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MENSAGEM Nº 675/2024
Ref. Projeto de Lei nº 675/2024
Assunto: Dispõe sobre a Transferência do Direito de Construir e Outorga
Onerosa do Direito de Construir no Município São Bento Do Sul
Excelentíssimos
Senhores Vereadores e Senhoras Vereadoras,
O Poder Executivo envia à apreciação dos Nobres integrantes desta Câmara de
Vereadores o incluso Projeto de Lei, cujo objeto é regulamentar dois importantes
institutos previstos no Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001) e no
Plano Diretor (Lei Complementar 10/2023): a Outorga Onerosa e a Transferência
do Direito de Construir.
Para fins de elucidação, nos termos do parágrafo único do art. 1º deste Projeto,
temos que os institutos podem ser descritos como sendo:
!- Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) a autorização
municipal que possibilita a edificação acima do limite estabelecido
pelo índice de aproveitamento básico, mediante contrapartida
financeira a ser prestada pelo beneficiário;
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Il - Transferência do Direito de Construir (TDC) o instrumento que
poderá ser aplicado sobre imóvel urbano, público ou privado,
quando o mesmo tenha sido atingido por restrições ou
impedimentos originados por imposição definidas oficialmente por
interesse do Poder Público Municipal, para tanto observando os
objetivos, as diretrizes e os demais dispositivos aplicáveis da Lei
Complementar municipal nº 10/2023.
A iniciativa de regulamentar essas importantes ferramentas urbanísticas vem ao
encontro de uma gestão equilibrada do espaço urbano, contribuindo para o
desenvolvimento ordenado da nossa cidade.
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Ou seja, esses mecanismos são essenciais para planejar cidades mais
inclusivas, equilibradas e sustentáveis, permitindo que o desenvolvimento
urbano atenda às necessidades atuais sem comprometer o futuro.
Como mecanismo de se assegurar a eficácia e a aplicabilidade dessa
regulamentação, ressaltamos que a minuta passou pela análise e foi e adaptada
às sugestões apontadas pelo CONCIDADE.
Deste modo, demonstrada a relevância da regulamentação, bem como o
interesse público nela revestido, solicitamos a aprovação do presente projeto.
São Bento do Sul, 18 de novembro de 2024.
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MAIA MIRANDA RICARDO DHIA
Assessora Jurídica Secretário de Planejamento e Urbanismo
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PROJETO DE LEI Nº 675, DE 18 DE NOVEMBRO DE 2024.
DISPÕE SOBRE A TRANSFERÊNCIA DO
DIREITO DE CONSTRUIR E OUTORGA
ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
NO MUNICÍPIO SÃO BENTO DO SUL
O PREFEITO
Faço saber que a Câmara de Vereadores aprova a seguinte Lei:
CAPÍTULO |
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Esta Lei dispõe sobre os critérios, prazos e aplicações dos instrumentos
de política urbana outorga onerosa do direito de construir e transferência do
direito de construir, ambos previstos na Lei Complementar nº 10, de 22 de junho
de 2023, que dispõe sobre o Plano Diretor de Desenvolvimento Territorial de São
Bento do Sul.
Parágrafo único. Para os fins desta lei, entende-se como:
| - Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) a autorização municipal que
possibilita a edificação acima do limite estabelecido pelo índice de
aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo
beneficiário;
Il - Transferência do Direito de Construir (TDC) o instrumento que poderá ser
aplicado sobre imóvel urbano, público ou privado, quando o mesmo tenha sido
atingido por restrições ou impedimentos originados por imposição definidas
oficialmente por interesse do Poder Público Municipal, para tanto observando os
objetivos, as diretrizes e os demais dispositivos aplicáveis da Lei Complementar
municipal nº 10/2023.
Art. 2º Os instrumentos regulamentados nesta lei vinculam-se ao objetivo geral
e às estratégias previstas na Lei Complementar nº 10/2023 e deverão ser
aplicados sempre vinculados às finalidades previstas no art. 24 da referida
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legislação.
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Art. 3º A aplicação da TDC e da OODC ocorrerão nas zonas reguladas nos
termos do art. 39, 81º, art. 40, 82º, art 55, 82º, art. 66, 82º, art. 71, 882º e 3º,
todos da Lei Complementar nº 11, de 22 de junho de 2023, que dispõe sobre o
Ordenamento Territorial do Município de São Bento do Sul, sendo que poderão
ter coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e altura máxima da
edificação com adicional conforme anexo VII da mesma Lei Complementar.
Parágrafo único. O parâmetro Tangente de Ventilação e Iluminação incidirá
sobre a Altura Máxima Adicionada, conforme art. 93, 82º e anexo IX, ambos da
Lei Complementar nº 11/2023.
CAPÍTULO Il
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (O0DC)
Art. 4º A aplicação da OODC deverá ter por justificativa um ou mais dos
fundamentos previstos no art. 53 da Lei Complementar nº 10/2023.
Parágrafo único. A aplicação OODC incidirá somente nas zonas indicadas na Lei
Complementar nº11/2023, sob pena de nulidade.
Art. 5º O valor a ser pago através da OODC, será obtido pela aplicação da
fórmula constante no art. 8º, desta Lei Complementar.
81º A concessão da OODC terá a mesma validade da vigência do respectivo
Alvará de Construção.
Art. 6º Para o cálculo da contrapartida financeira (CF), deverá ser aplicado os
parâmetros apresentados na tabela a seguir:
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(*) Somente para empreendimentos e equipamentos turísticos
Parágrafo único. Os parâmetros da Tabela prevista no caput deste artigo estão
classificados de acordo com a Lei Complementar nº 11/2023, os quais levam em
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consideração os objetivos das macrozonas e zoneamentos classificados por
prioridade de adensamento, maior oferta de infraestrutura, equipamentos
públicos e comunitários.
Art. 7º Para os casos de cálculo de Coeficiente de Aproveitamento Adicional,
este se dará através da seguinte fórmula:
AAca = AT - (CAb x Aterreno)
Onde:
AAca=Área Adicional a ser outorgada Coeficiente de Aproveitamento;
CAb = Coeficiente de aproveitamento básico, definidos pela lei complementar
11/2028;
Aterreno = área do terreno
AT = Área total do empreendimento.
Art. 8º Para os casos de cálculo da Taxa de Ocupação e/ou da Altura Máxima
adicionais, estes se darão através da seguinte fórmula:
AAro+pav = (A TOadicional - A TObásica j+ (A PavsSadicional)
Onde:
AA TosPav = Área Adicional a ser outorgada referente a Taxa de Ocupação e
Pavimentos adicionais (para casos onde não houver extrapolação do Coeficiente de
Aproveitamento Básico);
A TOagicional = Área de projeção horizontal da edificação utilizada para cálculo da
Taxa de Ocupação Adicional, definidos pela lei complementar 11/2023;
A TObásica = Área de projeção horizontal da edificação utilizada para cálculo da
Taxa de Ocupação Básica, definidos pela lei complementar 11/2023;
A PavSadiciona = Área total dos pavimentos que excederem a Altura Máxima da
Edificação.
Art. 9º A contrapartida financeira, que corresponde à outorga onerosa de
potencial construtivo adicional, será calculada conforme a seguinte equação:
CF = (AAca + AA* Tospav*) x (Y% x CUB/SC)
Onde:
CF = Contrapartida Financeira;
AAca=Área Adicional a ser outorgada Coeficiente de Aproveitamento;
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AA* To+pav = Área Adicional a ser outorgada referente a Taxa de Ocupação e
Pavimentos adicionais excluindo-se as áreas adicionais computadas no
coeficiente de aproveitamento;
CUB/SC = Custo Unitário Básico Residencial médio da Construção de Santa
Catarina (CUB/SC) do mês vigente ao da solicitação;
Parágrafo Único - Não haverá cobrança de contrapartida financeira em
duplicidade, devendo ser excluídos do cálculo final da Área Adicional àquelas já
computadas no calculo do coeficiente de aproveitamento.
Art. 10 Nos empreendimentos de Habitação de Interesse Social, ou
empreendimentos do Poder Público, em função do interesse social, a prestação
de contrapartida onerosa fica dispensada.
Art. 11 O pagamento pela OODC deverá ser efetuado em parcela única.
81º O pagamento integral da OODC é condição indispensável para emissão do
Alvará de Construção.
82º A não utilização do potencial construtivo adicional obtido onerosamente, seja
por alteração de projeto ou desistência, não importará no ressarcimento do valor
pago.
CAPÍTULO III
DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TDC)
Art. 12 A transferência do direito de construir será concedida, conforme inciso Il
do art. 1º, ao proprietário que doar seu imóvel, ou parte dele, para as seguintes
finalidades:
| - Implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
Il - Preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou cultural;
Il - Servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
IV- Implantação e melhoramentos no sistema viário e transporte público coletivo.
81º Serão considerados passíveis de receber o potencial construtivo transferido
de outros imóveis os lotes em que o respectivo índice de aproveitamento básico
possa ser ultrapassado.
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82º A aplicação da transferência do direito de construir (TDC) ocorrerá mediante
escritura pública, devendo ser respeitados os parâmetros urbanísticos previstos
na Lei Complementar nº11/2023, para a zona onde se localiza o imóvel.
83º Nas hipóteses do inciso Il, do art. 12 da presente Lei, a transferência do
direito de construir estará vinculada ao imóvel cedente e a obrigação do
proprietário, de preservar e conservar o imóvel beneficiado, quanto às suas
características históricas, culturais, arquitetônicas e/ou ambientais, com
apresentação de anuência do respectivo órgão competente.
84º O potencial concedido para preservação de imóveis de patrimônio cultural
poderá ser reestabelecido a cada 15 (quinze) anos, condicionado à boa
conservação e mediante anuência do órgão competente. apresentação de alvará
de restauro do imóvel, nas condições a serem estabelecidas em instrução
normativa.
$5º Nos terrenos afetados por alargamento de via, o potencial construtivo da
área afetada será transferido para a parte remanescente do terreno, no que
couber, sendo autorizada a transferência para outro imóvel do montante que não
couber nessa área remanescente.
86º As operações da Transferência do Direito de Construir - TDC, no que couber,
ficam sujeitas ao pagamento de taxa correspondente a 300 (trezentas) UFM's
(Unidade Fiscal Municipal), destinada ao Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano - FUMDURB.
Art. 13 Para a aplicação da transferência do direito de construir (TDC), o
proprietário deverá apresentar:
| - Justificativa técnica, comprovando a existência de uma ou mais das
finalidades estabelecidas nos incisos | a IV do art. 12, em consonância com os
objetivos da respectiva zona em que estejam localizados os imóveis transmitente
e adquirente;
Il - Cálculo do potencial construtivo do imóvel adquirente, sendo os valores não
podem ultrapassar a diferença entre os índices básico e os máximos permitidos
em cada zoneamento, conforme Lei Complementar nº11/2023;
Ill - Cálculo do potencial construtivo do imóvel transmitente, sendo os valores a
serem transferidos devem subtrair os parâmetros e índices já utilizados pelo
mesmo, em concordância com os parâmetros previstos na Lei Complementar
nº11/2023;
IV - Relatório fotográfico dos Imóveis (transmitente e adquirente); NA £)
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V - Matrícula atualizada dos Imóveis (transmitente e adquirente).
Parágrafo único. A TDC poderá ocorrer integralmente no caso de imóvel que for
doado ao município para fins de habitação de interesse social, que esteja
localizado em Zonas Especiais de Interesse Social ou para imóveis considerados
de interesse público para preservação do patrimônio ambiental, histórico e
cultural, desde que identificado o interesse público por meio da intenção de
realização de Projeto Urbano nos termos da Lei Complementar 11 de 2023, ou
que seja devidamente protegido por lei.
Art. 14 O cálculo do potencial construtivo passível de transferência se dará
através da seguinte fórmula:
Pept=CAm-CAut
Onde:
Pcpt = Potencial construtivo passível de transferência;
CAm = Coeficiente de aproveitamento máximo do Imóvel Transmitente;
CAut = Coeficiente de aproveitamento utilizado pelo Transmitente.
Art. 15. A contrapartida financeira, que corresponde à Transferência do Direito
de Construir, será calculada segundo a seguinte equação
CF = Pept x (% x CUB/SC)
Onde:
CF = Contrapartida Financeira;
Pcpt = Potencial construtivo passível de transferência;
CUB/SC = Custo Unitário Básico da Construção de Santa Catarina residencial
médio no mês de referência, multiplicado pelo percentual da tabela contida no
Art. 7º.
CAPÍTULO IV
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 16 Os instrumentos OODC e TDC poderão ser utilizados simultaneamente,
desde que seus usos sejam complementares e não ultrapassem os parâmetros
máximos estabelecidos no zoneamento em que o empreendimento esteja
localizado.
P Cm
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Ev Estado de Santa Catarina
DE LEI Nº 675/2024
Art. 17 Os recursos auferidos com aplicação dos instrumentos de aquisição de
potencial construtivo adicional serão destinados ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano — FUMDURS.
Parágrafo único. Em toda aquisição de potencial construtivo adicional, pelo
menos 50% (cinquenta por cento) do total desejado será realizado por meio de
Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, podendo os demais 50%
(cinquenta por cento) serem adquiridos por meio de Transferência do Direito de
Construir — TDC.
Art. 18 O Poder Executivo deverá dar publicidade aos atos relativos à aplicação
dos instrumentos de política urbana previstos nesta lei.
Art. 19 Sobre os valores calculados para Outorga Onerosa do Direito de
Construir incidirá um Índice de Prioridade Urbanística de modo a privilegiar a
ocupação em compartimentos da cidade com usos preferenciais, segundo as
diretrizes apresentadas no Plano Diretor e na Lei de Ordenamento Territorial.
81º Visando estimular os usos mistos em centralidades e corredores de conexão,
configurado pelas ZC-0, ZC-1, ZC-2 e ZC-H, será acrescentado um Indice de
Prioridade Urbanística de 0,5 (zero virgula cinco) por um período de 5 (cinco)
anos a contar da publicação desta Lei, podendo ser estendido, a critério do Poder
Executivo Municipal até que esses compartimentos urbanos estejam ocupados
e adensados conforme disposto na Lei de Ordenamento Territorial.
82º Atingindo o tempo limite ou os objetivos urbanísticos de ocupação e
adensamento previstos para os compartimentos mencionados no $1º, podem
cessar esses estímulos.
Art. 20 Os procedimentos administrativos para a aplicação dos instrumentos de
política urbana previstos nesta lei serão regulamentados pelo Poder Executivo.
Art. 21 Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
ão ea to do Sul, 18 de novembro de 2024.
ANTONIO J dáitaro ESA FILHO
Prefeito
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MAIA MIRANDA CAR
Assessora Jurídica Secretário de Plahejamento e “Urbanismo
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