OFÍCIO Nº 08/2026–PMC Caculé, 20 de março de 2026.
Excelentíssimo Senhor Vereador,
Jeovane Carlos Teixeira Costa
Presidente da Câmara Municipal de Caculé–Bahia.
Senhor Presidente,
Ao prazer de cumprimentar Vossa Excelência, venho por meio deste, encaminhar à
apreciação dessa respeitável Câmara de Vereadores, o anexo Projeto de Lei nº 03
de 20 de março de 2026 que “AUTORIZA A PERMUTA DE UM LOTE DE TERRAS
PERTENCENTE AO MUNICÍPIO DE CACULÉ POR OUTRO LOTE DE TERRAS
DE PROPRIEDADE DE UM PARTICULAR, PARA ATENDER NECESSIDADE DE
INTERESSE PÚBLICO URBANISTICO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”.
Sem outro assunto para o momento, renovo os protestos de elevada estima e
consideração.
PEDRO DIAS DA SILVA
Prefeito
EXMº SR.
MD PRESIDENTE DA CÂMARA MUNICIPAL DE CACULÉ
CACULÉ-BAHIA
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores.
Em estrito cumprimento às determinações constantes na Lei Orgânica Municipal,
em especial ao constante no Art. 20, submeto ao exame e apreciação de Vossas
Excelências, a matéria em anexo cujo pleito trata de: PERMUTA DE UM LOTE DE
TERRAS PERTENCENTE AO MUNICÍPIO DE CACULÉ POR OUTRO LOTE DE
TERRAS DE PROPRIEDADE DE UM PARTICULAR, PARA ATENDER
NECESSIDADE DE INTERESSE PÚBLICO URBANISTICO E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS,tendo como base as seguintes justificativas.
Como é de conhecimento público no entorno da Lagoa Manoel Caculé, foi
construída uma praça denominada de “praça de eventos” o lote de terra que o
município está adquirindo com este Projeto de Lei está localizado numa área
estratégica, para ser mais exato, o terreno está localizado na Rua Treze de Maio,
Bairro Lagoa de Cima, na latitude 14°30'6,74'' S e longitude 42°13'30,16'' W, sendo
justamente uma das entradas que dá acesso direito a aludida “Praça de Eventos”.
Com isso, a Secretaria de Obras do Município, identificou que, tendo em vista a
localização do citado terreno, se caso, o proprietário resolvesse colocar muros ou
até mesmo fazer uma edificação estaria comprometendo a visão da praça de
eventos e ao mesmo estaria obstruindo a principal entrada da praça o que
prejudicaria, além da estética visual, a entrada e saída de veículos de grande porte
que, necessitam ter acesso à praça em épocas de eventos festivos naquela
localidade.
Assim sendo, o município efetivou tratativas com o proprietário do terreno
supramencionado e chegou a um acordo de permuta de terrenos.
Para tanto o município ofertou, em troca do terreno localizado na proximidade da
praça de eventos, um lote de terreno que pertence ao município, sendo o Lote 03
localizado na Rua Geraldo Fernandes da Silva, Praça Reginaldo Santos Coutinho,
Bairro São Cristóvão, situado na latitude 14°30'0,30'' S e longitude 42°13'13,82'' W,
próximo à Agencia do INSS.
Vale ressaltar que os terrenos possuem dimensões semelhantes, bem como,
possuem o mesmo valor de mercado (Conf. se verifica em laudo de avaliação anexo
a este Projeto).
Cabe ainda observar que a permuta aqui pleiteada possui viabilidade legal e jurídica
embasada na Lei orgânica do Município nos seus artigos 29 e 30, se não vejamos:
“Art. 29. A alienação de bens da Administração Pública, dentre outras
normas definidasem lei e observada a legislação federal pertinente,
sempre subordinada à existência deinteresse público devidamente
justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes
normas:
I - tratando-se de bens imóveis, inclusive os pertencentes às
autarquias e às fundações,exigirá autorização legislativa e dependerá
de licitação na modalidade leilão, dispensadaa realização de licitação
nos casos de:
a) doação em pagamento;
b) doação, permitida exclusivamente para outro órgão ou entidade da
AdministraçãoPública, de qualquer esfera de governo, bem como para
entidades da sociedade civilorganizada que atuam, sem finalidade
lucrativa, na realização de atividades de interessepúblico, ressalvado
o disposto nas alíneas “f” e “g” deste inciso;
c) permuta por outros imóveis que atendam aos requisitos
relacionados às finalidadesprecípuas da Administração, desde que a
diferença apurada não ultrapasse a metade dovalor do imóvel que
será ofertado pela União, pelos Estados e pelos Municípios,
segundoavaliação prévia, e ocorra a torna de valores, sempre que for
o caso;
d) investidura;
e) venda a outro órgão ou entidade da Administração Pública de
qualquer esfera de governo;
f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real
de uso, locação epermissão de uso de bens imóveis residenciais
construídos, destinados ou efetivamenteusados em programas de
habitação ou de regularização fundiária de interesse
socialdesenvolvidos por órgão ou entidade da Administração Pública;
g) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito
real de uso, locação epermissão de uso de bens imóveis comerciais
de âmbito local, com área de até 250 m2(duzentos e cinquenta metros
quadrados) e destinados a programas de regularizaçãofundiária de
interesse social desenvolvidos por órgão ou entidade da
AdministraçãoPública.
II - tratando-se de bens móveis, dependerá de licitação na modalidade
leilão, dispensada
a realização de licitação nos casos de:
a) doação, permitida exclusivamente para fins e uso de interesse
social, após avaliação deoportunidade e conveniência socioeconômica
em relação à escolha de outra forma de alienação;
b) permuta, permitida exclusivamente entre órgãos ou entidades da
Administração Pública;
c) venda de ações, que poderão ser negociadas em bolsa, observada
a legislação específica;
d) venda de títulos, observada a legislação pertinente;
e) venda de bens produzidos ou comercializados por entidades da
Administração Pública, em virtude de suas finalidades;
f) venda de materiais e equipamentos sem utilização previsível por
quem deles dispõepara outros órgãos ou entidades da Administração
Pública.
§ 1o. A alienação de bens imóveis da Administração Pública cuja
aquisição tenha sidoderivada de procedimentos judiciais ou de dação
em pagamento dispensará autorizaçãolegislativa e exigirá apenas
avaliação prévia e licitação na modalidade leilão.
§ 2o. Na escritura pública de doação dos imóveis doados com base na
alínea “b” do incisoI do caput deste artigo, constará necessariamente
a cláusula de inalienabilidade do bem,bem como a possibilidade de
reversão do mesmo ao patrimônio municipal caso sejamdescumpridos
quaisquer dos encargos estipulados pelo doador.
§ 3o. A Administração poderá conceder título de propriedade ou de
direito real de uso de imóvel, admitida a dispensa de licitação, quando
o uso destinar-se a outro órgão ouentidade da Administração Pública,
qualquer que seja a localização do imóvel.
§ 4o. Entende-se por investidura a:
I - alienação, ao proprietário de imóvel lindeiro, de área remanescente
ou resultante deobra pública que se tornar inaproveitável
isoladamente, por preço que não seja inferior aoda avaliação nem
superior a 50% (cinquenta por cento) do valor máximo permitido
paradispensa de licitação de bens e serviços previsto nesta Lei;
II - alienação, ao legítimo possuidor direto ou, na falta dele, ao poder
público, de imóvelpara fins residenciais construído em núcleo urbano
anexo a usina hidrelétrica, desde queconsiderado dispensável na fase
de operação da usina e que não integre a categoria debens
reversíveis ao final da concessão.
§ 5o. A doação com encargo será licitada e de seu instrumento
constarão, obrigatoriamente, a cláusula de inalienabilidade, os
encargos, o prazo de seucumprimento e a cláusula de reversão, sob
pena de nulidade do ato, dispensada a licitaçãoem caso de interesse
público devidamente justificado, nas hipóteses previstas no inciso I
deste artigo.
Art. 30. A aquisição de bens imóveis, por compra ou permuta,
dependerá sempre de prévia avaliação e autorização legislativa.”
Nessas condições, a matéria que ora é dirigida às Vossas Excelências,
tempestivamente, encontra-se em condições de aprovação dessa Edilidade,
assegurado assim mais um ato decisório em favor do nosso município.
Na certeza de termos apresentado de maneira transparente e objetiva a propositura,
é que solicitamos aos Ilustres Edis aprovação da matéria, procedimento que
demonstrará, mais uma vez, o compromisso desta Casa Legislativa para com nossa
comunidade.
Sendo o que se oferece para este momento, reiteramos protestos de elevada
consideração.
Respeitosamente,
PEDRO DIAS DA SILVA
Prefeito Municipal
PROJETO DE LEI Nº03, DE 20 DE MARÇO DE2 026
“AUTORIZA A PERMUTA DE UM LOTE DE
TERRAS PERTENCENTE AO MUNICÍPIO DE
CACULÉ POR OUTRO LOTE DE TERRAS DE
PROPRIEDADE DE UM PARTICULAR, PARA
ATENDER NECESSIDADE DE INTERESSE
PÚBLICO URBANISTICO E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS”.
O PREFEITO DO MUNICIPIO DE CACULÉ - ESTADO DA BAHIA, no uso de suas
atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a
seguinte lei:
Art. 1º - Fica o Poder Executivo Municipal de Caculé/Ba., autorizado a permutar um
lote de terras do Patrimônio Público Municipal, por um lote de terras particulares,
pertencente ao Senhor Leoni de Saraiva Almeida, adiantes descritos.
Art. 2º - A permuta se dará em razão do interesse público, mediante manifestação
favorável do Chefe do Executivo.
Art. 3º - Os bens imóveis objeto da presente lei autorizativa constituem-se de: o lote
03 de terras públicas não edificadas, localizado na Praça Reginaldo dos Santos
Coutinho, com perímetro de 112,71m e área de 784,00 m2, avaliado emR$
262.000,00 (Duzentos e sessenta e dois mil reais), de propriedade o Município de
Caculé, conforme detalhamento inserido no memorial descritivo integrante como
anexo deste projeto de lei, a ser permutado com uma área de terras particulares não
edificadas, localizada na Rua Treze de Maio, Bairro Caculezinho, Caculé/BA.,
contendo 748,25m2, com 47,37m de Frente, 26,24m na lateral direita, 5,33m na
lateral esquerda e 36,27m de fundo, avaliado em R$ 262.000,00 (Duzentos e
sessenta e dois mil reais) de propriedade de Leoni de Saraiva Almeida, registrado
sob matrícula nº 8.545, sobre os quais ficam, desde já, autorizada a desafetação das
áreas, se necessário for, conforme detalhamento inserido no memorial descritivo
integrante como anexo deste projeto de lei.
Parágrafo único - Fica o Município autorizado a instituir servidão de passagem para
atender o acesso as áreas permutadas, se necessário for.
Art. 4º - A permuta objeto da presente lei é meramente autorizativa, precedida de
Laudos de Avaliação Prévia dos Bens Imóveis a serem permutados, bem como,
deverá se efetivar através escritura pública de permuta de bens imóveis.
Parágrafo único - As despesas oriundas da escrituração cartorária da transmissão
dos imóveis correrão por conta dos permutantes, cada um respondendo pelos custos
do imóvel a ser recebido.
Art. 5º - Na Escritura Pública de Permuta deverá constar, obrigatoriamente, o valor
dos bens imóveis permutados, ressaltando-se que na permuta não haverá torna ou
volta compensatória, mesmo havendo diferença entre os valores de avaliação de
cada imóvel, fazendo-se as transmissões livres e desembaraçadas de quaisquer
ônus.
Art. 6º - A alienação por permuta de que trata esta Lei dar-se-á em estrita
observância à legislação pertinente, sendo dispensada a licitação, nos termos do
artigo 29 da Lei Orgânica do Município de Caculé/BA.
Art. 7º - As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão por conta das
dotações orçamentárias próprias, consignadas no orçamento anual, suplementadas
se necessárias.
Art. 8° - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as
disposições ao contrario.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE CACULÉ, ESTADO DA BAHIA, EM 20
DE MARÇO DE 2026.
PEDRO DIAS DA SILVA
Prefeito Municipal
ANEXO I DO PROJETO DE LEI Nº 03/2026
1. MEMORIAL DESCRITIVO DO:
LOTE 03 DE TERRAS PÚBLICAS NÃO EDIFICADAS, LOCALIZADO NA PRAÇA
REGINALDO DOS SANTOS COUTINHO, COM PERÍMETRO DE 112,71M E ÁREA
DE 784,00 M2.
ANEXO II DO PROJETO DE LEI Nº 03/2026
2. MEMORIAL DESCRITO DO:
TERRENO NÃO EDIFICADO, LOCALIZADA NA RUA TREZE DE MAIO, BAIRRO
CACULEZINHO, CACULÉ/BA., CONTENDO 748,25M2, COM 47,37M DE FRENTE,
26,24M NA LATERAL DIREITA, 5,33M NA LATERAL ESQUERDA E 36,27M DE
FUNDO, REGISTRADO SOB MATRÍCULA Nº 8.545.
ANEXO Nº III DO PROJETO DE LEI Nº 03/2026
3. LAUDOS DE AVALIAÇÕES DOS TERRENOS
LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO:
Lote da Rua Geraldo Fernandes da Silva = R$ 262.000,00 (duzentos e
sessenta e dois mil reais)
Lote da Rua Treze de Maio = R$ 262.000,00 (duzentos e sessenta e dois mil
reais)
LAUDO DE AVALIAÇÃO
SOLICITANTE
Nome: Município de Caculé
CNPJ:13.676.788/0001-00
Endereço: Rua Rui Barbosa, 26, Centro, Caculé - BA.
OBJETIVO DO LAUDO
Determinação do valor de mercado.
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
Avaliação do valor de mercado para permuta imobiliária.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
O Lote 03 está localizado na Rua Geraldo Fernandes da Silva, Praça Reginaldo
Santos Coutinho, Bairro São Cristóvão. Está situado na latitude 14°30'0,30'' S e
longitude 42°13'13,82'' W.
Esse imóvel avaliando possui um formato retangular, medindo 32,46m de frente,
29,15m de fundo, 25,52m de frente ao fundo do lado direito e 25,59m de frente ao
fundo do lado esquerdo, totalizando a área do lote de 784,00m². Possui uma
topografia com pequeno declive para o fundo do lote, solo firme e o seu acesso é
por uma rua pavimentada.
Já o Lote próximo a Lagoa Manoel Caculé está localizado na Rua Treze de Maio,
Bairro Lagoa de Cima. Está situado na latitude 14°30'6,74'' S e longitude
42°13'30,16'' W.
Esse imóvel avaliando possui um formato irregular, seguindo a curvatura da rua
medindo 47,37m de frente, 36,27m de fundo, 26,24m de frente ao fundo do lado
direito, 5,33m de frente ao fundo do lado esquerdo, ressaltando que, estando o
observador no interior do imóvel voltado para frente, totalizando a área do lote de
784,25m². O lote está situado em uma esquina, possui uma topografia plana, solo
firme e o seu acesso é por uma rua pavimentada.
Os 02 (dois) imóveis avaliandos não possuem nenhum tipo de benfeitoria e tem
vocação para uso comercial.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
A região onde os imóveis estão inseridos é considerada mista, com residências e
comércios, próximo a escolas, praças, espaços esportivos, áreas de lazer,
academias e que conta com abastecimento de água e energia, possui
pavimentação e serviços de coleta de lixo.
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT,
Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1
(Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
Na documentação fornecida sobre a propriedade do imóvel avaliando;
Na vistoria realizada "in loco" em 12/03/2026;
Coleta de dados realizada junto a, corretores atuantes, vendedores e
conhecedores do mercado imobiliário local. Considerou-se que as
informações prestadas por terceiros são confiáveis e de boa-fé.
Na presente avaliação foi fornecido certidão individualizada do imóvel, plantas e
memoriais dos lotes em questão.
As observações "in loco" foram feitas sem instrumentos de medição.
DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado imobiliário, de um modo geral, é variável ao longo do tempo. Depende
fundamentalmente dos níveis de oferta e de demanda, estando estes
intrinsecamente atrelados às políticas econômicas e de investimentos. Desse
modo, fatores tais como: níveis de renda, disponibilidade de crédito, evolução dos
custos da construção tendem a afetar o equilíbrio ideal entre os níveis de oferta e
de procura.
A expectativa é que o mercado imobiliário é considerada positiva, com perspectiva
de retomada gradual das vendas, valorização dos imóveis e maior disponibilidade
de crédito habitacional. No presente trabalho procurou-se analisar todos os fatores
e/ou variáveis que pudessem explicar numericamente a real situação desse
mercado.
Devido a condição progressiva do mercado imobiliário, serviços disponíveis, a
tipicidade do imóvel, com um número alto de ofertas e uma procura média, a
capacidade de absorção do imóvel no entanto, é normal, caracterizando o imóvel
com liquidez normal, com perspectiva de consolidar sua venda em um prazo de 12
(doze) meses.
METODOLOGIA, PESQUISA E CÁLCULOS
A metodologia escolhida para a avaliação do imóvel foi o MCDDM (Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado). Esse é o método mais indicado pela
ABNT NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos)
para se identificar o valor de mercado de um bem por meio do tratamento
científico por inferência estatística com a utilização do software SisDEA.
Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos 32 elementos, dos quais 27
efetivamente aproveitados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas de lotes na
região do bairro Lagoa de Cima, Jureminha, São Geraldo, São Cristóvão, Alto do
Cruzeiro, Alto Leblon e Copacabana, contemplando o período da pesquisa de
12/03/2026 a 17/03/2026.
Para a composição do modelo foram inicialmente testadas 06 (seis) variáveis
independentes. Após os tratamentos, homogeneização e testes através de
estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde 04 (quatro)
variáveis independentes mostraram-se consistentes e significativas:
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão,
conforme segue:
Fundamentação: É definida em função do aprofundamento do trabalho de
avaliação, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
Precisão: É estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de
erro tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da
avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de
dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos
utilizados.
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada
Endereço com nº Texto Texto Endereço do imóvel. sim
Bairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza. sim
Área do terreno (m²) Numérica Quantitativa Área do terreno em m². sim
Testada/frente (m) Numérica Quantitativa Medida da frente do lote em m. sim
Esquina (sim/não) Numérica Dicotomica Se o imóvel está localizado em esquina ou meio
de quadra. 1 - esquina 0 - meio de quadra não
Topografia
(plano/inclinado)
Numérica Dicotomica Se o imóvel tem uma topografia plana ou
inclinada. 1 - plana 0 - inclinada não
Pavimentação (sim/não) Numérica Dicotomica Se o acesso ao imóvel possui pavimentação.
1 - sim 0 - não
sim
Distância a Avenida
principal (km)
Numérica Quantitativa Distância do imóvel a Avenida principal da cidade
medida em km. sim
Preço unitário (R$/m²) Numérica Dependente Valor total / área do terreno (R$/m²) sim
A avaliação foi classificada da seguinte forma:
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - II
GRAU DE PRECISÃO - I
DETERMINAÇÃO DO VALOR
RESULTADOS PARA A MODA PARA NÍVEL DE CONFIANÇA DE 80%.
Lote da Rua Geraldo Fernandes da
Silva
Valor Unitário
Mínimo (20,49%) = 279,96
Médio = 352,11
Máximo (25,77%) = 442,87
Valor Total
Mínimo = R$ 219.487,13
Médio = R$ 276.057,27
Máximo = R$ 347.207,68
Lote da Rua Treze de Maio
Valor Unitário
Mínimo (20,57%) = 296,89
Médio = 373,76
Máximo (25,89%) = 470,53
Valor Total
Mínimo = R$ 232.839,11
Médio = R$ 293.120,84
Máximo = R$ 369.009,43
Preço unitário (R$/m²) = +271,4388988 * e^( -0,0007356450177 * Área do terreno
(m²)) * e^( -3,141948742 / Testada/frente (m)) * e^( +0,627460792 * Pavimentação
(sim/não)) * e^( +0,2673126267 / Distância a Avenida principal (km))
RESULTADOS PARA O CAMPO DE ARBÍTRIO
Lote da Rua
Geraldo
Fernandes da
Silva
Unitário
(R$/m²)
Total (R$) Amplitude
Mínimo R$ 299,30 R$ 234.651,20 -15%
Calculado R$ 352,11 R$ 276.057,27 ---
Máximo R$ 404,93 R$ 317.465,12 +15%
Valor adotado: R$ 262.254,41
Lote da Rua
Treze de Maio
Unitário
(R$/m²)
Total (R$) Amplitude
Mínimo R$ 317,70 R$ 249.156,22 -15%
Calculado R$ 373,76 R$ 293.120,84 ---
Máximo R$ 429,82 R$ 337.086,33 +15%
Valor adotado: R$ 263.808,76
Adotou-se a amplitude de 5% a 10% para menos, em torno da estimativa de
tendência central pelo fato de ser encontrado somente valores de ofertas no
mercado.
CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de
Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão arredondando o valor em menos de
1%, conforme preconiza a norma ABNT NBR 14653-1, com o seguinte valor de
mercado:
VALOR DA AVALIAÇÃO PARA O LOTE da Rua Geraldo Fernandes da Silva =
R$ 262.000,00 (duzentos e sessenta e dois mil reais)
VALOR DA AVALIAÇÃO PARA O LOTE da Rua Treze de Maio = R$ 262.000,00
(duzentos e sessenta e dois mil reais)
ANEXOS
ANEXO I: DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
ANEXO II: DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA DOS LOTES
LOCAL E DATA DO LAUDO
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 08 (oito)
páginas digitadas, sendo a última assinada, além de 02 (dois) anexos com 04
(quatro) páginas.
Caculé - BA, 19 de março de 2026.
_____________________________________
IURI GABRIEL SOUSA LIMA
ENGENHEIRO CIVIL
CREA/BA nº 051859973-6
ANEXO I
Lote da Rua Geraldo Fernandes da Silva
Lote da Rua Treze de Maio
ANEXO II