A) PARA O EXERCÍCIO DE SUAS ATIVIDADES PROFISSIONAIS NA JURISDIÇÃO DO
PARANÃ conforme faculta a Lei 6.530/78 c/c o Decreto Lei 81.871/78.
Se os dados da Certidão de Regularidade não forem compatíveis com os dados do Corretor(a) de Imóveis,
faça uma denúncia em nossa ouvidoria pelo telefone (41)3262-5505 ou pelo nosso site
http://www.crecipr.gov.br.
SE NO PERÍODO DE 30 DIAS DE VALIDADE DESTE DOCUMENTO, A PARTIR DA DATA DA SUA EMISSÃO, FOR
CONSTATADO POR UM AGENTE FISCAL, DÉBITOS REFERENTES AO NÃO CUMPRIMENTO DE PARCELAMENTOS
REALIZADOS, ESTA CERTIDÃO PERDE TOTALMENTE A VALIDADE.
A certidão detalhada poderá ser solicitada na sede e postos avançados do CRECI 62 REGIÃO / PR.
SEDE:
Rua General Carneiro, Nº 814 - Centro - Curitiba - PR - CEP: 80060150
Telefone: (41)3262-5505 Fax: (41)3262-5505
INSCRITO NO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES (CNAI) EM 05/08/2022 SOB NÚMERO: 39971
LUIZ CELSO CASTEGNARO
PRESIDENTE
https:/Aww.crecipr.gov.br/emissao-da-certidao-de-regularidade-12513 11
E SEGURANCAIMOVEISOHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
qe
Sanepar
revenda de gás
NACIONAL GÁS
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Cia dos Bichos
LAUDO DE AVALIAÇÃO
ITAPEJARA D'OESTE — PR
AVALIAÇÃO DE LOTE PARA AQUISIÇÃO
Área — 300,60m?
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igreja do Evangelho 2
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Itapejara D'Oeste aê
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Figura 1 - Localização da Área
Figura 3 - Localização dos imóveis avaliados
1. SOLICITANTE
Município de Itapejara D'Oeste — PR
2. PROPRIETÁRIO
Município de Itapejara D'Oeste — PR
CNPJ: 76.995.430/0001-52
3. INTERESSADO
Município de Itapejara D'Oeste — PR
4. FINALIDADE
Estabelecer o justo valor de mercado, para fins de AQUISIÇÃO, fundamentado nas Normas Brasileiras
da ABNT, NBR 14.653-1 — Norma Brasileira de Avaliação de Bens - Parte 1 - Procedimentos, NBR
14.653-2 - Norma Brasileira de Avaliação de Bens - Parte 2 - Imóveis Urbanos.
5. DOCUMENTAÇÃO
“ Matrícula Nº 28.130, registrada no 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Pato Branco -
PR;
= Imagem de satélite obtida através do software Google Earth;
“ Mapa da área obtido na Prefeitura Municipal de Itapejara D'Oeste;
6. OBJETIVO
Em conformidade com o item 10.1, apresentação do laudo de avaliação, da NBR 14653-2, ABNT,
determinar o justo valor de mercado pelo encargo específico a ser imposto ao imóvel avaliando,
caracterizado nos levantamentos topográficos apresentados pelo solicitante, descritos no corpo do
presente Laudo de Avaliação, do Lote 01 da Quadra 32, medindo 300,60m?, em Itapejara D'Oeste -
PR.
7. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
NOIS
= Pesquisa imobiliária realizada em março de 2023;
= Para o tratamento dos dados, foi adotada como ferramenta a estatística descritiva com o uso
de fatores de homogeneização;
= Os fatores e coeficientes utilizados, o tratamento estatístico, a planilha de homogeneização e
o valor de mercado adotado para a determinação do valor final, encontram-se nos anexos.
8. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
Subentende-se que o imóvel avaliando encontra-se livre e desembaraçado e que as informações
coletadas de terceiros e de fontes externas, referentes ao mercado imobiliário em análise, foram
merecedoras de crédito e concedidas de boa fé.
Observa-se o fato de que o registro cartorial no RGI da Comarca de Pato Branco do imóvel avaliando,
considera-o como “imóvel urbano”, cadastro municipal nº 10103203150010.
Tal pressuposto básico é fundamental no desenvolvimento da avaliação, tendo em vista que os
procedimentos normativos e metodológicos aplicáveis são distintos e influenciam na determinação
do justo valor de mercado do imóvel avaliado.
Sa IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:
9.1, VISTORIA:
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 01 de março de 2023, quando:
Procedeu-se à pesquisa e aos levantamentos de informações do bem avaliando e do mercado
imobiliário de áreas urbanas afins, na sede do Município de Itapejara D' Oeste, cujas descrições e
documentação, estão anexadas ao presente Laudo de Avaliação. Objetivou conhecer e caracterizar o
bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, através da coleta de dados amostrais.
Foram identificadas as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à
formação do valor, tais como, o conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas,
que afetam o seu valor, levantadas no mercado imobiliário e no Departamento de Urbanismo do
Município de Itapejara D'Oeste.
10. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:
10.1 ASPECTOS GERAIS:
O Município de Itapejara D'Oeste está localizado na Região Sudoeste do Estado do Paraná, possui
uma população de 10.537 habitantes, segundo Censo de 2010 do IBGE e um IDH de 0,802. A cidade
está inserida na região que engloba os municípios de Pato Branco, Francisco Beltrão, Coronel Vivida,
Bom Sucesso do Sul, Verê e São João, cujo destaque da economia é a indústria e agropecuária.
10.2 ASPECTOS FÍSICOS:
= Atopografia da área avaliada pode ser considerada adequada ao aproveitamento urbano.
* Verificou-se que a região e caracterizada em sua maioria por casas residenciais.
10.3 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO:
Circundada pelos Lotes 23, 23-A, 01-A e 01-B, todos da mesma quadra 32, com o advento do PDM,
Plano Diretor Municipal, a área avalianda está inserida em ZR1- ZONA RESIDENCIAL 1.
10.4 INFRA-ESTRUTURA URBANA:
O acesso da área avaliando, se da pela Rua Nereu ramos(pavimento asfáltico).
A coleta de resíduos sólidos se dá 2 (duas) vezes por semana.
A região é servida por água potável, energia elétrica, telefone, internet.
10.5 ATIVIDADES EXISTENTES:
Por tratar-se de zona residencial 1 as atividades que estão permitidas são:
x Habitação unifamiliar;
= Habitação coletiva;
* Equipamento de uso institucional
“ Comercio eserviço 1e 2.
10.6 EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS:
A região é atendida por várias benfeitorias que visam atender às necessidades básicas de educação,
esporte ou lazer, saúde e segurança da comunidade onde está inserida a área avalianda, e as
circunvizinhas, tais como:
= Escola ensino fundamental;
«Escola ensino infantil
= Quadra de esportes; NX
“ Parque de lazer;
* Delegacia policia;
ti. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:
Situa-se no bairro Menino Deus perímetro urbano, assim definido na Lei Municipal nº 1939/20, de
03/12/2020, — Plano Diretor Municipal de Itapejara D'Oeste/PR.
IMOVEL URBANO: Lote 01 da Quadra 32, com área de 300,60 m?; ao NORTE: Confronta-se por linha
seca, medindo 29,29 m, como lote 23 da mesma quadra; Ao SUL: Confronta-se por linha seca,
medindo 27,15m, como lote 01-A da mesma quadra; LESTE: Confronta-se por linha seca, medindo
12,00m, com a Rua Nereu Ramos; OESTE: Confronta-se por linha seca, medindo 13,16m, como lote
01-B, da mesma quadra.
O macrozoneamento instituído pelo Plano Diretor Municipal fixou as regras fundamentais de
ordenamento do território, objetivando definir diretrizes para o uso e ocupação do solo.
A área avalianda possui vocação urbana, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente para a Zona
RESIDENCIAL 1- ZR1.
O imóvel está classificado como de situação favorável, situado dentro do perímetro e macrozona
urbanos.
Os imóveis circunvizinhos, são dotados de equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e vias de
acesso, e transporte escolar(público) mantido pela municipalidade.
12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
O mercado imobiliário no segmento considerado possui um número razoável de imóveis ofertados,
apresentando velocidade de venda lenta, de acordo com informações dos corretores de imóveis da
região.
13. METODOLOGIA:
Objetivando a determinação do justo valor de venda ao proprietário do imóvel, adotou-se, no
presente Laudo Avaliatório, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para definição do
valor do terreno.
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
DA
comparáveis, constituintes da amostra.
É justamente este tipo de imóvel que o presente laudo define os procedimentos para cálculo da
a
aliação.
Distinguimos 3 casos básicos que serão abordados a seguir:
= Terreno sem projeto de Construção.
* Terreno com projeto em fase de aprovação ou aprovado, porém não implantado.
= Terreno com projeto de Construção aprovado e implantado.
O presente imóvel se enquadra em terreno sem projeto de construção.
14. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
Em conformidade com a Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR 14.653-2,
subitem 9.4, tabelas 9 e 10, e no subitem 9.2, onde estabelece o Grau de Fundamentação, conforme
a soma dos pontos obtidos nas tabelas 1 e 2, e o Grau de precisão, de acordo com a tabela 3.
Pelo somatório dos pontos obtidos nas tabelas 9 e 10, num total de 16 pontos, o presente Laudo de
Avaliação pode ser enquadrado no Grau de Fundamentação: GRAU II.
15. GRAU DE PRECISÃO:
A Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR 14.653-2, no subitem 9.2.2,
preconiza que os laudos deverão ser especificados, quanto ao Grau de Precisão, no caso em que for
utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O referido método foi utilizado no
tratamento dos dados, na determinação do valor unitário do metro quadrado dos lotes urbanos de
referência, com Grau Il de fundamentação e Grau Il de precisão.
16. PESQUISA DE MERCADO - Áreas Urbanas:
Após a identificação do objeto da avaliação, coletam-se, junto ao mercado imobiliário de áreas
urbanas, dados semelhantes para comparação, utilizando-se, posteriormente, de fatores de
homogeneização, visando tornar a dispersão a menor possível em torno da média.
A pesquisa no mercado imobiliário foi realizada através de contatos mantidos com os proprietários,
cartorários e corretores de imóveis da região, de onde originaram os dados que compuseram a
amostra, formada por 10 (dez) dados, dos quais, após análise estatística dos resultados, foram
utilizados 6 (seis), dando lugar à convicção do valor unitário do metro quadrado dos lotes de terreno
urbanos (transação e/ou oferta), localizados próximos à área avalianda.
WA
17. CLASSIFICAÇÃO DO TERRENO
17.1 QUANTO A NATUREZA
Privada
17.2 QUANTO À FINALIDADE
Aquisição
17.3 QUANTO À INTERVENÇÃO FÍSICA
Pracinha
17.4 QUANTO À POSIÇÃO EM RELAÇÃO AO SOLO
Térrea
17.5 QUANTO A DURAÇÃO
Perpétua
18. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Após a análise e tratamento dos dados coletados, a avaliação totalizou dentro dos seguintes limites:
ÓVE aIo É 210 édio aior Via O
R$ 120.749,68
| Terreno R$ 95.273,74 R$ 108.011,71
* Valor adotado R$ 108.000,00 (cento e oito mil reias).
R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais)
19. CONSIDERAÇÕES
“ Ovalor definido é referente à avaliação para Aquisição;
«Aceitamos como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados, bem como
as informações prestadas por terceiros como de boa fé e confiáveis;
= Para obtenção do valor de mercado do terreno, foi utilizado o Método Comparativo
Direto de Dados do Mercado;
NAN
» Este laudo de avaliação foi elaborado com base a todas as exigências e critérios
sugeridos e descritos na NBR 14.653-2 Norma Brasileira de Avaliação de Bens parte 2
Imóveis Urbanos.
ENCERRAMENTO
a) Data da vistoria e da pesquisa:
imóvel vistoriado no dia 01 de março de 2023;
Pesquisa realizada entre os dias 02 de março de 2023.
b) Local e data do laudo de avaliação:
Itapejara D'Oeste - PR, 03 de março de 2023.
c) Profissional Técnico Responsável:
Leandro H. Maas Santos
Engenheiro Civil - CREA PR- 170817/D
ANEXOS
Documentação Dominial
= Matrícula nº 28.130 do 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Pato Branco - PR;
Avaliação do imóvel
= Pesquisa imobiliária;
= Grau de fundamentação da Avaliação;
” Fatores e coeficientes utilizados;
» — Memorial de cálculo de homogeneização;
Anexos
= — Imagem de satélite obtida através do Google Earth;
Fotos do terreno;
= Localização dos imóveis pesquisados;
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
ITAPEJARA D'OESTE — PR
No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma,
conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14.653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado quanto à
fundamentação e a precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da
ABNT NBR 14653-1:2001.
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO COM O USO DO TRATAMENTO POR FATORES
Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Ee o
mu H l
Caracterização do | Completa quanto a | Completa quanto x : '
1 imóvel todas variáveis | aos fatores utilizados | Adesão E tos
avaliando analisadas no tratamento pagam
+ =—
Caracteristicas Podem ser
Características conferidas por utilizadas
2 ni pe o conferidas pelo profissional características
autor do laudo credenciado pelo fomecidas por
autor do laudo terceiros
Quantidade minima |”
de
3 | dados de mercado 12 6 E:
efetivamente
utilizados
Apresentação de
Apresentação de Ap 4 informações
À bh resentação de y
x informações ; E relativas a todas as
4 Rage ps relativas a todas e cine características dos
de mercado características doS | ca raeraristicas dos Gatts
dados analisadas. dados analisadas correspondentes
com foto aos fatores
utilizados
Extrapolação Admitida para
5 conforme Não admitida apenas uma Admitida
B52 variável
Intervalo admissível
de
6 ajuste para cada 0,90 a 1,10 0,70 a 1,30 0,50 a 1,50
fator e para o
conjunto de fatores
| 9 1 ê õ
TOTAL | 16
Nota: Observar subseção 9,1.
Para atingir o Grau Ill é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados
os seguintes critérios:
a) Na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, Il e |) e seis itens;
b) O atendimento a cada exigência do grau | terá um ponto; do grau Il, dois pontos; e do
grau Ill, três pontos;
c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, aten
dendo a tabela 5.
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento
por fatores
NV
GRAUS | | O [ 7
Pontos Mínimos | 15 9 6
itens 3,5e6,comos
Eca caes . E 3,5ebno "
obrigatórios no demais no mínimo no grau Todos, no minimo
grau mínimo 7 no grau
correspondente no grau li
GRAU DE PRECISÃO PARA O TRATAMENTO POR FATORES
Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
GRAU
Descrição T
H
l
Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor centralda | <30% |30% - 50%
estimativa
> 50%
[Nota: Observar subseção 9.1.
Trabalho enquadrado como: GRAU Il DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU II DE PRECISÃO
FATORES UTILIZADOS
Oferta: geralmente o mercado imobiliário trabalha com valores acima do valor real do imóvel, para
que possa haver certa flexibilidade de negócio entre comprador e proprietário. Assim, para imóveis
em transação, os quais já estão sendo negociados a preço de mercado, aplica-se o fator de oferta
igual a 1,00, enquanto para imóveis à venda, aplica-se fator de oferta igual a 0,90.
Localização: fator relacionado à diferença de valores devido à localização do imóvel, pois mesmo que
haja semelhanças entre os elementos, sempre pode haver diferenças correspondentes à localização
dos mesmos.
Infra-estrutura: fator relacionado à presença ou não de infra-estrutura, obtido através da soma dos
valores correspondentes a cada item da infra-estrutura existente.
Aqua|-|0a 15 Pavimentação asfáltica |-| 30
Esgoto |-| 0 a 10 | Pavimentação c/ pedra irregular |- | 20
Luz|-| Das Pavimentação com cascalho |- | 10
Calçada e meio-fio | -| 0a 10 Sem pavimentação primária |-| O
Telefone [-[ 045 | Rede pluvial | E da io
[luminação pública |-| 0a 5 Comércio |-|0a 15
NA
Área: fator correspondente à relação entre a área do imóvel pesquisado e do imóvel avaliando,
obtido através da seguinte fórmula:
Fa = (Ap/Aa)n
Ap = Área pesquisada
Aa = Área avaliando = 300,60 m?
Área acrescida em 30% = 390,78 m?
n=0,25 Ap < 1,30 Aa
n=0,125 Ap > 1,30 Aa
COEFICIENTES
LOCALIZAÇÃO [ÁREA 390,78
AVALIANDO SA 27] AVALIANDO 300,60
1 80 1,13 1 300,00 1,00
2 80 1,13 2 300,00 1,00
3 70 ,29 3 360,50 1,02
4 70 1,29 4 360,50 1,02
5 70 ,29 5 320,00 1,01
6 70 1,29 6 639,20 1,10
7 80 (13 7 300,00 1,00
8 80 1,13 8 301,09 1,00
[3 80 13 9 300,00 1,00
10 80 1,13 10 300,00 1,00
INFRA-ESTRUTURA
AVALIANDO 90
1 90 1,00
2 90 1,00
3 90 1,00
4 80 0,89
5 80 0,89
6 90 1,00
7 90 1,00
8 0 1,00
9 | 80 0,89
10 90
1,00
ce'cer
Su
00'06€
Su
66'82Z
Su
00'08T
IS]
pr'osE
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su
T9'09€
Su
pL'gve
sa
L9'99€
Su
06
08
06
06
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08
06
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08
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08
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00'00€ DISNINIA ONCIA VNH
00'00€ ISOIHD OINIDHIA VNH
60'TOE TIZO / £01/ VLIINX LVAVSOI VANS
00'00€ TIZ / 101 /SINOI1 SOTHVI OVINHI VNY
ot'6€9 AGaNIX ILNIdISINA YNH
oo'oze IMOINOLNYV OVOI OIANYID YNY
05'09€ TITO / 501 / SNHV VATIZ VMA
enc : LLLIH9Id SIANI VNE
00'00€ INLLNIHOIS ODIBICAHI VNH
00/00€ SONISIONNOIA VNE |
> 0,9 1,00 1,00 0,99 R$
300,00 267,96
R$ R$
0,9 1,00 1,00 0,99
366,67 327,51
R$ fo R$
0,9 1,14 1,00 á
346,74 : no 362,17
BS o R$
0,9 1,14 0,89 1,0
360,61 É 334,81
R$ R$
: “0,9 1,14 0, ;
43750 ; Ee ueo 400,19
a : =
0,9 1,14 1,00 1,0
350,44 9 393,20
R> 0,9 1,00 1,00 0,99 Ro
280,00 q E : t 250,10
R
> 0,9 1,00 1,00 0,99 Ra
278,99 249,30
R$ R$
509 1,00 0,89 0,99
390,00 309,64
R R
> 0,9 1,00 1,00 0,99 >
433,33 387,05
R
SOMA 5
3.281,94
Sendo:
VU = Valor Unitário (R$/m?)
Fo = Fator de oferta
Wiloc = Coeficiente de localização
Winfra = Coeficiente de infra-estrutura
Fárea = Fator de área
VUH = VU Homogeneizado (R$/m?)
ESTATÍSTICA
NÚMERO DE ELEMENTOS n= 10
MÉDIA ARITIMÉTICA M= R$371,94
DESVIO PADRÃO SE 65,83
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) CVv=" 17,70%
R
R$ 371,94 0,7 5
260,36
R
R$ 371,94 , 5
483,52
“NOVA SOMATÓRIA
1 RS 303,67
3 R$ 410,45
6 R$ 445,61
7 R$ 283,43
8 R$ 282,53
9 R$ 350,91
10 R$ 438,64
R$ 2.515,24
LIMITE MÍNIMO
LIMITE MÁXIMO
Tabe
Somente
espirro 3 CA=ME sa ta (nl)
a de distribuição de Student eimpicam
para um nível de confiabilidade de 88%
80%
[a
[E
IE:
18
133
133
132
132
E = nº de amostras mengs 1
| E - NOVA ESTATÍSTICA
RO DE ELEMENTOS n= 7
MÉDIA ARITIMÉTICA M= R$359,32
DESVIO PADRÃO s= 72,08
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) CV= "20,06%
R$ 317,06 0,7 R$ 251,52 | LIMITE MÍNIMO
R$ 317,06 1,3 R$ 467,12 | LIMITE MÁXIMO
| CAMIPO DE ARBÍTRIO
| CA=Mtsxtx (n-1)2-0,50
| R$ 401,70 R$ 316,95
tstudent = 1,44 (Ordenada de "Student", para um nível de confiabilidade de 80%)
VALOR UNITÁRIO MÍNIMO R$ 316,95 p/m?
VALOR UNITÁRIO MÁXIMO R$ 401,70 p/m?
VALOR UNITÁRIO MÉDIO R$ 359,32 p/m?
ÁREA DO TERRENO (m?) 300,60
R$ 95.273,74 É
VALOR MÉDIO R$ 108.011,71 |
“ R$120.749,68 E
VALOR SUGERIDO DO TERRENO RS 108.01 1,71