materia nº 37/2026

INDICAÇÃO Nº 37/2026



“Solicita que seja adotada providências para regularização de edificações concluídas em desacordo com a legislação urbanística e edilícia vigente mediante criação de lei específica.”



Indico à Chefe do Poder Executivo Municipal, na forma regimental, que, por meio do setor competente, seja adotada providências para regularização de edificações concluídas em desacordo com a legislação urbanística e edilícia vigente mediante criação de lei específica.



JUSTIFICATIVA: 



O município não conta hoje com uma legislação que permita que edificações construídas em desacordo com o estabelecido nas leis urbanísticas vigentes ou sem autorização da prefeitura municipal sejam regularizadas. Dentre as irregularidades existentes podemos citar, como exemplo, as seguintes: aquela executada em desconformidade com o projeto aprovado ou aquela construída clandestinamente ou que esteja em desacordo com os índices urbanísticos, quais sejam: coeficiente de aproveitamento (CA) taxa de ocupação (TO) taxa de permeabilidade (TP) recuos obrigatórios frontais, laterais e de fundo e com a quantidade de vagas para veículos.

A regularização desses imóveis é muito vantajosa para os proprietários, já que essa medida conferirá a eles segurança jurídica, possibilitando o pleno uso deles e sem embaraços legais, permitindo, por exemplo, a obtenção de financiamento de construções, reformas ou ampliações, dar como garantia quando necessário, permitir a transmissão regular para que o adquirente possa financiar a aquisição do imóvel, dentre outros.

Para o município, por sua vez, a regularização de imóveis construídos às margens da lei também trará benefícios, como a ampliação da segurança do espaço construído e a proteção dos cidadãos, a orientação do planejamento territorial da cidade a fim de prover melhor infraestrutura e serviços à população, a estimulação do desenvolvimento urbano mais equilibrado, a promoção da justiça social na aplicação do fator de regularização, a correta atualização do cadastro imobiliário municipal e a  arrecadação adequada de tributos incidentes.

Afim de promover a regularização desses imóveis, municípios criam leis para realizar alterações nos seus Códigos Obras. Valendo-se disso, encaminho junto desta indicação um anteprojeto de lei complementar para a administração municipal usar como base na elaboração de um futuro projeto, fazendo as adequações que entender cabíveis. 

Pelas razões apresentadas, a presente indicação merece ser atendida por Vossa Excelência.

Plenário “Vereador Alessandro de Sousa – Babinha”, em 31 de março de 2026.







Marco Aurélio Balugoli

Vereador – MDB

ANTEPROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº ..., DE ... DE ... DE 2026.





"Dispõe sobre a regularização de edificações concluídas em desacordo com a legislação urbanística e edilícia vigente do Município de Sales Oliveira/SP e dá outras providências."





MÔNICA DA SILVA FAVARIM, Prefeita Municipal de Sales Oliveira, Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, em especial a Lei Orgânica do Município; PROPÕE o presente Projeto de Lei Complementar, nos seguintes termos:

Art. 1º São passíveis de regularização pela Prefeitura Municipal de Sales Oliveira – SP, a requerimento do interessado, as edificações concluídas até a entrada em vigência desta Lei e que atendam às suas disposições. 

§ 1º Para os efeitos desta Lei e observadas as suas limitações, inclui-se no conceito de edificação toda obra de construção, reforma, modificação, demolição ou acréscimo que tenha sido executada em desacordo com a legislação urbanística e edilícia vigente.

§ 2º Poderão ser regularizadas as edificações que:

I – não possuam projeto técnico da obra aprovado; 

II — cuja execução não confere com o projeto técnico da obra aprovado; 

III – tenham sido executadas em desacordo com as normas do Código Sanitário Estadual, bem como com as restrições particulares de natureza construtiva impostas pelos loteadores, nos termos do registro imobiliário.

§ 3°. Não poderão ser regularizadas as edificações que:

I – se situem em loteamentos clandestinos ou irregulares; 

II – fazendo frente para vias públicas dotadas de rede distribuidora de água e coletora de esgoto, não estejam sendo servidas regularmente por estes serviços públicos; quanto à titularidade do imóvel; 

III – não estejam com os seus cadastros municipais atualizados;

 IV – possam apresentar quaisquer riscos à integridade física de seus ocupantes ou terceiros, bem como às edificações vizinhas; 

V – localizando-se em zona estritamente residencial, não respeite o uso do solo determinado para o local; 

VI – não tenham condições mínimas de habitabilidade e segurança; 

VII – estejam situadas em área de preservação ambiental.

Art. 2º Sempre que a regularização da edificação importar em ofensa ao direito de vizinhança, conforme previsto no Código Civil brasileiro, os proprietários dos imóveis vizinhos ou confrontantes deverão anuir com a regularização, de forma expressa e por escrito, com firma reconhecida em cartório.

Art. 3º Sem prejuízo das demais exigências contidas nesta Lei, a edificação a ser regularizada deverá, ainda, atender aos critérios estabelecidos nos parágrafos deste artigo.

§1º Os dormitórios, salas e cozinhas deverão dispor de abertura para fins de iluminação e ventilação com o exterior, enquanto que os demais compartimentos da edificação poderão ter apenas ventilação e iluminação mecânicas.

§2º Os espaços livres fechados - poços de iluminação e ventilação — terão, no mínimo: 

I – para um pavimento ou altura menor ou igual a 4,00m (quatro metros): 

a) área maior ou igual a 1,50m2 (um metro e meio quadrado); e 

b) dimensão mínima de 0,70m (setenta centímetros); 

II - para mais de um pavimento ou altura maior a 4,00m (quatro metros): 

a) área maior ou igual a 3,00m' (três metros quadrados); e 

b) dimensão mínima de 1,00m (um metro). 

§ 3°. A largura dos corredores externos não poderá ser inferior a: 

I – para um pavimento ou altura menor ou igual a 4,00m (quatro metros): dimensão mínima de 0,70m (setenta centímetros); 

II - para mais de um pavimento ou altura maior a 4,00m (quatro metros): mínimo de 1,00m (um metro).

 § 4°. A cozinha não poderá ter comunicação direta com os sanitários. 

§ 5°. O "pé-direito" dos compartimentos não poderá ser inferior a: 

I – 2,30m (dois metros e trinta centímetros) para os dormitórios, salas, cozinha e banheiro;

II – 2,00m (dois metros) para os demais compartimentos. 

§ 6°. O recuo frontal deverá atender às seguintes descrições: 

I – quando a edificação possuir muro de divisa com o passeio público, o recuo deverá ser de, no mínimo, 0,70m (setenta centímetros);

 II – quando a edificação não possuir muro de divisa com o passeio público, o recuo poderá ter qualquer medida.

Art. 4º Os pedidos de regularização das edificações deverão ser formulados pelos interessados em requerimento específico dirigido ao Chefe do Departamento de Obras e Engenharia, até o dia 31 de dezembro de 2026, instruindo-os com os seguintes documentos, sob pena de indeferimento:

I – comprovante de pagamento das taxas e emolumentos respectivos;

II – certidão negativa de débito do imóvel onde se localiza a edificação para a qual se pretende a regularização, emitida, no máximo, há 30 (trinta) dias contados da data do protocolo do pedido de regularização; 

III – prova de propriedade ou posse do imóvel onde se localiza a edificação para a qual se pretende a regularização, feita através de certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis local há, no máximo, 90 (noventa) dias contados da data do pedido de regularização; 

IV – projeto técnico simplificado de regularização da edificação, assinado por profissional competente para a sua elaboração, de acordo com a legislação edilícia vigente, devendo nele ser incluído, se necessário, detalhes técnicos específicos para sua compreensão; 

V – documento de anuência de que trata o art. 2° desta lei, se for o caso; 

VI – prova de conclusão da edificação até a data de entrada em vigência desta Lei, através da declaração escrita de, pelo menos, 2 (duas) pessoas, preferencialmente confrontantes do imóvel, com firma reconhecida em cartório, onde reconheçam que a edificação existente àquela data corresponde exatamente à constante do projeto técnico completo de regularização, sem quaisquer modificações. 

§ 1°. Para efeitos do disposto no inciso III deste artigo, considerar-se-á somente a posse "ad usucapionem", que atribui ao seu titular a condição de contribuinte do Imposto Predial e Territorial Urbano — IPTU, nos termos da legislação municipal. 

§ 2°. O declarante que, na declaração a que se refere o inciso VI deste artigo, falsear a verdade, será denunciado às autoridades policiais competentes pelo crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal.

Art. 5º O requerimento de regularização da edificação será processado e, não havendo óbices técnicos ou legais, aprovado pelo Departamento de Obras e Engenharia. 

§ 1°. Ao apreciar preliminarmente o projeto técnico de regularização, estando este em desacordo com esta lei ou não satisfazendo condições mínimas de salubridade e segurança, poderá o responsável pela sua análise ao interessado as providências ou modificações necessárias para a sua análise final e eventual aprovação, as quais deverão ser satisfeitas no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de indeferimento do requerimento. 

§ 2°. Aos projetos técnicos de regularização de edificações que já estejam tramitando junto ao Departamento de Obras Particulares e Fiscalização, quando da entrada em vigência desta lei, independerão de novo requerimento do interessado para a sua apreciação.

Art. 6° O Poder Executivo poderá regulamentar, por meio de decreto, os critérios, procedimentos e demais condições operacionais para a execução desta Lei, a contar da data de sua publicação.

Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.







Sales Oliveira – SP, ... de ... de 2026.







MÔNICA DA SILVA FAVARIM

Prefeita Municipal





































































EXPOSIÇÃO DE MOTIVOS





Senhor Presidente,

Senhores Vereadores,



Submeto à elevada apreciação desta Egrégia Câmara Municipal o incluso Projeto de Lei Complementar que “Dispõe sobre a regularização de edificações concluídas em desacordo com a legislação urbanística e edilícia vigente do Município de Sales Oliveira/SP e dá outras providências."

De maneira preliminar, é relevante esclarecer que esta proposta de lei complementar visa permitir que os proprietários de imóveis com áreas construídas irregularmente até a data de publicação deste projeto possam efetuar a regularização dessas áreas, registrando-as, posteriormente, em suas matrículas e possibilitando a atualização do cadastro municipal, além da regular cobrança de tributos sobre as referidas construções. 

O objetivo é regularizar as áreas construídas de forma irregular, situações já consolidadas, o que afetará diretamente a questão da tributação sobre esses imóveis. Com a regularização e a emissão dos devidos certificados de conclusão, o município passará a reconhecer e cadastrar essas edificações, fazendo com que o imposto incidente sobre elas seja calculado com base na área real construída, refletindo de maneira mais justa o cumprimento das obrigações fiscais pelos contribuintes e, assim, evitando a perda de receitas públicas. 

Ademais, os proprietários dessas edificações irregulares terão a possibilidade de regularizar seus registros nos Cartórios de nosso Município, o que certamente contribuirá para o acesso a futuras linhas de crédito para reformas e novas construções, incentivando, no caso de edificações comerciais irregulares, o aumento de suas receitas e a expansão dos seus negócios, ação de interesse público para nossa cidade. 

Diante do exposto, solicito aos Nobres Vereadores a aprovação do presente Projeto de Lei Complementar.

Sales Oliveira – SP, ... de ... de 2026.







MÔNICA DA SILVA FAVARIM

Prefeita Municipal