ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PREFEITURA MUNICIPAL DE XANGRI-LÁ
GABINETE DO PREFEITO
PROJETO DE LEI
Projeto de Leinº |«o /2025.
Autor: Executivo Municipal
Desafeta e converte em Bem
Dominical área de uso comum
do povo, de propriedade do
Município de Xangri-lá,
autoriza a sua alienação
mediante procedimento
licitatório na modalidade
leilão e vincula a totalidade
da receita pública obtida à
construção do novo Centro de
Referência de Assistência
Social (CRAS) municipal.
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MUNICÍPIO DE XANGRI-LA
Projeto de Leinº /2025
Desafeta e converte em Bem
Dominical área de uso comum do
povo, de propriedade do Município de
Xangri-lá, autoriza a sua alienação
mediante procedimento licitatório na
modalidade leilão e vincula a
totalidade da receita pública obtida à
construção do novo Centro de
Referência de Assistência Social
(CRAS) municipal.
CAPÍTULO I
DA DESAFETAÇÃO E ALIENAÇÃO DO BEM IMÓVEL
Art 1º Fica desafetado da condição de Bem Público de Uso Comum do
| Povo — Área Verde Existente — e convertido à categoria de Bem Dominical, o imóvel de
propriedade plena do Município de Xangri-lá, devidamente identificado pela Matrícula
nº 18.814 do Registro de Imóveis da Comarca de Xangri-lá, possuindo a Inscrição
Imobiliária nº 373.0017.0003.0000 no cadastro municipal, correspondente ao Lote 03 da
Quadra 17 do Setor 373, com área total de 2.423,44 m? (dois mil quatrocentos e vinte e
três metros e quarenta e quatro decímetros quadrados), consoante os autos do Processo
Administrativo nº 167543/2025.
$ 1º A desafetação prevista no caput do presente artigo justifica-se pelo
imperativo interesse público em converter o ativo patrimonial em capital financeiro para
realização de obra social prioritária, reconhecendo-se a preponderância do benefício
coletivo permanente na área de assistência social sobre a afetação atual do imóvel, que
não cumpre plenamente a sua função pública.
$2º A área desafetada, descrita e identificada na Matrícula nº 18.814,
passará a observar a destinação e os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo
compatíveis com o adensamento estratégico da região central, conforme as regras
estabelecidas pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (Lei
Complementar nº 148/2023) e as normas posteriores de regulamentação que se fizerem
necessárias para o seu futuro aproveitamento privado.
Art 2º Fica o Poder Executivo Municipal, representado pelo Prefeito
Municipal, autorizado a proceder à alienação do Bem Dominical descrito no Artigo 1º.
desta Lei, mediante licitação pública obrigatória, a ser conduzida na modalidade Leilão,
em estrita observância ao disposto no Artigo 76, inciso IV, e Artigo 31 da Lei Federal nº
14.133, de 1º de abril de 2021 (Nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos).
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Projeto de Lei nº /2025
$1º A fixação do preço mínimo pelo qual o imóvel poderá ser licitado e
alienado perante terceiros não poderá, em hipótese alguma, ser inferior ao valor apurado
no Laudo de Avaliação Prévia juntado ao Processo Administrativo nº 167543/2025,
devidamente atualizado até a data da publicação do Edital de Leilão, garantindo a
obtenção da justa contrapartida pelo patrimônio municipal.
$2º O Edital de Leilão, instrumento convocatório da alienação, deverá
prever todas as condições técnicas, financeiras e urbanísticas do bem, bem como a
vinculação irrevogável da totalidade da receita decorrente da arrematação, tal como
determinado no Capítulo TI desta Lei, sob pena de nulidade do procedimento.
CAPÍTULO II
DA VINCULAÇÃO DA RECEITA E DA FINALIDADE PÚBLICA
Art 3º A totalidade dos recursos financeiros obtidos com a alienação do
imóvel, objeto da Matrícula nº 18.814, será integralmente revertida e vinculada, de
forma exclusiva e irrevogável, à Conta ou Fundo Municipal responsáve! pela gestão dos
ativos de desenvolvimento urbano ou correlato, e direcionada, sem qualquer
possibilidade de desvio de finalidade, à realização das despesas inerentes à construção
da nova sede do Centro de Referência de Assistência Social (CRAS) no Município
de Xangri-lá.
Parágrafo Único. A vinculação da receita estabelecida no caput do
presente artigo configura a materialização do interesse público que justifica a alienação,
conforme o disposto no Artigo 76, inciso 1, da Lei Federal nº 14.133/2021, e assegura
que a disposição patrimonial seja revertida em benefício direto e mensurável para a
política pública de assistência social e o desenvolvimento socioeconômico local.
CAPÍTULO II
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art 4º As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão por conta
das dotações orçamentárias próprias e específicas, observados os ditames da Lei de
Responsabilidade Fiscal e da legislação orçamentária vigente.
Art 5º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se
as disposições em contrário.
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EXPOSIÇÃO DE MOTIVOS
Senhores(as) Vereadores(as),
Submetemos à elevada consideração desta Augusta Casa Legislativa o
anexo Projeto de Lei, que visa a desafetação de um bem imóvel municipal atualmente
classificado como de uso comum do povo, sua conversão à categoria dominical, a
autorização para subsequente alienação mediante procedimento licitatório na
modalidade leilão e, crucialmente, a vinculação irrevogável de toda a receita
proveniente dessa transação para financiar a construção da nova sede do Centro de
Referência de Assistência Social (CRAS) do Município de Xangri-lá. A presente
Exposição de Motivos detalha os fundamentos de mérito, a legalidade e a conveniência
da medida proposta, demonstrando o profundo interesse público que orienta esta
iniciativa.
I. A FUNÇÃO SOCIAL DA GESTÃO PATRIMONIAL E O INTERESSE
PÚBLICO PREPONEDERANTE
1.1. O Imperativo da Gestão Pública Eficiente e a Reorganização de Ativos
O Poder Executivo Municipal tem o dever contínuo de zelar pelo
patrimônio público, não apenas preservando-o, mas também assegurando que este
cumpra sua função social e econômica da maneira mais eficiente em benefício da
coletividade. A administração pública moderna exige a otimização dos ativos,
convertendo bens que não estão gerando a máxima utilidade pública em capital
financeiro direcionado a investimentos sociais prioritários e de alto impacto para a
qualidade de vida da população.
A propositura deste Projeto de Lei é o resultado de um estudo de
viabilidade técnica e social, formalizado no Processo Administrativo nº 167543/2025,
que identificou o imóvel em questão, Lote 03 da Quadra 17 do Setor 373, registrado sob
a Matrícula nº 18.814, como um ativo imobilizado que, embora esteja formalmente
classificado como "Área Verde Existente" — ou seja, Bem de Uso Comum do Povo -—,
não tem cumprido satisfatoriamente a sua destinação pública original, seja pela sua
localização, seja pelas limitações de seu aproveitamento efetivo pela comunidade.
Reconhecer a subutilização de um ativo e convertê-lo em recurso financeiro para
atender a uma necessidade comunitária premente constitui, inequivocamente, uma
atitude de responsabilidade fiscal e social.
1.2. A Necessidade Estratégica da Nova Sede do CRAS
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A política municipal de assistência social, coordenada pela Secretaria
competente, tem enfrentado crescentes desafios devido ao aumento da demanda por
serviços de proteção social básica e à inadequação estrutural da sede atual do Centro de
Referência de Assistência Social (CRAS). O CRAS é a porta de entrada para a rede
socioassistencial, desempenhando um papel fundamental no desenvolvimento e na
execução de programas essenciais como o Cadastro Único, o Serviço de Proteção e
Atendimento Integral à Família (PAIF) e o Serviço de Convivência e Fortalecimento de
Vínculos (SCFV).
A atual edificação apresenta carências estruturais que comprometem a
qualidade do atendimento, a privacidade dos usuários e a eficiência operacional das
equipes técnicas. A construção de uma nova sede, moderna, acessível e adequada às
normas vigentes, incluindo a NBR 9050 de acessibilidade plena, configura-se como
uma meta prioritária e inadiável para a consolidação da política de Assistência Social no
Município, impactando diretamente milhares de famílias vulneráveis.
IH. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA E O REGIME DOS BENS PÚBLICOS
2.1. Desafetação: Conversão do Regime de Uso Comum para Dominica!
A desafetação consiste no ato administrativo, geralmente precedido de
autorização legislativa, que altera a destinação pública de um bem, retirando-o da
categoria de uso comum ou uso especial e convertendo-o em bem dominical, tornando-o
apto à futura alienação.
Conforme a doutrina do Direito Administrativo, os bens públicos se
classificam, primordialmente, em bens de uso comum do povo, bens de uso especial e
bens dominicais, tal como estabelecido no Artigo 99 do Código Civil. Os bens de uso
comum destinam-se ao uso irrestrito da coletividade, como ruas e praças. Os bens
dominicais, por sua vez, são aqueles sobre os quais o Poder Publico exerce a
propriedade, na qualidade de proprietário privado, sem destinação pública específica,
sendo passíveis de alienação, desde que observadas as formalidades legais.
O imóvel objeto desta Lei, classificado como Área Verde, é, a priori, um
bem de uso comum. A desafetação proposta, portanto, é um ato de natureza complexa
que requer a chancela desta Casa Legislativa, visando a sua conversão em Bem
Dominical, conforme previsto no Artigo 1º do Projeto de Lei. Esta alteração é amparada
pelo interesse público maior de viabilizar o capital necessário para o investimento
social, reconhecendo que a manutenção do terreno como área verde subutilizada
representa um custo de oportunidade elevado em detrimento da obra social essencial.
2.2. Compatibilidade com o Planejamento Urbano
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O Parágrafo Segundo do Artigo 1º garante que a área desafetada passará
a observar a destinação e os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo
compatíveis com o adensamento estratégico da região central. Esta previsão está em
harmonia com o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental do Município
(Lei Complementar nº 148/2023), assegurando que a futura exploração privada do
imóvel respeitará as diretrizes de ordenamento territorial, contribuindo para o
desenvolvimento sustentável e a arrecadação tributária municipal.
IN. O RIGOR DA LEI DE LICITAÇÕES E A ALIENAÇÃO DO BEM PÚBLICO
3.1. A Autorização Legislativa e a Obrigatoriedade da Licitação
A Constituição Federal, em consonância com a Lei nº 14.133/2021 (Nova
Lei de Licitações e Contratos Administrativos), exige estrita observância de requisitos
para a alienação de bens imóveis da administração pública. O principal requisito para a
alienação de bens imóveis dominicais é a prévia existência de interesse público
devidamente justificado, a avaliação e a realização de procedimento licitatório.
O Artigo 2º do Projeto de Lei autoriza o Poder Executivo a proceder à
alienação do Bem Dominical, cumprindo o primeiro requisito legal: a autorização
legislativa expressa.
3.2. A Modalidade Leilão e a Garantia do Preço Justo
O procedimento licitatório obrigatório será conduzido na modalidade
Leilão, conforme ditam os artigos 76, inciso IV, e 31 da Lei Federal nº 14.133/2021. O
Leilão é a modalidade mais adequada para a venda de bens inservíveis ou, como no
caso, bens dominicais, pois tem como critério de julgamento o maior lance, garantindo a
ampla competição e a maximização da receita pública.
O Parágrafo Primeiro do Artigo 2º reitera o princípio da economicidade,
estabelecendo que o preço mínimo de alienação não poderá ser inferior ao valor apurado
no Laudo de Avaliação Prévia, devidamente atualizado. Esta avaliação técnica, já
incorporada ao Processo Administrativo nº 167543/2025, assegura que o Município
receberá a justa contrapartida pelo seu patrimônio, protegendo o erário de qualquer
depreciação indevida ou transação efetuada por valor vil.
IV. A VINCULAÇÃO EXCLUSIVA E IRREVOGÁVEL DA RECEITA
4.1. Fundamento do Interesse Público na Alienação
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O núcleo do interesse público que justifica toda a operação —
desafetação e alienação — reside na vinculação expressa e inafastável da totalidade da
receita pública obtida.
O Artigo 3º do Projeto de Lei estabelece que a totalidade dos recursos
financeiros será integralmente revertida e vinculada, de forma exclusiva e irrevogável, à
realização das despesas inerentes à construção da nova sede do Centro de Referência de
Assistência Social (CRAS).
Essa vinculação atende integralmente ao disposto no Artigo 76, inciso I,
da Lei nº 14.133/2021, que permite a alienação de bens imóveis dominicais quando
houver interesse público devidamente justificado, assegurando que o produto da venda
seja convertido em benefício direto e mensurável para a sociedade local. A medida
garante a transparência e a conformidade do procedimento, impedindo o desvio de
finalidade dos recursos obtidos. O capital resultante da alienação será, portanto,
transformado de um ativo imobiliário estático e subutilizado em um ativo social
dinâmico e essencial para a manutenção da dignidade humana e o enfrentamento das
vulnerabilidades sociais no Município.
V. CONSIDERAÇÕES FINAIS E CONCLUSÃO
A conjugação da desafetação legal e da alienação mediante leilão, sob a
condição resolutiva da vinculação integral da receita à construção do novo CRAS,
representa um exercício prudente e estratégico da gestão do patrimônio público. A
proposta respeita rigorosamente os preceitos da Lei Federal nº 14.133/2021 e da
legislação urbanística municipal, convertendo potencial econômico em realidade social.
Mediante a aprovação deste Projeto de Lei, o Município de Xangri-lá
demonstrará seu compromisso com a eficiência administrativa, a responsabilidade fiscal
e, principalmente, com o fortalecimento das políticas públicas voltadas aos cidadãos que
mais necessitam da atenção do Poder Público.
Diante do exposto e da relevância do interesse público envolvido,
solicitamos aos Senhores e Senhoras Vereadores a análise e a aprovação do anexo
Projeto de Lei Municipal.
Xangri-Lá, 24 de novembro de 2025.
CELSO BASSANI BARBOSA
Prefeito Municipal
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MUNICÍPIO DE XANGRI-LÁ - RS
AV. ELMAR RICARDO WAGNER, 854 - CNPJ 94.436.474/0001-24
XANGRI-LÁ - FS - CEP:9588-000
FONE: (51) 3689 0600 - WWW .XANGRILA.RS.GOV.BR
CÓDIGO DE ACESSO
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VERIFICAÇÃO DAS ASSINATURAS
Este documento foi assinado digitalmente/eletronicamente pelos seguintes signatários nas datas indicadas
/ Assirante: CELSO BASSANI BARBOSA em 25/11/2025 14:05:57
CPF; ***.,310-63
Certificadora: PREFEITURA MUNICIPAL DE XANGRI-LÁ - CA
Para verificar a validade das assinaturas acesse o link abaixo
https://xangrila flow: m.br; i in lá E! 1CA87
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL
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COMARCA DE CAPÃO DA CANOA - MUNICÍPIO DE XANGRI-LÁ
FERNANDO PFEFFER
Oficial Registrador
4 Je
'ERTIFICO, usando a faciildade que me confere a Lei e por assim ter sido pedido, que revendo neste Serviço
egistral, o Livro nº 2 - Registro Geral, verifiquei constar na matrícula o teor seguinte:
SERVIÇO REGISTRAL
REGISTRO DE IMÓVEIS DE XANGRI-LÁ - RS e ND
LIVRO Nº 2 - REGISTRO GERAL
Xang'i-Lá/RS,23 de maio de 2025 e 18.814
IMÓVEL: Um terreno urbano, situado na Praia e Município de Xangri-Lá/RS, destinado
atualmente a Área Verde, antes área destinada à Rua Rio Carreiro, constituído do lote 03
(três), da quadra 17 (dezessete), setor 373 (trezentos e setenta e três), com a área
superficial de 2.42:3,44m? (dois mil, quatrocentos e vinte e três metros e quarenta e quatro
decímetros quadrados), tendo as seguintes medidas e confrontações: ao Norte, medindo
21,50m (vinte e um metros e cinquenta centimetros) de frente, confrontando com a Rua
Rio dos Sinos, ao Sul, medindo 21,50m (vinte e um metros e cinquenta centímetros) de
fundos, confrontando com a Área Verde, antes área destinada à Rua Rio Carreiro, que
pelo cadastro municipal é lote 04 (quatro); a Leste, por um lado, medindo 112,76m (cento
e doze metros e setenta e seis centímetros) também de frente, confrontando com a Rua:
Rio Carreiro e; a Oeste, pelo outro lado, medindo 112,76m (cento e doze metros e
setenta e seis cen:ímetros) de extensão de frente a fundos, confrontando com o lote 01
(um), encontrando -se na esquina formada pela Rua Rio dos Sinos e Rua Rio Carreiro,
localizando-se no «quarteirão formado pela Rua Rio dos Sinos, Rio Carreiro, Rio Forqueta
e Alameda Taquari-Mirim.
E -| inscrito no CNPJ/MF sob o nº
94.436.474/0001-24.
1 Matrícula aberta em virtude de requerimento datado de 10 de abril de
2025, instruído com Certidão de Registro do Loteamento, sob o nº 10, do Livro 8, às
folhas 8, sob o nº 37, do Livro 8, às folhas 32 e Certidão de Inexistência de Matrícula,
expedida em 24 de: abril de 2025, todas pelo Registro de Imóveis de Osório/RS, Certidão
de Inexistência de Matrícula, expedida em 16 de abril de 2025, pelo Registro de Imóveis
de Capão da Canva/RS, Memorial Descritivo, Planta, ART quitada. Prot. 1-K. nº 32820,
de 25/04/2025. Emol. R$28,90. Selo: 0764.03.2400005.08772 - NIHIL
Franciele da Cunha: Muniz - Escrevente Autorizada ko
Av.1/18.814, em 2% de maio de 2025. Prot. 1-K, nº 32820, de 25/04/2025.
IÍTULO: AFETAÇÃO.
Procede-se esta averbação, nos termos dos procedimentos relativos ao Parcelamento do)
Solo Urbano, crisdos pela Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979,
especificamente ern seu capítulo Vl, no artigo 22 e do art. 687, 8 1º da CNNR-CGJ/RS,
para constar que o imóvel da presente matrícula destina-se aos bens públicos de
uso do povo, conforme prevê o artigo 99, inciso |, do código Civit Brasileiro. O referido é
verdade, do que dcu fé. Emol. R$52,00. Selo: 0764.04.2500003.01944 - NIHIL
Franciele da Cunhs: Muniz - Escrevente Autorizada Toma )
alide este documento clicando no link a seguir: https://assinador-web.onr.org.br/ídocs/PJUDA-WTDLN-JYYFW-VUGG3
?> REFERIDO É VERDADE E DOU FÉ.
angri-Lá, 27 de maio de 2025.
otal: R$76,40
rtidão digital (Provimento CNJ 127/2022) Matric ila 18.814 - 1 página: R$44,80
764.04.2500003.01966 = R$5,20)
isca em livros e arquivos: R$13,20 (0764.03.240( 105.08793 = R$4,20)
ocessamento eletrônico de dados: R$6,90 (0764. 1.2500002.05399 = R$2,10)
presente certidão tem validade de 30 dias.
A consulta estará dsponiível em até 24h
no site do Tribunal de Justiça do RS p'
http://go.tirs.jus.br/selodigital/consulta || |
Chave de autenticidade para consulta
159871 53 2025 00015081 41
aliana Bastos dos Santos - Escrevente Autorizada
Avenida Centra, nº 775 - Atlântida - Xangri-Lá/RS - CEP.: 95.588-000 - Fone: (51) 3416-3954
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Processo Flowdocs 167543/2025 - Gabinete do Prefeito.
FINALIDADE DO LAUDO
Determinação do valor de Bem Público de Uso Comum do Povo — Área Verde,
situada em frente à quadra 17, cadastrada como Lote 03 da Quadra 17 do Setor 373,
descrito na matrícula 18.814 do Registro de Imóveis de Xangri-Lá, para Avaliação da
Área.
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8 EDIFÍCIO XANGRI-LÁ $ LOTE 01 HE
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Área Pública - atualmente área verde, antes área destinada à rua Rio Carreiro
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ES Área Pública ; LOTE 03 QUADRA 17 a
fo) 8 Y
atualmente área verde, x
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é rua Rio Carreiro 112,76m
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM
ss
IDENTIFICAÇÃO DO BEM AVALIADO
O imóvel está descrito na matrícula 18.814 do Registro de Imóveis de Xangri-Lá, aberta
em 23/05/2025, com área territorial de 2.423,44 m? (dois mil quatrocentos e vinte e três
metros, e quarenta e quatro decímetros quadrados), de propriedade do Município de
Xangri-Lá.
As confrontações estão informadas na matrícula, e foram verificadas pela Topografia do
Município.
VISTORIA
A primeira vistoria do imóvel foi feita em 16/06/2025, onde foi constatado que a área
está cercada com o lote 01 (matrícula 17.700 R.I. Xangri-Lá), e não foi possível acesso
a parte interna. A segunda vistoria foi feita em 23/06/2025. Como já relatado, grande
parte da área está fechada por tapumes de proteção, integrando a área pública (pelo
Cadastro Imobiliário, Lote 03) a área do lote 01 (imóvel 4944 descrito na matrícula
17.700 R.l. Xangri-Lá de propriedade privada). Trata-se de área localizada em frente à
quadra 17 (dezessete), originalmente destinada a implantação da Rua Rio Carreiro
(antiga rua 1A) que ocupou a área destinada a uma praça que não foi executada e
atualmente está em área de duna (Dunas são áreas de acumulação de areia modeladas
pelo vento e podem ser encontradas em diversos ambientes, como praias, desertos e
margens de rios). A área possui localização estratégica central e vista para o mar,
infraestrutura disponível e adequada. A área apresenta um relevo plano com a presença
de vegetação rasteira funcionando como uma área de amortecimento de água, ou
jardim de chuva (jardim de chuva é um sistema de biorretenção que utiliza áreas
verdes para absorver e filtrar a água da chuva, reduzindo o escoamento superficial e o
risco de inundação). Não apresenta benfeitorias além de passeio público (calçada) e
meio fio. Está inserida em zona urbana do município, conforme Lei 148/2023 — Plano
Diretor de Desenvolvimento Urbano, em Zona AV — Área Verde Existente. A macro
região onde a área se localiza apresenta topografia plana, com alta densidade
ocupacional, por prédios de uso predominantemente residencial.
md
1
ENFOQUE PRELIMINAR
Laudo de Avaliação que faz Neuza Cleonice de Medeiros, Engenheira Civil, registrada
no CREA-RS sob o número 83894, designada para proceder à avaliação de bem
público urbano, no município de Xangri-Lá, conforme descrição da matrícula 18.814 e
mapa municipal. O imóvel está registrado no cadastro imobiliário do Município sob o
número 43377 de inscrição imobiliária 373.0017.0003.0000, localizado em frente à
quadra 17 (dezessete) delimitada pela Rua Rio Carreiro, Alameda Taquarí-Mirim, Rua
Rio Forqueta e Rua Rio dos Sinos.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM
2- OBJETO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho objetiva determinar o valor de mercado do m? (metro quadrado) de
área de terra situada em frente à quadra 17, cadastrada como lote 03 da quadra 17 do
Setor 373, correspondendo atualmente à área verde (antes destinada a Rua Rio
Carreiro), no município de Xangri-Lá. As características e identificações estão descritas
no item 5-A, conforme informações apresentadas no mapeamento, matrícula do imóvel,
vistoria ao local e avaliações salientando características e evidências recentes do
mercado imobiliário da região urbana onde está inserido. Para tal foi realizado
levantamento de dados de avaliações do cadastro técnico municipal (avaliações para
fins de ITBI) e levantamento fotográfico da referida área e dos bens pesquisado.
As medidas e confrontações estão conforme levantamento, mapeamento e matrícula, e
foram devidamente verificadas pelo setor de topografia do Município. Esta avaliação baseou-
se na premissa que os lados, as áreas e confrontações convergem com o que consta na
documentação «presentada.
w
7
METODOLOGIA
O bem foi avaliado de forma direta através do Método Evolutivo - Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método de Quantificação do Custo
(NBR 14653-2), no qual se obtém o valor do terreno através de comparação com
dados de mercado partindo de pesquisas de valores de propriedades semelhantes ou
equivalentes com suas características e atributos que exercem influência sobre o bem,
com a introdução das devidas homogeneizações para a determinação do valor unitário,
levando-se em conta, as diferentes flutuações e tendências do mercado a que está
vinculado (amostras de mercado).
4- NÍVEL DE RIGOR ADOTADO
Este trabalho busca atingir o Grau Il de Fundamentação e Precisão, segundo a NBR —
14653-2 - Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis da ABNT — Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
5- DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
Foram adotados os seguintes procedimentos:
A- Descrição do Terreno e Região, Levantamento Fotográfico;
B- Pesquisa de Dados de Mercado;
C- Determinação do Valor de Venda da Área.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM
A- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E REGIÃO, LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
Neste item está apresentado o bem avaliado com suas respectivas características.
Trata-se de área de terra, localizada em área dotada de completa infraestrutura para
ocupação imediata, ocupada por vegetação rasteira.
A macro região onde o imóvel se localiza apresenta topografia plana, alta densidade
ocupacional, por prédios de uso predominantemente residencial. Sua localização no
contexto urbano da cidade é favorável, localizando-se em área central e vista
privilegiada da beira mar, tendo acesso a todos os núcleos e zonas comerciais da
cidade. Apresenta topografia plana, meio fio e calçada pavimentada e não apresenta
benfeitorias.
LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO DO TERRENO AVALIADO:
4 “4 LEGENDA
| Area Pública- xangri-Lá
oc
de
Área pública
aguardando matr -ula
área: 2.423,44r12
imóvel 43378
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Setor: | 373 — Xangri-Lá
Tipo: | Bem Público de Uso Comum do Povo — Área Verde
Endereço:
Frente da Quadra 17 — frente para a Rua Rio Carreiro
Área: | 2.423,44 m? (matrícula 18.814 R.l. Xangri-Lá)
Caracterização da Área:
Local Área Situação | Medidas | Formato | Topografia
112,76m
Frente da 2.423,44m? Área 21,50 m Regular Em Nível
quadra 17 Verde 112,76m
21,50m
Caracterização de Benfeitorias:
e Este laudo analisa apenas a área de terra, não considerando benfeitorias.
B- PESQUISA DE DADOS DE MERCADO (TERRENOS DE REFERÊNCIA):
Tabela de Amostras de Mercado:
Amostra | Localização | Frente | Profundidade | Área | Coef. Loc. Preço
a! 373002119 | 12,00 35,00 420,00 110 | R$ 670.000,00
2 373003124 | 12,00 35,00 420,00 1,10 R$ 670.000,00
3 373005L22 | 12,00 35,00 420,00 1,10 R$ 700.000,00
4 373006L15 | 12,00 35,00 420,00 1,10 R$ 710.000,00
5 373Q14L08 | 12,00 35,00 420,00 1,00 R$ 500.000,00
6 3730Q16L13 | 12,00 35,00 420,00 1,00 R$ 500.000,00
Vá 373Q19L15 | 12,00 35,00 420,00 1,00 R$ 550.000,00
8 373 Q19L16 | 12,00 35,00 420,00 1,00 R$ 550.000,00
9 373031113 | 12,00 30,00 360,00 1,00 R$ 430.000,00
10 373031101 | 12,00 30,00 360,00 1,00 R$ 420.000,00
a 373Q33L 20 | 15,00 30,00 450,00 1,00 R$ 550.000,00
As distinções entre os lotes foram investigadas pela coleta de diversas informações sobre
seus atributos, constituindo variáveis a serem incluídas nos modelos de homogeneização.
C- DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO IMÓVEL
|- ANÁLISE ESTATÍSTICA DO VALOR DE MERCADO IMOBILIÁRIO
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Variáveis do Cálculo Avaliatório:
* Nesta avaliação, o terreno paradigma adotado será de 14,10 x 21,50 metros, medidas
que atenderiam os parâmetros urbanísticos da área limítrofe (lote 01 da quadra 17)
o!
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onde está inserida a área avaliada (Lei 148/2028 - ZC1 — Zona Comercial 1: testada
mínima de 12,00 metros, e área territorial mínima de 300,00 metros).
* Considerando não haver terreno com as dimensões da área analisada e a
singularidade do imóvel (terreno com pouca profundidade — 21,50 metros, e testada de
112,76 metros destinado originalmente para rua), considerou-se a possibilidade de
desmembramento formal, originando oito terrenos (paradigma), buscando um modelo
válido para adequação das evidências oferecidas pelo mercado.
Fr — Frente de referência do Terreno a ser Avaliado (Paradigma) = é a medida padrão
da testada no local onde se situa o lote. Fr = 14,10 metros
Fen — Frente efetiva dos terrenos da Amostra (Referencial) = é a testada do terreno
pesquisado.
Pr — Profundidade do Terreno a ser Avaliado = é a medida da profundidade do lote no
local onde se situa o lote avaliado. Nesta avaliação Pr = 21,50 metros
Pen — Profundidade equivalente dos terrenos da Amostra = e a divisão do terreno
pesquisado pela sua testada. Pen = (An / Fen), onde An = área do terreno pesquisado.
Cfn — Coeficiente de frente do lote pesquisado, Cfn = Fr(Paradigma)/Fen(Referencia)
Cpn - Coeficiente de profundidade do lote pesquisado.
Cpn = Pr(Paradigma)/Pen(Referencia)
Ce — Coeficiente de Localização referente ao lote avaliado: Ce=1 para lote sem frente
mar; e Ce=1,10 para lote com frente mar . Para o Lote Paradigma Ce=1,10 (Beira Mar)
Cen - Coeficiente de localização referente ao lote pesquisado.
Cen = Ce(Paradigma)/Ce(Referencia)
Vtn — Valor de Venda do imóvel pesquisado de ordem n.
Vpn - Valor unitário pesquisado de ordem n. Vpn = Vtn/A, onde A=área do terreno
pesquisado de ordem n.
Vhn — Valor unitário homogeneizado de ordem n.
Vhn = (Vpn x Farn x Ffn) / (Cfn x Ce x Cpn)
Vmh - Valor unitário médio pesquisado e homogeneizado.
Vmh=5>Vhn/n
Vt — Valor de venda de mercado do Terreno avaliado.
Vt=AxVhn
Fatores Técnico-Econômicos de Homogeneização da Pesquisa
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Fan — Fator de Atualização = atualização de preços pretéritos recentes baseados em
cálculo de índices de correção monetária.
Farn — Fator de Área = ajustamento da área de terreno ou imóvel pesquisado em
relação à área do avaliado. Farn = (Aparadigma/ Areferencia)
Ffn — Fator de Fonte informativa = compensa a flexibilidade da transação imobiliária
devido ao grau de confiabilidade e precisão da informação prestada. Este fator terá
como coeficiente 1,15.
|l- TRATAMENTO DE DADOS POR FATORES
Homogeneização por fatores:
Fatores são multiplicadores homogeneizantes aplicáveis a imóveis em geral; devem
oscilar na faixa de até 20% em cada ajuste, descartando preferencialmente a amostra
quando superior ou inferior a 30%. A NBR 14653-1, através do item 3.24, define
Homogeneização como “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de
transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre
os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliado”, ou seja, através da amostra
coletada (preço de um determinado imóvel) são realizadas conversões matemáticas a
fim de equalizar a comparação das características físicas e financeiras da amostra com
o imóvel a ser avaliado.
CÁLCULO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Amostra n : Vhn = (Vpn x Farn x Fan x Ffn) / (Ce x Cfn x Cpn)
Determinação do valor:
Homogeneização dos elementos e testes:
Amostra | Localização Área Preço Vpn (R$/m?) | Vhn (R$/m?)
1 373 Q02L19 | 420,00 R$ 670.000,00 |R$ 1.595,24 R$ 1.834,52
2 373003124 | 420,00 R$ 670.000,00 |R$S 1.595,24 RS 1.834,52
3 373005122 | 420,00 R$ 700.000,00 |R$ 1.666,67 | R$ 1.916,67
4 373 Q06L15 | 420,00 R$ 710.000,00 |R$ 1.690,48 R$ 1.944,05
5 373 Q14L08 | 420,00 R$ 500.000,00 |RS 1.190,48 R$ 1.244,59
6 373016113 | 420,00 R$ 500.000,00 |R$ 1.190,48 R$ 1.244,59
7 373 Q19L15 | 420,00 R$ 550.000,00 |R$ 1.309,52 R$ 1.369,05
8 373 Q19L16 | 420,00 R$ 550.000,00 |R$ 1.309,52 R$ 1.369,05
9 3723 Q31L13 | 360,00 R$ 430.000,00 |R$ 1.194,44 R$ 1.248,74
10 373Q31L01 | 360,00 R$ 420.000,00 | R$ 1.166,67 R$ 1.219,70
ae 373033120 | 450,00 R$ 550.000,00 |R$ 1.222,22 R$n4,1:277;78
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a ” LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM
Média = 5 Valor Homog. / nº de amostras..................... R$1.500,30/m?
O valor unitário médio pesquisado e homogeneizado (Vhn) terá o valor de
R$1.500,30/m?2.
Vhn = R$1.500,30/m?
Avaliação da Área:
Vt=AxVmh
Vt = 2.423,44 x 1.500,30
Vt = R$3.635.875,30
Por arredondamento
V = R$3.650.000,00
O modelo apresenta o seguinte intervalo de confiança:
Mediana - característica onde encontramos a ocorrência da maior frequência de
elementos, ou seja, onde está a maior densidade de probabilidace.
Vu= R$1.263,26/m* (Min.) | Campo de Arbítrio
Vu= R$1.601,78/m? (Max.) | R$1.263,26 a R$1.601,78
Avaliação do Imóvel: V = R$3.650.000,00
e Valor Mínimo: R$3.100.000,00
e Valor Máximo: R$3.900.000,00
Conclusão:
6 — RESSALVAS E LIMITAÇÕES
Neste trabalho considerou-se que os documentos apresentados são bons e
corretos, não tendo sido efetuadas investigações no tocante a defeitos ou
irregularidades nos mesmos, não assumindo este profissional responsabilidade sobre
matéria legal ou de engenharia, que não sejam as implícitas ao exercício de suas
funções, estabelecidas em códigos, leis e regulamentos.
O profissional que elaborou este trabalho não tem no presente, nem contempla
no futuro, interesse algum no imóvel objeto deste laudo de avaliação.
Também faz parte deste laudo, o Anexo 01 contendo o Memorial de cálculo.
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7 — PARECER FINAL
Após o levantamento dos componentes do bem avaliado, constatou-se que a
área possui localização estratégica cuja proximidade ao centro urbano garante fácil acesso
a infraestrutura urbana de transporte, comércio, serviços públicos e áreas de lazer,
facilitando a mobilidade e a conveniência para uso, já que conta com infraestrutura
disponível e acequada. A combinação de localização central e vista para o mar tende a
aumentar o valor do imóvel ao longo do tempo, bem como um potencial de uso
diversificado para desenvolver diferentes tipos de exigências, atendendo a diversas
demandas.
A aplicação do modelo inferido ao imóvel avaliado, Método Evolutivo: Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método da Quantificação do Custo
(NBR 14653-2) exige a adequação dos atributos intrínsecos e extrínsecos às
características numéricas estudadas na amostra. O valor unitário adotado como
representativo resultou de análise criteriosa da situação do mercado pesquisado,
indicando que o valor médio estimado representa o valor de mercado para o imóvel em
estudo.
Encaminho a presente avaliação para a área, mas saliento tratar-se de Bem
Público de Uso Comum do Povo - Área Verde (Afetação averbada em
Av.1/18.814).
Valor do Imóvel
(Área Verde - matrícula 18.814 — A=2.423,44m?)
R$3.650.000,00
(três milhões, seiscentos e cinquenta mil reais)
Xangri-Lá, 25 de junho de 2025.
Neuza Cleonice de Medeiros
Engenheira Civil - CREA — RS83894
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FONE: (51) 3689 0600 - WWW.XANGRILA.RS.GOV.BR
CÓDIGO DE ACESSO
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«/ Assirante: NEUZA CLEONICE DE MEDEIROS em 25/06/2025 16:48:48
CPF:"*+.**..540-72
Certificadora: PREFEITURA MUNICIPAL DE XANGRI-LÁ - CA
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