ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PREFEITURA
MUNICIPAL DE MONTENEGRO
Gabinete do Prefeito
“Montenegro Cidade das Artes, Capital do Tanino, da Citricultura Gaúcha e
Berço da Bergamota Montenegrina”
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR N.º _____ DE 07 DE MAIO DE 2025.
Permite a instituição de
condomínio de lotes por unidade
autônoma para fins residenciais.
Art. 1º Fica permitida a instituição de condomínios de lotes por unidades
autônomas para fins residenciais, na macrozona urbana do município, mediante prévia
aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes com base na legislação vigente.
Art. 2º Considera-se condomínio de lotes por unidade autônoma, o
empreendimento que será projetado nos moldes definidos no Código Civil, arts. 1331 e
seguintes, art. 8.º da Lei Federal n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e no art. 3.º do
Decreto-Lei Federal n.º 271, de 28 de fevereiro de 1967, no qual cada lote será considerado
como unidade autônoma, a ela atribuindo-se fração ideal do todo.
Art. 3º Para efeito de aplicação desta lei são adotadas as seguintes
definições:
I
– condomínio de lotes por unidade autônoma: modelo de parcelamento do
solo formando área fechada por muros com acesso único controlado, em que a cada unidade
autônoma cabe, como parte inseparável, fração ideal de terreno correspondente às áreas
comuns destinadas a vias de acesso e recreação;
II
– alinhamento predial: linha divisória entre o lote e o logradouro;
III
– gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não
resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos;
IV
– lote: terreno servido de infraestrutura, cujas dimensões atendam
aos índices urbanísticos definidos em lei municipal para a zona a que pertence;
V
– largura do lote: distância entre as divisas laterais do lote ou entre
a maior testada e o lado oposto, medida ortogonalmente no ponto médio da profundidade do
lote;
VI
– profundidade do lote: distância entre a testada e o fundo do
lote, medida entre os pontos médios de testada e da divisa do fundo;
VII
– área urbana: a destinada à edificação de prédios e
equipamentos urbanos, especificados em leis municipais;
VIII
– unificação: é a união de lotes transformando em um lote com metragem
ampliada.
CAPÍTULO I
DAS ÁREAS PASSÍVEIS DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Art. 4º Fica estabelecido que os condomínios de lotes por unidade autônoma
deverão localizar-se na Zona Residencial, na Zona de Expansão da Ocupação e na Zona
Central Leste e Oeste, assim definidas pela Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo.
Art. 5º Não será permitido a instituição de condomínio:
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I
– em terrenos alagadiços, antes de tomadas as medidas saneadoras e
assegurado o escoamento das águas;
II
– nas nascentes e corpos d’água e nas demais Áreas de Preservação
Permanente
– APP;
III
– em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente submetidos a Estudo de Impacto Ambiental;
IV
– em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),
salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
V
– em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação,
podendo o Município exigir laudo técnico e sondagem sempre que achar necessário;
VI
– em terrenos onde exista degradação da qualidade ambiental, até sua
correção.
CAPÍTULO II
DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS
Art. 6º O condomínio de lotes por unidade autônoma deverá, pelo menos,
satisfazer aos seguintes requisitos:
I
– os lotes terão área mínima de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros
quadrados);
II
– as pistas de rolamento dos acessos deverão ter, no mínimo, largura de
6,00m (seis metros) e 1,5m de passeio de cada lado;
III
– os lotes deverão ter testada mínima de 5,00 (cinco metros);
IV
– todos os lotes deverão ter frente para os acessos;
V
– o recuo frontal deverá ser de, no mínimo, 2,00m (dois metros);
VI
– a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento aplicável aos
lotes são os estabelecidos pela legislação municipal para a zona do empreendimento;
VII
– possuir local destinado à recreação infantil, aparelhado com brinquedos
e/ou equipamentos de ginástica.
Art. 7º Os condomínios horizontais de lotes instituídos por esta lei deverão ter
um percentual mínimo de 15% (quinze por cento) da área total parcelada, para as vias de
circulação e áreas verdes.
§ 1º Para o cálculo do percentual previsto no caput, inicialmente devem ser
descontadas todas as áreas consideradas Áreas de Preservação Permanente e outras áreas
onde não seja permitido o parcelamento do solo.
§ 2º Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas no
condomínio de lotes por unidade autônoma, deverão ser previamente submetidas à aprovação
pelo setor competente do Município, aplicando-se as mesmas normas definidas no regime
urbanístico do empreendimento e normas válidas para as construções naquela zona,
seguindo o que determina a legislação vigente.
§ 3.º O percentual de áreas verdes não poderá ser inferior a 5% (cinco por
cento).
Art. 8º Além do previsto no § 2.º do art. 7º, os condomínios horizontais de lotes
instituídos por esta lei deverão constituir fora dos limites intramuros do empreendimento, em
local de interesse do Município, o percentual mínimo de 10% (dez por cento) da área total
parcelada como área verde ou institucional, que poderá ser fracionada em 3 (três) módulos,
respeitado o mínimo de 5% (cinco por cento) para cada módulo.
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§ 1.º O percentual referido no caput poderá ser convertido em pecúnia ou
benfeitorias, nunca em valor inferior a 10% (dez por cento) do valor de mercado da área a ser
parcelada, caso em que a destinação do valor ou o local da benfeitoria será determinado por
lei ordinária.
§ 2.º Se o percentual referido no caput for convertido em benfeitorias o
Município determinará o local onde as mesmas serão realizadas.
§ 3.º Se o percentual referido no caput for convertido em pecúnia o recurso
será direcionado ao Fundo Municipal de Habitação.
§ 4.º O cumprimento ao estabelecido no caput não impede a tramitação do
estudo de viabilidade técnica do projeto, mas é condição sine qua non para a aprovação do
empreendimento.
Art. 9º Objetivando a não obstrução do sistema viário, existente ou projetado,
externamente aos muros dos condomínios, quando necessário, deverá ser prevista e
executado pelo proprietário do condomínio, logradouro ou via de circulação, respeitando a
viabilidade topográfica.
Art. 10. Em Zonas Residenciais (ZR), o condomínio de lotes por unidade
autônoma deverá respeitar a testada máxima contínua de 100,00m (cem metros).
Parágrafo único. Em Zonas de Expansão da Ocupação, o condomínio de lotes
por unidade autônoma deverá respeitar a testada máxima contínua de 150,00m (cento e
cinquenta metros).
Art. 11. Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa
do condômino as vias internas de comunicação, os muros, guaritas, serviços e obras de
infraestrutura, equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua
natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os condôminos.
§ 1º O recolhimento dos resíduos sólidos urbanos dos condomínios é de
inteira responsabilidade dos mesmos;
§ 2º A iluminação condominial é de responsabilidade dos condôminos.
Art. 12. Na instituição do condomínio de lotes por unidade autônoma é
obrigatória a instalação de rede e equipamentos para o abastecimento de água potável,
energia elétrica, iluminação das vias comuns, rede de drenagem pluvial, esgotos sanitários,
segundo legislação específica, obras de pavimentação e tratamento paisagístico de áreas de
uso privativo dos condôminos, ficando sob exclusiva responsabilidade dos mesmos a
manutenção das redes e equipamentos urbanos que estiverem no interior da área
condominial.
Parágrafo único. É de responsabilidade do empreendedor a colocação de
lixeira compatível com a quantidde de lotes do condomínio, segregando o lixo orgânico do lixo
seco e situado fora do condomínio, com frente para logradouro público.
Art. 13. Em nenhum caso o condomínio de lotes por unidade autônoma poderá
prejudicar o escoamento normal das águas e ou as obras necessárias de infraestrutura do
Município.
CAPÍTULO III
CONSULTA PRÉVIA PARA FINS DE CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 14. A parte interessada em elaborar projeto de condomínio de lotes deverá
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solicitar ao Município, em Consulta Prévia, a viabilidade do mesmo, os requisitos urbanísticos
e as diretrizes para o Uso do Solo e Sistema Viário, apresentando para este fim os seguintes
elementos:
I
– matrícula do Registro de Imóveis atualizada nos últimos 6 meses;
II
– matrícula do Registro de Imóveis atualizada nos últimos 6 meses;
III
– planta da Cidade em escala 1:10.000 (um por dez mil), contendo a
localização da gleba e dos equipamentos urbanos e comunitários existentes num raio de
1.000m (mil metros) em torno da gleba, com as respectivas distâncias à mesma.
IV
– planta planialtimétrica da área, em duas vias impressas e em meio digital
– formato .dwg e .shp, na escala 1:1000 (um para mil), com referências em coordenadas
UTM, contendo os marcos geodésicos próximos, em formato compatível com o Sistema de
Geoinformação Municipal e assinada pelo responsável técnico e pelo proprietário ou seu
representante, indicando:
a) divisas da propriedade perfeitamente definidas;
b) localização dos cursos d’água, áreas sujeitas a inundações, bosques,
monumentos naturais ou artificiais, vegetação com classificação de porte e construções
existentes, tipologia do solo e principais acidentes topográficos;
c) relevo, por meio de curvas de nível equidistantes de 1m (um metro);
d) arruamento contíguo a todo perímetro.
V
– Licença Prévia emitida por órgão competente.
§ 1.º O Município expedirá certidão informando a viabilidade ou não de ser
implantado um condomínio de lotes.
§ 2.º A certidão de que trata o § 1.º deverá ser expedida no prazo máximo de
60 (sessenta) dias e vigorará pelo prazo máximo de 1 (um) ano.
CAPÍTULO IV
ANTEPROJETO DE CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 15. Após o recebimento da Certidão de Viabilidade de implantação de um
condomínio de lotes por unidade autônoma, a parte interessada deverá solicitar ao Município
a Análise do Anteprojeto do empreendimento e, para esse fim, deverá encaminhar
requerimento acompanhado dos documentos relacionados no § 1.º, em 02 (duas) vias
impressas e em formato digital (.dwg e/ou .shp):
§ 1.º a planta do imóvel, no mínimo, com a determinação exata de:
I
– divisas do imóvel, com seus rumos, ângulos internos e distâncias;
II
– curvas de nível com 1,00m (um metro) de equidistância, com referências
em coordenadas UTM, compatível com o Sistema de GeoInformações Municipal;
III
– árvores frondosas, bosques, florestas e áreas de preservação;
IV
– nascentes, cursos d’água e locais sujeitos à erosão, com demarcação do
raio de abrangências da Área de Preservação Permanente- APP;
V
– locais alagadiços ou sujeitos a inundações;
VI
– benfeitorias existentes;
VII
– equipamentos comunitários e equipamentos urbanos, no local e
adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser utilizada;
VIII
– servidões existentes, faixas de domínio de ferrovias e rodovias e
faixas de segurança de linhas de transmissão de energia elétrica no local e adjacências, com
as distâncias da área a ser utilizada;
IX
– arruamentos adjacentes ou próximos, em todo o perímetro, com a
locação exata dos eixos, larguras e rumos das vias de circulação e as respectivas distâncias
da área a ser utilizada;
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X
– cálculo da área total da gleba;
XI
– Licença Prévia emitida por órgão competente.
§ 2º O visto no Anteprojeto do empreendimento não implicará em aprovação
do projeto pelo Poder Público.
CAPÍTULO V
APROVAÇÃO DEFINITIVA DO CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 16. Após a Análise do Anteprojeto o empreendedor solicitará a Aprovação
Final do condomínio de lotes por unidade autônoma ao Município, anexando os seguintes
documentos:
I
– projeto geométrico apresentado através dos seguintes elementos:
a) 5 (cinco) plotagens;
b) 1(uma) cópia em meio digital, em formato .dwg e/ou .shp;
II
– memorial descritivo, contendo obrigatoriamente:
a) denominação do condomínio de lotes por unidade autônoma;
b) descrição sucinta do condomínio de lotes por unidade autônoma com
suas características e fixação das zonas a que pertence a gleba;
c) indicação das áreas comuns que passarão ao domínio dos
condôminos;
d) parâmetros urbanísticos do condomínio de lotes por unidade autônoma
e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções;
e) limites e confrontações, área total do loteamento, área total dos lotes,
área do sistema viário, das áreas verdes de uso comum com suas respectivas percentagens;
f) a descrição sucinta do sistema de destinação final dos esgotos
sanitários;
III
– projetos complementares aprovados pelas concessionárias dos
respectivos serviços públicos, apresentados em 2 (duas) vias, a saber:
a) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e
especificações de todos os elementos do sistema de drenagem de águas pluviais e seus
complementos e projeto de prevenção ou combate à erosão, quando necessário;
b) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de abastecimento de água potável e, quando necessário, com
o projeto de captação, tratamento e preservação;
c) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de coleta de águas servidas;
d) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de distribuição de energia elétrica e de iluminação;
e) projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos das obras de pavimentação dos acessos;
f) projeto de pavimentação dos passeios das vias de circulação e áreas de
uso comum;
IV
– além da documentação do projeto, o empreendedor deverá juntar ao
pedido de aprovação do condomínio de lotes por unidade autônoma:
a) certidão vintenária do imóvel;
b) certidão de inteiro teor do terreno, expedida pelo Registro de Imóveis
competente;
c) certidões negativas de impostos municipais, estaduais e federais, relativos
ao imóvel;
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d) certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel pelo período de 10
(dez) anos;
e) certidão negativa de ações penais relativas ao crime contra o patrimônio
e contra a Administração Pública, referente ao empreendedor ou empresa empreendedora e
seus sócios;
f) documentação de identificação e caracterização do proprio empreendedor;
g) cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura
exigidos;
h) modelo do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes;
i) comprovantes de pagamento dos emolumentos e taxas.
V - Projeto urbanístico aprovado pela Fundação Estadual de Planejamento
Metropolitano e Regional - Metroplan, em caso de:
a) imóvel localizado em áreas de interesse especial, tais como as de proteção
aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico e arqueológico, assim definidos na forma
da lei;
b) imóvel localizado em área limítrofe do município ou em mais de um
município ou ainda em regiões de fronteiras interestaduais ou internacionais;
c) empreendimento com área superior a 1.000.000m² (um milhão de metros
quadrados);
VI
– Licença Prévia emitida por órgão competente.
§ 1.º Caberá ao Município analisar o sistema de tratamento do esgoto
proposto pelo empreendedor, quando inexistente outro sistema propiciado pelo próprio
Município, órgão Público ou empresas privadas habilitadas para operar, condicionado ao
atendimento aos parâmetros definidos na Licença Prévia expedida pelo órgão licenciador
competente para o empreendimento.
§ 2.º Consideram-se áreas limítrofes de municípios, para os fins do dispost
neste artigo, as adjacentes a até 500m (quinhentos metros) das respectivas divisas.
Art. 17. Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e
arquivado no Cartório de Registro de Imóveis competente, a denominação do
empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de
aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação, áreas não
edificáveis, o cronograma físico dos serviços e obras.
Art. 18. O Município, após análise pelos seus órgãos competentes, expedirá
Termo de Aprovação do condomínio de lotes por unidade autônoma e o empreendedor
firmará o Termo de Compromisso para a execução dos serviços e obras de infraestrutura
exigidos para o mesmo.
Art. 19. Após a expedição do Termo de Aprovação do condomínio de lotes
por unidade autônoma e a assinatura do Termo de Compromisso correspondente, o
empreendedor terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para registrar o loteamento na
circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de
sua aprovação.
Art. 20. A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio de lotes
por unidade autônoma ficará condicionada à assinatura de Termo de Compromisso, no qual o
empreendedor se obrigará:
I
– a executar, as suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de
obras apresentado pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados,
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com prazo máximo de 4 (quatro) anos;
II
– a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais
deverão ser de concreto, segundo localização e padrão definidos pelo Município;
III
– a permitir e facilitar a fiscalização permanente do Município durante a
execução das obras e serviços;
IV
– durante a construção do condomínio o Município admitirá a aprovação
e execução de residências, condicionando a expedição do habite-se ao cumprimento do
previsto do art 13.
Art. 21. É proibido divulgar, vender ou prometer lotes antes do respectivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Art. 22. O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação
de obras de infraestrutura e, ao final das mesmas, concederá o termo de conclusão da obra.
Art. 23. Dentro de 90 (noventa) dias a contar da sua entrada em vigor, o
Poder Executivo regulamentará, no que couber, esta Lei Complementar.
Art. 24. Revoga a Lei Complementar n.º 5.878, de 13 de janeiro de 2014.
Art. 25. Esta Lei Complementar entra em vigor na data da sua publicação.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE MONTENEGRO, em 07 de maio
de 2025.
CRISTIANO VON ROSENTHAL BRAATZ,
Vice-prefeito no exercício do cargo de Prefeito Municipal.
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Berço da
Bergamota Montenegrina”
“Doe Órgãos; Doe Sangue: Salve Vidas”
Rua Ramiro Barcelos, 2993 – Cx. Postal 59 – CEP 92510-275 – Montenegro/RS. Telefone: (51) 3649-
8200E-mail: gabinete@montenegro.rs.gov.br
Ofício n.º 70/2025-GP-AAL Montenegro, 07 de maio de 2025.
Assunto: Mensagem Justificativa do Projeto de Lei Complementar n.º ___/2025
Excelentíssimo Senhor Presidente:
Encaminho o projeto de Lei Complementar anexo que permite a
instituição de condomínio de lotes por unidade autônoma para fins residenciais.
A presente proposta de alteração visa revisar a regulamentação
dos condomínios de lotes no Município de Montenegro, considerando as
transformações legais, técnicas e urbanísticas ocorridas desde sua
promulgação. As modificações propostas buscam alinhar a legislação municipal
às normas federais que tratam do parcelamento do solo urbano, da regularização
fundiária e do ordenamento urbano, conferindo maior clareza e funcionalidade à
norma local.
As atualizações também propõem ajustes em parâmetros
urbanísticos, como área mínima de lotes, testadas, recuos e percentual de áreas
públicas e verdes, com o objetivo de adequar os empreendimentos às dinâmicas
contemporâneas de ocupação do solo e às demandas de habitação planejada.
Ao mesmo tempo, aprimora-se a exigência de contrapartidas ao Município, seja
por meio de áreas, benfeitorias ou compensações financeiras, mantendo o
equilíbrio entre interesse público e viabilidade dos empreendimentos. A medida
visa, ainda, qualificar os processos de análise e aprovação, assegurando maior
segurança jurídica e técnica para todos os envolvidos.
Neste sentido solicitamos a aprovação do presente projeto de lei
complementar.
Atenciosamente,
CRISTIANO VON ROSENTHAL BRAATZ,
Vice-prefeito no exercício do cargo de Prefeito Municipal.
A Sua Excelência o Senhor
Vereador Talis Ferreira
Câmara Municipal de Vereadores
Montenegro/RS
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ASSINATURAS
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CRISTIANO VON ROSENTHAL BRAATZ (CPF 824.XXX.XXX-00) em 07/05/2025 15:26:22 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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