norma nº 4339/2025

dE ITABIRITO
LEI Nº 4339, de 08 de julho de 2025.
Ratifica Protocolo de Intenções firmado entre o
Município de Itabirito/MG e a Casa de Repouso Santa
Luiza de Marilac, com a finalidade de doação de imóvel
público municipal para implantação de nova sede da
Instituição e Autoriza o Poder Executivo a doar o imóvel,
para o fim que específica.
O Povo do Município de Itabirito, por seus representantes na Câmara Municipal, aprovou,
e eu em seu nome, sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º - Ficam ratificados os termos do Protocolo de Intenções firmado entre o Município
de Itabirito e a Casa de Repouso Santa Luiza de Marilac, com a finalidade de doação, do bem
imóvel público municipal, para implantação de nova sede da Instituição, conforme documento
anexo.
Art. 2º - Fica o Poder Executivo autorizado a doar à Casa de Repouso Santa Luiza de
Marilac, um imóvel consistente em área institucional com área de 23.635,84m? (vinte e três mil,
seiscentos e trinta e cinco metros e oitenta e sete decímetros quadrados), registrado as fls. 1
do livro nº. 2, do Registro Geral, em 20 de abril de 2010, sob o nº. 1 da matrícula 17.908, no
loteamento denominado “Bairro Residencial Caquende", no Município de Itabirito/MG.
Art. 3º - O imóvel doado foi avaliado, conforme documento anexo, no importe de R$
876.440,08 (oitocentos e setenta e seis mil, quatrocentos e quarenta reais e oito centavos).
Art. 4º - O imóvel doado será utilizado pelo donatário, exclusivamente, para implantação
de uma nova sede da Instituição.
Parágrafo Único - É vedado ao donatário alienar, ceder, locar, transmitir ou vender o
imóvel objeto da presente doação a terceiros, sem previa e expressa autorização do Município.
Art. 5º - O imóvel doado reverterá ao patrimônio do Município com todas as suas
benfeitorias e sem qualquer direito de indenização se, no prazo de 5 (cinco) anos a contar da
data da publicação desta Lei, não for edificada obra ou benfeitorias nele.
Art. 6º - Todas as despesas com a escritura de doação, inclusive aquelas relativas a
emolumentos e registros, serão pagas exclusivamente pela Instituição.
Art. 7º - O instituto da Dispensa de Licitação da doação estabelecida na presente Lei
encontra-se prevista na Lei Orgânica Municipal, em seu Art. 89, inciso |, alínea “b”, assim como
as demais disposições legais pertinentes.
Art. 8º - Esta Lei entra em vigor na data da sua publicação.
Prefeitura Municipal de Itabirito, 08 dei de 2025.
ja Mata Santós
REFEITO MUNICIPAL
AVENIDA QUEIROZ JUNIOR; 635» CEP: 35450-228 - ITABIRITO = MG ITABIRITO. MG.GOV ER
af) ITABIRITO
PROTOCOLO DE INTENÇÕES
PROTOCOLO DE INTENÇÕES QUE ENTRE SI
CELEBRAM O MUNICÍPIO DE ITABIRITO /MG E A
CASA DE REPOUSO SANTA LUIZA DE MARILAC,
PARA FINS DE SINALIZAR A INTENÇÃO DE
DOAÇÃO DE IMÓVEL PARA CONSTRUÇÃO DE
NOVA SEDE PARA A INSTITUIÇÃO.
PARTES CELEBRANTES
DE UM LADO:
O MUNICÍPIO DE ITABIRITO/MG, pessoa jurídica de direito público
interno, inscrito no CNPJ sob o nº 18.307.835/0001-54, com sede na
Avenida Queiroz Júnior, nº 635, Bairro Praia, Itabirito/MG, representado
neste ato pelo Prefeito Municipal, Sr. Elio da Mata Santos, inscrito no CPF
sob o nº 505.479.176-00 - doravante denominado MUNICÍPIO.
DE OUTRO LADO:
CASA DE REPOUSO SANTA LUIZA DE MARILAC, inscrita no CNPJ sob nº
18.307.827/0001-08, situada na rua Monte Sinai, nº 320, Bairro Centro,
Itabirito/MG, neste ato representado por seu presidente, Sr. José de
Oliveira Aguiar, portador do RG nº 1.392.409 e inscrito no CPF nº
324.764.006-10 — doravante denominada ENTIDADE BENEFICIÁRIA.
Resolvem as partes celebrar o presente Protocolo de Intenções, mediante as
cláusulas e MDrLd seguintes:
PO
Pd
Dr det
AVENIDA QUEIROZ JÚNIOR, 835 * CEP; 35450-228 « ITABIRITO + MG ITABIRITO. MG.GOV.BR
ARA IáBiRiTO
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO
1.1. O presente Protocolo de Intenções formaliza a intenção mútua das
partes em viabilizar a doação, pelo MUNICÍPIO à ENTIDADE
BENEFICIÁRIA, do bem imóvel público municipal consistente em área
institucional de 23.635,87m? (vinte e três mil, seiscentos e trinta e
cinco metros e oitenta e sete decimetros quadrados), registrado às fls.
1 do Livro nº 2, do Registro Geral, em 20 de abril de 2010, sobonº 1
da Matricula 17.908, no loteamento denominado “Bairro Residencial
Caquende”, no Município de Itabirito - doravante denominado IMÓVEL -
cuja certidão constitui Anexo deste Termo.
1.2. A referida intenção de doação visa possibilitar que a ENTIDADE
BENEFICIÁRIA utilize o IMÓVEL para instalação de uma nova sede
própria, reforçando suas atividades de assistência social a idosos no
Município de Itabirito/MG, tendo em vista que o atual estabelecimento
precisa ser reformado e, nas condições atuais, não há possibilidade de
expansão do imóvel, de forma a atender a demanda de acolhimento de
idosos -— que, atualmente, é maior que a oferta de vagas na instituição.
1.3. Fica expressamente consignado que este Protocolo não configura a
doação em si, mas tão somente manifesta a intenção das partes em
envidar esforços para que ela se concretize, mediante o cumprimento de
todos os requisitos legais e procedimentos administrativos aplicáveis à
alienação de bens públicos municipais, em especial os previstos na
legislação de regência, na Lei Orgânica Municipal e em outras normativas
pertinentes.
CLÁUSULA SEGUNDA - JUSTIFICATIVA E INTERESSE PÚBLICO f
á 2.1. A presente intenção de doação fundamenta-se no reconhecido
Ny interesse público em apoiar as atividades desenvolvidas pela ENTIDADE
. 9” BENEFICIÁRIA, a Casa de Repouso Santa Lui de Marilac, que
AVENIDA QUEIROZ JÚNIOR, 635 * CEP; 35450-228 - ITABIRITO * MG ITABIRITO. MG GOV BR'Z
FEITUSA
NM ITABIRITO
desempenha papel crucial no acolhimento e assistência à população idosa
do Município de Itabirito/MG.
2.2. A Casa de Repouso Santa Luiza de Marillac configura-se como
entidade estratégica para o Município de Itabirito no cumprimento de
políticas públicas de proteção social, conforme diretrizes constitucionais, do
Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/2003) e do Sistema Único de Assistência
Social (SUAS). Sua atuação viabiliza o acolhimento institucional de idosos
em situação de vulnerabilidade, assegurando moradia digna, cuidados
essenciais e convívio comunitário, o que reduz demandas sobre serviços
municipais de saúde e assistência social, otimizando recursos públicos e
fortalecendo a rede socioassistencial local em consonância com a Lei
Orgânica da Assistência Social.
A parceria com esta instituição consolida um modelo de gestão
compartilhada que amplia a capacidade municipal de garantir direitos
fundamentais à população idosa, promovendo envelhecimento ativo e
prevenção de agravos à saúde, alinhado à Política Nacional do Idoso e às
diretrizes da política municipal de Assistência Social. Ao integrar-se
formalmente à rede pública, a entidade qualifica a resposta estatal na
proteção social, reforçando o dever do Município na efetivação de políticas
humanizadas de acolhimento, beneficiando a comunidade de Itabirito
através de serviços estruturantes € continuados.
2.3. A colaboração entre o MUNICÍPIO e a ENTIDADE BENEFICIÁRIA, por
meio da futura doação do IMÓVEL, alinha-se às políticas públicas
municipais de assistência social e valorização da pessoa idosa,
contribuindo para a garantia de direitos e a promoção do bem-estar dessa
parcela da população, que tem aumentado sensivelmente a cada dia.
2.4. A formalização da doação observará o disposto na Constituição
Federal, na Lei Orgânica do Município de Itabirito/MG e demais normas
f aplicáveis à alienação de bens públicos para fins de interesse social.
Pro Vitro POB:
ITABIRITO MG.GOV.BR
visi iraBitito
CLÁUSULA TERCEIRA — OBRIGAÇÕES INTENCIONADAS DO MUNICÍPIO
3.1. O MUNICÍPIO manifesta a intenção de, observados os trâmites legais:
a) Providenciar a avaliação prévia do IMÓVEL, por comissão competente
ou profissional habilitado, para determinar seu valor de mercado, conforme
exigência legal.
b) Elaborar e submeter à Câmara Municipal de Itabirito Projeto de Lei
específico, devidamente justificado, solicitando autorização legislativa para
a doação do IMÓVEL à ENTIDADE BENEFICIÁRIA.
c) Após a obtenção da autorização legislativa e cumpridas as demais
exigências, formalizar o ato de doação, especificando a finalidade e
eventuais encargos.
d) Realizar os atos necessários para a transferência registral do IMÓVEL
perante os cartórios competentes, formalizando-se a doação.
3.2. O MUNICÍPIO poderá fiscalizar, a qualquer tempo, o cumprimento da
finalidade para a qual o IMÓVEL será doado.
CLÁUSULA QUARTA - OBRIGAÇÕES INTENCIONADAS DA ENTIDADE
BENEFICIÁRIA
4.1. A ENTIDADE BENEFICIÁRIA manifesta a intenção de, caso a doação se
concretize:
a) Utilizar o IMÓVEL exclusivamente para a finalidade descrita na
Cláusula Primeira, item 1.2, e detalhada na justificativa, em benefício de
suas atividades assistenciais.
b) Assumir a responsabilidade pela manutenção e conservação do
IMÓVEL, bem como por todas as despesas inerentes à sua posse e uso.
pl” AL
AVENIDA QUEIROZ JUNIOR, 635 » CEP: 35450-228 - ITABIRITO « MG ITABIRITO MG.GOV BR
)
PREFEITURA
. sh ITABIRITO
c) Cumprir eventuais encargos que venham a ser estabelecidos na Lei
autorizativa e/ou no termo de doação, comprovando seu adimplemento
perante o MUNICÍPIO.
d) Fornecer ao MUNICÍPIO, sempre que solicitado, informações e
documentos que comprovem a regular utilização do IMÓVEL para os fins
pactuados.
e) Não alienar, ceder, alugar ou transferir a posse do IMÓVEL a terceiros,
sem prévia e expressa autorização do MUNICÍPIO, formalizada em lei,
enquanto perdurar a finalidade da doação.
CLÁUSULA QUINTA - CONDICIONANTES PARA EFETIVAÇÃO DA
DOAÇÃO
5.1. A efetivação da doação do IMÓVEL objeto deste Protocolo está
expressamente condicionada ao cumprimento cumulativo dos seguintes
requisitos:
a) Realização de avaliação prévia do IMÓVEL, nos termos da legislação
vigente.
b) Comprovação do interesse público devidamente justificado.
c) Obtenção de autorização legislativa específica pela Câmara Municipal
de Itabirito/MG.
d) Atendimento a todas as demais exigências contidas na legislação de
regência, na Lei Orgânica Municipal e em outras normas aplicáveis.
e) Inexistência de impedimentos legais ou fáticos que obstaculizem a
doação.
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ayietro *
AVENIDA QUEIROZ JÚNIOR, 635 * CEP: 35450-228 - ITABIRITO « MG ITABIRITO MG.GOV.BR
al ITABIRITO
5.2. A não satisfação de qualquer uma das condições elencadas no item 5.1
inviabilizarã a concretização da doação, independentemente das intenções
manifestadas neste Protocolo.
CLÁUSULA SEXTA - CONFORMIDADE COM A LEI ANTICORRUPÇÃO
6.1. As partes declaram conhecer e se comprometem a cumprir as diretrizes
da Lei Federal nº 12.846/2013 (Lei Anticorrupção) e demais legislações
correlatas, abstendo-se de quaisquer atos que possam configurar lesão ao
patrimônio público, à administração pública ou aos princípios que a regem.
6.2. Qualquer indício de prática de atos ilícitos relacionados ao objeto deste
Protocolo deverá ser imediatamente comunicado aos órgãos de controle
competentes.
CLÁUSULA SÉTIMA - PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD)
7.1. Caso haja tratamento de dados pessoais em decorrência das ações
previstas neste Protocolo ou na futura doação, as partes se comprometem a
observar integralmente as disposições da Lei Federal nº 13.709/2018 (Lei
Geral de Proteção de Dados Pessoais - LGPD), adotando as medidas
técnicas e administrativas necessárias para garantir a segurança e a
privacidade dos dados dos titulares.
CLÁUSULA OITAVA - VIGÊNCIA E DISPOSIÇÕES FINAIS
8.1. O presente Protocolo de Intenções vigorará pelo prazo de 12 (doze)
meses a contar da data de sua assinatura, podendo ser prorrogado por
igual período mediante termo aditivo, caso haja interesse das partes e
justificativa plausível para a continuidade das tratativ; vs
vam
AVENIDA QUEIROZ JUNIOR, 635 » CEP; 35 28 « ITABIRITO » MG ITABIRITO MG.GOV BR
PREFEIT
ITABIRITO
8.2. Este instrumento representa unicamente a manifestação de intenções
das partes, não gerando direito adquirido à doação nem obrigação de
indenizar em caso de sua não concretização por motivos legais ou de
conveniência administrativa.
8.3. Eventuais alterações nas intenções aqui manifestadas deverão ser
objeto de termo aditivo.
8.4. Fica eleito o foro da Comarca de Itabirito/MG para dirimir quaisquer
dúvidas ou litígios decorrentes deste Protocolo de Intenções, com renúncia
expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justas € acordadas, as partes assinam o presente
Protocolo de Intenções em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença
das duas testemunhas abaixo, que também o assinam, para que produza
seus efeitos legais.
ELIO DA MATA SANTOS GARE DE E lilizas IRA AG
ZA Prefeito Municipal Presidente da Casa de im
Santa Luiza de Marilac
Testemunhas:
1. Nome: 2 e. CPF: SYE DAP STE AJ
2. Nome: DV/22 05d Pã oo: Kaj cpr: 436 S49 56-94
Dil a) Pura
0BB/MG! S4$99
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Heuler Araujo — Perito Avaliador Imobiário
LAUDO TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO DE
- TERRENO -
IMÓVEL: TERRENO
Nº DA MATRÍCULA: 17.908
|
|
|
| .
| REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ITABIRITO |
|
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No
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Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
Sumário
1. INTRODUÇÃO iss... ienes rentertemameammereceneeseeD
3. OBJETIVO 3
3. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL... teeeeseseessenessssereemsmmeessoiarerrsemmenteamero 3
a. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
5. SITUAÇÃO LEGAL DO IMÓVEL ....uuemeseeaeeeeseeeeeeeeeo 4
6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... eee 4
7. VISTORIA DO IMÓVEL
8. ASPECTOS DO IMÓVEL NO CONTEXTO RURAL... ceeeseameesseemaeneerees 6
9. ANÁLISE MERCADOLÓGICA. emma 8
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL... 10
1. CONCLUSÃO mesas 13
12. ENCERRAMENTO
43. ANEXOS. cessantes
14. BIBLIOGRAFIA
15. FONTES DE PESQUISA... ooo
raújo
yleuler 1
corretor de noz
GRECI: 0038
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Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
[ 1. INTRODUÇÃO ]
Visa o presente Laudo, atendendo à solicitação da Prefeitura Municipal
de Itabirito, Por intermédio da Secretaria de Obras, para determinar o valor de mercado
atualizado do imóvel objeto deste Laudo.
Este Laudo de avaliação atende a todos os requisitos da Lei nº. 6.530/78,
que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução nº 1.066/2.007 do
COFECI— Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios
mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT - NBR 14.653 — 3 — Avaliação de Imóveis
Rurais.
O Laudo obedece aos critérios de ética e regulamentos do COFECI —
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, e do IBAPE — INSTITUTO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA.
| 2. OBJETIVO
O objetivo do laudo é a determinação técnica do valor de mercado do
imóvel para fins de doação.
3. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
TERRENO URBANO
Matrícula 17.908 Livro2 Folha1 Registro Geral
IMÓVEL: "Um terreno com a área de 23.635,87m? (vinte e três mil, seiscentos e trinta
e cinco metros e oitenta e sete centímetros quadrados), situado no lugar denominado
denominados Bairro Residencial Caquende, zona rural, município de Itabirito, com
medidas e confrontações constantes da planta aprovada pela prefeitura local,
pertencentes ao município de Itabirito
4. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Proprietário: Município de Itabirito , inscrito no CNPJ: 18.307.835/0001-54, sediado a
Avenida Queiroz Junior, nº 635, bairro Praia, na cidade de Itabirito.
Weuler NTÔNEIS
tor
coro 0038522
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to
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
5. SITUAÇÃO LEGAL DO IMÓVEL
Na matrícula do imóvel atualizada em 06 de janeiro de 2025 não constam
gravames, ações reais pessoais ou reipersecutórias.
Na data da Vistoria o terreno estava qualificado como área de terreno,
possuindo uma cerca de arame divisando com a via de acesso ao distrito de São Gonçalo
do Monte.
6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O terreno rural com 23.635,87m? (vinte e três mil, seiscentos e trinta e
cinco metros e oitenta e sete centímetros quadrados ) de área, localiza-se as margens
da Estrada de acesso ao distrito de São Gonçalo do Monte, próximo aos bairros Estância
Real, Condomínio Reserva, loteamento Boulevard, embora se encontre em local
caracteristicamente Urbano.
Este perito, como não realizou tal medições SUGERE, que as partes O façam, com o
propósito de assegurar que à real medida do terreno, seja obtida na futura negociação
TERRENO URBANO
Área do registro 23.635,87m?
ÁREA UTILIZADA NO ESTUDO 23.635,87m?
] Matrícula: 17.908
Mapa 01 — Mapa de cidade de Itabirito
Fonte : Google Maps
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Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
MAPA DE SRUAÇÃãO DO IMÓVEL
[ras 02 — Mapa de cidade de Itabirito
Fonte : Google Maps
As imagens foram obtidas através do sistema google Maps demonstrando com exatidão
os pontos que serão considerados nesta avaliação.
7. VISTORIA DO IMÓVEL
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 05 de janeiro de 2025, sendo
possível acessar as divisas do terreno, bem como as cercas de divisa, conforme as fotos
Foto 1: Divisa da área avaliada com a estrada de acesso a São Gonçalo do Monte.
Fonte: Arquivo do Avaliador 2025 À
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Foto 3: Estrada de acesso a São Gonçalo do Monte.
Fonte: Arquivo do Avaliador 2025
| 8. ASPECTOS DO IMÓVEL NO CONTEXTO RURAL |
São Gonçalo do Monte segundo o Plano Diretor Municipal é caracterizado por Zona
Rural (ZR) > corresponde à porção centro-leste do município, no entorno dos atuais
distritos de Acuruí e São Gonçalo do Monte, onde os ecossistemas apresentam maior
aptidão para o desenvolvimento de atividades agricolas, embora medidas
conservacionistas também sejam desejáveis. Na ZR é admitido o parcelamento do solo,
desde que observado o módulo mínimo estabelecido pelo INCRA e a legislação
ambiental pertinente. As atividades econômicas diversas serão permitidas, devendo ser
observadas as diretrizes do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do
Solo, além das restrições da legislação ambiental pertinente.
No mapa abaixo podemos perceber que a área avaliada está fora do perímetro urbano
definido no plano Diretor do Município de itabirito, somada a inserção do objeto no CAR
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Heuier Arab)
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
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- Cadastro Ambiental Rural e CCIR Certificado De Cadastro De Imóvel Rural -, optamos
por avalia-lo como Terreno Rural.
Mapa de Localização em relação a Região dos Inconfidentes
Mapa do Município de Itabirito
Mapa 4 - Zonsamento Urbano da Sede Municipal
tonsomento Utbana do Sade Municinal
Zono de Uso Milo de Baixa Denidada (FUM-B0] EM Jena Especici do interesse Hutórco jteH)
| tone de Uso Mato de Média Danudade | (IUM-MD 1) 1 tona Especici da interesse Historico — Entomo |ZEM - Entorno)
EEB tono de uso misto de Mácia Densidade 2 |IUM-MO 2) ! 2ona Espacial de inleresia Uibano Ambiento! [ISIUAS
EEE Zona ds vio Misto ca Alto Densidade uM-AD) E sono espacio! de imtcreso Urbanídico Cuitural REVCI
lona de Uso Misto de adontamento Conketado | (IUM-AC 1) = Area da Intaresa Vibanílica - GUCS (NU-OUC3)
EEE Foca do Uso Mito de Adarsomento Controlada 2 IUM-AC 2) EM] tono Especici do Intetaste Sockal (LES)
| tona de Uso Misto de Adersamento Pertrito (IUM-AR) EH sono do Proteção Ambiental LPAj
EB tona co Anividodes Econômicas (1x8 EUIÊ Area de Diatrizos Esocials Igraja N.Sca. do Rorsdo
Susa Utbana Não Consalidiada
Legenda “z2500
TB brito co murtcicio
CI Pesimetro Urbana
—— Cama dágua
NNE tado. iooda renina. ste. Terça WIRASUATUM SAGAS «5
Mapa 03 — Mapa de cidade de Itabirito cou: as respectivas Zonas de Ocupação
Fonte ; Plano Diretor de Itabirito
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Heuler Araú)
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Za
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
9. ANÁLISE MERCADOLÓGICA
O mercado imobiliário brasileiro de 2008 a 2012 apresentou um desenvolvimento
expressivo em virtude de um conjunto de fatores tais como:
- Incentivos governamentais como juros subsidiados e taxas de Juros atrativas.
- Financiamentos com prazos de até 35 anos.
- Captação de recursos pelas construtoras do eixo Rio — São Paulo — BH na bolsa de
valores, e migração para as 5 regiões brasileiras, realizando aquisições e fusões com as
construtoras e incorporadoras locais para a construções de diversos empreendimentos
imobiliários.
- Projetos de baixa renda como Minha Casa Minha Vida, Associativos e PRODECAR.
- Existência de uma demanda reprimida de imóveis em virtude da falta de incentivos
governamentais e políticas habitacionais.
- Situação do país de crescimento, inserção social, exclusão da extrema pobreza e
aumento do poder de compra e de endividamento da população.
A valorização dos imóveis nos anos de 2008/2013, segundo a revista Exame, foi de 145
%, e representou um dos melhores investimentos em ativos neste período.
A partir de 2014 até 2019 o mercado imobiliário entrou em processo de estabilização
dos valores dos imóveis e readequação dos produtos imobiliários lançados. As
Construtoras, Incorporadoras em busca de resultados positivos em detrimento de
volume de lançamentos. O setor da construção civil entrou em uma crise significativa
que afetou todos os processos do mercado imobiliário.
O Brasil, devido a sua grande dimensão territorial, apresenta peculiaridades em cada
uma de suas regiões, que incluem diferentes condições econômicas e características de
oferta e demanda por imóveis.
No início do ano de 2020 o planeta Terra entrou em um estado de Pandemia causada
pelo vírus COVID -19. A contaminação iniciou na China e alastrou-se para os demais
países da Ásia e posteriormente para a Europa. Em março intensificou-se nos Estados
Unidos e chegou ao Brasil. Hoje estamos vivendo uma situação crítica de enfrentamento
ao vírus que afeta diretamente todos os setores vitais de um país.
O setor imobiliário reagiu de modo diferenciado ao enfrentamento dessa situação. O
setor construtivo, na sua maioria, continuou a rotina de edificações e incorporações com
adoções de medidas preventivas de contaminação. As intermediações imobiliárias
sofreram uma redução, mas foram direcionadas de modo satisfatório para os canais de
atendimento digitais. Os novos lançamentos Imobiliários, em grande parte foram
suspensos, mas projetos específicos, pontuais, em mercados bem definidos e
caracterizados, tanto do Minha Casa Minha Vida, como Altíssimo Padrão, em algumas
cidades foram mantidos e tiveram grande êxito.
Iniciamos 2021 com a perspectiva de vacinação da população e que as condições de
convivência social e profissional se normalizem, e enquadrem-se dentro dos padrões
normais de sociabilidade.
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Heuer Araúj
Corretor de Imóveis
CRECI; 0038522
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
O país apresenta condições econômicas favoráveis como taxa de Juros, demanda
reprimida, percentual de financiamento muito baixo em relação ao PIB, que permitem
projetar que nos próximos anos haverá valorização do mercado como um todo. No
médio e longo prazo, as perspectivas do mercado imobiliário são altamente positivas.
O momento atual do mercado imobiliário é favorável para quem deseja adquirir um
imóvel, pois os valores atingiram o patamar mais baixo dos últimos anos, há uma grande
oferta de negociações, facilidade de negociações, redução das taxas de juros e
diminuição da inflação.
A compra de imóveis, além da valorização, há a rentabilidade que ele representa,
através de uma locação segura. O imóvel é um dos investimentos mais seguros
existentes por sua concretude e possibilidade de retorno pela locação.
O índice FIPE ZAP, FIPE — Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e ZAP maior portal
de imóveis da América do Sul, mensalmente apresenta os dados do mercado imobiliário.
A VENDA RESIDENCIAL em 2020 apresentou os seguintes resultados.
ÚLTIMOS RESULTADOS
Compotamentos
Evolução dos ÍNDICES DE VENDAS RESIDENCIAIS dos últimos 12 anos em comparação
com os Índices do IPCA — ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO, e o
IGP-M - ÍNDICE GERAL DE PREÇOS - MERCADO
ETRBIDE E VAE ZAP DE VINI PER VON
EVOLUÇÃO DO ÍNDICE FIPEZA
Csmponsmtsa da séns da las ce FensZao d:
TA (85E5
me asçrao!
ERES
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Heuler Araúl
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
O volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança
encerrou 2020 com um aumento de 52% em relação ao ano de 2019. Em 2020 foram
utilizados R$ 106,5 bilhões em financiamento imobiliário, principalmente em imóveis
com valores entre R$ 200 e 500 mil reais.
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
= METODOLOGIA AVALIATÓRIA: Os Peritos Avaliadores entendem que a determinação
do valor de mercado do imóvel deverá ser por meio do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado por ser a Metodologia mais recomendada pela Norma Brasileira
Avaliatória - NBR - 14.653 da ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas para
determinação do valor mercadológico do imóvel.
4. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO da Norma
Avaliatória da ABNT - Associação Brasileira de Norma Técnicas — NBR — 14.653-
2 — Avaliação de Bens —. Determina-se o valor de mercado do Imóvel avaliando
a partir de comparações com imóveis similares, semelhantes ao imóvel
avaliando.
O Método Comparativo Direto de Dados De Mercado define o valor através da
comparação com dados de mercados assemelhados quanto às características
intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliando.
A pesquisa de imóveis concentrou-se em imóveis com características similares ao imóvel
avaliando em relação a:
- Área do Terreno
Todos os imóveis pesquisados possuem semelhança com o imóvel
avaliando, no que diz respeito à situação, à destinação, e às características físicas (ITEM
8.2.1.4.2 — LETRA D da NBR 14.653-3).
Rua Dom Pedro II nº.16 - Bairro Novo Itabirito — Itabirito MG Hui
e-mail heuleraeGogmail.com contato:( 31)98688-4238 Corretoride Imóveis
10 CRECI: 0038522
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
QUADRO AMOSTRAL
PESQUISA DE MERCADO — TERRENOS SIMILARES AO TERRENO AVALIADO
Valor (R$) | R$/m? Informação
. https://mg.olx.com.br/belo-horizonte-e-
ie 72.000,00 R$ 17,29 | regiao/terrenos/cachoeira-do-campo-ouro-preto-terreno-
R$ 1.245.000,00 padrao-dom-bosco-1004068839?lis=|isting. 1100
Cabral, Itabirito 90.000,00 R$ 1.600.000,00 | R$ 17,78 https://imobiliarialopesimaveis.com.br/imovel/77/terreno-
cabral-itabirito/venda/
Portões, Itabirito 1 o R$ 2.400.000,00 | R$ 20,00 https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3206/sitio-7-quartos-
portoes-itabirito/venda
. : https://imobilariatupi.com.br/imovel/2075/sitio-13-quartos-
Acurui, Itabirito 40.000,00 R$21,25 acurui-itabirito/venda
Saboeira , Itabirito 4 5
Macedo, Itabirito 30.000,00
Cachoeira do
R$ 650.000,00
R$ 850.000,00
São Gonçalo do
Monte, Itabirito 450.000,00
Saboeiro 60.000,00
São Gonçalo do https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3215/VENDA/sitio-4-
Bação R$ 450.000,00 | R$3 quartos-sao-goncalo-do-bacao-itabirito/
Quinta dos imobiliariamaisimoveis.com.br/imovel/chacara/quinta-dos-
inconfidenitas 4.800,00 R$ 150.000,00 | R$31,25 | | confidentes/140
Coelhos, Ouro 15.000,00 R$ 530.000,00 https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3463/sitio-3-quartos-
Preto coelhos-ouro-preto/venda
Itabirito Rodovia R$ https://aww.Imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-
040 12.000.000,00 zona-rural-itabirito-2957032342.html
Coelhos, Ouro https:/// 'mg.olx.com..br/belo-horizonte-e-reglao/terrenos/sitio-de-
Preto 15-0GUm-a-venda-nos-coelhos-1186726938?lis=listing. 1100
Grota da Mina, https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3446/sitio-3-quartos-
Itabirito grota-da-mina-itabirito/venda
https://mg.olx.com.br/belo-horizonte-e-regiao/terrenos/terreno-
rural-com-16500-m2-oportunidade-numa-das-mais-belas-vilas-
historicas-de-mg-1198974612?lis=listing 1100
https://www imovelweb.com.br/propriedades/sitio-com-7-
dormitorios-a-venda-26800-m-sup2--por-2972274872.html
https://mg.olx.com.br/belo-horizonte-e-regiao/terrenos/otima-
arca-em-itabirito-mg-com-20-000m2-localizado-no-distrito-de-
sao-goncalo-do-monte-1160776700?lis=listing 1100
“hamiltonoliveiraimoveis.com/495/imoveis/venda-area-centro-
itabirito-mg
“bonanzaimoveis.com.br/imovel/chacara/quinta-dos-
inconfidentes/BIT9577
hamiltonoliveiralmoveis.com/717/imoveis/venda-chacara-quinta-
dos-inconfidentes-itabirito-mg E
https://imobiliariatupi.com.br/imovel 1/3322/sitio-cachoeira-do-
campo-ouro-preto/venda
https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3201/sitio-4-quartos-sao-
goncalo-do-bacao-itabirito/venda
EEE
e
3
o
D. jacara-
a
a
a
7
e Es
333.000,00
15.000,00
R$ 550.000,00
R$ 37,97
ah600,00 R$ 1.200.000,00
São Bartolomeu,
Ouro Preto
16.500,00 R$39,39
R$ 650.000,00
Ouro Preto 26.800,00
R$ 1.300.000,00
São Gonçalo do
Monte, Itabirito
20.000,00
R$ 990.000,00
R$ 550.000,00
Área centro
Quinta dos
Inconfidentes
Quinta dos
Inconfidentes
Santa Rita
Meu Sítio
3.400,00 R$ 220.000,00
R$ 220.000,00
R$ 262.000,00
R$ 280.000,00
R$ 410.000,00
Registro 3118
imobiliariatupi.com.br/imovel/chacara/meu-sitio/863
“bonanzaimovels.com.br/imovel/chacara/bota/BIT9056
MÉDIA ARITMÉTICA = Valor Médio/m* MA =R$/Ha 944,42= R$/m* 39,35
MA = SOMA DO R$/m? DAS 24 AMOSTRAS 24
Nº DAS AMOSTRAS MA = R$39,35/m?
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nu Heuler Aradjo
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
MA +20% +20%=R$/m? R$ 47,22
E A
=» MÉDIA FINAL = R$/m? 39,35
Da
MA — 20% -20%=R$/m? 31,48
Eliminando as amostras foras dos intervalos determinados pela tolerância
de 20% de variação (Tolerância arbitrada pelos Peritos Avaliadores conforme NBR
14.653-3) temos a eliminação de 19 amostras (nº 01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,
17,18,18,20,21,22,23,24)
QUADRO AMOSTRAL
PESQUISA DE MERCADO — TERRENOS SIMILARES AO TERRENO AVALIADO
[| Distrito | ValorR$ | ÁREA? | R$jm | Fone
Coelhos, Ouro 15.000,00 R$ 530.000,00 https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3463/sitio-3-quartos-
Preto coelhos-ouro-preto/venda
, Itabirito Rodovia 333.000,00 E ai oo R$36,04 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-
zona-rural-itabirito-2957032342.html
Coelhos , Ouro https://mg.olx.com.br/belo-horizonte-e-regiao/terrenos/sitio-de-
Preto 15.000,00
15-000m-a-venda-nos-coelhos-1186726938?lis=|lsting 1100
Grota da Mina, https://imobiliariatupi.com.br/imovel/3446/sitio-3-quartos-grota-
3:/600,00 R$37,97 da-mina-itabirito/venda
https://mg.olx.com.br/belo-horizonte-e-regiao/terrenos/terreno-
E ki . 16.500,00 R$39,39 rural-com-16500-m2-oportunidade-numa-das-mais-belas-vilas-
uro Pre R$ 650.000, historicas-de-mg-1198974612?lis=listing 1100
TOTAL > : R$ 185,40
MÉDIA ARITMÉTICA
MÉDIA FINAL = Soma do R$/m? das 05 Am. Restantes = 185,40 = R$ 37,08
06 05
|)
Elf
[=]
8
>
VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO X VALOR DA MF
VALOR DO TERRENO = 23.635,87 m? X R$/m? 37,08= R$ 876.440,08
| VALOR DO TERRENO = R$ 876.440,08 |
[ o VALOR POR m? =R$ 37,08 |
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: , Heuler Araújo
e-mail heuleraegmail.com contato:( 31)98688-4238 Corretor Ne Imóveis
12
CRECI: 0038522
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE OS
VALORES:DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO SÃO:
VALOR DE MERCADO MÉDIO ESTIMADO DO
TERRENO :
R$ 876.440,08
(OITOCENTOS E SETENTA E SEIS MIL QUATROCENTOS E QUARENTA
REAIS E OITO CENTAVOS)
= LIMITE INFERIOR: R$ 788,796,00
= LIMITE SUPERIOR: R$ 964.084,00
- VALORES DE MERCADO, SEM GRAVAMES E NAS CONDIÇÕES EM QUE O IMÓVEL SE
ENCONTRA NA DATA DA AVALIAÇÃO
- VALORES SEM HONORÁRIOS DE INTERMEDIAÇÃO
12. ENCERRAMENTO
O presente parecer de avaliação é composto de 13 páginas, todas de um
lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.
Itabirito, 06 de janeiro de 2025.
FHeuier Araújo
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Heuler Giovani Oliveira Araujo
38.522 CRECI
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Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
» MATRÍCULA DO IMÓVEL
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Cláudio Manoel Simões
Oficial do Registro
Domingos Sávio Lopes Simões
Vera Lúcia de Faria Rodrigues
Isadora Queiroz Romie
Substitutos
Avenida Manoel Salvador de Oliveira, n.º 454 - Bela Vista - Itabirito / MG
Telefone: (31) 3561-3279
CERTIDÃO
Cláudio Manocl Simões, Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca de Itabirito, Estado de Minas Gerais, na forma da
lei.
CERTIFICO que às fls. 1 do Livro nº 2, de Registro Geral, foi
registrado em 20 de abril de 2.010, sob o nº 1 da Mat. 17.908, o Loteamento denominado
“BAIRRO RESIDENCIAL CAQUENDE”, neste município de Itabisito-MG,, no qual se
acha registrado, a área institucional de 23.635,87? (vinte c três mil, seiscentos e trinta e
cinco metros e oitenta e sete decímetros quadrados), com medidas e confrontações
constantes da planta aprovada pela Prefeitum local, pertencente 20 Município de Itabirito)
O referido é verdade e dou fé.
Itabirito, 08 de maio de 2.025.
Dou fé. A Oficial Substituta,
Poder dusáciina - T.MG - Corregadarda-Geral de haiga
Ragistro de Imáveis - iabirla - 280 - 000318040%43
Sato Eletrônico: IVS25113
Código de segurança: 1045.2566,1760.0272
Quantidade de atos praticadas: 01
Emei: R$ 28.07 RECOMPE: R$ 2.03. FOUP: R$ 0.00.
FEGAJ: 250.00. FEAGE. R$ 0.00. FERRFIS. R$ 0.00
FIG: R$ 10,35 155" R$ 115 Total: R$40,60.
Consulte a validade deste Selo no site;
httpesirelos ting dus. br
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14 aújo
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Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
Mapa do terreno
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15 Heuler Araújo
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Za
Heuler Araujo — Perito Avaliador imobiário
14. BIBLIOGRAFIA
ABNT, avaliação de bens — NBR 14,653 — abril de 2001.
AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis... Sem mistérios. Ed. Imobiliária.
DANTAS, Rubens Alves; Cordeiro, Gauss Moutinho. Caderno Brasileiro de Avaliações
e Perícias. Porto Alegre, IBAPE, nº 26. p49, agosto de 1991.
DANTAS, Rubens Alves, Engenharia de Avaliações - Uma introdução a Metodologia
Científica.
HAMMITT, W.E & COLE, D.N. Wildland recreation — ecology and management. Golden;
North American Press. 1990
HEENDEE, J.C & DAWSON, C.P. Wilderness Management — stewardships and
protection od resources and values. Ogden: Fulcrum Publishing, 2002. 3º Ed.
HOLLANDA, Aurélio Buarque de, Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa. 2.
edição revisada e ampliada. São Paulo: Nova Fronteira. 1986. 1.838 p.
MAIA NETO, Francisco. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Porto Alegre,
IBAPE, nº 114, p 187, dezembro de 1998.
MARCELLO, João Diniz, Avaliação Mercadológica de Imóveis — WDL — Porto Alegre —
2012
MEYER, Rivadavia Maciel Correa — Avaliação de Imóveis. Lumem Juris -
2003
SALDANHA, Marcelo Soarez. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Porto Alegre,
IBAPE, nº 111, p 79 e 83, setembro de 1998.
Rua Dom Pedro Il n2.16 - Bairro Novo Itabirito — Itabirito MG
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16 a Heul aújo
Corretor de Imóveis
CRECI: 0038522
Heuler Araujo - Perito Avaliador imobiário
15. FONTES DE PESQUISA
— D Legend
Av. Dr. Nilo Peçanha, 1237
Petrópolis — Porto Alegre/RS
Telefone: (51) 3073.6666
WWW.THELEGEND.COM.BR
— Imobiliária Mais Imoveis
Av. Queiroz Junior ,767
Itabirito - MG
Telefone: (31)3563-2338
www. Imobiliariamaisimoveis.com.br
- ZAP IMÓVEIS
WWW.ZAPIMOVEIS.COM.BR
Ouro Preto — Wikipédia, a enciclopédia livre (wikipedia.org)
- CÓDIGO FLORESTAL BRASILEIRO
WWW .PLANALTO.GOV.BR/CCIVIL 03/ ATO2011-2014/2012/LEI/L12651.HTM
Ê 4. CURRÍCULO DO AVALIADOR
Heuler Glovani Oliveira Araujo
heulerae gmail.com (31)98688-4238
* Corretor de Imóveis
« Perito Avaliador Judicial
« Especialisto em Avaliação Imobiliária pela SindiscomMG
, PRINCIPAIS CLIENTES DO PERITO/EMPRESA
[= Irmãos Farid Ltda “|- Câmara Municipal de Itabirito
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e-mail heuleraeOgmail.com contato:( 31)98688-4238 =
Heuter Araújo |
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