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PREFEITURA MUNICIPAL DE LAVRAS
PROCURADORIA-GERAL DO MUNICÍPIO
Ofício nº 178/2025/PGM/LSS
Lavras, 07 de agosto de 2025.
A Sua Excelência o Senhor
Ubirajara Cassiano Rocha
Presidente da Câmara Municipal de Lavras
Ref.: Encaminhamento de Projeto de Lei Complementar do Executivo (PGM nº 016/2025) que
“Autoriza o Poder Executivo Municipal a alienar imóvel de sua propriedade, mediante
procedimento de Leilão, e a vincular os recursos financeiros obtidos para a aquisição de gleba
de terras destinada à implantação do Distrito Industrial Inteligente de Lavras, e dá outras
providências”.
Senhor Presidente,
Tenho a honra de encaminhar a Vossa Excelência e aos demais membros da douta Casa
Legislativa o anexo Projeto de Lei Complementar nº 016/2025, que autoriza o Poder Executivo
Municipal a proceder à alienação de imóvel de sua propriedade e a vincular, de forma
prioritária, os recursos financeiros resultantes para a aquisição de uma gleba de terras
destinada à implantação do novo Distrito Industrial Inteligente de Lavras.
A presente iniciativa legislativa reflete uma visão estratégica para o futuro econômico de
Lavras, focada na otimização da gestão do patrimônio público municipal e na promoção de
um desenvolvimento socioeconômico robusto e sustentável.
É fundamental destacar que o Município não possui mais a necessidade estratégica ou
operacional de manter em seu patrimônio uma gleba rural de tais dimensões e características,
como a "Fazenda da Vargem". A manutenção desse ativo, em sua configuração atual, não se
alinha às demandas mais prementes de crescimento da cidade. Pelo contrário, sua alienação
representa uma oportunidade ímpar de capitalização para o Município, bem como o
investimento em industrialização.
Por outro lado, a aquisição de uma área adequada para a implantação de um novo Distrito
Industrial Inteligente de Lavras tornou-se uma urgência inadiável. A carência de espaço
devidamente planejado e infraestruturado para a atração de novas empresas e a expansão das
existentes tem sido um gargalo para o desenvolvimento econômico local.
Nesse contexto, a alienação da Fazenda da Vargem, por meio de Leilão, conforme os preceitos
da Lei nº 14.133, de 2021 (Lei de Licitações e Contratos), não representa apenas a desoneração
de um ativo cujo propósito inicial não se alinha às necessidades atuais de desenvolvimento,
mas sim uma ação estratégica de capitalização.
Os recursos advindos desta venda serão preferencialmente direcionados para viabilizar a
aquisição de uma gleba de terras para o Distrito Industrial Inteligente, preferencialmente às
margens da Rodovia Fernão Dias, ou em outra localização estratégica que os estudos técnicos
venham a indicar como mais adequada.
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A avaliação do imóvel a ser alienado acompanha este Projeto de Lei Complementar, servindo
de base para o preço mínimo do leilão e comprovando a viabilidade da operação.
A aprovação desta matéria é de suma importância para o futuro econômico de nossa cidade,
possibilitando a atração de investimentos, a criação de empregos e a geração de renda, fatores
essenciais para a qualidade de vida de nossos cidadãos.
Contando com a compreensão e o apoio desta Casa, solicito a Vossa Excelência que o presente
Projeto de Lei Complementar seja apreciado com a brevidade que o tema exige.
Aproveito o ensejo para reiterar os votos de elevada estima e consideração.
Atenciosamente,
JUSSARA MENICUCCI DE OLIVEIRA
Prefeita Municipal
Acompanha este Projeto o seguinte documento:
Laudo de Avaliação nº 002/2025.
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PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR DO EXECUTIVO
(PGM Nº 016/2025)
AUTORIZA O PODER EXECUTIVO MUNICIPAL A ALIENAR IMÓVEL DE SUA
PROPRIEDADE, MEDIANTE PROCEDIMENTO DE LEILÃO, E A VINCULAR OS
RECURSOS FINANCEIROS OBTIDOS PARA A AQUISIÇÃO DE GLEBA DE TERRAS
DESTINADA À IMPLANTAÇÃO DO DISTRITO INDUSTRIAL INTELIGENTE DE
LAVRAS, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
A Câmara Municipal de Lavras, Estado de Minas Gerais, aprovou e eu, Prefeita Municipal,
sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Fica o Poder Executivo Municipal, no estrito interesse público e visando à otimização
da gestão do patrimônio municipal para fomento do desenvolvimento econômico local,
autorizado a promover a alienação onerosa da seguinte gleba de terras de sua propriedade:
Uma gleba de terras de uso predominantemente agropastoril, com área de
2.165.088,59 m² (dois milhões, cento e sessenta e cinco mil, oitenta e oito
metros quadrados e cinquenta e nove decímetros quadrados), equivalente a
216,5088 hectares (duzentos e dezesseis hectares, cinquenta ares e oitenta e
oito centiares), localizada na região denominada “Farias”, parte da Fazenda
Vargem Grande, no Município de Lavras, Estado de Minas Gerais, registrada
sob a Matrícula nº 18.564 no Cartório de Registro de Imóveis de Lavras/MG.
§ 1º A alienação de que trata o caput deste artigo será realizada mediante procedimento de
Leilão, nos termos da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, e suas alterações, ou legislação
superveniente aplicável, do tipo "Maior Oferta", observados os princípios da legalidade,
publicidade, impessoalidade, moralidade, eficiência e competitividade.
§ 2º Para fins de realização do Leilão, o imóvel descrito no inciso I deste artigo foi devidamente
avaliado, por órgão técnico municipal competente, servindo o valor apurado como preço
mínimo para o certame.
§ 3º O Poder Executivo Municipal fica autorizado a adotar todas as medidas administrativas e
legais necessárias para a efetivação da alienação, incluindo, se for o caso, a gestão de eventuais
rescisões de instrumentos jurídicos pré-existentes que recaiam sobre o imóvel, assegurando a
transparência e a legalidade em todas as etapas do processo.
Art. 2º Os recursos financeiros arrecadados com a alienação do imóvel terão destinação
preferencial para a implantação do Distrito Industrial Inteligente, localizado às margens da
Rodovia Fernão Dias, ou em área estratégica que se mostre mais adequada para tal finalidade,
conforme estudos técnicos e de viabilidade a serem realizados pelo Poder Executivo Municipal.
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PROCURADORIA-GERAL DO MUNICÍPIO
Parágrafo Único. O Poder Executivo Municipal deverá garantir a segregação e o controle
orçamentário-financeiro desses recursos, assegurando a estrita observância da destinação
vinculada e a ampla publicidade dos atos de sua aplicação, em conformidade com as normas
de finanças públicas.
Art. 3º O Poder Executivo Municipal regulamentará, no que couber, os procedimentos
complementares necessários para a fiel execução desta Lei.
Art. 4º Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei Complementar nº 362,
de 20 de abril de 2017, no que se refere à Concessão de Direito Real de Uso do imóvel descrito
no Art. 1º desta Lei, para que não haja conflito de finalidades e de uso do bem público.
Art. 5º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Prefeitura Municipal de Lavras, em 7 de agosto de 2025.
JUSSARA MENICUCCI DE OLIVEIRA
Prefeita Municipal
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LAUDO DE AVALIAÇÃO N° 002/2025
Requerente:
PREFEITURA MUNICIPAL DE LAVRAS
CNPJ 18.244.376/0001-07
Av. Dr. Silvio Menicucci, 1575, Kennedy, Lavras/MG
Responsáveis Técnicos:
Alex Wander Martins Villela
Engenheiro Agrimensor
CREA 2014113711
MASP 27716
Mariluci Aparecida Guedes Militani
Engenheira Civil
CREA 198108/MG
MASP 5695
Gabriel Sales Vitor
Engenheiro Civil
CREA 357.374/MG
MASP 26502
Objeto da avaliação:
Uma gleba de terras no local denominado “Farias”, Parte
da Fazenda Vargem Grande, no município de Lavras/MG.
Matrícula 18.564 – CRI Lavras/MG
Data de referência da avaliação:
Maio de 2025
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Sumário
1. INTRODUÇÃO ......................................................................................................3
2. IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL.......................................3
3. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA E METODOLÓGICA...........................................5
3.1. Critérios de Seleção dos Dados de Mercado ........................................................5
3.2. Critérios de tratamento dos dados de mercado ...................................................6
3.3. Tratamento estatístico..........................................................................................10
4. PESQUISA DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS.............................10
4.1. Pesquisa de Mercado ...........................................................................................10
4.2. Homogeneização dos dados................................................................................11
4.3. Aplicação de coeficientes de depreciação, valorização ou outros ...................13
4.4. Enquadramento do Laudo....................................................................................14
4.5. Eliminação de dados suspeitos – Critério de Chauvenet ..................................15
5. CÁLCULO DO VALOR .......................................................................................16
5.1. Valor Unitário de Mercado (VUM).........................................................................16
5.2. Área Considerada para Avaliação........................................................................16
5.3. Valor Estimado médio...........................................................................................17
5.4. Estabelecimento dos limites superior e inferior.................................................17
6. CONCLUSÃO .....................................................................................................18
7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................19
ANEXOS .................................................................................................................20
Anexo A – Fotos e Croquis..............................................................................................21
Anexo B - Planta do imóvel .............................................................................................27
Anexo C – Tabela das amostras......................................................................................28
Anexo D - Certidão de matrícula atualizada ...................................................................33
Anexo E - Croquis, mapas e outros documentos de apoio...........................................35
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1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel foi elaborado pela Junta de
Avaliação de Bens Imóveis da Prefeitura de Lavras/MG, em atendimento à solicitação da
Procuradoria-Geral do Município. A finalidade precípua deste laudo é subsidiar o
município sobre as tomadas de decisão relativa à gestão patrimonial do imóvel objeto
desta avaliação.
A presente avaliação visa à determinação do valor justo de mercado do bem,
observando os princípios da impessoalidade, equidade, transparência, legalidade e do
devido processo legal, assegurando respaldo técnico às decisões da chefe do poder
executivo sobre a gestão patrimonial do Município.
A metodologia adotada está em conformidade com os preceitos estabelecidos pela série
de normas técnicas da ABNT NBR 14.653 (Partes 1 a 4), complementada por referências
da literatura técnico-científica especializada em engenharia de avaliações. Serão
considerados os aspectos físicos, jurídicos, funcionais e mercadológicos do imóvel, com
ênfase em sua vocação atual e potencial de uso, bem como sua inserção no contexto urbano
e socioeconômico da localidade.
O laudo será estruturado com registros fotográficos, levantamentos de mercado,
caracterizações técnicas, conclusões valorativas e referências bibliográficas, compondo o
corpo probatório necessário à finalidade expropriatória pretendida pela Administração
Pública.
2. IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL
Descrição física do imóvel: O imóvel avaliado consiste em uma gleba rural de
aproximadamente 2.165.088,00 metros quadrados, de uso predominantemente
agropastoril, localizado na região denominada “Farias”, zona rural de Lavras.
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Topografia: O terreno apresenta topografia irregular, com declividade acentuada, o que
favorece sua aptidão para parcelamentos urbanos de natureza industrial, comercial ou
logística, desde que precedidos de nivelamento e infraestrutura adequada.
Cobertura do solo: A área encontra-se desprovida de vegetação nativa significativa,
apresentando cobertura de solo predominantemente agropastoril com plantação de café
em aproximadamente 75 hectares. Possui área de preservação permanente no entorno de
nascentes e do curso d’água que contorna o imóvel mais ao sul e que totaliza
aproximadamente 31 hectares. Não foi identificado na certidão de matrícula a presença de
reserva legal.
Benfeitorias: O imóvel não possui cercamento devido à sua divisa natural com o curso
d’água, infraestrutural com a ferrovia e com a estrada que dá acesso à gleba rural de
propriedade do concessionário. Não há presença de posteamento com fiação aérea de
energia elétrica atravessando a propriedade. Há sistema de esgotamento sanitário através
fossa séptica e sistema de abastecimento de água através de poço artesiano. Há quatro
edificações no imóvel: (i) dois galpões de alvenaria, sem acabamento, sem piso, cobertura
de estrutura metálica para estoque de insumos e materiais; (ii) duas residências de baixo
de alvenaria, sem acabamento, cobertura de telhas de amianto, baixo padrão construtivo.
Há aproximadamente 75 hectares de cultivo de café.
Acessibilidade e entorno: O terreno possui acesso à estrada rural de baixa qualidade,
irregular, sem estrutura de pavimentação. Faz confrontação com imóveis rurais de uso
predominantemente rural.
Condições do solo e uso potencial: Visualmente, o solo apresenta caracterís- ticas
argilosas e exposição de subleito em algumas áreas, o que indica a necessidade de análise
geotécnica para usos com cargas elevadas. Entretanto, pelas condições visíveis, o imóvel
não demonstra potencial uso agropastoril.
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Área total aproximada: 2.165.088,59 m² ou 216,5088 ha
Matrícula e registro em cartório: 18.564, CRI Lavras/MG
Uso atual e zoneamento urbano: Uso rural, zoneamento rural.
Fotos e croquis: Anexo A
Planta baixa e localização geográfica: Anexo B
Observações: Não há.
3. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA E METODOLÓGICA
Para a determinação do valor de mercado do imóvel objeto deste laudo, foi adotado o
método comparativo direto de dados de mercado, conforme indicado pela ABNT NBR
14.653 – Avaliação de bens –, por ser o mais indicado em casos de imóveis com liquidez
e oferta significativa de informações de mercado. Este método baseia-se na comparação
entre o bem avaliando e outros bens similares disponíveis ou recentemente transacionados
na mesma região, devidamente ajustados por meio de fatores de homogeneização.
Segundo Deslandes (2002), o método comparativo direto de dados de mercado é
o mais indicado para imóveis rurais, com uso consolidado, sendo o método preferencial,
conforme prescreve a NBR 14.653, sempre que existirem dados de mercado confiáveis e
suficientes. Sua aplicação baseia-se na comparação entre o bem avaliando e outros
similares efetivamente transacionados ou ofertados, com as devidas inferências e
homogeneizações.
A seguir serão apresentados os critérios de seleção dos dados de marcado e os
critérios de tratamento dos dados de mercado, conforme recomenda Deslandes (2002),
para tornar exequível a aplicação do método selecionado.
3.1. Critérios de Seleção dos Dados de Mercado
Localização: Foram considerados imóveis situados preferencialmente na zona rural
e no mesmo eixo de desenvolvimento do imóvel avaliando, com características
urbanísticas semelhantes (zoneamento, uso permitido, infraestrutura,
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acessibilidade, etc.)
Data da coleta: Apenas informações de mercado atualizadas (últimos 12 meses)
foram consideradas, respeitando a validade dos dados conforme a NBR 14.653.
Tipo de imóvel: Seleção de imóveis de natureza rural, de uso predominantemente
agropastoril.
Fontes: Foram utilizadas fontes confiáveis, como imobiliárias locais, anúncios em
plataformas digitais especializadas, corretores atuantes, órgãos públicos e registros
de cartórios, quando disponíveis.
Capacidade do uso da terra: Foram selecionados imóveis com capacidades de uso
da terra para gerar renda compatíveis com o imóvel objeto da avaliação, ou seja,
terras cultiváveis.
Exclusão de outliers: Dados com valores muito discrepantes em relação à amostra
foram excluídos para evitar distorções.
3.2. Critérios de tratamento dos dados de mercado
Segundo a NBR 14653-1, osfatores de homogeneização são o “tratamento dos preços
observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em
termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem
avaliando”, ou seja, os imóveis de amostra de mercado serão comparados com o imóvel
avaliando com o objetivo de corrigiras distorções existentes.
Os dados coletados foram submetidos a tratamento técnico com base em inferência
estatística e homogeneização, conforme preconizado pela norma e indicados pela
literatura. Os critérios a seguir obedecerão às planilhas estabelecidas por Deslandes (2002)
assim como serão incluídos outros fatores de relevância ao imóvel:
Fator de fonte (Ff): Foi padronizado a utilização de dados com a mesma fonte nos
elementos da amostra, se tratando de anuncios de venda. Dessa maneira, esses valores
apresentaram uma elasticidade de negociação. O que normalmente ocorre é uma
redução de 10% do valor total, ou seja, um fator de multiplicação de 0,90. Porém,
será considerado um desconto de 10% para valor de venda anunciados das amostras
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até R$ 10.000.000,00 e acima desse valor 15%. Isso, se deve ao fato de que, quanto
maior o valor de venda maior a margem para negociação do preço.
Fator de Capacidade de Uso da terra (Fcut): Não será aplicado trata- mento neste
fator em virtude da padronização da capacidade de uso da terra entre todos os
elementos da amostra, sendo todos os imóveis classificados como terras cultiváveis
classe I, assim como o imóvel objeto desta avaliação;
Fator de Contemporaneidade (Fc): Não será aplicado tratamento neste fator em
virtude da padronização de período de obtenção dos dados entre todos os elementos
da amostra;
Fator da forma de paga (Ffp): Não será aplicado tratamento neste fator em virtude
da padronização da forma de pagamento, sendo admitida a forma “a vista” para
todos os elementos da amostra bem como pela área objeto desta avaliação;
Fator de Recursos Hídricos (Frh): Serão aplicados os coeficientes de ajustes de
homogeneidade e cada imóvel em função da sua disponibilidade de oferta de cursos
d’água;
TIPO QUALIFICAÇÕES Escala
de Valor
Muito Bom
Recursos naturais: margem de rios secundários, ou de grande rio, com
várias nascentes perenes e intermitentes, córregos ou vere- das, lagoas, etc.
recursos artificiais: serviços de fornecimento pú- blico, cisternas, poços
artesianos, aquedutos, represas, caixas
d’água, bebedouros, etc.
1,10
Bom
Recursos naturais: margem de rio secundário, nascentes perenes e
intermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc. recursos artificiais: poços
artesianos, cisternas, aquedutos, represas, caixas d’água,
bebedouros, etc.
1,05
Regular Recursos naturais: nascentes perenes e intermitentes, córregos ou veredas,
lagoas, etc. recursos artificiais: poços artesianos, cister- nas, aquedutos,
represas, caixas d’água, bebedouros, etc.
1,00
Ruim Recursos naturais ou artificiais que não possibilitam a total utiliza- ção do
imóvel, dentro de sua vocação regional e natural.
0,95
Muito Ruim Inexistência de recursos naturais ou artificiais, o que impossibilita a
utilização do imóvel, dentro de sua vocação regional e natural.
0,90
Fator de Acesso (Fa): Serão aplicados os coeficientes de ajustes de
homogeneidade e cada imóvel em função do seu tipo de estrada de acesso e
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obstáculos naturais, perenes ou temporários;
TIPO TIPO DE ESTRADA Importância das distâncias Escala
de Valor
Muito Bom Asfaltada Limitada 1,10
Bom Primeira classe – não-asfaltada Relativa 1,05
Regular Não-pavimentada Significativa 1,00
Ruim Estradas de serviço e passagem Vias e distâncias equivalentes 0,95
Muito Ruim Fechos de serviço Dist. e classes equivalentes 0,90
Fator de Localização (FL): Serão aplicados os coeficientes de ajustes de
homogeneidade e cada imóvel em função do seu posicionamento geográfico, sendo
maior o coeficiente quanto mais próximo for das estruturas urbanas ou rodovias;
TIPO Distância do centro urbano ou rodovia de acesso Escala de Valor
Muito Bom Até 1 km 1,10
Bom De 1 km à 5 km 1,05
Regular De 5 km à 10 km 1,00
Ruim De 10 km à 1 km 0,95
Muito Ruim Acima de 15 km 0,90
Fator de escala (Fe): Serão aplicados os coeficientes de ajustes de homo- geneidade
a cada imóvel em função da discrepância de sua área em comparação com o imóvel
objeto desta avaliação, sendo menos valorizadas quanto maior for a escala de área.
Esse fator será calculado pela formula abaixo:
Fator do Padrão de benfeitorias (Fb): Conforme Deslandes (2002) e práticas de
mercado, as benfeitorias são classificadas por seu estado e influência no valor do imóvel
rural, utilizando de fator de benfeitorias (Fb) para ajuste no valor da terra. Este fator pode
ser inferior, igual ou superior a 1, conforme o impacto positivo ou negativo das
benfeitorias no valor do imóvel. Apesar da produção agropastoril serem semelhantes nos
dados coletados e a amostra, o padrão construtivos das construções existentes
apresentam diferenças, em virtude disso será aplicado fatores de correção conforme
tabela abaixo:
TIPO Distância do centro urbano ou rodovia de acesso
Escala de
Valor
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Muito Bom Benfeitorias em excelente estado de conservação, com manutenções
aparentes em dia, com padrões construtivos elevados, tijolo/alvenaria, idade
aparente 0-5 anos de construção (recente), tem funcionalidade plena e
agrega eficiência a propriedade, área construída ampla e bem planejada, que
agregam valor ao imóvel.
1,10
Bom
Benfeitorias em bom estado de conservação, com manutenções aparentes
pequenas, com padrões construtivos bons, tijolo/alvenaria, idade aparente 5-
10 anos de construção, tem boa funcionalidade atendendo a propriedade, área
construída adequada, que agregam valor ao imóvel, de forma moderada.
1,05
Regular
Benfeitorias necessita de reparos, sendo o estado de conservação regular,
com manutenções aparentes necessarias, com padrões construtivos médios,
materiais mistos e qualidade irregular, idade aparente 10-15 anos de
construção, atende parcialmente a funcionalidade da propriedade, área
construída subutilizada ou insuficiente, pouco impacto positivo ao valor do
imóvel.
1,00
Ruim
Benfeitorias necessita de reparos, sendo o estado de conservação ruim, com
manutenções aparentes necessarias, com padrões construtivos médios,
materiais mistos e qualidade irregular/ruim, idade aparente 15-30 anos de
construção, não atende ou atende de forma reduzida a funcionalidade da
propriedade, área construída reduzida, impacto negativo ao valor do imóvel.
0,90
Muito Ruim
Benfeitorias necessita de reparos e/ou tem a estrutura comprometida, sendo
o estado de conservação muito ruim, com manutenções necessarias, com
custo de reposição alto, com padrões construtivos improvisados e/ou médios,
materiais mistos e qualidade irregular/ruim, idade aparente superior a 30 anos
de construção, não atende a funcionalidade da propriedade, necessitando de
modificações, área construída reduzida e deteriorada, impacto negativo ao
valor do imóvel.
0,85
Fator Topografia (Ft): Foram aplicados ajustes conforme a declividade e
condições geomorfológicas do terreno: plano, ondulado, montanhoso. Segundo
IBAPE/SP (2011), deve-se considerar o custo adicional de adaptação do terreno à
sua finalidade (loteamento, uso agrícola, edificação), e aplicar índice de correção
para a topografia.
TIPO Distância do centro urbano ou rodovia de acesso
Escala de
Valor
Muito Bom Terreno plano, com poucas ou nenhuma necessidade de terraple- nagem para
a implantação do empreendimento 1,1
Bom
Terreno favorável, com poucas sinuosidades de aclives e decli- ves,
demandando pouca movimentação de terra para a instalação
do empreendimento.
1,05
Regular
Terreno irregular que representa o padrão topográfico da região
apresentando leves colinas, demandando moderada movimentação de terra para a implantação do empreendimento
1,00
Ruim
Terreno muito irregular, acima do padrão topográfico da região,
demandando grandes movimentações de terra para a terraplena- gem do
terreno.
0,95
Muito Ruim
Terreno completamente montanhoso, com poucas ou nenhuma área plana,
devendo ser feita grandes movimentações de terra para a terraplenagem em
todo o imóvel para a instalação do empreendimento
0,90
Infraestrutura (Fi): Considera a existência de energia elétrica, poço arte- siano,
coleta de lixo, vias pavimentadas, internet, entre outros. Como o imóvel objeto desta
avaliação dispõe das infraestruturas mínimas, compatíveis com os dados coletados,
não foram aplicados ajustes neste critério.
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Portanto, o valor de cada elemento da amostra será dado pela equação a seguir:
Onde: Vm é o Valor de mercado da amostra.
3.3. Tratamento estatístico
Conforme recomenda Delandes (2002), a partir da homogeneização dos dados, serão
aplicados cálculos estatísticossobre os valores encontrados para a determinação do campo
de arbítrio e erro percentual, dados pela equação:
Onde: δ é o desvio padrão, n é o número de amostras e t é o valor correspon- dente
da tabela de student.
A partir da definição dos limites inferior e superior, será arbitrado um valor em
função das características específicas das condições do processo como critérios de
prejuízo, valorização, custos de reedição e reprodução, etc.
4. PESQUISA DE MERCADO E TRATAMENTO DOS DADOS
Este capítulo apresenta os procedimentos técnicos adotados para a coleta e tratamento dos dados de mercado utilizados na aplicação do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, conforme os preceitos estabelecidos pela ABNT NBR 14653-3:2022
– Parte 3: Imóveis Rurais.
4.1. Pesquisa de Mercado
Foram coletadas informações relativas a 12 imóveis rurais localizados no município
de Lavras/MG, com características compatíveis ao imóvel objeto desta avaliação,
notadamente quanto à destinação agropastoril consolidada, localização regional e padrão
construtivo. As amostras foram extraídas de fontes públicas como sites de imobiliárias
V = Vm x Frh x FI x Fb x Fe x Ft x Ff x Fa
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locais e todos os dados referentes à área total, valor de oferta, localização, tipo de
negociação, data de consulta e links para acesso estão contidos no Anexo C deste
documento. A Tabela 1 apresenta o resumo das amostras, com a área total, valor de
oferta e valor unitário estimado em R$/m².
Tabela 1 - Resumo das amostras
ID Área (m²) Preço Preço/m²
1 30.000 R$ 490.000,00 R$ 16,33
2 50.292 R$ 700.000,00 R$ 13,92
3 80.000 R$ 1.200.000,00 R$ 15,00
4 420.000 R$ 2.800.000,00 R$ 6,67
5 260.000 R$ 2.900.000,00 R$ 11,15
6 700.000 R$ 5.000.000,00 R$ 7,14
7 660.000 R$ 6.900.000,00 R$ 10,45
8 938.739 R$ 8.500.000,00 R$ 9,05
9 1.240.000 R$ 11.000.000,00 R$ 8,87
10 1.340.000 R$ 16.000.000,00 R$ 11,94
11 2.390.000 R$ 27.000.000,00 R$ 11,30
12 11.500.000 R$ 100.000.000,00 R$ 8,70
4.2. Homogeneização dos dados
Conforme preconizado pela NBR 14653-3, foi realizada a homogeneização dos
dados amostrais com o objetivo de torná-los comparáveis ao imóvel avaliado. Em outras
palavras, é aplicado o coeficiente que cada amostra precisa ser multiplicado para
equipará-la às características do imóvel avaliando. Para tanto, foram aplicados os fatores
de ponderação que consideram as variáveis relevantes de mercado, conforme descrito no
item 3.2 deste laudo, notadamente:
Frh – Fator de regularidade e hidrogeologia do terreno;
Fa -Fator de acesso;
Fe – Fator de Escala (ajuste das áreas);
FL – Fator de localização;
Fb – Fator de padrão de benfeitorias existentes;
Ft – Fator de topografia;
Ff – Fator de fonte
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Tabela 2 - Coeficientes de caracterização das amostras
ID
Imóvel Frh Fa FL Fb Ft
1 1 1,05 1 1 1
2 1 1,05 1 1 1,05
3 1 1,05 1 1,05 1,05
4 1 0,95 0,95 1,05 0,95
5 1 0,95 0,95 1,1 0,95
6 1 0,95 0,95 1,05 0,95
7 1 0,95 0,95 1,05 0,95
8 1 1,1 0,9 1,05 0,95
9 1 0,95 0,95 1,05 1,05
10 1,05 0,9 0,9 1,1 1
11 1 0,95 0,95 1,1 0,95
12 1,1 0,95 0,95 1,1 0,95
Tabela 3 – Coeficientes de caracterização da amostra
ID Imóvel
avaliado
Frh Fa FL Fb Ft
1 0,9 0,9 0,85 0,9
Tabela 4 – Fatores homogeneizados em comparação dos elementos da amostra com o
avaliado
ID
Imóvel Frh Fa FL Fb Ft
1 1,00 0,86 0,90 0,85 0,90
2 1,00 0,86 0,90 0,85 0,86
3 1,00 0,86 0,90 0,81 0,86
4 1,00 0,95 0,95 0,81 0,95
5 1,00 0,95 0,95 0,77 0,95
6 1,00 0,95 0,95 0,81 0,95
7 1,00 0,95 0,95 0,81 0,95
8 1,00 0,82 1,00 0,81 0,95
9 1,00 0,95 0,95 0,81 0,86
10 0,95 1,00 1,00 0,77 0,90
11 1,00 0,95 0,95 0,77 0,95
12 0,91 0,95 0,95 0,77 0,95
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Tabela 5 – Fatores homogeneizados por meio de formula e/ou comumentes utilizados
ID
Imóvel Fe Ff
1 0,84 0,90
2 0,85 0,90
3 0,85 0,90
4 0,88 0,90
5 0,87 0,90
6 0,95 0,90
7 0,95 0,90
8 0,96 0,90
9 0,97 0,90
10 0,97 0,90
11 1,01 0,90
12 1,15 0,90
4.3. Aplicação de coeficientes de depreciação, valorização ou outros
Com base na fórmula de ajuste de valor unitário definida na metodologia (item 3.2),
foi calculado o valor unitário homogeneizado (VUH) para cada amostra. O cálculo
considerou a multiplicação do valor unitário anunciado pelos coeficientes de
homogeneização combinados, resultando na Tabela 4 e 5:
ID Valor unitário /m² Valor Unitário
Homogeneizado
1 R$ 16,33 R$ 7,32
2 R$ 13,92 R$ 5,96
3 R$ 15,00 R$ 6,13
4 R$ 6,67 R$ 3,63
5 R$ 11,15 R$ 5,70
6 R$ 7,14 R$ 4,20
7 R$ 10,45 R$ 6,14
8 R$ 9,05 R$ 4,90
9 R$ 8,87 R$ 4,82
10 R$ 11,94 R$ 6,93
11 R$ 11,30 R$ 6,72
12 R$ 8,70 R$ 5,40
A partir dos valores homogeneizados, obteve-se o valor unitário médio da amostra
tratada:
Média aritmética simples dos valores homogeneizados: R$ 5,66/m²
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Este valor será utilizado como referência na estimativa do valor do imóvel avaliado,
conforme os critérios e ponderações definidos nos capítulos seguintes.
4.4. Enquadramento do Laudo
Conforme os dados e parâmetros apresentados no decorrer do laudo, foi feito o
enquadramento do laudo de acordo com o estabelecido na NBR 14.653-3.
Tabela - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição
Grau
Total
III II I
1
Caracterização do
bem avali- ando
Completa quanto a
todos os atribu- tos
analisados
Completa quando
aos atri- butos
utilizados no
tratamento
Adoção de uma situação
paradigma 3
2
Quantidade mínima de dados
efetivamente
utilizados
8 6 4 2
3
Apresentação dos
dados
Atributos relati- vos
a todos os dados e
variáveis analisados
na modelagem, com
foto
Atributos relativos a todos os
dados e variáveis analisados
na modelagem
Atributos relativos aos
dados e varáveis efetivamente utilizados no
modelo
1
4
Origem dos fatores de Homogeneização
Estudos embasados em metodologia científica
Publicações Análise do avaliador 2
5
Intervalo admissível de ajuste
para o conjunto
de fatores
0,80 a 1,25 0,70 a 1,40 0,50 a 2,00ª 3
ª No caso de utilização de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissível de ajuste
é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados pesquisados, a amostra seja menos heterogênea
11
Graus III II I
Pontos mínimos 13 8 5
Itens obrigatórios
2, 4 e 5 no grau III os
demais no mínimo no
grau II
2, 4 e 5 no grau II os
demais no mínimo no
grau I
Todos, no
mínimo no
grau I
II
Tabela - Grau de precisão de estimativa de valor
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DESCRIÇÃO Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central
da estimativa ≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
Classificado com grau de precisão III
Portanto, o laudo apresenta grau de fundamentação II e grau de precisão III.
4.5. Eliminação de dados suspeitos – Critério de Chauvenet
Este é o procedimento comumente adotado para testar a compatibilidade dos elementos
amostrais, eliminando, quando necessário, os dados de maior discre- pância em relação á média.
Executa-se o teste, comparando-se a relação entre os extremos de maiores diferenças, e portanto
de maior desvio, com a média aritmética (X), e dividindo pelo desvio padrão (δ). Esse
procedimento determina o desvio observado, que deve ser comparado com o desvio crítico (d/s
Crit.), estabelecidos e tabelado para a cada quantidade “n” de elementos pesquisados conforme
tabela que consta abaixo:
Como foram utilizados 12 dados amostrais o d/s crit pela tabela de Chauvent é de
2,03.
Por meio da formula abaixo foram calculados os d/s (obs), para os limites inferior e
superior, e comparado o resultado com o d/s crit.
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VALOR MÁXIMO DADOS R$ 16,33
VALOR MÍNIMO DADOS R$ 6,67
MÉDIA DOS DADOS R$ 10,88
DESVIO DOS DADOS 3,0351
Elementos
Extremos Diferença d/s (obs) Tabelado (d/s crit.) Constatação
INFERIOR 5,45 1,80 2,03 Amostra Segura
SUPERIOR 4,21 1,39 2,03 Amostra Segura
Dessa forma, não há necessidade de saneamento de possíveis elementos discrepantes
na amostra e pode-se prosseguir com os cálculos.
5. CÁLCULO DO VALOR
Este capítulo apresenta o cálculo do valor de mercado do imóvel avaliado, com base
na aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme descrito
nos capítulos anteriores e em conformidade com a ABNT NBR 14.653-3:2022. Os valores
utilizados foram obtidos a partir de dados de mercado tratados e homogeneizados,
resultando na estimativa de valor justo para fins de desapropriação por utilidade pública.
5.1. Valor Unitário de Mercado (VUM)
Com base na análise estatística e no tratamento técnico dos dados de mercado, foi
apurado o seguinte valor unitário médio homogeneizado:
Valor Unitário Médio Homogeneizado (VUM): R$ 5,66/m²
Este valor representa a média dos preços por metro quadrado de imóveis com
características compatíveis àquelas do imóvel avaliado, considerando aspectos como
localização, acesso, topografia, escala de área, disponibilidade hídrica, entre outros.
5.2. Área Considerada para Avaliação
Considera-se para a avaliação a área integral do imóvel de 2.165.088,59 m²,
conforme mapa demonstrativo em anexo.
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5.3. Valor Estimado médio
O valor total do imóvel é obtido pela multiplicação do valor unitário de mercado pela
área avaliada:
Valor Total (VT) = VUM × Área Avaliada
VT = R$ 5,66/m² × 2.165.088,59 m²
VT = R$ 12.243.786,66
5.4. Estabelecimento dos limites superior e inferior
Para definir o campo de arbítrio do valor unitário de mercado, foi aplicado o intervalo
de confiança de 95%, conforme metodologia apresentada no item 3.3:
Fórmulas aplicadas:
Limite Inferior = x̄ - (δ / √(n - 1)) × t Limite Superior = x̄ + (δ / √(n - 1)) × t
Dados utilizados:
Média dos valores unitários homogeneizados (x̄): 5,66
Desvio padrão amostral (δ): 1,11
Número de amostras (n): 7, logo n - 1 = 11
Coeficiente t de Student (95% de confiança): 2,179
Passo a passo do cálculo:
1. Erro padrão da média: Erro Padrão = 1,11 / √11 ≈ 0,3355
2. Intervalo (erro máximo admissível): Intervalo = 0,3355 × 2,179 ≈ 0,7311
3. Cálculo dos limites:
- Limite Inferior: 5,66 – 0,7311 ≈ 4,92 R$/m²
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- Limite Superior: 4,50 + 0,7311 ≈ 6,39 R$/m²
Resultado Final:
- Limite Inferior: R$ 4,92/m²
- Limite Superior: R$ 6,39/m²
Esse intervalo representa o campo de arbítrio técnico para o valor unitário de mercado
com 95% de confiança, conforme previsto em Deslandes (2002).
Com base nos limites do intervalo de confiança (R$ 4,92/m² a R$ 6,39/m²), os valores
são:
Valor Mínimo: R$ 10.660.801,08
Valor Máximo: R$ 13.826.772,24
6. CONCLUSÃO
Considerando os procedimentos técnicos adotados conforme as diretrizes da ABNT
NBR 14.653-3:2022 e da literatura, bem como os parâmetros de mercado apurados,
conclui-se que o valor unitário médio homogeneizado para o imóvel objeto desta
avaliação corresponde a R$ 5,66/m², resultando em um valor total estimado de R$
12.243.786,66 para a área de 2.165.088,59 m².
Dessa forma, com intervalo de confiança de 95%, delimitado entre R$ 4,92/m² e R$
6,39/m², a Comissão Técnica propõe que o valor da indenização seja fixado como o da
média aritmética, em R$ 5,66/m², totalizando R$ 12.243.786,66.
Dessa forma, entende-se que o valor proposto de R$ 5,66/m² representa uma quantia
tecnicamente razoável e juridicamente adequada, ao mesmo tempo em que se mantém
dentro dos parâmetros do intervalo de confiança definido pela análise estatística,
respeitando a legislação vigente e os princípios da justa inde- nização.
Este parecer é composto por 19 laudas, além dos documentos em anexo e,salvo melhor
juízo, este é nosso parecer.
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7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABNT. NBR 14653-1: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. 2. ed. Rio
de Janeiro: ABNT, 2001. 14 p.
ABNT. NBR 14653-3: Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais. 2. ed. Rio de Janeiro:
ABNT, 2004. 19 p.
DESLANDES, C. A., Avaliação de Imóveis Rurais. Editora Aprenda Fácil, Viçosa/MG,
2002;
SPU. Manual de Avaliação de Imóveis. Brasília/DF. Secretaria do Patrimônio da União,
2011;
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ANEXOS
Anexo A – Relatório fotográfico
Anexo B - Planta do imóvel
Anexo C - Tabela das amostras
Anexo D - Certidão de matrícula atualizada
Anexo E - Croquis, mapas e outros documentos de apoio
Anexo F - Planilhas detalhadas de cálculo
Anexo G - ART ou RRT (Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de
Responsabilidade Técnica)
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Anexo A – Fotos e Croquis
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Anexo B - Planta do imóvel
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Anexo C – Tabela das amostras
ID Localização
(Lavras/MG)
Área
Total
Área m² Preço Preço/m² Fonte
1 Área Rural 30.000 m² (3
há)
30000 R$ 490.000,00 R$ 16,33 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-area-rural-lavras-mg-2996088539.html
2 Área Rural na estrada para a
Usina do Funil
50.292 m²
(5,0 ha)
50292 R$ 700.000,00 R$ 13,92 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-zona-rural-lavras-mg-3007685357.html
3 Zona Rural (sítio à ~ 10 km de
Lavras)
80.000 m² (8
ha)
80000 R$ 1.200.000,00 R$ 15,00 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/rurais-a-venda-em-lavras-2980208283.html
4 Área Rural de Lavras (faz. c/
café, ~10 km de Lavras)
420.000 m²
(42 ha)
420000 R$ 2.800.000,00 R$ 6,67 https://www.suliimoveis.com.br/imovel/2465#:~:text=,Banheiro%28s%29%3A%20%201
5 Estrada Rural (fazenda/haras a
12 km de Lavras)
260.000 m²
(26 ha)
260000 R$ 2.900.000,00 R$ 11,15 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/rurais-a-venda-em-lavras-2979964082.html
6 Zona Rural (fazenda no
município de Lavras)
700.000 m²
(70 ha)
700000 R$ 5.000.000,00 R$ 7,14 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/rurais-a-venda-em-lavras-2979062903.html
7 Região Lavras/R. Vermelho
(fazenda a 7 km de Lavras)
660.000 m²
(66 ha)
660000 R$ 6.900.000,00 R$ 10,45 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/rurais-a-venda-em-lavras-3008458591.html
8 Rod. Lavras–Ingaí(fazenda
~17 km de Lavras)
938.739 m²
(93,87 ha)
938739 R$ 8.500.000,00 R$ 9,05 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/fazenda-lindi-ssima-com-o-tima-estrutura-a-17-
km-de-2997204203.html
9 Zona Rural (fazenda c/ 180 mil
pés de café)
1.240.000
m² (124 ha)
1240000 R$ 11.000.000,00 R$ 8,87 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/fazenda-na-regiao-de-lavras-mg_-tem3009596655.html
10 Área Rural (fazenda a ~10 km
de Lavras, prox. BR-381)
2.680.000
m² (268 ha)
2680000 R$ 15.000.000,00 R$ 5,60 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/fazenda-a-venda-_tripla-aptidao3007410862.html
11 Zona Rural (fazenda c/ 60 ha
em café, 3 nascentes)
1.340.000
m² (134 ha)
1340000 R$ 16.000.000,00 R$ 11,94 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/rurais-a-venda-em-lavras-3006708456.html
12 Fazenda Brejo Alegre 2.390.000
m² (239 ha)
2390000 R$ 27.000.000,00 R$ 11,30 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/linda-fazenda-porteira-fechada-em-lavras-mg3002278402.html
13 Área rural próxima à Represa
do Funil
11.500.000
m² (1.150
ha)
11500000 R$ 100.000.000,00 R$ 8,70 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/fazenda-zona-rural-lavras-3009186615.html
A seguir, as imagens dos sites por ordem do ID do imóvel.
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Amostra 1
Amostra 2
Amostra 3
Amostra 4
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Amostra 5
Amostra 6
Amostra 7
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Amostra 8
Amostra 9
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Amostra 10
Amostra 11
Amostra 12
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Anexo D - Certidão de matrícula atualizada
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Anexo E - Croquis, mapas e outros documentos de apoio