MUNICÍPIO DE FRANCISCO BELTRÃO
Estado do Paraná
Rua Octaviano Teixeira dos Santos, 1000 - Fone: (46) 3520-2121 - CNPJ: 77.816.510/0001-66 - CEP: 85.601-030
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MENSAGEM DO EXECUTIVO Nº 082 DE 2025
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores,
Encaminho à elevada apreciação desta Egrégia Câmara Municipal o Projeto de Lei que
autoriza a subdivisão e a permuta de bens imóveis entre o Município de Francisco Beltrão e a
Mitra Diocesana de Palmas.
A medida tem por finalidade viabilizar a construção de infraestrutura para
comercialização da produção agropecuária, na comunidade rural de mesmo nome, com
recursos do Governo do Estado, destinada a fomentar a agricultura familiar e fortalecer o
desenvolvimento local.
Considerando o prazo para aplicação dos recursos estaduais, a proposição tramita
em regime de urgência.
Confiante na aprovação deste Projeto, coloco-me à disposição para quaisquer
esclarecimentos.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://franciscobeltrao.1doc.com.br/verificacao/A113-43CD-14DE-6228 e informe o código A113-43CD-14DE-6228
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PROJETO DE LEI DO EXECUTIVO N.º DE 2025
Dispõe sobre a autorização para subdivisão e
permuta de bens imóveis entre o Município de
Francisco Beltrão e a Mitra Diocesana de
Palmas, e dá outras providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DE FRANCISCO BELTRÃO, Estado do Paraná, no uso de suas
atribuições legais, submete à apreciação da Câmara Municipal de Vereadores o seguinte
Projeto de Lei:
Art. 1º Fica autorizada a subdivisão do Lote nº 12, da Gleba nº 39-F, matriculado sob
o nº 19.847, no 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, de
propriedade da Mitra Diocesana de Palmas, organização religiosa sem fins lucrativos, inscrita
no CNPJ nº 75.661.264/0001-95, para fins de permuta de parte da área, a ser incorporada ao
patrimônio público municipal.
Parágrafo único. Após a subdivisão, resultarão os seguintes lotes:
I
– Lote nº 12
– Remanescente, com área total de 6.986,27 m² (seis mil, novecentos
e oitenta e seis metros quadrados e vinte e sete decímetros quadrados), permanecendo de
propriedade da Mitra Diocesana de Palmas;
II
– Lote nº 12-A, com área total de 1.655,67 m² (mil seiscentos e cinquenta e cinco
metros quadrados e sessenta e sete decímetros quadrados), que será incorporado ao
patrimônio do Município de Francisco Beltrão.
Art. 2º Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a realizar a permuta de bens
imóveis entre o Município de Francisco Beltrão e a Mitra Diocesana de Palmas, nos termos
desta Lei.
Art. 3º Constituem objeto da permuta os seguintes bens imóveis:
I
– Imóveis de propriedade do Município de Francisco Beltrão: Lote Urbano nº 32, da
Quadra nº 714, com área de 379,50 m² (trezentos e setenta e nove metros quadrados e
cinquenta decímetros quadrados), registrado sob a matrícula nº 24.512, no 2º Ofício de
Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, avaliado em R$ 181.097,40 (cento
e oitenta e um mil, noventa e sete reais e quarenta centavos);
II
– Imóveis de propriedade da Mitra Diocesana de Palmas: Lote nº 12-A, com área
total de 1.655,67 m² (mil seiscentos e cinquenta e cinco metros quadrados e sessenta e sete
decímetros quadrados), resultante da subdivisão autorizada pelo art. 1º desta Lei, avaliado
em R$ 181.097,18 (cento e oitenta e um mil, noventa e sete reais e dezoito centavos).
Art. 4º O imóvel descrito no inciso I do artigo anterior fica desafetado do patrimônio
público municipal, passando da categoria de bens de uso comum do povo ou de uso especial
para bens dominicais, com o objetivo de viabilizar a permuta prevista nesta Lei.
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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Art. 5º A permuta tem por finalidade viabilizar a execução de obras de interesse
público, social e cultural, consistentes na construção de infraestrutura destinada à
comercialização da produção agropecuária, localizada na comunidade rural de mesmo nome,
com o objetivo de fomentar a agricultura familiar, promover a cultura e o turismo local e
fortalecer o convívio e a integração comunitária.
Art. 6º As avaliações, descrições e valores constantes nesta Lei baseiam-se em
pareceres técnicos elaborados por servidores habilitados.
Art. 7º As despesas cartorárias e demais encargos incidentes sobre a transação
correrão por conta de cada parte, proporcionalmente aos custos relativos aos registros e atos
necessários à formalização da permuta.
Art. 8º Eventuais complementações, ajustes ou retificações de informações
necessárias à regularização da permuta perante o Tabelionato de Notas ou o Registro de
Imóveis poderão ser efetivadas mediante ato próprio do Chefe do Poder Executivo.
Art. 9º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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JUSTIFICATIVA
Encaminho à elevada apreciação dessa Egrégia Câmara Municipal o incluso Projeto
de Lei, que autoriza a subdivisão e a permuta de bens imóveis entre o Município de Francisco
Beltrão e a Mitra Diocesana de Palmas, com vistas à execução de obra de relevante interesse
público, social e cultural.
A presente proposta tem por objetivo viabilizar a construção de uma Infraestrutura
para Comercialização da Produção Agropecuária, na comunidade rural de mesmo nome,
contemplando área projetada de 314,06 m². O empreendimento será realizado com recursos
oriundos do Governo do Estado do Paraná, voltados ao fomento da agricultura familiar e ao
desenvolvimento rural sustentável.
A implantação dessa estrutura representa um passo significativo para fortalecer e
fomentar a agricultura familiar, assegurando melhores condições para o armazenamento,
exposição e comercialização dos produtos locais. Tal medida contribuirá diretamente para a
geração de renda, valorização do trabalho das famílias rurais, incentivo à permanência no
campo e dinamização da economia municipal.
Além de estimular a organização dos produtores e o cooperativismo, a obra
possibilitará melhoria nas condições de comercialização, ampliação do acesso da população
urbana a produtos de qualidade e promoção do consumo de alimentos regionais e
sustentáveis, alinhando-se às políticas públicas municipais de fortalecimento da agricultura
familiar.
Cumpre destacar o caráter de urgência da matéria, tendo em vista que os recursos
estaduais possuem prazo determinado para execução, sendo necessária a formalização da
permuta e regularização das áreas envolvidas para viabilizar o início das obras e garantir o
pleno aproveitamento da verba concedida.
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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Diante do exposto, considerando o interesse público, econômico e social da iniciativa,
submete-se o presente Projeto de Lei à apreciação e aprovação dessa Egrégia Câmara
Municipal.
Atenciosamente.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 12
DA GLEBA 39-FB
MATRÍCULA nº 19847 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Mitra Diocesana de Palmas
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 8.500,00m² - Permuta de fração de 1.655,67 m²
denominado lote 12A gleba 39FB
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 181.097,18 (Cento e oitenta e um
mil, noventa e sete reais e dezoito
centavos)
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor
de mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a
dinâmica de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta
e da demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial
de natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de
margem de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área
dos lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR
14.653-2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio,
definido como o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos
preços homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas, refletindo o valor mais representativo de
mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de
ITBI confere maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação,
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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permitindo a obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade
imobiliária.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
SUBDIVISÃO DO LOTE N° 12: GLEBA 39-FB
PROPRIETÁRIO: MITRA DIOCESANA DE PALMAS
MUNICÍPIO: Francisco Beltrão UF: PR LOTE N° 12- A GLEBA N°: 39-FB
ÁREA: 1.655,67 m²
PERÍMETRO: 163.86 m
LIMITES E CONFRONTAÇÕES
A poligonal inicia no ponto P08, situado junto as divisas dos lotes n° 12-A e 12-
Remanescente e a Rua Principal, no perímetro urbano do distrito de Secção Jacaré neste
município, de coordenadas UTM N=7.117.761,06m e E=304.410,35m referidas ao MC 51°
WGr. Sistema Geocêntrico SIRGAS 2000; deste segue com azimute de 87°43'43" e distância
de 40,58m, confrontando com a Rua Principal, até atingir o ponto P09, de coordenadas N
7.117.762,66m e E 304.450,90m; deste segue com azimute de 177°44'45" e distância de
44,68m, confrontando com o lote n° 04-A da gleba 39-FB, até atingir o ponto P10, de
coordenadas N 7.117.718,02m e E 304.452,66m; deste segue com azimute de 285°57'10"
e distância de 2,92m, confrontando com o lote n° 12- Remanescente da gleba 39-FB, até
atingir o ponto P11, de coordenadas N 7.117.718,83m e E 304.449,85m; deste segue com
azimute de 276°42'01" e distância de 37,81m, confrontando com o lote n° 12-
Remanescente da gleba 39-FB, até atingir o ponto P12, de coordenadas 7.117.723,24m e
E 304.412,30m; deste segue com azimute de 357°05'12" e distância de 37,87m,
confrontando com o lote n° 12-Remanescente da gleba 39-FB, até atingir o ponto P08, de
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coordenadas N=7.117.761,06m e E=304.410,35m,onde teve início a descrição deste
perímetro.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
Memória de Cálculo:
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
39FB 12A 109,38 1,00 1,00 109,38 1.655,67 181.097,18
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
amostra Origem quadra lote mês/ano Valor m2 vlr/m²
1 Imobiliária Casaril 350.000,00 2.992,93 116,94
2 Imobiliária Casaril 350.000,00 2.991,54 117,00
3 Imobiliária Casaril 350.000,00 2.991,05 117,02
4 Imobiliária Casaril 280.000,00 2.358,29 118,73
5 Imobiliária Casaril 275.000,00 2.128,00 129,23
6 Imobiliária Casaril 250.000,00 1.973,05 126,71
7 Imobiliária Casaril 220.000,00 1.758,87 125,08
8 CMI-IBTI 89fb 142-h jun/25 152.000,00 1.597,10 95,17
9 CMI-IBTI 39FB 13C dez/24 250.000,00 1.300,00 192,31
10 CMI-IBTI 89FB 142j set/24 180.000,00 1.411,62 127,51
11 CMI-IBTI 89FB 122 ago/25 93.000,00 928,79 100,13
12 CMI-IBTI 89FB 136B dez/24 60.000,00 544,65 110,16
22.975,89 2.810.000,00 122,30
AMOSTRAS - VALOR DAS COMPRA E VENDAS CMI-ITBI e OFERTA VALOR HISTÓRICO
amostra FONTE Vlr CMI-ITBI CORRIGIDO Oferta -15% Valor Ajustado m² Base do Valor / M²
1 Imobiliária Casaril 99,40 99,40 2.992,93 297.500,00
2 Imobiliária Casaril 99,45 99,45 2.991,54 297.500,00
3 Imobiliária Casaril 99,46 99,46 2.991,05 297.500,00
4 Imobiliária Casaril 100,92 100,92 2.358,29 238.000,00
5 Imobiliária Casaril 109,84 109,84 2.128,00 233.750,00
6 Imobiliária Casaril 107,70 107,70 1.973,05 212.500,00
7 Imobiliária Casaril 106,32 106,32 1.758,87 187.000,00
8 CMI-IBTI 97,15 97,15 1.597,10 155.163,36
9 CMI-IBTI 202,48 202,48 1.300,00 263.225,66
10 CMI-IBTI 136,41 136,41 1.411,62 192.563,56
11 CMI-IBTI 101,16 101,16 93.954,76 928,79
12 CMI-IBTI 115,99 115,99 63.174,16 544,65
2,40 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% Total 110,20 22.975,89 2.531.831,50
2º QUADRO
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação
do valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
amosta FONTE m² Valor total valor / m²
1 Imobiliária Casaril 2.992,93 297.500,00 99,40
2 Imobiliária Casaril 2.991,54 297.500,00 99,45
3 Imobiliária Casaril 2.991,05 297.500,00 99,46
4 Imobiliária Casaril 2.358,29 238.000,00 100,92
5 Imobiliária Casaril 2.128,00 233.750,00 109,84
6 Imobiliária Casaril 1.973,05 212.500,00 107,70
7 Imobiliária Casaril 1.758,87 187.000,00 106,32
8 CMI-IBTI AMOSTRA DESCARTADA 20%
9 CMI-IBTI 1.300,00 263.225,66 202,48
10 AMOSTRA DESCARTADA 20%
11 CMI-IBTI 928,79 93.954,76 101,16
12 CMI-IBTI 544,65 63.174,16 115,99
TOTAL 19.967,17 2.184.104,58 109,38
*Exceção da exclusão da amostra, pois temos somente a amostra 9 da Seção Jacaré que foi mantida apesar de ser valor maior da
amostra.
3º QUADRO
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
39FB 12A 109,38 1,00 1,00 109,38 1.655,67 181.097,18
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de
15% sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em
valores mais representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com
o justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 27 de outubro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSÉ CARLOS KNIPHOFF
Membro
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ANEXO I– PESQUISA MERCADOLÓGICA
Imobiliária Casaril – Valor 350.000,00 – 2.992,93m² = R$ 116,94/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 99,40/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 350.000,00 – 2.991,54m² = R$ 117,00/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 99,45/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 350.000,00 – 2.991,05m² = R$ 117,02/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 99,46/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 280.000,00 – 2.358,29m² = R$ 118,73/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 100,92/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 275.000,00 – 2.128,00m² = R$ 129,23/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 109,84/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 250.000,00 – 1.973,05m² = R$ 126,71/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 107,70/m²
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Imobiliária Casaril – Valor 220.000,00 – 1.758,87m² = R$ 125,08/m² (-) 15% negociação e
corretagem R$ 106,32/m²
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
Aquisição de fração de 1.513,73m², denominado lote 12A GLEBA 39FB do lote 12 da
gleba 39FB
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ANEXO III -– PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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ANEXO VI – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI UTILIZADO
PARA COMPARAÇÃO
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: 424D-1F91-D074-F455
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
MOACIR GIACOMIN (CPF 483.XXX.XXX-53) em 03/11/2025 17:33:39 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
VANIOS CARLOS BIEHL (CPF 554.XXX.XXX-87) em 03/11/2025 17:45:05 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
JOSE CARLOS KNIPHOFF (CPF 555.XXX.XXX-44) em 04/11/2025 08:34:06 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
Para verificar a validade das assinaturas, acesse a Central de Verificação por meio do link:
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 32ª
DA QUADRA 714
MATRÍCULA nº 24512 do 1° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 379,50 m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 181.097,40 (Cento e oitenta e um
mil, noventa e sete reais e quarenta
centavos)
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1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor
de mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a
dinâmica de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta
e da demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial
de natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de
margem de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área
dos lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR
14.653-2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio,
definido como o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos
preços homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas, refletindo o valor mais representativo de
mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de
ITBI confere maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação,
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permitindo a obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade
imobiliária.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
I. Lote Urbano nº 32, da Quadra 714, com fração de 379,50m² (Trezentos e setenta e
nove metros e cinquenta centímetros quadrados), registrado sob matrícula n. 24512
do CRI – 2º Ofício da Comarca de Francisco Beltrão - PR; com as seguintes limites
e confrontações: NORTE: Por linha seca e reta, medindo 12,65m, confronta com a
Rua Theobaldo Valentin Beckmann; LESTE: Por linha seca e reta, medindo 30,00m,
confronta com o lote 31 da mesma quadra; SUL: Por linha seca e reta, medindo
12,65m, confronta com os lotes nºs 06 e 05 da mesma quadra; OESTE: Por linha seca
e reta, medindo 30,00m, confronta com o lote nº 04ª da Gleba nº 59FB.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
714 477,20 32 1,00 1,00 477,20 379,50 181.097,40
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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MEMÓRIA DE CALCULO:
Amostra Origem Quadra lote Mês/ano Valor m² M² Valor Imovel
1 CMI-ITBI 1258 5 set/24 400,00 450,00 180.000,00
2 CMI-ITBI 1258 9 dez/24 423,02 450,00 190.360,00
3 CMI-ITBI 1258 15 out/24 400,00 450,00 180.000,00
4 CMI-ITBI 1258 21 mai/22 311,11 450,00 140.000,00
5 CMI-ITBI 1258 7 mar/24 400,00 450,00 180.000,00
6 CMI-ITBI 1258 1 jul/24 444,44 450,00 200.000,00
7 CMI-ITBI 1258 2 jul/24 422,22 450,00 190.000,00
8 CMI-ITBI 1259 1 fev/25 460,53 450,00 207.240,00
9 CMI-ITBI 1259 4 set/24 488,89 450,00 220.000,00
10 CMI-ITBI 1259 6 fev/25 515,02 450,00 231.760,00
11 CMI-ITBI 1259 9 mar/24 411,11 450,00 185.000,00
12 CMI-ITBI 1259 21 set/24 422,22 450,00 190.000,00
13 CMI-ITBI 1259 22 mar/24 511,11 450,00 230.000,00
14 CMI-ITBI 1259 23 jun/24 511,11 450,00 230.000,00
15 CMI-ITBI 1259 24 jun/23 453,33 450,00 204.000,00
16 Oferta Imobiária Casaril out/25 540,20 333,21 180.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 1870 10 out/25 630,54 317,19 200.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 1062 2 out/25 542,86 350,00 190.000,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 1062 1 out/25 511,11 450,00 230.000,00
20 Oferta Imob. SL 611 6 out/25 688,89 450,00 310.000,00
8.650,40 470,31 4.068.360,00
Dados das amostras
TOTAL
1º QUADRO
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amostra ORIGEM INFORMAÇÃO vlr/m² corrigid (-)10% oferta valor / m² Ajusm² Valor total
1 CMI-ITBI 425,75 425,75 450,00 191.589,16
2 CMI-ITBI 443,07 443,07 450,00 199.381,47
3 CMI-ITBI 423,45 423,45 450,00 190.553,02
4 CMI-ITBI 399,41 399,41 450,00 179.735,53
5 CMI-ITBI 439,60 439,60 450,00 197.821,57
6 CMI-ITBI 478,13 478,13 450,00 215.160,56
7 CMI-ITBI 454,23 454,23 450,00 204.402,53
8 CMI-ITBI 477,62 477,62 450,00 214.928,84
9 CMI-ITBI 520,37 520,37 450,00 234.164,53
10 CMI-ITBI 534,13 534,13 450,00 240.358,56
11 CMI-ITBI 451,81 451,81 450,00 203.316,62
12 CMI-ITBI 449,41 449,41 450,00 202.233,00
13 CMI-ITBI 561,72 561,72 450,00 252.772,01
14 CMI-ITBI 552,84 552,84 450,00 248.780,08
15 CMI-ITBI 526,43 526,43 450,00 236.892,86
16 Oferta Imobiária Casaril 540,20 -15% 459,17 333,21 153.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 630,54 -15% 535,96 317,19 170.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 542,86 -15% 461,43 350,00 161.500,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 511,11 -15% 434,44 450,00 195.500,00
20 Oferta Imob. SL 688,89 -15% 585,56 450,00 263.500,00
4,00 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% 480,39 8.650,40 4.155.590,35
2º QUADRO
Total
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação
do valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
Amostra Origem Vlr corrigido m² Valor Corrigido
1 CMI-ITBI 425,75 450,00 191.589,16
2 CMI-ITBI 443,07 450,00 199.381,47
3 AMOSTRA DESCARTADA 20%
4 AMOSTRA DESCARTADA 20%
5 CMI-ITBI 439,60 450,00 197.821,57
6 CMI-ITBI 478,13 450,00 215.160,56
7 CMI-ITBI 454,23 450,00 204.402,53
8 CMI-ITBI 477,62 450,00 214.928,84
9 CMI-ITBI 520,37 450,00 234.164,53
10 CMI-ITBI 534,13 450,00 240.358,56
11 CMI-ITBI 451,81 450,00 203.316,62
12 CMI-ITBI 449,41 450,00 202.233,00
13 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
14 CMI-ITBI 552,84 450,00 248.780,08
15 CMI-ITBI 526,43 450,00 236.892,86
16 Oferta Imobiária Casaril 459,17 333,21 153.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 535,96 317,19 170.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 461,43 350,00 161.500,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 434,44 450,00 195.500,00
19 Oferta Imob. SL AMOSTRA DESCARTADA 20%
477,20 6.850,40 3.269.029,80
3º QUADRO
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
TOTAL
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
714 477,20 32 1,00 1,00 477,20 379,50 181.097,40
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de
15% sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em
valores mais representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com
o justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 27 de outubro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSÉ CARLOS KNIPHOFF
Membro
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ANEXO I– PESQUISA MERCADOLÓGICA
Rua Brejinho – Jardim Floresta – Valor 180.000,00 com 333,21m² = R$ 540,20, considerado desvio de
15% de negociação e corretagem -= R$ 459,17/m²
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Rua brejinho esquina Valor R$ 200.000,00 – 317,19m² = R$ 630,54 15% negociação e corretagem = R$ R$
535,96.
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Valor R$ 190.000,00 – 350,00m² = R$ 542,86 15% negociação e corretagem = R$ R$ 461,43.
Lote 02, Quadra 1062.
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Valor R$ 230.000,00 / 450m² = 511,11m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 434,44 /m²
Lote 01, quadra 1062.
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Rua gramado l quadra 611 lote 06 Oferta imobiliária casaril e SL valor R$ 310.000,00 / 450m² =
688,89m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 585,56 /m²
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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ANEXO III -– PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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MUNICÍPIO DE FRANCISCO BELTRÃO
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
Lote 32 da quadra 714 , com área de 379,50m²
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ANEXO VI – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI UTILIZADO
PARA COMPARAÇÃO
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: 5047-49F5-CAA2-9CEB
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MOACIR GIACOMIN (CPF 483.XXX.XXX-53) em 03/11/2025 17:35:55 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
VANIOS CARLOS BIEHL (CPF 554.XXX.XXX-87) em 03/11/2025 17:46:52 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
JOSE CARLOS KNIPHOFF (CPF 555.XXX.XXX-44) em 04/11/2025 08:33:42 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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13-D
4.629,70 m²
13-Rem 13-E
4-A 13-A
13-B 13-C 1-A
5.000,00 m²
1.500,00 m² 13-F
370,30 m²
Município de Francisco Beltrão
Povo que Inspira, Cidade que acolhe. C O R Ã C S O B ELT AN FR I
N.
GINASIO DE ESPORTES
CANCHA DE BOCHA
Igreja Salão de Festa Casa Mortuária
IMPLANTAÇÃO
POÇO
12
1.655,67 m²
12-A
6.844,33 m²Acesso da igreja
Muro de arrimo
Acesso
Churrasqueira
13-D
4.629,70 m²
13-Rem 13-E
4-A 13-A 13-B 13-C 1-A
5.000,00 m²
1.500,00 m²
12
13-F
370,30 m²
1.655,67 m²
12-A
6.844,33 m²
Município de Francisco Beltrão
Povo que Inspira, Cidade que acolhe. C O R Ã C S O B ELT AN FR I
N.
N (metros) E (metros) AZIMUTES DISTANCIA (m) Vértices Vértices LADOS COORDENADAS (UTM)
Longitude Latitude COORDENADAS (GEOGRAFICAS) FATOR DE ESCALA
P01 P02 7.117.759,64 304.374,76 87°43'43" 35,62 1.00007236 52°57'18.939" W 26°2'45.479" S
P02 P03 7.117.761,06 304.410,35 177°03'12" 37,87 1.00007235 52°57'17.659" W 26°2'45.450" S
P03 P04 7.117.723,24 304.412,30 96°42'01" 37,81 1.00007217 52°57'17.609" W 26°2'46.680" S
P04 P05 7.117.718,83 304.449,85 105°57'09" 2,92 1.00007216 52°57'16.261" W 26°2'46.842" S
P05 P06 7.117.718,02 304.452,66 177°44'45" 63,85 1.00007215 52°57'16.160" W 26°2'46.869" S
P06 P07 7.117.654,22 304.455,17 264°02'49" 77,12 1.00007252 52°57'16.104" W 26°2'48.943" S
P07 P01 7.117.646,22 304.378,46 358°07'54" 113,48 1.00007254 52°57'18.868" W 26°2'49.166" S
MEMORIAL DESCRITIVO
SUBDIVISÃO DO LOTE N° 12: GLEBA 39-FB
PROPRIETÁRIO: MITRA DIOCESANA DE PALMAS
MUNICÍPIO: Francisco Beltrão UF: PR
LOTE N° 12- A GLEBA N°: 39-FB
ÁREA: 1.655,67 m²
PERÍMETRO: 163.86 m
LIMITES E CONFRONTAÇÕES
A poligonal inicia no ponto P08, situado junto as divisas dos lotes n° 12-A e 12-
Remanescente e a Rua Principal, no perímetro urbano do distrito de Secção Jacaré
neste município, de coordenadas UTM N=7.117.761,06m e E=304.410,35m referidas
ao MC 51° WGr. Sistema Geocêntrico SIRGAS 2000; deste segue com azimute de
87°43'43" e distância de 40,58m, confrontando com a Rua Principal, até atingir o ponto
P09, de coordenadas N 7.117.762,66m e E 304.450,90m; deste segue com azimute de
177°44'45" e distância de 44,68m, confrontando com o lote n° 04-A da gleba 39-FB, até
atingir o ponto P10, de coordenadas N 7.117.718,02m e E 304.452,66m; deste segue
com azimute de 285°57'10" e distância de 2,92m, confrontando com o lote n° 12-
Remanescente da gleba 39-FB, até atingir o ponto P11, de coordenadas N
7.117.718,83m e E 304.449,85m; deste segue com azimute de 276°42'01" e distância
de 37,81m, confrontando com o lote n° 12-Remanescente da gleba 39-FB, até atingir o
ponto P12, de coordenadas 7.117.723,24m e E 304.412,30m; deste segue com azimute
de 357°05'12" e distância de 37,87m, confrontando com o lote n° 12-Remanescente da
gleba 39-FB, até atingir o ponto P08, de coordenadas N=7.117.761,06m e
E=304.410,35m,onde teve início a descrição deste perímetro.
Francisco Beltrão, 03/11/2025
....................................................................
Evandro Marcos Bariviera
Técnico em Agrimensura - CFT-05776675995
13-D
4.629,70 m²
13-Rem 13-E
4-A 13-A 13-B 13-C 1-A
5.000,00 m²
1.500,00 m²
12
13-F
370,30 m²
1.655,67 m²
12-A
6.844,33 m²
Município de Francisco Beltrão
Povo que Inspira, Cidade que acolhe. C O R Ã C S O B ELT AN FR I
N.
N (metros) E (metros) AZIMUTES DISTANCIA (m) Vértices Vértices LADOS COORDENADAS (UTM)
Longitude Latitude COORDENADAS (GEOGRAFICAS) FATOR DE ESCALA
P08 P09 7.117.761,06 304.410,35 87°43'43" 40,58 1.00007217 52°57'17.659" W 26°2'45.450" S
P09 P10 7.117.762,66 304.450,90 177°44'45" 44,68 1.00007216 52°57'16.199" W 26°2'45.418" S
P10 P11 7.117.718,02 304.452,66 285°57'09" 2,92 1.00007217 52°57'16.160" W 26°2'46.869" S
P11 P12 7.117.718,83 304.449,85 276°42'01" 37,81 1.00007235 52°57'16.261" W 26°2'46.842" S
P12 P08 7.117.723,24 304.412,30 357°03'12" 37,87 1.00007236 52°57'17.609" W 26°2'46.680" S
MEMORIAL DESCRITIVO
SUBDIVISÃO DO LOTE N° 12: GLEBA 39-FB
PROPRIETÁRIO: MITRA DIOCESANA DE PALMAS
MUNICÍPIO: Francisco Beltrão UF: PR
LOTE N° 12- Remanescente GLEBA N°: 39-FB
ÁREA: 6.844,33 m²
PERÍMETRO: 367.67 m
LIMITES E CONFRONTAÇÕES
A poligonal inicia no ponto P01, situado junto as divisas do lote n° 12-Rem com o
lote n° 11 e a Rua Principal, no perímetro urbano do distrito de Secção Jacaré neste
município, de coordenadas UTM N=7.117.759,64m e E=304.374,76m referidas ao MC
51° WGr. Sistema Geocêntrico SIRGAS 2000; deste segue com azimute de 87°43'43"
e distância de 35,62m, confrontando com a Rua Principal, até atingir o ponto P02, de
coordenadas N 7.117.761,06m e E 304.410,35m; deste segue com azimute de
177°03'12" e distância de 37,87m, confrontando com o lote n° 12-A (área desmembrada)
da gleba 39-FB, até atingir o ponto P03, de coordenadas N 7.117.723,24m e E
304.412,30m; deste segue com azimute de 96°42'01" e distância de 37,81m,
confrontando com o lote n° 12-A (área desmembrada) da gleba 39-FB, até atingir o
ponto P04, de coordenadas N 7.117.718,83m e E 304.449,85m; deste segue com
azimute de 105°57'09" e distância de 2,92m, confrontando com o lote n° 12-A (área
desmembrada) da gleba 39-FB, até atingir o ponto P05, de coordenadas N
7.117.718,02m e E 304.452,66m; deste segue com azimute de 177°44'45" e distância
de 63,85m, confrontando com o lote n° 13-E da gleba 39-FB, até atingir o ponto P06, de
coordenadas N 7.117.654,22m e E 304.455,17m; deste segue com azimute de
264°02'49" e distância de 77,12m, confrontando com os lotes n° 43 e 42 da gleba 39-
FB , até atingir o ponto P07, de coordenadas N 7.117.646,22m e E 304.378,46m; deste
segue com azimute de 358°07'54" e distância de 113,48m, confrontando com o lote n°
11 da gleba 39-FB, até atingir o ponto P01, de coordenadas N 7.117.759,64m e E
304.374,76m, onde teve início a descrição deste perímetro.
Francisco Beltrão, 03/11/2025
....................................................................
Evandro Marcos Bariviera
Técnico em Agrimensura - CFT-05776675995