MUNICÍPIO DE FRANCISCO BELTRÃO
Estado do Paraná
Rua Octaviano Teixeira dos Santos, 1000 - Fone: (46) 3520-2121 - CNPJ: 77.816.510/0001-66 - CEP: 85.601-030
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MENSAGEM DO EXECUTIVO Nº 079 DE 2025
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores,
Tenho a honra de submeter à apreciação desta Egrégia Câmara Municipal o presente
Projeto de Lei, que autoriza a subdivisão e permuta de bens imóveis entre o Município de
Francisco Beltrão e a Cáritas Diocesana de Palmas, visando viabilizar a reforma do CIMMAD
–
Centro de Integração Madre Maria Domênica, medida de interesse público, social e cultural.
Diante disso, submeto o presente Projeto de Lei à apreciação dos Nobres Vereadores,
em caráter de urgência, confiante em sua aprovação.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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PROJETO DE LEI DO EXECUTIVO N.º DE 2025
Dispõe sobre a autorização para subdivisão e
permuta de bens imóveis entre o Município de
Francisco Beltrão e a Cáritas Diocesana de
Palmas, e dá outras providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DE FRANCISCO BELTRÃO, Estado do Paraná, no uso de suas
atribuições legais, submete à apreciação da Câmara Municipal de Vereadores o seguinte
Projeto de Lei:
Art. 1º Fica autorizada a subdivisão do imóvel denominado Praça, localizado no
Loteamento Primavera, com área total de 25.122,11 m² (vinte e cinco mil, cento e vinte e dois
metros quadrados e onze decímetros quadrados), registrado sob a matrícula nº 24.981, no 2º
Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, de propriedade do
Município de Francisco Beltrão
– PR, para fins de permuta de parte da área.
Parágrafo único. Após a subdivisão, resultarão os seguintes lotes:
I
– PRAÇA
– REMANESCENTE, com área total de 23.142,73 m² (vinte e três mil, cento e
quarenta e dois metros quadrados e setenta e três decímetros quadrados), permanecendo de
propriedade do Município de Francisco Beltrão
– PR;
II
– PRAÇA
– PARTE, com área total de 1.979,38 m² (mil, novecentos e setenta e nove
metros quadrados e trinta e oito decímetros quadrados), que, após a desafetação, passará a
constituir o novo Lote nº 01 da Quadra nº 1.262-A, objeto de permuta.
Art. 2º Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a realizar a permuta de bens
imóveis entre o Município de Francisco Beltrão e a Cáritas Diocesana de Palmas, observadas
as condições estabelecidas nesta Lei.
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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Art. 3º Constituem objeto da presente permuta os seguintes bens imóveis:
I
– Imóveis de propriedade do Município de Francisco Beltrão:
a) Lote Urbano nº 31, da Quadra nº 714, com área de 450,00 m² (quatrocentos e
cinquenta metros quadrados), registrado sob a matrícula nº 24.511, no 2º Ofício de Registro
de Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, avaliado em R$ 214.740,00 (duzentos e
quatorze mil, setecentos e quarenta reais);
b) Lote nº 01 da Quadra nº 1.262-A, com área de 1.979,38 m² (mil, novecentos e
setenta e nove metros quadrados e trinta e oito decímetros quadrados), resultante da
subdivisão autorizada pelo art. 1º desta Lei, avaliado em R$ 923.600,62 (novecentos e vinte e
três mil, seiscentos reais e sessenta e dois centavos).
II
– Imóvel de propriedade particular: Lote Urbano nº 88-E-A, da Gleba nº 03-FB, de
propriedade da Cáritas Diocesana de Palmas, inscrita no CNPJ nº 78.072.253/0004-00, com
área de 2.431,14 m² (dois mil, quatrocentos e trinta e um metros quadrados e quatorze
decímetros quadrados), registrado sob a matrícula nº 35.701, no 2º Ofício de Registro de
Imóveis da Comarca de Francisco Beltrão
– PR, avaliado em R$ 1.153.866,23 (um milhão, cento
e cinquenta e três mil, oitocentos e sessenta e seis reais e vinte e três centavos).
Art. 4º Os imóveis descritos no inciso I do artigo anterior ficam desafetados do
patrimônio público municipal, passando da categoria de bens de uso comum do povo ou de
uso especial para bens dominicais, com o objetivo de viabilizar a permuta prevista nesta Lei.
Parágrafo único. A parcela denominada Praça
– Parte, após a desafetação, passará a
constituir o novo Lote nº 01 da Quadra nº 1.262-A.
Art. 5º A permuta tem por finalidade viabilizar a execução de obras de interesse
público, social e cultural, consistentes na reforma do CIMMAD
– Centro de Integração Madre
Maria Domênica, localizado no Bairro Padre Ulrico.
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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Art. 6º As avaliações, descrições e valores constantes nesta Lei baseiam-se em
pareceres técnicos elaborados por servidores habilitados.
Art. 7º A diferença de valores entre os imóveis objeto da permuta, no montante de R$
15.525,61 (quinze mil quinhentos e vinte e cinco reais e sessenta e um centavos), será paga
pelo Município de Francisco Beltrão à Cáritas Diocesana de Palmas, utilizando-se, para tanto,
das despesas cartorárias referentes aos imóveis envolvidos, até o limite do valor da diferença.
Parágrafo único
– Caso o valor das despesas cartorárias seja inferior à diferença, o
saldo remanescente não implicará qualquer obrigação de pagamento adicional por parte do
Município.
Art. 8º Eventuais complementações, ajustes ou retificações de informações
necessárias à regularização da permuta perante o Tabelionato de Notas ou o Registro de
Imóveis poderão ser efetivadas mediante ato próprio do Chefe do Poder Executivo.
Art. 9º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
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JUSTIFICATIVA
Encaminho à elevada apreciação desta Egrégia Câmara Municipal o incluso Projeto
de Lei, que autoriza a subdivisão e a permuta de bens imóveis entre o Município de Francisco
Beltrão e a Cáritas Diocesana de Palmas, com vistas à execução de obras de relevante
interesse público, social e cultural.
A permuta ora proposta tem por finalidade viabilizar a reforma do CIMMAD
– Centro
de Integração Madre Maria Domênica, localizado no Bairro Padre Ulrico, utilizando recursos
provenientes do Governo Estadual, garantindo que o investimento público seja aplicado de
forma eficiente e estratégica.
1. Do CIMMAD
– Centro de Integração Madre Maria Domênica
O CIMMAD é uma entidade de assistência social sem fins lucrativos, mantida pela
Cáritas Diocesana de Palmas, que há décadas desenvolve um papel essencial junto à
comunidade do Bairro Padre Ulrico e seu entorno. Sua atuação é reconhecida por oferecer
atendimento gratuito a crianças e adolescentes em situação de vulnerabilidade social,
contribuindo para o fortalecimento de vínculos familiares e comunitários e para a promoção
do desenvolvimento humano integral.
Atualmente, o CIMMAD atende crianças e adolescentes na faixa etária de 4 a 13 anos,
executando o Serviço de Convivência e Fortalecimento de Vínculos (SCFV), no âmbito da
Proteção Social Básica do Sistema Único de Assistência Social (SUAS), conforme estabelece a
Resolução CNAS nº 109/2009.
Entre as principais atividades desenvolvidas, destacam-se oficinas de teatro, música,
artesanato, canto coral, violão, recreação, atividades pedagógicas e esportivas, além de
acompanhamento socioeducativo e oferta de alimentação diária balanceada (café da manhã,
almoço e lanche).
O CIMMAD também atua como espaço de proteção e acolhimento, promovendo
valores de convivência, solidariedade, disciplina e respeito mútuo, sendo amplamente
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reconhecido pela comunidade e pelo Município como referência em atendimento
socioeducativo e inclusivo.
A instituição cumpre papel fundamental na efetivação das diretrizes previstas no
Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei nº 8.069/1990), especialmente em seu art. 4º, que
determina ser dever da família, da sociedade e do poder público assegurar, com absoluta
prioridade, os direitos à vida, à saúde, à alimentação, à educação, à cultura, ao esporte, ao
lazer e à convivência familiar e comunitária.
A reforma do CIMMAD, tem como objetivo modernizar e adequar as instalações
físicas do centro, garantindo ambientes mais seguros, acessíveis e funcionais, capazes de
acolher com dignidade o público atendido e oferecer melhores condições de trabalho à equipe
multiprofissional.
Essa melhoria estrutural permitirá ampliar a capacidade de atendimento, fortalecer
as ações educativas, sociais e culturais, e consolidar o CIMMAD como um dos principais
equipamentos de proteção social básica do Município, em sintonia com a Política Nacional de
Assistência Social.
2. Do Interesse Público e Social
A proposta de permuta permitirá o melhor aproveitamento dos imóveis públicos,
com otimização dos espaços destinados às finalidades sociais e culturais, sem gerar ônus
financeiro direto ao erário.
Além disso, a iniciativa alinha-se aos princípios constitucionais do interesse público e
da função social da propriedade, reforçando o compromisso do Município de Francisco
Beltrão com a promoção da cultura, da cidadania e da inclusão social. 3. Do Caráter de Urgência
Ressalta-se que os recursos destinados à reforma do CIMMAD são provenientes do
Governo Estadual, e que o prazo final para o encaminhamento desta lei ao Estado é 10 de
novembro de 2025. Caso a apreciação e aprovação não ocorram até esta data, o Município
estará sujeito à perda integral da verba, comprometendo a execução das obras de
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modernização do CIMMAD e, consequentemente, o atendimento diário a crianças e
adolescentes em situação de vulnerabilidade social.
A perda desse recurso implicaria atraso significativo nas melhorias das instalações,
redução da capacidade de atendimento e prejuízo direto à efetivação das políticas públicas
municipais de assistência social, cultura e desenvolvimento humano. Em razão disso, a
tramitação deste Projeto de Lei exige caráter de urgência, de forma a assegurar que os
investimentos estaduais sejam plenamente aproveitados em benefício da comunidade,
garantindo a continuidade dos serviços socioeducativos e a proteção integral do público
atendido.
Diante do exposto, considerando o caráter social, cultural e comunitário da medida,
submeto o presente Projeto de Lei à apreciação dos Nobres Vereadores, em caráter de
urgência, confiante em sua aprovação, por representar importante instrumento de
fortalecimento das políticas públicas municipais de cultura, assistência social e
desenvolvimento humano.
Atenciosamente.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, 03 de novembro de 2025.
ANTONIO PEDRON
PREFEITO MUNICIPAL
Assinado por 1 pessoa: ANTONIO PEDRON
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ANTONIO PEDRON (CPF 196.XXX.XXX-49) em 04/11/2025 15:05:37 GMT-03:00
Papel: Parte
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Município de Francisco Beltrão
Povo que Inspira, Cidade que acolhe. C O R Ã C S O B ELT AN FR I
N.
MEMORIAL DESCRITIVO
SUBDIVISÃO DE PARTE DA PRAÇA SITUADA NO LOTEAMENTO
PRIMAVERA
MUNICIPIO: FRANCISCO BELTRÃO ESTADO: PARANÁ
PRAÇA: Remanescente ÁREA: 23.142,73 M2
LIMITES E CONFRONTAÇÕES
NORTE: Por linhas secas e retas, medindo 38,00 metros e 108,91 metros,
confronta com a Rua Julio Lago e medindo 49,49 metros, confronta
com o Lote n° 01 da Quadra n° 1.262-A.
LESTE: Por linhas secas e retas, medindo 40,00 metros, confronta com
o Lote n° 01 da quadra 1.262-A e medindo 23,09 metros, confronta
com uma Área de Preservação Permanente.
SUDESTE : Por linhas secas e retas sucessivas, medindo 104,95 metros e 39,69
metros, confronta com a Área de Preservação Permanente.
SUL : Por linha seca e reta, medindo 130,19 metros, confronta com a Rua
Gramado.
OESTE : Por linhas secas e retas, medindo 40,00 metros, confronta com o Lote
N° 01 da Quadra 1.262-A e medindo 150,00 metros confronta com a
Rua Capinzal.
Evandro Marcos Bariviera
Técnico em Agrimensura CFT 05776675995
Secretaria de Infraestrutura.
Município de Francisco Beltrão
Povo que Inspira, Cidade que acolhe. C O R Ã C S O B ELT AN FR I
N.
MEMORIAL DESCRITIVO
SUBDIVISÃO DE PARTE DA PRAÇA SITUADA NO LOTEAMENTO
PRIMAVERA
MUNICIPIO: FRANCISCO BELTRÃO ESTADO: PARANÁ
PRAÇA- PARTE ÁREA: 1.979,38 M2
OBS: Praça-Parte Área a desafetar passando a formar o novo Lote n°
01 da Quadra n° 1.262-A
LIMITES E CONFRONTAÇÕES
NORTE: Por linha seca e reta Medindo 49,48 metros, confronta com a Rua
Julio Lago.
LESTE: Por linha seca e reta, medindo 40,00 metros, confronta com a
Praça situada no Loteamento Primavera.
SUL : Por linha seca e reta , medindo 49,49 metros, confronta com a Praça
Situada no Loteamento Primavera.
OESTE : Por linha seca e reta , medindo 40,00 metros , confronta com a Praça
Situada no Loteamento Primavera.
Evandro Marcos Bariviera
Técnico em Agrimensura CFT 05776675995
Secretaria de Infraestrutura.
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 88-E-A
DA GLEBA 03-FB
MATRÍCULA nº 35.701 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Caritas Diocesana de Palmas
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano com edificação
ÁREA DO IMÓVEL 2.431,14M²
ÁREA DA ONSTRUÇÃO 750,00M²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
e ofertas imobiliárias.
VALOR R$ 1.153.866,23 (Um milhão, centos e
cinquenta e três mil, oitocentos e
sessenta e seis reais e vinte e três
centavos).
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://franciscobeltrao.1doc.com.br/verificacao/419B-8CA4-56D8-0728 e informe o código 419B-8CA4-56D8-0728
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1. FINALIDADE
O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor
de mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
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Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a
dinâmica de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta
e da demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial
de natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de
margem de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://franciscobeltrao.1doc.com.br/verificacao/419B-8CA4-56D8-0728 e informe o código 419B-8CA4-56D8-0728
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Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área
dos lotes avaliados.
III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR
14.653-2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio,
definido como o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos
preços homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas e corretagem, refletindo o valor mais
representativo de mercado.
IV. Nota Técnica
Assinado por 3 pessoas: MOACIR GIACOMIN, VANIOS CARLOS BIEHL e JOSE CARLOS KNIPHOFF
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://franciscobeltrao.1doc.com.br/verificacao/419B-8CA4-56D8-0728 e informe o código 419B-8CA4-56D8-0728
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A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de
ITBI confere maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação,
permitindo a obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade
imobiliária.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
I. Lote urbano nº 88-E-A da Gleba 03-FB, com 2.431,14m² (Dois mil, quatrocentos e
trinta e um reais e quatorze decímetros), registrado sob matrícula n. 35.701 do CRI
– 2º Ofício da Comarca de Francisco Beltrão - PR; dentro dos seguintes limites e
confrontações: NORDESTE: Confronta com a Rua Gabriel Schnobli, do vértice 1,
de coordenadas n7.117.073.12m, e E 296.229,79 m, deste, segue com azimute de 119º
18’01” e distância de 83,73m, até o vértice 2. SUDESTE: Confronta-se com o lote 88-
F-Remanescente da mesma gleba, do vértice 2, de coordenadas N 7.117.032,14m e
E 296.302,81m deste, segue com azimute do 211º 0935” e distância de 29,09m, até o
vértice 3. SUDOESTE: Confronta-se com o lote 88-E-Remanscente da mesma gleba,
do vértice 3, de coordenadas N 7.117.007,24 tu, e F 296.287,76 m; deste, segue com
azimute de 298048151311 e distância de 81,54 m, até o vértice 4. NORDESTE:
Confronta-se com a Rua Manha, do vértice 4, de coordenadas N 7.117.046,54 nu, e
E 298.216,32 m, deste, segue com azimute de 26º53’24” e distância de 29,80m, até o
vértice 1, ponto inicial da descrição deste primeiro.
II. Ginásio com área de 750,00m², considerando o valor de construção pelo CUB de
R$ 1.334,82, construção com 31 anos e estado de conservação “G” da TABELA
ROSS-HEIDECKE, “ REPAROS IMPORTANTES - requer reparações importantes.
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Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas
sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade.
Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de
elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa,
com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com
estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutura. As instalações
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças
aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos
compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou
no telhado”.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
TIPO NATUREZA M² CUSTO M² E.C. IDADE REAL (anos) VIDA ÚTIL
(anos)
IDADE EM VIDA
(%)
IDADE EM
VIDA (%,
arredondada)
TABELA ROSSHEIDECKE
fator de
depreciacao valor reavaliado
GALPÕES 750,00 1334,82 g 31 70 44,29 44,00 0,676 676.753,74 R$ 324.361,26 R$
4º quadro 16/07/2025
QUADRA LOTE Vlr Médio Declividade Localização vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
03FB 88-E-A 341,20 1,00 1,00 341,20 2.431,14 829.504,97
324.361,26 750,00
1.153.866,23
VALOR DA AVALIAÇÃO
VALOR DA CONTRUÇÃO
TOTAL
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação
do valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de
15% sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em
valores mais representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com
o justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 17 de julho de 2025.
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MOACIR GIACOMIN
Presidente
RUDIMAR CZERNIASKI
Membro
JOSE CARLOS KNIPHOFF
Suplente
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ANEXO I– PESQUISA MERCADOLÓGICA
Núcleo Imobiliário – Valor 150.000,00 – 290,00m² = R$ 517,24/m² (-) 15% negociação e
R$ 439,66/m²
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Núcleo Imobiliário – Valor 155.000,00 – 375,00m² = R$ 413,33/m² (-) 15% negociação e
R$ 351,33/m²
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Núcleo Imobiliário – Valor 160.000,00 – 425,89m² = R$ 375,68/m² (-) 15% negociação e
R$ 319,33/m²
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ANEXO II – QUADRO DE CÁLCULO
amostra Origem quadra lote mês/ano Valor metros vlr/m²
1 Nucleo Imobiliário 150.000,00 290,00 517,24
2 Imobiliária Ghisi 155.000,00 375,00 413,33
3 Imobiliária Tomazoni 160.000,00 425,89 375,68
4 CMI-IBTI 1254 5 jun/25 150.000,00 279,00 537,63
5 CMI-IBTI Z1 2 out/23 90.000,00 235,36 382,39
6 CMI-IBTI 1102 8 jul/24 80.000,00 317,48 251,98
7 CMI-IBTI 1531 11 mai/25 140.000,00 399,36 350,56
8 CMI-IBTI 1531 10 out/22 85.000,00 383,59 221,59
9 CMI-IBTI 1533 12 abr/25 112.000,00 375,00 298,67
10 CMI-IBTI 1529 8 mar/25 110.000,00 375,00 293,33
3.455,68 1.232.000,00 356,51
1º quadro
AMOSTRAS - VALOR DAS COMPRA E VENDAS CMI-ITBI e OFERTA VALOR HISTÓRICO
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amostra FONTE Vlr CMI-ITBI CORRIGIOferta -15% Valr Ajustado m² BASE DE VALOR /M²
1 Nucleo Imobiliário 439,66 439,66 290,00 127.500,00
2 Imobiliária Ghisi 351,33 351,33 375,00 131.750,00
3 Imobiliária Tomazoni 319,33 319,33 425,89 136.000,00
4 CMI-IBTI 555,88 555,88 279,00 155.089,23
5 CMI-IBTI 429,71 429,71 235,36 101.137,25
6 CMI-IBTI 277,71 277,71 317,48 88.167,76
7 CMI-IBTI 355,13 355,13 399,36 141.823,03
8 CMI-IBTI 271,02 271,02 383,59 103.958,70
9 CMI-IBTI 304,10 304,10 375,00 114.039,33
10 CMI-IBTI 300,25 300,25 375,00 112.595,53
Total 3.455,68 350,74 1.212.060,83
2º Quadro
Valor corrido pela URM nos itens Pelo ITBI e -15% na Oferta
amosta FONTE m² Valor total valor / m²
1 Nucleo Imobiliário 290,00 127.500,00 439,66
2 Imobiliária Ghisi 375,00 131.750,00 351,33
3 Imobiliária Tomazoni 425,89 136.000,00 319,33
4 CMI-IBTI
5 CMI-IBTI 235,36 101.137,25 429,71
6 CMI-IBTI 317,48 88.167,76 277,71
7 CMI-IBTI 399,36 141.823,03 355,13
8 CMI-IBTI
9 CMI-IBTI 375,00 114.039,33 304,10
10 CMI-IBTI 375,00 112.595,53 300,25
Valor médio por metro q 2.793,09 953.012,90 341,20
3º Quadro
Dispersão - Exclusão da amostra Maior e Menor valor m²
4º quadro 16/07/2025
QUADRA LOTE Vlr Médio Declividade Localização vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
03FB 88-E-A 341,20 1,00 1,00 341,20 2.431,14 829.504,97
324.361,26 750,00
1.153.866,23
VALOR DA AVALIAÇÃO
VALOR DA CONTRUÇÃO
TOTAL
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ANEXO III – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO IV – PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO V – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO VI – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI UTILIZADO
PARA COMPARAÇÃO
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ANEXO VII – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL LOTE URBANO Nº 31ª
DA QUADRA 714
MATRÍCULA nº 24511 do 1° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 450,00 m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 214.740,00 (Duzentos e quatorze
mil, setecentos e quarenta reais)
1. FINALIDADE
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O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor
de mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a
dinâmica de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta
e da demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial
de natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de
margem de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área
dos lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR
14.653-2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio,
definido como o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos
preços homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas, refletindo o valor mais representativo de
mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de
ITBI confere maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação,
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permitindo a obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade
imobiliária.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
I. Lote Urbano nº 31, da Quadra 714, com fração de 450,00m² (Quatrocentos e
cinquenta metros quadrados), registrado sob matrícula n. 24511 do CRI – 2º Ofício
da Comarca de Francisco Beltrão - PR; com as seguintes limites e confrontações:
NORTE: Por linha seca e reta, medindo 15,00m, confronta com a Rua Theobaldo
Valentin Beckmann; LESTE: Por linha seca e reta, medindo 30,00m, confronta com
o lote 30 da mesma quadra; SUL: Por linha seca e reta, medindo 15,00m, confronta
com os lotes n7 e 06 da mesma quadra; OESTE: Por linha seca e reta, medindo
30,00m, confronta com o lote nº 32 da mesma quadra.
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
714 477,20 31 1,00 1,00 477,20 450,00 214.740,00
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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MEMÓRIA DE CALCULO:
Amostra Origem Quadra lote Mês/ano Valor m² M² Valor Imovel
1 CMI-ITBI 1258 5 set/24 400,00 450,00 180.000,00
2 CMI-ITBI 1258 9 dez/24 423,02 450,00 190.360,00
3 CMI-ITBI 1258 15 out/24 400,00 450,00 180.000,00
4 CMI-ITBI 1258 21 mai/22 311,11 450,00 140.000,00
5 CMI-ITBI 1258 7 mar/24 400,00 450,00 180.000,00
6 CMI-ITBI 1258 1 jul/24 444,44 450,00 200.000,00
7 CMI-ITBI 1258 2 jul/24 422,22 450,00 190.000,00
8 CMI-ITBI 1259 1 fev/25 460,53 450,00 207.240,00
9 CMI-ITBI 1259 4 set/24 488,89 450,00 220.000,00
10 CMI-ITBI 1259 6 fev/25 515,02 450,00 231.760,00
11 CMI-ITBI 1259 9 mar/24 411,11 450,00 185.000,00
12 CMI-ITBI 1259 21 set/24 422,22 450,00 190.000,00
13 CMI-ITBI 1259 22 mar/24 511,11 450,00 230.000,00
14 CMI-ITBI 1259 23 jun/24 511,11 450,00 230.000,00
15 CMI-ITBI 1259 24 jun/23 453,33 450,00 204.000,00
16 Oferta Imobiária Casaril out/25 540,20 333,21 180.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 1870 10 out/25 630,54 317,19 200.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 1062 2 out/25 542,86 350,00 190.000,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 1062 1 out/25 511,11 450,00 230.000,00
20 Oferta Imob. SL 611 6 out/25 688,89 450,00 310.000,00
8.650,40 470,31 4.068.360,00
Dados das amostras
TOTAL
1º QUADRO
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amostra ORIGEM INFORMAÇÃO vlr/m² corrigid (-)10% oferta valor / m² Ajusm² Valor total
1 CMI-ITBI 425,75 425,75 450,00 191.589,16
2 CMI-ITBI 443,07 443,07 450,00 199.381,47
3 CMI-ITBI 423,45 423,45 450,00 190.553,02
4 CMI-ITBI 399,41 399,41 450,00 179.735,53
5 CMI-ITBI 439,60 439,60 450,00 197.821,57
6 CMI-ITBI 478,13 478,13 450,00 215.160,56
7 CMI-ITBI 454,23 454,23 450,00 204.402,53
8 CMI-ITBI 477,62 477,62 450,00 214.928,84
9 CMI-ITBI 520,37 520,37 450,00 234.164,53
10 CMI-ITBI 534,13 534,13 450,00 240.358,56
11 CMI-ITBI 451,81 451,81 450,00 203.316,62
12 CMI-ITBI 449,41 449,41 450,00 202.233,00
13 CMI-ITBI 561,72 561,72 450,00 252.772,01
14 CMI-ITBI 552,84 552,84 450,00 248.780,08
15 CMI-ITBI 526,43 526,43 450,00 236.892,86
16 Oferta Imobiária Casaril 540,20 -15% 459,17 333,21 153.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 630,54 -15% 535,96 317,19 170.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 542,86 -15% 461,43 350,00 161.500,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 511,11 -15% 434,44 450,00 195.500,00
20 Oferta Imob. SL 688,89 -15% 585,56 450,00 263.500,00
4,00 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% 480,39 8.650,40 4.155.590,35
2º QUADRO
Total
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação
do valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
Amostra Origem Vlr corrigido m² Valor Corrigido
1 CMI-ITBI 425,75 450,00 191.589,16
2 CMI-ITBI 443,07 450,00 199.381,47
3 AMOSTRA DESCARTADA 20%
4 AMOSTRA DESCARTADA 20%
5 CMI-ITBI 439,60 450,00 197.821,57
6 CMI-ITBI 478,13 450,00 215.160,56
7 CMI-ITBI 454,23 450,00 204.402,53
8 CMI-ITBI 477,62 450,00 214.928,84
9 CMI-ITBI 520,37 450,00 234.164,53
10 CMI-ITBI 534,13 450,00 240.358,56
11 CMI-ITBI 451,81 450,00 203.316,62
12 CMI-ITBI 449,41 450,00 202.233,00
13 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
14 CMI-ITBI 552,84 450,00 248.780,08
15 CMI-ITBI 526,43 450,00 236.892,86
16 Oferta Imobiária Casaril 459,17 333,21 153.000,00
17 Oferta Imobiária Casaril 535,96 317,19 170.000,00
18 Oferta - Tomanozi Imóveis 461,43 350,00 161.500,00
19 Oferta - Tomanozi Imóveis 434,44 450,00 195.500,00
19 Oferta Imob. SL AMOSTRA DESCARTADA 20%
477,20 6.850,40 3.269.029,80
3º QUADRO
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
TOTAL
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
714 477,20 31 1,00 1,00 477,20 450,00 214.740,00
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de
15% sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em
valores mais representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com
o justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 27 de outubro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSÉ CARLOS KNIPHOFF
Membro
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ANEXO I– PESQUISA MERCADOLÓGICA
Rua Brejinho – Jardim Floresta – Valor 180.000,00 com 333,21m² = R$ 540,20, considerado desvio de
15% de negociação e corretagem -= R$ 459,17/m²
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Rua brejinho esquina Valor R$ 200.000,00 – 317,19m² = R$ 630,54 15% negociação e corretagem = R$ R$
535,96.
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Valor R$ 190.000,00 – 350,00m² = R$ 542,86 15% negociação e corretagem = R$ R$ 461,43.
Lote 02, Quadra 1062.
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Valor R$ 230.000,00 / 450m² = 511,11m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 434,44 /m²
Lote 01, quadra 1062.
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Rua gramado l quadra 611 lote 06 Oferta imobiliária casaril e SL valor R$ 310.000,00 / 450m² =
688,89m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 585,56 /m²
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO III -– PLANTA/CROQUI DO IMÓVEL
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ANEXO IV – BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO
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ANEXO V – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
Lote 31 da quadra 714 , com área de 450,00m²
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ANEXO VI – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI UTILIZADO
PARA COMPARAÇÃO
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PARECER DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL Praça, situado Loteamento Primavera
MATRÍCULA nº 24981 do 2° Ofício Registro de
Imóveis/Comarca de Francisco Beltrão
PROPRIETÁRIO Município de Francisco Beltrão
TIPO DE IMÓVEL Terreno urbano sem edificação
ÁREA DO IMÓVEL 25.122,11m² - Permuta da fração de 1.979,38 m²
OBJETIVO DA
AVALIAÇÃO
Determinar o valor de mercado do
imóvel
FINALIDADE DA
AVALIAÇÃO
Servir como parâmetro técnico e
jurídico para fins de permuta
imobiliária
METODOLOGIA Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, em conformidade com a
ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizado os dados oficiais
provenientes do Cadastro Imobiliário
Municipal, obtidos em operações de
compra e venda registradas para fins de
recolhimento do ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos
VALOR R$ 923.600,62 (Novecentos e vinte e três
mil, seiscentos reais e sessenta e dois
centavos)
1. FINALIDADE
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O presente parecer de avaliação tem como finalidade a determinação do valor
de mercado do imóvel, de modo a servir como parâmetro técnico e jurídico para fins de
permuta imobiliária, garantindo a correta mensuração do bem envolvido, a transparência
da negociação e a preservação do equilíbrio econômico entre as partes contratantes.
2. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
A presente avaliação foi realizada com fundamento no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653 – Avaliação de
Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, norma que estabelece os critérios técnicos para a
determinação de valores de mercado de imóveis urbanos.
Conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma:
“para a identificação do valor de mercado, sempre que possível deve-se preferir o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
I. Fontes Metodológicas: Para conferir maior robustez, objetividade e
confiabilidade ao resultado, a avaliação considerou duas fontes complementares:
Pesquisa de mercado imobiliário local
Foram coletadas informações junto a corretores atuantes na região e analisadas
ofertas de imóveis com características semelhantes ao objeto deste parecer.
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Essa técnica permitiu captar as práticas correntes de comercialização e a
dinâmica de valorização imobiliária na região, refletindo o comportamento real da oferta
e da demanda.
Dados oficiais do Cadastro Imobiliário Municipal e do ITBI
Foram utilizados registros de operações de compra e venda constantes no
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), documento fiscal oficial
de natureza pública e auditável.
Essa base garante maior fidedignidade, segurança jurídica e objetividade, por
refletir valores efetivamente praticados no mercado, livres de distorções especulativas.
II. Procedimentos Adotados: O tratamento técnico dos dados coletados
observou os seguintes passos:
Seleção de amostras representativas de imóveis comparáveis quanto à
localização, tipologia e dimensão;
Homogeneização dos valores coletados, convertendo-os em parâmetros
unitários (R$/m² de terreno);
Aplicação de redutor de 15% sobre valores de ofertas, a título de
margem de negociação e corretagem;
Exclusão de valores atípicos, assegurando maior consistência estatística;
Cálculo do valor médio unitário representativo, aplicado sobre a área
dos lotes avaliados.
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III. Princípios Técnicos Considerados
Princípio do Aproveitamento Eficiente
Conforme a ABNT NBR 14.653-2, o aproveitamento eficiente corresponde ao
“uso recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos
permitidos pela legislação pertinente”.
Esse princípio assegura que o valor atribuído ao imóvel esteja em consonância
com o uso mais adequado e economicamente viável para o terreno.
Campo de Arbítrio
Nos termos da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 3.1.9) e da NBR
14.653-2 (Imóveis Urbanos, item B7, Anexo B), considerou-se o Campo de Arbítrio,
definido como o intervalo compreendido entre o valor máximo e o valor mínimo dos
preços homogeneizados.
O valor final atribuído foi arbitrado dentro desse intervalo, após a dedução do
percentual de 15% aplicado sobre as ofertas, refletindo o valor mais representativo de
mercado.
IV. Nota Técnica
A utilização conjunta da pesquisa de mercado local e dos registros oficiais de
ITBI confere maior fundamentação técnica e segurança jurídica a presente avaliação,
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permitindo a obtenção de um valor mais equilibrado e representativo da realidade
imobiliária.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
Praça, situado no loteamento Primavera com 25.122,11m²( Vinte e cinco mil,
cento e vinte e dois metros e onze centímetros quadrados), registrado sob
matrícula n. 24981 do CRI – 2º Ofício da Comarca de Francisco Beltrão - PR; com
as seguintes limites e confrontações: NORTE: Por linha seca e reta, medindo
196,39m, confronta com a Rua Júlio Lago; LESTE: Por linha seca e reta, medindo
23,09m, confronta com a área de Preservação Permanente; SUDESTE: Por linha
secas e retas sucessivas, medindo 104,95m e 39,69m, confronta com a Área de
Preservação Permanente; SUL: Por linha seca e reta, medindo 130,19m, confronta
com a Rua Gramado; OESTE: Por linha seca e reta, medindo 150,00m, confronta
com a Rua Capinzal. – OBS: A Permuta é de fração de 1.979,38m²
4. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIADO
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
466,61 1,00 1,00 466,61 1.979,38 923.600,62
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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MEMÓRIA DE CALCULO:
1 CMI-ITBI 1258 5 set/24 400,00 450,00 180.000,00
2 CMI-ITBI 1258 9 dez/24 423,02 450,00 190.360,00
3 CMI-ITBI 1258 15 out/24 400,00 450,00 180.000,00
4 CMI-ITBI 1258 21 mai/22 311,11 450,00 140.000,00
5 CMI-ITBI 1258 7 mar/24 400,00 450,00 180.000,00
6 CMI-ITBI 1258 1 jul/24 444,44 450,00 200.000,00
7 CMI-ITBI 1258 2 jul/24 422,22 450,00 190.000,00
8 CMI-ITBI 1259 1 fev/25 460,53 450,00 207.240,00
9 CMI-ITBI 1259 4 set/24 488,89 450,00 220.000,00
10 CMI-ITBI 1259 6 fev/25 515,02 450,00 231.760,00
11 CMI-ITBI 1259 9 mar/24 411,11 450,00 185.000,00
12 CMI-ITBI 1259 21 set/24 422,22 450,00 190.000,00
13 CMI-ITBI 1259 22 mar/24 511,11 450,00 230.000,00
14 CMI-ITBI 1259 23 jun/24 511,11 450,00 230.000,00
15 CMI-ITBI 1259 24 jun/23 453,33 450,00 204.000,00
16 CMI-ITBI 1271 12 dez/23 250,85 398,64 100.000,00
17 CMI-ITBI 1264 15 jul/21 288,89 450,00 130.000,00
18 CMI-ITBI 1267 11 ago/23 404,86 444,60 180.000,00
19 CMI-ITBI 1265 2 jul/21 288,89 450,00 130.000,00
20 CMI-ITBI 1261 19 jun/23 355,56 450,00 160.000,00
21 Oferta Imobiária Casaril out/25 540,20 333,21 180.000,00
22 Oferta Imobiária Casaril 1870 10 out/25 630,54 317,19 200.000,00
23 Oferta - Tomanozi Imóve1062 2 out/25 542,86 350,00 190.000,00
24 Oferta - Tomanozi Imóve1062 1 out/25 511,11 450,00 230.000,00
25 Oferta Imob. SL 611 6 out/25 688,89 450,00 310.000,00
TOTAL 10.843,64 439,74 4.768.360,00
1º QUADRO
Dados das amostras
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1 CMI-ITBI 425,75 425,75 450,00 191.589,16
2 CMI-ITBI 443,07 443,07 450,00 199.381,47
3 CMI-ITBI 423,45 423,45 450,00 190.553,02
4 CMI-ITBI 399,41 399,41 450,00 179.735,53
5 CMI-ITBI 439,60 439,60 450,00 197.821,57
6 CMI-ITBI 478,13 478,13 450,00 215.160,56
7 CMI-ITBI 454,23 454,23 450,00 204.402,53
8 CMI-ITBI 477,62 477,62 450,00 214.928,84
9 CMI-ITBI 520,37 520,37 450,00 234.164,53
10 CMI-ITBI 534,13 534,13 450,00 240.358,56
11 CMI-ITBI 451,81 451,81 450,00 203.316,62
12 CMI-ITBI 449,41 449,41 450,00 202.233,00
13 CMI-ITBI 561,72 561,72 450,00 252.772,01
14 CMI-ITBI 552,84 552,84 450,00 248.780,08
15 CMI-ITBI 526,43 526,43 450,00 236.892,86
16 CMI-ITBI 281,87 281,87 398,64 112.363,14
17 CMI-ITBI 397,04 397,04 450,00 178.668,93
18 CMI-ITBI 466,93 466,93 444,60 207.598,07
19 CMI-ITBI 397,04 397,04 450,00 178.668,93
20 CMI-ITBI 415,45 415,45 450,00 186.953,78
21 Oferta Imobiária Casaril 540,20 -15% 459,17 333,21 153.000,00
22 Oferta Imobiária Casaril 630,54 -15% 535,96 317,19 170.000,00
23 Oferta - Tomanozi Imóveis 542,86 -15% 461,43 350,00 161.500,00
24 Oferta - Tomanozi Imóveis 511,11 -15% 434,44 450,00 195.500,00
25 Oferta Imob. SL 688,89 -15% 585,56 450,00 263.500,00
5,00 < Nº DE AMOSTRAS Á DESCARTAR 20% Total 462,93 10.843,64 5.019.843,21
VALOR CORRIGIDO NOS ITENS DE ITBI PELA URMFB E VLR ATRIBUIDO DAS OFERTAS IMOBILIÁRIOS EM (-)15%
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5. CONCLUSÃO
A presente avaliação, realizada em estrita observância à ABNT NBR 14.653 –
Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, utilizou o Método Comparativo Direto de
1 CMI-ITBI 450,00 425,75 191.589,16
2 CMI-ITBI 450,00 443,07 199.381,47
3 CMI-ITBI 450,00 423,45 190.553,02
4 CMI-ITBI 450,00 399,41 179.735,53
5 CMI-ITBI 450,00 439,60 197.821,57
6 CMI-ITBI 450,00 478,13 215.160,56
7 CMI-ITBI 450,00 454,23 204.402,53
8 CMI-ITBI 450,00 477,62 214.928,84
9 CMI-ITBI 450,00 520,37 234.164,53
10 CMI-ITBI 450,00 534,13 240.358,56
11 CMI-ITBI 450,00 451,81 203.316,62
12 CMI-ITBI 450,00 449,41 202.233,00
13 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
14 CMI-ITBI 450,00 552,84 248.780,08
15 CMI-ITBI 450,00 526,43 236.892,86
16 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
17 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
18 CMI-ITBI 444,60 466,93 207.598,07
19 CMI-ITBI AMOSTRA DESCARTADA 20%
20 CMI-ITBI 450,00 415,45 186.953,78
21 Oferta Imobiária Casaril 459,17 333,21 153.000,00
22 Oferta Imobiária Casaril 535,96 317,19 170.000,00
23 Oferta - Tomanozi Imóveis 461,43 350,00 161.500,00
24 Oferta - Tomanozi Imóveis 434,44 450,00 195.500,00
25 Oferta Imob. SL AMOSTRA DESCARTADA 20%
8.645,00 466,61 4.033.870,19
3º QUADRO
TOTAL
EXCLUSÃO VALORES ATÍPICOS EM 20% DAS AMOSTRAS, CASO MULTIPLICAÇÃO FOR IMPAR, EXLUIR MAIS AS MENORES
4º QUADRO
Quadra Lote Vlr Médio Forma Terreno Topologia vlr m² M² do terreno Valor do Imóvel
466,61 1,00 1,00 466,61 1.979,38 923.600,62
VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
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Dados de Mercado, considerado o mais adequado e recomendado para a determinação
do valor de mercado de imóveis urbanos, conforme dispõe o item 8.1.1 da referida norma.
Foram empregadas como fontes de dados:
a pesquisa de mercado imobiliário local, com ofertas coletadas junto a
imobiliárias e corretores atuantes na região;
os registros oficiais do ITBI, atualizados monetariamente pela URMFB,
que conferem maior segurança jurídica e fidedignidade à apuração.
A análise seguiu os princípios técnicos de homogeneização das amostras,
aproveitamento eficiente do imóvel e campo de arbítrio, com a aplicação de redutor de
15% sobre os valores de ofertas, a título de negociação e corretagem, resultando em
valores mais representativos do mercado real.
O presente valor serve especificamente como referência técnica e jurídica para
fins de permuta imobiliária, garantindo que a operação se realize em conformidade com
o justo valor de mercado e com observância da boa-fé objetiva entre as partes contratantes.
Francisco Beltrão, Estado do Paraná, em 27 de outubro de 2025.
MOACIR GIACOMIN
Presidente
VANIOS CARLOS. BIEHL
Membro
JOSÉ CARLOS KNIPHOFF
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ANEXO I– PESQUISA MERCADOLÓGICA
Rua Brejinho – Jardim Floresta – Valor 180.000,00 com 333,21m² = R$ 540,20, considerado desvio de
15% de negociação e corretagem -= R$ 459,17/m²
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Rua brejinho esquina Valor R$ 200.000,00 – 317,19m² = R$ 630,54 15% negociação e corretagem = R$ R$
535,96.
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Valor R$ 190.000,00 – 350,00m² = R$ 542,86 15% negociação e corretagem = R$ R$ 461,43.
Lote 02, Quadra 1062.
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Valor R$ 230.000,00 / 450m² = 511,11m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 434,44 /m²
Lote 01, quadra 1062.
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Rua gramado l quadra 611 lote 06 Oferta imobiliária casaril e SL valor R$ 310.000,00 / 450m² =
688,89m² - desvio negociação e corretagem 15% = R$ 585,56 /m²
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ANEXO II – MATRÍCULA DO IMÓVEL
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ANEXO III – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL - GOOGLE EARTH
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ANEXO IV – DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL ITBI UTILIZADO
PARA COMPARAÇÃO
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VANIOS CARLOS BIEHL (CPF 554.XXX.XXX-87) em 03/11/2025 17:47:53 GMT-03:00
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JOSE CARLOS KNIPHOFF (CPF 555.XXX.XXX-44) em 04/11/2025 08:32:56 GMT-03:00
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