materia nº 5275/2025

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PREFEITURA MUNICIPAL DE CAÇAPAVA DO SUL
CNPJ: 88.142.302/0001-45 - Rua XV de Novembro, 438 - CEP 96570-000 - Caçapava do Sul, RS
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Fone: (55) 3281-2177 - E-mail: juridico@cacapava.rs.gov.br Protocolo: 15524/2025
PROJETO DE LEI ORDINÁRIA N.º 5275/2025
DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO DE
CONDOMÍNIO DE LOTES NO MUNICÍPIO DE
CAÇAPAVA DO SUL, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Fica instituído o Condomínio de Lotes para fins residenciais, mediante prévia aprovação
dos projetos pelos órgãos públicos competentes, na área urbana do Município de Caçapava do
Sul, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos no Código de Edificações e
Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal.
Art. 2º Entende-se por Condomínio de Lotes a ocupação do solo, formando área fechada por
muros, grades, alambrados ou soluções mistas, com acesso único controlado, sendo a
subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, constituído por unidades autônomas, em
que as vias internas e demais áreas condominiais são de propriedade e de responsabilidade
comum dos titulares dos lotes.
Parágrafo Único. Para constituição do condomínio de lotes deverá ser observado o disposto na
Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, no art. 1358-A da Lei Federal nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, na Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e na Lei Estadual nº
10.116, de 24 de março de 1994.
Art. 3º Quando a gleba ou lotes sobre os quais se pretenda a instituição de Condomínio de lotes
para fins residenciais não forem servidos pelas redes e equipamentos públicos, a extensão de
tais serviços será de responsabilidade do empreendedor.
§ 1º São as seguintes as redes e equipamentos públicos a que se refere este artigo:
a) redes de Distribuição de Água;
b) redes de Esgoto Pluvial e Cloacal;
c) redes de Energia Elétrica, Gás e Iluminação Pública.
§ 2º A extensão das redes de que trata este artigo será executada de acordo com a orientação
dos órgãos competentes, e fiscalizada pelo Município.
Art. 4º O Município poderá licenciar as edificações simultaneamente a execução das obras de
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urbanização e da extensão das redes, quando necessárias, condicionando o fornecimento do
certificado de habite-se após a conclusão das obras do condomínio.
CAPÍTULO II
DAS DIRETRIZES TÉCNICAS
Art. 5º A instituição do condomínio horizontal de lotes deverá satisfazer os seguintes requisitos:
I - A implantação dos condomínios de lotes deverá estar adequada ao traçado do sistema viário,
às normas urbanísticas e de preservação ambiental, assegurando assim a integração do
empreendimento com a estrutura urbana existente;
II - O sistema viário existente ou previsto no Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal não
poderá ser prejudicado, devendo sua hierarquia ser mantida e atendida junto ao projeto do
condomínio de lotes;
III - Na instituição de condomínios de lotes será observado o limite máximo de 20,00 ha (vinte
hectares);
IV - Na instituição de Loteamento Fechado será observado o limite máximo de 40.000 metros
quadrados (quarenta mil metros quadrados) de área superficial e dimensão dos limites ou
testada para logradouro público não superior a 200,00 metros quadrados (duzentos metros
quadrados) estabelecidos por muros ou alambrados com cerca viva com altura mínima de 1,80
metro (um metro e oitenta centímetros).
V - Em condomínios efetuados em zona de uso econômico central, zona de uso residencial,
zona de interesse do patrimônio e zona de interesse turístico urbana, na definição das unidades
resultantes, deverão ser consideradas como dimensões mínimas, 7,50 metros (sete metros e
meio) de testada, e 125,00 metros quadrados (cento e vinte e cinco metros quadrados) de área
superficial;
VI – Em condomínios efetuados na zona especial de interesse social, na definição das unidades
resultantes, deverão ser consideradas como dimensões mínimas, 6,00 metros (seis metros) de
testada, e 125,00 metros quadrados (cento e vinte e cinco metros quadrados) de área superficial;
VII – Em condomínios efetuados na zona de uso econômico de expansão, na definição das
unidades resultantes, deverão ser consideradas como dimensões mínimas, 10,00 metros (dez
metros) de testada, e 175,00 metros quadrados (cento e setenta e cinco metros quadrados) de
área superficial;
VIII - As vias privadas destinadas à circulação de veículos devem obedecer ao seguinte padrão:
as pistas de rolamento devem ter largura mínima de 6,00 metros (seis metros), e passeio
destinado a pedestres com faixa livre de circulação de, no mínimo, 1,20 metro (um metro e vinte
centímetros) em ambos os lados da via e atendendo as demais especificidades da NBR 9050;
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IX - Todos os lotes deverão cumprir os seguintes requisitos:
a) ter frente para via de circulação dentro do condomínio de lotes;
b) possuir uma vaga para estacionamento por unidade autônoma;
c) revisão de caixa para correspondência para cada unidade de lote, junto ao acesso principal,
ou junto à própria unidade de lote, quando esta tiver o acesso direto à via pública;
d) revisão de contêiner para o lixo, em local de fácil acesso para recolhimento, no limite dos lotes
com a via pública, fora do condomínio de lotes;
e) instalação preventiva contra incêndio, fixa e móvel, na forma da legislação específica,
garantido o acesso para veículos de bombeiros;
f) as guaritas do condomínio devem obedecer aos recuos obrigatórios das vias públicas
conforme previsão no Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal;
g) possuir estacionamento para visitantes localizados em área de uso comum, nas seguintes
proporções mínimas: Condomínios com até de 50 (cinquenta) lotes, não será obrigatório prever
vaga de estacionamento para visitantes; Condomínio com mais de 51 (cinquenta e um) lotes,
deverá prever 1 (uma) vaga para cada 20 (vinte) lotes;
h) o recuo de ajardinamento deverá ser, no mínimo, de 1,50 metro (um metro e meio) para todos
os lotes.
X – Os condomínios deverão manter áreas livres para uso comum, destinadas a jardins e
equipamentos de recreação, correspondentes a, no mínimo, 20% (vinte por cento) da área
parcelada da gleba;
XI - Quando a gleba de que trata este artigo não tiver sido objeto de loteamento anterior, e em
consequência não tiver sido computada doação de área pública, como medida compensatória,
deverá ser doado, no mínimo, 10% (dez por cento) do total da referida área para uso público, a
critério do Município, fora do empreendimento.
§ 1º Poderão, a critério da municipalidade, ser requeridas vias públicas paralelas ao entorno do
fechamento do condomínio para preservar a continuidade da malha viária, não podendo o
tamanho do quarteirão do condomínio de lotes ser maior que 200,00 metros (duzentos metros, e
ter área superior a 1,5 ha (um hectare e meio).
§ 2º Não será computado dentro dos 20,00 ha (vinte hectares) as vias de acesso em torno do
condomínio de lotes ou vias que por ventura venham a cortar o condomínio de lotes, desde que,
as mesmas estejam dentro de uma única matrícula.
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§ 3º Nos casos em que as calçadas não atenderem às normas de acessibilidade e mobilidade, a
aprovação ficará condicionada à implementação de faixa de travessia elevada.
§ 4º As edificações localizadas no interior do condomínio deverão atender ao regime urbanístico
e as normas válidas para construções naquela zona, seguindo o que determina o Plano Diretor
de Desenvolvimento Municipal, o Código de Edificações e a Convenção de Condomínio.
§ 5º Em condomínios com áreas inferiores a 25.000 (vinte e cinco mil metros quadrados),
deverão ser mantidas áreas livres para uso comum, destinadas a jardins e equipamentos de
recreação, correspondentes a, no mínimo, 5% (cinco por cento) da área parcelada da gleba.
§ 6º A previsão constante no parágrafo anterior, fica sujeito a não consideração em glebas cuja
extensão seja inferior a 25.000 m² (vinte e cinco mil metros quadrados), desde que haja pelo
menos 5 (cinco) equipamentos urbanos em um raio de 1.000 metros (um mil metros) e seja
comprovada, através de Estudo de Impacto de Vizinhança, que os usuários do empreendimento
não farão uso dos equipamentos urbanos.
Art. 6º Os condomínios horizontais de lotes por unidades autônomas deverão ser cercados com
muros, cercas ou elementos vazados com altura mínima de 1,80 metro (um metro e oitenta
centímetros), um até a altura máxima de 3,00 metros (três metros).
Parágrafo único. Na via principal, deverá ser adotada medida de redução do impacto visual,
causado pela construção do muro, utilizando, preferencialmente, unidades arbóreas
características da região.
CAPÍTULO III
DA DOCUMENTAÇÃO E TRAMITAÇÃO
Seção I
Análise Preliminar
Art. 7º Para a realização de Condomínios de lotes deverão ser requeridas, previamente, à
Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente as diretrizes municipais.
§ 1º O requerimento indicando a qualificação completa e o domicílio do interessado deverá estar
acompanhado dos seguintes documentos:
I - Informação da Secretaria da Fazenda com relação à propriedade e aptidão do procedimento
para análise técnica, acompanhada da documentação correspondente;
II - Certidão atualizada da matrícula do imóvel do Registro de Imóveis onde o lote está inserido
(máximo 180 dias);
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III - Cópia da Licença Prévia emitida pelo órgão ambiental competente;
IV - Comprovação de Responsabilidade Técnica, devidamente quitada e assinada, com
descrição detalhada de todas as atividades pertinentes ao projeto e a quantidade apresentada
em metro quadrado (m2);
V - Memorial Descritivo, contendo:
a) tipo de uso predominante a que o condomínio se destina, a descrição da gleba incluindo seu
perímetro e respectivas áreas computáveis no parcelamento, inclusive identificando as áreas
públicas que passarão ao domínio do Município, se for o caso, conforme estabelece a Legislação
Municipal que trata do Parcelamento do Solo;
b) caracterização dos lotes identificados, conforme o Cadastro Urbano Municipal, com todas as
informações necessárias com relação a localização, quarteirão, área edificada (se houver), área
superficial, perímetro e limites definindo vértices e confrontações com descrição a partir de um
vértice da testada.
VI - Planta de situação georreferenciada da gleba a ser loteada na escala mínima de 1:5.000,
contendo a delimitação da gleba com respectivas dimensões e orientação magnética, indicação
dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, equipamentos urbanos e comunitários existentes
nas proximidades e Caracterização do zoneamento estabelecido pelo Plano diretor de
Desenvolvimento do Município;
VII - Planta urbana na escala mínima de 1:1.000, contendo:
a) representação gráfica dos desníveis em metro e subdivisão das quadras com respectivas
dimensões dos imóveis resultantes, incluindo georreferenciamento dos vértices definidores dos
quarteirões;
b) sistemas de vias com respectiva hierarquia, incluindo arruamentos contíguos e localização de
áreas destinados ao domínio público, áreas livres ou não edificáveis incluindo faixas destinada a
serviços públicos, quando houver, e áreas de preservação;
c) localização de cursos d’água, bosques, construções e equipamentos urbanos ou comunitários
existentes no local.
VIII - Convenção de Condomínio, disciplinando o uso das áreas privativas e comuns, bem como
às limitações, restrições e eventuais parâmetros de padrão e tipologia para as edificações e
construções sobre os respectivos lotes:
a) a fração ideal de cada condômino será determinada pela área designada lote caracterizada
como de propriedade exclusiva da unidade autônoma e área de uso comum proporcional ao
número de lotes independentemente da sua dimensão ou da área da edificação a ser erigida;
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b) a proporcionalidade de cada unidade autônoma nas coisas de uso comum será determinada
pela fração ideal correspondente.
Seção II
Aprovação de Projetos
Art. 8º O anteprojeto de Condomínio de lotes deverá atender as diretrizes municipais fornecidas
pela Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente e ser encaminhado ao Departamento de
Planejamento, acompanhado dos seguintes documentos:
I - Requerimento (conforme modelo-padrão disponibilizado pela SMPMA) para solicitação de
aprovação de loteamento;
II - Informação da Secretaria da Fazenda com relação à propriedade e aptidão do procedimento
para análise técnica, acompanhada da documentação correspondente;
III - Certidão atualizada da matrícula do imóvel do Registro de Imóveis onde o lote está inserido
(máximo 180 dias);
IV - Cópia da Licença Prévia emitida pelo órgão ambiental competente;
V - Cópia do Parecer Técnico emitido pelo Município relativo à análise preliminar;
VI - Comprovação da regularidade de área edificada, quando existirem edificações;
VII - Comprovação de Responsabilidade Técnica, devidamente quitada e assinada, com
descrição detalhada de todas as atividades pertinentes ao projeto e a quantidade apresentada
em metro quadrado (m2);
VIII - Declaração da concessionária de energia elétrica de que é viável o abastecimento de
energia elétrica no local;
IX - Declaração da concessionária de água e esgoto de que é viável o abastecimento de água
potável no local;
X - Cronograma Físico de implantação estabelecendo o prazo máximo para conclusão, não
superior a data limite determinada pela licença para implantação expedida pelo Município;
XI - Memorial Descritivo, contendo:
a) tipo de uso predominante a que o loteamento se destina, a descrição da gleba incluindo seu
perímetro e respectivas áreas computáveis no parcelamento, inclusive identificando as áreas
públicas que passarão ao domínio do Município, conforme estabelece a Legislação Municipal
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que trata do Parcelamento do Solo;
b) caracterização dos lotes identificados, conforme o Cadastro Urbano Municipal, com todas as
informações necessárias com relação a localização, quarteirão, área edificada (se houver), área
superficial, perímetro e limites definindo vértices e confrontações com descrição a partir de um
vértice da testada.
XII - Planilha de áreas caracterizando áreas públicas, áreas de preservação, áreas “non
aedificandi”; e, identificação das quadras com os respectivos lotes conforme estabelece o Órgão
responsável pelo Cadastro Urbano do Município;
XIII - Planta georreferenciada da gleba na escala mínima de 1:2.000, contendo:
a) delimitação da gleba com ângulos, representação gráfica dos desníveis em metro e áreas com
inclinação igual ou superior a 30% (trinta por cento);
b) localização de rodovias, linhas de transmissão de energia elétrica, redes de telefonia, dutos e
demais instalações com as respectivas faixas de domínio e servidão;
c) localização de construções existentes, monumentos naturais ou artificiais, bosques,
nascentes, cursos d’água e respectivas faixas de preservação permanente;
d) indicação de arruamentos contíguos a todo o perímetro, localização de vias de comunicação,
áreas livres, equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou proximidades,
necessários à integração do parcelamento com as áreas circunvizinhas.
XIV - Planta urbana na escala mínima de 1:1.000, contendo:
a) representação gráfica dos desníveis em metro e subdivisão das quadras com respectivas
dimensões dos imóveis resultantes, incluindo georreferenciamento dos vértices definidores dos
quarteirões;
b) sistemas de vias com respectiva hierarquia incluindo arruamentos contíguos e localização de
áreas destinados ao domínio público, áreas livres ou não edificáveis incluindo faixas destinada a
serviços públicos e áreas de preservação;
c) localização de cursos d’água, bosques, construções e equipamentos urbanos ou comunitários
existentes no local.
XV - Convenção de Condomínio, disciplinando o uso das áreas privativas e comuns, bem como
às limitações, restrições e eventuais parâmetros de padrão e tipologia para as edificações e
construções sobre os respectivos lotes:
a) a fração ideal de cada condômino será determinada pela área designada lote caracterizada
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como de propriedade exclusiva da unidade autônoma e área de uso comum proporcional ao
número de lotes independentemente da sua dimensão ou da área da edificação a ser erigida;
b) a proporcionalidade de cada unidade autônoma nas coisas de uso comum será determinada
pela fração ideal correspondente.
XVI - Detalhamento geométrico das vias com perfis transversal e longitudinal, demonstrando o
sistema de drenagem com respectivas quotas de terreno e superfície projetada;
XVII - Detalhamento do passeio público com relação a acessibilidade, arborização, placas de
trânsito e indicativos;
XVIII - Projeto de Sistema de Esgoto Cloacal incluindo planta, detalhamento de equipamentos e
memorial descritivo caracterizando os equipamentos e respectiva memória de cálculo em
conformidade com Laudo Geológico apresentado;
XIX - Projeto de Rede de Drenagem Pluvial Urbana incluindo planta, perfis, detalhamento de
equipamentos e memorial descritivo caracterizando os equipamentos e respectiva memória de
cálculo, quando for o caso;
XX - Plano de Arborização definindo espécies e metodologia para sua implantação;
XXI - Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Parágrafo único. Após a aprovação, deverá ser solicitado a Licença de Instalação (LI) no Órgão
Ambiental Municipal, anexando declaração do Órgão Responsável pelo recolhimento de
Resíduos Sólidos, Termo de Compromisso e Caução para fins de registro, Atestados de
Viabilidade Técnica com relação ao fornecimento de Água potável e Energia Elétrica (Fornecido
pela Concessionária) e comprovação de liberação junto ao IPHAN, quando for o caso.
Art. 9º Diante da análise do EIV (estudo de impacto de vizinhança) apresentado, esta
municipalidade poderá estabelecer exigências de adequação à proposta apresentada pelo
empreendedor, bem como apontar a necessidade de medidas mitigadoras e/ou compensatórias,
conforme o caso, se necessário.
Parágrafo único. Quanto as ações destinadas a minimizar ou eliminar impactos ambientais
negativos e compensar os danos que não podem ser evitados ou mitigados, têm-se as seguintes
medidas:
a) medidas mitigadoras: aquelas que têm como objetivo minimizar ou eliminar eventos adversos
que se apresentam com potencial para causar prejuízos ao contexto urbano, antecedendo a
ocorrência do impacto negativo;
b) medidas compensatórias: aquelas que objetivam repor bens socioambientais lesados em
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decorrência de ações diretas ou indiretas do empreendimento.
Art. 10 Apresentada toda a documentação será devolvida ao requerente, num prazo máximo de
60 (sessenta) dias, uma via do anteprojeto indicando os impedimentos que intervenham sobre
Município de Caçapava do Sul, a gleba e as anotações e análise sobre os documentos
apresentados que se fizerem necessárias a fim de que seja feito um novo anteprojeto ou o
projeto definitivo.
Parágrafo único. O requerente deverá apresentar as modificações exigidas pelo departamento
de Planejamento, dentro do prazo máximo de 60 (sessenta) dias, findado o período, sem o
atendimento destas exigências, será o processo indeferido e arquivado.
Seção III
Registro do Condomínio
Art. 11 O registro de instituição do condomínio de lotes no Cartório de Registro de Imóveis, se
fará no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após a aprovação do projeto, antes do início
da comercialização das unidades de lotes, sob pena de caducidade de aprovação na forma da
Legislação Federal pertinente.
Art. 12 Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e arquivado no Cartório de
Registro de Imóveis competente, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e
ocupação do solo, o cronograma físico dos serviços e obras a serem executadas.
Seção IV
Do Caucionamento de Lotes e da Licença Para Execução Das Obras
Art. 13 Nos casos em que se fizerem necessárias para viabilizar o empreendimento obras de
infraestrutura pública (extramuros), a aprovação dada pelo órgão competente do Município aos
Município de Caçapava do Sul de projetos do condomínio de lotes ficará condicionada à
assinatura da Escritura Pública de Hipoteca.
Art. 14 Assinado a Escritura Pública de hipoteca e devidamente formalizada a prestação de
garantia, o interessado receberá uma cópia do projeto devidamente autenticada, com o
respectivo despacho de aprovação.
Art. 15 Depois da aprovação do projeto, bem como da assinatura da Escritura Pública de
hipoteca, prestação de garantia, averbação e registro no Cartório de Registro de imóveis, deverá
o interessado requerer licença para execução das obras do condomínio, anexando o
comprovante do pagamento das taxas municipais relativas ao pedido de licença.
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§ 1º As licenças para execução das obras, serão concedidas mediante Alvará de Licença para
construção entregue ao interessado, acompanhada de uma cópia dos projetos pertinentes
aprovados, devidamente autenticadas pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos;
§ 2º Decorrido o prazo estabelecido na Escritura Pública de hipoteca para execução das obras
do condomínio de lotes e tendo havido paralisação ou inexecução das mesmas, o empreendedor
será notificado para regularizá-las, ocorrendo caducidade da aprovação e da licença, deverá o
projeto ser submetido a nova aprovação e licenciamento, sob pena de incidência de multa
prevista nesta Lei, e imposição das demais penalidades cabíveis, inclusive reivindicação judicial
do cumprimento das obrigações devidas.
Art. 16 Pode o empreendedor optar em não fornecer as garantias previstas nesta Lei, sendo
neste caso, exigida a execução das obras de infraestrutura públicas fora do condomínio de lotes
(extramuros) antes do início das obras intramuros, podendo as obras de fechamento do
condomínio de lotes serem executadas ao mesmo tempo em que as obras públicas.
§ 1º Deverá o interessado, neste caso, requerer licença para execução das obras, anexando o
comprovante do pagamento das taxas municipais relativas ao pedido de licença;
§ 2º As obras referidas no caput deste artigo, correspondem à via frontal do empreendimento e
seu entorno para melhorar o acesso ao condomínio, e após execução das mesmas, deverão ser
doadas ao Município;
§ 3º As obras de infraestrutura básica referidas no parágrafo anterior são:
a) pavimento em blocos intertravados ou asfalto e meios-fios;
b) rede de iluminação pública;
c) rede de água, esgoto pluvial e cloacal, conforme especificações das concessionárias;
d) rede elétrica;
e) rede de gás natural;
f) rede de fibra óptica;
g) pavimentação de calçada em material não derrapante, observadas as condições legais de
acessibilidade;
h) arborização dos Passeios Públicos.
§ 4º Todas as obras de infraestrutura básica só poderão ser iniciadas após a apresentação da
aprovação pelos órgãos competentes;
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§ 5º No caso de existência de sistema viário que necessite de continuidade, utilizar-se-á o
gabarito da rua existente no local.
Art. 17 O Alvará de Licença para construção referente a todas as obras de infraestrutura,
internas e externas, do condomínio de lotes terá validade de 1 (um) ano cada, para o efetivo
início das obras, vencido esse prazo, sem que tenham sido iniciada as obras, deverá ser
requerido novo Alvará de Licença para sua execução.
Seção V
Da Fiscalização e Vistoria Final
Art. 18 A fiscalização competente, através de processo administrativo, notificará o empreendedor
em caso de irregularidade, garantindo o direito à ampla defesa e ao contraditório.
Art. 19 O município, através de seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras
individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá a Carta de Vistoria Final da Obra, o
habite-se.
Parágrafo único. A inobservância do caput deste artigo, acarretará em multa aos proprietários,
no caso de obras individuais, e em multa aos condôminos, no caso de obras coletivas.
Art. 20 Realizadas todas as obras e serviços exigidos referentes ao condomínio de lotes, o
Município, a requerimento do empreendedor e após vistoria de seu órgão competente, o
exonerará da garantia quando tiver sido prestada.
Parágrafo único. Poderá haver exoneração parcial da garantia, na medida em que forem sendo
executadas as obras, segundo o cronograma aprovado e estabelecido na Escritura Pública de
hipoteca, desde que a mesma não reste desfigurada, e não resulte qualquer prejuízo para o
Município.
Art. 21 O Município só expedirá Alvará de Licença para construir, demolir, reconstruir ou ampliar
edificações nas unidades de lotes, após haver sido por ele vistoriadas e aprovadas as
respectivas obras de infraestrutura internas e externas.
Art. 22 Concluídas todas as obras de infraestrutura interna e externa, o requerente solicitará
vistoria final no condomínio de lotes.
Parágrafo único. O Município realizará a vistoria final e, verificando que as obras estão de acordo
com os projetos aprovados, fornecerá o termo de recebimento provisório e definitivo.
Art. 23 O pedido de alteração ou cancelamento do projeto de Condomínio de lotes já aprovado,
formalizar-se-á mediante petição detalhada e conjunta do empreendedor e dos adquirentes das
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unidades de lotes mediante solicitação.
Parágrafo único. O Município poderá negar o cancelamento ou a alteração pretendida, se houver
obras inacabadas, ou resultar em inconveniência para o desenvolvimento urbano.
CAPÍTULO IV
DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES
Art. 24 Constituem infrações:
I - Iniciar a execução de obras sem o projeto aprovado pelo Município, ou após a caducidade da
aprovação, ou executar a obra em desacordo com o projeto aprovado;
II - Dar prosseguimento a obras embargadas administrativamente;
III - Aterrar, estreitar, obstruir, represar ou desviar cursos d'água, alterar ou modificar o relevo, e,
promover modificações nos escoamentos, sem licença do Poder Público, ou fazê-lo sem as
necessárias cautelas técnicas, de modo a provocar danos ao Município ou a terceiros;
IV - Omitir-se nas providências para sanar as faltas enumeradas nos incisos anteriores.
§ 1º As penas previstas nos incisos II e IV não excluem as dos incisos I e III, cabendo a
aplicação cumulativa;
§ 2º Na reincidência, as penas serão aplicadas em dobro;
§ 3º A imposição de multas não exclui outras sanções cabíveis;
§ 4º A autoridade competente poderá conceder prazo razoável para o responsável sanar as
falhas capituladas no inciso III;
§ 5º As infrações resultantes do descumprimento das disposições desta Lei serão punidas com
multas determinadas por Decreto Executivo Municipal.
Art. 25 A imposição de multas será comunicada ao infrator mediante notificação.
Parágrafo único. O pagamento de multa não exime o infrator do atendimento das obras
elencadas no projeto e nem do ressarcimento de danos eventualmente causados.
Art. 26 Verificada a infração a qualquer dispositivo desta Lei, o Município, por seu setor
competente, notificará o proprietário e o responsável técnico para a devida correção, sem
prejuízo das penas previstas no artigo 24, e ainda, ocorrendo desatendimento, embargará as
obras ou trabalhos.
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§ 1º Em caso de descumprimento ao embargo das obras ou trabalhos, de que trata o caput
deste artigo, o Município requererá força policial para fazer cumprir suas determinações;
§ 2º O interessado poderá recorrer da imposição de embargo ou multa, sem efeito suspensivo,
em requerimento dirigido ao Prefeito Municipal, dentro do prazo de 15 (quinze) dias corridos,
contados da data do recebimento da notificação, juntando o comprovante de recolhimento da
multa e suspensão das atividades.
Art. 27 Durante a execução das obras, ocorrendo descumprimento incorrigível do projeto, o
Prefeito Municipal poderá cassar o respectivo Alvará de Licença.
CAPÍTULO V
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E FINAIS
Art. 28 Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa do condômino as
vias urbanas internas de comunicação, os muros, guaritas, serviços e obras de infraestrutura,
equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua natureza, destinem-se
ao uso privativo de todos os condôminos.
§ 1º O recolhimento dos resíduos sólidos urbanos dos condomínios é de inteira responsabilidade
de seus mesmos;
§ 2º A iluminação condominial é de responsabilidade dos condôminos.
Art. 29 Todas as obras, coletivas ou individuais, que vierem a ser edificadas no condomínio
horizontal de lotes deverão atender ao regime urbanístico e as normas válidas para construções
naquela zona, seguindo o que determina o Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal, o
Código de Edificações, legislação vigente e aprovada no Município.
Art. 30 Na instituição do condomínio horizontal de lotes é obrigatória a instalação de rede e
equipamentos para o abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação das vias
comuns, rede de drenagem pluvial, esgotos sanitários, segundo legislação específica, obras de
pavimentação e tratamento paisagístico de áreas de uso privativo dos condomínios, ficando sob
exclusiva responsabilidade dos mesmos a manutenção das redes e equipamentos urbanos que
estiverem no interior da área condominial.
Art. 31 A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio horizontal de lotes ficará
condicionada à assinatura do termo de compromisso firmado entre o proprietário do imóvel,
empreendedor e Município, o qual mediante o referido termo de compromisso o empreendedor
se obrigará:
a) a executar as suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado pelo
empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 04
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(quatro) anos;
b) a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais deverão ser de
concreto, segundo localização e padrão definidos pelo Município;
c) permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a execução das obras e
serviços;
d) durante a construção do condomínio, a Prefeitura admitirá a aprovação e execução de
residências, ficando condicionada a Carta de Vistoria Final, ao cumprimento integral dos
requisitos constantes no caput e alíneas deste artigo.
Art. 32 A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos,
especificações, memoriais e cálculos, caberá aos seus autores e responsáveis técnicos e, pela
execução das obras, aos profissionais ou empresas que as construírem.
Parágrafo único. A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a
ela apresentados, aprovados, ou não, pelas concessionárias competentes.
Art. 33 O Executivo poderá regulamentar esta Lei por Decreto para sua fiel execução.
Art. 34 Ficam excluídos do disposto nesta Lei os condomínios por unidades autônomas
constituídos por 2 (dois) ou 3 (três) prédios de habitação unifamiliar em um único lote.
Art. 35 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE CAÇAPAVA DO SUL, 14 de maio de 2025.
Marcelo C. Spode
Prefeito Municipal
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EXPOSIÇÃO DE MOTIVOS
Anexa ao Projeto de Lei nº ____________, de 2025.
Senhor Presidente,
Senhores(a) Vereadores(a),
O presente Projeto de Lei, que trata da implantação de condomínios de lotes no Município de
Caçapava do Sul, visa a criação de uma legislação para regulamentar os Condomínios de
Lotes do Município, sendo de suma importância para o ordenamento do crescimento urbano e
para a atração de novos investimentos no setor imobiliário.
Com a regulamentação proposta, o Município poderá estabelecer critérios claros e objetivos para
a ocupação do solo, garantindo que os empreendimentos atendam aos índices urbanísticos e
aos requisitos previstos no Código de Edificações e no Plano Diretor de Desenvolvimento
Municipal.
A regulamentação proporcionará um ambiente mais seguro e estruturado, tanto para os
empreendedores quanto para os moradores, uma vez que os projetos estarão alinhados às
normas legais e urbanísticas, o que representa uma maior previsibilidade e segurança jurídica
para as partes envolvidas.
Com isso, o Município se torna mais competitivo e atraente para investimentos em novos
empreendimentos, especialmente na área residencial, visto que as empresas e incorporadoras
terão mais confiança em desenvolver seus projetos dentro de um marco regulatório bem
definido.
Além disso, a regulamentação possibilitará a regularização de projetos de condomínios de lotes
que já foram previamente aprovados pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMPMA), mas
que ainda não têm uma base legal específica para o seu funcionamento.
Muitos desses projetos já atendem aos critérios ambientais e técnicos exigidos, mas não estão
formalmente regulamentados, o que dificulta o seu registro e, por consequência, a formalização
da entrega das unidades para os proprietários.
A presente legislação permitirá que esses projetos sejam devidamente registrados, consolidando
investimentos já realizados e garantindo segurança jurídica para os envolvidos.
Outro aspecto relevante da regulamentação é a possibilidade de um melhor controle sobre a
ocupação do solo e o uso das áreas urbanas, o que contribuirá para o desenvolvimento
ordenado e sustentável da cidade.
O controle sobre os índices de ocupação e os requisitos previstos no Plano Diretor de
Desenvolvimento Municipal ajudará a evitar o crescimento desordenado e a sobrecarga nas
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infraestruturas urbanas, como ruas, redes de água e esgoto, além de assegurar que os novos
empreendimentos estejam em consonância com o planejamento de longo prazo da cidade.
No que diz respeito à segurança e à qualidade de vida dos moradores, a regulamentação dos
Condomínios de Lotes proporcionará um sistema de acesso único controlado, com áreas
comuns de responsabilidade compartilhada pelos condôminos, o que aumentará a segurança do
empreendimento e facilitará a gestão das áreas internas, como ruas e praças. Esse controle de
acesso será um fator importante para a prevenção de atividades irregulares ou de risco dentro
desses empreendimentos, criando um ambiente mais seguro e protegido para os moradores.
Em resumo, a criação de uma legislação específica para os Condomínios de Lotes no Município
de Caçapava do Sul é essencial para garantir o crescimento ordenado da cidade, atração de
novos investimentos, regularização de empreendimentos já existentes e a oferta de um ambiente
seguro e bem estruturado para os seus habitantes. A aprovação dessa legislação será um marco
importante para o desenvolvimento do município e para a melhoria da qualidade de vida de seus
moradores.
Portanto, acreditando ter feito as necessárias considerações, submeto a análise e votação nos
moldes do Regimento Interno do Poder Legislativo Municipal, para que os Nobres Edis aprovem
a presente Proposição.
Reitero a Vossas Excelências expressão de grande estima e apreço. À apreciação dos Nobres
Edis.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE CAÇAPAVA DO SUL, 14 de maio de 2025.
Marcelo C. Spode
Prefeito Municipal
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