LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Responsável pela Elaboração do Laudo JUAREZ DE OLIVEIRA SANTANA
Contato (44) 9708-6911 / (44) 9902-1913
Registro (CRECI, CNAI) CRECI-PR: 33863 / CNAI: 31368
PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO
Conforme a Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007
e Ato Normativo nº 001/2011.
BASEADO NAS NORMAS DA ABNT - NBR 14653-2
1- Dados do Solicitante
Prefeitura Municipal de Peabiru, situada na Praça Eleutério Galdino de Andrade, na Rua Dr. Dídio
Boscardin Belo, nº 21, Centro, Peabiru -PR. CEP: 87.250-000
2- Dados do Imóvel
● Proprietário: Município de Peabiru
● Matrícula do Imóvel: nº 25.357
● Cartório de Registro de Imóveis: Registro de Imóveis – Peabiru-Pr.
● Tipo de Imóvel: Urbano
● Área Total do Terreno: 303,73 m²
● Localização: Rua Modesto Saldanha, S/N, Lote nº 12, Quadra nº 02, do Loteamento Jardim
Botânico no Município de Peabiru-Pr. CEP: 87.250-000
● Coordenada Geodésica: 23°55'23”S 52°20'50”W
3- Finalidade da Avaliação
A presente avaliação visa determinar o valor de mercado do terreno retratado.
4- Vistoria
A vistoria foi realizada no dia 12/06/2025.
5- Descrição do Imóvel
Trata-se de um imóvel público urbano, situado na Rua Modesto Saldanha, S/N, Lote nº
12, Quadra nº 02, do Loteamento Jardim Botânico, no Município de Peabiru-Pr. Possui
área de 303,73 m², conforme Matrícula 25.357. O terreno, faz parte do novo
empreendimento do Loteamento Jardim Botânico, localizado, no meio da Quadra nº 02,
do lado direito da entrada do loteamento, estando em posição privilegiada principalmente
em razão do “Sol da Manhã”. Sua infraestrutura básica conta com rua asfaltada, rede de
energia elétrica e de telefone, água encanada, coleta de lixo e iluminação pública. O
referido imóvel encontra-se à 1263 metros do centro da cidade, estando próximo de
escolas, mercados, postos de combustíveis e com fácil acesso à BR- 158 que liga Peabiru
a cidade vizinha de Campo Mourão.
6- Metodologia utilizada:
Comparativo direto de dados e preços, conforme Associação Brasileira de Normas
Técnicas ABNT- NBR- 14653-2.
O método de avaliação de imóveis por comparação direta de dados e preços,
também conhecido como Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), é
um dos métodos mais utilizados para determinar o valor de mercado de um imóvel. Esse
método de avaliação de imóveis se baseia na comparação direta entre o imóvel a ser
avaliado e imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos ou estão sendo
ofertados na mesma região.
A principal ideia é que imóveis semelhantes em mercados semelhantes devem ter
preços semelhantes, e as diferenças de preços podem ser atribuídas a diferenças nas
características dos imóveis. Tem por fundamento identificar valor do bem através de
tratamento técnico dos atributos comparáveis, utilizando, dessa forma, dados de mercado
que se aproximem aos dados do bem avaliando, assim, a fim de se alcançar o máximo de
representatividade da amostra, deve-se especificar claramente as características dos
imóveis pesquisados, tomando como referência as características do imóvel avaliando.
O método propõe que o avaliador efetue uma pesquisa de mercado, coletando
amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando, para posteriormente proceder a
uma etapa de homogeneização, de forma a possibilitar uma comparação direta entre o
valor das amostras e o valor que se busca do imóvel em questão.
DANTAS (2012), “este método identifica o valor de mercado do bem imóvel através
de levantamento de informações e posterior análise das particularidades das informações
comparáveis, inerentes à amostra”.
7- Analise Mercadológica
Conforme informações de moradores, imobiliárias, corretores de imóveis e proprietários
de imóveis na região do imóvel avaliando, há constante procura por imóveis semelhantes
ao avaliado, o que viabiliza sua comercialização em curto espaço de tempo.
8 - Loteamento Jardim Botânico
9 – Registro Fotográfico do Imóvel Avaliado.
Foto 01 – Distância do terreno até o centro da cidade (1263 metros)
Foto 02 – Localização Geodésica ( 23°55’23”S 52°20’50”W )
Fotos pelo Google Earth localização por satélite.
Foto 03 - Frente do Terreno
10 – Amostras de Terrenos Pesquisados
10.1 – Amostra
Trata-se de um terreno com 203,60 m², situado no Loteamento Jardim Botânico, Lote nº
01, Quadra 02, na Rua Santos Dumond, S/N, no Município de Peabiru-PR. O referido
terreno está sendo vendido pelo valor de R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais).
10.2 – Amostra
É um terreno com área de 180 m², situado no Lote nº 1508 – B, Quadra nº 83, na Rua
Souza Naves, S/N, no Município de Peabiru-Pr. Este terreno foi vendido recentemente por
R$ 70.000,00 (Setenta Mil Reais).
10.3 – Amostra
Trata-se de um terreno com 543,75 m², situado na Quadra nº 129, Lote nº 2553 – B,
próximo ao Loteamento Jardim Botânico, na Rua Santos Dumond, S/N, no Município de
Peabiru-Pr. O referido terreno está sendo vendido por R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais).
10.4 – Amostra
É um terreno grande com 1.087,00 m², situado próximo ao terreno que está sendo
avaliado, na Quadra nº 129, Lote nº 2541 na Rua Edimão Simão, S/N, no Município de
Peabiru-PR. Este terreno está sendo vendido por R$ 200.000,00 (Duzentos Mil Reais).
10.5 – Amostra
Trata-se de três terrenos cada um com 540,00 m², situados na Quadra nº 85, Lotes 1550,
1549 e 1548, na Rua Afonso Dias Bastos, S/N, no Município de Peabiru-Pr. O cada terreno
foi vendido por R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais).
11 - Tabela do valor das amostras pesquisadas.
LOTES A
VENDA
ANO TIPO DO
IMÓVEL
METROS
QUADRADOS
VALOR DO
TERRENO
VALOR POR
QUADRADO
1- Amostra 2025 Terreno 203,60 m² R$ 60.000,00 R$ 294,69
2- Amostra 2025 Terreno 180,00 m² R$ 70.000,00 R$ 388,88
3- Amostra 2025 Terreno 543,75 m² R$ 80.000,00 R$ 147,12
4- Amostra 2025 Terreno 1.087,00 m² R$ 200.000,00 R$ 183,99
5- Amostra 2025 Terreno 540,00 m² R$ 80.000,00 R$ 148,14
Tratando por base como descrito acima e feito a homogeneização das áreas em
Lotes de terras semelhantes ao avaliando. O valor estimado, após a homogeneização foi
aproximadamente de: R$: 232,56 (Duzentos e Trinta e Dois Reais e Cinquenta e Seis
Centavos), por metro quadrado.
12 – Cálculo do valor de mercado
O terreno em avaliação, possui uma área de 303,73 m² e está situado no novo
Loteamento Jardim Botânico, Quadra nº 02, Lote nº 12, na Rua Modesto Saldanha, S/N,
no Município de Peabiru-Pr.
Para determinar o valor do terreno, analisamos as amostras coletadas e após a
homogeneização das amostras das áreas de lotes de terras semelhantes ao avaliando, o
valor foi estimado em: R$ 232,56 (Duzentos e Trinta e Dois Reais e Cinquenta e Seis
Centavos) por metro quadrado. Que multiplicado pela metragem do lote, ou seja, 303,73
m², resultou no valor aproximado do terreno em: R$ 70.635,00 (Setenta Mil, Seiscentos e
Trinta e Cinco Reais).
13 – Conclusão
Após análise dos dados obtidos e aplicação da metodologia de avaliação e
considerando as características e especificidades do terreno descrita acima e tendo em
vista, as dimensões do terreno, a sua localização, a área de aproveitamento, a
infraestrutura básica. O valor de mercado para o terreno avaliado foi estimado em:
R$ 70.635,00 (Setenta Mil, Seiscentos e Trinta e Cinco Reais).
14 - Responsabilidade Técnica
Este laudo foi elaborado de acordo com a norma ABNT NBR 14653 -2, respeitando
as melhores práticas de avaliação de imóveis.
Avaliador: Juarez de Oliveira Santana
CPF: 049.177.129-04
CRECI-PR: 33863 / CNAI: 31368
Data de Emissão do Laudo: 20/06/2025
Assinatura: __________________________________________
15 – Matrícula do Imóvel
16 – Anexos – Comprovações do Avaliador
17 – Referência:
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia
científica. São Paulo: PINI, 2012.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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1
À
Quem interessar possa:
Ref.: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
1 – Solicitante.
Prefeitura Municipal de Peabiru, localizada na Praça Eleutério Galdino de
Andrade, Rua Dr. Dídio Boscardin Belo, n.º21, centro, Peabiru – Estado do
Paraná, CEP 87250-000.
2 – Objeto.
Avaliação Mercadológica para fins de determinação do valor do Imóvel. Este
parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de
maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22
de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
3 – Dados do Imóvel.
a) Proprietário: Município de Peabiru;
b) Matrícula do imóvel: 25.357;
c) Cartório: Registro de imóveis de Peabiru Estado do Paraná;
d) Tipo: Imóvel Urbano;
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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4 – Características do Imóvel.
a) Lote de Terras n.° 12 – Área Institucional 1, da quadra n.º 02,
imóvel público urbano, situado no Loteamento Jardim
Botânico, quadro urbano da cidade e comarca de Peabiru - PR,
com área de 303,73 metros quadrados, dentro dos seguintes
limites e confrontações: AO NORTE, confrontando com a data
n.º11, no rumo 62°56'47''SE, medindo 35,21 metros; A LESTE,
confrontando com o alinhamento predial da rua Modesto
Saldanha, no rumo NE28°26'03''SW, medindo 8,63 metros; AO
SUL, confrontando com a Data n.º13 (Área Institucional 2), no
rumo 62°56'47''SE, medindo 35,18 metros; A OESTE,
confrontando com a Chácara n.º37 - Remanescente, no rumo
28°23'01''NE, medindo 8,63 metros. Memoriais descritivos
assinados pelo Engenheiro Civil Fabrício Ricardo do Nascimento
– CREA/PR n.º98.474-D/PR – ART n.º1720195955114.
5 – Contexto Urbano.
O Imóvel está localizado: Rua Modesto Saldanha, S/N, Lote n.º12, da Quadra
n.º02, do loteamento Jardim Botânico no Município de Peabiru – PR, em área
residencial. O local possui recursos de infraestrutura, tais como, rede de energia
elétrica, rede de abastecimento de água potável, galeria pluvial, serviço de
coleta de lixo, pavimentação e iluminação pública.
6 – Vistoria.
Para a confecção da presente vistoria, foi realizada a visitação ao imóvel na data
de 08/08/2025, às 16h 30m, no período da tarde.
Utilizou se do método comparativo com base no valor de mercado de imóveis
semelhantes, observados os aspectos de homogeneidade, localização, aspectos
físico-funcionais e aspectos econômicos.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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7 – Método Utilizado.
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de
imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da
comparação deste com outros de natureza e características semelhantes, a
partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas.
8 – Pesquisa de Mercado.
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 4 (quatro) imóveis com
características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados
a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo
2:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
01 Jd. Botânico 178,50 43.900,00 234,50
02 Jd. Botânico 423,24 62.900,00 148,62
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
9 – Evolução dos Cálculos.
1) Cálculo da Média Aritmética: Média Aritmética = Somatório dos valores
pesquisados/Número de valores pesquisados
Média Aritmética = R$ 777,61/4.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Média Aritmética = R$ 194,40 /m².
2) Cálculo da Média Ponderada: Adotou-se 20% como Fator de Ponderação,
eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m² inferiores à R$ 174,96
(média aritmética - 10%) e superiores à R$ 213,84 (média aritmética + 10%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
Número de valores pesquisados, após ponderação.
Média Ponderada = R$ 394,49/2.
Média Ponderada = R$ 197,25 /m².
3) Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos
dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que
só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis. No
presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos
anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras
remanescentes. Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e
Homogeneização restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Média Homogeneizada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
e homogeneização;
Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização;
Média Homogeneizada = R$ 394,49/2;
Média Homogeneizada = R$ 197,25;
Logo: Valor médio do m² = R$ 197,25.
10 – Determinação do Valor de Mercado do Imóvel Avaliado.
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do
m².
Valor do imóvel avaliando = 303,73 m² X R$ 197,25 /m²
Valor do imóvel avaliando = R$ 59.910,74
Portanto: Valor de mercado do imóvel avaliando R$ 59.910,74.
11 – Conclusão
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características semelhantes,
utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as
características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer
Técnico de Análise Mercadológica é de R$59.910,74 (cinqüenta e nove mil,
novecentos e dez reais e setenta e quatro centavos), admitindo-se uma variação
de até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo
de R$56.915,21 (cinqüenta e seis mil novecentos e quinze reais e vinte e um
centavos) e o máximo de R$62.906,28 (sessenta e dois mil novecentos e seis
reais e vinte e oito centavos).
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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6
O Presente parecer consta quinze páginas devidamente rubricadas e assinadas,
sendo o presente firmado pelo responsável técnico.
Campo Mourão, 12 de agosto de 2025.
Atenciosamente,
___________________________
Ferri Alessi Emp. Imobiliários.
CRECI J05427
MARIO TELMO FERRI
ALESSI:32597207900
Assinado de forma digital por
MARIO TELMO FERRI
ALESSI:32597207900
Dados: 2025.08.14 14:08:55
-03'00'
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Anexo 1.
DESCRIÇÃO DETALHADA E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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8
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando.
Lote n.º12 Quadra n.º02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula: - Nº: 25.357;
- Cartório: Registro de Imóveis de Peabiru – PR.
1.2 - Proprietário:
- Nome: Município de Peabiru;
- Endereço: Rua Dr. Dídio Boscardin Belo, n.º21;
- Bairro: Centro – Município: Peabiru – Estado do Paraná, CEP 87250-000.
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha, S/N - Lote n.º12 Quadra n.º02 ;
- CEP 87.250-000;
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru - UF: PR.
1.4 - Áreas:
- Área do Terreno: 303,73 m².
2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o
imóvel: Rede de energia elétrica, rede de abastecimento de água potável,
galeria pluvial, serviço de coleta de lixo, pavimentação e iluminação pública.
3 - Características do terreno:
- Frente: 8,63 m;
- Fundos: 8,63 m.
- Profundidades:
- Lado esquerdo 35,21 m;
- Lado direito 35,18m.
4 - Fotografia do imóvel avaliando:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Matrícula n.º25.357.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Anexo 2.
DESCRIÇÃO DETALHADA DOS IMÓVEIS COMPARANDOS (AMOSTRAS).
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 1.
Lote n.º19 Quadra n.º02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço:Rua Santos Dumont;
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 178,50 m²;
2 - Preço: R$ 43.900,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 2.
Lote n.º10 Quadra n.º02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço:Rua Santos Dumont.
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 423,24 m².
2 - Preço: R$ 62.900,00.
3 - Data da vistoria: 12/08/2025;
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 3.
Lote n.º22 Quadra n.º01.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha.
2 - Bairro: Jardim Botânico.
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 206,03 m²;
2 - Preço: R$ 43.900,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 4.
Lote n.º07 Quadra n.º 02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha.
2 - Bairro: Jardim Botânico.
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 428,04 m².
2 - Preço: R$ 60.000,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Responsável pela Elaboração do Laudo JUAREZ DE OLIVEIRA SANTANA
Contato (44) 9708-6911 / (44) 9902-1913
Registro (CRECI, CNAI) CRECI-PR: 33863 / CNAI: 31368
PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO
Conforme a Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007
e Ato Normativo nº 001/2011.
BASEADO NAS NORMAS DA ABNT - NBR 14653-2
1- Dados do Solicitante
Prefeitura Municipal de Peabiru, situada na Praça Eleutério Galdino de Andrade, na Rua Dr. Dídio
Boscardin Belo, nº 21, Centro, Peabiru -PR. CEP: 87.250-000
2- Dados do Imóvel
● Proprietário: Município de Peabiru
● Matrícula do Imóvel: nº 25.345
● Cartório de Registro de Imóveis: Registro de Imóveis – Peabiru-Pr.
● Tipo de Imóvel: Urbano
● Área Total do Terreno: 340,35 m²
● Localização: Rua Modesto Saldanha, S/N, esquina com a Rua Izidoro Scarabel, Lote nº
23, Quadra nº 01, do Loteamento Jardim Botânico no Município de Peabiru-Pr. CEP:
87.250-000
● Coordenada Geodésica: 23°55'27”S 52°20'50”W
3- Finalidade da Avaliação
A presente avaliação visa determinar o valor de mercado do terreno retratado..
4- Vistoria
A vistoria foi realizada no dia 17/06/2025.
5- Descrição do Imóvel
Trata-se de um imóvel público urbano, situado na Rua Modesto Saldanha, S/N, esquina
com a Rua Izidoro Scarabel, Lote nº 23, Quadra nº 01, do Loteamento Jardim Botânico,
no Município de Peabiru-Pr. Possui área de 340,35 m², conforme Matrícula 25.345. Sua
infraestrutura básica conta com rua asfaltada, rede de energia elétrica e de telefone, água
encanada, coleta de lixo e iluminação pública. O referido imóvel encontra-se à 1354
metros do centro da cidade, estando próximo de escolas, mercados, postos de
combustíveis e com fácil acesso à BR- 158, que liga Peabiru a cidade vizinha de Campo
Mourão.
6- Metodologia utilizada:
Comparativo direto de dados e preços, conforme Associação Brasileira de Normas
Técnicas ABNT- NBR- 14653-2.
O método de avaliação de imóveis por comparação direta de dados e preços,
também conhecido como Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), é
um dos métodos mais utilizados para determinar o valor de mercado de um imóvel. Esse
método de avaliação de imóveis se baseia na comparação direta entre o imóvel a ser
avaliado e imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos ou estão sendo
ofertados na mesma região.
A principal ideia é que imóveis semelhantes em mercados semelhantes devem ter
preços semelhantes, e as diferenças de preços podem ser atribuídas a diferenças nas
características dos imóveis. Tem por fundamento identificar valor do bem através de
tratamento técnico dos atributos comparáveis, utilizando, dessa forma, dados de mercado
que se aproximem aos dados do bem avaliando, assim, a fim de se alcançar o máximo de
representatividade da amostra, deve-se especificar claramente as características dos
imóveis pesquisados, tomando como referência as características do imóvel avaliando.
O método propõe que o avaliador efetue uma pesquisa de mercado, coletando
amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando, para posteriormente proceder a
uma etapa de homogeneização, de forma a possibilitar uma comparação direta entre o
valor das amostras e o valor que se busca do imóvel em questão.
DANTAS (2012), “este método identifica o valor de mercado do bem imóvel através
de levantamento de informações e posterior análise das particularidades das informações
comparáveis, inerentes à amostra”.
7- Analise Mercadológica
Conforme informações de moradores, imobiliárias, corretores de imóveis e proprietários
de imóveis na região do imóvel avaliando, há constante procura por imóveis semelhantes
ao avaliado, o que viabiliza sua comercialização em curto espaço de tempo.
8 - Loteamento Jardim Botânico
9 – Registro Fotográfico do Imóvel Avaliado.
Foto 01 – Distância do terreno até o centro da cidade (1354 metros)
Foto 02 – Localização Geodésica (23°55’27”S 52°20’50”W)
Fotos pelo Google Earth localização por satélite.
Foto 03 - Frente do Terreno
10 – Amostras de Terrenos Pesquisados
10.1 – Amostra
Trata-se de um terreno com 203,60 m², situado no Loteamento Jardim Botânico, Lote nº
01, Quadra 02, na Rua Santos Dumond, S/N, no Município de Peabiru-PR. O referido
terreno está sendo vendido pelo valor de R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais).
10.2 – Amostra
É um terreno com área de 180 m², situado no Lote nº 1508 – B, Quadra nº 83, na Rua
Souza Naves, S/N, no Município de Peabiru-Pr. Este terreno foi vendido recentemente por
R$ 70.000,00 (Setenta Mil Reais).
10.3 – Amostra
Trata-se de um terreno com 543,75 m², situado na Quadra nº 129, Lote nº 2553 – B,
próximo ao Loteamento Jardim Botânico, na Rua Santos Dumond, S/N, no Município de
Peabiru-Pr. O referido terreno está sendo vendido por R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais).
10.4 – Amostra
É um terreno grande com 1.087,00 m², situado próximo ao terreno que está sendo
avaliado, na Quadra nº 129, Lote nº 2541 na Rua Edimão Simão, S/N, no Município de
Peabiru-PR. Este terreno está sendo vendido por R$ 200.000,00 (Duzentos Mil Reais).
10.5 – Amostra
Trata-se de três terrenos cada um com 540,00 m², situados na Quadra nº 85, Lotes 1550,
1549 e 1548, na Rua Afonso Dias Bastos, S/N, no Município de Peabiru-Pr. O cada terreno
foi vendido por R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais).
11 - Tabela do valor das amostras pesquisadas.
LOTES A
VENDA
ANO TIPO DO
IMÓVEL
METROS
QUADRADOS
VALOR DO
TERRENO
VALOR POR
QUADRADO
1- Amostra 2025 Terreno 203,60 m² R$ 60.000,00 R$ 294,69
2- Amostra 2025 Terreno 180,00 m² R$ 70.000,00 R$ 388,88
3- Amostra 2025 Terreno 543,75 m² R$ 80.000,00 R$ 147,12
4- Amostra 2025 Terreno 1.087,00 m² R$ 200.000,00 R$ 183,99
5- Amostra 2025 Terreno 540,00 m² R$ 80.000,00 R$ 148,14
Tratando por base como descrito acima e feito a homogeneização das áreas em
Lotes de terras semelhantes ao avaliando. O valor estimado, após a homogeneização foi
aproximadamente de: R$: 232,56 (Duzentos e Trinta e Dois Reais e Cinquenta e Seis
Centavos), por metro quadrado.
12 – Cálculo do valor de mercado
O terreno em avaliação, possui uma área de 340,35 m² e está situado no novo
Loteamento Jardim Botânico, Lote nº 23, Quadra nº 01, na Rua Modesto Saldanha, S/N,
esquina com a Rua Izidoro Scarabel, no Município de Peabiru-Pr.
Para determinar o valor do terreno, analisamos as amostras coletadas e após a
homogeneização das amostras das áreas de lotes de terras semelhantes ao avaliando, o
valor foi estimado em: R$ 232,56 (Duzentos e Trinta e Dois Reais e Cinquenta e Seis
Centavos) por metro quadrado. O valor encontrado na homogeneização, multiplicado pela
metragem do lote, ou seja, 340,35 m², resultou no valor aproximado do terreno em: R$
79.151,00 (Setenta e Nove Mil, Cento e Cinquenta e Um Reais).
13 – Conclusão
Após análise dos dados obtidos e aplicação da metodologia de avaliação e
considerando as características e especificidades do terreno descrita acima e tendo em
vista, as dimensões do terreno, a sua localização, a área de aproveitamento, a
infraestrutura básica. O valor de mercado para o terreno avaliado foi estimado em:
R$ 79.151,00 (Setenta e Nove Mil, Cento e Cinquenta e Um Reais).
14 - Responsabilidade Técnica
Este laudo foi elaborado de acordo com a norma ABNT NBR 14653 -2, respeitando
as melhores práticas de avaliação de imóveis.
Avaliador: Juarez de Oliveira Santana
CPF: 049.177.129-04
CRECI-PR: 33863 / CNAI: 31368
Data de Emissão do Laudo: 20/06/2025
Assinatura: __________________________________________
15 – Matrícula do Imóvel
16 – Anexos – Comprovações do Avaliador
17 – Referência:
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia
científica. São Paulo: PINI, 2012.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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1
À
Quem interessar possa:
Ref.: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
1 – Solicitante.
Prefeitura Municipal de Peabiru, localizada na Praça Eleutério Galdino de
Andrade, Rua Dr. Dídio Boscardin Belo, n.º21, centro, Peabiru – Estado do
Paraná, CEP 87250-000.
2 – Objeto.
Avaliação Mercadológica para fins de determinação do valor do Imóvel. Este
parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de
maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22
de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
3 – Dados do Imóvel.
a) Proprietário: Victoria incorporadora LTDA - ME;
b) Matrícula do imóvel: 25.345;
c) Cartório: Registro de imóveis de Peabiru Estado do Paraná;
d) Tipo: Imóvel Urbano;
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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4 – Características do Imóvel.
a) Lote de Terras n.° n.º23 da quadra n.º 02, imóvel urbano,
situado no Loteamento Jardim Botânico, quadro urbano da
cidade e comarca de Peabiru - PR, com área de 340,35 metros
quadrados, dentro dos seguintes limites e confrontações: AO
NORTE, confrontando com a data n.º22, no rumo 62°56'47''SE,
medindo 24,47 metros; A LESTE, confrontando com a Chácara
n.º36, no rumo 28°26'03''SW, medindo 15,83 metros; AO SUL,
confrontando com o alinhamento predial da Rua Izidoro
Scarabel, no rumo SE27°57'44''NW, medindo 28,32 metros; A
OESTE, confrontando com a linha predial da rua Modesto
Saldanha, no rumo 28°26'03''SW, medindo 8,95 metros.
Memoriais descritivos assinados pelo Engenheiro Civil Fabrício
Ricardo do Nascimento – CREA/PR n.º98.474-D/PR – ART
n.º1720195955114.
5 – Contexto Urbano.
Localização do Imóvel: Rua Modesto Saldanha, n.º1774, Lote n.º23 da Quadra
n.º01, do loteamento Jardim Botânico no Município de Peabiru – PR, em área
residencial. O local possui recursos de infraestrutura, tais como, rede de energia
elétrica, rede de abastecimento de água potável, galeria pluvial, serviço de
coleta de lixo, pavimentação e iluminação pública.
6 – Vistoria.
Para a confecção da presente vistoria, foi realizada a visitação ao imóvel na data
de 12/08/2025, às 13h, no período da tarde.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Utilizou se do método comparativo com base no valor de mercado de imóveis
semelhantes, observados os aspectos de homogeneidade, localização, aspectos
físico-funcionais e aspectos econômicos.
7 – Método Utilizado.
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de
imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da
comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de
técnicas de homogeneização normatizadas.
8 – Pesquisa de Mercado.
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 4 (quatro) imóveis com
características semelhantes ao avaliado, enumerados a seguir, cujas
características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
01 Jd. Botânico 178,50 43.900,00 234,50
02 Jd. Botânico 423,24 62.900,00 148,62
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
9 – Evolução dos Cálculos.
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1) Cálculo da Média Aritmética: Média Aritmética = Somatório dos valores
pesquisados/Número de valores pesquisados
Média Aritmética = R$ 777,61/4.
Média Aritmética = R$ 194,40 /m².
2) Cálculo da Média Ponderada: Adotou-se 20% como Fator de Ponderação,
eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m² inferiores à R$ 174,96
(média aritmética - 10%) e superiores à R$ 213,84 (média aritmética + 10%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
Número de valores pesquisados, após ponderação.
Média Ponderada = R$ 394,49/2.
Média Ponderada = R$ 197,25 /m².
3) Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos
dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que
só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis. No
presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos
anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras
remanescentes. Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e
Homogeneização restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:
N.º Bairro Área Total m² Valor R$/m²
03 Jd. Botânico 206,03 43.900,00 213,08
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04 Jd. Botânico 247,50 44.900,00 181,41
Média Homogeneizada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
e homogeneização;
Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização;
Média Homogeneizada = R$ 394,49/2;
Média Homogeneizada = R$ 197,25;
Logo: Valor médio do m² = R$ 197,25.
10 – Determinação do Valor de Mercado do Imóvel Avaliado.
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do
m².
Valor do imóvel avaliando = 340,35 m² X R$ 197,25 /m²
Valor do imóvel avaliando = R$ 67.152,06
Portanto: Valor de mercado do imóvel avaliando R$ 67.152,06.
11 – Conclusão
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características semelhantes,
utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as
características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer
Técnico de Análise Mercadológica é de R$67.152,06 (sessenta e sete mil, cento
e cinqüenta e dois reais e seis centavos), admitindo-se uma variação de até 5%
(cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de
R$63.794,46 (sessenta e três mil, setecentos e noventa e quatro reais e
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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quarenta e seis centavos) e o máximo de R$70.509,66 (setenta mil quinhentos e
nove reais e sessenta e seis centavos).
O Presente parecer consta dezesseis páginas devidamente rubricadas e
assinadas, sendo o presente firmado pelo responsável técnico.
Campo Mourão, 12 de agosto de 2025.
Atenciosamente,
___________________________
Ferri Alessi Emp. Imobiliários.
CRECI J05427
MARIO TELMO
FERRI
ALESSI:325972079
00
Assinado de forma digital
por MARIO TELMO FERRI
ALESSI:32597207900
Dados: 2025.08.14
14:10:37 -03'00'
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Anexo 1.
DESCRIÇÃO DETALHADA E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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8
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando.
Lote n.º23 Quadra n.º01.
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula: - Nº: 25.345
- Cartório: Registro de Imóveis de Peabiru - PR
1.2 - Proprietário:
- Nome: Victoria Incorporadora LTDA - ME
- Endereço: Rua Araruna, n.º1985, sala n.º02.
- Bairro: Centro – Município: Campo Mourão.
– Estado do Paraná, CEP 87.302-002.
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno
- Endereço: Rua Modesto Saldanha, n.º1774 - Lote n.º23 Quadra n.º01
- CEP 87.250-000;
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru - UF: PR
1.4 - Áreas:
- Área do Terreno: 340,35 m²
2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o
imóvel: Rede de energia elétrica, rede de abastecimento de água potável,
galeria pluvial, serviço de coleta de lixo, pavimentação e iluminação pública.
3 - Características do terreno:
- Frente: 8,95 m;
- Fundos: 15,83 m;
- Profundidades:
- Lado esquerdo 27,47 m;
- Lado direito 28,32m;
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4 - Fotografia do imóvel avaliando:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Matrícula n.º25.345.
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11
Continuação Matrícula n.º25.345.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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12
Anexo 2.
DESCRIÇÃO DETALHADA DOS IMÓVEIS COMPARANDOS (AMOSTRAS).
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 1.
Lote n.º19 Quadra n.º02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha.
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 178,50 m².
2 - Preço: R$ 43.900,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 2.
Lote n.º10 Quadra n.º02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha.
- Bairro: Jardim Botânico;
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 423,24 m²,
2 - Preço: R$ 62.900,00.
3 - Data da vistoria: 12/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 3.
Lote n.º01 Quadra n.º22.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Modesto Saldanha.
2 - Bairro: Jardim Botânico.
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 206,03 m²;
2 - Preço: R$ 43.900,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra:
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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Amostra 4.
Lote n.º07 Quadra n.º 02.
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
1.1 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno;
- Endereço: Rua Santos Dumont.
2 - Bairro: Jardim Botânico.
- Município: Peabiru;
- UF: PR.
1.2 - Áreas:
- Área Real Total: 428,04 m².
2 - Preço: R$ 60.000,00.
3 - Data da vistoria: 08/08/2025.
4 - Fotografia da amostra: