norma nº 2031/2022

PARECER DE AVALIAÇÃO 
DE 
UM IMÓVEL 
INTERESSADO: 
PREFEITURA MUNICIPAL DE EUSÉBIO 
C.N.P.J N°23.563.067/0001-30 
END.: RUA EDMILSON PINHEIRO, N°150 
CEP: 61.760-000 AUTÓDROMO EUSÉBIO-CE 
PROPRIETÁRIO: 
RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS 
C.P F N° 143.752.223-87 
END.: RUA CANUTO DE AGUIAR, N° 391 
CEP: 60.160-120 BAIRRO MEIRELES FORTALEZA-CE 
LOCAL AVALIAÇÃO: 
TV. TERESA ALVES NO BAIRRO AMADOR 
André l:ui e Souza Coelho 
Eng.° Civil - RNP 060091378-3 
Secretaria de Obras e Serviços Públicos 
Eusébio - CE 
1. INTRODUÇÃO: 
1.1.INTERESSADO 
PREFEITURA MUNICIPAL DE EUSÉBIO. 
C.N.P.J. n°. 23.563.067/0001-30. 
RUA EDMILSON PINHEIRO, 150. 
AUTÓDROMO — DISTRITO INDUSTRIAL II 
1.2.PROPRIETÁRIO 
RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS 
C.P F N° 143.752.223-87 
END.: RUA CANUTO DE AGUIAR, N° 391 
CEP: 60.160-120 BAIRRO MEIRELES FORTALEZA-CE 
1.3.OBJETIVO. 
O presente Laudo de Avaliação tem por objetivo básico o levantamento e 
descrição de um imóvel urbano, para DESAPROPRIAÇÃO pela Prefeitura Municipal de Eusébio, 
de um imóvel para o prolongamento da Rua Gilberto Mendonça, no bairro Amador, Município de 
Eusébio, Estado do Ceará, aplicando-lhe metodologia técnica cientifica, visando demonstrar o seu 
valor justo e real. 
Com este levantamento, espera-se mostrar o real valor do imóvel (terreno), dando 
condições aos interessados, no estabelecimento da melhor e mais satisfatória tomada de decisão. 
O levantamento constou de leitura de documentos existentes, visita ao local do 
imóvel, como forma de averiguar "in loco" as informações fornecidas. 
1.4.LOCAL DA AVALIAÇÃO 
O imóvel situa-se no Bairro Amador no Município e Comarca de Eusébio, Estado 
do Ceará, na Tv. Teresa Alves. 
1.5.FINALIDADE DA AVALIAÇÃO 
Para DESAPROPRIAÇÃO pela Prefeitura Municipal de Eusébio. 
1.6.N1VEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO 
A avaliação foi efetuada utilizando o método comparativo direto de dados de 
mercado, com Grau de Fundamentação "I", Grau de Precisão "I", observando em parte o que 
recomenda a Norma NBR 14653-2/804 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). 
Devido a presente avalição não atender todas as prescrições, da referida norma, não será 
denominado "Laudo de avaliação" e sim "Parecer de avaliação". 
1.7.LEGISLAÇÃO OBSERVADA 
Este PARECER de Avaliação foi elaborado em consonância com o Decreto 
Federal n°. 81.621 de 03/05/1978, a Lei Federal n°. 5.194 de 24/12/1966, a Lei n°. 8.666 de 
21/06/1993, a Lei n°. 8.078 de 11/06/1990 1 (Código de Defesa do Consumidor), as Resoluções n°. 
205, no. 218 e n°. 345 do CONFEA e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso 
da Terra de 08/05/1956 e 30/11/1960. 
André Luis e Souza Coelho 
Civil P 060091378 
Eng.°
-3 
Sectetaáa de s e Seniços PUbrços 
Eusébio - CE 
1.8.PRESSUPOSTOS 
No processo avaliatório, adotamos os seguintes procedimentos, que nos levarão ao 
desenvolvimento do PARECER de Avaliação. 
- Vistoria do imóvel e da região; 
- Pesquisa de mercado, com finalidade para obter dados das amostras, dos imóveis 
ofertados e/ou transacionados, sendo que as amostras possuem os mesmos 
parâmetros de imóvel avaliado. 
- Obtenção de plantas, memoriais descritivos e documentos cartoriais. 
1.9. VI STORIA 
O imóvel vistoriado situa-se no lugar Amador, no Município e Comarca de 
Eusébio, Estado do Ceará de forma irregular, contextura do solo seca, possuindo uma área de 
4.125,62 m2. 
2.REGIÃO 
2.1.DADOS ESTADUAIS 
>População do Estado: 8.452.381 habitantes (Censo 2010); 
>População urbana: 6.346.557 habitantes; 
Extensão territorial: 148.920,50 km2; 
>População rural: 2.105.824 habitantes; 
>Densidade demográfica: 56,76 hab/lun2 (Censo 2010); 
>Municípios: 184; 
>Cidades mais importantes: Sobral, Juazeiro do Norte, Crato, Maracanaú. 
>Atividades econômicas predominantes: agricultura, pecuária, comércio, turismo, indústria, 
prestação de serviços e outros. 
2.2.DADOS MUNICIPAIS 
>Atividades econômicas predominantes: agropecuária, indústria, comércio, silvicultura, 
prestação de serviços e outros; 
>Área do Município: 791un2 0,053% do território do Estado; 
>População do Município: 46.033 habitantes (Censo 2010); 
>Densidade populacional: 582,64 hab/km2; 
>Rede bancária: Banco do Brasil, Santander, Caixa Econômica Federal e Banco do 
Nordeste; 
>Educação: Ensino Fundamental (Estadual) 1.198.116 alunos matriculados, Ensino 
Fundamental (Municipal) 10.152 alunos matriculados (Fonte IBGE: 2018); 
>Saúde: Estabelecimentos — 17 unidades / Prestadores de serviços junto ao SUS — 17 
unidades / 45 leitos hospitalares. 
>Saneamento: Esgoto natural, rede de esgoto, galerias e bocas de lobos. 
»Rede de água: a região é provida de água da CAGECE. 
>Estradas: ruas e avenidas asfaltadas, em calçamento e pavimentação. 
>Comunicação: sistema de telefonia fixa e celular agência dos correios, emissoras de rádios 
e jornais. 
>Segurança: delegacia de polícia. 
• >Transportes: ônibus com linhas urbanas, intermunicipais e transportes alternativos. 
»Topografia: região plana, pouco acidentada e com declives. 
>Serviços públicos existentes: iluminação pública, coleta domiciliar de lixo, arborização 
urbana, telefones públicos. 
>Outras atividades econômicas: postos de abastecimento de combustíveis gás butano, 
farmácias, lanchonetes, supermercados, lojas e cartórios. 
;Odre Luis de za Coelho 
Eng. Civil - RN 0091378-3 
O P cos 
Secretaria de bras e rviços úbli 
Eusébio - CE 
3. 1bRRENO 
3.1 DOCUMENTAÇÃO / LIMI1ES / ÁREAS. 
>DIMENSÕES E LIMITES — Conforme levantamento em anexo. 
>MATRICULA / REGISTRO — Matrícula 3551 
>CARTÓRIO — Facundo Eusébio-Ce 
>CADASTRO PREFEITURA — Prefeitura Municipal de Eusébio — Ceará. 
>CLASSIFICAÇÃO QUANTO A NATUREZA — Terreno. 
>USO ATUAL DO PREDOMINANTE NA REGIÃO — Residencial 
À-LIMITES — De acordo com levantamento em anexo. 
À-ÁREA TOTAL —4.125,62 m2
>TOPOGRAFIA — plano. 
3.2.CARACTERISTICAS GERAIS DO IMÓVEL 
>ZONA — Zona Urbana. 
>DISTANCIA DO CEN IRO DA CIDADE —3 km. 
>' ACESSO AO IMÓVEL — Pela Tv. Teresa Alves 
>FORMATO DO l'ERRENO — irregular. 
>SITUAÇÃO DO TERRENO — Central. 
>REDE DE ÁGUA — Cagece. 
>REDE ELÉTRICA — Rede de energia elétrica em alta e baixa tensão da ENEL. 
>REDE TELEFÓNICA — Rede da TELEMAR, CLARO, TIM e OI. 
>ESTRADAS — Asfaltadas e calçamentadas 
3.3 INVESTIGAÇÃO / PESQUISA 
Realizamos uma inspeção no terreno avaliando, levantando todas as 
características e melhoramentos existentes. 
Em seguida, procedemos a urna pesquisa de preços para terrenos com o mesmo 
padrão do avaliado. Dada a dificuldade de aplicação de fatores, utilizamos a Avaliação Expedita, 
dentro do que preceitua a NBR 14653-2/804. A utilização desse método deve-se única e 
exclusivamente a não possibilidade de se aplicar elementos que possam dar condições de empregar 
outro método. 
Mesmo assim, procedemos a contatos com órgãos públicos, instituições 
financeiras, cartórios, imobiliárias, proprietários e particulares inteiramente confiáveis para termos 
condições de fixarmos um valor unitário básico do terreno em questão. 
Muito embora tenhamos obtido pesquisas de terrenos, que pudessem auxiliar na 
determinação técnica — cientifica de valor de mercado, os mesmos após aplicados todos os fatores 
de valorização possíveis, chegam perto da realidade praticada pelo mercado, pois os mesmos se 
assemelhavam ao terreno avaliado. 
3.4.METODOLOGIA UTILIZADA 
A concepção metodológica consiste no estabelecimento de tomada de valores de 
forma subjetiva, oriundos de informações fornecidas por pessoas confiáveis, imobiliárias, 
instituições públicas, bancos, cartórios, pessoas residentes no município e valores praticados para 
cobrança de tributos Municipais, sem, no entanto, se pautar em metodologia cientü,a. Após isso, 
arbitramos um valor do preço praticado no entorno relativo ao terreno em questão. 
André Uns d ouza Coelho 
Eng.°Civil - RNP 060091378-3
Secretaria de Obras e Serviços Públicos 
Eusébio - CE 
3.5.VALOR UNITÁRIO ADOTADO 
No intervalo de confiança entre R$ 80,00/m2 e R$ 120,00/m2, está o preço do 
metro quadrado, na área de abrangência do terreno avaliado. 
Para o terreno em questão, adotou-se o valor de R$ 100,00/m2. 
Vu = R$ 100,00/m2
3.6.DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO (Vi) 
Vt = A x Vu 
A = Área = 4.125,62 m2. 
Vu = Valor Unitário Médio = R$ 100 00/m2
Vt = 4.125,62 m2 x R$ 100,00/m2 Vi =RS 412.562,00 
Arredondando conforme dispões o item . . e e a — 1 /89. 
VALOR DO TERRENO - R$ 412.562,00 
4.RESUL TADO GLOBAL DA AVALIAÇÃO 
DISCRIMINAÇÃO ÁREA / m2 VALOR/m2 VALORES (R$) % 
Terreno 4.125,62 100,00 412.562,00 100,00 
Construção Civil 
TOTAL 100,00 
VALOR DA AVALIAÇAO R$ 412.562,00(quatrocentos e 
doze mil e quinhentos e sessenta e dois reais). 
5.ENCERRAMENTO 
Os valores descritos neste PARECER, referem-se a pagamento à vista. 
Damos por encerrado o presente PARECER de avaliação, que consta de 05 (cinco) 
folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, sendo esta última datada e assinada e um anexo 
com os valores unitários. 
Eusébio, 18 de novembro de 2022. 
André Luis Souza Coelho 
Eng. CM - RNP 060091378-3 
Secretaaa de Obras e Serviços Públicos 
Eusébio - CE 
10), 
MEMORIAL DESCRITIVO 
Desmembramento do imóvel objeto da Matricula n2 3551, do Cartório de 
Registro de Imóveis do 22 Oficio da cidade e Comarca de Eusébio, Estado do Ceará, 
constituído por "um terreno de formato irregular, situado no bairro Guaribas, de 
propriedade do Sr. Raimundo Nonato Silva Santos. 
Situação atual R,t, A, c A "..,L.)-7 w.PL 
^t^ p 
IMÓVEL: IMÓVEL "UM TERRENO, situado(a) no lugar denominado GUARIBAS, no Município e 
Comarca de Eusébio, Estado do Ceará, com perímetro de 712,42m, com área total de 
17.557,43m2, e planta elaborada na escala 1:500 assim configurada: o levantamento teve início 
na estaca 01(um) encravada no limite do referido terreno com o terreno de propriedade de 
Raimunda Bento Ferreira, na Travessa Teresa Alves, lado ímpar do logradouro, distando no 
sentido Leste/Oeste, 168,00m, para a Rua José Bento, com as seguintes limites e confrontações: 
Ao NORTE (Fundos), em dois segmentos de linha quebrada assim descritos: o primeiro partindo 
da estaca 06(seis) à estaca 08(oito) no sentido Leste/Oeste, com ângulo interno de 94".38'39", 
por onde mede uma extensão de 171,54m, limitando-se com terras de propriedade de Edmilson 
Alves da Silva; Ao SUL(Frente), em dois segmentos de linha quebrada assim descritos: o primeiro 
partindo da estaca 01(um) à estaca 02(dois), no sentido Oeste/Leste, com um ângulo interno de 
79".23'34", por onde mede uma extensão total de 46,81m, limitando-se com à Travessa Teresa 
Alves. O segundo partindo da estaca 04(quatro) a 05(cinco), no sentido deste/Leste, com uma 
ângulo interno de 68°,59'32", por onde mede uma extensão total de 225,60m, limitando-se com 
terras de propriedade de Antenor Alves da Silvas; Ao LESTE(Lado esquerdo), em um segmento 
de linha reta partindo da estaca 05(cinco) à estaca 6(seis), no sentido Sul/Norte, com ângulo 
interno de 114".28'02", por onde mede uma extensão de 49,06m, limitando-se com o meio da 
Lagoa das Guaribas, que separa as terras de propriedade de Jorge Braga; Ao OESTE (Lado direito), 
em três segmentos de linha quebrada assim descritos: o primeiro partindo da estaca 08(oito) a 
estaca 09(nove), no sentido Norte/Sul, com ângulo interno de 80°,05'14", por onde mede uma 
extensão total de 32,55m, limitando-se com terras de propriedade de Edmilson Alves da silva. O 
segundo partindo da estaca 11(onze) a 01(um) no sentido Norte/Sul, com um ângulo interno de 
96°.24'18", por onde mede uma extensão total de 42,17m, limitando-se com terras de Raimunda 
Alves Parente. O terceiro partindo da estaca 02(dois) à estaca 04(quatro), no sentido Norte/Sul, 
com um ângulo interno de 280".41'53", por onde mede uma extensão total de 43,37m, 
limitando-se com parte da Travessa Tereza Alves e o restante limitando-se com terras de 
propriedade de Elizabete Tereza Verbênia Alves Pereira. (Conforme Mandado de Registro). 
Situação pretendida 
André Luis de So aCoelho 
Eng.° Civil - RN P O 091378-3 
Secretatia de Obras e Seiviços Púbkos 
Eusébio - CE 
TERRENO — 1 (DESAPROPRIAÇÃO) 
IMÓVEL: Um terreno interno, de formato irregular, situado no lugar denominado GUARIBAS, no 
Município e Comarca de Eusébio, Estado do Ceará, com perímetros de 352,18m (trezentos e 
cinquenta e dois metros e dezoito centímetros), e com área total de 4.125,62m2 (quatro mil, 
cento e vinte e cinco metros quadrados e sessenta e dois centímetros quadrados), terreno este 
com as seguintes medidas, confrontações e confinantes: AO SUL (lado esquerdo), medindo 
121,61m (cento e vinte e um metros e sessenta e um centímetros), do vértice P-1 ao vértice P￾2, confrontando com a propriedade de Antenor Alves da Silva; AO NASCENTE (fundos), medindo 
49,06m (quarenta e nove metros e seis centímetros), do vértice P-2 ao vértice P-3, confrontando 
com a propriedade de Jorge Braga; AO NORTE (lado direito), medindo 52,34m (cinquenta e dois 
metros e trinta e quatro centímetros), do vértice P-3 ao vértice P4, confrontando com a Rua José 
Bento; AO POENTE (frente), medindo 129,15m (cento e vinte e nove metros e quinze 
centímetros), formado por sete segmentos no sentido norte - sul, no 1° partindo do vértice P-4, 
medindo 3,58m (três metros e cinquenta e oito centímetros), ao vértice P-5, ainda no 2° partindo 
do vértice P-5, medindo 6,75m (seis metros e setenta e cinco centímetros), ao vértice P-6, ainda 
no 3" partindo do vértice P-6, medindo 10,25m (dez metros e vinte e cinco centímetros), ao 
vértice P-7, ainda no 4° partindo do vértice P-7, medindo 17,51m (dezessete metros e cinquenta 
e um centímetros), ao vértice P-8, ainda no 5' partindo do vértice P-8, medindo 20,96m (vinte 
metros e noventa e seis centímetros), ao vértice P-9, ainda no 6° partindo do vértice P-9, 
medindo 32,71m (trinta e dois metros e setenta e um centímetros), ao vértice P-10, e por fim, 
no 7° partindo do vértice P-10, medindo 37,39m (trinta e sete metros e trinta e nove 
centímetros), ao vértice P-1, ponto inicial da descrição desde perímetro, confrontando com o 
terreno — 2, remanescente desta desapropriação, pertencente ao Sr. Raimundo Nonato Silva 
Santos. 
Os vértices descritos acima tendo as coordenadas a seguir: 
P-1 (N 9.572.110,867m e E 560.222,031m), P-2 (N 9.572.112,664m e E 560.274,965m), P-3 (N 
9.572.109,800m e E 560.267,433m), P-4 (N 9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 
9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 
9.572.104,714m e E 560.248,465m), P4 (N 9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 
9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 
9.572.104,714m e E 560.248,465m), P-4 (N 9.572.104,714m e E 560.248,465m), P4 (N 
9.572.104,714m e E 560.248,465m). 
.‘Nriciré Luis de So a Coelho 
Eng.° Civil - RNP 060091378-3 
Secretaria de Obras e Serviços Públicos 
Eusébio - CE 
TERRENO — 2 (REMANESCENTE) 
IMÓVEL: Um terreno, de formato irregular, situado no lugar denominado GUARIBAS, no 
Município e Comarca de Eusébio, Estado do Ceará, com perímetros de 619,71m (seiscentos e 
dezenove metros e setenta e um centímetros), e com área total de 13.431,81m2 (treze mil e 
quatrocentos e trinta e um metros quadrados e oitenta e um centímetros quadrados), terreno 
este com as seguintes medidas, confrontações e confinantes: AO NORTE (fundo), dividido em 
dois seguimentos o primeiro medindo 171,54m do vértice V-15 ao vértice V-17 limitando-se com 
terras de propriedade de Edmilson Alves da Silva e o segundo medindo 48,98m do vértice V-12 
ao vértice V-14 limitando-se com a Rua José Bento; AO NASCENTE (lado direito) dividido em 7 
seguimentos o primeiro medindo 37,39m do vértice V-5 ao vértice V-6, o segundo medindo 
32,71m do vértice V-6 ao vértice V-7, o terceiro medindo 20,96m do vértice V-7 ao vértice V-8, 
o quarto medindo 17,51m do vértice V-8 ao vértice V-9, o quinto medindo 10,25m do vértice V￾9 ao vértice V-10, o sexto medindo 6,72m do vértice V-10 ao vértice V-11 e o sétimo medindo 
3,58m do vértice V-11 ao vértice V12 confrontando com o terreno —1, ora desmembrado desta, 
pertencente ao Sr. Raimundo Nonato Silva Santos; AO SUL (lado esquerdo), dividido em dois 
seguimentos o primeiro medindo 103,99m do vértice V-4 ao vértice V-5 , confrontando com a 
propriedade de Antenor Alves da Silva, e o segundo medindo 46,81m , confrontando com a 
Travessa Tereza Alves; AO POENTE (frente) dividido em três seguimentos o primeiro medindo 
37,72m do vértice V-3 ao vértice V-4 , confrontando com a propriedade de Elizabete Tereza 
Verbênia Alves Per, o segundo medindo 5,65m do vértice V-2 ao vértice V-2 , confrontando com 
a Travessa Tereza Alves e o terceiro medindo 42,17m confrontando com a propriedade de 
Raimunda Bento Ferreira. Pertencente ao Raimundo Nonato Silva Santos. 
Todas as coordenadas aqui descritas estão georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e 
encontram-se representadas no Sistema UTM, referenciadas ao Meridiano Central n2 -39 WGr, 
tendo como Datum o SIRGAS2000. Todos os azimutes e distâncias, área e perímetro foram 
calculados no plano de projeção UTM. 
Eusébio — Ceará 18 de Novembro de 2022 
André Luis d ouza Coelho 
Eng.° Civil - RNP 060091378-3 
Secretaua de Obras e Serviços Piibticos 
Eusébio - CE