norma nº 1185/2024

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Lei nº 1185/2024 de 03 de abril de 2024.
Súmula: Autoriza o Poder Executivo Municipal a desafetar e 
permutar imóvel público com bem particular e dá outras 
providências.
 A CÂMARA MUNICIPAL DE SANTA LÚCIA, ESTADO DO PARANÁ, APROVOU E EU, 
PREFEITO MUNICIPAL, SANCIONO A SEGUINTE LEI:
L E I
Art. 1º Fica desafetado de sua finalidade de bem de uso especial, passando a integrar a categoria 
dos bens patrimoniais do Município, disponível para alienação, o imóvel de matrícula 19.955
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Capitão Leônidas Marques-PR, para 
fins da permuta de que trata a esta Lei, identificado, descrito e caracterizado a seguir:
“Lote Urbano nº A1, da quadra Área Industrial, com a área de 2.866,00m2 (dois mil 
oitocentos e sessenta e seis metros quadrados), situado na planta geral do 
perímetro urbano do município de Santa Lúcia, comarca de Capitão Leônidas 
Marques, estado do Paraná, oriundo da divisão do lote industrial Unificado, da 
quadra 50, 54 e 55, que apresenta os seguintes limites e confrontações: ao Norte 
confronta por uma linha seca e reta, numa distância de 50,10 metros, com a Rua 
Fabio Fabian, ao Leste confronta por uma linha seca e reta, numa distância de 
63,00 metros, com a BR-163, ao Sul confronta por uma linha seca e reta, numa 
distância de 51,60 metros, com o lote 01 Remanescente da quadra 54.”
Parágrafo único. Sobre o imóvel acima identificado foi edificado um barracão pré-moldado com 
dimensões de 10 metros de largura e 20 metros de comprimento, com área total de 200 metros 
quadrados, sendo o imóvel cedido através de contrato de comodato à empresa VALDOMERI E 
BONORA LTDA, cadastrada no CNPJ sob nº 00.713.721/0001-49.
Art. 2º O Chefe do Poder Executivo Municipal fica autorizado a permutar a área de 2.349,50 (dois 
mil trezentos e quarenta e nove metros e cinquenta centímetros quadrados), equivalente a 
81,978367% do imóvel descrito no artigo 1º desta Lei, incluído o barracão pré-moldado de 200m2 
(duzentos metros quadrados), com imóveis de propriedade da empresa NELSO VALDOMERI & 
CIA LTDA, CNPJ Nº 00.572.856/0001-31, matriculados no Cartório de Registro de Imóveis da 
Comarca de Capitão Leônidas Marques/PR sob o nsº 22.025, 22.026 e 22.027, localizado no 
Município de Santa Lúcia-PR, com a seguintes descrições:
Lote Urbano nº 03, da quadra nº 18, com área de 525,00m2 (quinhentos e vinte 
e cinco metros quadrados), situado na Avenida Américo Mantovani, nº 413, Centro, 
no perímetro urbano do município de Santa Lúcia, comarca de Capitão Leônidas 
Marques, estado do Paraná, que apresenta os seguintes limites e confrontações: 
ao Norte por uma extensão de 35,00 metros, ao Sul por uma extensão de 35,00 
metros, ao Leste por uma extensão de 15,00 metros, e ao Oeste por uma extensão 
de 15,00 metros, sob matrícula nº 22.025, do Cartório de Registro de Imóveis da 
Comarca de Capitão Leônidas Marques/PR; 
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Lote Urbano nº 04, da quadra nº 18, com área de 525,00m2 (quinhentos e vinte 
e cinco metros quadrados), situado na Avenida Orlando Luiz Zampronio, nº 432, 
Centro, no perímetro urbano do município de Santa Lúcia, comarca de Capitão 
Leônidas Marques, estado do Paraná, que apresenta os seguintes limites e 
confrontações: ao Norte por uma extensão de 35,00 metros, ao Sul por uma 
extensão de 35,00 metros, ao Leste por uma extensão de 15,00 metros, e ao Oeste 
por uma extensão de 15,00 metros, sob matrícula nº 22.026, do Cartório de 
Registro de Imóveis da Comarca de Capitão Leônidas Marques/PR;
Lote Urbano nº 05, da quadra nº 18, com a área de 525,00m2 (quinhentos e vinte 
e cinco metros quadrados), situado na Avenida Américo Mantovani, nº 417, Centro, 
no perímetro urbano do município de Santa Lúcia, comarca de Capitão Leônidas 
Marques, estado do Paraná, que apresenta os seguintes limites e confrontações: 
ao Norte por uma extensão de 35,00 metros, ao Sul por uma extensão de 35,00 
metros, ao Leste por uma extensão de 15,00 metros, e ao Oeste por uma extensão 
de 15,00 metros, sob matrícula nº 22.027, do Cartório de Registro de Imóveis da 
Comarca de Capitão Leônidas Marques/PR; 
§1º O valor de avaliação da área e benfeitorias do município e dos imóveis da empresa relacionados 
nos artigos 1º e 2º, constam nos Laudos de Avaliações da Engenheira Civil Dayane dos Santos da 
Rocha, CREA-PR 199738/D, que passam a ser Anexo da presente Lei.
§2º A área de 516,50m2 (quinhentos e dezesseis metros e cinquenta centímetros quadrados), 
restante da Matrícula nº 19.955, continuará a pertencer ao patrimônio público do Município de Santa 
Lúcia – PR, ficando em condomínio com a área permutada com a empresa NELSO VALDOMERI 
& CIA LTDA. Sobre está área tramita ação de desapropriação movida pelo Departamento Nacional 
de Infraestrutura de Transportes (DNIT), autos nº 5012715-39.2021.4.04.7005, cujos valores a 
serem recebidos a título de indenização caberá exclusivamente ao Município. 
§3º A permuta celebrada de que trata esta Lei, se processará de igual para igual, sem qualquer 
pagamento, recebimento de torna, valor compensatório ou ônus, em virtude do interesse das partes 
na referida permuta.
§4º O Município receberá o Imóvel permutado com a finalidade de suprir a demanda do Conselho 
Municipal de Habitação, para atendimento do déficit habitacional existente e, consequentemente o 
cumprimento do PLHIS.
§5º A empresa VALDOMERI & CIA LTDA, se compromete a manter atividade empresarial sobre o 
imóvel recebido em permuta, objetivando a geração de empregos e geração de Tributos.
Art. 3º Caberá a cada uma das partes arcar com as despesas de registro dos imóveis permutados. 
A despesa de lavratura de escritura pública será rateada por igual entre as partes.
Art. 4º A permuta, objeto desta lei, ora autorizada, consistirá na troca pura e simples, livre de ônus, 
entre os imóveis de propriedade do Município e dos imóveis de propriedade da empresa 
VALDOMERI & CIA LTDA, recebendo o Município a Escritura Pública dos imóveis descritos, livres 
e desembaraçados de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, tudo em virtude do interesse 
público envolvido e por ser a melhor vantagem ao patrimônio público.
Art. 5º Fica dispensada a licitação, por se tratar de caso de interesse público devidamente 
justificado, nos termos do artigo 76, inciso I, alínea "c" da Lei Federal nº 14.133/2021 e art. 14, 
inciso I, alínea ”b”, da Lei Orgânica Municipal.
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Art. 6º Em razão da permuta prevista nesta Lei, fica autorizado ao Departamento Jurídico do 
Município de Santa Lúcia a requerer a extinção do processo de cumprimento de sentença autuado 
sob nº 0000109-36.2002.8.16.0062, em trâmite na Vara da Fazenda Pública da Comarca de 
Capitão Leônidas Marques, em que figura como Exequente o Município de Santa Lúcia e Executado 
a empresa Valdomeri & Bonora Ltda.
Parágrafo único. A extinção do processo judicial citado no caput deste artigo somente ocorrerá 
após o pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais pela executada.
Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Gabinete do Prefeito Municipal de Santa Lúcia, Estado do Paraná, em 09 de abril de 2024.
RENATO TONIDANDEL
Prefeito Municipal 
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ANEXO I
 (Imagem do imóvel avaliando – ilustrativa).
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 001 /2024
Lote Industrial A-1
Área Industrial
Santa Lúcia - Pr
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LAUDO DE AVALIAÇÃO 001/2024
Folha resumo
Santa Lúcia, 18 de Março / 2024
Endereço do imóvel:
Parque Industrial
Cidade: 
Santa Lúcia
UF:
Pr
Objetivo da avaliação:
Permuta 
Finalidade da avaliação:
Avaliação de imóvel
Solicitante e/ou interessado:
Município de Santa Lúcia - Pr
Proprietário:
Município de Santa Lúcia - Pr
Tipo do imóvel:
Barracão Industrial
Área do imóvel:
200 m²
Área do terreno:
2.349,50 m²
Área construída:
200,00m²
Metodologia:
Método Comparativo de mercado e Identificação de Custo pelo Orçamento Detalhado 
Especificação:
Grau de fundamentação I
Grau de Precisão I
Pressupostos e ressalvas:
Avaliado apenas terreno e estrutura do primeiro barracão
Valor mínimo do campo de arbítrio do imóvel
372.951,712
Valor máximo do campo de arbítrio do imóvel
504.581,728
Valor adotado na avaliação
437.991,75
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ÍNDICE
1 – SOLICITANTE: ...................................................................................... 7
2 – OBJETIVO: ........................................................................................... 7
3 – FINALIDADE .......................................................................................... 7
4 – PROPRIETÁRIO: ....................................................................................... 7
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ....................................................... 7
6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .................................................. 7
6.1 – Localização ....................................................................................... 7
6.2 – Acesso ............................................................................................ 8
6.3 – Caracterização da Região .......................................................................... 8
6.4 – Descrição do imóvel ............................................................................... 8
6.4.1 – Terreno ......................................................................................... 8
6.4.2 – Descrição das Edificações e Benfeitorias: ....................................................... 9
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO .............................................................................. 9
8 – METODOLOGIA ......................................................................................... 9
8.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ..................................................... 9
8.2 – Aproveitamento Eficiente ......................................................................... 10
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ......................................................................... 10
9.1 – Grau de Fundamentação ............................................................................ 10
10 – APLICAÇÃO DO MÉTODO E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO ................................................... 8
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO ............................................................................ 12
12 – CONCLUSÃO. ........................................................................................ 13
13 – ANEXOS................................................................. Erro! Indicador não definido.
Anexo I – MEMÓRIA DE CÁLCULO
Anexo II – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
Anexo III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO
Anexo IV – DOCUMETAÇÃO DO IMÓVEL
Anexo V – PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 001 / 2024
Em atendimento à solicitação da Administração, procede-se esta avaliação do imóvel Lote Ind. A-7, localizado 
no Parque Industrial do município de Santa Lúcia - Pr.
1 – SOLICITANTE
Município de Santa Lúcia/Pr.
2 – OBJETIVO
Determinar o valor venal do imóvel.
3 – FINALIDADE 
Subsidiar o processo de permuta do imóvel. 
4 – PROPRIETÁRIO
Município de Santa Lúcia/Pr.
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, NBR 14653 
– Parte 1 (Procedimentos Gerais/Revisão 2019) e Parte 2 (Imóveis Urbanos/Revisão 2011), e baseia-se na
documentação fornecida referente ao imóvel localizado no Parque Industrial. 
Quanto às benfeitorias existentes no imóvel, foi considerado somente o barracão marcado na Figura 1, devido 
a ser este o objeto de concessão de uso, na época de contrato com o locatário, sendo somente a estrutura em 
pré-moldado e a cobertura. Demais fechamentos e ampliações foram executados pelo locatário, não sendo 
alvo desta avaliação. 
A avaliação do barracão se deu conforme levantado in loco quando da vistoria ao imóvel, realizada em 18 de 
março de 2024 e sendo, dessa forma, adotadas na presente avaliação como oficiais, por premissa, consideradas 
como válidas. 
Por fugir às finalidades precípuas deste trabalho, dispensou-se a investigação referente a títulos, invasores, 
hipotecas, superposições de divisas, etc.; providências essas consideradas de caráter jurídico legal. 
O valor apurado refere-se ao imóvel em condições cadastrais e de segurança regulares, ou seja, livre e 
desimpedido para negociação, de acordo com o estado de conservação da benfeitoria existente.
6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
6.1 – Localização
Área Industrial – Município de Santa Lúcia/PR.
Coordenadas: 
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Latitude: 25°24'47"S
Longitude: 53°34'26"W
Figura 1 - Fonte: GeoMunicípio - QGis
6.2 – Acesso
O acesso ao imóvel é direto e realizado pela Rua Fabio Fabian, marginal à Rodovia Arnaldo Faivro Busato, 
BR-163.
6.3 – Caracterização da Região
A região onde está situado o imóvel avaliando, possui relevo homogêneo de inclinações suaves. A região onde 
se localiza o terreno é dotada de infraestrutura urbana: rede de energia elétrica, telefônica, sistema viário com 
ruas asfaltadas/pavimentação poliédrica e densidade ocupacional industrial.
6.4 – Descrição do imóvel
Trata-se de um barracão industrial de 200m², sendo 10,00m de frente e 20,00m de fundo. O barracão é 
composto de estrutura em pré-moldado de concreto, braços e terças em concreto armado, com fechamento em 
alvenaria e vigas de concreto tradicionais e cobertura em fibrocimento. A área de terreno utilizada possui 
formato irregular com aproximadamente 2.349,50 m².
6.4.1 – Terreno
Área de 2.349,50 m², situado na Quadra 54, lote A-1, no Parque Industrial de Santa Lúcia/PR. Possui formato 
irregular com testada para a via pública.
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6.4.2 – Descrição das Edificações e Benfeitorias 
A benfeitoria avaliada possui como principais características: 
Barracão - Área 200,00m²
Ocupação: industrial
Prédio de 1 pavimento, faces externas chapiscadas
Estrutura: Pré-moldado, alvenaria de bloco cerâmico, esquadrias de ferro, vidro liso.
Piso: Cimento liso.
Paredes: Chapisco de cimento e areia.
Forro: Sem forro.
Cobertura: Braços e terças em concreto armado; Telhas de fibrocimento.
Instalação elétrica: Exposta, iluminação em lâmpadas fluorescentes tubulares, em bom funcionamento.
Instalação Hidráulica: Em bom funcionamento.
Padrão de acabamento: Baixo.
Estado de conservação: Reparos simples a importantes.
Idade aparente: 28 anos
DEMAIS BENFEITORIAS: 
Ampliação
Não serão consideradas, para efeito deste documento, quaisquer benfeitorias anexadas ao imóvel avaliado.
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Considerando a retomada da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país, com um incentivo dos 
governos municipal e federal na construção de novas edificações residenciais, comerciais e industriais, o 
município encontra-se com um desempenho normal, havendo na cidade um número significativo de transações 
imobiliárias, com absorção considerada normal. A liquidez do imóvel avaliando é considerada como média, 
estando o desempenho do mercado normal. 
8 – METODOLOGIA
O método adotado para a avaliação do imóvel é o Método evolutivo que identifica o valor do bem pelo 
somatório dos valores de seus componentes (Terreno e benfeitorias).
Para a avaliação da área de terreno foi utilizado o valor do metro quadrado referente à desapropriação feita 
pelo DNIT nº 5012715-39.2021.4.04.7005/PR de 2022, no valor de R$178,56 por metro quadrado. Dada a 
avaliação de mercado recente, não procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local e corretores 
atuantes que transacionam imóveis semelhantes ao do objeto da presente avaliação.
Para a avaliação de benfeitorias, pelo método de reedição, será utilizado o valor médio representante do 
preço do metro quadrado da estrutura pré-moldada na região em que o imóvel está inserido. Foram 
coletadas informações de mercado, sendo 3 (três) cotações de empresas diferentes. Foi aplicado sobre este 
valor a depreciação em relação ao “estado novo” pela tabela de “Hoss Heideck” e de acordo com a norma 
14.653-4 (Empreendimentos).
Os cálculos encontram-se em anexo a este documento.
8.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
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Conforme item 7.3.1 da NBR 14.653-1, a conceituação do método é a seguinte: “Identifica o custo do bem 
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser 
tomada, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
8.2 – Aproveitamento Eficiente
O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do 
mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido pela ABNT NBR 14653-2: “Aquele 
recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência 
mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinentes”.
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
9.1 – Grau de Fundamentação
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de 
fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2, da norma em questão.
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TABELA 10 – Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo – ABNT NBR 
14653-2 item 9.5
ITEM DESCRIÇÃO
GRAUS
III II I
1
Estimativa do 
valor do terreno
Grau III de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
Grau II de 
fundamentação 
no método 
comparativo ou 
no involutivo
Grau I de 
fundamentação 
no método 
comparativo ou 
no involutivo
2
Estimativa 
dos custos de 
reedição
Grau III de 
fundamentação 
no método da 
quantificação do 
custo
Grau II de 
fundamentação 
no método da 
quantificação
do custo
Grau I de 
fundamentação 
no método da 
quantificação
do custo
3
Fator de 
comercialização
Inferido em 
mercado 
semelhante
Justificado Arbitrado
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, três pontos. O 
enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo 
a tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 3 pontos, correspondentes à soma de pontos dos itens atingidos e acima 
destacados.
TABELA 11 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do 
método evolutivo – Item 9.5.2.1 – ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios ou no 
Grau Correspondente
1, com os demais no 
mínimo no Grau II
1 e 2, no mínimo no Grau 
II
Todos, no mínimo no 
Grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT NBR 14653-2 o trabalho avaliatório será 
enquadrado no GRAU I.
10 – APLICAÇÃO DO MÉTODO E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
Com o intuito de conferir ao trabalho o nível de rigor desejado/possível tendo em vista as características do 
imóvel avaliando, utilizamos na presente avaliação a metodologia clássica com homogeneização das fontes 
realizada por tratamento de fatores e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados, 
conforme explicitado no item 8.2.1.4.2. Esta homogeneização consta de um tratamento técnico dos preços 
observados, que busca corrigir mediante aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que 
expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos dos dados do mercado e os do bem avaliando.
Procuramos direcionar a pesquisa de dados da amostra para imóveis os mais similares possíveis com o 
avaliando com o objetivo de obter uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado 
onde o imóvel avaliando se encontra.
Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local, topografia e ajuste.
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O que prevê a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas 
e revisadas em períodos máximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de mercado 
específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO 
Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item 3.1.9 e NBR 14653-2, 
Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo 
compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no 
tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais 
representativo do bem.
De acordo com a desapropriação do DNIT nº 5012715-39.2021.4.04.7005/PR de 2022, no valor de R$178,56 
o custo do terreno é de R$ 419.526,72. Os valores mínimo e máximo são baseados em um percentual de 
15% para mais ou para menos, sendo o valor arbitrado o valor médio de 419.526,72. 
ITEM Área Valor Mínimo 
(R$) Valor Médio (R$) Valor Máximo 
(R$)
Terreno 2.348,50 356.597,712 419.526,72 482.455,728
Acrescentou-se ao terreno o valor da benfeitoria considerada, determinando assim o valor atual de 
mercado deste imóvel. 
Os cálculos de valores do terreno, benfeitorias e edificações existentes no imóvel estão demonstrados na 
memória de cálculo – Anexo I, parte anexa integrante ao presente laudo de avaliação.
QUADRO RESUMO
ITEM Área (m²) Valor Mínimo 
(R$)
Valor Médio 
(R$)
Valor Máximo 
(R$)
Terreno 2.348,50 419.526,72 419.526,72 419.526,72
Edificações/ 
Benfeitorias 19.240,00
TOTAL 372.951,712 437.991,75 504.581,728
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12 – CONCLUSÃO:
Ante o exposto e de acordo com a análise técnica realizada, informamos que o valor Venal mais 
representativo para o imóvel em questão é de R$ 437.991,75 (quatrocentos e trinta e sete mil, 
novecentos e noventa e um mil reais e setenta e cinco centavos).
O presente laudo foi elaborado constando 22 (vinte e duas) folhas digitadas, numeradas e rubricadas, sendo a 
última datada, assinada e os anexos na parte final.
Santa Lúcia, 18 de Março de 2024.
Responsável técnico Proprietário
Dayane dos Santos da Rocha Município de Santa Lúcia/PR
Eng. Civil CREA-PR 199738/D
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ANEXO II
Fonte: Google Earth (Acesso em Março de 2024)
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 002 /2024
Lotes 03, 04 e 05 da Quadra 18
Centro
Santa Lúcia - Pr
LOTE 03, 04 E 05 DA QUADRA 18
Folha resumo
MUNICIPIO DE SANTA LÚCIA
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Avenida do Rosário, 228 Fone 45-32881144 CEP 85.795-000 Santa Lúcia - PR
Santa Lúcia, 19 de Março / 2024
Endereço do imóvel:
Área Central
Cidade: 
Santa Lúcia
UF:
Pr
Objetivo da avaliação:
Permuta 
Finalidade da avaliação:
Avaliação de imóvel
Solicitante e/ou interessado:
Município de Santa Lúcia - Pr
Proprietário:
Nelson Valdomeri
Tipo do imóvel:
Lote não edificado
Área do imóvel:
Não edificado
Área do terreno:
525,00 m²
Área construída:
0,00m²
Metodologia:
Método Comparativo de mercado
Especificação:
Grau de fundamentação I
Pressupostos e ressalvas:
Os valores dos terrenos de análise comparativa não consideram possível negociação junto aos proprietários.
Valor mínimo do campo de arbítrio do imóvel
373.999,50
Valor máximo do campo de arbítrio do imóvel
505.984,50
Valor adotado na avaliação (Somatório de valores individuais)
437.991,75
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ÍNDICE
1 – SOLICITANTE:............................................................. 7
2 – OBJETIVO:.................................................................. 7
3 – FINALIDADE................................................................. 7
4 – PROPRIETÁRIO:.............................................................. 7
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:.............................. 7
6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS AVALIANDOS...................... 5
6.1 – Localização.............................................................. 7
6.2 – Acesso................................................................... 8
6.3 – Caracterização da Região................................................. 8
6.4 – Confrontação dos Terrenos................................................ 6
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO..................................................... 6
8 – METODOLOGIA................................................................ 6
8.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado............................ 6
8.2 – Aproveitamento Eficiente................................................. 6
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO................................................ 10
9.1 – Grau de Fundamentação................................................... 10
9.2 – Grau de Precisão......................................................... 8
10 – TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO........................ 11
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO................................................... 12
12 – CONCLUSÃO:............................................................... 13
13 – ANEXOS........................................ Erro! Indicador não definido.
Anexo I – MEMÓRIA DE CÁLCULO
Anexo II – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
Anexo III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO
Anexo IV – DOCUMETAÇÃO DO IMÓVEL
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LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 002 / 2024
Em atendimento à solicitação da Administração, procede-se esta avaliação dos imóveis: Lote 04, Lote 05 e 
Lote 03 da Quadra 18, localizados no Centro do município de Santa Lúcia - Pr.
1 – SOLICITANTE
Município de Santa Lúcia/Pr.
2 – OBJETIVO
Determinar o valor venal do imóvel.
3 – FINALIDADE 
Subsidiar o processo de permuta do imóvel. 
4 – PROPRIETÁRIO
Nelson Valdomeri.
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, NBR 14653 
– Parte 1 (Procedimentos Gerais/Revisão 2019) e Parte 2 (Imóveis Urbanos/Revisão 2011. 
Utilizou-se como referência no decorrer dos trabalhos elementos documentais e informações prestadas por 
terceiros, admitidas como confiáveis, corretas e de boa fé. 
Por fugir às finalidades precípuas deste trabalho, dispensou-se a investigação referente a títulos, invasores, 
hipotecas, superposições de divisas, etc.; providências essas consideradas de caráter jurídico legal. 
O valor apurado refere-se ao imóvel em condições cadastrais e de segurança regulares, ou seja, livre e 
desimpedido para negociação.
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6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
6.1 – Localização
Área Central – Município de Santa Lúcia/PR.
Coordenadas: 
Latitude: 25°24'54.21"S
Longitude: 53°34'10.30"W
Fonte: Google Earth (Acesso em Março de 2024)
6.2 – Acesso
O acesso ao Lote 04 se dá pela Av. Orlando Luiz Zampronio. A pavimentação existente na data da vistoria é 
de pavimentação asfáltica, com calçada em paver de concreto permeável, que se estende integralmente pela 
testada do terreno. Quanto aos lotes 03 e 05, o acesso é restrito, não havendo abertura de via pública, e a 
pavimentação nas proximidades é de cascalho.
6.3 – Caracterização da Região
A região adjacente ao imóvel avaliado possui infraestrutura urbana: rede de energia elétrica, telefônica, 
sistema viário com ruas asfaltadas/pavimentação poliédrica e densidade ocupacional residencial. Para os 
terrenos 03, 04 e 05 existe a possibilidade técnica de ampliação, tanto das redes elétrica e telefônica (para os 
lotes 03, 04 e 05) quanto da pavimentação (para os lotes 03 e 05).
6.4 – Confrontação dos Terrenos
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LOTE ÁREA 
(m²)
NORTE SUL LESTE OESTE
04 525,00 35 m – Lote 02 35 m – Lote 06 15 m – Av. 
Orlando Luiz 
Zampronio
15m – Lote 03
03 525,00 35 m – Lote 01 35 m – Lote 05 15 m – Lote 04 15 m – Av. 
Américo 
Mantovani
05 525,00 35 m – Lote 03 35 m – Lote 07 15 m – Lote 06 15 m – Av. 
Américo 
Mantovani
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Considerando a retomada da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país, com um incentivo dos 
governos municipal e federal na construção de novas edificações residenciais, comerciais e industriais, o 
município encontra-se com um desempenho normal, havendo na cidade um número significativo de transações 
imobiliárias, com absorção considerada normal. A liquidez do imóvel avaliando é considerada como média, 
estando o desempenho do mercado normal. 
8 – METODOLOGIA
O método adotado para a avaliação dos terrenos é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
8.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Conforme item 7.3.1 da NBR 14.653-1, a conceituação do método é a seguinte: “Identifica o custo do bem 
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser 
tomada, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
8.2 – Aproveitamento Eficiente
O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do 
mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido pela ABNT NBR 14653-2: “Aquele 
recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência 
mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinentes”.
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
9.1 – Grau de Fundamentação
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de 
fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2, da norma em questão.
TABELA 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores – Item 9.2.2 –
ABNT NBR 14653-2 
ITEM DESCRIÇÃO
GRAU
III II I
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1
Caracterização do 
imóvel avaliando
Completa quanto a todas as 
variáveis analisadas
Completa quanto 
aos fatores 
utilizados no 
tratamento
Adoção de situação 
paradigma
2
Quantidade mínima de 
dados de mercado 
efetivamente utilizados
12 5 3
3
Identificação dos dados 
de mercado
Apresentação de informações 
relativas a todas as 
características dos dados 
analisadas, com foto e 
características observadas pelo 
autor do laudo.
Apresentação de 
informações 
relativas a todas as 
características dos 
dados analisadas
Apresentação de 
informações 
relativas a todas as 
características dos 
dados 
correspondentes 
aos fatores 
utilizados
4
Intervalo admissível de 
ajuste para o conjunto 
de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª
ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 
1,25,pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea.
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, três pontos. O 
enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo 
a tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 6 pontos, correspondentes à soma de pontos dos itens atingidos e acima 
destacados.
TABELA 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de
tratamento por fatores – Item 9.2.2.2 – ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau lll, com 
os demais no mínimo no 
grau II
Item 2 e 4, no mínimo no 
grau II e os demais no 
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no 
grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, embora tenhamos 
alcançado 06 pontos e atendido as exigências da norma no grau ll todos os itens atendem à exigência da norma 
no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatório será enquadrado no GRAU II.
9.2 – Grau de Precisão
TABELA 5 – Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento 
por fatores – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2
DESCRIÇÃO
GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno 
da estimativa de tendência central ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
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GRAU DE PRECISÃO
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, referente ao grau de precisão, 
o presente trabalho está enquadrado no Grau II.
10 – TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
Com o intuito de conferir ao trabalho o nível de rigor desejado/possível tendo em vista as características do 
imóvel avaliando, utilizamos na presente avaliação a metodologia clássica com homogeneização das fontes 
realizada por tratamento de fatores e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados, 
conforme explicitado no item 8.2.1.4.2. 
Esta homogeneização consta de um tratamento técnico dos preços observados, que busca corrigir mediante 
aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as 
diferenças de atributos dos dados do mercado e os do bem avaliando.
Procurou-se direcionar a pesquisa de dados da amostra para imóveis os mais similares possíveis com o 
avaliando com o objetivo de obter uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado 
onde o imóvel avaliando se encontra.
Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local, topografia e ajuste.
O que prevê a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas 
e revisadas em períodos máximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de mercado 
específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item 3.1.9 e NBR 14653-2, 
Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo 
compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no 
tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais 
representativo do bem.
O valor estimado nesta avaliação foi na média de R$ 279,36/m². O valor total de cada terreno, considerando 
valor mínimo, médio e máximo está expresso na tabela abaixo.
LOTE Área (M²) Valor Mínimo 
(R$)
Valor Médio 
(R$)
Valor Máximo 
(R$)
Valor Sugerido 
(R$)
03 525,00 124.666,50 146.664,00 168.661,50
140.465,25
04 525,00 124.666,50 146.664,00 168.661,50
157.061,25
05 525,00 124.666,50 146.664,00 168.661,50
140.465,25
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ESTADO DO PARANÁ | CNPJ 95.594.776/0001-93
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Conforme demonstrado no Memorial de Cálculo em anexo, o valor médio do metro quadrado de terreno 
na região é de R$ 279,36/m². Os valores mínimos e máximos variam em relação à média em 15%, sendo o 
mínimo de R$ 237,46/m² e o máximo de R$ 321,26/m².
JUSTIFICATIVA:
O lote 04, por ser se tratar de um terreno com testada para a avenida principal foi avaliado entre o valor 
médio e máximo. Os lotes 03 e 05, por estarem em uma via secundária, com declive não acentuado em 
parte do terreno, porém com potencial construtivo considerável, foram avaliados entre os valores mínimo 
e médio. 
Este laudo considera as informações prestadas por terceiros, inclusive os valores comparativos de 
mercado, como verdadeiros e de boa fé. 
Os cálculos de valores do terreno, bem como os dados comparativos estão demonstrados na memória de 
cálculo – Anexo I, parte anexa integrante ao presente laudo de avaliação.
12 – CONCLUSÃO:
Ante o exposto e de acordo com a análise técnica realizada, informamos que o valor Venal mais 
representativo para o imóvel os imóveis em questão é:
LOTE 03: 140.465,25
LOTE 04: 157.061,25
LOTE 05: 140.465,25
O valor total para os imóveis foi arbitrado em 437.991,75 (quatrocentos e trinta e sete mil, novecentos e 
noventa e um reais e setenta e cinco centavos)
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O presente laudo foi elaborado constando 19 (dezenove) folhas digitadas, numeradas e rubricadas, sendo a 
última datada, assinada e os anexos na parte final.
Santa Lúcia, 19 de Março de 2024.
Responsável técnico Proprietário
Dayane dos Santos da Rocha Município de Santa Lúcia/PR
Eng. Civil CREA-PR 199738/D