PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
Praça Mariana Leite Felix, 800 – Fone/fax: (43) 3475-1256 – 3475-1354 – Cep 86.860-000 – Jardim Alegre – Paraná
E-mail: administrativo@jardimalegre.pr.gov.br
Mensagem nº 325/2025 Jardim Alegre, 16 de junho de 2025.
Senhores:
Enviamos projeto de lei que “AUTORIZA O PODER
EXECUTIVO A PROCEDER A VENDA DE IMÓVEL PÚBLICO ATRAVÉS DE LEILÃO
E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”, para fomento e desenvolvimento da atividade
industrial no Município de Jardim Alegre-PR.
Atenciosamente,
Moises Lnortovz dos Santos
Prefeito Municipal
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JUSTIFICATIVA
Considerando o disposto no art. 117 c/c art. 21, X e XI, ambos da Lei Orgânica
do Município de Jardim Alegre-PR, que estabelecem a preferência da concessão de
direito real de uso de bem público, bem como a necessidade de prévia autorização
legislativa para alienação de bens públicos;
Considerando que o Processo Administrativo 27/2025, destinado à concessão
de direito real de uso, com encargos, do imóvel em questão, foi deserto e, atendendo
o §3º do art. 117 da Lei Orgânica, onde a venda pode ser utilizada apenas em hipóteses
excepcionais, quando constatada a não vantajosidade da concessão de direito real de
uso;
Considerando o grande porte do imóvel descrito no art. 1º desta Lei, com área
de 7,5128 hectares (75.128,00 m²), que demanda investimentos vultosos para sua
ocupação e desenvolvimento, especialmente para a instalação de indústrias no ramo
de preparação de subprodutos do abate, atividade que exige infraestrutura complexa,
equipamentos especializados e cumprimento de rigorosas normas ambientais e
sanitárias;
Considerando que a concessão de direito real de uso, embora
preferencialmente prevista na legislação, pode não ser adequada para um imóvel de
tais dimensões, uma vez que o modelo de concessão impõe obrigações de longo prazo
que podem ser inviabilizadas pelo elevado custo inicial do empreendimento,
aumentando o risco de descumprimento contratual por parte da concessionária, o que
poderia resultar em litígios prolongados e prejuízo ao município;
Considerando que a venda do imóvel, por meio de leilão público, assegura maior
segurança jurídica e financeira ao município, transferindo a propriedade ao vencedor
do certame e garantindo o pagamento do valor do imóvel, com condições claras de
quitação e penalidades em caso de inadimplemento, conforme disposto nos arts. 3º a
6º desta Lei;
Considerando o cenário industrial incipiente do Município de Jardim Alegre, que
apresenta grande potencial para abrigar novas indústrias, especialmente no setor de
preparação de subprodutos do abate, atividade estratégica para a diversificação da
produção local e alinhada à vocação econômica da região;
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Considerando a existência de uma empresa que exerce atividade compatível,
embora potencialmente nociva, em um raio de 200 metros do lote em questão,
tornando conveniente e estratégica a instalação de empreendimento do mesmo ramo
ou de natureza similar, de modo a otimizar a infraestrutura existente e minimizar
impactos adicionais à região;
Considerando que a instalação de indústrias desse porte gera empregos diretos
e indiretos, aumenta a demanda por matéria-prima local, estimula outros setores
produtivos e eleva a arrecadação tributária, contribuindo para o desenvolvimento
econômico e social do município;
Considerando que a venda do imóvel, com as condições estipuladas nesta Lei,
não gera danos ao erário, pois o valor inicial será determinado por avaliação técnica e
o pagamento será garantido por contrato, com mecanismos de fiscalização e
penalidades que protegem o interesse público;
Considerando, ainda, que a reversão do imóvel ao patrimônio municipal,
prevista nos arts. 7º e 13, assegura que o município possa retomar o bem em caso de
descumprimento das obrigações contratuais, minimizando riscos à administração
pública;
Assim, a venda do imóvel público por meio de leilão, nos termos desta Lei, é a
alternativa mais vantajosa para o Município de Jardim Alegre, pois fomenta o
desenvolvimento industrial, atrai investimentos de grande porte, garante a segurança
financeira do erário e impulsiona a economia local, com benefícios diretos à população,
como a criação de empregos, o aumento da arrecadação e a dinamização da cadeia
produtiva.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE JARDIM ALEGRE-PR, em 16 de
junho de 2025.
Moises Lnortovz dos Santos
Prefeito Municipal
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PROJETO DE LEI Nº 34/2025
AUTORIZA O PODER EXECUTIVO A
PROCEDER A VENDA DE IMÓVEL
PÚBLICO ATRAVÉS DE LEILÃO E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O PREFEITO MUNICIPAL DE JARDIM ALEGRE, ESTADO DO
PARANÁ.
FAÇO SABER que o Poder Legislativo aprovou e eu, Prefeito
Municipal, sanciono e promulgo a presente Lei:
Art. 1º Fica desafetado de sua finalidade original, passando a condição de bem
dominical, o imóvel público, Lote de terras nº (10 e 10-A)-REM-REM ((dez-e dez-a)-
remanescente-remanescente), com a área de 7,5128 ha, equivalentes a 75.128,00 m²
(setenta e cinco mil, cento e vinte e oito metros quadrados), situado na GLEBA BULHA,
no Município de Jardim Alegre, Estado do Paraná, cujo proprietário é o Município de
Jardim Alegre, cujo imóvel é objeto da Matrícula sob nº 50.060, do Cartório de Registro
de Imóveis da Comarca de Ivaiporã, Estado do Paraná.
Art. 2º Fica autorizado ao Poder Executivo realizar a alienação onerosa do imóvel
previsto no art. 1º desta Lei, por meio de leilão, preferencialmente para indústria no ramo
de preparação de subproduto do abate.
Art. 3º O pagamento resultante do arremate do imóvel público poderá ser realizado em
até 90 parcelas mensais com valor pré-estabelecido no contrato:
§ 1º O valor referente à comissão do leiloeiro oficial deve ser pago em até 5 dias úteis
após o leilão, para posterior confecção e assinatura do contrato.
§ 2º O vencedor terá um prazo de carência nos primeiros 90 meses do contrato de
compra e venda, contados a partir de sua assinatura.
§ 3º Em caso de atraso no pagamento, a parcela será corrigida pelo INPC e incidindo
ainda multa em 2% e juros de 1% ao mês de atraso.
§ 4º Em caso de qualquer descumprimento referente ao contrato de compra e venda,
dentro do período de carência, e que venha a acarretar pelo seu cancelamento e
consequente reversão do bem, o vencedor terá que pagar pelo período de estadia no
imóvel, proporcionalmente ao número de parcelas que seriam geradas, com base no
valor do arremate.
§ 5 º O atraso no pagamento da parcela em até 3 meses, ou a não quitação das parcelas,
acarretará a rescisão do contrato de compra e venda, mediante processo administrativo
próprio.
Art. 4º A quitação do objeto desta Lei deverá ser efetivada dentro do prazo de 15 (quinze)
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anos, incluso a esse prazo o período de carência
Parágrafo Único – Caso a quitação seja à vista, desde que adiantando o período de
carência ou ao término do mesmo, terá 5% de desconto sobre a proposta vencedora.
Art. 5º O valor inicial para lances será referente ao valor do imóvel avaliado pela
Comissão de Avaliação, seguindo as normas da ABNT NBR 14653-3.
Art. 6º Ficará a vencedora obrigada, durante o prazo previsto no art. 13, desta Lei, a
manter seu funcionamento, no mesmo ramo ou ramo similar exercido no ato de sua
participação, para o qual houve a abertura do certame, além de contar nos seus quadros
com ao menos o mínimo de funcionários diretos indicados no Contrato, devidamente
registrados e com encargos sociais em ordem e devidamente pagos, bem como deverá
honrar com as demais contraprestações assumidas, sob pena da reversão do bem objeto
da presente Lei ao Município.
§ 1º A quantidade de funcionários diretos será estabelecida pela Comissão Especial de
Planejamento, Implantação e Acompanhamento Industrial, através de deliberação em
reunião especialmente convocada para tal fim e constará no edital de licitação, bem como
no contrato de compra e venda a ser firmado.
§ 2º As demais normas e condições serão estabelecidos no edital de licitação e no
contrato de compra e venda.
Art. 7º O vencedor ficará obrigado a cumprir os prazos previstos no contrato de compra
e venda, que serão no máximo de:
I – até 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato de compra e venda, para lavratura
de escritura pública e seu registro na matrícula do imóvel;
I – até 60 (sessenta) dias, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, para
apresentar os projetos de engenharia para aprovação e para dar entrada na licença
prévia para a análise da viabilidade do empreendimento, junto ao órgão ambiental
responsável;
I – até 90 (noventa) dias, a partir da obtenção da licença prévia, para apresentar a
licença de instalação obtida junto ao órgão ambiental responsável;
II – até 30 (trinta) dias, a partir da obtenção da licença de instalação, para o início da
construção no imóvel, que deverá ser concluída em até 24 (vinte e quatro) meses após
o início das obras;
III – até 30 (trinta) dias, a partir da finalização das obras de construção das instalações,
para apresentar a licença de operação obtida junto ao órgão ambiental responsável,
sendo que, após deferida tal licença, deverá iniciar as suas atividades em até 30 (trinta)
dias.
Parágrafo único – Os prazos ora apresentados são improrrogáveis, exceto em caso
de motivo devidamente justificado, como a solicitação de novas licenças ou de projetos
complementares, em uma das hipóteses contidas na Lei nº 14.133/21, de acordo com o
edital, sendo que tal justificativa deverá ser apresentada e avaliada pela Comissão
responsável pela fiscalização do contrato.
Art. 8º Caberá ao vencedor relatar, mensalmente, ao Poder Executivo municipal,até a
conclusão, o andamento das obras e o percentual já concluído, o cumprimento das
obrigações assumidas no contrato, bem como as providências necessárias para
execução destas, além de se submeter às demais formas de fiscalização, a ser exercida
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por Comissão instituída para tal fim.
Art. 9º O vencedor não poderá gravar o imóvel com ônus reais nem o dar em garantia
de financiamento junto às instituições financeiras para a obtenção de recursos destinados
à edificação, instalação, automatização, ampliação, investimentos e outros interesses,
antes de efetivar a quitação do imóvel e completar o processo de transferência e registro
do mesmo, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 10. O imóvel descrito no art. 1º desta Lei, fica gravado com cláusula de
impenhorabilidade e inalienabilidade, pelo período de 15 (quinze) anos, desde a
assinatura do Contrato de Compra e Venda.
Art. 11. Caberá ao vencedor todos os ônus, tributos e encargos de conservação e
manutenção do imóvel.
Art. 12. Na hipótese de o vencedor, deixar de exercer as atividades empresariais ou
descumprir parcial ou integralmente as obrigações para as quais se propôs, durante o
prazo previsto no art. 13, desta Lei, haverá a reversão do imóvel para o patrimônio do
Município de Jardim Alegre.
Parágrafo único – Em caso de reversão do imóvel ao patrimônio do Município de Jardim
Alegre, conforme previsto nos arts. 7º e 13 desta Lei, as benfeitorias realizadas passarão
a integrar o imóvel, não cabendo ao vencedor qualquer direito a indenização por estas,
bem como os valores já pagos também não serão ressarcidos.
Art. 13. Fica a vencedora obrigada a cumprir as condições previstas nesta Lei pelo prazo
de 15 (quinze) anos, a partir da assinatura do Contrato.
Parágrafo único – O cumprimento das condições será exigido, exceto em caso de
motivo devidamente justificado em uma das hipóteses contidas na lei geral de licitações,
o que deverá ser apresentado e avaliado pela Comissão de Fiscalização.
Art. 14. Fica o Poder Executivo do Município de Jardim Alegre autorizado a realizar
procedimento licitatório, nos termos da Lei Federal nº 14.133/21.
Art. 15. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Moises Lnortovz dos Santos
Prefeito Municipal
AVALIAÇÃO P/ ALUGUEL
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS AVALIAÇÃO P/ DESAPROPRIAÇÃO AVALIAÇÃO PARA RETOMADA DE IMÓVEL
X AVALIAÇÃO P/ ALIENAÇÃO
1 - Identificação:
Requerente CNPJ
Proprietário Matrícula
Endereço completo do imóvel Número Complemento
Bairro Cidade UF CEP
2 - Caracterização da região:
Utilização Infraestrutura Padrão
Residencial Água Pavimentação Alto
Comercial Esgoto sanitário Drenagem Pluvial Médio
X Industrial Energia Elétrica Gás Central Baixo
Outros Telefone Iluminação pública
3 - Terreno:
Topografia Formato
PLANA ACLIVE X DECLIVE DESNÍVEL PRONUNCIADO REGULAR X IRREGULAR
Área Útil do Terreno Frente Fundos Lado direito Lado esquerdo Área do Lote - (m²)
m² m m m m
Observações:
4 - Avaliação:
Valor por extenso
5 - Dados da empresa/avaliador:
Nome da empresa Nome do profissional CREA Nº
Local de data Assinatura
6 - Amostra Critério utilizado: Área privativa X Área total
Endereço: Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
Endereço: CEP Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
Endereço: Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
Endereço: CEP Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
Endereço: Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
Endereço: CEP Bairro: Cidade: UF
Fonte de informação: Topografia:
Esquinas: VTN (2024):
Valor de venda: R$ Preço por hectare Frente m Comprimento m Área do lote: ha
7 - Tabela de homogeneização
CEP
CEP
6
IVAIPORÃ 86.865-000 IVAIPORÃ
SÍTIO COM 5,5 ALQ, COM 2,75 ALQ PLANTADO E 2,75 DE PASTO.
LOTEADORA Declividade moderada
0
Fp
(2)
Valor
(R$) R$/ha
PR
R$ 55.314,00
Declividade moderada
Fe
484,00
12,10
PR
PR
Declividade moderada
PR
5
FAZENDA COM 2 ALQUEIRES.
TERRENO PROXIMO AO TREVO DE IVAIPORÃ
RODOVIA PR 466 - IVAIPORÃ 86.870-000
LIDIANÓPOLIS, PORTO UBÁ 86.865-000
1.300.000,00 268.595,04
4
LOTEADORA Declividade moderada
Declividade alta
0
86.870-000
SÍTIO COM 5,3 ALQ. PLANTA 4,3 ALQ, COM CÓRREGO E ASFALTO PRÓXIMO.
PORTO UBÁ LIDIANOPOLIS
ÁGUA DA PRATA, IVAIPORÃ
123.966,94
GLEBA PINDAÚVA PR
2
GLEBA BULHA Jardim Alegre
3
GLEBA PINDAÚVA IVAIPORÃ
Área Ff
(ha) (1)
Ftopo
(3) (4)
Amostra Fa
(5) (6)
LOTEADORA
4,84
0 R$ 71.380,00
FAZENDA COM 200 ALQUEIRES. 80 ALQ MECANIZÁVEL, 50 PASTO, RESTO RESERVA.
25.000.000,00
R$ 81.932,00
51.652,89
1
1,16
83.843,23
49.109,03
0,87
1,52
0,87
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
84.697,34
1,68
123.966,94 0,90 0,48 1,06
1,00
1,00
0,84
157.024,79
1.500.000,00
SÍTIO COM 10 ALQUEIRES MECANIZADOS, COM CÓRREGO AOS FUNDOS
JARDIM ALEGRE, ÁGUA DOS PATOS 86.860-000 GLEBA BARRA PRETA
JARDIM ALEGRE, PR, 23 DE AGOSTO DE 2024
PR-163643/D
Valor Final de Avaliação, conforme o mercado
Imóvel localizado em zona rural, vizinho a um empreendimento de grande porte de fabricação de farinha de osso, com possibilidade de empreendimentos agroindustriais. Lote nos fundos, em declive em relação a
rodovia. Possui declive em relação à marginal. Ademais, o imóvel tem a disposição aproximadamente 426,33 m² da faixa não edificante de domínio do município, cujo a finalidade já foi atingida com a implantação
da via marginal. Esta área deverá ser posteriormente regularizada, junto à um projeto de regularização e respectiva retificação da matrícula. A área considerada para o cálculo, portanto, será a área efetivamente
disponível.
1 R$ 65.620,00
PROPRIETÁRIO
Jardim Alegre
Declividade alta
Seiscentos e sessenta mil reais
1
Continuação
PR
CEP
GLEBA BULHA
40.170,00 220,00
PR
83,00
86.860-000
75.128,00
PARQUE INDUSTRIAL JARDIM ALEGRE
s/n
SECRETARIA MUNICIPAL DE INDÚSTRIA, COMÉRCIO E TURISMO 75.741.363-0001/87
PREFEITURA MUNICIPAL DE JARDIM ALEGRE 50.060
RODOVIA PR-082 - Lote de terras nº 10 e 10-A-REM-REM
240,00 108,00
R$ 660.000,00
PREFEITURA MUNICIPAL DE JARDIM ALEGRE ADRIAN GONÇALVES
Dados Iniciais
R$/ha
1.500.000,00
3.800.000,00
25.000.000,00
9.500.000,00 392.561,98
LOTEADORA
IVAIPORÃ
PROPRIETÁRIO
24,20
24,20
484,00
Ftes Homogeneização
R$ 46.860,00
1.600.000,00 120.210,37 13,31
12,10
51.652,89
JARDIM ALEGRE, PR 466 86.860-000
3.800.000,00 157.024,79
1
2
3
0,60
0,84
24,20
0 R$ 85.185,00
AVALIAÇÃO P/ ALUGUEL
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS AVALIAÇÃO P/ DESAPROPRIAÇÃO AVALIAÇÃO PARA RETOMADA DE IMÓVEL
X AVALIAÇÃO P/ ALIENAÇÃO
(1) - Fator Fonte (2) - Fator Transposição (VTN)
(3) - Fator de Área (4) - Fator Topografia d: R$ 19.517,80
(5) - Fator Testada (6) - Fator Produtividade (DERAL) Máx: R$ 108.016,32
Mín: R$ 68.980,71
8 - Cálculo do Valor de Avaliação:
Área do terreno ha Valor do hectare Valor do terreno
Valor do imóvel
1,00 0,99
24,20 9.500.000,00 392.561,98 0,90
72.165,41
5 0,46 1,16 0,80 1,00 0,68 101.795,46
6 13,31
1,00
79.648,66
0,90 99.991,14
MÉDIA DA AMOSTRA
Saneamento da amostra (+-10%)
88.498,52
1,07
1.300.000,00 0,90 0,55
0,71
0,95 0,89
1.600.000,00 120.210,37 0,90
268.595,04
0,89
4 4,84
Valor Final da Avaliação conforme o mercado: R$ 660.000,00
97.348,37
7,51 88.498,52 664.871,65
Valor Máximo
Valor Mínino
DESVIO PADRÃO
PREFEITURA MUNICIPAL DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
COMISSÃO DE AVALIAÇÃO
JUNHO DE 2025
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
2
Sumário
1. RESUMO........................................................................................................................... 3
2. IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS ........................................................................................... 3
3. AVALIAÇÃO ...................................................................................................................... 5
3.1 Amostras....................................................................................................................................5
3.2 Tratamento por fatores de homogeneização ............................................................................6
3.2.1 Fator Fonte .............................................................................................................................6
3.2.2 Fator Transposição..................................................................................................................6
3.2.3 Fator Área ...............................................................................................................................7
3.2.4 Fator Topografia .....................................................................................................................7
4. RESULTADOS .................................................................................................................... 8
5. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 9
Anexos
6. RESULTADOS .................................................................................................................. 10
6.1 Avaliação do objeto ................................................................................................................10
7. ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART)......................................................... 12
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
3
1. RESUMO
ASSUNTO
Avaliação de imóvel público para concessão de direito real de uso.
DA SOLICITAÇÃO
Solicitação realizada pelo Departamento de Indústria, Comércio e Turismo da
Prefeitura Municipal de Jardim Alegre, representada pelo Sr. Guilherme Gonçalves
Lopes, conforme Ofício 015/2024 – DICT.
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor mercadológico de um
imóvel, isto é, a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento,
prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições
vigentes de mercado.
MÉTODO DE AVALIAÇÃO UTILIZADO
Será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com
Homogeneização por Fatores, conforme preconiza a NBR 14653 – Avaliação de Bens.
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
A presente avaliação tem o intuito de embasar a decisão da Comissão de Avaliação,
nomeada pelo Decreto N° 175/2024 de 06 de junho de 2024, sobre o valor dos lotes
urbanos industriais supracitados, para posterior conversão em valor para Concessão
de Direito Real de Uso, com encargos, de Imóvel Público.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
4
2. IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS
Imóvel Rural sob Lote de Terras nº (10 e 10-A)-REM-REM (dez e dez-a)-
remanescente-remanescente), com a área de 7,5128 ha, equivalentes a 75.128,00 m²
(setenta e cinco mil e cento e vinte e oito metros quadrados), situado na GLEBA
BULHA, no Município de Jardim Alegre, Comarca de Ivaiporã, PR.
O imóvel está situado às margens da Rodovia PR-082, sentido Lunardelli,
coordenadas 24°08'41.6"S e 51°43'15.1"O, no município de Jardim Alegre, próximo
ao patrimônio Placa Luar, objeto da matrícula nº 50.060, aos fundos de um
empreendimento objeto de concessão de direito de uso de imóvel público, dada pela
autorização legislativa conforme Leis Municipais n° 2.283/2021 e 2.296/2021.
O terreno é suavemente ondulado, possui 15% de declividade e 35% de solo
de argila, contendo boa drenagem e solo cultivável. Ao sul, possui um córrego que
delimita o terreno. Não possui benfeitorias.
Este imóvel está situado em área pública que será destinada para uso
agroindustrial por meio de concessão de direito real de uso. Esta é uma iniciativa do
município em promover o desenvolvimento industrial e fomentar a geração de
empregos.
A agroindústria é o ambiente físico equipado e preparado onde um conjunto de
atividades relacionadas à transformação de matérias-primas agropecuárias
provenientes da agricultura, pecuária, aquicultura ou silvicultura são realizadas de
forma sistemática.
O imóvel possui topografia acidentada, com declividade moderada para os
fundos no sentido sudeste. A área útil do imóvel está cercada de área de vegetação
nativa, com apenas um acesso.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
5
FIGURA 1 – LOCALIZAÇÃO DO TERRENO AVALIANDO
Fonte: Google Earth, 2024.
3. AVALIAÇÃO
A avaliação visa determinar o valor de mercado do bem através da análise
técnica dos atributos de elementos comparáveis à amostra. O objetivo é identificar a
tendência de formação dos preços desses elementos semelhantes.
O método envolve a coleta e análise de dados de uma amostra representativa
de imóveis com características similares ao imóvel em questão. Isso significa usar
informações de outros imóveis com tipologia igual ao imóvel avaliado.
Esse método é recomendado pelas normas e é preferencialmente utilizado para
encontrar o valor de mercado de terrenos, sempre que existam dados comparáveis
ao imóvel em avaliação.
3.1 Amostras
Foram pesquisadas, na data de 28/11/2024, amostras próximas ao local
avaliado ou com as mesmas características, com intuito de obter um grupo
homogêneo para obtenção da média de preço de mercado.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
6
Buscou-se diversificar da melhor maneira as fontes dos dados amostrais,
entrando em contato com corretores e imobiliárias, bem como, proprietários de
imóveis da região. Com isso, foram contabilizadas oito amostras para o grupo de lotes
avaliados.
A homogeneização dos dados seguiu conforme estabelecido pela NBR 14653-
3, sendo avaliados seis fatores distintos para o dado amostral.
3.2 Tratamento por fatores de homogeneização
O tratamento por fatores busca ajustar os dados de mercado através de sua
homogeneização por fatores e critérios fundamentados em estudos, seguida de
análise estatística dos resultados homogeneizados, já o tratamento científico utiliza
tratamento de evidências empíricas pelo uso de método científico que leve à indução
de modelo válido para o comportamento do mercado.
3.2.1 Fator de Fonte
Representa a variação entre os elementos efetivamente negociados e os de
oferta. A superestimativa dos dados de oferta deverá ser descontada do valor total
pela aplicação do fator médio observado no mercado.
Para obtenção dos índices, serão fixadas em 1 os valores atribuídos a negócios
realizados ou laudos técnicos, e índice de 0,9 para ofertas em aberto no mercado ou
preços dados por proprietários na pesquisa, cujo valor é bem estabelecido em
avaliações imobiliárias.
3.2.2 Fator de produtividade
Representa a variação entre os valores dos imóveis pela valorização do
percentual de terras cultiváveis.
Para obtenção do coeficiente de produtividade dos imóveis, serão utilizados os
índices fiscais municipais para obtenção do ITR, o Valor de Terra Nua (VTN), que
definirá os valores para cada tipo de solo.
A equação que representará a variação do atributo é dada pelo quociente da
fração entre o dividendo, representado pelo índice do lote avaliando, e o divisor,
representado pela amostra.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
7
TABELA 1 – VALOR DE TERRA NUA EM REAIS POR HECTARE
Fonte: Prefeitura Municipal de Jardim Alegre.
3.2.3 Fator de área
O fator de correção de área tem a finalidade de corrigir as distorções que
ocorrem em relação aos preços por metro quadrado, considerando que, num mesmo
local, há uma tendência no sentido de que o valor por metro quadrado de grandes
áreas seja menor do que os preços por metro quadrado de terrenos menores.
Para diferenças de áreas até 30%, o Fator de Área aplicado será igual ao
quociente entre área da amostra dividida pela área do lote avaliando, elevada à fração
de ¼.
Para diferenças de áreas entre 30 e 150%, o quociente mencionado no
parágrafo anterior será elevado à fração de 1/8.
3.2.4 Fator Topografia
Os fatores de topografia estão tabelados na doutrina consagrada da área de
avaliações e dependem do grau de inclinação do terreno e do seu desnível em relação
à rua.
Para obtenção dos índices foi utilizado a Tabela do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP), conforme a seguir:
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
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FIGURA 2 – COEFICIENTES DE TOPOGRAFIA
Coeficientes de desvalorização de terreno em relação à aclive e declive, em cenários comuns. Fonte:
IBAPE/SP
O Fator de Correção de Topografia será dado pelo quociente entre o índice de
desvalorização da amostra dividido pelo índice de desvalorização do lote avaliando.
3.2.5 Fator Produtividade
Os fatores de produtividade estão associados à tabela do DERAL, que
compatibilizará os valores pela aptidão do solo, por município, baseado na pesquisa
de preço de terra agrícola realizada pela Secretaria de Estado da Agricultura e do
Abastecimento do Paraná, conforme tabelas a seguir:
TABELA 2 - PREÇOS MÉDIOS DE TERRAS AGRÍCOLAS
Valores referentes a 2024 em Reais por hectare detalhados por classe de capacidade uso e por
município. Fonte: SEAB/DERAL
4. RESULTADOS
Os resultados serão apresentados junto às planilhas de homogeneização dos
lotes avaliandos em anexo.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
ESTADO DO PARANÁ
9
5. ENCERRAMENTO
O presente LAUDO DE AVALIAÇÃO é composto por 12 (doze) páginas
digitalizadas e rubricadas, sendo esta via devidamente assinada e datada.
Jardim Alegre, PR, 16 de junho de 2025.
________________________
Adrian Gonçalves
Engenheiro Civil – CREA/PR 163643/D
Autor do Laudo de Avaliação sob ART nº 1720244806512
________________________
Douglas Ricardo de Mendonça
Chefe da Divisão de Empenhos e Liquidações
Membro da Comissão de Avaliação
________________________
Joyce Aparecida Pifano de Oliveira
Tecnóloga em Gestão Ambiental
Membro da Comissão de Avaliação
Para consultar a autenticidade, informe na ferramenta
www.cri.org.br/confirmaAutenticidade o CNS: 08.507-6
e o código de verificação do documento: HP42F7
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Certificada - Sem Confirmação de Registro em Cartório
Parcela certificada pelo SIGEF de acordo com a Lei 6.015/73 e pendente de confirmação do registro da certificação em cartório
MINISTÉRIO DA AGRICULTURA, PECUÁRIA E ABASTECIMENTO
INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA
Denominação:
LOTE nº 10 e 10-A-REM - GLEBA BULHA - SECÇÃO A - LOTE nº 10 e
10-A-REM-REM Proprietário(a):
MUNICÍPIO DE JARDIM ALEGRE
CNPJ:
75.741.363/0001-87
Matrícula do imóvel:
48.151 (2 de 2)
Cartório de Registro de Imóveis:
(08.507-6) Ivaiporã - PR
Código INCRA/SNCR:
7171000085833
Município:
Jardim Alegre-PR
Natureza da Área:
Particular
Responsável Técnico(a):
DANTE GREGÓRIO
Formação:
Engenheiro(a) Agrônomo(a)
Conselho Profissional:
Pr-13.765-D/PR
Cód. Credenciado(a):
BE4
Documento de RT:
1720242463561 - PR
Área (Sistema Geodésico Local):
7,5128 ha
Perímetro:
1.404,18 m
Sistema Geodésico:
SIRGAS 2000
Sistema de Coordenadas:
Lat./Long. - não projetado
Escala:
1:2891
Formato:
A0
CERTIFICAÇÃO: 6ef1b170-3b28-4c36-a9fc-49c450f9ce77
Em atendimento ao § 5° do art. 176 da Lei 6.015/73,
certificamos que a poligonal objeto deste memorial
descritivo não se sobrepõe, nesta data, a nenhuma
outra poligonal constante do cadastro
georreferenciado do INCRA.
Data Certificação: 30/04/24 16:52
Data da Geração: 30/04/24 17:03
Esta planta foi gerada automaticamente pelo Sigef com base nas informações transmitidas e assinadas digitalmente pelo(a) Responsável Técnico(a)
(Credenciado(a)). A autenticidade deste documento pode ser verificada pelo endereço eletrônico /autenticidade/6ef1b170-3b28-4c36-a9fc-49c450f9ce77/