Projeto de Lei n.º 77, de 14 de novembro de 2025.
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“Altera e consolida a Lei nº 441, de 20 de
novembro de 2017, que estabelece normas e
condições para Parcelamento do Solo Urbano no
Município de Formosa-GO, e dá outras
providências, incorporando diretrizes para
Condomínios Horizontais, delimitando o
desdobro, e atualizando a legislação urbanística.”
A PREFEITA MUNICIPAL DE FORMOSA, Estado de Goiás, no uso de suas
atribuições legais, conferidas pela Constituição da República e pela Lei Orgânica do Município,
encaminha a seguinte proposta de lei:
Art. 1º A Lei n.º 441, de 20 de novembro de 2017, que estabelece normas e condições
para Parcelamento do Solo Urbano no Município de Formosa-GO, passa a vigorar com as seguintes
alterações e acréscimos:
CAPÍTULO I - DAS ALTERAÇÕES NAS DISPOSIÇÕES GERAIS E ADEQUAÇÕES AO
PARCELAMENTO DO SOLO
Art. 2º O Art. 1º da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1º. Esta Lei estabelece as normas e as condições para parcelamento do solo
para fins urbanos no Município, observadas as disposições da Lei Federal n.º
6.766/79, Artigo 58 da Lei Federal 13.465/17 e Art. 1.358-A da Lei 10.406/02 e suas
alterações.” (NR)
Art. 3º O Art. 2º da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 2º. O parcelamento do solo para fins urbanos pode ser feito, mediante
aprovação do Município, por meio de loteamento, desmembramento, desdobro e
remembramento, bem como na modalidade de Condomínio.
§ 1º (...).
§ 2º (...).
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§ 3º Considera-se desdobro a subdivisão de um lote já existente apto à edificação em
até 05 (cinco) novos lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, que NÃO
implique em abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,
modificação ou ampliação dos existentes, e desde que a dimensão e a quantidade dos
lotes resultantes não implique prejuízo urbanístico ou sobrecarga da infraestrutura
existente.
§ 4º (...).
§ 5º (...).
§ 6º (...).
§ 7º (...).
§ 8º Para efeito da caracterização da modalidade de parcelamento do solo urbano são
consideradas vias públicas espaços destinados à circulação de pessoas e veículos,
como ruas, avenidas, estradas, calçadas e logradouros, de uso comum e domínio
público, tanto em zonas urbanas quanto rurais.”
§ 9º A subdivisão prevista no § 3º só poderá ocorrer uma única vez sobre a
matrícula originária, não sendo permitido que haja desdobros segmentados e,
consequentemente, burla ao limite previsto. (NR)
Art. 4º O Art. 3º da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações e
acréscimos:
“Art. 3º. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
macrozona urbana, macrozona urbana distrital e Zona de Expansão Urbana
Descontínua (ZEUD), assim definidas pelo Plano Diretor ou, zonas de urbanização
específica aprovada por lei municipal pertinente.
§ 1º (...).
§ 2º (...)
§ 3º (...)
§ 4º (REVOGADO)
§ 5º São admitidas as seguintes modalidades de empreendimentos na Zona de
Expansão Urbana Descontínua (ZEUD):
I – Condomínios;
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II – Campings, clubes, parques recreativos, hotéis, apart hotéis, resorts e
assemelhados; e
III – Postos de Combustíveis e implantações comerciais;
IV – Distrito Agroindustrial, desde que aprovado por lei de iniciativa do Poder
Executivo.
§ 6 º As áreas autorizadas como Zona de Expansão Urbana Descontínua (ZEUD)
poderão utilizar dos parâmetros do parcelamento do solo específicos constantes nesta
Lei, sendo admitido a implantação de empreendimentos residenciais em faixas ou
perímetros delimitados no Plano Diretor Municipal, considerando a matéria de que
se trata a presente lei como suplementar ao Plano Diretor Municipal naquilo que não
houver conflito, situação em que prevalecerá as disposições deste.
§ 7º Para efeitos desta Lei, considera-se Zona de Expansão Urbana Descontínua
(ZEUD) uma área do território do município destinada à expansão do espaço urbano,
mas que não está diretamente conectada ao perímetro urbano existente, ou seja, uma
“descontinuidade” física entre o núcleo urbano atual e essa nova zona.
Art. 5º O Art. 5º da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 5º. (...):
I – (...);
II – (...);
III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória
a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo
maiores exigências da legislação específica;
IV – (...);
V – (...);
VI – Os lotes devem ter área mínima de 150,00m² (cento e cinquenta metros
quadrados) para loteamento aberto de interesse social; Mínima de 200,00 m²
(duzentos metros quadrados) para loteamento aberto e comum; Os condomínios
urbanos deverão ter área mínima de 200,00 m² (duzentos metros quadrados); Mínima
de 800 m² (oitocentos metros quadrados) para condomínios horizontais situados na
Zona de Expansão Urbana Descontínua; Ressalvado a área constituída por um
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conjunto de chácaras, localizadas no Setor de Chácaras Sul, à Avenida Cristalina.
Nesta área, os lotes resultantes de Projetos de Parcelamento do Solo terão áreas
maiores a fim de viabilizar a criação de um Bairro Nobre. Desta forma, a partir da
publicação desse marco regulatório, todos os projetos de parcelamento das chácaras,
inseridas dentro da poligonal corresponde a essa Área, deverão apresentar todos os
lotes com superfície igual ou superior a 600,00m² (seiscentos metros quadrados), e
frente mínima de 10m (dez metros), sendo a poligonal correspondente a essa área
constituída pelas seguintes divisas:
a) (...).
VII – os lotes devem ter, no mínimo, 7,00 m (sete metros) de frente para loteamento
de interesse social, respeitando a metragem mínima do inciso VI acima. Para os lotes
situados em zona de expansão urbana descontínua, os lotes deverão ter, no mínimo,
20 m (vinte metros) de frente, respeitando a metragem mínima do inciso VI acima.
As benfeitorias particulares terão que possuir no máximo 4 (quatro) pavimentos, por
unidade territorial, o proprietário do lote deverá manter permeável área
correspondente a 40% (quarenta por cento) do lote.
VIII – os lotes devem ter, no mínimo, 7,00 m (sete metros) de frente e profundidade
não inferior à metragem da frente do lote para loteamento comum, respeitando a
metragem mínima do inciso VI acima;
IX – (...);
X – (...);
XI – (...);
XII – os projetos arquitetônicos e urbanísticos devem observar todas as disposições
normativas relativas à acessibilidade, com o objetivo de garantir dignidade à pessoa
com deficiência ou com mobilidade reduzida, nos termos da Lei Federal
13.146/2015, e das normas da ABNT, devidamente regulamentadas por ato do Poder
Executivo:
§ 1º (...).
§ 2º (...).
§ 3º (...).
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§ 4º Sistema de circulação são as vias necessárias ao tráfego de veículos e pedestres,
composto obrigatoriamente por faixa de rolamento a ser executada pelo
empreendedor.
§ 5º (...).
§ 6º (...).
§ 7º (...).
§ 8º (...).
§ 9º (...).
§ 10 O Município deverá exigir em cada loteamento reserva de faixa não-edificável
para rede de água, serviço de esgotos, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede
telefônica ou outros equipamentos urbanos, quando for o caso.
§ 11 (...)
Art. 6º O Art. 14 da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 14. O Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro
imobiliário municipal no ato do registro do loteamento em cartório, cabendo ao
loteador apresentar junto ao setor de cadastro da Prefeitura Municipal os termos de
promessa de compra e venda eventualmente firmados para transferência da cobrança
ao respectivo promissário comprador.
Parágrafo único. A incidência de ITU/IPTU será no ano subsequente a data do
registro.”
Art. 7º O Art. 29 da Lei nº 441/2017 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 29. Os condomínios ou loteamentos para fins urbanos, sem prejuízo das
demais disposições desta Lei, estão sujeitos ao prévio processo de licenciamento
ambiental, bem como à compensação pelo impacto gerado, conforme legislações
federal, estadual e municipal.
§ 1º O ato de aprovação do projeto de condomínios ou loteamento requer
apresentação prévia de atestado de viabilidade técnica operacional ou documento
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equivalente a ser expedido pelo órgão competente das concessionárias de rede de
água, esgoto e energia elétrica.
§ 2º No procedimento de licenciamento ambiental deverá constar, obrigatoriamente,
a certidão emitida pela Prefeitura Municipal, declarando que o local e o tipo de
empreendimento ou atividade estão em conformidade com a legislação aplicável ao
uso e ocupação do solo e, quando for o caso, a autorização para supressão de
vegetação e a outorga para o uso da água, emitidas pelos órgãos competentes.
§ 3º No caso de empreendimentos e atividades sujeitos ao estudo de impacto
ambiental - EIA, se verificada a necessidade de nova complementação em
decorrência de esclarecimentos já prestados, o órgão ambiental competente, mediante
decisão motivada e com a participação do empreendedor, poderá formular novo
pedido de complementação.
§ 4º A licença ambiental para empreendimentos e atividades consideradas efetiva ou
potencialmente causadoras de significativa degradação do meio dependerá de prévio
estudo de impacto ambiental e respectivo relatório de impacto sobre o meio ambiente
(EIA/RIMA), ao qual dar-se-á publicidade, garantida a realização de audiências
públicas, quando couber, de acordo com a regulamentação. O órgão ambiental
competente, verificando que a atividade ou empreendimento não é potencialmente
causador de significativa degradação do meio ambiente, definirá os estudos
ambientais pertinentes ao respectivo processo de licenciamento.
§ 5º O ato de aprovação do projeto de condomínio ou loteamento requer
apresentação do Estudo de Impacto de Vizinhança e Relatório de Impacto de Trânsito
para projetos residenciais acima de 750 m².
§ 6º O órgão ambiental competente definirá, se necessário, procedimentos específicos
para as licenças ambientais, observadas a natureza, características e peculiaridades
da atividade ou empreendimento e, ainda, a compatibilização do processo de
licenciamento com as etapas de planejamento, implantação e operação.
§ 7º Poderão ser estabelecidos procedimentos simplificados para as atividades e
empreendimentos de pequeno potencial de impacto ambiental, que deverão ser
aprovados pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente.
§ 8º Poderá ser admitido um único processo de licenciamento ambiental para
pequenos empreendimentos e atividades similares e vizinhos ou para aqueles
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integrantes de planos de desenvolvimento aprovados, previamente, pelo órgão
governamental competente, desde que definida a responsabilidade legal pelo
conjunto de empreendimentos ou atividades.
§ 9º Deverão ser estabelecidos critérios para agilizar e simplificar os procedimentos
de licenciamento ambiental das atividades e empreendimentos que implementem
planos e programas voluntários de gestão ambiental, visando a melhoria contínua e
o aprimoramento do desempenho ambiental.
§ 10 Os estudos necessários ao processo de licenciamento deverão ser realizados por
profissionais legalmente habilitados, às expensas do empreendedor.
I - O empreendedor e os profissionais que subscrevem os estudos previstos no caput
deste parágrafo serão responsáveis pelas informações apresentadas, sujeitando-se às
sanções administrativas, civis e penais.
§ 11 O Poder Público, no exercício de sua competência de controle, expedirá as
seguintes licenças:
I - Licença Prévia (LP) - concedida na fase preliminar do planejamento do
empreendimento ou atividade aprovando sua localização e concepção, atestando a
viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes a serem
atendidos nas próximas fases de sua implementação;
II - Licença de Instalação (LI) - autoriza a instalação do empreendimento ou atividade
de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos
aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e demais condicionantes, da
qual constituem motivo determinante;
III - Licença de Operação (LO) - autoriza a operação da atividade ou
empreendimento, após a verificação do efetivo cumprimento do que consta das
licenças anteriores, com as medidas de controle ambiental e condicionantes
determinados para a operação. Parágrafo único. As licenças ambientais poderão ser
expedidas isolada ou sucessivamente, de acordo com a natureza, características e fase
do empreendimento ou atividade.
§ 12 O órgão ambiental competente, mediante decisão motivada, poderá modificar
os condicionantes e as medidas de controle e adequação, suspender ou cancelar uma
licença expedida, quando ocorrer:
I - violação ou inadequação de quaisquer condicionantes ou normas legais;
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II - omissão ou falsa descrição de informações relevantes que subsidiaram a
expedição da licença;
III - superveniência de graves riscos ambientais e de saúde.” (NR)
CAPÍTULO II - DOS CONDOMÍNIOS URBANÍSTICOS (HORIZONTAIS E VERTICAIS)
Art. 8º A Seção I do Capítulo IV da Lei n.º 441/2017, que trata "DO
PARCELAMENTO PARA LOTEAMENTOS FECHADOS", passa a ter a seguinte denominação:
CAPÍTULO IV - DAS DESTINAÇÕES ESPECÍFICAS DO PARCELAMENTO
Seção I - DOS CONDOMÍNIOS URBANÍSTICOS
Art. 9º O Art. 16 da Lei n.º 441/2017 passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 16. Os condomínios urbanísticos são modalidades de parcelamento que se
destinam a abrigar conjuntos de unidades autônomas, sob regime condominial,
podendo ser horizontais (casas, lotes) ou verticais (edifícios), e que devem estar em
conformidade com o Plano Diretor e demais legislações urbanísticas municipais e
federais.
§ 1º Considera-se condomínio urbanístico de unidades com gestão autônoma a
divisão de gleba em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais
correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo
admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos
internamente ao perímetro do condomínio.
§ 2º O empreendedor definirá o uso proposto para o condomínio urbanístico de
unidades com gestão autônoma.
§ 3º Os condomínios urbanísticos de unidades com gestão autônoma terão coeficiente
de permeabilidade mínimo de 20% (vinte por cento) da área da cada unidade
autônoma, salvo disposições mais restritivas do Plano Diretor para zonas específicas.
§ 4º Caso exista Área de Preservação Permanente – APP no interior dos condomínios
urbanísticos, estas deverão ser alocadas junto à área verde interna e devidamente
protegidas e recuperadas, conforme legislação ambiental."
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§ 5º (REVOGADO).
§ 6º (REVOGADO).
§ 7º (REVOGADO).
§ 8º (REVOGADO).
§ 9º (REVOGADO).
§ 10 (REVOGADO).
§ 11 (REVOGADO).
§ 12 (REVOGADO).
§ 13 (REVOGADO).
Art. 10. Fica acrescido o Art. 16-A à Lei n.º 441/2017, com a seguinte redação:
“Art. 16-A. Para os Condomínios Horizontais, deverão ser observados os seguintes
parâmetros, sem prejuízo das normas gerais de zoneamento e uso do solo:
I – Para Condomínios Horizontais situados dentro do perímetro urbano, cada
unidade autônoma terá área mínima de 200,00m² (duzentos metros quadrados) e
frente mínima de 7m (sete metros) para uma via de circulação interna, respeitada a
reserva legal existente na gleba, que poderá ser convertida em área verde do
condomínio. Os lotes residenciais serão unifamiliares e indivisíveis, salvo disposição
expressa no projeto aprovado;
II – Será obrigatória a construção de áreas de lazer ou de uso comum que somem, no
mínimo, 10 m² (dez metros quadrados) por unidade autônoma, ou o percentual
mínimo de 15% (quinze por cento) da área total do condomínio destinada a áreas
de uso comum (incluindo lazer, áreas verdes e vias internas), o que for maior. Esta
área deverá ser implementada dentro do condomínio e poderá ser integrada no
percentual de área a ser transferida ao Município, conforme previsão do caput do
artigo 7° desta Lei, mediante compensação ou destinação equivalente.
III – As obras de infraestrutura para os Condomínios Horizontais são aquelas
previstas nesta lei, e a unidade autônoma será o terreno. A infraestrutura básica dos
condomínios é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável,
energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
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a) Sistema de água potável por sistema independente (quando não houver viabilidade
pela concessionária);
b) Solução de esgotamento sanitário;
c) Rede de distribuição de energia elétrica, iluminação pública;
d) Instalações de vias de circulação pavimentadas a critério do empreendedor definir
melhor metodologia, sendo opcional, CBUQ (Concreto Asfáltico Usinado a Quente),
TSD (Tratamento Superficial Duplo), Bloco Intertravado, ou outro aprovado pelo
Município;
e) A execução do sistema de drenagem pluvial deverá observar: drenagem superficial
admitida na ZEUD (Zona de Expansão Urbana Descontínua) considerando
empreendimentos com pavimentação do tipo misto ou cascalhadas. O município
poderá solicitar infraestrutura complementar de drenagem, caso seja necessário
durante o processo de análise do empreendimento.
IV – O sistema viário, áreas livres e equipamentos comunitários, integram a fração
ideal de domínio dos condôminos.
V – Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos através de
Convenção Condominial, que conterá as normas que vigerão entre os condôminos,
bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade.
VI – Além das obrigações de infraestrutura, caberá ao Condomínio Horizontal
atender o seguinte:
a) A Área do Condomínio Horizontal deverá ser fechada por gradil, alambrado,
cerca-viva ou muro, a critério do empreendedor, salvo as barreiras ou obstáculos
naturais existentes ao longo do seu perímetro. A altura mínima para gradil,
alambrado, cerca-viva ou muro deverá ser de 2,50m (dois metros e meio).
b) O acesso ao Condomínio deve ser projetado para articular com via existente do
Município, com recuo adequado para as manobras de acesso dos veículos.
c) Deverão ser destinados 10% (dez por cento) da área total útil da gleba do
empreendimento para as áreas institucionais, podendo estas serem áreas verdes e de
recreação, que serão de uso exclusivo do Condomínio. Deste percentual, será
admitido o uso de até 70% (Setenta por cento) para instalação de equipamentos
recreativos, desde que predominantemente permeável.
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d) Promover a remoção de lixo e resíduos sólidos em geral, destinando-os a local
apropriado indicado pelo Município;
e) O responsável pelo empreendimento deverá promover a manutenção e os cuidados
necessários na fachada frontal e, no mínimo, em uma fachada lateral, assegurando a
devida limpeza, paisagismo e conservação das áreas visíveis ao público;
f) É indispensável a construção de sistema de portaria para controle de acesso na via
principal de entrada do empreendimento, atendidas as exigências do Código de
Edificações do Município, e que não haja impedimento à entrada de policiamento,
fiscalização municipal e de servidores de concessionárias de serviços públicos,
devidamente identificados.
VII – O empreendimento deve ser projetado nos moldes da Lei 13.465/2017, com as
alterações constantes do Código Civil vigente, em que cada terreno será considerado
como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal de gleba e coisas
comuns, sendo que neste todo existirão também áreas e edificações de uso comum.
VIII – Observância aos seguintes parâmetros urbanísticos específicos:
a) Acesso viário ao empreendimento com largura mínima de 7 m (sete metros) para
mão dupla e vias de circulação internas com largura mínima de 6 m (seis metros)
para mão única;
b) Área mínima igual a 200 m² (duzentos Metros Quadrados) para empreendimentos
na zona urbana e 800 m² (oitocentos Metros Quadrados) para empreendimentos na
Zona de Expansão Urbana Descontínua (ZEUD);
c) Índice de ocupação máximo igual a 60% (sessenta por cento);
d) Índice de aproveitamento máximo igual a 02 (duas) vezes a área do terreno;
e) Índice de permeabilidade mínima de 40% (quarenta por cento) da área do terreno;
f) As benfeitorias particulares terão que possuir no máximo 4 (quatro) pavimentos,
por unidade territorial;
g) O condomínio deverá ter no mínimo 1 (uma) árvore nativa por lote, e o seu plantio
será conforme regimento interno do condomínio.
h) A extensão máxima da somatória das testadas de lotes ou terrenos contíguos
compreendidos entre duas vias transversais não pode ser superior a 350mts (trezentos
e cinquenta metros) para quadras com lotes de testada até 15mts (quinze metros) e
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de 700mts (Setecentos Metros) para quadras com lotes de testada igual ou superior
15mts (quinze metros);
i) Nos condomínios fechado, a responsabilidade pela execução, manutenção e
conservação das calçadas situadas na testada dos lotes será do proprietário ou
comprador do lote, após a transferência da titularidade do imóvel, decidido pela
convenção de condomínio respeitando a acessibilidade;
Art. 11. Fica acrescido o Art. 16-B à Lei n.º 441/2017, com a seguinte redação:
“Art. 16-B. Para os Condomínios Verticais (Edifícios Residenciais, Comerciais ou
Mistos), deverão ser observados os seguintes parâmetros, sem prejuízo das normas
gerais de zoneamento e uso do solo:
I – Deverão respeitar as disposições do Plano Diretor, Código de Edificações do
Município, da Lei de Uso e Ocupação do Solo quanto ao gabarito de altura, taxa de
ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuos, específicos para a zona onde se
localizam. Qualquer imóvel que venha a ser construído com mais de 1 (um)
pavimento e esteja dentro da área de risco regulamentada por ato do Poder Executivo,
deverá observar as normas da ANAC, de modo a não comprometer a segurança e
funcionamento do aeroporto;
II – A área mínima do terreno para implantação de condomínio vertical será definida
pelo zoneamento, observadas as necessidades de implantação de infraestrutura, áreas
comuns e estacionamento;
III – Será obrigatória a previsão de áreas de uso comum para convivência, recreação
ou lazer, correspondendo a, no mínimo, 10% (dez por cento) da área do terreno
do empreendimento, não computadas as áreas de circulação e estacionamento;
IV – O dimensionamento das vagas de estacionamento para veículos deverá obedecer
aos seguintes critérios mínimos, salvo disposição mais rigorosa do Plano Diretor ou
Lei de Uso e Ocupação do Solo:
a) Para unidades residenciais: no mínimo 1 (uma) vaga por unidade, com dimensões
e acessos adequados;
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b) Para unidades comerciais ou mistas: o número de vagas será definido conforme a
área total construída e o tipo de uso, seguindo a tabela de dimensionamento de
estacionamentos do município.
V – Os projetos de condomínios verticais deverão prever infraestrutura completa e
dimensionada para atender à demanda de todas as unidades, incluindo sistemas de
captação e tratamento de esgoto, reuso de água (quando aplicável), coleta seletiva de
lixo e instalações para energia elétrica e telecomunicações;
VI – Será exigido Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e Relatório de Impacto de
Trânsito (RIT) para os condomínios verticais com potencial de gerar impactos
significativos na infraestrutura e serviços públicos, conforme critérios definidos em
regulamentação municipal.” (NR)
Art. 12. Fica acrescido o Art. 16-C à Lei n.º 441/2017, com a seguinte redação:
“Art. 16-C. As disposições a seguir são comuns a todos os condomínios urbanísticos
regulamentados nesta Lei:
I – A área que circundar o condomínio urbanístico de unidades com gestão autônoma
poderá ser cercada, utilizando-se: grades; alambrados, desde que haja plantação de
cerca viva; muro de alvenaria rebocado e pintado; vidro temperado, aramado ou
similar;
II – É indispensável a construção de sistema de portaria para controle de acesso na
via principal de entrada do empreendimento, desde que atendidas as exigências do
Código de Edificações do Município, e que não haja impedimento à entrada de
policiamento, fiscalização municipal e de servidores de concessionárias de serviços
públicos, devidamente identificados;
III – Existindo mais de uma via de acesso ao empreendimento, será permitida a
construção de sistemas de portarias para cada via, sendo que, pelo menos uma das
entradas deve permitir o acesso de viaturas do Corpo de Bombeiros e Ambulâncias;
IV – O sistema viário interno dos condomínios urbanísticos de unidades com gestão
autônoma deverá atender aos mesmos requisitos exigidos nesta Lei para vias locais
privadas, seguindo as normas previstas no artigo 8º, inciso I, desta Lei, com a
peculiaridade de que sua manutenção será de responsabilidade do condomínio;
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V – O parcelamento de que trata o caput está sujeito às regras decorrentes dos artigos
4º, 5º e 7º desta Lei, no que couber;
VI – A implantação e a manutenção da infraestrutura e áreas comuns do condomínio
são de exclusiva responsabilidade do empreendedor e condôminos, sem quaisquer
ônus para os cofres públicos;
VII – Os condomínios podem ter regime urbanístico diferenciado para ocupação do
solo, desde que não sejam inferiores aos limites mínimos estabelecidos na Lei do
Plano Diretor e nesta Lei;
VIII – Caso o loteador pretenda alienar as unidades autônomas antes da expedição
do Termo de Recebimento de Obras de Urbanização, ficará condicionado aos termos
do artigo 3º do Decreto-Lei 271/67, devendo registrar a incorporação do
empreendimento no Registro de Imóveis.” (NR)
Art. 13. Fica acrescido o Art. 30-A à Lei n.º 441/2017, com a seguinte redação:
“Art. 30-A. Para garantir a segurança jurídica e a desburocratização dos processos
de parcelamento do solo urbano, o Município de Formosa-GO deverá:
I - Estabelecer prazos máximos para a análise e aprovação de todos os projetos de
parcelamento do solo, desmembramento, desdobro e condomínios, os quais serão
divulgados e fiscalizados por meio de regulamento próprio;
II - Implementar sistemas digitais para o protocolo, acompanhamento e consulta de
processos, visando à transparência e agilidade;
III - Promover a capacitação contínua dos servidores envolvidos nos processos de
licenciamento urbanístico.” (NR)
CAPÍTULO III - DAS ALTERAÇÕES EM OUTRAS LEIS MUNICIPAIS E DISPOSIÇÕES
FINAIS
Art. 14. O Art. 19 do Título IV do Capítulo IV da Lei Complementar n.º 022/2017
passa a ter a seguinte redação:
Projeto de Lei n.º 77, de 14 de novembro de 2025.
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“Art. 19. O parcelamento do solo no Município de Formosa obedecerá integralmente
às disposições da Lei Federal de Parcelamento do Solo - Lei n.º 6.766/79, Artigo 58
da Lei Federal n.º 13.465/17 e Art. 1.358-A da Lei 10.406/02 e suas alterações, e
priorizará a transferência de áreas para a aplicabilidade dos instrumentos de gestão
estabelecidos pelo Estatuto da Cidade.” (NR)
Art. 15. O Art. 9º da Lei n.º 440/2017 passa a ter a seguinte redação:
“Art. 9º. Na região da Macrozona Urbana, as categorias de uso do solo devem
observar a seguinte destinação: Inclui-se na tabela de TABELA 1 - ZONAS E CATEGORIAS DE
USO ZEUD – Zona de Expansão Urbana Descontínua Usos Permitidos UR1 / UR2 / CS1 / CS2 /
CS3 /CS4/CS5/ SUC1 / SUC2 Classificação de Vias CV – Ciclovia Usos Permitidos UR1 / UR2”
(NR)
Art. 16. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 17. Revogam-se as seguintes disposições da Lei n.º 441, de 20 de novembro de
2017: I – O inciso VIII do § 1º do Art. 7º; II – O inciso X do § 1º do Art. 7º; III – O inciso I do Art.
5º; IV – O § 5º do Art. 5º; V – O Capítulo IV, Seção I; VI – O § 4º do Art. 3º; VII – E demais
dispositivos que contrariem as novas redações propostas.
Gabinete da Prefeita Municipal de Formosa – GO, aos 14 (quatorze) dias do mês de
novembro do ano de 2025.
SIMONE DIAS RIBEIRO DE MELO
Prefeita Municipal
Projeto de Lei n.º 77, de 14 de novembro de 2025.
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JUSTIFICATIVA
Senhor Presidente,
Senhores vereadores e Vereadoras,
A presente proposta de Lei, nasce da imperativa necessidade de revisar, aprimorar e
consolidar a legislação que rege o Parcelamento do Solo Urbano no Município de Formosa-GO. A
Lei n.º 441, de 20 de novembro de 2017, embora represente um marco importante à época de sua
promulgação, necessita de atualizações que a coloquem em consonância com as dinâmicas urbanas
contemporâneas, as exigências do mercado imobiliário, as diretrizes de desenvolvimento
sustentável e a evolução do marco legal federal.
Este Projeto de Lei não se limita a pequenas adequações; ele promove uma
reestruturação significativa e adiciona dispositivos cruciais para um planejamento urbano mais
eficaz e transparente. A seguir, detalhamos as principais alterações e acréscimos propostos, com o
objetivo de justificar a urgência e a relevância de sua aprovação.
Fundamentação Legal Mais Abrangente: O Art. 2º modifica a redação do Art. 1º
da Lei n.º 441/2017. A Lei original mencionava apenas a Lei Federal n.º 6.766/79. A nova redação
acrescenta explicitamente o Artigo 58 da Lei Federal n.º 13.465/17 e o Art. 1.358-A da Lei n.º
10.406/02 (Código Civil) e suas alterações.
Esta inclusão não é meramente formal. A Lei n.º 13.465/17 (Lei da Regularização
Fundiária) trouxe importantes inovações, especialmente no que tange a condomínios de lotes e
regularização fundiária. Da mesma forma, o Art. 1.358-A do Código Civil, que trata do condomínio
de lotes, oferece a base legal para a criação de condomínios urbanísticos. Com isso, o município se
alinha às disposições federais que regulamentam novas formas de ocupação do solo, oferecendo
maior segurança jurídica e um arcabouço mais robusto para os empreendimentos.
Nova Definição e Delimitação do "Desdobro" (Alteração no §3º do Art. 2º, e no
Art. 3º da Lei nº 441/2017): A Lei nº 441/2017 (em sua versão compilada, já alterada pela Lei nº
485/2018) definia "desdobro" como a subdivisão de um lote em novos lotes, sem abertura de novas
vias ou prolongamento das existentes, e que não implicasse prejuízo urbanístico. A versão original
de 2017 permitia "subdivisão da gleba em até 10 lotes". A Lei n.º 485/2018 já havia alterado para
"subdivisão de um lote em novos lotes". Esta propositura legislativa refina essa definição no § 3º do
Art. 2º da Lei n.º 441/2017 para "subdivisão de um lote já existente apto à edificação em até 05
(cinco) novos lotes", mantendo a condição de aproveitamento do sistema viário existente, e
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acrescenta o critério de "NÃO implique prejuízo urbanístico ou sobrecarga da infraestrutura
existente".
A limitação do desdobro para até 5 lotes é uma medida de controle fundamental. A
experiência demonstrou que a ausência de um limite claro poderia levar a desdobros excessivos,
resultando em microloteamentos disfarçados que sobrecarregam a infraestrutura existente (água,
esgoto, energia, trânsito) sem a devida compensação ou planejamento. A nova redação assegura que
o desdobro seja um instrumento de ajuste de lotes, e não de criação de novos núcleos populacionais
sem o devido estudo de impacto.
Inclusão dos Condomínios como Modalidade de Parcelamento (Alteração no
Art. 3º e Art. 2º da Lei nº 441/2017): O Art. 2º da Lei nº 441/2017 listava loteamento,
desmembramento, desdobro e remembramento. Esta propositura legislativa adiciona a "modalidade
de Condomínio" a essa lista, pois reconhece formalmente os condomínios como uma modalidade
legítima de parcelamento do solo para fins urbanos. Anteriormente, a regulamentação dos
condomínios em Formosa era menos explícita no contexto do parcelamento, gerando lacunas. Com
a inclusão, abre-se caminho para a regulamentação detalhada dos condomínios urbanísticos
(horizontais e verticais) em capítulos específicos, conforme veremos adiante.
Clareza sobre "Vias Públicas" (§8º do Art. 2º, introduzido pelo Art. 3º desta
propositura legislativa): Este projeto de lei modifica o §8º definindo vias públicas como “espaços
destinados à circulação de pessoas e veículos, como ruas, avenidas, estradas, calçadas e logradouros,
de uso comum e domínio público, tanto em zonas urbanas quanto rurais.”
A definição clara de vias públicas é essencial para evitar ambiguidades,
especialmente em projetos de condomínios que possuem vias internas privadas. Isso distingue as
responsabilidades públicas das privadas e facilita o planejamento e a fiscalização.
Unicidade do Desdobro (§9º do Art. 2º, introduzido pelo Art. 3º desta
propositura legislativa): Este projeto de lei adiciona que a subdivisão prevista no §3º (o desdobro)
só poderá ocorrer uma única vez sobre a matrícula originária, proibindo desdobros segmentados que
burlem o limite.
Esta medida visa combater a fragmentação excessiva do solo e a criação de múltiplos
lotes a partir de uma única matrícula de forma escalonada, o que poderia contornar as regras de
parcelamento de maior porte (loteamentos).
Reconhecimento da ZEUD como Área de Parcelamento: A Lei n.º 441/2017 (já
alterada pela Lei n.º 782/2022) já havia introduzido a macrozona urbana distrital e a Zona de
Expansão Urbana Descontínua (ZEUD) como locais para parcelamento. Esta propositura legislativa
detalha as modalidades de empreendimentos admitidas nesta zona. O §4º do Art. 3º da Lei original,
que permitia desdobro com abertura de rua em Chácaras Abreu e Setor Sul, será REVOGADO por
esta propositura legislativa.
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A revogação do §4º do Art. 3º da Lei 441/2017 é coerente com a nova, mais rigorosa,
definição de desdobro, que proíbe a abertura de novas vias. A criação de um §5º no Art. 3º da Lei
441/2017, por esta propositura legislativa, estabelece explicitamente as modalidades de
empreendimentos permitidos na ZEUD: Condomínios; Campings, clubes, parques recreativos,
hotéis, apart hotéis, resorts e assemelhados; Postos de Combustíveis e implantações comerciais; e
Distrito Agroindustrial (com aprovação específica). Esta especificação é vital para direcionar o
desenvolvimento nessas áreas, garantindo que a expansão urbana seja controlada e compatível com
as características da descontinuidade.
Prevalência das Regras Específicas da ZEUD (§6º e §7º do Art. 3º, introduzidos
pelo Art. 4º desta propositura legislativa): Este projeto de lei estabelece que as áreas autorizadas
como ZEUD poderão utilizar parâmetros específicos de parcelamento do solo constantes na própria
lei, e que a matéria desta lei é suplementar ao Plano Diretor, prevalecendo onde não houver conflito.
O §7º define ZEUD como uma área destinada à expansão urbana, mas fisicamente desconectada do
perímetro urbano existente.
Essas disposições conferem clareza legal e autonomia à regulamentação da ZEUD,
reconhecendo que suas particularidades exigem um tratamento diferenciado em relação às áreas
urbanas contínuas. A definição legal da ZEUD é fundamental para um planejamento territorial
coeso.
Critérios de Área Mínima de Lotes Mais Específicos (Inciso VI do Art. 5º): A Lei
n.º 441/2017 (já alterada pela Lei n.º 782/2022) previa lotes de 150m² para interesse social, 200m²
para loteamento comum e 800 m² para loteamentos na ZEUD. Este projeto de lei no Inciso VI do
Art. 5º da Lei n.º 441/2017 especifica: "Mínima de 200,00 m² (duzentos metros quadrados) para
loteamento aberto e comum; Os condomínios urbanos deverão ter área mínima de 200,00 m²
(duzentos metros quadrados); Mínima de 800 m² (oitocentos metros quadrados) para condomínios
horizontais situados na Zona de Expansão Urbana Descontínua". Além disso, mantém a ressalva
para o Setor de Chácaras Sul, com lotes de 600m² e frente mínima de 10m, com a poligonal
detalhada.
Essa diferenciação é crucial para adaptar as exigências de área às diversas tipologias
de empreendimentos e às diferentes zonas urbanas e de expansão. Garante-se lotes adequados para
moradias populares e, ao mesmo tempo, estabelecem-se padrões para condomínios e áreas de maior
valor agregado, como o Bairro Nobre no Setor de Chácaras Sul, que demandam espaços maiores
para preservar suas características.
Frente Mínima e Profundidade para Lotes na ZEUD e Permeabilidade (Inciso
VII do Art. 5º): A Lei n.º 441/2017 (já alterada pela Lei 782/2022) estabelecia 7m de frente para
interesse social e 25m de frente com 50m de profundidade para ZEUD. Esta propositura legislativa
altera o Inciso VII do Art. 5º da Lei n.º 441/2017 para: "Para os lotes situados em zona de expansão
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urbana descontínua, os lotes deverão ter, no mínimo, 20 m (vinte metros) de frente, respeitando a
metragem mínima do inciso VI acima. As benfeitorias particulares terão que possuir no máximo 4
(quatro) pavimentos, por unidade territorial, o proprietário do lote deverá manter permeável área
correspondente a 40% (quarenta por cento) do lote."
O aumento da frente mínima para 20 metros na ZEUD mantendo a área mínima de
800 m², visa garantir lotes mais amplos e adequados para empreendimentos de maior porte ou
condomínios horizontais, compatíveis com a natureza da expansão descontínua. A imposição de um
máximo de 4 pavimentos e a obrigatoriedade de 40% de área permeável são medidas essenciais para
controlar a densidade de ocupação, garantir a qualidade ambiental, o escoamento de águas pluviais
e a ventilação natural, promovendo a sustentabilidade.
Acessibilidade (Inciso XII do Art. 5º): A Lei n.º 441/2017 (em sua versão original
e compilada) já mencionava a Lei Federal 13.146/2015 ou outra lei que lhe sobrevier. Esta
propositura legislativa especifica que os projetos "devem observar todas as disposições normativas
relativas à acessibilidade [...] nos termos da Lei Federal 13.146/2015, e das normas da ABNT,
devidamente regulamentadas por ato do Poder Executivo."
A inclusão das "normas da ABNT" e a necessidade de "ato do Poder Executivo" para
regulamentação fortalecem a aplicação das diretrizes de acessibilidade, tornando-as mais detalhadas
e exequíveis, e assegurando que os projetos contemplem a dignidade da pessoa com deficiência ou
mobilidade reduzida de forma prática.
Sistema de Circulação e Rede de Infraestrutura (Alteração do §4º e §10 ao Art.
5º): Esta propositura legislativa detalha o §4º, afirmando que "Sistema de circulação são as vias
necessárias ao tráfego de veículos e pedestres, composto obrigatoriamente por faixa de rolamento
a ser executada pelo empreendedor". Além disso, altera o §10: "O Município deverá exigir em cada
loteamento reserva de faixa não-edificável para rede de água, serviço de esgotos, energia elétrica,
coleta de águas pluviais, rede telefônica ou outros equipamentos urbanos, quando for o caso."
Estas alterações garantem que a infraestrutura básica seja adequadamente planejada
e executada, com a devida previsão de faixas para redes de serviços, evitando futuros problemas de
manutenção e expansão, e definindo claramente a responsabilidade do empreendedor.
Individualização e Incidência Fiscal: A Lei n.º 441/2017 não possuía um Art. 14
em sua redação original. Esta propositura legislativa altera completamente este Art. 14 (agora
descrito neste projeto de lei em seu Art. 6º) para focar na individualização dos lotes no cadastro
municipal no ato do registro em cartório, e estabelece que "A incidência de ITU/IPTU será no ano
subsequente a data do registro."
Esta medida é um avanço na desburocratização e na clareza fiscal. Ao vincular a
individualização do lote ao registro e definir o momento da incidência do imposto, proporciona-se
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maior previsibilidade para os compradores e para a administração municipal, simplificando os
processos e reduzindo a litigiosidade.
Detalhamento do Licenciamento Ambiental: O Art. 29 da Lei n.º 441/2017 já
previa o licenciamento ambiental. No entanto, esta propositura legislativa o expande drasticamente,
adicionando doze parágrafos (§1º ao §12) que detalham o processo, exigências e tipos de licenças.
Ele passa a exigir atestado de viabilidade técnica operacional, certidão de conformidade com uso
do solo, EIA/RIMA para projetos de significativa degradação, Estudo de Impacto de Vizinhança
(EIV) e Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) para projetos residenciais acima de 750m². Além
disso, especifica as Licenças Prévia (LP), de Instalação (LI) e de Operação (LO), e as condições de
sua modificação, suspensão ou cancelamento.
Esta é uma das alterações mais cruciais para garantir um desenvolvimento urbano
sustentável e responsável. A versão anterior era genérica. O detalhamento do processo de
licenciamento ambiental e a inclusão do EIV/RIT para empreendimentos de maior porte são
essenciais para mitigar impactos ambientais, urbanísticos e sociais. Assegura-se que o crescimento
da cidade ocorra de forma planejada, considerando a capacidade de infraestrutura e os efeitos sobre
a vizinhança, evitando onerar o poder público e a população com passivos ambientais e problemas
de tráfego.
Reorganização e Nova Denominação: O Art. 8º desta propositura legislativa altera
a denominação da Seção I do Capítulo IV da Lei n.º 441/2017, de "DO PARCELAMENTO PARA
LOTEAMENTOS FECHADOS" para "DOS CONDOMÍNIOS URBANÍSTICOS". O Art. 9º desta
propositura legislativa reformula o Art. 16 da Lei n.º 441/2017, consolidando o conceito de
condomínios urbanísticos (horizontais e verticais) e revogando uma série de parágrafos antigos (§5º
ao §13 do Art. 16 da Lei n.º 441/2017).
Esta mudança é mais do que semântica; é uma redefinição conceitual que reflete a
evolução das formas de habitação e ocupação do solo. Os antigos "loteamentos fechados"
frequentemente geravam discussões jurídicas sobre sua natureza (pública ou privada das vias
internas). A nova abordagem, baseada no conceito de "condomínios urbanísticos" e no Art. 1.358-A
do Código Civil, oferece um arcabouço jurídico mais sólido e adequado à realidade desses
empreendimentos.
Regulamentação Específica para Condomínios Horizontais (Art. 10 desta
propositura legislativa, introduzindo Art. 16-A): Este é um dos pontos mais inovadores deste
projeto de lei. Ele cria o Art. 16-A na Lei n.º 441/2017 para detalhar, pela primeira vez de forma tão
abrangente, os parâmetros para Condomínios Horizontais. Inclui diferenciação de áreas mínimas e
frentes para unidades autônomas dentro e fora do perímetro urbano (2.500m² fora, 200m² dentro),
obrigatoriedade de áreas de lazer (mínimo de 10m² por unidade ou 15% da área total), detalhamento
das obras de infraestrutura (água, esgoto, energia, drenagem, pavimentação com opções), sistema
viário interno como fração ideal dos condôminos, regras de fechamento do perímetro, portaria e
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parâmetros urbanísticos específicos (índice de ocupação, aproveitamento, permeabilidade,
pavimentos, arborização).
A ausência de uma regulamentação clara para condomínios horizontais gerava
insegurança jurídica e projetos desalinhados com o planejamento urbano. Este novo artigo preenche
essa lacuna, estabelecendo padrões de qualidade, sustentabilidade e funcionalidade, que garantem o
bem-estar dos moradores e a integração harmoniosa desses empreendimentos na malha urbana,
definindo responsabilidades e evitando ônus ao erário municipal pela manutenção da infraestrutura
interna.
Regulamentação Específica para Condomínios Verticais (Art. 11 desta
propositura legislativa, introduzindo Art. 16-B): Da mesma forma, este projeto de lei adiciona o
Art. 16-B para Condomínios Verticais, estabelecendo a observância ao Plano Diretor, Código de
Edificações (gabarito, taxa de ocupação, recuos), normas da ANAC para áreas de risco próximas a
aeroportos, área mínima do terreno definida pelo zoneamento, obrigatoriedade de áreas de uso
comum (mínimo de 10% da área do terreno), dimensionamento de vagas de estacionamento e
exigência de infraestrutura completa.
Condomínios verticais possuem características e impactos distintos dos horizontais.
Esta regulamentação específica assegura que o crescimento vertical da cidade seja ordenado, seguro
e dotado da infraestrutura e dos espaços de convivência necessários, além de considerar a interface
com regulamentações de segurança aeronáutica.
Disposições Comuns aos Condomínios Urbanísticos (Art. 12 desta propositura
legislativa, introduzindo Art. 16-C): Este projeto de lei cria um artigo para consolidar regras
aplicáveis a todos os condomínios urbanísticos, como opções de cercamento, sistemas de portaria
(com acesso franqueado a serviços públicos), responsabilidade exclusiva dos empreendedores e
condôminos pela implantação e manutenção da infraestrutura interna, e regime urbanístico
diferenciado dentro de limites estabelecidos.
A consolidação dessas disposições gerais evita repetições e garante uniformidade na
aplicação de regras essenciais, promovendo a autonomia dos condomínios em sua gestão interna,
mas sempre sob o controle do poder público para garantir o acesso a serviços essenciais e a
observância da legislação.
Prazos Máximos, Sistemas Digitais e Capacitação: Este projeto de lei insere o Art.
30-A na Lei n.º 441/2017, determinando que o Município estabelecerá prazos máximos para análise
e aprovação de projetos, implementará sistemas digitais para protocolo, acompanhamento e
consulta, e promoverá a capacitação contínua dos servidores.
Esta é uma das mais importantes inovações administrativas. A morosidade e a falta
de transparência nos processos de aprovação são frequentemente apontadas como entraves ao
desenvolvimento. A instituição de prazos, a digitalização dos processos e a capacitação dos
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servidores são medidas essenciais para aumentar a eficiência da gestão urbana, atrair investimentos,
reduzir a burocracia e oferecer um serviço público mais ágil e transparente aos cidadãos e
empreendedores.
Em síntese, esta propositura legislativa representa um salto qualitativo na legislação
urbanística de Formosa. Ele não apenas corrige deficiências e lacunas da Lei n.º 441/2017, mas
também introduz um conjunto de inovações que visam modernizar o processo de parcelamento do
solo, adequá-lo às realidades de mercado e às exigências de sustentabilidade, e desburocratizar a
gestão urbana. Ao detalhar as regras para o desdobro, regulamentar a ZEUD e os Condomínios
Urbanísticos de forma abrangente, e fortalecer o licenciamento ambiental e de impacto, a proposta
assegura que o crescimento de Formosa seja planejado, ordenado e com foco na qualidade de vida
de seus cidadãos.
A aprovação deste Projeto de Lei é crucial para que Formosa continue a se
desenvolver de forma sustentável, atraia investimentos e ofereça um ambiente urbano de excelência
para todos.
Contamos com o apoio e a sensibilidade dos nobres parlamentares para a aprovação
desta relevante matéria.
Atenciosamente,
Prefeitura Municipal de Formosa, Gabinete da Prefeita, aos 14 (quatorze) dias do mês
de novembro de 2025.
SIMONE DIAS RIBEIRO DE MELO
Prefeita Municipal