materia nº 17/2023

Vem MUNICÍPIO DE
974) ITAPEJARA
D'OESTE
GESTÃO 2021/2024
PROJETO DE LEINº 017/2023
DATA: 06.03.2023
SÚMULA: Autoriza o Executivo Municipal
adquirir Imóvel Urbano e dá outras providências.
A Câmara Municipal de Itapejara D'Oeste, Estado
do Paraná, aprovou e eu Prefeito Municipal, sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º. Fica autorizado o Poder Executivo
Municipal a adquirir Lote Urbano, conforme segue:
a) Adquirir Imóvel Urbano, “Lote nº. 01-A, da Quadra nº 32”, Matrícula n.º 28.131,
registrado no 2º Oficio de Registros de Imóveis de Pato Branco, Paraná, com área de
301,06 m2 (trezentos e um metros e seis centímetros quadrados), sem benfeitorias,
localizado na esquina da Rua Nereu Ramos com a Rua José Anchieta no Bairro Menino
Deus, Município de Itapejara D'oeste, Pr, de propriedade do Sr. Valdecir José Ebarle,
brasileiro, solteiro, cozinheiro, portador do RG nº 4.980.276-5 SSP/PR e CPF nº
700.102.859-20, e sua companheira Sra. Iara Regina Gnoatto, brasileira, divorciada,
cozinheira, portadora do RG nº 5.358.614-0 SSP/PR, e CPF nº 837.190.679-04,
residentes e domiciliados à PR-566, KM 13, Itapejara D'Oeste, Pr., pelo valor de R$
108.000,00 (cem e oito mil reais), valor esse estipulado pelo parecer técnico
apresentado pelo perito avaliador imobiliário Sra. Eduarda Biezus, CRECI: 41.336
CNAI: 39.97 e laudo técnico do Engenheiro Civil Sr. Leandro H. Mass Santos, que será
utilizado para a implantação de um parquinho de diversões para uso da população
(crianças e adolescentes) residentes no bairro Menino Deus e loteamento Vila Verde.
Art. 2º - As despesas decorrentes da presente lei
correrão por conta do orçamento geral do município.
Art. 3º - Esta Lei entra em vigor na data de sua
publicação, revogadas as disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito Municipal de Itapejara
D'Oeste, aos 06 (seis) dias do mês de março de 2023.
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Prefeito Municipal.
() Av. Manoel Ribas, 620 (> (46) 3526-8300
Itapejara D'Oeste - Paraná =" u ,
85580-000 (3 admlitapejaradoeste.pr.gov.br
CNPJ: 76.995.430/0001-52
EDUARDA BIEZUS
PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
CRECI: 41.336 CNAI: 39.971
PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA DE ÁREA
URBANA
LOTE 01 - A DA QUADRA 32
RUA NEREU RAMOS, ESQUINA
COM A RUA JOSÉ ANCHIETA
ÁREA: 301,06 m?
ITAPEJARA D'OESTE/PR.
SEGURANÇA IMÓVEIS. DIA: 22 de fevereiro de 2023. Itapejara D'Oeste/PR
|Si|
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO DE ÁREA URBANA
1. INTRODUÇÃO:
Visa o presente Parecer, atender 'a solicitação da Prefeitura Municipal de Itapejara
D'Oeste, pessoa jurídica, inscrita no CNPJ nº 76.995.430/0001-52.
Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que
regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 do |
COFECI — Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT —
NBR 14.653 — 2 Avaliação de Imóveis Urbanos.
2. OBJETIVO:
O objetivo do presente Parecer é a determinação de valor de mercado para
levantamento patrimonial.
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
Lote 01 - A da Quadra 32, situado na Rua Nereu Ramos, esquina com a Rua José
de Anchieta, Bairro Centro, Itapejara D'Oeste - PR, com área de 301,06 (Trezentos e um
metros e seis centímetros quadrados) sem benfeitoria, com limites e confrontações
constadas na Matrícula de nº 28.131 do 2º Oficio de Registro Geral de Imóveis da Comarca
de Pato Branco — PR.
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Data da vistoria: 22 de fevereiro de 2023.
A área localiza - se no Município de Itapejara D'Oeste, com acessona Rua Nereu
Ramos, esquina com a Rua José Anchieta, Bairro Centro, em Itapejara, D'Oeste — PR. O
terreno é plano e tem sua frente voltada para o Oeste.
5. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
O imóvel encontra- se em uma área comercial e residencial, com boa liquidez e
solvência, com o público alvo sendo pessoas que buscam imóveis comerciais ou residênciais.
6. INDICAÇÃO DO(S) METODOS(S) E PROCEDIMENTO(S)
UTILIZADO(S):
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado.
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/m?
01 | Monjoleiros R$: 90.000,00 300,00 m? R$: 300,00 m?
02 | Frederico Fiorentim R$: 110.000,00 | 300,00 m? R$: 366,66 m?
03 [Eudes Pichetti R$: 125.000,00 | 360,50 m? R$: 346,74 m?
04 Zilda Arns R$: 130.000,00 | 360,50 m? R$: 360,60 m?
05 | Cláudio João Antoniolli R$: 140.000,00 | 320,00 m? R$: 437,50 m?
06 | Presidente Kenedy R$: 224.000,00 | 639,20 m? R$: 350,43 m?
E SEGURANCAIMOVEISQHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
[Sil
SEGURANÇA IMÓVEIS
o IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
+10% = 396,35
Média Aritimética - Soma do valor do mº das 6 amostras = 2161,93 = 360,32
[ 6
N 10% = 324,28
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/ m?
o R$: 90.000,00 | 300,00 mê
02 | Frederico Fiorentim R$: 110.000,00 | 300,00 m? R$: 366,66 m?
03 Eudes Pichetti R$: 125.000,00 | 360,50 m? R$: 346,74 m?
04 (Zilda Arns R$: 130.000,00 | 360,50 m? R$: 360,60 m?
| 05 [Cláudio João Antoniolli | R$:140.000,00 | 320,00 mê R$:437,50mº |
06 | Presidente Kenedy R$: 224.000,00 | 639,20 m? R$: 350,43 m?
NOVA MÉDIA COM O TRATAMENTO DAS AMOSTRAS:
Nº | RUA VALOR R$ ÁREA R$/ m?
02 | Frederico Fiorentim R$: 110.000,00 | 300,00 m? R$: 366,66 m?
03 Eudes Pichetti R$: 125.000,00 | 360,50 m? R$: 346,74 m?
04 (Zilda Arns R$: 130.000,00 | 360,50 m? R$: 360,60 m?
06 | Presidente Kenedy R$: 224.000,00 | 639,20 m? R$: 350,43 m?
Média Final = Soma do valor do m? das 04 amostras: 1.424,43 = 356,10
4
Média Aritimética = Valor do m? x Metragem do terreno = 356,10 X 301,06 = 107.207,46
7. CONCLUSÃO:
É de entender do perito avaliador que os valores para o imóvel avaliando:
VALOR DO TERRENO: 108.000,00 (Cento e oito mil reais)
Limite Superior: 118.800,00 (Cento e dezoito mil e oitocentos reais)
Limite Inferior: 97.2000,00 (Noventa e sete mil e duzentos reais)
Obs. Valores válidos para a presente data
Itapejara D'Oeste/PR. Dia: 22 de fevereiro de 2023.
Aro
b
EDUARDA BJEZUS
PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
CRECI: 41.336 CNAI: 39.971
SEGURANCAIMOVEISQGHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
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SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
REGISTRO FOTOGRÁFICO
E SEGURANCAIMOVEISQHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
Si
SEGURANÇA IMÓVEIS
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MATRÍCULA UTILIZADA PARA O PARECER:
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL E Aa PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
LEONARDO LUIZ SELBACH- OFICIAL TITULAR ER ai FORO EXTRAJUDICIAL
VARA
ando 2º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE PATO BRANCO - PR
224
385 Cont
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ATUALIZADA
2" OFÍCIO DE REGISTRO ricHa: E
GERAL DE IMÓVEIS [REGISTRO GERAL)[
CNPJ 78.278.728/0001-77
Rex
COMARCA DE PATO BRANCO-PR.
Titular: Generoro Ribeiro de Oliveira [MATRÍGULANO 28.131
16 de outubro de 2015.
; Lote nº 01-A - Quadra nº 32, sito à Rua Nereu Ramos, com a Rua Jose Anchieta.
em Itapejara D'Oeste, na Comarca de Pato Branco - PR. Com a área de 301,06m? (TREZENTOS E UM
METROS E SEIS CENTIMETROS QUADRADOS). Sem benfeitorias. Limites e confrontações: NORTE:
Confronta-se por linha seca, medindo 27,15m, com o lote 01 da mesma quadra; LESTE: Confronta-se
por linha seca, medindo 12,00m, com a Rua Nereu Ramos do mesmo patrimonio: SUL: Confronta-se
por linha seca, medindo 14,00m, com a Rua Jose Anchieta do mesmo patrimonio; OESTE: Contronta-
se por linha seca, medindo 24,31m, com o lote 01-B, da mesma quadra; À poligonal tem inicio no
marco M01, situado a Linha seca, que faz divisa com a Rua Nereu Ramos esquina com a Rua Jose
Anchieta, segue com o azimute de 0º0'00" e percorre 12.00m por linha seca que faz divisa com a Rua
Nereu Ramos do mesmo patrimonio, até o marco MO2, segue com o azimute de 201º44'12" e percorre
27.15m, por linha seca que faz divisa com o lote nº 01 da mesma quadra, até o marco MO3, segue com
azimute de 152º27'36" e percorre 24,31m, por linha seca que faz divisa com os lotes 01-B, da mesma
quadra, até o marco M4, segue com azimute de 93º05'48" e percorre 14,00m. por linha seca que fez
divisa com a Rus Jose Anchieta do mesmo patrimonio. até o marco MO1, onde teve inicio esta
descrição. Titulo de propriedade nº 012/91 e 013/91, emitidos em 12.06.1991, pela Prefeitura de
Itapejara D'Oeste — PR
PROPRIETÁRIA: NEL! RITA DAL MOLIN CORTESE, casada com RUI CORTESE, sob o regime de
comunhão parcial de bens, brasileiros, eia, RG nº 1,944.135-0 SSP-PR e CPF nº 435.178.469-53, ele.
RG nº 1.168.837-3 SSP-PR e CPF nº 137.527 239-04, residentes e domiciliados à Rua Duque de
Caxias, 563, Centro, em Itapejara D'Oeste-PR
dat. AV.01 e 02- 28 129 do livro 02 deste Ofício. Protocolo nº 78 575. Pato
— Formal de Partilha - TRANSMITENTE: ESPÓLIO ce NELI
RITA DAL MOLIN CORTESE, por Escriura Pública de Inventário é Partilha — Publico de 26/71/2015,
lavrada no fvro 79-N, fis 139/141 do Tabelionato de Itapejara D' Ceste-PR ADQUIRENTE: RAYZA DAL
MOLIN CORTESE, brasileira solteira, estudante, RG nº 7.546 425.5 SSP.PR e CPF nº 058 862 409.85
residente e domicihada à Rua Duque de Caxias. em Itapejara D'Oeste-PR. Área: 301,06m” - Sem
benfeitorias Cadastro Imobiiário 10103203200010 Cert Neg de Tributos Municipais nº 784/2015 Cert
Neg de Débitos de Tributos Estaduais nº 012981141-40 Cent Neg se Débitos Relativos 205 Tributos.
Federais e à Divida Ativa da União emitida em 24/11/2015 Cen Neg. do Oficio Distribuidor emitida em
24/11/2015 desta Comarca Cen Neg de Débitos Trabalhistas nº 156439541/2015. Cet Neg de Ações
Trabalhistas do 1º Grau — TRT — 9º Região nº 2075 11 24-ed6e6205. emitida em 24/11/2015 Cert. Neg. de
OÔnus emitida em 25/11/2015, selo nº jTIVO DAAEO RWysri-aBCoe 7AHE Consulta a Central de
Indisponibiidade de Bens - Negativo - Congo Hash n
6892 6468 0936 poee abc ce4s b2Ic O90e 44Be 883 VALOR; RS 2000000 Pago o ITCMO em
2511/2015 Declaração nº 201500050433-2 Funrejus pago em 26/11/2015 conforme
24000000001106324-0 Sera eminda a DOI Ret Mat 2
Branco - PR. 47/11/2016 Eai
ara te demoras
R02-28.131 - Prot nº 99.674 - 11/0512020 - VENDA E COMPRA - TRANSMITENTE: RAYZA DAL MOLIN
CORTESE. acima qualificada ADQUIRENTE: VALDIR EBARLE, brasileiro, solteiro, agricultor, RG nº
2.169.022.8 SSP.PR o CPF nº 435.197.769-87, E do e domicihado à Rua Fioravante Camnieietio, 435,
Fênix, Ilapejara D'Oeste-PR, COMPRA E VENDA: Área: 301,08m* - Sem benfeitorias. Certidão Positiva com
Eteitas de Negativa de Tributos Municipars constante da escritura Certidão Negativa de Débitos Relativos aos
Tributos Federais e à Divida Ativa da União validada Consulta a Centrai de Indisponibilidade de Bens -
Negativo - Código HASH nº 3e9b f7a3 b18b fOb4 1814 aBfs Ectd 1260.3583 7990 Público de 09/04/2020,
lavrado no Lº 96-N, às fls. 038/039, na Serventia Distrital de Itapejara D'Oeste -PR. VALOR: R$ 24 084,80
Pago em 14/03/2020, o imposto de transmissão inter-vivos, no valor de R$ 481,70. ITBI nº 56/2020. da
Prefeitura de Itapejara D'Oeste-PR Funrejus pago em 13/03/2020, no valor de R$ 48,17, guia nº
14000000005585094-0. Consta na Escritura a emissão da DOI Obrigam-se as partes pelas demais condições
constantes da escritura Ref R. 01-28,131. acima. Dou fé. 2 835 VRC R$ 547,16 ISS. R$ 16,41 FADEP. R$
27.38. Pato Branco-PR. 20/05/2020.
A PRESENTE CERTIDÃO DA MATRÍCULA 28.131 CONFERE COM OS LIVROS DESTA SERVENTIA
Valide a certidão clicando no link a seguir: https://assinador-web.onr.org.bridocs/SHBKY -Q2CVT-76AUT-693RZ
CERTIDÃO VÁLIDA POR 30 DIAS A PARTIR DE 10/02/2023 - QUALQUER ALTERAÇÃO NA IMAGEM SERÁ CONSIDERADA FRAUDE
431 - ” k! DA COMA TRANSMITENTE: VALDIR
EBARLE, acima qualificado AD EN VALDECIR JOSE EBARLE, brasileiro. solteiro,
cozinheiro, RG nº 4.980.276-5 SESP/PR e CPF nº 700.102.859-20
X e sua companheira IARA
REGINA GNOATTO, brasileira, divorciada, cozinheira, RG nº 5,358.814-0 SESP-PR e CPE nº
E SEGURANCAIMOVEISQOHOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
SEGURANÇA IMÓVEIS
IMOBILIÁRIA E CORRESPONDENTE CAIXA AQUI
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL 48//6by PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
LEONARDO LUIZ SELBACH - OFICIAL TITULAR SM é FORO EXTRAJUDICIAL
sundão 2º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE PATO BRANCO - PR
(AGÍZIA SIMO er pi
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ATUALIZADA
CONTINUAÇÃO mem
837.190.679-04, residentes e domiciliados à PR 568, Km 13, Itapejara D'Oeste-PR. VENDA E
COMPRA: Área: 301,08m* - Sem benfeitorias. Certidão Positiva com Efeitos de Negativa de
Tributos Municipais constante da escritura. Certidão Negativa de Débitos Relativos dos Tributos
Federais e à Divida Ativa da União validada. Consulta a Central de Indisponibilidade de Bens —
Resultado Negativo. Público de 10/01/2023, lavrado no Lº 112-N, às fis. 065/066, na Serventia
Distritat de Itapejara D'Oeste-PR. VALOR: R$ 45.159,00, em espécie. Pago, em 08/01/2023, o
imposto de transmissão inter-vivos, no valor de R$ 903,18, ITBI nº 9/2023 da Prefeitura de Itapejara
D'Oeste-PR. Funrejus pago'em 09/01/2023, no valor de R$ 90,32, guia nº 140000000088471123.
Consta na Escritura a emissão da DOI. Obrigam-se as partes pelas demais condições constantes
da escritura. Ref. R.02 - 28.131, acima. Dou fé. Selo digital TJPR/Funarpen F930V pEqPX.bhrsi-
ctF6e IXQtb. 4.092 VRC R$1.006,63. ISS: R$30,20. FUNDEP: R$50,33. Pato Branco-PR.
18/01/2023...
AUTENTICAÇÃO
—
A PRESENTE IMAGEM OU INFORMAÇÃO
CONFERE COM OS LIVROS DESTA SERVENTIA
|
|
| O REFERIDO É VERDADE E DOU FÉ.
10 DE FEVEREIRO DE 2023 |
ASSINADO DIGITALMENTE
| Graziela Caroline Brandelero Chaves
Ls Escrevente Juramentada
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A PRESENTE CERTIDÃO DA MATRÍCULA 28.131 CONFERE COM OS LIVROS DESTA SERVENTIA
ÁLIDA POR 30 DIAS A PARTIR DE 10/02/2023 - QUALQUER ALTERAÇÃO NA IMAGEM SERÁ CONSIDERADA FRAUDE
[ FUNARPEN |
CERTIDÃO V;
Pedido” a5.662" Data do) - Data da emiss SELO DIGITAL |
“1002/2023 - Hora da emissão: 14:10 - Custas discriminadas |]
ridão: Emolumentos R$ 3424 (158VRCs): Buscas R$ 222 | F930V.pEqX.bhGs |
1OVRCS); Selo R$ 0,00 (OVRCS); Funrejus R$ 9.12 (42VRCS) ISS RS | I-ctI4d.tXQtY |
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:
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SEGURANÇA IMÓVEIS
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22/02/2023, 16:41 Conselho.NET / Certidão de Regularidade
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS 62 REGIÃO / PR
CRECI 62 REGIÃO / PR
CERTIDÃO DE REGULARIDADE PESSOA FÍSICA
CERTIDÃO EMITIDA EM:
11/02/2023 Às 09:31:45
CÓDIGO DE AUTENTICIDADE: Y5xPCE
ESTA CERTIDÃO É VÁLIDA POR 30 DIAS -> ATÉ 13/03/2023
Certificamos, para os fins que se fizerem necessários, que o(a) Corretor(a) de Imóveis EDUARDA BIEZUS
- registrado com o nome fantasia: EDUARDA BIEZUS CORRETORA DE IMÓVEIS, encontra-se
devidamente inscrito(a) nesta Entidade sob o Nº 41336, desde 10/05/2022, ESTANDO COM SEU
REGISTRO ATIVO, APTO(A) PARA O EXERCÍCIO DE SUAS ATIVIDADES PROFISSIONAIS NA JURISDIÇÃO DO
PARANA conforme faculta a Lei 6.530/78 c/c o Decreto Lei 81.871/78.
Se os dados da Certidão de Regularidade não forem compatíveis com os dados do Corretor(a) de Imóveis,
faça uma denúncia em nossa ouvidoria pelo telefone (41)3262-5505 ou pelo nosso site
http://www .crecipr.gov.br.
SE NO PERÍODO DE 30 DIAS DE VALIDADE DESTE DOCUMENTO, A PARTIR DA DATA DA SUA EMISSÃO, FOR
CONSTATADO POR UM AGENTE FISCAL, DÉBITOS REFERENTES AO NÃO CUMPRIMENTO DE PARCELAMENTOS
REALIZADOS, ESTA CERTIDÃO PERDE TOTALMENTE A VALIDADE.
A certidão detalhada poderá ser solicitada na sede e postos avançados do CRECI 62 REGIÃO / PR.
SEDE:
Rua General Carneiro, Nº 814 - Centro - Curitiba - PR - CEP: 80060150
Telefone: (41)3262-5505 Fax: (41)3262-5505
INSCRITO NO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES (CNA) EM 05/08/2022 SOB NÚMERO: 39971
LUIZ CELSO CASTEGNARO
PRESIDENTE
https:/Aywwy. crecipr.gov.br/emissao-da-certidao-de-regularidade-12513 11
SEGURANCAIMOVEISQ HOTMAIL.COM O (46) 99930-5730
LAUDO DE AVALIAÇÃO
ITAPEJARA D'OESTE — PR
AVALIAÇÃO DE LOTE PARA AQUISIÇÃO
Área — 301,06m?
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Itapejara D'Oeste
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Figura 1 - Localização da Área
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Figura 3 - Localização dos imóveis
avaliados
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1. SOLICITANTE
Município de Itapejara D'Oeste — PR
2. PROPRIETÁRIO
Município de Itapejara D'Oeste — PR
CNPJ: 76.995.430/0001-52
3. INTERESSADO
Município de Itapejara D'Oeste — PR
4. FINALIDADE
Estabelecer o justo valor de mercado, para fins de AQUISIÇÃO, fundamentado nas Normas Brasileiras
da ABNT, NBR 14.653-1 — Norma Brasileira de Avaliação de Bens - Parte 1 - Procedimentos, NBR
14.653-2 - Norma Brasileira de Avaliação de Bens - Parte 2 - Imóveis Urbanos.
5. DOCUMENTAÇÃO
* Matrícula Nº 28.131, registrada no 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Pato Branco -
PR;
* Imagem de satélite obtida através do software Google Earth;
* Mapa da área obtido na Prefeitura Municipal de Itapejara D'Oeste;
6. OBJETIVO
Em conformidade com o item 10.1, apresentação do laudo de avaliação, da NBR 14653-2, ABNT,
determinar o justo valor de mercado pelo encargo específico a ser imposto ao imóvel avaliando,
caracterizado nos levantamentos topográficos apresentados pelo solicitante, descritos no corpo do
presente Laudo de Avaliação, do Lote 01-A da Quadra 32, medindo 301,06m?, em Itapejara D'Oeste -
PR.
Va
7. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
* Pesquisa imobiliária realizada em março de 2023;
“Para O tratamento dos dados, foi adotada como ferramenta a estatística descritiva com o uso
de fatores de homogeneização;
= Os fatores e coeficientes utilizados, o tratamento estatístico, a planilha de homogeneização e
o valor de mercado adotado para a determinação do valor final, encontram-se nos anexos.
8. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
Subentende-se que o imóvel avaliando encontra-se livre e desembaraçado e que as informações
coletadas de terceiros e de fontes externas, referentes ao mercado imobiliário em análise, foram
merecedoras de crédito e concedidas de boa fé.
Observa-se o fato de que o registro cartorial no RGl da Comarca de Pato Branco do imóvel avaliando,
considera-o como “imóvel urbano”, cadastro municipal nº 10103203200010.
Tal pressuposto básico é fundamental no desenvolvimento da avaliação, tendo em vista que os
procedimentos normativos e metodológicos aplicáveis são distintos e influenciam na determinação
do justo valor de mercado do imóvel avaliado.
ER IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:
9.1. VISTORIA:
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 01 de março de 2023, quando:
Procedeu-se à pesquisa e aos levantamentos de informações do bem avaliando e do mercado
imobiliário de áreas urbanas afins, na sede do Município de Itapejara D' Oeste, cujas descrições e
documentação, estão anexadas ao presente Laudo de Avaliação. Objetivou conhecer e caracterizar o
Dem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, através da coleta de dados amostrais.
Foram identificadas as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à
formação do valor, tais como, o conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas,
que afetam o seu valor, levantadas no mercado imobiliário e no Departamento de Urbanismo do
Município de Itapejara D'Oeste.
UA
10. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:
10.1 ASPECTOS GERAIS:
O Município de Itapejara D'Oeste está localizado na Região Sudoeste do Estado do Paraná, possui
uma população de 10.537 habitantes, segundo Censo de 2010 do IBGE e um IDH de 0,802. A cidade
está inserida na região que engloba os municípios de Pato Branco, Francisco Beltrão, Coronel Vivida,
Bom Sucesso do Sul, Verê e São João, cujo destaque da economia é a indústria e agropecuária.
10.2 ASPECTOS FÍSICOS:
“ Atopografia da área avaliada pode ser considerada adequada ao aproveitamento urbano.
“Verificou-se que a região e caracterizada em sua maioria por casas residenciais.
10.3 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO:
Circundada pelos Lotes 01 e 01-B da mesma quadra 32, com o advento do PDM, Plano Diretor
Municipal, a área avalianda está inserida em ZR1- ZONA RESIDENCIAL 1.
10.4 INFRA-ESTRUTURA URBANA:
O acesso da área avaliando, se da pela Rua Nereu ramos(pavimento asfáltico).
A coleta de resíduos sólidos se dá 2 (duas) vezes por semana.
A região é servida por água potável, energia elétrica, telefone, internet.
10.5 ATIVIDADES EXISTENTES:
Por tratar-se de zona residencial 1 as atividades que estão permitidas são:
= Habitação unifamiliar;
“ Habitação coletiva;
= Equipamento de uso institucional
“ Comercio e serviço 1 e 2.
10.6 EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS:
gião é atendida por várias benfeitorias que visam atender às necessidades básicas de educação,
esporte ou lazer, saúde e segurança da comunidade onde está inserida a área avalianda, e as
circunvizinhas, tais como:
= Escola ensino fundamental;
Escola ensino infantil
* Quadra de esportes;
= Parque de lazer;
= Delegacia policia;
11, CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:
Situa-se no bairro Menino Deus perímetro urbano, assim definido na Lei Municipal nº 1939/20, de
03/12/2020, — Plano Diretor Municipal de Itapejara D'Oeste/PR.
IMOVEL URBANO: Lote 01-A da Quadra 32, com área de 301,06 m?; ao NORTE: Confronta-se por
linha seca, medindo 27,15 m, como lote 01 da mesma quadra; Ao SUL: Confronta-se por linha seca,
medindo 14,00m, com a Rua Jose Anchieta; LESTE: Confronta-se por linha seca, medindo 12,00m,
com a Rua Nereu Ramos; OESTE: Confronta-se por linha seca, medindo 24,31m, como lote 01-B, da
mesma quadra.
O macrozoneamento instituído pelo Plano Diretor Municipal fixou as regras fundamentais de
ordenamento do território, objetivando definir diretrizes para o uso e ocupação do solo.
A área avalianda possui vocação urbana, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente para a Zona
RESIDENCIAL 1- ZR1.
O imóvel está classificado como de situação favorável, situado dentro do perímetro e macrozona
urbanos.
Os imóveis circunvizinhos, são dotados de equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e vias de
acesso, e transporte escolar(público) mantido pela municipalidade.
12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
O mercado imobiliário no segmento considerado possui um número razoável de imóveis ofertados,
apresentando velocidade de venda lenta, de acordo com informações dos corretores de imóveis da
UM
região.
13. METODOLOGIA:
Objetivando a determinação do justo valor de venda ao proprietário do imóvel, adotou-se, no
presente Laudo Avaliatório, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para definição do
valor do terreno.
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
É justamente este tipo de imóvel que o presente laudo define os procedimentos para cálculo da
avaliação.
Distinguimos 3 casos básicos que serão abordados a seguir:
= Terreno sem projeto de Construção.
* Terreno com projeto em fase de aprovação ou aprovado, porém não implantado.
* Terreno com projeto de Construção aprovado e implantado.
O presente imóvel se enquadra em terreno sem projeto de construção.
14. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
Em conformidade com a Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR 14.653-2,
subitem 9.4, tabelas 9 e 10, e no subitem 9.2, onde estabelece o Grau de Fundamentação, conforme
a soma dos pontos obtidos nas tabelas 1 e 2, e o Grau de precisão, de acordo com a tabela 3.
Pelo somatório dos pontos obtidos nas tabelas 9 e 10, num total de 16 pontos, o presente Laudo de
Avaliação pode ser enquadrado no Grau de Fundamentação: GRAU II.
15. GRAU DE PRECISÃO:
A Norma de Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis urbanos — NBR 14.653-2, no subitem 0,250);
preconiza que os laudos deverão ser especificados, quanto ao Grau de Precisão, no caso em que for
utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O referido método foi utilizado no
tratamento dos dados, na determinação do valor unitário do metro quadrado dos lotes urbanos de
referência, com Grau Il de fundamentação e Grau Il de precisão.
16. PESQUISA DE MERCADO - Áreas Urbanas:
NV
Após a identificação do objeto da avaliação, coletam-se, junto ao mercado imobiliário de áreas
urbanas, dados semelhantes para comparação, utilizando-se, posteriormente, de fatores de
homogeneização, visando tornar a dispersão a menor possível em torno da média.
A pesquisa no mercado imobiliário foi realizada através de contatos mantidos com os proprietários,
cartorários e corretores de imóveis da região, de onde originaram os dados que compuseram a
amostra, formada por 10 (dez) dados, dos quais, após análise estatística dos resultados, foram
utilizados 6 (seis), dando lugar à convicção do valor unitário do metro quadrado dos lotes de terreno
urbanos (transação e/ou oferta), localizados próximos à área avalianda.
17. CLASSIFICAÇÃO DO TERRENO
17.1 QUANTO A NATUREZA
17.2 QUANTO À FINALIDADE
Aquisição
17.3 QUANTO À INTERVENÇÃO FÍSICA
Pracinha
17.4 QUANTO À POSIÇÃO EM RELAÇÃO AO SOLO
Térrea
17.5 QUANTO A DURAÇÃO
Perpétua
i£. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Após a análise e tratamento dos dados coletados, a avaliação totalizou dentro dos seguintes limites:
R$ 108.156,33 RS 120.911,35
R$ 95.401,30
= Valor adotado R$ 108.000,00 (cento e oito mil reias).
19. CONSIDERAÇÕES
* Ovalor definido é referente à avaliação para Aquisição;
* Aceitamos como verdadeiros os documentos enviados e/ou consultados, bem como
as informações prestadas por terceiros como de boa fé e confiáveis;
” Para obtenção do valor de mercado do terreno, foi utilizado o Método Comparativo
Direto de Dados do Mercado;
* Este laudo de avaliação foi elaborado com base a todas as exigências e critérios
sugeridos e descritos na NBR 14.653-2 Norma Brasileira de Avaliação de Bens parte 2
Imóveis Urbanos.
ENCERRAMENTO
a) Data da vistoria e da pesquisa:
Imóvel vistoriado no dia 01 de março de 2023;
Pesquisa realizada entre os dias 02 de março de 2023.
bj Locale data do laudo de avaliação:
Itapejara D'Oeste - PR, 03 de março de 2023.
Profissional Técnico Responsável:
Leandro H. Ma tos
Engenheiro Civil - CREA PR-170817/D
ANEXOS
Documentação Dominial
* Matrícula nº 28.131 do 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Pato Branco - PR;
Avaliação do imóvel
* Pesquisa imobiliária;
* Grau de fundamentação da Avaliação;
“ Fatores e coeficientes utilizados;
= Memorial de cálculo de homogeneização;
Anexos
* Imagem de satélite obtida através do Google Earth;
“= Fotos do terreno;
“Localização dos imóveis pesquisados;
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
ITAPEJARA D'OESTE — PR
No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma,
conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14.653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado quanto à
fundamentação e a precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da
ABNT NBR 14653-1:2001.
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO COM O USO DO TRATAMENTO POR FATORES
Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
o GRAU
tem Descrição mM T i
Caracterização do | Completa quanto a | Completa quanto |, " ; m
E] pre todas variáveis | aos fatores utilizados Adoção de eiaçãs
avaliando analisadas no tratamento paradigma
RE E À
E a pa a praia
Características conferidas por utilizadas
2 ie o conferidas pelo profissional caracteristicas
autor do laudo credenciado pelo fomecidas por
autor do laudo terceiros
Quantidade minima
de
3 | dados de mercado 12 6 3
efetivamente
utilizados
Apresentação de
Apresentação de | anracentação de informações
n x informações ; abade n relativas a todas as
4 ar =: pos relativas a todas a pn “AS | características dos
de mercado características dOS | caracteristicas dos cados
dados analisadas, dados analisadas correspondentes
com foto aos fatores
utilizados
Extrapolação Admitida para
5 conforme Não admitida apenas uma Admitida
B5.2 L variável
intervalo admissível a!
de
6 ajuste para cada 0,90 a 1,10 0,70 a 1,30 0,50 a 1,50
fator e para o
conjunto de fatores L
9 5 [o
fer
TOTAL 1
Nota: Observar subseção 9.1.
Para atingir o Grau Ill é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados
os seguintes critérios:
a) Na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, Ile |) e seis itens;
b) O atendimento a cada exigência do grau | terá um ponto; do grau Il, dois pontos; e do
grau III, três pontos;
c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo a tabela 5.
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento
UA
por fatores
GRAUS T. li l [ i
Pontos Mínimos | 15 E) 6
Itens 3,5e 6, comos
obrigatórios no demais no EE o e igad E Todos, no mínimo
grau mínimo H 9 no grau!
correspondente no grau ll
GRAU DE PRECISÃO PARA O TRATAMENTO POR FATORES
Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição m ara T
Amplitude do intervalo de confiança =|
de 80% em torno do valor centrada | <30% 130%-50%| > 50%
estimativa
Nota: Observar subseção 9.1,
Trabalho enquadrado como: GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU II DE PRECISÃO
FATORES UTILIZADOS
Oferta: geralmente o mercado imobiliário trabalha com valores acima do valor real do imóvel, para
que possa haver certa flexibilidade de negócio entre comprador e proprietário. Assim, para imóveis
em transação, os quais já estão sendo negociados a preço de mercado, aplica-se o fator de oferta
igual a 1,00, enquanto para imóveis à venda, aplica-se fator de oferta igual a 0,90.
Localização: fator relacionado à diferença de valores devido à localização do imóvel, pois mesmo que
haja semelhanças entre os elementos, sempre pode haver diferenças correspondentes à localização
dos mesmos.
Infra-estrutura: fator relacionado à presença ou não de infra-estrutura, obtido através da soma dos
valores correspondentes a cada item da infra-estrutura existente.
Água [-[0a 15 Pavimentação asfáltica |-| 30
Esgoto | - | 0a 10 | Pavimentação c/ pedra irregular |-| 20
Luz Das Pavimentação com cascalho |- | 10
Calçada e meio-fio | - 0a 10] Sem pavimentação primária | - [8
Telefone [-| 0a5 Rede pluvial |- [0a 10
Iluminação pública | -| 0a 5 Comércio |- |0 a 15
Area: fator correspondente à relação entre a área do imóvel pesquisado e do imóvel avaliando,
obtido através da seguinte fórmula:
Fa = (Ap/Aa)n
Ap = Área pesquisada
Aa = Área avaliando = 301,06 m?
Área acrescida em 30% = 391,38 m?
n=0,25 Ap< 1,30 Aa
n=0,125 Ap > 1,30 Aa
COEFICIENTES
LOCALIZAÇÃO ÁREA 391,38 |
AVALIANDO 90 AVALIANDO 301,06
1 80 1,13 1 300,00 1,00
E 80 1,13 2 300,00 1,00
3 70 29 3 360,50 1,02
4 70 ,29 4 360,50 1,02
5 70 ,29 5 320,00 1,01
6 70 ,29 6 639,20 1,10
E 80 13 7 300,00 1,00
rs 80. 1,13 8 301,09 1,00
9 80 1,13 E) 300,00 1,00
10 80 13 10 300,00 1,00
INFRA-ESTRUTURA
|
| AVALIANDO 90
a 90 1,00
[2 90 1,00
[3] 50 1,00
Ê 4 80 0,89
[5 80 0,89
| 6 90 1,00
7 90 1,00
CET o 1,00
80 0,89
0| 90 1,00
“
ee ccb
SH
00'06€
sy
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Su
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br'ose
Su
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SH.
29'99€
Su
00'00€.
su
06
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SIZAQWI
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R$
0
“300,00 9 71,00 1,00 0,99
Rn; 0,9 1,00 1,00 0,99
366,67 É j lá
e 0,9 1,14 1,00 1,02
346,74 É 5 y
no 0,9 1,14 0,89 1,02
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je 0,9 1,14 0,89 1,00
N37,50 Ce É a 2
R$ 0,9 1,14 1,00 1,09
350,44 E , . E
Ra 0,9 1,00 1,00 0,99
280,00, : ; ;
R$
0,9 1,00 1,00 0,99
278,99
R
su 0,9 1,00 0,89 0,99
“390,00
R
> 0,9 1,00 1,00 0,99
433,33
SOMA
Sendo:
VU = Valor Unitário (R$/m?)
Fo = Fator de oferta
Wioc = Coeficiente de localização
Winfra = Coeficiente de infra-estrutura
Fárea = Fator de área
VUH = VU Homogeneizado (R$/m?)
R$
267,96
R$
327,51
R$
362,17
RS
334,81
R$
400,19
R$
393,20
R$
250,10
R$
249,30
R$
309,64
R$
387,05
R$
3.281,94
ESTATÍSTICA
LIMITE MÍNIMO
LIMITE MÁXIMO
NÚMERO DE ELEMENTOS n= 10
MÉDIA ARITIMÉTICA M R$ 371,87
DESVIO PADRÃO s= 65,82
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) CV=" 17,70%
E
R$ 371,87 0,7 a
R$ 371,87 1,3 E
E — NOVASOMATÓRIA —
ES
3 R$ 410,37
6 R$ 445,52
7 R$ 283,38
8 R$ 282,48
9 R$ 350,85
10 R$ 438,56
RS: 2.514,76
ts te (np?
Tabela de distribuição de Student emneam
Somente para um nível de confiabilidade de 80%
[ q 7 g 7
[ ni BI] n4 | mM
ê 10 [|]. 185 13
9 138 |] 16 134
1ú Toy 18
A ig || 1 E
ti 18 1/8 18
13 is Hm 132
10H EM [E
AN
“NOVA ESTATÍSTICA
NÚMERO DE ELEMENTOS n= 7
MÉDIA ARITIMÉTICA M= R$359,25
DESVIO PADRÃO s=" 72,07
ICIENTE DE VARIAÇÃO (%) CV= "20,06%
E
R$ 359,25 0,7 R$ 251,48 | LIMITE MÍNIMO
R$ 359,25 1,3 R$ 467,03 | LIMITE MÁXIMO
| CAMPO DE ARBÍTRIO
CA=Mtsxtx(n-1)2-0,50
|
[R$401,62 R$ 316,88
L
tstudent = 1,44 (Ordenada de "Student", para um nível de confiabilidade de 80%)
VALOR UNITÁRIO MÍNIMO R$ 316,88 p/m?
VALOR UNITÁRIO MÁXIMO R$ 401,62 p/m?
VALOR UNITÁRIO MÉDIO R$ 359,25 p/m?
| ÁREA DO TERRENO (m?) 301,06
R$ 95.401,30
VALOR MÉDIO R$ 108.156,33
ALORMÁXIMO
R$ 120.911,35
VALOR SUGERIDO DO TERRENO R$ 108.156,33