norma nº 761/2025

PREFEITURA MUNICIPAL DE ARTUR NOGUEIRA
(Berço da Amizade)
PAÇO MUNICIPAL “PREFEITO JACOB STEIN”
Rua 15 de Novembro, nº 1.400 - Artur Nogueira - SP - CEP 13165-025
CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
o <PABALHO E PROGRESSO, e-mail: contato(Darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
LEI COMPLEMENTAR N.º 761
“DISPÕE SOBRE AUTORIZAÇÃO PARA
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
MEDIANTE PERMUTA, DESAFETAÇÃO
DE ÁREA PÚBLICA QUE ESPECIFICA E
DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS”.
LUCAS SIA RISSATO, Prefeito do Município de Artur Nogueira,
Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições e prerrogativas legais,
FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e
promulga a seguinte Lei Complementar.
Art. 1º. - Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a proceder a
alienação de bens imóveis pertencentes à municipalidade, mediante permuta,
com a Mitra Diocesana de Limeira, inscrita no CNPJ sob nº. 47.949.656/0001-
19, mediante as condições previstas nesta Lei Complementar.
Art. 2º. - A alienação de que trata o Artigo anterior, deverá ser
realizada nos moldes do estabelecidos pelos Artigos; 76, Inciso |, alínea “c”, da r
Lei nº. 14.133, de 1º. de abril de 2021 e 101, da “LOMAN" — Lei Orgânica do !
is
Município de Artur Nogueira.
Art. 3º. - A Prefeitura Municipal, representada pelo Prefeito Municipal
dará em permuta à Mitra Diocesana de Limeira, dois terrenos de sua
propriedade abaixo descritos e devidamente identificados, (itens 1 e 2).
1) Um lote de terreno, sem benfeitorias, com área total de 7.704,85m?
(sete mil setecentos e quatro metros quadrados e oitenta e cinco
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Rua 15 de Novembro, nº 1.400 - Artur Nogueira - SP - CEP 13165-025
CNPJ 45.735.552/0001-86 Fone (19) 3827-9700
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BABA E PROGRESSO e-mail: contato(darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
centímetros), parte a ser destacada de uma área maior, mediante
procedimento apropriado, formada por imóveis situados no Jardim
Europa e Jardim Europa Il, avaliado em R$ 693.33 (seiscentos e
noventa e três reais e trinta e três centavos, por metro quadrado,
perfazendo um total de R$ 5.342.003,65 (cinco milhões trezentos e
quarenta e dois mil reais, sessenta e cinco centavos), conforme
laudo de avaliação anexo, que fica fazendo parte integrante e
inseparável desta Lei Complementar.
2) Um lote de Terreno, sem benfeitorias, com área total de 1.805.25
m2 (um mil oitocentos e cinco metros quadrados e vinte e cinco
centímetros) destinada a “Sistema de Lazer 05”, situada na
Quadra “U”, com frente para Rua João Luiz Machado, (antig
Rua 1), no Jardim Bela Vista Il, com suas identificações e
características descritas na matrícula nº. 109.943, Cartório de
Registro de Imóveis de Mogi Mirim, cadastro municipal sob nº.
03.4442.0790, bem como do laudo de avaliação, que são partes
integrantes e inseparáveis desta Lei Complementar, avaliado em
R$ 608.310638 (seiscentos e oito reais trinta e um centavo,
perfazendo um valor total de R$ 1.098.152,78 (um milhão
noventa e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e setenta e oito
centavos), conforme laudo de avaliação, anexo, que fica fazendo (
parte integrante e inseparável desta Lei Complementar.
8 1º. - O valor total dos imóveis pertencentes à municipalidade é de
R$ 6.440.156,43 (seis milhões quatrocentos e quarenta mil, cento e cinquenta e
seis reais e quarenta e três centavos).
$ 2º. - Os procedimentos necessários para as ações administrativas e
cartorárias, inclusive as despesas para a regularização da área a ser destacada,
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efa bAtmo E PRO e-mail: contato(darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
de que trata o item 1, deste Artigo, correrão sob a responsabilidade e expensas
da municipalidade.
Art. 4º. - Ficam desafetadas as áreas públicas de propriedade do
Município, descritas nos itens “1º e '2', do Artigo 3º., desta Lei Complementar
de suas atuais classificações de categorias a fim de convertê-las em bem
público de uso dominical, nos termos da legislação vigente e autorizando sua
alienação nos moldes desta Lei Complementar.
Parágrafo Único - Se necessário, poderá o Executivo expedir
Decreto, regulamentando as classificações e categorias, das áreas descritas
nesta Lei Complementar, para atender as disposições desta Lei Complementar.
Art. 5º. — O Município, representado pelo Prefeito Municipal receberá,
em permuta, da Mitra Diocesana de Limeira, o imóvel com suas identificações e
características constantes na matrícula nº. “44.623”, do Cartório de Registro de
Imóveis de Mogi Mirim, com cadastro e identificação municipal nº. 01.0380.3910,
ambos anexos, que serão partes inseparáveis desta Lei Complementar,
avaliado em R$ 6.440.156,43 (seis milhões quatrocentos e quarenta mil, cento e ()
cinquenta e seis reais e quarenta e três centavos), conforme laudo de avaliação |)
anexo, que fica fazendo parte integrante e inseparável desta Lei Complementar.
Parágrafo Único - Será de atribuição e responsabilidade da Mitra
Diocesana de Limeira as providências e documentos necessários para habilitar
a lavratura da escritura pública, cujas escrituras, serão providenciadas e
lavradas, mediante acordo e entendimento entre as partes.
Art. 6º. - Os valores dos imóveis permutados são iguais, não cabendo
pagamento ou ressarcimento a nenhuma das partes.
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Fabinho E pROGRESSO, ,, e-mail: contato(darturnogueira.sp.gov.br site: www.arturnogueira.sp.gov.br
Art. 7º. - Cada uma das partes arcará com as despesas de taxas e
emolumentos, individuais para a obtenção das escrituras públicas e seus
registros.
Art. 8º. - Revogam-se as disposições em contrário.
Art. 9º. - Esta Lei entra e vigor na data de sua publicação.
Paço Municipal “Prefeito Jacob Stein”, 25 de novembro de 2025.
Autor do Projeto de Lei Complementar n.º 034/2025: Senhor LUCAS SIA
RISSATO, Prefeito Municipal.
Publicado nos órgãos de imprensa oficial, conforme Artigo 81 da LOMAN — Lei
Orgânica do Município de Artur Nogueira, na data supra, com redação oriunda
A
do autógrafo n.º 3.743.
MAYRA DE SOUZA BARBOSA
Chefe de Gabinete e Governo
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PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
E FICHA CADASTRO IMOBILIÁRIO
Inscrição: 02.0631,0320 Inscrição Anterior:
CEARA EAST PESA ENDEREÇO DE LOCALIZAÇÃO : ;
Logradouro: 1 PROF. ALCÍDIA T. W, MATTEIS Nº: O
Complemento: ÁREA INSTITUCIONAL Cond. / Edifício:
Quadra: 01 Lote: Al Loteamento:
Bairro; JD. EUROPA CEP; 13162-026
ENDEREÇO DE CORRESPON DÊNCIA
Logradouro: Rua 10 de Abril nº. 629
Complemento: Bairro: Centro
Municipio: Artur Nogueira UF:SP CEP:13160-162
: : - PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO/POSSUÍDOR
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPyCPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP]: TIPO:
Proprietário
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86
ns AIRE a ER “TERRENO: GR E
AreaME Testada Valor M2 Matricula
2.617,93 31.35 128,70 85794
VALOR BASE DE CALCULO
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 336.923,40
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 336.923,40
'NALOR:VENAL ATUALIZADO
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 336.923,40
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total:
336.923,40
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2

PREFEITURA MUNICIPAL DE ARTUR NOGUEIRA
Estado de São Paulo
SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA
CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS E VALOR VENAL DO IMÓVEL
Nº; 43842/2025
SITUAÇÃO CADASTRAL
Inscrição: 02.0631.1240 Matrícula: 86340
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
Promissário:
Endereço: Rua Prof. Alcídia T. W. Matteis, O
Complemento: Área Verde
Lote: AV Quadra: 01
Bairro: Jd. Europa Cidade: Artur Nogueira
CEP: 13162-026 UF:
Loteamento: CEP: 13162-026 UF:
VALORES VENAIS / ÁREAS - Exercício: 2025
Terreno: R$ 1.083.939,11 Área do Terreno: 8.422,32
Construção: R$ 0,00 Área Construída: 0,00
Valor Venal Excedente: R$ 0,00 Testada Principal: 92,75
Valor Venal Total: R$ 1.083.939,11 Área Global: 0,00
A Prefeitura de Artur Nogueira CERTIFICA que o valor venal do imóvel, para o exercício de 2025, é o
acima especificado, apurado com base nos dados cadastrais utilizados para o cálculo do Imposto Predial
e Territorial Urbano do referido exercício fiscal.
Fica ressalvado o direito de a Fazenda Pública do Município de Artur Nogueira atualizar quaisquer
elementos que venham a ser apurados ou que se verifique, a qualquer tempo, inclusive em relação ao
período abrangido por esta certidão.
A base de cálculo do ITBI é o preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado
pelas partes, constante da escritura ou instrumento particular de transmissão ou cessão, valor este que,
no caso de imóveis urbanos, em nenhuma hipótese, poderá ser inferior ao valor venal territorial
multiplicado pelo coeficiente 1,5 (um virgula cinco) somado ao valor venal predial multiplicado pelo
coeficiente 1,2 (um vírgula dois), conforme artigo 104 da L.C. 255/2001, alterado pela L.C. 658/2021.
Certidão emitida às 12:18:14 horas do dia 23/09/2025 (hora e data de Brasília).
Código de controle da certidão: D724.DF28.C9C3.28F4
Certidão Emitida Gratuitamente
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PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
“FICHA CADASTRO: IMOBILIÁRIO...
Inscrição: 01,1581.0500 Inscrição Anterior:
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Logradouro: 1 PROF, ALCÍDIA T, W. MATTEIS Nº; O
Complemento: ÁREA VERDE Cond. / Editício:
Quadra: | Lote:AV Loteamento:
Bairro: JD. EUROPA HI CEP;13162-032
= ENDEREÇO-DE CORRESPONDÊNCIA.
Logradouro: Rua 15 de Novembro Nº: 1400
Complemento: Bairro: Imóvel Palmeiras
Municipio: Artur Nogueira UF: SP CEP:13165-025
: : : : PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO/POSSUÍDOR
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF. 45.735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Passuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86 Proprietário
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Area M2 Testada Valor M? Matricula
6.131,28 50 128,70 86341
VALOR BASE DE-CALCULO ' : É ERR &
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 789.085,93
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 789,085,93
'VALOR/VENAL ATUALIZADO.
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 789.085,93
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 789.085,93
RF0006801 USUÁRIO: FALVARENGA. Pág. 1 de2
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Inscrição: 01.1581,0890 Inscrição Anterior:
Logradouro:
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
1 PROF, ALCÍDIA T. W, MATTEIS
“-FICHA CADASTRO IMOBILIÁRIO
ENDEREÇO DE LOCALIZAÇÃO
CEP: 13162-032
Complemento: ÁREA INSTITUCIONAL Cond. / Edifício;
Quadra: Lote:AI Loteamento;
Bairro; JD, EUROPA IF
“ENDEREÇO:DE CORRESPONDÊNCIA
Logradouro: Rua 15 de Novembro
Complemento: Bairro: Imóvel Palmeiras
Município: Artur Nogueira UF:SP
Nº: 1400
CEP:13165-025
PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO/POSSUIDOR
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45.735,.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNPJ:
TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86
“TERRENO
Testada E Valor ME
VALOR BASE DE CALCULO
Proprietário
Matricula
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 167.973,29
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total; 167.973,29
RF0006801
VALOR-VENAL ATUALIZADO
Exercicio: 2025
Valor Venal Terreno: 167.973,29
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total; 167.973,29
USUÁRIO: FALVARENGA
Pág. 1 de2
”) dovico
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Terrenos institucionais e áreas verdes - Município de Artur Nogueira
P) dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19,
com sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos
Santos, nº 260, Jardim Nossa Senhora do Amparo — CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico:
gonzaga(Qdovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos,
análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença da partes,
apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
DOVIGO GONZAGA DOVIGO
JUNIOR:35673701896
JUNIOR:3567370189 Date: 2024.07.24 16:34:42
6 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
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contatofPdovigo com br
+ 3805 4006
1 99730.8422
1 87101.8725
PP dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de quatro imóveis do tipo “institucional”
e “área verde”, sem benfeitorias, com seus respectivos terrenos situado à frente
da Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis , s/nº fundos com a Avenida Floresta
(antiga estrada Municipal) localizado na cidade Artur Nogueira/SP, comarca de
Mogi Mirim/SP, todos, devidamente registrados e averbados no Cartório de
Registro de Imóveis competente sob nºs. de matriculas; 85.794, 86.340, 86.341 e
86.395 e cadastros municipais sob nºs. 02.0631.0320, 02.0631.1240,
01.1581.0500 e 01.1581.0890.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este avaliador
a vistoria “in locu”, visita técnica e fotografias no dia 25 de junho de 2024 no imóvel
supramencionado, com a presença do representante o Sr. Mauricio Scarpa
membro da Secretária de Planejamento Urbano de Artur Nogueira, podendo
observar a disposição dos mesmos, vias de acesso, benfeitorias (não há), divisas
e confrontações, assim como as suas características individuais e demais detalhes
de interesse, a título de apresentar resultado que digne ser expressão da verdade.
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» 3805 4006
997308422
971018725
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 Ja Santa Helena
Mogi MirimisP
CEP 13806 DSO
Bj dovico
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição das matrículas nºs. 85.794,
86.340, 86.341 e 86.395, do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca
de Mogi Mirim/SP.
971018725
Matricula 85.794 — Área Institucional — Jardim Europa
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA INSTITUCIONAL, situada
na Quadra “01”, do loteamento JARDIM EUROPA, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 2.617,93 m?, assim descrita:
“inicia-se em um ponto localizado entre a Estrada Municipal, Área do
Clube Recreativo Floresta e a área em questão, segue em linha reta a
distância de 23,88 metros, confrontando com a Estrada Municipal até
atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a distância
de 93,89 metros, confrontando com Área Verde até atingir um ponto;
deflete à esquerda e segue em linha reta a distância de 31,35 metros,
confrontando com o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis até atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a
distância de 95,98 metros, confrontando com a Área do Clube
Recreativo Floresta até atingir o ponto inicial”.
Matricula 86.340 — Área Verde — Jardim Europa
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA VERDE, situada na
Quadra “01”, do loteamento JARDIM EUROPA, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 8.422,32 m?, assim descrita:
“inicia-se em um ponto localizado entre a Estrada Municipal, Área
Institucional e a área em questão, segue em linha reta a distância de
93,01 metros, confrontando com a Estrada Municipal até atingir um
ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a distância de 86,91
metros, confrontando com Ricardo Berni até atingir um ponto; deflete à
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala O1 - Jd. Santa Helena
Mogi Mirimise
CEP 13806-050
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2805 4006
» 89730.8422
87101,8725
(6)
esquerda e segue em linha reta a distância de 92,75 metros,
confrontando com o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Vhitaker
Matteis até atingir um ponto; deflete à esquerda e segue em linha reta a
distância de 93,89 metros, confrontando com a Área Institucional (mat.
85.794) até atingir o ponto inicial”.
Matricula 86.341 — Área Verde — Jardim Europa Il
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA VERDE, situada na
Quadra “|”, do loteamento JARDIM EUROPA Il, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 6.131,28 m*, medindo 50,00
metros de frente para o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira Whitaker
Matteis; 33,47 metros do lado esquerdo de quem da rua olha para o
imóvel, confrontando com a Área Institucional do mesmo loteamento;
daí deflete à esquerda medindo 39,00 metros, confrontando com a Área
Institucional do mesmo loteamento; daí deflete à direita e segue
medindo 46,74 metros, confrontando com Ricardo Berni; 86,91 metros
do lado direito, confrontando com a Rua C do loteamento Jardim
Europa; e 89,25 metros no fundo, confrontando com a Estrada
Municipal.
Matricula 86.395 — Área Institucional — Jardim Europa Il
IMÓVEL: A geba de terras destinada à ÁREA INSTITUCIONAL, situada
na Quadra “|”, do loteamento JARDIM EUROPA II, no município de Artur
Nogueira, desta comarca, com área de 1.305,17 m*, medindo 39,00
metros de frente para o prolongamento da Rua Alcídia Teixeira VVhitaker
Matteis; 33,47 metros do lado direito de quem da rua olha para o imóvel,
confrontando com a Área Verde (mat. 86.341) 39,00 metros, no fundo,
confrontando com a Área Verde (mat. 86.341); e 33,47 metros do lado
esquerdo, confrontando com Ricardo Berni.
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Sala 01 - Jd Santa Helena
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CEP 13806-050
BP) dovico
Nos aludidos imóveis NÃO se encontra construídos nenhum tipo de benfeitoria.
Somando-se todos os imóveis, totalizam uma área de terreno com 18.476,70
m? (dezoito mil, quatrocentos e setenta e seis metros e setenta centímetros
quadrados) conforme certidão cadastral disponibilizada pela prefeitura municipal
de Artur Nogueira/SP.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla quase todo o quarteirão e está localizado em zona urbana
do município de Artur Nogueira/SP, região nobre, com endereço postal sendo o
Jardim Europa e Jardim Europa Il, conforme os CEP: 13.162-026 e13.162-032
respectivamente, seguindo no seu entorno pelos bairros denominados Jardim
Rezek le Il, Jardim do Trevo e Condomínio Residencial Manhattan, e mais a frente
os bairros Jardim Amaro, e Jardim Conservani, o principal acesso é por meio da
Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis e Avenida Floresta (Antiga Estrada
Municipal), encravado a 1.6 km da Praça Governador Laudo Natel, região central
da cidade, e cerca 3,2 km do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor
Zeferino Vaz (SP-332), sendo esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do metro quadrado dos imóveis supramencionados com intuito de
proceder uma permuta amigável entre as partes interessadas.
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CEP: 13806-050
B) dovico
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrinsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como características e atributos que possuem o maior nível de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
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7. COMPARATIVOS
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3805.4006
997308422
971018725
Comparativo 01
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEOO01
Descrição: Terreno à Venda no Centro de Artur Nogueira, Área total: 388m?.
Localizado próximo ao centro da cidade, ao lado do Clube Recreativo
Floresta e da encantadora Lagoa dos Pássaros, esse terreno possui
uma localização privilegiada. Com todas as infraestruturas necessárias,
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Área total: 388,00 m?
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Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https:/Auww .imoveisagape.com.br/imoveis/TE0001
Comparativo 02
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF1959
Descrição: Com área total de 400m?, esse terreno é perfeito para quem
busca uma ótima localização para construir seu empreendimento
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CEP: 13806 050
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comercial. Localizado numa região privilegiada, próximo a Lagoa dos
pássaros, bares, restaurantes e centro da cidade, o terreno conta com
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Data da pesquisa: 15/07/2024
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Comparativo 03
Fonte: Ágape Imobiliária
Bairro/cidade: Jardim José Sampaio Pires/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO218
Descrição: Terreno com área útil de 360m?. Contando com todos os
serviços essenciais, como cerca, água, energia esgoto e
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Data da pesquisa: 15/07/2024
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Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 - Jd Santa Helena
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CEP: 13806 050
Bj dovico
74.
7.5.
99730.8422
97101 8725
Comparativo 04
Fonte: Paulo Valim Imobiliária
Bairro/cidade: Jardim do Trevo/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: COD.2897
Descrição: Sem descrição no site.
Área total: 351,00 m?
Valor anunciado para venda: R$300.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site:
https:/imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/venda/terreno/artur-
nogueira/jardim-do-trevo/2897
Comparativo 05
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Jardim Resek/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF.1531
Descrição: Excelente terreno no bairro Resek, em Artur Nogueira;
próximo ao Clube Floresta, União Adventista; 445,30 metros quadrados
(11,45 metros de frente); Topografia excelente, pronto para construir,
murado em uma lateral, frente e no fundo.
Área total: 445,00
Valor anunciado para venda: R$350.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https:/Avww.brunonunesimoveis.com/1531/imoveis/venda-
terreno-jardim-rezek-i-artur-nogueira-sp
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala O1 Jd. Santa Helena
Mogi MirimySP
CEP 13806-050
10
P) dovico
7.6.
Comparativo 06
Fonte: Alto Padrão Imobiliária e Incorporadora
Bairro/cidade: Jardim do Trevo/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO0017
Descrição: Terreno de esquina à venda no bairro Jardim do trevo Artur
Nogueira SP Excelente terreno de esquina com 656,63 m? com testada
de 13,00 metros no bairro Jardim do Trevo em Artur Nogueira. Excelente
para comércio, vista para a Rodovia Professor Zeferino Vaz. * Aceita
carro como parte de pagamento.
Área total: 656,00
Valor anunciado para venda: R$420.000,00
Data da pesquisa: 15/07/2024
Link no site: https://altopadraoimoveis.imb.br/comprar/sp/artur-
nogueira/jardim-do-trevo/terreno/72765727
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Esse | separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja, apresenta
cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e posteriormente
apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias, utilizando os fatores
de homogeneização e apresentação.
8.1. Fator Localização (FL)
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao endereço
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as características
da região, sua classe socioeconômica, as facilidades encontradas, tais como
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contatotdovigocombr saia O] - J0. Santa Helena
Mogi MirimysP
CEP: 13806 050
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EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 20817-4
escolas, mercados, teatros, locais para lazer e esporte, postos de serviços e
geral, rodovias e principais acessos dentre outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou desvalorizar
um imóvel, quando comparado com testadas de referência da região. Além de
sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta um a
única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas testadas, ou seja, mais
de face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um bom
exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo de imóvel deverá ser
levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em declive,
onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a ser menos
valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto mais baixo a
frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia tomou
como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis semelhantes
ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras, pois trata-se de
um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para região. Após estudo
deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos imóveis comparativos,
geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de imóveis que lança
determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor de venda acima
Avenida 22 de Outubro, 688
Ja Santa Helena
Mogi MirimisP
CEP: 13806 050
12
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EMPREENDIMENTOS IMOMLIÂRIOS «CRECI 28817-4
uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para depois aceitar algum
tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
8.4. Tabela 01 — Valor dos imóveis comparativos anunciados
Amostras| Código Imobiliária | Valor anunciado | Metragem | Desconto | Valor descontado | Valor com desconto
[4 | tE0001 | Ágape |R$ 245.000,00 | R$ 220.500,00
E (ue R$ 320.000,00 R$ 32.000,00 | R$ 288.000,00
TE0218 Ágape | R$ 38.000,00 | R$ 342.000,00
| 4 "| Cod2897 | PauoValm | R$ 10% | R$ 30.000,00
[| 5 | REF1531 | BrunoNunes | R$
[6 | TE00017 | Aito Padrão 10% |R$ 42.000,00 | R$ 378.000,00
R$ 420.000,00
8.5. Tabela 02 — Valor do m? dos imóveis comparativos anunciados
Amostras| Código Imobiliária | Valor anunciado | Metragem | Desconto Valor m? Valor m? descontado
Ra PauoValim [R$ 30000000) 35100] 10% [RS 85470 |RS 76923]
REF1531 | Bruno Nunes [R$ 35000000] 44500] 10% [RS 78652/R$ 70787]
[ 6 [ TE00017| AtoPadrão [R$ 42000000] 65600] 10% [RS * c4024 [RS | 57622]
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado por
m? (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da realidade
de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem exata em suas
dimensões, analisando os descontos e homogeneização, utilizamos uma
média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e dividindo pelo mesmo
número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos, ou seja, os imóveis com
valor de m? maior e menor.
Avenida 22 de Outubro. 688
contatotêdovigocombr saia 01 - 40.Sania Helena
3805 4006
Mogi MirimiSP
bebfpvos CEP: 13806-050
5 97101.872!
13
P) dovico
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa perícia
desconta os valores extremos (amostras 01 e 03), pois estão mais longe da
medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 02, 04, 05 e 06), e divide
pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = AZ + A4 + A5 + A6
04
Valor médio m? = R$ 720,00 + R$ 769,23 + R$ 707,87 + R$ 576,22
04
Valor médio m? = R$ 2.773,32
04
Valor médio m? = R$ 693,33
9. FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
dovigo com br
aveni pro, 6
contatomcovigocombr Sua ot -14 Santa helana
3805 4006 er ”
p
99730.8422 p
971018725 CEP: 13806-050
14
Bj dovico
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas características do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 07% (sete por cento)
do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
VT=A*Vq-K
[A] Áreradotereno |
Va] Valormédiom? |
ES
Valor do Terreno
[A] 184767 |
Fator Homogeneização
Após cálculos e demonstrações, o valor de mercado encontrado para os terrenos
(bruto) do imóvel desta lide é de: R$ 12.169.927,89. (doze milhões, cento e
sessenta e nove mil, novecentos e vinte e sete reais e oitenta e nove
centavos).
10.VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DOS IMÓVEIS = R$ 12.169.927,89
dovigo. com.br Ima
contatofedovigo com br
3805.4006
99730.8422
971018725
2 de Outubro. 688
Jd. Santa Helena
mis?
6-050
P) dovico
UMPRENOIMENTOS IMOBILÁRIOS «CRECI T847-1
11.FATOR RELEVANTE
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
11.1. Considerando que os imóveis avaliandos são do tipo “área verde” e
“área institucional”, não podendo ser destinado para outros fins ou
mudado sua vocação nesse momento, apesar de seu tamanho,
dimensões e possível englobamento, parra uma possível verticalização,
isso requer mudanças no zoneamento junto ao plano diretor do
município e que, nas condições que se encontram, possui uma liquidez
relativamente BAIXA, pois essa alterações demandam parte burocrática
e tempo;
11.2. Caso, essas alterações e adequações sejam realizadas e, em
colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
incorporação imobiliária vertical, implantação de complexo misto,
comercial, hoteleiro, levando em conta as diretrizes do município.
11.3. O melhor cenário econômico é a permuta dos imóveis, já que as partes
interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com outro imóvel
que está sendo avaliado por este profissional.
12.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por essa perícia, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de 05%
(cinco por cento) no valor final.
pecar mo Avenida 22 de Outubro, 688
na Ooo Ro COMB” sala OI - Ja. Santa Helena
4 Mogi MinimysP
» 99730.8422 E
STIGAATES CEP 13806 DSO
16
PB) dovico
13.INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
13.1. Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
e Conforme matrículas 85.794, 86.340, 86.341 e 86.395 do Oficial de
Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa
nos autos, o imóvel em questão ESTÁ livre e desembaraçado de
quaisquer ônus reais e hipotecas, que possam prejudicar sua
comercialização no mercado imobiliário, não constam penhoras,
processos e demais.
e As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade sua
exatidão e veracidade.
e Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
e O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou imobiliárias
devidamente credenciadas que porventura realizarem a intermediação
do imóvel.
Sovigo. com.br
Avenida 22 de Outubra, 688
contato dovigo. com br je
Sala 01 J9. Santa Helena
3805.4006
Mogi MirimysP
99730.8422
pares CEP: 13806 050
17
BP) dovico
e Não foi realizado levantamento de eventuais custos de documentação,
projetos e parte burocrática quanto a alteração de vocação dos imóveis
junto ao zoneamento e plano diretor do município.
13.2. Referencias normativas
Para elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
prescrições:
e NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos);
14.CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO DO m? (metro quadrado) dos imóveis
ofertados na região do Jardim Europa e Jardim Europa Il, onde estão encravados
os imóveis desta lide em R$ 693,33 (seiscentos e noventa e três reais e trinta
Avalio o VALOR DE MERCADO dos imóveis constante das matrículas 85.794,
86.340, 86.341 e 86.395, retro descritas, caraterizados como; terreno de “ÁREA
VERDE” e “ÁRE INSTITUCIONAL”, contendo uma área total de 18.476,70 m? de
terreno, todos com frente à Rua Alcídia Teixeira Whitaker Matteis pelo valor de R$
12.169.927,89. (doze milhões, cento e sessenta e nove mil, novecentos e
vinte e sete reais e oitenta e nove centavos).
Sovigo com.br
contato dovigo com br
3805 4006
99730.8422
97101.8725
Avenida 22 de Outubro. 688
a 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MinimysP
CEP 13806-050
18
Bj dovico
15.ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente LAUDO PERÍCIAL, com
19 (dezenove) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para
todos os fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer
outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 29 (vinte e nove) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 01 de julho de 2024.
Digitally signed by LUIZ
LUIZ GONZAGA GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Pats: 2024.07.24 16:35:10
-03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
A Avenida 22 de Outubro, 688
contatofêdovigocombr saia 01 - JO. Santa Helen.
pormenor Mogi MirimySP
do iierça CEP: 13806 050
19
iGO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CREC 28817-4
”) dov
16.ANEXOS
Imagens do imóvel avaliando
16.1.
Figura 1 - Demarcação aérea
f
A
PAL oo
Figura 2 - Localização com relação a cidade
20
*) dovico
UMPRCENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECE 288T-4
Figura 3 - Lateral direita de quem da rua olha
21
dovi
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÂRIOS +CRECI 28017-4
Figura 4 - Centro do imóvel
dovigo com.br
oe ovigocombr Avenida 22 de Outubro. 688
mi pn Sala O1 - Jd. Santa Helena
poa Mogi MirimiSP
repor CEP 13806-050
971018725 q cr
22
EMPREENDIMENTOS IMORLÁRIOS «CRECI 2007-4
BP) dovico
Figura 5 - Fundos do imóvel
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala O1 - Já. Santa Helena
Mogi MirimiSP
CEP. 13806-050
23
”) dovico
Figura 6 - Fundos do imóvel 02
dovigo.com.br
Aveni ut
contatofedovigo com be onida 22 de Outubro, 688
3805.4006 Saia 01 Ja. Santa Helena
24
*) dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECU 28817-4
Figura 7 - Centro do imóvel por outro ângulo
CEP. 13806 0
25
*) dovico
NMPACENCIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECE SET -4
Figura 8 - Visão do centro do imóvel com os fundos
dovigo.com dr
Avenida 22 de Outubro, 688
contatofedovigocombr saia 01 - JO, Santa Helena
+ 3805.4006
397308422 Cottage os
ente CEP: 13806-050
26
P) dovico
16.2. Amostras
16.2.1. Comparativo 01
ÁGAPEP E ford
ses m [d soam:
venda R$245.000,00
o
Sobre o Imóvel e [O savar]
Figura 9 - Amostra 01
16.2.2. Comparativo 02
ÁGAPE * mens Eiras
E
400 m' 4) 400 m*
Venda R$320.000,00
Figura 10 - Amostra 02
dovigo.com br
contatoBdovigo com br
3805.4006
59730.0422
97101872
27
9) dovico
16.2.3. Comparativo 03
[3 s60m: 360 m:
venda R$380.000,00
asnoes
Figura 11 - Amostra 03
16.2.4. Comparativo 04
Figura 12 - Amostra 04
28
OVIGO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CHECI-28817-4
16.2.5. Comparativo 05
R$ 350.000,00 “=
E rs EUR FAS PR
Figura 13 - Amostra 05
16.2.6. Comparativo 06
,
R$ 420.000,00
00
Figura 14 - Amostra 06
govigo. com br
29
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP;13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
FICHA CADASTRO IMOBILIÁRIO
Inscrição: 03,4442,0790 Inscrição Anterior:
Logradouro: 1 JOÃO LUIZ MACHADO Nº 0
Complemento: SISTEMA DE LAZER Cond. / Edifício:
Quadra: U Lote:SL Loteamento:
Bairro: JD. BELA VISTA 11 CEP: 13165-084
“ENDEREÇO DE CORRESPONDÊNCIA
Logradouro: Ns:
Complemento: Bairro:
Municipio: UF: CEP:
: : : PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO/POSSUIDOR
Proprietário: MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA
CNPJ/CPF: 45,735.552/0001-86 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNPJ: TIPO:
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA 45.735.552/0001-86 Proprietário
; Po iNio itens ai “TERRÉNO: : E
“Valor ME Matricula
40,00 109943
AreaME : Testada
1.805,25 89,3
“NALOR BASE DE CALCULO . . Fr |
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 72.205,79
Valor Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 72.205,79
VALOR VENAL ATUALIZADO
À
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 72.205,79
Valar Venal Construção: 0,00
Valor Venal Total: 72.205,79
manso amam am se ameno mm
RFD006801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
0£:PS:ZL LZ0Z/60/L 9 opezyensia-(Jq'Bio'sesopexsiBes MM)SI9AOUI] AP Selocc))51Ê=4 [Bqueg ejod epezyquodsip ogdezgensia
“sTT+s 0000000TIE0TZOZT TeITÉTA OTOS & SZS*09T “DIW
“TZoZ/80/€T OP “66T'6TE “*J01 sop ObBTIPpON JsugL) “TETDIFO OP oqnaTIsans O - (sanbrapox
OEIQUTZ PUTISTID PTPITA) 'SqusAszos oz op oqsoby op 6T 'wtitTW TBOW 'oxasTõau
9389P "€007 SP TrIqU PP Z0 eTnozigeu vO “H :TOfISIME OXIS TD "98-T000/Z5S'SEL'SP
oU QOS aW/PAND OU Og3TIsUT “ag “eirenboN angiy ap/epepro eu 'oxqueo “629 U “TTIQY DP oT eng
eu opas Woo 'ooTTand oJTeiTp op eoTpIrInt eossad “var N UNLNv Ha OIdIDINOK :OTIVISTIdGIA ',SonbTIpoy oxeuv
SeproTY ap apepatidord e wo> opuejuorjuos 'soxjau 0%'86 PITSITP E 3 !OTISITUD OP ERPpTUSAY E uwoD Opurequoxguo
“eJ9x ua SOXJSU 0Z'TE S PAIND wo SO1JaU 80'0T EITSLTP E iun eng PE eIvd aqueis ap sorgou 0€'68 Opurtpsu,
“PJTIDSSP UTsse *,U ST'SOB'T AP Poxp OD 'PTIPTTTQOUT OpôTIDSUNDITO PJsop 'dS 'eITenboN in3xy ap oTdyoTunu
OU “vII VASIA WISE HIQUVO 4 OJUSWEIJOT OU *N PIPENÚ EU epenars 'So EAZVI SA VRILSIS e PPeUTIS9p EIXO) Sp egoT5 v
“o/u :TEdFSTUAA OXISEDES - VEIZNDON 4NINV :OTATSTUAA - onvedn :TSAQUI
O-ZTO'TI aU SENUIALAS AP [PUOLIEN 0BIpo)
WEIO OUISIOIM - ZOUAN A'S= INTRA 1DOM da VONVHOS Va
+ €V6"60T
SN VINDRILVA
”) dovico
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Sistema de lazer 05, Jardim Bela Vista — Município de Artur
Nogueira.
») dovico
PARTES INTERESSADA
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço
eletrônico: gonzaga(Ddovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído
seus estudos, análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença das
partes, apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessárias, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Assinado de forma
digital LUIZ
DOVIGO ON CHA DOVIGO
JUNIOR:3567370 JUNIOR:35673701896
Dados: 2025.09.09
1896 14:50:10 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
dovigo com ui
contatogidovigo.com br
3805 4006
997308422
971018725
*) dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de um imóvel do tipo “sistema de
lazer”, sem benfeitorias, com seu respectivo terreno situado à frente da Rua
João Machado, s/nº esquina com a Avenida da Saudade (antiga Avenida do
Cemitério) Floresta (antiga estrada Municipal) localizado na cidade Artur
Nogueira/SP, comarca de Mogi Mirim/SP, devidamente registrado e averbado no
Cartório de Registro de Imóveis competente sob nº de matricula 109.943 e
cadastro municipal sob nº 03.4442.0790.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este
avaliador a vistoria “in locu”, visita técnica e fotografias no dia 04 de setembro de
2024 no imóvel supramencionado, com a presença do representante o Sr.
Mauricio Scarpa membro da Secretária de Planejamento Urbano de Artur
Nogueira, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso,
benfeitorias (não há), divisas e confrontações, assim como as suas
características individuais e demais detalhes de interesse, a título de apresentar
resultado que digne ser expressão da verdade.
3054006 Veg) Wiimise
daraomei É 13606 050
Avenida 22 de Qutubro, 688
sal Ja Santa Helena
*) dovico
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição da matrícula nº. 109.943,
do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP.
Matricula 109.943 — Sistema de Lazer 05 — Jardim Bela Vista Il
IMÓVEL: Urbano — Município: Artur Nogueira/SP — Cadastro
Municipal: 03.4442.0790
A geba de terras destinada a SISTEMA DE LAZER 05, situada na
Quadra “U”, no loteamento JARDIM BELA VISTA Il, no município de
Artur Nogueira/SP, desta circunscrição imobiliária, com área de
1.805,25 m?, assim descrita: “medindo 89,30 metros de frente para a
Rua Um; à direita 10,08 metros em curva e 31,20 metros em reta,
confrontando com a Avenida do Cemitério; e à direita 98,40 metros,
confrontando com a propriedade de Alcides Amaro Rodrigues”.
Proprietário: Município de Artur Nogueira, pessoa jurídica de direito
público, com sede à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro Palmeiras
— CEP 13.167-160, inscrito no CNPJ 45.735.552/0001-86. Registro
anterior: R. 04 na matrícula 50.184, datado de 02 de abril de 2003.
No aludido imóvel NÃO se encontra construídos nenhum tipo de benfeitorias.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla uma boa parte do quarteirão e está localizado em zona
urbana do município de Artur Nogueira/SP, região central, com endereço postal
sendo o Jardim Bela Vista Il, conforme os CEP: 13.165-084 respectivamente,
seguindo no seu entorno pelos bairros denominados, Jardim da Saudade, Jardim
Leonor, e Jardim Arrivabene, e logo mais à frente Jardim Planalto Ill, Jardim
Olinda, Residencial Vila Nogueira e Parque Residencial Ida Sia, o principal
P) dovico
acesso é por meio da Avenida da Saudade (antiga avenida do cemitério) e Rua
João Machado (antiga rua um), encravado a 2,1 km da Praça Governador Laudo
Natel, região central da cidade, a 750 metros da Prefeitura Municipal local e
cerca 2,3 km do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor Zeferino Vaz
(SP-332), sendo esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do metro quadrado do imóvel supramencionado com intuito de
proceder uma permuta amigável entre as partes interessadas.
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrínsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
aa Avenida 22 de Outubro, 688
contat
a805.
997308422
sn
ce od Sala 01 - Jd Santa Hetena
Mogi MirimySP
vet CEP- 13806-050
B) dovico
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como características e atributos que possuem o maior nível de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
7. COMPARATIVOS
7.14. Comparativo 01
Fonte: Imobiliária Paulo Valim
Bairro/cidade: Jardim Bela Vista Il, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: 3010
Descrição: Terreno comercial de esquina, próximo ao supermercado
Bela Vista e Auto Posto Bom Jardim. Ótima Localização.
Área total: 341,00 m?
Valor anunciado para venda: R$370.000,00
Data da pesquisa: 22/09/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/locacao/terreno/artur-
nogueira/jardim-bela-vista-ii/3010
7.2. Comparativo 02
Fonte: Imobiliária Ágape
Sovigo com ur
contatogdovigo com pr
3805 4006
Joria sas Mo Mimo
971018725 bo pl
CMPREENDIMENTOS mORILÂMIOS + CRECI 3U617-4
P) dovico
7.3.
7.4.
971018725
Bairro/cidade: Jardim Arrivabene III, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO108
Descrição: Com uma área total de 359m?, este terreno é perfeito para
construir a casa dos seus sonhos. Localizado em um bairro tranquilo e
bem estruturado, oferece uma excelente infraestrutura para você e sua
família desfrutarem. Aproveite essa oportunidade para investir em um
imóvel com excelente custo-benefício. Agende sua visita e garanta já o
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essa chance única
Área total: 359,00 m?
Valor anunciado para venda: R$160.000,00
Data da pesquisa: 22/09/2024
Link no site: https://www.imoveisagape.com.br/imoveis/terreno-venda-
359m2-artur-nogueira-jardim-arrivabene-iii-TE0108
Comparativo 03
Fonte: Imobiliária Paulo Valim
Bairro/cidade: Residencial do Bosque/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: 2971
Descrição: Sem descrição no site
Área total: 295,00 m?
Valor anunciado para venda: R$236.000,00
Data da pesquisa: 23/09/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/venda/terreno/artur-
nogueira/residencial-do-bosque/2971
Comparativo 04
Avenida 22 de Outubro, 88
Sala 01 - Jd Santa Helena
Mogi Mirimise
CEP 13806-050
Y) dovico
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Jardim Olinda/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO131
Descrição: Com uma área total de 510m?, esse terreno é consideravelmente
grande, o que significa que ele pode acomodar uma casa de tamanho médio
ou grande, dependendo do projeto de construção. Ele também pode ter
espaço suficiente para jardins, piscinas, estacionamento e outras
áreas de lazer. É uma ótima oportunidade para quem deseja construir
a casa ou investir em um negócio promissor. Além disso, o terreno
possui um espaço para você customizar a forma como quiser. Não
perca essa chance de dar o primeiro passo para a realização de um
grande projeto! Agende uma visita hoje mesmo e venha conferir tudo o
que esse terreno tem a oferecer. Entre em contato conosco para mais
informações.
Área total: 510,00 m?
Valor anunciado para venda: R$299.000,00
Data da pesquisa: 22/04/2024
Link no site: https://www.imoveisagape.com.br/imoveis/terreno-venda-
510m2-artur-nogueira-jardim-olinda-TE0131
7.5. Comparativo 05
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Jardim Bela Vista/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF.2011
Descrição: Para uso Comercial ou Residencial (misto); próximo à
Avenida 15 de Novembro e Prefeitura. Terreno com 330 m?. Topografia
bem plana. Localizado em Artur Nogueira - SP no bairro Bela Vista.
Aceita carro como parte de pagamento. Aceita financiamento bancário.
Sovigo com.br ii
contitosdovigocombr Merida 22 de Outubro, 68
2805 A0CE ja 01 JO Santa Heena
Mogi Mirimiso
997308422 o
971018725 CEP 13806-050
PP dov
GO
eMPREENCIMENTOS MOBILIÁRIOS CRECI 386H7-3
7.6.
Área total: 330,00
Valor anunciado para venda: R$280.000,00
Data da pesquisa: 24/09/2024
Link no site: https://www.brunonunesimoveis.com/2011/imoveis/venda-
terreno-bela-vista-artur-nogueira-sp
Comparativo 06
Fonte: Imobiliária Mané
Bairro/cidade: Jardim Conservani/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: RH5838
Descrição: Sem descrição no site.
Área total: 780,00
Valor anunciado para venda: R$600.000,00
Data da pesquisa: 24/09/2024
Link no site: https://imobiliariadomane.com.br/arquivos/imovel/9t-
terreno-jd-conservani
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Sovigo com br
contatotedovigo.com br
JOS 4006
897308422
971018725
Esse avaliador separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja,
apresenta cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e
posteriormente apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias,
utilizando os fatores de homogeneização e apresentação, neste caso não
8.1.
temos benfeitorias, para serem analisadas e avaliadas.
Fator Localização (FL)
dovigo com or
contatotndovigo.com br
3805.4006
997308422
doviçgo
EMPREENDIMENTOS MOMIUÁRIOS + CRECI 28877-4
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao
endereço do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as
características da região, sua classe socioeconômica, as facilidades
encontradas, tais como escolas, mercados, teatros, locais para lazer e
esporte, postos de serviços e geral, rodovias e principais acessos dentre
outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou
desvalorizar um imóvel, quando comparado com testadas de referência da
região. Além de sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre
apresenta um a única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas
testadas, ou seja, mais de face voltada para a via de acesso. Um terreno de
esquina é um bom exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo
de imóvel deverá ser levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em
declive, onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a
ser menos valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto
mais baixo a frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia
tomou como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis
semelhantes ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras,
pois trata-se de um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 - Jd Santa Heiena
Mogi Mirim?
CEP 13606-050
971018725
10
*) dovico
EMPREENDIMENTOS mONILIÁRIOS CRECI 28617-4
região. Após estudo deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos
imóveis comparativos, geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de
imóveis que lança determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor
de venda acima uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para
depois aceitar algum tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na
compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
8.4. Tabela 01 — Valor dos imóveis comparativos anunciados
Imobiliária | Valor anunciado | Metragem | Desconto | Valor descontado DDD
[ 1 | 301 ] PauovVaim [R$ 37000000] 34100] 10% [R$ 3700000/R$ 333.000,00 |
[2 | TEO105 | Agapé |R$ 16000000] 35900] 10% [R$ 1600000 E 144.000,00
3 je vatio [86 200000 20600 10h LAS 23.600,00 [R$ 212.400,00
on R$ ma s0c 00 E 269.100,00
a o ma imo noo 252.000,00
E RH-5838 org R$ 600.000,00 | 780,00 | 10% 604 oa = 540.000,00
8.5. Tabela 02 — Valor do m? dos imóveis comparativos anunciados
[ 1 | 30% | PauoValm |R$ 37000000] 34100] 10% [R$ 108504| R$ 976,54
E fer | gps 160.000,00 | 35900] 10% [R$ 44508 [ RS | 40111]
| 2971 | PauoValim | R$ 23600000] 20500] 10% [R$ so000/RS 72000
rt [es agua" rs Smogooo [son [wa [e 586,27
O Ea Ba8.48 | R$ 763,64
L 6 [Rrssss | Mané [RS 60000000 | 780,00 |
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado
por m? (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da
realidade de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem
exata em suas dimensões, analisando os descontos e homogeneização,
utilizamos uma média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e
dovigo com.br '
Avenida 22 de Qututxo, 688
contatodovigocom br caia O1 Já Santa Helena
peroipeul Mogi Mirimyso
preto CEP 13806-050
11
9) dovico
dividindo pelo mesmo número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos,
ou seja, os imóveis com valor de m? maior e menor.
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa
perícia desconta os valores extremos (amostras 01 e 02), pois estão mais
longe da medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 03, 04, 05 e
06), e divide pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = A3 + A4 + AS + A6
04
Valor médio m? = R$ 720,00 + R$ 527,65 + R$ 763,64 + R$ 692,31
04
Valor médio m? = R$ 2.703,59
04
Valor médio m? = R$ 675,90
9.
dovigo com nº
contatogagov
igo com or
3805 4006
99730.6422
FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 JM Santa Hetena
Mogi Mirimysp
CEP 13806-050
971018725
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CRECI 28817-1
*) dovico
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas características do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 10% (dez por
cento) do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
VT | Valor do Terreno!
KI om |
[A] Áreradotereno |
VQ| Valormédiom? |
LK | Fator Homogeneização
5>|s
Após cálculos e demonstrações, utilizando os fatores de homogeneização acima,
encontra-se o valor de mercado do metro quadrado (m?) do terreno em questão
em R$ R$ 608,310638 (seiscentos e oito reais e trinta e um centavos).
10. VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DO IMÓVEL = ÁREA X VALOR M?
VALOR DO IMÓVEL = 1805,25 x R$ R$ 608,310638 = R$ 1.098.152,78
11.FATOR RELEVANTE
Avenica 22 de Outubro, 888
Sala 01 Jd Santa Heiena
Mogi MirimiSP
CEP 13806-050
13
EMPREENDIMENTOS MOBILIÁRIOS + CRECI 28677-4
*P) dovico
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
1.
11.2.
11.3.
Considerando que o imóvel avaliando é do tipo “sistema de lazer” não
podendo ser destinado para outros fins ou mudado sua vocação nesse
momento, apesar de seu tamanho, dimensões e possível
desmembramento, isso requer mudanças no zoneamento junto ao
plano diretor do município e que, nas condições que se encontram,
possui uma liquidez relativamente BAIXA, pois essa alterações
demandam parte burocrática e tempo;
Caso, essas alterações e adequações sejam realizadas e, em
colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
exploração imobiliária com vocação comercial, levando em conta as
diretrizes do município.
O melhor cenário econômico é a permuta dos imóveis, já que as
partes interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com
outro imóvel que está sendo avaliado por este profissional.
12.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por essa perícia, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de
05% (cinco por cento) no valor final.
13. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
Sovigo com.
contatomgovigo com nr
3805 4006
997308422
971018725
Aveniga 22 de Gutubro, 688
Sala 01 -J9 Santa Hesena
Mogi MirimiS?
CEP 13808-050
14
*) dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 28817-4
13.1. Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
e Conforme matrícula 109.943 do Oficial de Registro de Imóveis e
Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa nos autos, o imóvel em
questão ESTÁ livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e
hipotecas, que possam prejudicar sua comercialização no mercado
imobiliário, não constam penhoras, processos e demais.
e As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade
sua exatidão e veracidade.
e Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
e O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou
imobiliárias devidamente credenciadas que porventura realizarem a
intermediação do imóvel.
e Não foi realizado levantamento de eventuais custos de documentação,
projetos e parte burocrática quanto a alteração de vocação dos
imóveis junto ao zoneamento e plano diretor do município.
Sovigo com.
Conatomidovigocomar Avenida 22 de Outubro, 688
Sala O! - Jd Santa Heena
Mogi Mirimise
CEP 13806-050
3805 4006
997308422
971018725
15
P) dovico
13.2. Referencias normativas
Para elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
prescrições:
e NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos).
14. CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO DO m? (metro quadrado) dos imóveis
ofertados na região do Jardim Europa e Jardim Europa Il, onde estão
encravados os imóveis desta lide em R$ 608,310638 (seiscentos eoito reaise á
trinta e um centavos).
Avalio o VALOR DE MERCADO do imóvel constante da matrícula 109.943,
retro descrita, caraterizado como; terreno de “SISTEMA DE LAZER 05”,
contendo uma área total de 1.805,25 m? de terreno, com frente para a Rua João FA
Machado esquina com a Avenida da Saudade pelo valor de R$ 1.098.152,78.
(um milhão e noventa e oito mil, cento e cinquenta e dois reais e setenta e
oito centavos).
15. ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente LAUDO PERÍCIAL, com
17 (dezessete) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para
ii O
971018725 CEP 13806 050
Avenicia 22 de Outubro, 688
Sala 01 Xi Santa Helena
16
P) dovico
todos os fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer
outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 28 (vinte e oito) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 09 de setembro 2025.
LUIZ GONZAGA Assinado de forma digital por
LUIZ GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Dados: 2025.09.09 14:39:34 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
pe metros Avenida 22 de Outubro, 688
coa a doa Ro Comb” sala OL - Jd Santa ejena
Mogi Mirimise
Post CEP 13806-050
971018725
?à dovico
EMPREENDIMENTOS IMORILIÁRIOS «CRECI 28817-)
16.ANEXOS
16.1. Imagens do imóvel avaliando
nm! ke ,
Figura 1 - Demarcação aérea
Figura 2 - Localização com relação a cidade
de Outubro, 688
a Helena
18
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS + CAEC! 28617-4
Figura 4 - Centro do imóvel
e Outubro, 688
19
*) dovico
do
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - CRECI 18677-1
Figura 5 - Frente do imóvel
vigia com.
otBdovigo.com br
3805 4006
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 “Jd Santa Helena
Mogi MirimiSP
CEP 13806-050
20
OviGo
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS + CRECI 28877-4
nz
Figura 6 - Lateral parte central do imóvel 02
dovigo comb
contatofbdovigo. com br
3805 4006
997308422
971018725
21
dovigo
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 28817-4
Figura 7 - Centro do imóvel por outro ângulo
goviga com u
dera ocombr Avenida 22 de Outubro, 688
o mei enc Sala 01 - Jd Santa Helena
3805 4006
997308422 re go dna
epioopererm CEP 13806-050
2a
9) dovico
Figura 8 — Visão da frente do imóvel com os fundos
dovigo com bº
pi ar Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 -Jd Santa Heiena
305 4006
Vo Nim?
Piada
so730 842 ESP sena eso
23
oviço
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS + CRECI 28877-3
Figura 9 - Visão da rua Lateral
dovigo. com.b
contatobdovigo.com br
3805.4006
99730 8422 ! à
sr1018725 ac
a 22 de Qutubro, 688
Jd Santa Helena
24
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - CRECI: 26512-4
cmd
Figura 10 - Testada para a rua lateral
goviga com b
ontatodtdovigo com br Outubro, 684
3805.4006
99730 8422
971018725
25
EMPREENDIMENTOS MOBILIÁRIOS CRECI 28877-
16.2. Amostras
16.2.1. ge 01
Terreno comercial para venda e no jardim Muge
Bela Vista II, Artur Nogueira total
[9] vendo
s
Figura 11 - Amostra 01
16.2.2. Comparativo 02
AGAPES ameregunso
Rs 130000
as 150000
asse coago
Sopre o imove:
Figura 12 - Amostra 02
E Aveniti;
2805 4066 qinoi
997308422
entipempenr CEP 13806-050
26
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS + CRECI 26817-4
16.2.3. Comparativo 03
Terreno à venda no Residencial do Bosque, Artur Venda ns236 00000
Nogueira -
Figura 13 - Amostra 03
16.2.4. Comparativo 04
AcarE monge «as =
Terena a venca em Art Moguasa, dese
ma RT pesritre
Sotre o imovel
Figura 14 - Amostra 04
3805.4006 E
99730 6422 Mog) Mirimiso à
nie CER 13808-050
27
9) dovico
16.2.5. Comparativo 05
R$ 280.000,00 se
Figura 15 - Amostra 05
16.2.6. Comparativo 06
9T- Terreno Jd. Conservani R$600.000.00 Avista
Figura 16 - Amostra 06
Assinado de forma digital por LUIZ
LUIZ GONZAGA DOVIGO Gonzaca DovIGO
JUNIOR:35673701896 - AMIDRSSO7 701598
Dados: 2025.09.09 14:50:42 -03'00'
Outubro, 688
28
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SIZAQWI 2Q OuLSIDAN Oq orugLavo SN VIDE —
PREFEITURA DE ARTUR NOGUEIRA
Rua XV de Novembro, 1400 - Centro - Artur Nogueira - SP - CEP:13160-000
CADASTRO IMOBILIÁRIO
“FICHA CADASTRO IMOBILIÁRIO
Inscrição: 01,0380,3910 Inscrição Anterior:
o ENDEREÇO DE LOCALIZAÇÃO :
Logradouro: 1 NOSSA SENHORA DAS DORES Nº; 629
Complemento: EDUCANDARIO Cond, / Edifício:
Quadra: . Lote:. Loteamento: MARROM
Bairro: CENTRO CEP;13160-166
- ENDEREÇO DE CORRESPONDÊNCIA
Logradouro: Rua Santo Antônio Nº: 181
Complemento: Bairro: Centro
Municipio: Artur Nogueira UF:SP CEP. 13160-164
z ——
PROPRIETÁRIO/COMPROMISSÁRIO/POSSUÍDOR :
Proprietário: DIOCESE DE LIMEIRA
CNPJ/CPF: 47.949.656/0001-19 RG:
Compromissário / Possuidor:
CNPJ/CPF: RG:
Responsáveis: RG: CPF/CNP): TIPO:
47,949,656/0001-19
Proprietário
DIOCESE DE LIMEIRA
Roo E e aii . “TERRENO: ; . ; ;
AreaME Testada E “Valor Ma Matricula
6.400,00 so 74,34 44623
EA “PRÉDIO.
Unidade Área Uso Padrão Última Reforma Fator/Obsol, Valor MZ
Área Construída da 2.269,00 6 - Amarelo 01/01/2013
“+ VALORBASE DE CALCULO:
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 475.764,22
Valor Venal Construção: 1.103.460,08
Valor Venal Total: 1,579,224,30
mms — |
VALOR VENAL ATUALIZADO : : as ro ind ui Í
Exercício: 2025
Valor Venal Terreno: 475.764,22
Valor Venal Construção: 1.103.460,08
Valor Venal Total: 1.579.224,30
RFDO06801 USUÁRIO: FALVARENGA Pág. 1 de2
P) dovico
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Antigo Educandário Nossa Senhora das Dores - Diocese de Limeira Ed
*) dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19,
com sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos
Santos, nº 260, Jardim Nossa Senhora do Amparo — CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-
86, com sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro
Palmeiras — CEP 13.167-160.
INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis,
devidamente habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis —
CRECI 2º Região sob nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis
— CNAI 11778, com escritório comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 — sala
01, Jardim Santa Helena, Mogi Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico:
gonzaga(Qdovigo.com.br e celular (19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos,
análises e exames necessários, vem respeitosamente à presença da partes,
apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o laudo, dentro das formalidades legais.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.07.31 10:00:06 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
pena
fre, =” Sala O1 - Jd. Santa Helena
né Mogi MirimyS!
corsa saza og Mico à
971018725 E pe in
P) dovico
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Avaliação Imobiliária tem como objetivo a
determinação do VALOR DE MERCADO de um imóvel do tipo “comercial”,
consistente de um antigo Educandário e demais benfeitorias, com seu respectivo
terreno situado à frente da Rui Barbosa, nº 632 esquina com as Ruas Nossa
Senhora das Dores e Avenida Santo Amaro, localizado na cidade Artur
Nogueira/SP, comarca de Mogi Mirim/SP, devidamente registrado e averbado no
Cartório de Registro de Imóveis competente sob nº 44.623 e cadastro municipal
sob nº 01.0380.3910.
Esse avaliador produziu todas as imagens, bem como a identificação de
localização do imóvel, as quais apresenta em seu Laudo.
2. DATA DA VISTORIA
De forma minuciosa, foi realizado o estudo do imóvel, procedeu este avaliador
a vistoria “in locu”, visita técnica e fotografias no dia 25 de junho de 2024 no imóvel
supramencionado, com a presença de representantes de ambas as partes, sendo
eles, os Srs. Mauricio Scarpa e Fernando Arrivabene, ambos membros da
Secretária de Planejamento Urbano de Artur Nogueira e os Srs. Padre Marcelo
Fagundes e Alfeu Becária ambos membros da Mitra Diocesesana de Limeira/SP,
podendo observar a disposição do mesmo, vias de acesso, benfeitorias, divisas e
confrontações, assim como as suas características individuais e demais detalhes
de interesse, a título de apresentar resultado que digne ser expressão da verdade.
dovigo com br ne ssa
Drs igocombr Avenida 22 de Oututr. 688
premio a O1 - Jd. Santa Helena
E Mogi MirimySP
qenmassa CEP. 13806 050
2 971018725 3806-050
P) dovico
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel referido nesta avaliação conforme descrição da matrícula nº 44.623, do
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim/SP.
IMÓVEL: O prédio à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de Artur
Nogueira/SP, desta comarca de Mogi Mirim/SP, com o respectivo
terreno, que mede 80,00 metros de frente, por 80,00 metros da frente
aos fundos, confrontando na frente com a rua referida, de um lado, com
a Rua Nossa Senhora das Dores, com a qual faz esquina, de outro lado
e fundos, com Antonio Amaro Rodrigues.
No aludido imóvel encontra-se construído um EDUCÁNDARIO e demais
benfeitorias, sendo composto por um prédio principal com térreo e piso
superior e 02 prédios anexos:
e Prédio principal: Piso térreo composto por 01 anfiteatro com hall
de entrada, 21 salas de tamanhos variados, 07 banheiros de
tamanhos variados, escritórios, hall de circulação, 01 páteo
coberto, recepção e sala administrativa, jardim e varanda. Piso
superior com 06 salas/quartos, 01 banheiro completo e 03 WC.
e Prédio anexo 01; composto por 01 cozinha/área de serviço, 01
banheiro/vestiário para funcionários e varanda coberta integrada
com uma quadra poliesportiva coberta;
e Prédio Anexo 02; composto por 04 salas, 02 banheiros e
varanda.
gncombr Avenida 22 de Outubro, 688
contato dovigo com br (Eesebiepros
Mogi Miimysp
reeçommns CEP 13806 050
971018725
Bj dovico
Sovigo.
OBS. Toda área de divisa do imóvel está com fechamento de muros, seja total
ou parcial.
Totalizando uma área construída de aproximadamente 2.269 m? (dois mil,
duzentos e sessenta e nove metros quadrados) e área de terreno com 8.400,00
m? (seis mil e quatrocentos metros quadrados) conforme certidão cadastral
disponibilizada pela prefeitura municipal de Artur Nogueira/SP.
Na matricula do imóvel não é possível identificar quais a benfeitorias estão
averbadas, pois não há descrição de nenhuma delas e consta apenas que é um
“prédio”, ou seja, estão pendentes de regularização de área, seja por aprovação
projeto de construção e/ou demolição e retificação de área total.
4. CARACTERÍSTICAS DO ENTORNO
O imóvel contempla quase todo o quarteirão e está localizado em zona urbana
do município de Artur Nogueira/SP, região nobre, com endereço postal sendo o
CENTRO, conforme o CEP: 13.160-166 seguindo no seu entorno pelos bairros
denominados Jardim Arrivabene, Jardim do Trevo e Jardim Planalto, e mais a
frente os bairros Jardim Amaro, e Jardim Consevani, o principal acesso é por meio
da Rua Rui Barbosa e Rua Nossa Senhora das Dores, encravado a 800 metros
da Praça Governador Laudo Natel, região central da cidade, e cerca 50 metros km
do eixo de acesso norte/sul da Rodovia Professor Zeferino Vaz (SP-332), sendo
esta rodovia o principal acesso ao Município.
5. FINALIDADE DO LAUDO TÉNICO
mm Avenida 22 de Outubro, 688
de
contatoBdovigo come Gaja 01 Ja. Santa Helena
997:
871
308422 Mogi MiimisP
01.8725 CEP 13806 050
9) dovico
Tem por finalidade o presente Laudo Técnico, determinar o VALOR DE
MERCADO do imóvel supramencionado com intuito de proceder uma permuta
amigável entre as partes interessadas.
6. METODOLOGIA APLICADA
Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o MÉTODO
COMPARATIVO DE MERCADO, regulamentado pela NBR 14.653.
Este método é o mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. A
determinação do valor de mercado do imóvel é definida através de comparação
com dados de mercado assemelhados quanto as características intrínsecas
(localização, topografia, formato do terreno, geologia, projeto, qualidade dos
materiais e da mão de obra empregada, depreciação e estado do imóvel, entre
outros possíveis) e as características extrínsecas (condições legais, sociais
políticas ou econômicas do local). É, portanto, fundamental que haja um conjunto
de dados estatisticamente representativo, servindo de amostragem do mercado
imobiliário da região.
Em linhas gerais, o valor do imóvel é obtido pela comparação de um conjunto
de dados de mercado, coletados através de pesquisa dos imóveis no entorno e
região bem como características e atributos que possuem o maior nível de
semelhança com o imóvel a ser avaliado.
Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados
atuais, perfeitamente identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as
características que exerçam influência na formação dos preços dos imóveis.
Portanto, possuir a mesma ou semelhante estrutura ou composição.
Avenida 22 de Outubro, 688
01 -Jd. Santa Helena
Mogi MirimisP
99730.8422 E Po
971018725 CEP: 13806-050
P) dovico
7. COMPARATIVOS
TA.
T:2;
2971018725
Comparativo 01
Fonte: Alto Padrão Imobiliária e Incorporadora
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: ARO006
Descrição conforme site: Área comercial na entrada de Artur Nogueira
SP Excelente área comercial na entrada de Artur Nogueira. Localizada
no trevo de acesso à cidade, pela Rodovia Professor Zeferino Vaz, está
à 300 metros do centro comercial, igreja matriz, supermercados e lojas,
acesso à vicinal Limeira / Artur, saída pra Engenheiro Coelho, Conchal
e Mogi Mirim e, no mesmo trevo, saída para Cosmópolis, Paulínia e
Campinas. Área Total 6.545,70 m? Valor R$ 750,00/m? vendendo a ára
total, podendo ser vendida fracionada em 3 partes a R$ 800,00/m?. Área
totalmente documentada!
Área total: 6545,70 m?
Valor anunciado para venda: R$4.910.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https://altopadraoimoveis.imb.br/comprar/sp/artur-
nogueira/centro/area/72766383
Comparativo 02
Fonte: Bruno Nunes Imóveis
Bairro/cidade: Centro, Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: REF1959
Descrição: Ótimo terreno comercial em Artur Nogueira, localizado no
centro da cidade, bem próximo à Avenida Fernando Arens, 400 metros
Avenida 22 de Outubro. 688
Sala 01 - 19. Santa Helena
Mogi MirimiSP
CEP: 13806-050
Bj dovico
7.3.
7.4.
devigo.com dr
contatoWdovigo com br
3805.4005
; 99730.8422
2971018725
quadrados, todo murado e com portão, Documentos em ordem, aceita
financiamento bancário.
Área total: 400,00 m?
Valor anunciado para venda: R$380.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https:/Ayww.brunonunesimoveis.com/1959/imoveis/venda-
terreno-centro-artur-nogueira-sp
Comparativo 03
Fonte: Paulo Valim Imobiliária
Bairro/cidade: Centro/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: COD2875
Descrição: Sem descrição no site
Área total: 480,00 m?
Valor anunciado para venda: R$350.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site:
https://imobiliariapaulovalim.com.br/imovel/venda/terreno/artur-
nogueira/centro/2875
Comparativo 04
Fonte: Vila Real Imóveis
Bairro/cidade: Mogi Mirim/SP
Código no site da imobiliária: TEO105
Descrição: Terreno muito bem localizado, 558m?, 10,00 frente, 10,55
fundo, 54,30 comprimento.
Área total: 558,00 m?
Valor anunciado para venda: R$390.000,00
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MirimysP
CEP; 13806-050
Bj dovico
7.5.
dovigo. com.br
con!
a 3805.4006.
19 99730:8422
971018725
7.6.
jo. com br
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https:/Avww .imoveisvilareal.com.br/imovel/terreno-artur-
nogueira-558-m/TE0105-DBN?from=sale
Comparativo 05
Fonte: Imobiliária do Mané
Bairro/cidade:Expansão urbana/Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: RH-6107
Descrição: Área comercial ou residencial, rural — urbanizada, ótimo
localização, próxima SP-332.
Área total: 3.000,00
Valor anunciado para venda: R$3.000.000,00
Data da pesquisa: 26/06/2024
Link no site: https:/imobiliariadomane.com.br/arquivos/imovel/area-
comercial-residencial
Comparativo 06
Fonte: Imobiliária Ágape
Bairro/cidade: Jardim Del Alamo/ Artur Nogueira/SP
Código no site da imobiliária: TEO624
Descrição: Terreno de 2.040m* à venda no centro de Artur Nogueira!
Com localização privilegiada, próximo aos principais comércios da
cidade, São 2.040m? de terreno plano, 6 matriculas individualizadas,
sendo: 4 lotes de 310m* cada; 2 lotes de 400m? cada. Murado na
dimensão toda. Último terreno vago nessa região.
Área total: 2.040,00
Valor anunciado para venda: R$3.170.000,00
Data da pesquisa: 26/11/2022
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 - 4d. Santa Heiena
Mogi MuimisP
CEP 13806-050
PP dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECI 28677-4
Link no site: https:/Awww .imoveisagape.com .br/imoveis/TE0264
8. CÁLCULOS E COMPARAÇÕES
Esse | separa e avalia o imóvel de forma independente, ou seja, apresenta
cálculos e demonstrações no que tange o valor do terreno e posteriormente
apresenta as mesmas considerações para as benfeitorias, utilizando os fatores
de homogeneização e apresentação.
8.1. Fator Localização (FL)
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra com relação ao endereço
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em conta as características
da região, sua classe socioeconômica, as facilidades encontradas, tais como
escolas, mercados, teatros, locais para lazer e esporte, postos de serviços e
geral, rodovias e principais acessos dentre outros.
8.2. Fator Testada (FT) e/ou Fator Esquina (FE)
O tamanho da frente do terreno do terreno pode valorizar ou desvalorizar
um imóvel, quando comparado com testadas de referência da região. Além de
sua dimensão, deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta um a
única testada, sendo assim o terreno por ter múltiplas testadas, ou seja, mais
de face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um bom
exemplo de duas testadas, e na sua avaliação desse tipo de imóvel deverá ser
levado em conta esse diferencial.
8.3. Fator Profundidade (FP)
e spread Avenida 22 de Outubro, 688
contatofidovigocombr caia OL - JO. Santa Helena
masa ass Mogi MinimiSP
99730.8422
971018725 CEP: 13806-050
10
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 28817-4
*) dovico
dovigo com br
contatofedoviga com hr
: 3805 4006
99730.042
97101872
Com relação ao fator profundidade, observa-se a topografia do terreno,
quanto mais plano for o terreno, mais valorizado será, e quanto mais íngreme
forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Terreno em declive,
onde a inclinação natural tem como mais baixo os fundos, tendem a ser menos
valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, tem como ponto mais baixo a
frente.
Após a realização de estudos e pesquisas de campo, essa perícia tomou
como base 06 (seis) elementos comparativos, ou seja, imóveis semelhantes
ao bem avaliando. Não foi possível encontrar mais amostras, pois trata-se de
um imóvel bem específico para a cidade e até mesmo para região. Após estudo
deve-se levar em conta os fatores oferta e procura dos imóveis comparativos,
geralmente o proprietário ou imobiliária/corretor de imóveis que lança
determinado imóvel a venda no mercado, deixa o seu valor de venda acima
uns 10% (dez por cento) da realidade de mercado, para depois aceitar algum
tipo de negociação e/ou oferta por algum interessado na compra.
Neste caso, essa perícia descontou 10% (dez por cento) do valor da
anunciado para cada amostra utilizada no presente Laudo Pericial. Sendo
assim temos:
8.4. Tabela 01 — Valor dos imóveis comparativos anunciados
g Imobiliária Valor anunciado | Metragem | Desconto | Valor descontado | Valor com desconto
R$ 4.910.000,00 | 6.545,70 | 10% [R$ 49100000|R$ 4.419.000,00
REF.1959 R$ 380.000,00 | 400,00 | 10% 38.000,00 | R$ 342.000,00
315.000,00
EEE
| 3 |coD.2875| PauoValim | R$ 350.000,00 | 480,00| 10%
[| 4 | TE0105 | VilaReal |R$ 39000000 | 55800| 10%
[5 | Rh Mané | R$ 3.000.000,00 | 3.000,00 | 10%
ERR
R$ 2:700.000,00
[ TE0264 | Ágape | R$ 3.170.000,00 | 2.040,00
R$ 317.000,00 | R$ 2.853.000,00
8.5. Tabela 02 — Valor do m? dos imóveis comparativos anunciados
Avenida 22 de Outubro, 688
z
5
11
P) dovico
Paulo Valim | R$ 350.000,00
]
R$ 3.000.000,00
gape R$ 3.170.000,00.
Para realização do trabalho, esse avaliação utiliza o valor anunciado por
mê (metro quadrado), pois é desta fórmula que se aproxima mais da realidade
de mercado, levando em conta a área avalianda ter metragem exata em suas
dimensões, analisando os descontos e homogeneização, utilizamos uma
média aritmética das 06 (seis) amostras encontradas e dividindo pelo mesmo
número, sendo que eliminamos os 02 (dois) extremos, ou seja, os imóveis com
valor de m? maior e menor.
Após a homogeneização e utilizando uma média aritmética, essa perícia
desconta os valores extremos (amostras 04 e 06), pois estão mais longe da
medida de mercado, soma as 04 restantes (amostras 01, 02, 03 e 05), e divide
pelo mesmo número (04).
Valor médio m? = A1 + AZ+A3S+ AS
04
Valor médio m? = R$ 675,10 + R$ 855,00 + R$ 656,25 + R$ 900,00
04
Valor médio m? = R$ 3.086,35
04
Valor médio m? = R$ 771,59
js ne br Avenida 22 de Outubro. 688
pop ver aa Sala 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MirimysP
1 99730.8422
Smtromnrnd CEP: 13806-050
12
P) dovico
O valor médio do m? (metro quadrado) dos imóveis ofertados no mercado
imobiliário da região e no bairro em questão é de R$ 771,59 (setecentos e
setenta e um reais e cinquenta e nove centavos).
9. FATORES PARA HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em
avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, cabendo
analisar o mercado local e de seu entorno. Dentre os principais fatores utilizados
para esta avaliação estão: localização, acesso, área total, forma, testada,
profundidade, topografia, características do solo, infraestrutura, restrições
urbanísticas.
Com base nas características do terreno e seguindo os padrões de
homogeneização para lotes residenciais/comerciais e aplicando os fatores acima
mencionados, essa perícia encontrou uma desvalorização de 07% (sete por cento)
do mesmo, devidos as suas características e demais estudos realizados.
Sendo assim temos:
VT=A*Vq-K VT=A*Vq-K
[Wr | vaiordorereno |
[A] Areadotereno | [ A | o |
[va/ valormédiom | [va fr vas
[k [Estorhomogeneizaão | [DK | = |
Após cálculos e demonstrações, o valor de mercado encontrado para o terreno
dovigo com.br =
Rofdovigocombr Avenida 22 de Outubro. 686
3805 4006
Mogi Mirim
99730.8422 8 p
5 971018725 CEP: 13806-050
13
P) dovico
(bruto) do imóvel desta lide é de: R$ 4.691.267,20. (quatro milhões, seiscentos
e noventa e um mil, duzentos e sessenta e sete reais e vinte centavos).
10. FATORES DE HOMOGENIZAÇÃO DE DADOS E DETERMINAÇÃO DO
VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS
Neste caso em específico, para avaliação das benfeitorias existentes no local
utilizarei o Método de Custo de Reprodução, que se baseia na hipótese de
reposição das benfeitorias, aplicando a normativa CUB (Custos Unitários Básicos),
através da tabela SINDUSCON/SP, sendo o mês de junho/2024 — CSL-8N, no
valor de R$ 1.993,17 (mil, novecentos e noventa e três reais e dezessete centavos)
como de referência, e posteriormente, aplicando-se as considerações necessárias
quanto à depreciação das benfeitorias existentes por meio da tabela de 'HOSS
HEIDECKE”.
10.1. FATOR DEPRECIAÇÃO (FD)
A depreciação física é devida ao desgaste pelo uso, ou deterioração
advindas da ação das pessoas, ou das intempéries do tempo. O método mais
utilizado é o de HOSS HEIDECKE, que toma por base a idade do imóvel, seu
padrão e seu estado de conservação no momento. Sendo assim, pode haver
imóveis novos em péssimo estado e imóveis velhos ou antigos em excelente
estado. Para determinar o estado de conservação de um imóvel, tomamos
como base uma tabela denominada “Estado de conservação das edificações e
benfeitorias”, devidamente exposta abaixo.
971018725
dovigo
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁMIOS + CRECI: 28817-4
Estado da
Edificação
Características
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de
Nova dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural de
pintura externa.
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de
Entre Nova e . . . 4
dois anos, que necessite apenas de uma demão leve de pintura para
regular e
recompor a sua aparência.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5
ceanee anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos
egular : soa ' a
de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e
interna.
Entre regular e . . . .
. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5
necessitando .
anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos
de reparos =. . . .
aa de fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
simples
. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura
Necessitando . º . no
interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais
de reparos . . .
. generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural.
simples UN sr =
Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura
interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com
. estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As
Necessitando |. . A no .
d instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante
e reparos = o
A revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas
simples e o na
. naturalmente. eventualmente possa ser necessária a substituição
importantes . . o
dos revestimentos de pisos e paredes, de um outro cômodo.
Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da
cobertura.
pros comtenel Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MirimisP
apoidepui ão CEP. 13806-050
15
*) dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 2867-4
Reparos importantes
Entre reparos importantes e sem valor
Para realização dos cálculos, essa avaliação separa o valor do terreno com
o valor das benfeitorias existentes, sendo assim, atribui-se uma média padrão,
adotando um fator de depreciação de natureza “F”, levando em consideração que
praticamente todas as benfeitorias, não recebem reparos, reformas e manutenção
por longos anos, onde muitas encontram-se fechadas por abandono ou
interditadas por não oferecem a segurança devida. Um alojamento de jogadores
e um refeitório foram pintados na atual gestão administrativa do clube desportivo.
Abaixo segue a demonstração e considerações:
Educandário
Reparos Importantes
ategoria SS
Média em anos Construção
eforma não se aplica
dade aparente 74
83,1
Metragem (total
UB maio/2024 - CSL-8N R$ 1.993,17
alor area construída R$ 4.522.502,73
A/C depreciada R$ 3.758.199,77
dovigo.com br
contatotedovigo com br
3805.4005
997308422
3 97101.8725
Avenitia 22 de Outubro, 688
Sala 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MirimySP
CEP. 13806-050
16
9) dovico
11.VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DAS BENFEITORIAS
VALOR DO IMÓVEL = R$ 4.691.267,20 + R$ 764.302,96
VALOR DO IMÓVEL = R$ 5.455.570,16
12.FATOR RELEVANTE
São 03 (três) pontos que devemos considerar como fator relevante do imóvel:
1241:
dovigo com br
contatogaovigo com or
: 3805.4006
99730.8422
s7101,8725
Considerando que o imóvel avaliando é um antigo educandário
estudantil, e que, nas condições que se encontra, possui uma liquidez
MUITO BAIXA, no geral, todas as benfeitorias existentes e citadas no
item 03 do aludido laudo, necessitam de uma reforma geral e
substancial para evitar novas depreciações e avarias sendo todas
reformas em grau importante;
Avenicia 22 de Outubro. 648
Sala O1 - Ja. Santa Helena
Mogi MirimisP
CEP: 13806-050
17
P) dovico
12.2. Colocando o imóvel disponível para venda, o melhor cenário seria a
incorporação imobiliária vertical, implantação de complexo misto,
comercial, hoteleiro, levando em conta as diretrizes do município.
12.3. O melhor cenário econômico é a permuta do imóvel, já que as partes
interessadas nesse laudo têm interesse em permuta-lo com outros
imóveis que estão sendo avaliados por este profissional.
13.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O imóvel avaliado por esse avaliador, pelas características, localização e tudo
que do presente laudo, pode sofrer uma variação média para mais ou menos de 05%
(cinco por cento) no valor final.
14. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
14.1. Limitações e premissas
Esse laudo está pautado nas seguintes limitações e premissas:
e Conforme matrícula 44,823 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos
da Comarca de Mogi Mirim/SP, anexa nos autos, o imóvel em questão
ESTÁ livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e hipotecas, que
possam prejudicar sua comercialização no mercado imobiliário, não
constam penhoras, processos e demais.
dovigo. com be E» ci
Contstogedovigo combr Avenida 22 de Outubro, 688
pers ir Saia 01 - JO. Santa Helena
i MirimiSP
CEP: 13806 050
99730.8422
971018726
PP dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CREC! 28817-4
e As informações transcritas nos autos, repassadas por terceiros ou
qualquer pessoa consultada para elaboração deste, são consideradas
válidas e de boa fé, não sendo de minha alçada e responsabilidade sua
exatidão e veracidade.
e Foram utilizados de informações pautadas via internet para efeito de
estudo da região, comparativos, dentre outros aspectos utilizados na
elaboração deste laudo, suas fontes de pesquisas estão expressas ao
longo do mesmo.
e O valor encontrado está pautado com o pagamento eventual de 06%
(seis por cento) de comissão de venda por parte dos
proprietários/vendedores a futuros corretores de imóveis ou imobiliárias
devidamente credenciadas que porventura realizarem a intermediação
do imóvel.
e Não foi realizado levantamento de eventuais custos de manutenção,
reformas, reparos e até mesmo demolição das benfeitorias existentes.
14.2. Referencias normativas
Para elaboração do presente estudo, foram consideradas as seguintes
prescrições:
e NBR-14653 — Normas para Avaliação de bens ABNT (Associação
Brasileira de Normas e Técnicas) — Parte 01 (Procedimentos Gerais e
Parte 02 (Avaliação de Imóveis Urbanos);
dovigo com br ,
scr Avenida 22 de Outubro, 688
contatado o COM br saia OL - JO Santa Helena
Mogi MirimysP.
ST SORADAS CEP. 13806-050
19
P) dovico
e As recomendações de estudo e tabela elaborados por ROSS
HEIDECKE quanto ao fator de depreciação de imóveis;
e CUB/m? - Custo Unitário Básico da Construção Civil, elaboradora pelo
SINDUSCON/SP (Sindicato da Industria e Construção civil do Estado
de São Paulo), mês de referência: maio/2024 — CSL-8N; R$ 1.993,17
(mil, novecentos e noventa e três reais e dezessete centavos) sem
desoneração, para construção de prédios comerciais de salas e lojas.
15.CONCLUSÃO
Avalio o VALOR DE MERCADO do imóvel constante da matrícula 44.623, retro
descrita, caraterizado como; prédio à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de
Artur Nogueira/SP, desta comarca de Mogi Mirim/SP, contendo uma área de 6.400,00
mê de terreno e 2.269,00 m? de área construída, com frente à pelo valor de R$
e setenta reais e dezesseis centavos).
16. ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente LAUDO PERÍCIAL, com
20 (vinte) folhas, estando tudo assinado digitalmente e a última datada, para todos os
fins de Direito, colocando-me à disposição deste R. Juízo para quaisquer outros
esclarecimentos que se fizerem necessários.
Acompanhando ainda 33 (trinta e três) folhas em anexo, todas numeradas em
sequência, assinadas digitalmente as quais sejam, mapas de localização e fotos do
dovigo com pr
Avenida 22 de Outubro, 688
contatofedovigocombr caia O] - Jd. Santa Helena
3805 4006
' A Mogi MirimiSP
neem CEP. 13806-050
971019725 s '
P) dovico
imóvel avaliado por esta perícia, bem como as fotos dos imóveis comparativos de
cada uma das amostras.
Mogi Mirim, 01 de julho de 2024.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
GONZAGA DOVIGO
DOVIGO JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701896 Date: 2024.07.31 10:00:30 -0300'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F
CNAI 11778
Avenida 22 de Outubro, 688
a Goa Bo COM DE saia O] - JO, Santa Helena
380s Mogi Mirimys
rosbrepernio CEP. 13806 050
971018725
21
9) dovico
17.ANEXOS
17.1. Imagens do imóvel avaliando
Apenas algumas imagens constam no laudo, por serem muitas fotos, o arquivo acaba
corrompendo, sendo assim, segue o link com todas as fotos tiradas na oportunidade
da vistoria “in locu” em um drive que segue abaixo.
https://drive.google.com/drive/folders/1 EZA-nDylvX870pZYJKrMBmv-EJcfFQl
Figura 1 - Localização com relação a cidade
dovigo com.br
contatotedovigo com br
3805.4005
99730.8422
971018725
Aves
Sal,
22
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CRECI 28617-4
*) dovico
Figura 2 - Demarcação aérea
971018725
23
iGo
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +CREC! 28677-4
Figura 3 - Fachada
dovigo.com.br
Avenida 22 de Outubro, 688
contatado EO Com br saia 01 - Jd. Santa Helena
3805.4006 rd
99730.9422 og Mirim
18725 CEP: 13806 0º
24
dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 28817-4
Figura 4 - Vista lateral com relação ao acesso principal
dovigo.com.br
pose erre Se Outubro. Goa
3805.4006 aces
99730.8422 E
de segers CEP 13806 050
25
P) dovico
Figura 5 - Vista lateral interna (estacionamento)
dovigo.com.br
contatofedovigo com dr see oro
Sala O1 - Jd. Santa Helena
3805.4006 DE = de
19 98730,8422 o
971016725 E emned
26
doviço
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS «CRECI 28877-4
Figura 6 - Visão da quadra poliesportiva coberta
dovigo.com.br
contatofPdovigo com br
3805.4006
99730.9422
871018725
27
9) dovico
Figura 7 - Sala interna (referência com base em todas as salas)
Avenida 22 de Outubro, 688
Saia 01 - Jd. Santa Helena
Mogi MinimysP
CEP: 13806 050
28
doviço
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS +COECI 28417-4
Figura 8 - Corredor interno
29
P) dovico
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS -CRECI 28817-4
Figura 9 - Visão lateral do prédio 02
dovigo com dr
contatofedovigo com.br
5 4006
Avenida 22 de Outubro, 688
Sala 01 Ja. Santa Helena
Mogi MirimysP
CEP: 13806-050
30
BP) dovico
Amostras
17.14.1. Comparativo 01
AREA q Gostou do iméver?
R$ 4.910.000,00
00co
Figura 10 - Amostra 01
171.2. Comparativo 02
R$ 380.000,00
Figura 11 - Amostra 02
dovigo com.br
contato dovigo com br
31
*) dovico
EMPREENDIMENTOS IMORIARIOS CRECI 28617-4
17.1.3. Comparativo 03
Não constam imagens.
17.1.4. Comparativo 04
restos om
Figura 12 - Amostra 04
17.1.5. Comparativo 05
Figura 13 - Amostra 05
32
EMPACENDIMENTOS IMOBLIÁRIOS CRECI 28817-4
17.1.6. Comparativo 06
18.Não constam imagens.
dovigo com br
Avenida 22 de Outubro, 66
contatogedovigo com br E vá
Sala O1 - Ja. Santa Helena
3805.4006 :
pre Mogi Mirim!
rente CEP. 13806-050
871018725
33
”) dovico
ADITAMENTO AO LAUDO
DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Antigo Educandário Nossa Senhora das Dores - Diocese de Limeira
Bj dovico
PARTES INTERESSADAS:
MITRA DIOCESENA DE LIMEIRA, inscrita no CNPJ nº 47.949.656/0001-19, com
sede na cidade de Limeira/SP, à Rua Professora Anita Concilia B. Clemente dos Santos, nº
260, Jardim Nossa Senhora do Amparo - CEP 13.849-279;
MUNICÍPIO DE ARTUR NOGUEIRA, inscrito no CNPJ nº 45.735.552/0001-86, com
sede na cidade Artur Nogueira/SP, à Rua XV de Novembro, nº 1400, Bairro Palmeiras - CEP
13.167-160.
ADITAMENTO COMPLENTAR
LUIZ GONZAGA DOVIGO JUNIOR, Corretor e Avaliador de Imóveis, devidamente
habilitado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI 2º Região sob
nº 116098-F e Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis - CNAI 11778, com escritório
comercial sito à Avenida 22 de outubro, nº 688 - sala 01, Jardim Santa Helena, Mogi
Mirim/SP, CEP 13.806-050, com endereço eletrônico: gonzaga(Ddovigo.com.br e celular
(19) 9.9664-8422 e tendo concluído seus estudos, análises e exames necessários, vem
respeitosamente à presença da partes, apresentar aditamento complementar ao LAUDO DE
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, a fim de constar no referido documento, que durante o período
de 29/03/2023 a 27/05/2024 foram realizadas reformas no imóvel supra mencionado e
avaliado, constante da matrícula 44.623, retro descrita no laudo, caraterizado como; prédio
à Rua Rui Barbosa, sob nº 632, no município de Artur Nogueira/SP, desta comarca de Mogi
Mirim/SP, contendo uma área de 6.400,00 mê? de terreno e 2.269,00 m? de área construída
e que despenderam o importe de R$ 984.586,27 (novecentos e oitenta e quatro, quinhentos
e oitenta e seis mil e vinte e sete centavos), consoante discriminação em anexo e conforme
o e br Avenida 22 de Outubro. 688
apare pero on Sala O1 - Jd Santa Helena
22
Mogi Mirim
871018725 CEP 13806 050
P) dovico
notas fiscais de materiais e mão de obra apresentadas, avalio o imóvel pelo valor total de
Fica este profissional à disposição das partes para esclarecimentos que se fizerem
necessários, encontrando-se o ADITAMENTO, dentro das formalidades legais.
Mogi Mirim, 10 de setembro de 2024.
LUIZ GONZAGA Digitally signed by LUIZ
DOVIGO GONZAGA DOVIGO
JUNIOR:35673701896
JUNIOR:35673701 Date: 2024.09.10
896 15:49:56 -03'00'
Luiz Gonzaga Dovigo Junior
CRECI 116098-F | CNAI 11778
dovigo com br é
Avenida 22 de Outubro, 688
contatoiconigocombr Saia 01 - Jo. Santa Helena
3805 4006 ho
ogi MurimySP
pnirespaio CEP. 13806-050
971018725 i
Pedi