materia nº 194/2025

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANT'ANA DO LIVRAMENTO
Secretaria Municipal de Administração
PMSA OF Nº 619/2025 Sant'Ana do Livramento, 06 de novembro de 2025.
Senhor Presidente:
Apraz-nos cumprimentar Vossa Excelência e, na oportunidade, em
atenção ao Projeto Lei nº 152/2025, que “Dispõe sobre a isenção do Imposto sobre
Transmissão de Bens Móveis Inter Vivos - ITBI - para os imóveis objeto de
regularização fundiária urbana no âmbito do Projeto Terra - Eu Sou Cohab, no
município de Sant'Ana do Livramento, e dá outras providências.”, vimos, por meio
deste, encaminhar, em anexo, Declaração de Ordenador de Despesa e Impacto
Financeiro-orçamentário.
Sendo o que tínhamos para o presente, aproveitamos a oportunidade
para manifestar protestos de consideração e apreço.
y EN
j É EVANDRO GUT :'B ER MACHADO
Prefeito Nini! em Exercício
Exmo. Sr.
Ver. FELIPE COELHO PINTO
M.D Presidente da Câmara Municipal de Vereadores
Sant'Ana do Livramento — RS.
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANT'ANA DO LIVRAMENTO
Secretaria Municipal de Administração
DECLARAÇÃO DE ORDENADOR DE DESPESA
EVANDRO GUTEBIER MACHADO, Prefeito Municipal em
exercício, no uso das minhas atribuições legais e em cumprimento as determinações do
inciso II do art. 16 da Lei Complementar 101/2000, na qualidade de ordenador de
despesa, declaro que foi incluído nas peças orçamentárias 2025 do Poder Executivo, O
que propõe o Projeto de Lei que “Dispõe sobre a isenção do Imposto sobre
Transmissão de Bens Móveis Inter Vivos - ITBI - para os imóveis objeto de
regularização fundiária urbana no âmbito do Projeto Terra - Eu Sou Cohab, no
município de Sant'Ana do Livramento, e dá outras providências.”, de acordo com os
termos dos artigos 16 e 17 da LRF, e, conforme o estudo de impacto financeiro que
acompanha o presente projeto, o ente público municipal dispõe de orçamento para a
alteração proposta.
Sant'Ana do Livramento, 06 de novembro de 2025.
EVANDRO GUTEBIE MACHADO
Prefeito Municipal êm Exercício
usas
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL “
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANT ANA DO LIVRAMENTO
“COMISSÃO DE IMPACTO ORÇAMENTÁRIO-FINANCEIRO
MEMORANDO Nº 27/2025
Santana do Livramento, 06 de novembro de 2025.
Da: Comissão de Impacto Financeiro-Orçamentário
Para: Secretaria Municipal da Administração — Secretaria Municipal de Habitação
e Assuntos Fundiários
Assunto: Impacto Orçamentário-Financeiro — Projeto de Lei de Isenção de ITBI
Prezados Secretários:
Em resposta ao Memorando nº 123/2025 encaminhado pela Secretaria
Municipal de Habitação e Assuntos Fundiários para a Secretaria Municipal de
Administração e que foi recebida por esta Comissão, no qual trata da solicitação
urgente de impacto financeiro para O projeto de lei que institui a isenção do ITBI
sobre imóveis objetos de regularização fundiária urbana no âmbito do Projeto
Terra — Eu Sou Cohab, no município de Santana do Livramento, encaminhamos
em anexo, o referido estudo.
Colocamo-nos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.
Atenciosamente,
Documento assinado digitalmente Documento assinado digitalmente
a * sb LOREI CRISTINA CARDOZO BOPP DEL GAUDIO “ar » MATHEUS BRASIL FREITAS
gy RÃ 0) Data: 06/11/2025 12:47:11-0300 | vb Data: 06/11/2025 12:35:07-0300
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Lorei Bopp Del Gaudio Matheus Brasil Freitas
Contadora Tecnólogo em Gestão Pública
Matricula 218791 Matricula 226861
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ANÁLISE DE IMPACTO ORÇAMENTÁRIO FINANCEIRO
ISENÇÃO DE ITBI PARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA —
PROJETO TERRA - EU SOU COHAB
MUNICÍPIO DE SANTANA DO LIVRAMENTO
Data: 06 de novembro de 2025
COMISSÃO DE IMPACTO FINANCEIRO E ORÇAMENTÁRIO
4 INTRODUÇÃO E CONTEXTO DO PROJETO
O presente estudo visa analisar os impactos fiscais da proposta de lei
municipal que concede isenção do Imposto sobre a Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) para imóveis que serão objeto de regularização fundiária urbana,
enquadrados no “Projeto Terra - Eu Sou Cohab”. Este projeto, uma iniciativa do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em parceria com a
Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária do Estado do RS, tem como
objetivo primordial a regularização e titulação gratuita de imóveis urbanos
destinados a famílias com renda de até 5 (cinco) salários-mínimos. O Município
de Santana do Livramento foi selecionado como um dos 12 municípios
participantes da fase inicial, com foco nas comunidades da Cohab do Planalto,
Cohab do Armour e Cohab da Vila Kennedy, onde mais de 300 famílias já estão
aptas à regularização imediata.
A proposição, conforme detalhado na justificativa anexa é assinada pelo
Prefeito Municipal em Exercício Evandro Gutebier Machado, busca garantir O
acesso à moradia digna e à segurança jurídica da posse para famílias em
situação de vulnerabilidade social. É fundamental compreender que a isenção
do ITBI, neste cenário, não é meramente uma renúncia de receita, mas sim uma
estratégia de fomento à cidadania e à formalização de uma parcela significativa
do território urbano, que, em sua condição atual, permanece à margem do
sistema tributário municipal.
2 CENÁRIO ATUAL E JUSTIFICATIVA DA ISENÇÃO
Atualmente, os imóveis localizados nas áreas das Cohabs mencionadas —
Planalto, Armour e Vila Kennedy — e que serão beneficiados pelo Projeto Terra -
Eu Sou Cohab, encontram-se em situação de informalidade. Esta informalidade
implica que, apesar de estarem ocupados, muitos desses imóveis não possuem
registro formal e, consequentemente, não geram arrecadação de tributos
municipais como O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A justificativa para a isenção do ITBI é robusta e multifacetada:
Social: Conforme a justificativa do projeto de lei, a isenção é
"indispensável à efetivação do projeto”, pois o "objetivo central da
iniciativa é a gratuidade integral do processo de regularização,
promovendo o acesso à moradia digna e à segurança jurídica da posse
para famílias em situação de vulnerabilidade". Ao eliminar um custo inicial
significativo (ITBI), O Município remove uma barreira financeira para as
famílias de baixa renda, que, de outra forma, poderiam não conseguir
arcar com as despesas da regularização, frustrando o objetivo social do
programa.
Jurídica: A regularização fundiária confere segurança jurídica aos
ocupantes, transformando a posse em propriedade, o que é um direito
social fundamental.
Econômica e Fiscal (Potencial): Embora haja uma renúncia imediata de
receita, a regularização desses imóveis representa a incorporação de
centenas de unidades à base tributária municipal. Como bem ressaltado
na justificativa, “o benefício de regularizar imóveis contribui para a
expansão da base tributária do município”.
3 IMPACTO DA RENÚNICA DE RECEITA — ISENÇÃO DE ITBI
A isenção do ITBI implica uma renúncia de receita para O Município, que será
analisada com base nos dados fornecidos pelo Inspetor Tributário Vinícius
Gomes Maciel.
Dados concretos: A pesquisa nos relatórios de guias de ITBI emitidas
em 2025 revelou a existência de apenas 2 (duas) guias relacionadas a
imóveis em COHABSs, especificamente na COHAB do Bairro Armour.
Ambas as transmissões se referiam a primeiros compradores.
- O valor de ITBI gerado por cada uma dessas guias foi de R$
266,53 (duzentos e sessenta e seis reais e cinquenta e três
centavos).
- O total da renúncia de ITBI para estas duas transações, caso
houvesse isenção, seria de R$ 533,06 (quinhentos e trinta e três
reais e seis centavos).
Contexto da amostragem: É crucial observar que O Inspetor Tributário
vinícius Gomes Maciel ressaltou que "os valores podem modificar
conforme a COHAB em que O imóvel está localizado e conforme a
metragem do mesmo". A pequena quantidade de guias identificadas
(apenas 2 em 2025) sugere que, na condição atual de irregularidade, a
arrecadação de ITBI proveniente dessas áreas é notoriamente baixa e
esporádica. A ausência de registro formal limita drasticamente a
capacidade de transmissão de propriedade de forma regular e,
consequentemente, a incidência e arrecadação do ITBI.
e Projeção estimada da renúncia total (ITBI): Considerando que "mais de
300 famílias já se encontram aptas à regularização imediata" e utilizando
o valor médio de R$ 266,53 por imóvel como uma estimativa
conservadora (reconhecendo as variações apontadas pelo inspetor), a
renúncia total de ITBI para o processo de regularização inicial desses
mais de 300 imóveis poderia ser estimada em:
- 300 imóveis x R$ 266,53/imóvel = R$ 79.959,00
- Para 350 imóveis (considerando "mais de 300"): 350 imóveis X
R$ 266,53/imóvel = R$ 93.285,50
Esta projeção representa um custo fiscal pontual, ou seja, uma renúncia de
receita que ocorreria uma única vez para cada imóvel no ato da regularização.
Diante da evidente baixa arrecadação histórica de ITBI nessas áreas e da
natureza única desse imposto, a renúncia, ainda que quantificável, deve ser vista
sob a ótica de um investimento social e fiscal de longo prazo.
Em análise comparativa com a previsão de arrecadação total de ITBI para o
exercício 2026, o valor apresentado no cálculo para isenção do referido imposto
em relação a 350 imóveis representa, aproximadamente, apenas 1,44% da
receita estimada para o ITBI.
4 IMPACTO DO INCREMENTO DE RECEITA — ARRECADAÇÃO DE IPTU
A contrapartida fundamental e o principal argumento fiscal para a isenção do
ITBI residem na subsequente incorporação desses imóveis à base de
arrecadação do IPTU e outros tributos municipais.
e Formalização da Base Tributária: Com a regularização, OS imóveis,
antes informais, serão formalmente cadastrados no registro de imóveis e
na base de dados da prefeitura para fins de IPTU. Isso permite que O
Município passe a "cobrar O IPTU" de propriedades que atualmente não
contribuem de forma sistemática para à receita municipal.
e Natureza recorrente do IPTU: Diferentemente do ITBI, que é um imposto
de caráter eventual (incidente sobre a transmissão), 0 IPTU é um tributo
de natureza anual e recorrente. Uma vez regularizados, esses imóveis
gerarão receita tributária ano após ano, de forma contínua e previsível.
. Dados sobre IPTU (Inspetor Tributário Frederico Melo): O Inspetor
Tributário Frederico Melo encaminhou "informações acerca do valor de
IPTU da Cohab do Armour" e "todas as cobranças relativas de um imóvel,
demonstrando o valor que poderá arrecadar O município, caso haja a
regularização fundiária." Embora o valor específico do IPTU de um imóvel
regularizado não tenha sido explicitamente detalhado nesta análise, a
existência desta informação confirma o potencial de arrecadação e a
prontidão do departamento em mensurar este ganho. A ausência de um
valor consolidado neste documento não invalida O princípio: cada um dos
mais de 300 imóveis passará a gerar uma receita anual para o tesouro
municipal.
- Exemplo ilustrativo: Mesmo que o IPTU anual de um imóvel
regularizado seja um valor modesto, por exemplo, R$ 150,00 anuais, a
multiplicação desse valor pelas 300 famílias aptas à regularização
resultaria em:
- 300 imóveis x R$ 150,00/ano = R$ 45.000,00 de arrecadação
anual de IPTU.
- Em apenas dois anos, essa arrecadação já se aproximaria da
projeção de renúncia de ITBI (R$ 79.959,00 a R$ 93.285,50), e nos
anos subsequentes, superaria-a significativamente.
5 ANÁLISE QUALITATIVA E QUANTITATIVA COMPARATIVA
Para avaliar se a renúncia de receita do ITBI é compensada pela arrecadação
do IPTU, é imperativo realizar uma análise que considere não apenas OS valores
nominais, mas também a natureza e OS benefícios de cada tributo.
5.1 Aspectos Quantitativos
e ITBI (Renúncia):
- Natureza: Imposto sobre Transmissão "one-off" (ocorre uma
única vez por transação).
- Realidade atual: Arrecadação historicamente muito baixa ou
inexistente para esses imóveis devido à informalidade, como
evidenciado pelas 2 guias em 2025.
- Projeção da renúncia: Cerca de R$ 80.000,00 a R$ 93.000,00
(estimativa para 300 a 350 imóveis) para a fase inicial de
regularização.
e IPTU (incremento):
- Natureza: Imposto anual e recorrente.
- Realidade Futura: Arrecadação garantida para centenas de
imóveis que antes não contribuíam.
- Projeção do Incremento: Mesmo com um valor modesto por
imóvel (e.g., R$ 150,00), representa R$ 45.000,00 anuais para O
Município, apenas para as 300 famílias iniciais.
Conclusão Quantitativa: O valor da renúncia de ITBI, que é um imposto de
natureza eventual e de baixa arrecadação atual para esses imóveis, é
rapidamente superado pelo incremento anual e contínuo da arrecadação de
IPTU. Em um horizonte de 223 anos, o Município recuperaria o valor estimado
da renúncia e passaria a ter um saldo positivo recorrente.
5.2 Aspectos Qualitativos e Benefícios Adicionais
A análise fiscal não pode se restringir apenas a números. Os benefícios
indiretos e de longo prazo da regularização fundiária são de valor inestimável
para o Município:
e Expansão da Base Tributária e Receita Sustentável:
- A "cobrança de IPTU e outros tributos municipais a partir da
regularização dos imóveis será um impacto positivo a longo prazo”,
conforme a justificativa.
- Além do IPTU, a formalização pode gerar outras receitas
indiretas, como taxas de serviços urbanos e até mesmo a
valorização imobiliária futura, que incide sobre O imposto de
transmissão em vendas futuras (ITBI) ou sobre O valor venal para
fins de IPTU.
«- Desenvolvimento Urbano e Social:
- Inclusão Social: Garante O direito à moradia, segurança da
posse e cidadania para famílias vulneráveis.
- Formalização do Território: Permite um planejamento urbano
mais eficaz, com a identificação clara de proprietários e imóveis.
- Melhoria da Infraestrutura: Imóveis regularizados facilitam a
oferta de serviços públicos (água, esgoto, energia elétrica, coleta
de lixo) com maior eficiência e responsabilidade dos moradores.
- Acesso a Crédito: Proprietários com título de posse podem
acessar linhas de crédito para melhorias em suas residências,
fomentando a economia local.
- Valorização da Propriedade: A regularização tende a valorizar
os imóveis, o que pode impulsionar O mercado imobiliário local.
e Adesão a Políticas Públicas Maiores:
- O Município de Santana do Livramento, ao integrar O "Projeto
Terra - Eu Sou Cohab", alinha-se a uma política pública estadual e
judiciária de grande relevância, demonstrando compromisso com a
justiça social e O desenvolvimento sustentável.
e Redução de Litígios: A formalização da propriedade reduz
consideravelmente os litígios relacionados à posse da terra, desafogando
o sistema judiciário.
6 CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÃO
Após profunda análise dos dados e considerações qualitativas, esta
Comissão de Impacto Orçamentário e Financeiro conclui que a proposta de
isenção do ITBI para a regularização fundiária urbana no âmbito do "Projeto Terra
- Eu Sou Cohab" é não apenas justificável do ponto de vista social, mas também
fiscalmente vantajosa para O Município de Santana do Livramento no médio e
longo prazos.
A renúncia da receita pontual e historicamente baixa do ITBI, estimada em
aproximadamente R$ 80.000,00 a R$ 93.000,00 para a fase inicial de mais de
300 famílias, será amplamente compensada e superada pela arrecadação anual
e recorrente do IPTU desses mesmos imóveis. Além do ganho fiscal direto, os
benefícios intangíveis, como a inclusão social, a formalização da economia, a
segurança jurídica, a valorização imobiliária e a melhoria do planejamento
urbano, representam um valor agregado substancial para O desenvolvimento do
Município.
A medida proposta demonstra uma visão estratégica que prioriza O
crescimento sustentável da base tributária e o bem-estar da população, em
detrimento de uma pequena arrecadação imediata de caráter eventual.
Recomendação: Recomenda-se a aprovação do Projeto de Lei que concede a
isenção do ITBI para os imóveis objeto de regularização fundiária urbana no
contexto do "Projeto Terra - Eu Sou Cohab", considerando que O impacto
financeiro de curto prazo é um investimento que gerará retornos fiscais e sociais
significativos e duradouros para O Município de Santana do Livramento.
Documento assinado digitalmente Documento assinado digitalmente
bh LOREI CRISTINA CARDOZO BOPP DEL GAUDIO g uh MATHEUS BRASIL FREITAS
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el Data: 06/11/2025 12:47:11-0300 Data: 06/11/2025 12:29:44-0300
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Lorei Bopp Del Gaudio Matheus Brasil Freitas
Contadora Tecnólogo em Gestão Pública
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